2-11-51472/46 - Asjaõigus - Muud asjaõiguse asjad - Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja - lahend.ee

lahendi jõustumisest. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega. Menetluskuludelt arvestatava käibemaksu hüvitamiseks peab avaldaja kinnitama, et ta ei ole käibemaksukohuslane või ei saa muul põhjusel tekkinud kuludelt käibemaksu tagasi arvestada (TsMS § 174 lg 1, lg 3 ja lg 6). Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. HAGI Hageja nõuded ja nende põhjendused Hageja on Harju Maakohtule esitanud hagiavalduse OÜ XXX vastu 10.09.2006.a sõlmitud üürilepingu kohta kinnistusraamatusse märke kandmiseks. Hagiavalduse kohaselt 10.09.2006 on sõlmitud XXXja XXX(kostja õiguseelneja) vahel eluruumide üürileping. Üürileping on tähtajaline, jõustudes sõlmimisest ning kehtides tähtajalisena viisteist aastat, see on kuni 11.09.2021, ka. Üürilepingu alusel üüritakse korteriomandit asukoha aadressiga XXX, registriosa nr XXX. Kinnistusraamatu kohaselt korteriomand kuulus XXX alates 15.08.2006 kuni 01.06.2011 ning alates 01.06.2011 kuulub korteriomand kostjale. Hageja on korduvalt nõudnud kostjalt üürilepingu kohta märke tegemist andes kohustuse täitmiseks täiendava mõistliku tähtaja. Kostja ei ole teinud märget üürilepingu kohta. Hageja on esitanud märke tegemise kohustuse rikkumiste eest leppetrahvi kohta nõude. 26.10.2011 parandas hageja esitatud hagiavaldust. Hageja palus lugeda õigeks hagiavalduse paranduse, mille kohaselt 24.10.2011 esitas hageja hagiavalduse resolutsiooniga punktis 1: rahuldada hagi, kohustada kostjat tegema hageja kasuks kinnistusraamatusse märget 10.09.2006 sõlmitud üürilepingu kohta, asendades kostja tahteavalduse kinnistusraamatusse märke tegemiseks kohtuotsusega, millega teha hageja kasuks kinnistusraamatusse märge 10.09.2006 sõlmitud üürilepingu kohta tähtajaga 11.09.2021 kostjale kuuluvale kinnistule, Harju Maakohtu kinnistusraamatu registriosa nr XXX, asukoha aadress XXX, katastritunnus 89001:010:1837.

küttetrassi osas XXXAS kasuks, veetrassi ja kanalisatsiooni osas AS XXX kasuks, elektroonilise side võrgu osas XXXAS kasuks. Lisaks hüpoteegid SEB Eesti Ühispank kasuks (mis on olnud sundtäitmise ajendiks). Samuti nähtub täituri enampakkumise kuulutusest, et kinnistut koormab ka väliparkla parkimiskohtade valdamise ja kasutamise korra kokkulepe 25.04.2005. Ühtegi muud kannet või teavet mistahes kolmandate isikute õiguste olemasolu kohta kuulutusest ei ilmne. Tähelepanu väärib ka asjaolu, et kohtutäituri kuulutus sisaldab üleskutset: „Kohtutäiturile tuleb enne enampakkumist teatavaks teha oma õigused müüdavale asjale, kui nendest ei ole veel teavitatud ja neid õigusi tuleb kohtutäituri nõudmisel põhistada.“ Ainus teade, mis kohtutäiturile esitati, oli hoones asuva ühistu poolt – MÜ XXX- kes kinnitas, et korteriomanik ei ole tasunud ühistule makseid ning seisuga november 2010 on võlgnevuse suurus 60 000 krooni. Hageja ei ole teatanud täiturile, et tal oleks mistahes õigusi müüdavale korterile. Eriliselt vajab rõhutamist asjaolu, et täitemenetluse käigus oli korter arestitud juba 19.07.2007 ning enampakkumisi on korraldatud alates 2007 aastast (avalikes teadaannetes kättesaadavad enampakkumise teated: 03.10.2008, 30.10.2008,03.12.2008, 09.01.2009, 17.12.2009, 22.02.2010, 30.04.2010, 11.06.2010, 09.07.2010, 05.11.2010 jne). Kostja omandas korteri 27.05.2011 Tallinna kohtutäitur Marek Laanemets kordusenampakkumise akti alusel täiteasjas nr 014/2007/769 tehtud kandega kinnistusraamatus 13.06.2011. Hageja ei ole korduvate enampakkumiste käigus, ei enne ega pärast teavitanud täiturit oma õigustest korterit kasutada. 10.10.2011 esitas kostja veelkord päringu kohtutäiturile palvega edastada hageja üürileping või muu info hageja põhistatud või põhistamata õiguste kohta müüdud asjale, kuid täitur teatas 11.10.2011 e-kirjaga, et talle pole esitatud ei hageja ega hageja esindaja XXXpoolt kirjalikku üürilepingut. Pärast korteri omandamist kostja poolt selgus, et korterit kasutab hageja, kes keeldub korterit vabastamast. MÜ XXXjuhatuse liige XXXteatas kostjale, et seisuga 31.07.2011 on hageja võlgnevus ühistu ees kokku 2 657,64 eurot. Sama kirjaga kinnitas ühistu, et hageja on korduvalt ja süstemaatiliselt jätnud tasumata ühistu poolt osutatud ja vahendatud teenuste eest ajavahemikul aprill 2007 kuni juuli 2011. Võlgnevuse suurus 31.07.2011 seisuga on kokku enam kui 8 kuu arvete summa. Kirjale oli lisatud ka võlgnevuste saldo. 15.07.2011 esitas kostja hagejale kirjaliku nõude, milles palus likvideerida võlgnevus ühistu ees hiljemalt 30.07.2011; esitada 13.06.2011 seisuga kehtiv üürileping, kui see on olemas; teatatud kavatsusest üürileping üles öelda juhul, kui rikkumisi ei kõrvaldata ja üürileping siiski eksisteerib. Üürilepingut kostjale ei esitatud. Kuna hageja ei olnud esitanud üürilepingut ja selle olemasolu ei kinnitanud ka kohtutäitur, eeldas kostja, et hageja kasutab korterit õigusliku aluseta. Siiski arvestades, et hageja valdab korterit, esitas kostja 15.08.2011 hagejale teate üürilepingu ülesütlemise kohta põhjusel, et hagejal on võlgnevus ühistu ees ning hageja ei ole võlgnevust likvideerinud vaatamata sellele, et talle on antud selleks täiendav tähtaeg. Üürilepingu ülesütlemise teates on fikseeritud, et üürileping öeldakse üles alates 15.11.2011. 