Asjaõigus › Muud asjaõiguse asjad

Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolu 24.10.2011 esitas R D Harju Maakohtule hagi OÜ ESTECTUS vastu 10.09.2006 sõlmitud üürilepingu kohta kinnistusraamatusse märke kandmiseks. 26.10.2011 parandas hageja hagiavaldust ja palus lugeda õigeks hagiavalduse parandus, mille kohaselt 24.10.2011 esitas hageja hagiavalduse resolutsiooniga p-s 1: rahuldada hagi, kohustada kostjat tegema hageja kasuks kinnistusraamatusse märge 10.09.2006 sõlmitud üürilepingu kohta, asendades kostja tahteavaldus kinnistusraamatusse märke tegemiseks kohtuotsusega, millega teha hageja kasuks kinnistusraamatusse märge 10.09.2006 sõlmitud üürilepingu kohta tähtajaga 11.09.2021 kostjale kuuluvale kinnistule asukohaga Heki tee 2 korter nr 24/25, Viimsi vald, Haabneeme alevik, Harjumaa (registriosa nr 9686902). Hagiavalduse kohaselt sõlmisid R D ja P G (kostja õiguseelneja) 10.09.2006 korteriomandi XXXXXXX, Viimsi vald, Haabneeme alevik, Harjumaa (registriosa nr 9686901) tähtajalise üürilepingu, mis jõustub sõlmimisest ja kehtib kuni 11.09.2021. Kinnistusraamatu andmetel kuulus korteriomand Pavel Gurolvile 15.08.2006 kuni 01.06.2011 ja kostjale alates 01.06.2011. Hageja nõudis korduvalt kostjalt üürilepingu kohta märke tegemist, andes kohustuse täitmiseks täiendava mõistliku tähtaja. Kostja üürilepingu kohta märget ei teinud. Hageja esitas märke tegemise kohustuse rikkumiste eest leppetrahvi nõude. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud ja palus jätta selle rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Kostja omandas korteri 27.05.2011 Tallinna kohtutäitur Marek Laanemets kordusenampakkumise akti alusel täiteasjas nr 014/2007/769 tehtud kandega kinnistusraamatus 13.06.2011. Hageja ei teavitanud enampakkumiste käigus kohtutäiturit oma õigustest korterit kasutada. 10.10.2011 esitas kostja kohtutäiturile päringu palvega edastada hageja üürileping või muu info hageja õiguste kohta müüdud asjale. Pärast kostja poolt korteri omandamist selgus, et korterit kasutab hageja, kes keeldub korterit vabastamast. MÜ Heki tee 2 juhatuse teate kohaselt oli 31.07.2011 seisuga hageja võlgnevus ühistu ees 2657,64 eurot. Ühistu kinnitas, et hageja jättis süstemaatiliselt tasumata ühistu osutatud ja vahendatud teenuste eest ajavahemikul 2007. aprill kuni 2011. juuli. Kirjale oli lisatud võlgnevuste saldo. 15.07.2011 esitas kostja hagejale kirjaliku nõude, milles palus likvideerida võlgnevus ühistu ees hiljemalt 30.07.2011, esitada 13.06.2011 seisuga kehtiv üürileping, kui see on olema ning teatas kavatsusest üürileping üles öelda juhul, kui rikkumisi ei kõrvaldata ja üürileping eksisteerib. Kuna hageja ei esitanud üürilepingut ja selle olemasolu ei kinnitanud ka kohtutäitur, eeldas kostja, et hageja kasutab korterit õigusliku aluseta. 15.08.2011 esitas kostja hagejale teate üürilepingu ülesütlemise kohta põhjusel, et hagejal on ühistu ees võlgnevus, mida ta ei ole likvideerinud, vaatamata talle antud täiendavale tähtajale. Üürilepingu ülesütlemise teates oli fikseeritud, et üürileping öeldakse üles alates 15.11.2011. 25.10.2011 teatas hageja kostjale kirjalikult, et ei nõustu üürilepingu ülesütlemisega, esitamata üürilepingut, millele ta väidetavalt tugines. Hageja ja P G i vahel 10.09.2006 sõlmitud üürilepingu sai kostja 28.10.2011 koos hagiavalduse ja kohtumäärusega. Pärast seda, kui Hansa REM OÜ esitas hagejale teate elektrienergiaga varustamise lõpetamisest

29.09.2011, kui võlgnevust ei likvideerita, sõlmis hageja OÜ-ga Hansa REM 30.09.2011 kokkuleppe MÜ Heki tee 2 ees võlgnevuse tasumiseks osade kaupa 4 kuu jooksul. Kostja leidis, et juhul, kui hageja sõlmis P G iga 10.09.2006 üürilepingu ja selle p-st 9 tuleneb märke tegemise nõudeõigus, on hagi aegunud. Üürilepingu sõlmimisega 10.09.2006 tekkis hagejal õigus nõuda üürilepingu alusel märke kandmist kinnistusraamatusse. Kirjaliku nõude oma õiguse maksmapanekuks esitas hageja üürileandjale 01.12.2006 (üürileandja sai kätte 06.12.2006). Üürniku nõue märke kandmiseks kinnistusraamatusse muutus sissenõutavaks 10.09.2006 või hiljemalt 06.01.2007, kui üürileandja oli nõude märke kohta kande tegemiseks kätte saanud ja möödus nõudes nimetatud tähtaeg (1 kuu) märke tegemiseks. Seega aegus nõue hiljemalt 06.01.2010 ja hagi esitati peaaegu 2 aastat pärast aegumistähtaja möödumist 24.10.2011. Üldiselt on üürilepingu sisuks asja ajutiselt tasulisse kasutusse andmine ja tasu maksmine toimub perioodiliste maksetena. Käesoleval juhul on üürilepingu tähtaeg 15 aastat (kuni 11.09.2021); üüri tasutakse ühekordse maksena ette üürilepingu sõlmimisel summas 750 000 krooni (p 3.1-3.2); üürimakse summas 750 000 krooni tehti sularahas (p 3.3); kõrvalkulude eest tasub üürileandja (4 peatükk); üürnik maksab lepingu sõlmimisel tagatisraha 120 000 krooni, mis samuti maksti sularahas (6 peatükk); üürileping pikeneb samadel tingimustel sama tähtaja võrra (p 14.9). Kostja leidis, et eluliselt ei ole usutav, et hageja, tasus sularahas P G ile üüri ligi 900 000 krooni. Ebatõenäoline on, et pooltel oli üldse kavatsus üürilepingut sõlmida. Seda kinnitavad ebaloogilised, vastuolulised ja ebaseaduslikud üürilepingu sätted. Isegi kui lugeda võimalikuks, et hageja tasus P G ile 10.09.2006 sularahas 870 000 krooni, siis arvestades, et uus üürileandja peab 10 aastat lubama hagejal tasuta vara kasutada ja üürilepingu lõppemisel tagastama tagatisraha 120 000 krooni (lepingu 3 peatükk) ning tasuma ehitustööde eest (lepingu p 11.3), sõlmisid hageja ja P G tegelikkuses eluruumi müügilepingu või on üürileping tühine vastuolu tõttu heade kommete ja avaliku korraga. Kostja vastuhagi 07.12.2011 esitas OÜ ESTECTUS vastuhagi, milles palus välja tõsta R D ja temaga koos elavad isikud Tallinnas Heki tee 2-24/25b asuvast eluruumist (registriosa nr 9686902) ja korteriomandi valdus üle anda OÜ-le Estectus. Menetluskulud jätta R Di kanda. Kostja leidis, et hagejal ja P G il ei olnud tahet sõlmida üürileping. Kriminaalasjas tehtud kohtuotsusega on tõendatud, et P G osales R Diga kelmuses, mille käigus saadi võltsitud dokumentide alusel korteri ostmiseks pangast laenu. Esialgu osteti korter R K i nimele ja teise kelmuseepisoodi käigus P G i nimele. Tegelikkuses soovis korterit enda omandisse ja kasutusse hageja. R K ja P G aitasid kaasa hageja tahte elluviimisele. Kuna hageja ei soovinud korteri eest maksta, peteti pangalt raha väljaja ja vormistati korter kolmandate isikute nimele, kellega hageja sõlmis näiliku üürilepingu, et tekitada täitemenetluse korral olukord, mis käesoleval hetkel ongi saavutatud. Hageja väidab, et tal on üürileping ja keeldub eluruumi vabastamisest. R K ega P G ei ole kunagi korteris käinud, seal elanud ega seda kellelegi üürinud. P G allkirjastas eestikeelse üürilepingu (P. G eesti keelt ei valda) 2011. suvel hageja autos pärast hageja pikaajalist pealekäimist. Lepingu sisust ei tea P G midagi ja üüriraha pole ta saanud. Hageja vastuväited vastuhagile Hageja vaidles vastuhagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning menetluskulud kostja kanda. Hageja üürileping on kehtiv, lepingu ülesütlemine on tühine (alternatiivselt vastuolus hea usu põhimõttega) ja kostja peab üürilepingut täitma. Hageja jäi hagiavalduses

esitatud seisukohtade juurde, mida ta põhjendas hagiavalduses, seisukohtades kostja vastusele ja vastuses kostja määruskaebusele. 19.04.2012 esitas hageja täiendava seisukoha, leides, et kostja ei tee vahet näilikul tehingul ja tehingul, mis on vastuolus heade kommetega ning ei esitanud selget nõuet, millise tehingu või tehingu osa tühisuse tuvastamist taotletakse, kas võlaõiguslepingu või asjaõiguslepingu, kohustustehingu või käsutustehingu. Kostja ei arvestanud TsÜS § 6 lg-st 3 tuleneva kohustus- ja käsutustehingu eristamise põhimõtte ja TsÜS § 6 lg-st 4 tuleneva abstraktsiooni- ja neutraalsusprintsiibiga kohustus- ja käsutustehingu kehtivuse üksteisest sõltumatu hindamise kohta. Asjaõiguslepingu kui käsutustehingu kehtivust tuleb abstraktsiooniprintsiibist lähtudes hinnata lahus selle aluseks olevast võlaõiguslikust kausaaltehingust. Üürilepingu sõlmisid P G ja hageja ning see ei mõjutanud kostjat, olgugi et kostja on korteri uue omanikuna õigusjärglane. Seega on üürilepingu tühisuse tuvastamise hagemise õigus üksnes hagejal ja P G il, mitte kostjal. Heade kommete vastane tehing ei saa olla samaaegselt näilik. Kostja väitel oli üürileping suunatud õigusnäivuse tekitamisele. Isegi kui nõustuda kostjaga (mida hageja ei tee), et üüri ei tasutud, ei kinnita see üürilepingu näilikkust. Kostja väidetav üüri tasumata jätmine puudutab lepingu täitmist ega oma tähendust ühegi vaidlusaluse lepingu (sh üürilepingu) tühisuse hindamisel. Hageja ja P G i vahel üürilepingu sõlmimisel tehtud tahteavaldustel on avaldatud tahtele vastavad õiguslikud tagajärjed. Tehingu näilikkuse tuvastamine eeldab tehingu mõlema poole tahteavalduste sisulist hindamist. Kostja ei tõendanud, et tehing ei vasta tehingu teinud mõlema poole tahteavaldustele. Üürilepingut ei muuda näiliseks ükski kostjaväide, s.h asjaolu kohta, et väidetavalt on nii kostja kui täitur korduvalt nõudnud üürilepingu esitamist või hagejal on esinenud võlgnevusi kommunaalteenuste eest jne. Kostja võttis omaks ja vaidlus puudub selles, korteriomandi müügilepingud, hüpoteekide seadmise lepingud ja vastavad asjaõigustehingud ning laenulepingud ei ole tühised tehingud. Hageja ei saanud korteri valdust jõudu kasutades, sissetungimisega, hõivamisega, omavoliga või muul taolisel viisil. Kostja ise esitas tõendid, võttis omaks ja vaidlus puudub selles, et korteri valduse andis hagejale korteri omanik, hageja ja korteri omaniku vahelise kokkuleppe alusel. Seega sai hageja valduse seaduslikult, tal oli ja on õiguslik alus korteri kasutamiseks, mida kinnitab dokumentaalse tõendina sõlmitud üürileping. Vastuhagi esitati pärast aegumistähtaja möödumist (hagi aegumist). Hageja taotles hagi aegumise kohaldamist ja palub jätta hagi rahuldamata. 04.04.2012 esitas hageja kohtule täiendava seisukoha, milles leidis, et tuleb arvestada asjaoluga, et hageja valdus tekkis aastaid tagasi ja talle anti valdus vabatahtlikult, teadlikult ja tahtlikult. Seega ei saa hageja valduse tekkimine ja olemasolu kuidagi olla ebaseaduslik. Asjaolu, et kostja omandas korteri hiljem ja sellest hetkest astus üürilepingusse, ei anna õigust ühegi eelnevalt korteri suhtes tehtud tehingu, selle tegemise ja täitmise vaidlustamiseks. Aasjakohatud on kostja väited, et hageja ei ole korteri eest sentigi maksnud ega pangale laenu tagasi maksnud. Kriminaalasjas tehtud kohtuotsus ei tõenda ühtegi kostja väidet, vaid üksnes muud asjaolu, et pangale on esitatud võltsitud dokumente laenu saamiseks, mis antud juhul ei puutu üldse asjasse. Laenu saamiseks võltsitud dokumentide esitamine ei muuda kehtetuks korteri müügi-, pandi- ega ka üürilepingut. Laenu saamiseks võltsitud dokumentide esitamine ei muuda kehtetuks isegi laenulepingut. 06.04.2013 esitas hageja täiendava seisukoha, milles leidis et tal on võimalik oma õigusi maksma panna ka ilma (vastu)hagita. Antud juhul esitati valdajana vastuväited ja tõendid, et tal on õigus omaniku suhtes asja vallata ja keelduda vaidlusaluse kohustuse täitmisest, mistõttu omanikul ei ole õigust valdust välja nõuda. Põhjendatud kohustuse täitmisest keeldumise korral on võimalik rahuldada hagi üksnes vastunõude täitmise tingimusega. Seega, juhuks kui erinevalt hagejast asuda seisukohale, et kostjal on õigus nõuda