25.10.2011 esitas hageja kostjale kirjaliku teate, et ei nõustu üürilepingu ülesütlemisega. Seejuures taas ei esitatud üürilepingut, millele hageja väidetavalt tugineb. Üürilepingu sai kostja alles 28.10.2011 koos hagiavalduse ja kohtumäärusega. Pärast seda, kui XXXOÜ esitas hagejale teate elektrienergiaga varustamise lõpetamisest 29.09.2011 juhul, kui võlgnevust ei likvideerita, sõlmis hageja OÜ-ga XXX30.09.2011 kokkuleppe MÜ XXX ees oleva võlgnevuse tasumiseks osade kaupa 4 kuu jooksul. Hageja ja XXXvahel 10.09.2006 sõlmitud üürileping ilmus välja alles koos hagi esitamisega 24.10.2011. Hagejat on Harju Maakohtu 22.02.2011 otsusega kriminaalasjas nr 1-10-1222 karistatud selle eest, et ta on ajavahemikus 2004-2006 esitanud finantsasutustele võltsitud dokumente eesmärgiga saada laenu isikutele, kellel selleks ilma võltsitud dokumentideta õigust ei oleks. Kostja väidab, et juhul, kui hageja on XXX10.09.2006 sõlminud üürilepingu ja selle punktist 9 tuleneb märke tegemise nõudeõigus, on hagi aegunud. Üürilepingu sõlmimisega 10.09.2006 tekkis hagejal õigus nõuda üürilepingu alusel märke kandmist kinnistusraamatusse. Kirjaliku nõude oma õiguse maksmapanekuks esitas hageja üürileandjale 01.12.2006 (mille üürileandja sai kätte 06.12.2006). Üürniku nõue märke kandmiseks kinnistusraamatusse muutus sissenõutavaks 10.09.2006 või

hiljemalt 06.01.2007, kui üürileandja oli nõude märke kohta kande tegemiseks kätte saanud ja möödus nõudes nimetatud tähtaeg (1 kuu) märke tegemiseks. Seega nõue aegus hiljemalt, kui 06.01.2007 kuupäevast oli möödunud 3 aastat ehk 06.01.2010. Hagi on esitatud 24.10.2011, so pea 2 aastat pärast aegumistähtaja möödumist. Üldiselt on üürilepingu sisuks asja ajutiselt tasulisse kasutusse andmine ning tasu maksmine toimub perioodiliste maksetena. Üldiselt teadaolevalt annab isik korteri üürile juhul, kui see on tal äritegevus või kui tal pole ajutiselt korterit endal vaja või kui talle on üüritulu oluliselt vajalik toimetulekuks. Ning samuti üldiselt teadaolevalt isik üürib eluruumi juhul, kui tal pole piisavalt vahendeid või võimalusi eluruumi soetamiseks või tal on eluruumi vaja ajutiselt. Nendest üldiselt teadaolevatest põhimõtetest tulenevalt on eluruumi üürileping reeglina kas tähtajaline ja sellisel juhul arvestades Eesti kiiresti muutuvat majandussituatsiooni - mitte pikema tähtajaga kui 3 aastat või tähtajatu; üürimaksed on reeglina igakuised ning nende suurus sõltub hetke turusituatsioonist; kõrvalkulud tuleb reeglina tasuda üürnikul. Ülalnimetatud on üürilepingu olulised tingimused, mis määravad lepingu olemuse ja seega ka selle, millist liiki lepinguga on tegemist. Üürilepingus on need olulised tingimused kokku lepitud järgmiselt: üürilepingu tähtaeg on 15 aastat (kuni 11.09.2021); üüri tasutakse ühekordse maksena ette üürilepingu sõlmimisel summas 750 000 krooni (punkt 3.1.-3.2); üürimakse summas 750 000 krooni on tehtud sularahas (punkt 3.3); kõrvalkulude eest tasub üürileandja (4 peatükk); üürnik maksab lepingu sõlmimisel tagatisraha 120 000 krooni, mis on samuti makstud sularahas (6 peatükk); üürileping pikeneb samadel tingimustel sama tähtaja võrra (punkt 14.9). Seega on hageja väidetavalt maksnud üürilepingu sõlmimisel XXXsularahas 870 000 krooni. Esmalt väidab kostja, et see ei ole eluliselt usutav, et hageja, kellel puudub Eestis kinnisvara või registreeritud vallasvara; kes on üürilepingus oma elukohaks märkinud Mahtra 38-5 Tallinn, mis on Lasnamäe kõige kaugemas piirkonnas asuv ca 60 m suurune eluruum, mille omanikuks on 2004 aastast alates keegi XXX; kes ei valda eesti keelt ja kellel on keskharidus ning kes oli üürilepingu sõlmimise ajal kõigest 26-aastane (töökoha kohta andmed puuduvad); kes on kriminaalkorras karistatud kelmuse eest, mis seisneb massilises dokumentide võltsimises, mille alusel isikutele anti finantsasutustest laenu kuigi võltsitud dokumentide mitte-esitamise korral poleks nendele isikutele laenu antud, tasus lihtsalt sularahas XXXüüri ligi 900 000 krooni. Seejuures XXX, elas samuti Tallinnas XXX tänaval (üürilepingu kohaselt XXX, mis kuulub XXXisale); omandas üürile antud eluruumi 3 päeva enne üürilepingu sõlmimist (kanne kinnistusraamatusse tehtud 07.09.2006) ja kellelt on Harju Maakohtu 07.11.2008 otsusega tsiviilasjas nr 2-08-56064 välja mõistetud SMS-laenu võlgnevus Era Liisingu Inkassoteenused AS kasuks summas 33 568,08 krooni. Kostja väidab, et on ebatõenäoline, et tegelikkuses on hageja XXXsularahas 870 000 krooni üüri maksnud ja et pooltel on olnud üldse kavatsus üürilepingut sõlmida. Kostja leiab, et seda kinnitavad ka äärmiselt ebaloogilised ja vastuolulised üürilepingu sätted, enamgi veel - lausa ebaseaduslikud sätted: lepingu 3. peatükis on fikseeritud, et üürnik on maksnud üüri ette ühekordse maksena summas 750 000 krooni ja samas on lepingu punkt 8.2 kohaselt üürnikul kohustus maksta igakuiselt üüri; lepingu 4. peatüki kohaselt ei pea üürnik kõrvalkulude eest tasuma, kuid ometi on just hageja seda XXXpoolt eluruumi omandamisest arvates teinud ja ka 30.09.2011 allkirjastatud võla tasumise maksegraafikuga ka oma võlgnevust MÜ XXXtunnistanud; lepingu 5. peatüki kohaselt peavad pooled eluruumi kindlustama, kuid seda pole tehtud; lepingu punkt 8.1.2 kohaselt peab üürileandja esitama üürnikule arved, mida pole kunagi tehtud; lepingu punkt 10 sätestab ostueesõiguse ja selle kohta märke tegemise, mis notariaalse vormi järgimata jätmise tõttu on tühine; lepingu 11. peatükis sätestatud ehitustööde osas pole esitatud ühtegi dokumenti; lepingu lõpetamise sätted on heade kommete vastaselt ebaproportsionaalselt piiravad üürileandja suhtes andes põhjendamatult suured õigused üürnikule (näiteks lepingu punkt 14.7, mille kohaselt pole üürileandjal õigust lepingut üles öelda, ka uuel