hagejalt korteriomandi väljaandmist, on hagejal õigus keelduda väljaandmisnõude täitmisest kuni eelimetatud hageja vastunõuded kostja vastu on täidetud. Kolmanda isiku seisukoht 11.09.2012 esitatud seisukoha kohaselt andis P G üürilepingu alusel vabatahtlikult oma korteri valduse hagejale, kes on korterit kohaselt kasutanud. P G il puuduvad nõuded hageja vastu. Hageja üürnikuna tasus üürilepingu alusel P G ile ettemaksu, tagatisraha ja kandis kõrvalkulusid ning tegi parendusi, mida ei ole hüvitatud. Hageja ei ole lepingut rikkunud, tal ei ole üüri ega muid võlgnevusi. P G sai kätte nõude üürilepingu kohta märke tegemiseks ja leppetrahvi nõude üürilepingu kohta märke tegemata jätmise eest. P G oli 10.09.2006 sõlmitud üürilepingu pool ehk üürileandja, kelle õigused ja kohustused läksid 01.06.2011 seisuga üle kostjale. P G leidis, et kõik väidetavad nõuded ja asjaolud on kostja ja hageja omavaheline probleem. 28.11.2012 esitas kolmas isik täiendava seisukoha, milles avaldas, et ei võta omaks kostja vastuhagi ja vastuväited hagile, ega tunnista kostja kohtule esitatud nõudeid ning vaidleb nendele vastu. P G ei esitanud kohtule ühtegi avaldust ega kavatse seda ka edaspidi teha. Kostjal ega tema esindajatel ei olnud volitusi P G i esindamiseks mistahes toimingutes ja ta ei kiida heaks kostja ega tema esindajate tehtud vastavaid toiminguid või nende tegemise katseid, s.h nimetatud avalduse kohtule edastamist vms. Avaldus tuleb jätta tähelepanuta. P G tõendab, et üürileping vormistati 2006. aastal, eesti keeles, mida valdas piisavalt, kuigi seda sai tõlkida ka vene keelde. P G palus rahuldada hagi, jätta rahuldamata kostja vastuhagi ning jätta menetluskulud kostja kanda. Esimese astme kohtu otsus Maakohus jättis rahuldamata R Di hagi OÜ ESTECTUS vastu 10.09.2006 sõlmitud üürilepingu kohta kinnistusraamtusse märke kandmiseks ja rahuldas OÜ ESTECTUS vastuhagi tõsta R D Tallinnas Heki tee 2-24/25b asuvast eluruumist välja ja kohustada R Dit korteriomandi valdust üle andma OÜ-le ESTECTUS. Puudub vaidlus, et R D (üürnik) ja P G (üürileandja) sõlmisid 10.09.2006 eluruumide üürilepingu, mille esemeks oli korteriomand Heki tee 2 - 24/25, Haabneeme, Viimsi vald, Harjumaa. OÜ ESTECTUS (üürileandja) omandas vaidlusaluse eluruumi (korteriomand) kohtutäitur Marek Laanemetsa poolt täiteasjas nr 014/2007/769 27.05.2011 toimunud avalikul enampakkumisel. Hageja oli hagiavalduses seisukohal, et ta valdab vaidlusaluseid eluruume õiguslikul alusel ja üürileping on kehtiv. Samuti soovis hageja 10.09.2006 sõlmitud üürilepingu kohta kinnistusraamatusse kanda märget. Kostja ei nõustunud hageja seisukohaga ja leidis, et üürileping on tühine. Vastuhagi kohaselt soovis kostja kohustada hagejat korteriomandi valdust üle andma. Poolte vahel on hagis kui vastuhagis vaidlus selle üle, kas 10.09.2006 sõlmitud eluruumide üürileping on kehtiv. Kostja sai korteri omanikuks 13.06.2011 ja kõik tema nõuded tulenevad omandiõigusest. Vastuhagi esitati 07.12.2011. Lühim võimalik hagi aegumistähtaeg oleks 3 aastat nõude sissenõutavaks muutumisest, millest tulenevalt on aegumine välistatud. Kostja ei olnud vaidlustatud üürilepingu pooleks, talle läksid üürileandja õigused ja kohustused üle Heki tee 2- 24/25 kinnistu omandamisega. Kohus leidis, et kuna vaidlustatud üürilepingus kokkulepitud tingimused võivad rikkuda kostja kui üürileandja õigusi ja huve käesoleval ajal, on kostjal õigustatud huvi üürilepingu tühisuse tuvastamiseks. Kuna üürilepingu näol on tegemist võlaõigusliku tehinguga, on kostjal õigustatud huvi üürilepingu tühisuse tuvastamiseks, kuna üürileping mõjutab käesoleval juhul kostja õigusi. Kostja on

vaidlusaluse kinnisasja omanik. AÕS § 68 lg 1 kohaselt on omand isiku täielik õiguslik võim asja üle. Omanikul on õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. Üürilepingu kehtivus mõjutab käesoleval juhul otseselt kostja õigusi. Kostja leidis, et üürileping on heade kommetega vastuolus, kuna üürilepingu tingimused on ebausutavad (üürilepingus on poolte õigused ja kohustused ebaproportsionaalselt ühe poole kasuks, 15 aasta üürisumma ja tagatisraha on makstud ühekordse maksena sularahas ette isiku poolt, kellel puudub kinnisvara, püsiv sissetulek ja kes on panga võlglasena kaotanud omandi korterile), korteriomandi endised omanikud R K ja P G said omanikeks hageja toime pandud kuriteo tulemusena ja pole kunagi korteriomandit kasutanud ega vallanud ega reaalselt pangalaenu saanud - kõik hüved kuriteost sai hageja. Hageja ei ole neile kunagi üüri maksnud. Hageja vaidles kostja väidetele vastu ja leidis, et lepinguvabaduse põhimõttest tulenevalt on lepingupooled vabad lepingu tingimustes kokku leppima. Seadus vaidlusaluses üürilepingus kokkulepitud tingimuste osas kitsendusi ei tee ja nendes lepivad pooled lepingu sõlmimisel ise kokku.P G oli seisukohal, et üürileping vormistati 2006 aastal, eesti keeles, mida valdas piisavalt, kuigi seda sai tõlkida ka vene keelde. Samas kirjutas P G 30.11.2011 omakäeliselt avalduse Harju Maakohtule, mille kohaselt 2006. aasta augustis võeti tema nimele hageja kaasabil pangalaen Haabneemes asuva korteri peale. Selles korteris pole P G elanud ja mitte kunagi käinud. 2006. aastal ei vormistanud P G ühtegi üürilepingut hagejaga selle korteri peale. Ligikaudu pool aastat tagasi peale mitmeid ettepanekuid kirjutas P G üürilepingule alla, aga dokument oli eesti keeles, mida ta piisaval määral ei valda, P G ile seda ei tõlgitud, ja P G tegi seda R Di autos. Antud dokument oli tõlgitud vene keelest eesti keelde. Kohtu arvates ei leidnud tõendamist asjaolu, et hageja tasus P G ile 870 000 krooni (ühekordne üüritasu 750 000 krooni ja tagatisraha 120 000 krooni). Samas on üürilepingu p-s 3 fikseeritud, et üürnik on maksnud üüri ette ühekordse maksena summas 750 000 krooni ja p 8.2 kohaselt samas on üürnikul kohustus maksta igakuiselt üüri. Igakuiseid üüriarveid kohtule ei esitatud. Seega peab isik, kes raha üleandmist vaidlustab, esile tooma asjaolud, millest nähtub, et raha tegelikult üle ei antud, näiteks selgitama, et maksjal ei olnud raha puudumise tõttu võimalik raha anda või saaja rahaline seis ei muutunud või muutus teistsugustel asjaoludel. Kostja selgitas, et ei ole eluliselt usutav, et hageja, kellel puudub Eestis kinnisvara või registreeritud vallasvara; kes märkis üürilepingus oma elukohaks XXXXXX, mis on Lasnamäe kõige kaugemas piirkonnas asuv ca 60 m2 suurune eluruum, mille omanikuks on 2004. aastast alates A. G; kes ei valda eesti keelt ja kellel on keskharidus ning kes oli üürilepingu sõlmimise ajal kõigest 26-aastane (töökoha andmed puuduvad); kes on kriminaalkorras karistatud kelmuse eest, mis seisneb massilises dokumentide võltsimises, mille alusel isikutele anti finantsasutustest laenu kuigi võltsitud dokumentide mitte-esitamise korral poleks nendele isikutele laenu antud, tasus sularahas P G ile üüri ligi 900 000 krooni. Seejuures P G , kes elas samuti Tallinnas üürilepingu kohaselt Mahtra 72-5, mis kuulub P G i isale); omandas üürile antud eluruumi 3 päeva enne üürilepingu sõlmimist (kanne kinnistusraamatusse tehti 07.09.2006) ja kellelt on Harju Maakohtu 07.11.2008 otsusega tsiviilasjas nr 2-08-56064 välja mõistetud SMS-laenu võlgnevus Era Liisingu Inkassoteenused AS kasuks summas 33 568,08 krooni. Hageja ega P G ei esitanud kohtule tõendeid oma majandusliku seisukorra kohta, mis näitaks, et neil oli raha üleandmise ajal selleks piisavalt rahalisi vahendeid. Samuti ei esitatud kohtule üüriarveid, mis tõendaksid üürilepingu p-s 3 sätestatud üüri tasumist. 07.11.2007