07.12.2011 esitas kostja kohtule vastuhagi. XXXnõue põhineb väitel, et tema on 10.09.2006 sõlminud üürilepingu XXX ́iga, mis annab talle õiguse eluruumi kasutamiseks aastani 11.09.2021. Üürilepingu teksti esitas XXXalles koos hagiavaldusega 24.10.2011, kuigi kohtutäitur on eluruumi arestinud juba 2007 aastal ning nõudnud ametlike teadaannete kaudu, et isikud, kellel on eluruumi suhtes mistahes õigusi, sellest teataksid. Kohtutäiturile ei ole XXX4 aasta jooksul midagi teatanud. Ka OÜ-le XXX, kes omandas eluruumi 27.05.2011 toimunud avalikul enampakkumisel, ei esitatud üürilepingut korduvatest nõudmistest hoolimata. Pärast seda, kui XXXkeeldus üürilepingu esitamisest ja pöördus 24.10.2011 kohtusse nõudega OÜ XXX vastu, on OÜ XXXele teatavaks saanud, et üürileping ei ole ehtne. OÜ XXX vastuhagi nõudeks on kohustada XXXvabastama eluruumi asukohaga Tallinnas XXXOÜ XXX kasuks. Vastuhagis jäi kostja oma vastuses hagile toodud seisukohtade juurde (lk 3-4). XXXoli XXXkorteri omanik enne XXXit 22.11.2005 kuni kande tegemiseni XXX kui omaniku kohta 07.09.2006. kohtuotsusega on XXXsüüdi mõistetud selles, et XXXon võltsinud samuti töölepingu ja garantiikirja, et vormistada XXXile laen Ühispangast XXXostmiseks summas 172 095 eurot. Osundatud kriminaalasjast on eraldatud materjalid XXXkahtlustuses KarS § 209 lg 2 p 2 järgi (kelmus suures ulatuses), mis seisnes selles, et ta sõlmis 07.08.3006 Ühispangaga laenulepingu 172 095 euro saamiseks, et osta XXXkorteriomand, esitades oma töökoha ja sissetulekute kohta ebaõigeid andmeid (XXXpoolt võltsitud dokumendid). Põhja Prefektuuri 18.11.2011 vastusest teabenõudele nähtub, et kriminaalasi nr 06231503882 (so XXXsuhtes eraldatud menetlus) on alustatud 15.12.2006 ja saadetud 01.11.2011 Põhja Ringkonnaprokuratuuri. OÜ XXXele teadaolevalt on kriminaalmenetlus lõpetatud oportuniteediga ning määrusega XXXpandud rahalised kohustused on tänaseks täidetud ja seda XXXpoolt. Eeltoodu alusel palun kohtul välja nõuda Põhja Ringkonnaprokuratuurilt kriminaalasja nr 06231503882 menetluse lõpetamise määrus ja tõendid määrusega pandud rahalise kohustuse täitnud isiku kohta. Ka XXXon olnud kahtlustatav kriminaalasjas nr 06230101661 ning ka tema kriminaalasi on eraldatud ning ka tema suhtes on kriminaalasi lõpetatud oportuniteediga ning ka tema eest on kriminaalasjas tehtud määrusega pandud kohustused täitnud XXX. XXXon OÜ-le XXX suuliselt avaldanud, et ta pole kunagi XXX korteris elanud, et ta ei tunne XXX ́it ja tema on ainult suhelnud XXX ́iga. Mingisugust üüri või tasu pole XXXtalle kunagi maksnud. XXXon OÜ-le XXX kirjalikult teatanud, et ta ei ole XXXkorteris kunagi elanud ning ta ei ole ka 2006 aastal XXX ́iga mingisugust üürilepingut sõlminud. Eestikeelse üürilepingu (XXXeesti keelt ei valda) allkirjastas ta pool aastat tagasi (seega suvel 2011) XXXautos pärast XXXpikaajalist pealekäimist. Lepingu sisust ei tea XXXmidagi ja raha pole ta kunagi saanud. Samuti on XXXselgitanud, et Tallinna Ringkonnakohtu 26.03.2010 otsus tsiviilasjas nr 2-08-56064 on tehtud tema suhtes seetõttu, et XXXkorteri pangalaenu vormistamisel väljastati talle panga poolt ka pangakaart, mille XXXandis koheselt üle XXX ́ile. XXXon tema nimel ja tema pangakaarti kasutades võtnud

SMS-laenu, millest XXXei olnud teadlik. XXXselgitas XXXküsimise peale, et tegemist on eksitusega. Eelnevast ilmneb, et XXX sai XXX korteri kasutajaks hiljemalt 22.11.2005, kui võltsitud dokumentide alusel sai korteri omanikuks variisik XXX. Hansapangast võeti selleks laenu 135 250 eurot. Juba 2006. aastal vormistas XXX XXX korteri järgmise variisiku XXX nimele, milleks võeti Ühispangast laenu juba 172 095 eurot. See seletab ka veidra fakti, et XXX on tasunud XXX korteri eest hoopis XXX pangaarvele 532 200 krooni,- see on kahe laenusumma vahe (arvestades ka tehingutasudega). XXX on XXX ema ja XXX on omastanud korteri turuväärtusest tekkinud väärtuse kasvu, mille võrra pank oli nõus enam laenu andma. Ei XXX ega XXX pole saanud päevagi nende poolt ostetud korteris viibida ega näinud raha, mille laenamiseks nad pangale XXX poolt võltsitud dokumendid esitasid. Samuti pole XXXkummalegi kunagi üüri või muid makseid maksnud. Mingisugust üürilepingut XXX ja XXXvahel pole olnud ning väidetavalt 10.09.2006– s.o 3 päeva pärast XXX omanikuna kinnistusraamatusse kandmist, sõlmitud üürileping, on XXX nõudmisel allkirjastatud 2011. aasta suvel ilma, et XXX oleks selle sisust aru saanud. Kostja väidab, et üürileping on võltsitud- see ei sisalda tegelikke andmeid ega poolte tegelikku tahet ja see pole allkirjastatud lepingus näidatud kuupäeval 10.09.2006 vaid 5 aastat hiljem. OÜ XXX on seisukohal, et avaliku korra ja heade kommete vastane on see, et XXX on omandanud valduse XXX korterile kuriteo teel, et ta on korduvalt võltsimiste eest kriminaalkorras karistatud ning ta esitab taas õiguste omandamise eesmärgil võltsitud ja seega tühise üürilepingu. Õiglustunde ja heausu põhimõtete vastane on asjaolu, et XXX on pea 7 aastat kasutanud eluruumi, mille eest ta pole tasunud ning mille soetamiseks on pankadelt raha välja petetud. XXX pole kunagi kellelegi üüri tasunud ning on ka kommunaalteenuste eest võlgu. 