ülekuulamisprotokollis kinnitas P G , et tal ei olnud piisavalt rahalisi vahendeid laenu saamiseks. Hagejat on karistatud kriminaalkorras m.h dokumentide võltsimise eest, millega hageja soovis tõendada enda maksejõulisust laenu saamiseks. Kohus leidis, et kuigi tegemist on kriminaalmenetluse käigus kogutud tõenditega, nähtub neist et hagejal puudusid üürilepingu p 3.1 ja p 3.2 väidetava sõlmimise ajal piisavad rahalised vahendid, et tasuda P G ile kokku 870 000 krooni. Kohus leidis, et kuigi lepingu pooled on lepinguvabaduse põhimõttest tulenevalt õigustatud sõlmima teatud sisuga kokkuleppeid, ei ole käesolevas asjas eluliselt usutav, et vaidlusalune üürileping sõlmiti 10.09.2006. P G i 07.11.2007 ülekuulamisprotokoll on tõlgitud vene keelest eesti keelde, samuti on P G kohtule esitatud omakäeliselt kirjutatud avalduses avaldanud, et ta eesti keelt ei valda. Üürileping koostati eesti keeles, seega ei olnud P G üürilepingu allkirjastamisel võimeline aru saama üürilepingu sisust. Üürileping allkirjastati väidetavalt 10.09.2006, kuid P G i 30.11.2011 avalduse kohaselt kirjutas ta nimetatud üürilepingule alla alles 2011. aasta suvel. Kohtu arvates ei leidnud tõendamist P G i väide, et teda ähvardati või mõjutati 30.11.2011 kohtule esitatud avaldusele alla kirjutama. Üürilepingu p 4 kohaselt ei pidanud üürnik kõrvalkulude eest tasuma. Samas tasus hageja kõrvalkulusid, mille kohta sõlmiti 30.09.2011 maksegraafik võla tasumiseks. Üürilepingu p 5 kohaselt pidid pooled eluruumi kindlustama, kuid dokumente kindlustuse kohta kohtule ei esitatud. Üürilepingu p-s 11 sätestati ehitustööde teostamine, kuid vastavaid dokumente ehitustööde osas kohtule ei esitatud. Üürilepingu p 14.7 kohaselt ei ole üürileandjal õigust ühepoolselt lepingut igal ajal korraliselt ennetähtaegselt üles öelda olenemata põhjusest ega erakorraliselt tungiva omavajaduse tõttu. Kohus leidis, et üürlepingu tingimused on vastuolus heade kommetega ja seetõttu tühised, kuna piiravad ebaproportsionaalselt üürileandjat, andes põhjendamatult suured õigused üürnikule. Õiglustunde ja heausu põhimõtete vastane on asjaolu, et hageja on peaaegu seitse aastat kasutanud eluruumi, mille eest ta pole üüri tasunud ning on võlgu ka kommunaalteenuste eest. Samuti leidis kohus eelpool, et vaidlusalust üürilepingut ei allkirjastatud 10.09.2006. P G i avalduse alusel allkirjastati üürileping viis aastat hiljem, lisaks ei olnud P G il tahet olla seotud üürilepinguga, kuna ta allkirjastas üürilepingu, ilma, et oleks üürilepingu sisust aru saanud. Kohus leidis, et on tuvastatud üürilepingu vastuolu heade kommetega. Vaidlusalune üürileping rikub kostja kui omaniku huve, mis annab kohtule aluse tunnistada üürileping tühiseks. 27.08.2012 märkis hageja, et 09.08.2012 seisuga ei ela hagejaga koos isikuid, kelle kohta esitada 09.08.2012 määruses nõutud andmed. Kuna vaidlusalune üürileping on kehtetu ja hageja valdab Tallinnas Heki tee 2-24/25b asuvat eluruumi ebaseaduslikul alusel, on eeltoodust tulenevalt põhjendatud kostja nõue kohustada hagejat vabastama Tallinnas Heki tee 2-24/25b asuv eluruum ja vastuhagi tuleb selles osas rahuldada. VÕS § 324 lg 1 kohaselt võib kinnisasja üürnik nõuda kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemist. Üürnik võib nõuda kinnistusraamatusse märke kandmist ainult kehtiva üürilepingu alusel. Kohus tuvastas, et vaidlusalune üürileping on kehtetu. Kõiki eelmärgitud asjaolusid arvestades, leidis kohus, et hageja nõue ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata. Apellatsioonkaebus R D palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega rahuldada tema hagi ning jätta rahuldamata OÜ ESTECTUS vastuhagi või alternatiivselt, saata asi tagasi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Menetluskulud jätta OÜ ESTECTUS kanda.