15.02.2012 esitas kostja kohtule täiendava seisukoha hageja vastuse osas vastuhagile. Kui üürileping on tühine, nagu väidab OÜ XXX, siis ei saa XXX hagi rahuldada ning ta tuleb eluruumist välja tõsta. Kuid esmajärjekorras on OÜ XXX arvamuse kohaselt vajalik mõlema hagi puhul välja selgitada, kas üürileping on kehtiv või mitte - see on asjaolu, mis tuleb mõlema hagi puhul kindlaks teha. Ning sõltuvalt vastusest, on hagi või vastuhagi rahuldamine välistatud. OÜ XXX peab keeruliseks olukorda, kus isik kasutab õigusliku aluseta 6 aastat teistele isikutele kuuluvat eluruumi, saades selle enda kasutusse kuritegu toime pannes. Nii tõendavad ringkonnaprokuratuuris asuvad XXX ́i ja XXX suhtest tehtud kriminaalmenetluse lõpetamise määrused, et need isikud on pangast XXX eluruumi ostmiseks võtnud võltsitud dokumentide alusel laenu XXX palvel ning pole ise kunagi XXX eluruumis elanud. Samuti ilmneb määrustega pandud rahaliste kohustuste täitmine XXX poolt. 21.05.2012 esitas kostja kohtule täiendava seisukoha. Kostja märgib, et abstraktsiooniprintsiip eristab omandiõiguse üleminekut reguleerivate tehingute puhul kausaalsust ja kasutust. Käesoleval juhul on vaidlusaluseks tehinguks üürileping, mille käigus teatavasti omandi üleandmist ei toimu. Kostja ei ole esitanud argumente, et üürileping on korraga näilik ja vastuolus heade kommetega - kostja on esitanud oma argumendid alternatiivsetena. Seega kas näilik või vastuolus heade kommetega, mitte mõlemat üheaegselt. Üürileping, võlaõiguslik leping, mis on tühine, kuid mille alusel hageja rikub kostja omandit ja valdust, mõjutab otseselt kostja asjaõiguslikku positsiooni. Kostja on vastuhagis esitanud nõude asja väljanõudmiseks ebaseaduslikust valdusest, kuna kostja on asja omanik ja hagejal puudub õiguslik alus eluruumi kasutamiseks või valdamiseks. Vastuhagi alusena tugineb kostja muuhulgas sellele, et üürileping XXX ja XXX vahel on tühine, s sellisel tehingul pole algusest peale õiguslikke tagajärgi - sellist tehingut ei ole õiguslikus mõttes sõlmitud ega olemas. Fakt on see, et hageja valdab kostja asja. Hageja õigustab enda valdust üürilepinguga. Kostja väidabki, et hagejal pole õigust tema asja vallata, kuna üürilepingut pole olemas - see on tühine.

Kokkuvõtvalt on kostja seisukohal, et XXX ́il ja XXX ́il ei olnud tahet sõlmida üürileping. Kriminaalasjas tehtud kohtuotsusega on tõendatud, et XXXosales XXX ́iga kelmuses, mille käigus saadi võltsitud dokumentide alusel pangast laenu korteri ostmiseks. Korter osteti küll esialgu XXX ́i nimele ja teise kelmuseepisoodi käigus XXXnimele, kuid tegelikkuses ei ole need isikud kunagi soovinud korterit osta ega korteri omanikuks saada, korterit kasutada või seda üürile anda. Korterit on algusest saadik enda omandisse ja kasutusse soovinud XXX. Ükski teine isik ei ole korterit näinud, selles viibinud või seda kasutanud või sellest mingisuguseidki omandist tulenevaid hüvesid saanud. Korteri kasutamine ja ostmine oli ainult XXXsoov ja tahe. XXXning XXXaitasid kaasa XXXtahte elluviimist. XXXei soovinud korterit enda omandisse seetõttu, et tal puudus kavatsus, nii nagu ka XXX ́il ja XXX ́il, tagasi maksta panga käest korteri ostmiseks võetud laenu. XXXelas nii korteris: ilma, et oleks selle eest ise sentigi maksnud; ilma, et oleks pangale laenu tagasi maksnud; jättes pidevalt ka kommunaalteenuste eest maksmata; ilma, et oleks kellelegi üüri maksnud. Seega soovis XXXtegelikkuses saada korteri omanikuks. Kuid, kuna ta ei soovinud selle eest maksta, siis peteti pangalt raha väljaja vormistati korter kolmandate isikute nimele, kellega XXXsõlmis näiliku üürilepingu. See oli vajalik selleks, et tekitada täitemenetluse korral olukord, mis käesoleval hetkel ongi saavutatud: XXXväidab, et tal on üürileping ning keeldub eluruumi vabastamisest. XXXpole kunagi korteris käinud, pole seal elanud ega pole seda ka kellelegi üürinud. XXXpole kunagi korteris käinud, pole seal elanud ega seda ka kellelegi üürinud. Eestikeelse üürilepingu (XXXeesti keelt ei valda) allkirjastas ta suvel 2011 hageja autos pärast XXXpikaajalist pealekäimist. Lepingu sisust ei tea XXXmidagi ia üüriraha pole ta kunagi saanud. OÜ XXX on vastuväidetes hagile tuginenud alternatiivsena ka faktile, et isegi kui lugeda üürileping kehtivaks, on kostja üürilepingu kehtivalt üles öelnud. OÜ XXX märgib vaid, et sai korteri omanikuks 13.06.2011 ning kõik tema nõuded tulenevad omandiõigusest. Vastuhagi on esitatud 07.12.2011. Lühim võimalik hagi aegumistähtaeg oleks 3 aastat nõude sissenõutavaks muutumisest. Sellest tulenevalt on aegumine antud juhul välistatud. OÜ XXX palub välja tõsta XXXja temaga koos elavad isikud Tallinnas XXXasuvast eluruumist (korteriomand kinnistusraamatu registriosa nr XXX) ja korteriomandi valdus üle anda OÜ-le XXX ja menetluskulud jätta XXXvõi kõigi kostjate kanda. Hageja vastus vastushagile 09.01.2012 esitas hageja kohtule vastuse vastuhagile. Hageja vaidleb käesolevaga vastuhagile vastu. Hageja üürileping on kehtiv, lepingu ülesütlemine on tühine (alternatiiv: vastuolus hea usu põhimõttega). Kostja peab üürilepingut täitma. Hageja on oma asjaomaseid seisukohti põhjendanud hagiavalduses, seisukohtades kostja vastusele ja vastuses kostja määruskaebusele. Hageja jääb nende seisukohtade juurde ega korda neid siinkohal. XXX OÜ on üüriõigussuhtes üürileandja poole õigusjärglane kõikide õiguste ja kohustustega. Üürilepingu alusel on XXXtasunud tagatisraha, üüri, kõrvalkulusid, teinud parendusi jne. XXXomab üürilepingu alusel ka kõrvalnõudeid. Seega on XXXulatuslik ettemaks. Hoopis üürileandjal on väga suur võlgnevus XXXees. XXXnõuete tõttu XXXei võlgne XXX OÜ-le midagi, sest XXX ́il on õigus tasaarvestamisele ja kinnipidamisele. Ühtlasi on XXX ́il õigus keelduda oma kohustuste täitmisest kuni üürileandja ei ole täitnud oma kohustusi, muu hulgas üürilepingu kohta märke tegemise kohustust. XXX OÜ ei saaks nõuda korteri vabastamist ja tagastamist isegi juhul kui üürileping oleks lõppenud, sest XXX OÜ kohustub hüvitama XXX ́ile enammaksed, kaasaarvatud kahju. XXX OÜ-l põhivõlgnikuna ja eelmisel omanikul kui käendajal lasub kohustus hüvitada XXX ́ile tekkinud kahju. XXX ́il on kinnipidamiseks vastav nõue üürileandja vastu. XXXon tasunud üürileandjale ulatusliku ettemaksu. Ettemaksu XXX ́ile tagastatud pole. XXXon korteri eelmise üürileandja nõusolekul sisustanud ja möbleerinud. Üürileandja kohustub need hüvitama ja tasuma üürnikule lepingu lõppemisel vastava summa. Seda summat ei ole XXX ́ile tasutud. Lisaks jättis

üürileandja täitmata üürilepingust tuleneva kohustuse teha kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märge. Üürilepingu kohaselt peab üürileandja tasuma XXX ́ile seetõttu leppetrahvi. Ka seda summat ei ole XXX ́ile tasutud. Täiendavalt eelnevale nägi üürileping ette tagatisraha maksmise üürileandjale. Üürnik on ettenähtud tagatisraha üürileandjale tasunud ja seda kinnitab ka üürilepingus sisalduv täitmise kviitung. Üürilepingu kohaselt tuli tagatisraha üürnikule tagastada kahe kuu möödumisel arvates lepingu lõppemise kuupäevast. Tagatisraha XXX ́ile tagastatud pole. XXXon nõus tegema järeleandmisi tehtud paljudest parendustest tulenevate, kõrvalkulude jaotamise ja lepingu ennetähtaegse lõpetamisega tekitatud kahju hüvitamise nõuete osas. Juhuks kui erinevalt XXX ́ist asuda seisukohale, et XXX OÜ-l on õigus nõuda XXX ́ilt korteriomandi väljaandmist, on XXX’il õigus keelduda väljaandmisnõude täitmisest kuni eespool nimetatud XXXnõuded XXX OÜ vastu on täidetud. XXXei võta omaks ühtegi XXX OÜ poolt vastuhagis nimetatud asjaolu, mistõttu XXX OÜ peab tõendama iga oma väidet ja nõuet. Vastuhagile lisatud materjalide alusel ei ole võimalik tuvastada XXX OÜ nõuet XXX’i vastu. Hageja palub jätta XXX OÜ vastuhagi rahuldamata ja jätta menetluskulud XXX OÜ kanda. 19.04.2012 esitas hageja täiendava seisukoha kostja vastuhagi osas. XXX OÜ ilmselt ei tee vahet näilikul tehingul ja tehingul vastuolus heade kommetega ning ei ole esitatud selget nõuet, muu hulgas millise tehingu või tehingu osa tühisuse tuvastamist sellega taotletakse, kas võlaõiguslepingu või asjaõiguslepingu, kohustustehingu või käsutustehingu. XXX OÜ ei ole arvestanud TsÜS § 6 lg-st 3 tuleneva kohustus- ja käsutustehingu eristamise põhimõtte ja TsÜS § 6 lg-st 4 tuleneva abstraktsiooni- ja neutraalsusprintsiibiga kohustus- ja käsutustehingu kehtivuse üksteisest sõltumatu hindamise kohta. Asjaõiguslepingu kui käsutustehingu kehtivust tuleb abstraktsiooniprintsiibist lähtudes hinnata lahus selle aluseks olevast võlaõiguslikust kausaaltehingust. Üürilepingu sõlmisid XXXja XXXning see ei mõjutanud XXX OÜ-d, olgugi et XXX OÜ on alates korteri uue omanikuna õigusjärglane. Seega on üürilepingu tühisuse tuvastamise hagemise õigus üksnes XXX ́il ja XXX ́il, mitte aga XXX OÜ-l. Heade kommete vastane tehing ei saa olla samaaegselt näilik. XXX OÜ väidab, et sõlmitud üürileping oli suunatud õigusnäivuse tekitamisele. Isegi juhul kui nõustuda XXX OÜ-ga (mida XXXmitte mingil juhul ei tee), et üüri ei ole tasutud, siis see üürilepingu näilikkust ei kinnita. XXX OÜ väidetav üüri tasumata jätmine puudutab lepingu täitmist ega saa omada tähendust ühegi vaidlusaluse lepingu (sh üürilepingu) tühisuse hindamisel. XXXja XXXvahel üürilepingu tegemisel tehtud tahteavaldustel on avaldatud tahtele vastavad õiguslikud tagajärjed. Tehingu näilikkuse tuvastamine eeldab tehingu mõlema poole tahteavalduste, s.o tehingu sisulist hindamist. XXX OÜ ei ole tõendanud, et tehing ei vasta tehingu teinud mõlema poole tahteavaldustele. Mõlema tehingu teinud poolte tahteavalduste näilikkuse tõendamiskoormis lasub XXX OÜ-l. Seega pidi XXX OÜ tõendama, et XXXei ole andnud ega soovinud anda kasutamiseks korterit XXX ́ile, kes ei ole korterit kasutanud ega selle eest üüri tasunud jm kohustusi (tagatisraha, kõrvalkulud jne) täitnud. Kumbki üürilepingu pooltest pole tahtnud jätta üksnes muljet tehingu olemasolust, vaid on tehtud tehingut algusest peale jätkuvalt ka faktiliselt täitnud. Antud juhul on tehinguga kaasnenud reaalsed õigused, kohustused ja vastavad tagajärjed. XXX OÜ ei ole lükanud ümber, vaid on ise esitanud tõendid, võtnud omaks ja vaidlus puudub selles, et XXXon aastaid enne XXX OÜ omanikuks saamist kasutanud ja kasutab edaspidigi korterit. Niisamuti, XXX OÜ ei ole lükanud ümber, vaid on ise esitanud tõendid, võtnud omaks ja vaidlus puudub selles, et XXXon aastaid enne XXX OÜ omanikuks saamist täitnud ja täidab edasipidigi muu hulgas kõrvalkulude kandmise kohustust jms. XXXpoolt korteri omaniku ja üürileandja ehk XXXees üüri tasumise kohustuse täitmine on tõendatud täitmise kviitungiga nagu ka tagatisraha tasumise kohustuse suhtes. Üürilepingut ei muuda näiliseks ükski XXX OÜ esitatud väide, sh asjaolu kohta, et väidetavalt on nii XXX OÜ kui ka täitur korduvalt nõudnud üürilepingu esitamist või XXX’il on esinenud võlgnevusi ühisuse ees kommunaalteenuste eest jne. Seadusest ei tulene vastupidist.