Kohus kohaldas valesti materiaalõigusnorme ja rikkus menetlusõiguse norme ning otsus ei ole seaduslik ega põhjendatud. Kohus ei kohaldanud hageja vastuväites taotletud kostja hagi aegumist. Ebaõige on kohtu arusaam aegumisest ja asjatundmatu põhjendus, et kostja sai korteri omanikuks 13.06.2011 ja kõik tema nõuded tulenevad omandiõigusest. Vastuhagi esitati 07.12.2011 ja lühim võimalik hagi aegumistähtaeg on 3 aastat nõude sissenõutavaks muutmisest, millest tulenevalt on aegumine antud juhul välistatud. Hageja ei nõustu kohtu käsitlusega ka aegumistähtaja alguse kohta. Seadusest ei tulene, et igakordse õigusjärgluse korral nõude aegumine katkeks ja algaks uuesti, igavesi nõudeid ei ole olemas. Vastupidine põhjendus on otsitud ja erapoolik, mistõttu tegi kohus teadvalt vale otsuse. Asjas vaieldakse eelkõige lepingu üle, mistõttu tuleb aegumistähtaja algust arvestada lepingu sõlmimisest, ehk alates 10.09.2006. Kostja esitas hagi 07.12.2011, rohkem kui viis aastat pärast lepingu sõlmimist ja seega on nõue aegunud. Hageja jääb ka ringkonnakohtus aegumise kohaldamise taotluse juurde. TsMS § 436 lg 1 järgi peab kohtuotsus olema seaduslik ja põhjendatud. Vaidlustatud otsus on vastuoluline, mis teeb selle jälgimise ja kaebeõiguse kasutamise raskeks või võimatuks. Ühelt poolt kohus tuvastas, et asjas puudub vaidlus, et R D (üürnik) ja P G (üürileandja) sõlmisid 10.09.2006 eluruumide üürilepingu. Põhjenduste järgmistes lõikudes märkis kohus, et käesolevas tsiviilasjas ei ole eluliselt usutav, et vaidlusalune üürileping sõlmiti 10.09.2006 ning vaidlusalust üürilepingut ei allkirjastatud 10.09.2006. Kohus tugines Riigikohtu seisukohale lahendis nr 3-2-1-140-07, kus lepingu tühisuse tuvastamist saab hageda isik, kelle õigusi leping mõjutab, viitega väidetavale vastuolule heade kommetega. Praegusel juhul otsiti heade kommetega vastuolu lepingu tingimustest ja asjaoludest, et väidetavalt üürnik ei pidanud tasuma kõrvalkulude eest, kuid tegi seda ikka; pooled peavad kindlustama eluruumi, kuid kohtule kindlustuse dokumente ei esitatud; ehitustööde dokumente kohtule ei esitatud; üürileandjal ei ole õigust ühepoolselt igal ajal olenemata põhjusest korraliselt ennetähtaegselt üles öelda ega erakorraliselt tungiva omavajaduse tõttu. Hagejale jääb mõistetamatuks, kuidas kohus jõudis järeldusele, et üürniku kõrvalkulude kandmise fakt on üürileandjat ebaproportsionaalselt piirav ja üürnikule põhjendamatult suuri õigusi andev ning vastuolus heade kommetega. Seadusest seda ei tulene. Leping sätestas kõrvalkulude jaotamise mitmel erineval viisil, kusjuures olulises ulatuses mitte tasumisega üürileandja poolt. Üürnikul tuli tasuda kolmandatele isikutele osade kõrvalkulude eest (üldteenused ehitisele), mis kuulusid hüvitamisele üürileandja poolt (lepingu p 4.3.1), samas tuli üürnikul kanda kõrvalkulusid, mis ei kuulunud üürileandja poolt hüvitamisele (lepingu p 4.3.2), näiteks jäätmed, koristamine, mõõdetavad elekter, vesi ja kanalisatsioon. Kohtu etteheide kindlustuse ja ehitustööde dokumentide esitamata jätmise kohta tuli hagejale üllatusena, sest esimest korda leidis selline vajadus arutamist otsuses. Kuna üürileandja soetas eluruumid pangalaenuga ja hüpoteegi tagatisel, millega eeldatakse kindlustamist, on kindlustuse dokumendid võimalik välja nõuda pangalt. Tähtajalise ja tähtajatu üürilepingu põhiline erinevus ülesütlemises tuleneb seadusest, mille kohaselt seadusandja ei ole ette näinud tähtajalise lepingu korralise üleütlemise võimalust, võrreldes tähtajatu lepinguga, kus see võimalus on sõnaselgelt antud. Seadusandja poolt on tungiv omavajadus üürilepingu ülesütlemise aluseks üksnes erandjuhul ning ka siis on tegemist dispositiivse normiga. Reeglina ei saa tungiv omavajadus olla üürilepingu ülesütlemise aluseks. Seega ei saa need tingimused ja asjaolud olla üürileandjat ebaproportsionaalselt piiravad ja üürnikule põhjendamatult suuri õigusi andvad ning heade kommetega vastuolus, sest need kordavad seaduse teksti. Järelikult ei ole leping kehtetu.