Tehingu väidetavalt kahe tühisuse aluse olemasolul saab esmalt hinnata näilikkust ja hinnata heade kommete vastasust vaid siis, kui on leitav, et tehing ei ole näilik, või vähemalt põhjendama tehingu heade kommete vastasuse analüüsi sellega, et see on täiendav ja kehtib vaid juhul, kui tehing ei oleks näilik. Lepinguvabaduse põhimõttest tulenevalt on lepingupooled vabad lepingu tingimustes kokku leppima. Seadus vaidlusaluses üürilepingus kokkulepitud tingimuste osas kitsendusi ei tee ja nendes lepivadki pooled lepingu sõlmimisel ise kokku. Üürileping on ehtne, niisamuti nagu asjas viidatud korteriomandi müügilepingud, hüpoteekide seadmise lepingud, tagatislepingud ja vastavad asjaõigustehingud ning laenulepingud on ehtsad. XXX OÜ on võtnud omaks ja vaidlus puudub selle üle, asjas viidatud korteriomandi müügilepingud, hüpoteekide seadmise lepingud ja vastavad asjaõigustehingud ning laenulepingud on ehtsad. Üürileping on kehtiv, niisamuti nagu on kehtivad asjas viidatud korteriomandi müügilepingud, hüpoteekide seadmise lepingud, tagatislepingud ja vastavad asjaõigustehingud ning laenulepingud. XXX OÜ on võtnud omaks ja vaidlus puudub selle üle, asjas viidatud korteriomandi müügilepingud, hüpoteekide seadmise lepingud ja vastavad asjaõigustehingud ning laenulepingud ei ole tühised tehingud. XXXei ole saanud korteri valdust jõudu kasutades, sissetungimisega, hõivamisega, omavoliga või muul taolisel viisil. XXX OÜ ei ole lükanud ümber, vaid on ise esitanud tõendid, võtnud omaks ja vaidlus puudub selle üle, et korteri valduse andis XXX ́ile korteri omanik, XXXja korteri omaniku vahelise kokkuleppe alusel. Seejuures, XXXei ole petnud korteri omanikku ega korteriomanik ei ole petnud XXX ́ilt. Seega, XXXon saanud valduse seaduslikult, tal oli ja on õiguslik alus korteri kasutamiseks, mida kinnitab dokumentaalse tõendina sõlmitud üürileping. Vastuhagi on esitatud pärast aegumistähtaja möödumist (hagi aegumist). XXXesitab käesolevaga nõude, milles taotleb kohtult hagi aegumise kohaldamist ja palub jätta hagi rahuldamata. 04.04.2012 esitas hageja kohtule täiendava seisukoha. Asjaõigusleping ei tähenda omandi üleandmist. Asjaõiguslepinguga võib küll omandit üle anda, kuid juhul kui omandit üle ei anta, siis see ei tähenda veel, et tegemist ei ole üldse asjaõiguslepinguga. Asjaõiguslepingud ei ole üksnes lepingud omandi üleandmiseks, vaid ka kinnisasja koormavad tehingud. Asjaõiguslepinguteks on muu hulgas asja valduse üleandmine, pantimine, hoonestusõiguse, isikliku kasutusõiguse ja servituudi seadmine etc. Seadusest ei tulene vastupidist. Arvestada tuleb asjaoluga, et XXXvaldus on tekkinud aastaid tagasi ja talle on valdus antud igal juhul seaduslikult, see tähendab vabatahtlikult, teadlikult ja tahtlikult. Seega, XXXvalduse tekkimine ja olemasolu ei saa kuidagi olla ebaseaduslik. XXX OÜ ei ole teinud tehingut XXX ́iga, et enda tehtud tehingut vaidlustama hakata. XXX OÜ ei olnud korteri omanik ega omanud mistahes puutumust korterisse ega vaidlusaluste lepingute sõlmimisse, kohustuste täitmiste nõuetesse ja vastvõtmistesse. Asjaolu, et XXX OÜ on hiljem korteri omandanud ja sellest hetkest astunud üürilepingusse, ei anna õigust ühegi eelnevalt korteri suhtes tehtud tehingu, selle tegemise ja täitmise vaidlustamiseks. Arusaamatud ja asjakohatud on XXX OÜ väited, et XXXei ole korteri eest sentigi maksnud ega pangale laenu tagasi maksnud. Vaidlus puudub selle üle, et XXXei ole korterit ostnud, pantinud ega laenu võtnud. XXXei ole korteri müügilepingu, pandilepingu ega laenulepingu pooleks. Seega, XXXei pidanudki korteri eest midagi maksma ega pangale laenu tagastama. XXX OÜ väited on otsitud, asjakohatud ja tuleb jätta tähelepanuta.Tsiviilkäibes on tavaline, et korteri eest ostuhinna tasumiseks pangast laenu võttes laenusaaja ei näe raha, sest see kantakse panga poolt eeltäidetud maksekorralduse alusel notari deposiitkontole või eelmise omaniku pangalaenu katteks või muule isikule vastavalt müüja soovile. Niisamuti, tsiviilkäibes on tavaline, et omanik ise ei kasuta korterit, võib-olla ei käigi seal kunagi nagu ka näiteks XXX OÜ ei ole käinud oma korterites. Teadaolevalt kuulub XXX OÜ-le tuhandeid kinnisasjasid, millede suhtes tal puudub omavajadus ja kus ta ise ei ela ega viibi kunagi ning mida ta ühel juhul annab üürile ja teisel juhul ei anna üürile, lihtviisiliselt ostes ja seejärel müües need niisamuti edasi. Ükski viidatud asjaoludest ei saa olla XXX OÜ ega kellegi teise omandiõiguse ega üürilepingu vaidlustamise aluseks näilisuse ega heade kommetega ja avaliku korraga vastuolu tõttu. Vastupidine ei tulene seadusest. Kriminaalasjas tehtud kohtuotsus ei tõenda ühtegi XXX

OÜ esitatud väidetest, vaid üksnes muud asjaolu, et pangale on esitatud võltsitud dokumente laenu saamiseks, mis antud juhul ei puutu üldse asjasse. Laenu saamiseks võltsitud dokumentide esitamine ei muuda kehtetuks korteri müügilepinguid, pandilepingud ega ka üürilepingut. Laenu saamiseks võltsitud dokumentide esitamine ei muuda kehtetuks isegi laenulepingut. 06.04.2013 esitas hageja kohtule täiendava seisukoha. XXX ́il on võimalik oma õigusi maksma panna ka ilma (vastu)hagita. Antud juhul on valdajana esitatud vastuväited ja tõendid, et tal on õigus omaniku suhtes asja vallata ja keelduda vaidlusaluse kohustuse täitmisest, mistõttu omanikul ei ole õigust valdust välja nõuda. Taoline asjaolu ei esita valdajale nõuet esitada sellekohane vastuhagi. Põhjendatud kohustuse täitmisest keeldumise korral on võimalik rahuldada hagi üksnes vastunõude täitmise tingimusega. Seega, juhuks kui erinevalt XXX ́ist asuda seisukohale, et XXX OÜ ́l on õigus nõuda XXX ́ilt korteriomandi väljaandmist, on XXX ́il õigus keelduda väljaandmisnõude täitmisest kuni eespool nimetatud XXXvastunõuded XXX OÜ vastu on täidetud. Kolmanda isiku seisukoht 11.09.2012 esitas kolmas isik oma seisukoha kohtule. 