Kohus osundas otsuses lepingule kui dokumentaalsele tõendile. Lepinguga tuvastati üürilepingu olulised tingimused ja kohaselt makstud summad. Muus osas oli otsus tuvastatuga vastuolus. Kohus leidis, et R D ega P G ei esitanud kohtule tõendeid oma majandusliku seisukorra kohta, mis näitaks, et mõlemal isikul oli raha üleandmise ajal selleks piisavalt rahalisi vahendeid; tõendamist ei leidnud asjaolu, et R D tasus P G ile 870 000 krooni. Samas üürilepingu p-s 3 fikseeriti, et üürnik maksis üüri ette ühekordse maksena summas 750 000 krooni ja p 8.2 kohaselt oli üürnikul kohustus maksta igakuiselt üüri. Igakuiseid üüriarveid kohtule ei esitatud; samuti ei esitatud kohtule üüriarveid, mis tõendaksid üürilepingu p-s 3 sätestatud üüri tasumist. Kohus tugines Riigikohtu seisukohale lahendis nr 3-2-1-104-02 jt, et kui laenaja soovib laenulepingut vaidlustada, peab ta tõendama, et tal tegelikult mingit kohustust hageja ees ei ole. Antud juhul pööras kohus otsuses tõendamiskoormise ümber vastuolus osundatud Riigikohtu juhisega. Kohtulahend ei tohi tulla protsessiosalistele üllatusena. Vaidlusalune otsus sellele nõudele ei vasta. Kohus ei arutanud pooltega tõendamiskoormist, vaid üllatas taolise arutlusega alles otsuses, andmata poolele võimalust ennast kaitsta, mis rikub oluliselt TsMS § 436 lg-st 4 tulenevaid poole õigusi. Juhul kui kohtu arvates vajasid teatud asjaolud täiendavalt tõendamist, oleks kohus pidanud juhtima sellele tähelepanu. Osundatud Riigikohtu lahendites oli vaidlus rahatuse üle, lepingu sõlminud poolte vahel. Praegusel juhul lepingu sõlminud poolte vahel vaidlust ei ole. P G võttis kirjalikult omaks menetlusdokumentides kohtu poole pöördudes, et sai Ruslan Dmitievilt 870 000 krooni. Seetõttu ei teadnud hageja, et peaks oma lepingujärgsete kohustuste täitmist P G ile täiendavalt tõendama. Hageja arvates oli 870 000 krooni tasumine piisavalt tõendatud lepingu ja selles sisalduvate kohustuste täitmise vastuvõtmist kinnitavate kviitungitega. Kuna kohus ei juhtinud tähelepanu täiendava tõendamise vajadusele enne kui otsuses, ei saanud hageja varem esitada täiendavaid ega uusi tõendeid. Hageja esitab apellatsioonkaebusega dokumentaalsed tõendeid, mis kinnitavad ja põhistavad raha olemasolu ja liikumist lepingu sõlmimise ajal. Seejuures on olulised andmed, mille kohaselt hagejal on osalused paljudes äriühingutes ning ta on kuulunud paljude äriühingute juhtorganitesse. Nimetatud ettevõtete majandustegevus tagas võimaluse kasutada sellist raha. Raha ja kinnisvara väärtus ning isiku varaline seisund ei ole ajas püsivad, vaid muutuvad suurused. 2006. aastal oli vaidlusaluse summa kogumine tsiviilkäibes jõukohane igaühele ja seega mitte ebatavaline. Kostja väitel võis hageja saada raha ainult pettusega, kuid nii ei eitatud iseenesest raha saamist. Hageja peab selliseid üldistusi laimavaks. Käesolevaks ajaks on paljud hagejaga seotud äriühingud äriregistrist kustutatud, mistõttu nende kaudu tehtud asjakohaste pangatehingute väljavõtteid on võimalik välja nõuda ainult kohtu abiga. Väljavõtted tõendaksid kogu vaidlusaluse summa ulatuses raha olemasolu lepingu sõlmimise ajal. Selline tõendite hankimine tähendab, et asi tuleks saata tagasi maakohtule. Üüri igakuiste maksete viide lepingus oli üksnes arvestuslik ja kooskõlas enamlevinud praktikaga, et poolte vahel oleks kokku lepitud, kuidas arvutada ühe kuu üüri väärtust, mis ei keela ega välista ettemakseid ega ühekordset tasumist kogu lepingu kehtivuse perioodi eest. Seadusest ega lepingust ei tulene üüriarvete esitamise eeldust, seega puudub vastuolu ühekordse ettemaksega. Isegi kui lepingu üksikutest tingimustest otsida vastuolusid, ei saaks see olla tehingu tühisuse aluseks, sest tehingu ühe osa tühisus ei too kaasa teiste osade tühisust, kuna tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud tühise osata (TsÜS § 85). Õige on kohtu viide P G i seisukohale, et üürileping vormistati 2006. aastal, eesti keeles, mida valdas piisavalt, kuigi seda sai tõlkida ka vene keelde. Vaatamata sellele võttis kohus arvesse üksnes P G i 30.11.2011 omakäeliselt kirjutatud vastupidise avalduse

maakohtule. Hagejale jääv arusaamatuks, mille alusel luges kohus usaldusväärseks üksnes selle P G ile omistatud dokumendi ja milline oleks sellele antud õiguslik hinnang. Hageja leidis, et nimetatud dokument ei vasta tõendi ega menetlusdokumendi nõuetele ja tuleb jätta tähelepanuta. Olulist tähendust omab asjaolu, et P G ei esitanud seda kohtule, mistõttu ei ole see ehtne. P G esitas kohtule menetlusdokumente, millega on üheselt lükatud ümber kostja väited. Kohus ei arvestanud ühtegi P G i isiklikult ja kohaselt esitatud menetlusdokumenti, muu hulgas väiteid selle kohta, et teda ähvardati ja mõjutati 30.11.2011 avaldusele alla kirjutama. Vahetegemine ei vasta võrdse kohtlemise ja ühetaolise õigusemõistmine põhimõtetele. Juhul kui kohus ei pidanud P G i esitatud dokumente usaldusväärseks, ei saa pidada usaldusväärseks ühtegi nendest ja kindlasti mitte vaidlusalust 30.11.2011 avaldust, kuna selle usaldusväärsus on kõige küsitavam, sest P G seda kohtule ei esitanud. Kohus rajas alusetult otsuse P G ile omistatud ebaehtsale dokumendile, mille esitas kohtule kostja, ignoreerides P G i tegelikult kohtule esitatud menetlusdokumente. Hageja esitab ringkonnakohtus notariaalse P G i dokumendi (Lisa 2, 07.06.2013 avaldus Tallinna Ringkonnakohtule), mida varem ei olnud võimalik esitada, sest see on uus. Kohus rajas otsuse kostja väidetele, et hageja märkis üürilepingus oma elukohaks Mahtra 38-5 Tallinn, mille väidetavaks omanikuks on 2004. aastast alates A. G. Taolistele asjas läbivatele valedele tuginemine viis eksitavatele järeldustele ja ebaõige lahendini. Registriandmete kohaselt on Mahtra 38-5 Tallinn korteriomandi (registriosa nr 1081301) omanik alates 23.09.2002 kehtivast kandeotsusest T D, kes on R Di ema. Kohus oli ilmselt erapoolik, kui vastuolus enda peetud registriandmetega kontrollimatult võeti aluseks kostja kontekstist väljarebitud, arusaamatud ja asjakohatud väited. Tegelikult on lepingus märgitud hageja elukoha aadressiks Heki tee 2-24/25. Kohus ei uurinud tõendeid kohaselt ega lähtunud poolte võrdse kohtlemise põhimõttest, vaid otsis teadlikult mistahes võimalusi lahendi tegemiseks kostja kasuks. Õige lahendi tegemiseks tuleb asjas kogutud tõendid tervikuna ümber hinnata. Kohus omistas otsuses pooltele väiteid, mida asjas ei esitatud, nõustudes hageja seisukohaga, et kuigi lepingu pooled on lepinguvabaduse põhimõttest tulenevalt õigustatud sõlmima teatud sisuga kokkuleppeid, ei ole käesolevas tsiviilasjas eluliselt usutav, et vaidlusalune üürileping sõlmiti 10.09.2006. Hageja vaidleb kohtu viitele vastu, sest ei ole kunagi väitnud, et käesolevas tsiviilasjas ei ole eluliselt usutav, et vaidlusalune üürileping sõlmiti 10.09.2006. Hageja jääb selle juurde, et üürileping sõlmiti 10.09.2006. Vastustaja seisukoht Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohtu seisukoht Kolleegium leiab, et Harju Maakohtu 09.05.2013 otsus on seaduslik ja põhjendatud otsuses toodud motiividel. Kuna kolleegium nõustub täielikult maakohtu põhjendustega, siis ei pea vajalikuks neid tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 korrata. TsMS § 652 lg 1 p 1 kohaselt võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 271 järgi üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale

selle eest tasu (üüri). VÕS § 291 lg 1 kohaselt juhul, kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusesse andmist või kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja üürniku valdusse andmist asja võõrandamise korral sundtäitmisel või pankrotimenetluses, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 86 sätestab heade kommetega või avaliku korraga vastuolus oleva tehingu tühisuse. Tulenevalt TsÜS § 84 lg-st 1 tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. TsÜS § 138 lg 1 kohaselt tuleb õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel toimida heas usus. Sama paragrahvi 2. lõike kohaselt ei ole lubatud õiguste teostamine seadusevastasel viisil, samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. Ka VÕS § 6 lg-st 1 tulenevalt peavad võlausaldaja ja võlgnik teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. Vastates apellatsioonkaebuse väidetele leiab kolleegium, et maakohus leidis põhjendatult, et vastuhagi ei ole aegunud. TsÜS § 155 lg 2 kohaselt ei aegu omandiõigusest tulenev väljaandmisnõue omavolilise valdaja vastu. Hageja on kaebuses leidnud ebaõigesti, et vastuhagi aegumise tähtajaks on 3 aastat. Maakohus leidis õigesti, et OÜ ESTECTUS ei olnud vaidlustatud üürilepingu pooleks, vaid OÜ-le ESTECTUS läksid üürileandja õigused ja kohustused üle Heki tee 2, korter nr 24/25, Haabneeme, Viimsi vald, Harjumaa kinnistu omandamisega. Kuna vaidlustatud üürilepingus kokkulepitud tingimused võivad rikkuda OÜ ESTECTUS kui üürileandja õigusi ja huve käesoleval ajal, siis kohus leiab, et OÜ-l ESTECTUS on õigustatud huvi üürilepingu tühisuse tuvastamiseks. Antud seisukohta toetab ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahend 3-2-1-140-07, kus kolleegium on leidnud, et võlaõigusliku müügilepingu tühisuse tuvastamist saab hageda üksnes isik, kelle õigusi leping mõjutab. Kuna üürilepingu näol on tegemist võlaõigusliku tehinguga, siis on OÜ-l ESTECTUS õigustatud huvi üürilepingu tühisuse tuvastamiseks, kuna üürileping mõjutab käesoleval juhul OÜ ESTECTUS õiguseid. Riigikohtu tsiviilkolleegium kordab lahendis 3-2-1-140-07 juba varem korduvalt esitatud seisukohti, et heade kommetega võivad tehingud olla vastuolus erinevatel põhjustel, mida ühiskonnas valitsevate arusaamade järgi võib pidada ebamoraalseteks ja taunitavateks. Tehing on vastuolus heade kommetega, kui see eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu tehingu tegemise ajal ning tehingu heade kommete vastasus võib tuleneda kas tehingu eesmärgi heade kommete vastasusest või ühe poole ebamoraalsest käitumisest tehingu tegemise eesmärgil. Riigikohus märkis ka, et tehingu heade kommete vastasuse hindamisel tuleb arvestada kogumis kõiki sellega seotud olulisi asjaolusid, mh tehingu sisu ja selle tegemise asjaolusid (samad seisukohad ka RKO 3-2-1-80-02, 3-2-1-80-05). Ülaltoodu alusel on maakohus hinnanud kõiki asjas esitatud tõendeid, tuvastanud õigesti asjas tähtsust omavad asjaolud ning põhjendatult leidnud, et asjas esitatud üürileping on vastuolus heade kommetega ning seetõttu kehtetu. Kõiki asjaolusid kogumis hinnates leiab kolleegium, et ülaltoodu valguses oleks äärmiselt ebaõiglane kohustada kostjat jätkama lepingu täitmist üürnikuga, kes nii jämedalt on heade kommete vastu eksinud ja püüdnud sel teel saada pikaks ajaks suurt üürisoodustust. Maakohus leidis põhjendatult, et kuna vaidlusalune üürileping on kehtetu, siis valdab R D Tallinnas Heki tee 2-24/25b asuvat eluruumi ebaseaduslikul alusel. Tulenevalt eeltoodust on põhjendatud OÜ ESTECTUS nõue kohustada R Di vabastama Tallinnas Heki tee 2-24/25b asuv eluruum ja vastuhagi tuleb selles osas rahuldada. Ülaltoodu alusel ei anna ükski apellatsioonkaebuses toodud väide alust kaevatava otsuse tühistamiseks. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.

Menetluskulud Menetluskulud tuleb jätta TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda. TsMS 174 lg 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.

Reet Allikvere

Ele Liiv

Margo Klaar

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.