10.09.2006 on XXXja XXXvahel sõlmitud üürileping ja see täitmiseks võetud. XXXon üürilepingu alusel vabatahtlikult andnud oma korteri valduse XXX ́ile, kes on korterit kohaselt kasutanud. Teadaolevalt XXXja XXXvahel ei ole vaidlust muu hulgas selle üle, et üürileping on seaduslik ja kehtiv ning korteri valdus on saadud õiguslikul alusel. XXXei ole vaidlustanud ega kavatse hakata vaidlustama üürilepingut ega selle tingimusi või muud sellest tulenevat. XXXon saanud kätte XXXpoolt üürilepingu täitmise ning nõuded XXXvastu puuduvad. XXXon üürnikuna üürilepingu alusel tasunud XXXettemaksu, tagatisraha ja kandis kõrvalkulusid ning teinud parendusi, mida ei ole hüvitatud. XXXei ole lepingut rikkunud, tal ei ole üüri ega muid võlgnevusi. XXXon saanud kätte nõude üürilepingu kohta märke tegemiseks ning leppetrahvi nõude üürilepingu kohta märke tegemata jätmise eest. XXXoli 10.09.2006 sõlmitud üürilepingu pool ehk üürileandja, kelle õigused ja kohustused on läinud üle XXX OÜ-le seisuga 01.06.2011, kui XXX OÜ omandas XXXi ́lt korteri, vastavalt kinnistusraamatus omaniku muutmise kande tegemisest. Seejuures, korteri müügist laekunud rahast rahuldati SEB Pank nõuet, kes oli hüpoteegipidaja, kelle antud laenuga tasuti korteri ostuhind ja omakorda rahuldati Swedbank nõue, kes oli eelmine hüpoteegipidaja, kelle antud laenuga oli tasutud korteri ostuhind eelmisele müüjale. Samadel faktilistel alustel on ka juba lõpetatud isegi kriminaalasi määrusega, mille kohaselt XXXei oma enam puutumust. Seega järeldub ilmne, et XXXkorteri võõrandamise järgselt puudub XXX ́il igasugune vajadus ja huvi menetlusse astuda. XXXon seisukohal, et kõik menetlusosaliste väidetavad nõuded ja asjaolud on XXX OÜ ja XXXomavaheline probleem. Vastupidine poleks kohane ning rikuks XXXõigusi. Kaasamine oleks põhjendamatu ja asjatu, ebaotstarbekas ja mõttetu. 28.11.2012 esitas kolmas isik täiendava seisukoha kohtule. XXXavaldab kohtule, et ei võta omaks OÜ XXX esitatud vastuhagi ja vastuväited XXX'i hagile, nendest ja muudest menetlusdokumentidest tulenevaid vastavaid seisukohti jne ega tunnista ja kinnita OÜ XXX poolt kohtule esitatud nõudeid, neid siinkohal üle kordamata ning vaidleb nendele vastu. Tõele ei vasta OÜ XXX väited. XXXei ole kunagi esitanud kohtule ühtegi taolist avaldust ega kavatse seda teha ka edaspidi, kusjuures see avaldus ei vasta seadusega lubatud ühelegi menetlusdokumendi ja -toimingu ega kohtumenetluse tunnusele. Niisamuti, OÜ'l XXX ega tema esindajatel ei olnud ega pole volitusi XXX'i esindamiseks ükskõik mistahes toimingutes ning XXXei kiida heaks vastavaid OÜ XXX ega tema esindajate poolt tehtud toiminguid või nende tegemise katseid, sh nimetatud avalduse kohtule edastamist vms. Nimetatud avaldus tuleb jätta tähelepanuta ja tagastada või jätta arvestamata. Muu hulgas XXXtõendab alla kirjutades käesolevale menetlusosalisena ja lepingu sõlminud poolena vastupidist, et üürileping on vormistatud 2006. aastal, eesti keeles, mida valdas piisavalt, kuigi seda sai tõlkida ka vene

keelde. Eelnevast tulenevalt palub XXXrahuldada XXXhagi, jätta rahuldamata OÜ XXX hagi ja jätta menetluskulud OÜ XXX kanda. Kohtuotsuse põhjendused Kohus, hinnanud kõiki asjas kogutud tõendeid, leiab, et hagi ei kuulu rahuldamisele ja vastuhagi tuleb rahuldada. Käesolevas tsiviilasjas puudub vaidlus selle üle, et XXX(üürnik) ja XXX(üürileandja) sõlmisid 10.09.2006 eluruumide üürilepingu. Lepingu esemeks oli kinnistu aadressil XXX2, korter nr 24/25, Haabneeme, Viimsi vald, Harjumaa (kd I, tl 7-14). OÜ XXX (üürileandja) omandas vaidlusaluse eluruumi kinnisasjana (korteriomand) kohtutäitur Marek Laanemets ́a poolt täiteasjas nr 014/2007/769 27.05.2011 toimunud avalikul enampakkumisel. XXXon hagiavalduses seisukohal, et XXXvaldab vaidlusaluseid eluruume õiguslikul alusel ning üürileping on kehtiv. Samuti soovib XXX10.09.2006 sõlmitud üürilepingu kohta kinnistusraamatusse kanda märget. OÜ XXX ei nõustu XXXseisukohaga ja leiab, et üürileping on tühine. OÜ XXX leiab, et XXXsellekohane väide on XXXpoolt ka tõendamata. Vastuhagi kohaselt soovib OÜ XXX kohustada XXXkorteriomandi valdust üle andma. Poolte vahel on nii hagis kui vastuhagis vaidlus selle üle, kas 10.09.2006 sõlmitud eluruumide üürileping on kehtiv. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega. Riigikohtu tsiviilkolleegium on lahendis 3-2-1-41-05 jõudnud seisukohale, et kohus ei ole seotud hageja poolt õigussuhtele antud õigusliku kvalifikatsiooniga, vaid kohaldab seadust ise, olles eelnevalt tuvastanud hagi aluseks olevad asjaolud. Seega on kohus asja lahendamisel seotud küll hageja esitatud asjaoludega, kuid mitte tema antud õigusliku kvalifikatsiooniga (lisaks Riigikohtu lahend 3-2-1-80-04). Kohus märgib esmalt, et OÜ XXX sai korteri omanikuks 13.06.2011 ning kõik tema nõuded tulenevad omandiõigusest. Vastuhagi on esitatud 07.12.2011. Lühim võimalik hagi aegumistähtaeg oleks 3 aastat nõude sissenõutavaks muutumisest, millest tulenevalt on aegumine antud juhul välistatud. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 271 järgi üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 291 lg 1 kohaselt juhul, kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusesse andmist või kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja üürniku valdusse andmist asja võõrandamise korral sundtäitmisel või pankrotimenetluses, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 86 sätestab heade kommetega või avaliku korraga vastuolus oleva tehingu tühisuse. Tulenevalt TsÜS § 84 lg-st 1 tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. TsÜS § 138 lg 1 kohaselt tuleb õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel toimida heas usus. Sama paragrahvi 2. lõike kohaselt ei ole lubatud õiguste teostamine seadusevastasel viisil, samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. Ka VÕS § 6 lg-st 1 tulenevalt peavad võlausaldaja ja võlgnik teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. TsÜS § 139 sätestab, et kui seadus seob õiguslikud tagajärjed heausksusega, tuleb selle olemasolu eeldada, kui seadusest ei tulene teisiti.

OÜ XXX ei olnud vaidlustatud üürilepingu pooleks, vaid OÜ-le XXX läksid üürileandja õigused ja kohustused üle XXX kinnistu omandamisega. Kuna vaidlustatud üürilepingus kokkulepitud tingimused võivad rikkuda OÜ XXX kui üürileandja õigusi ja huve käesoleval ajal, siis kohus leiab, et OÜ-l XXX on õigustatud huvi üürilepingu tühisuse tuvastamiseks. Antud seisukohta toetab ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahend 3-2-1-140-07, kus kolleegium on leidnud, et võlaõigusliku müügilepingu tühisuse tuvastamist saab hageda üksnes isik, kelle õigusi leping mõjutab. Kuna üürilepingu näol on tegemist võlaõigusliku tehinguga, siis on OÜ-l XXX õigustatud huvi üürilepingu tühisuse tuvastamiseks, kuna üürileping mõjutab käesoleval juhul OÜ XXX õiguseid. OÜ XXX on vaidlusaluse kinnisasja omanik. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 68 lg 1 kohaselt on omand isiku täielik õiguslik võim asja üle. Omanikul on õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. Üürilepingu kehtivus mõjutab käesoleval juhul otseselt OÜ XXX õiguseid. Riigikohtu tsiviilkolleegium on lahendis 3-2-1-140-07 leidnud, et kolleegiumi arvates on isegi see võimalik, et asjaõiguslepingut vaidlustab pooleks mitteolev isik ja seda nimelt juhul, kui asjaõigusleping mõjutab tema asjaõiguslikku positsiooni, st mõnd asjaõigust, üldjuhul omandiõigust või kui hagi esitamise õigus tuleneb otse seadusest. Riigikohtu tsiviilkolleegium kordab lahendis 3-2-1-140-07 juba varem korduvalt esitatud seisukohti, et heade kommetega võivad tehingud olla vastuolus erinevatel põhjustel, mida ühiskonnas valitsevate arusaamade järgi võib pidada ebamoraalseteks ja taunitavateks. Tehing on vastuolus heade kommetega, kui see eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu tehingu tegemise ajal ning tehingu heade kommete vastasus võib tuleneda kas tehingu eesmärgi heade kommete vastasusest või ühe poole ebamoraalsest käitumisest tehingu tegemise eesmärgil. Riigikohus märkis ka, et tehingu heade kommete vastasuse hindamisel tuleb arvestada kogumis kõiki sellega seotud olulisi asjaolusid, mh tehingu sisu ja selle tegemise asjaolusid (samad seisukohad ka RKO 3-2-1-80-02, 3-2-1-8005). Kohus peab hindama tehingut nii selle sisust kui tegemise asjaoludest lähtuvalt. OÜ XXX on sisustanud üürilepingu väidetavate heade kommetega vastuolu järgmiste argumentidega: - üürilepingu tingimused on ebausutavad (üürilepingus on poolte õigused ja kohustused ebaproportsionaalselt ühe lepingupoole kasuks, 15-aasta üürisumma ja tagatisraha on makstud ühekordse maksena sularahas ette isiku poolt, kellel puudub kinnisvara, püsiv sissetulek ja kes on pangavõlglasena kaotanud omandi korterile); - korteriomandi endised omanikud XXXja XXXon korteriomanikeks saanud XXXpoolt toime pandud kuriteo tulemusena ning pole kunagi korteriomandit kasutanud ega vallanud ega reaalselt pangalaenu saanud - kõik hüved kuriteost on saanud XXX. XXXpole neile kunagi üüri maksnud. XXXvaidles OÜ XXX väidetele vastu ja leidis, et lepinguvabaduse põhimõttest tulenevalt on lepingupooled vabad lepingu tingimustes kokku leppima. Seadus vaidlusaluses üürilepingus kokkulepitud tingimuste osas kitsendusi ei tee ja nendes lepivadki pooled lepingu sõlmimisel ise kokku. TsMS § 229 lg 1 kohaselt on tõendiks tsiviilasjas igasugune teave, mis on seaduses sätestatud protsessivormis ja mille alusel kohus seaduses sätestatud korras teeb kindlaks poolte nõudeid ja vastuväiteid põhjendavad asjaolud või nende puudumise, samuti muud asja õigeks lahendamiseks

tähtsad asjaolud. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt võib tõendiks olla tunnistaja ütlus, menetlusosalise vande all antud seletus, dokumentaalne tõend, asitõend, vaatlus ning eksperdiarvamus. Hagita menetluses võib kohus lugeda asjaolude tõendamiseks piisavaks ka muu tõendusvahendi muu hulgas menetlusosalise seletuse, mis ei ole antud vande all. Riigikohtu tsiviilkolleegium on lahendis 3-2-1-41-05 jõudnud seisukohale, et tsiviilkohtumenetluses on kohtule siduvad üksnes kriminaalmenetluses tuvastatud faktilised asjaolud, millest lähtudes on isik süüdi tunnistatud, kuid mitte hinnang isiku toimepandu õigusvastaseks lugemisel. See ei välista aga, et kriminaalasjas kogutud tõendeid ja kriminaalmenetluses tehtud kohtuotsust võiks faktiliste asjaolude tõendamiseks kasutada muus osas dokumentaalse tõendina oma väidete tõendamiseks, mida kohus hindab koos teiste asjas kogutud tõenditega. Sarnasele seisukohale asus Riigikohus ka oma 19. oktoobri 2004. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-101-04 (sh Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahend 3-2-1-105-06). Kriminaalmenetluses tehtud otsusest tulenevalt saab muutuda vaid tõendamiskoormus. Üürilepingu punkti 2.4 kohaselt jõustub mõlemapoolselt alla kirjutatud leping selle sõlmimise kuupäevast ning kehtib tähtajalisena 15 aastat, see on kuni 11. september 2021, k.a. Üürilepingu punkti 3.1 kohaselt kohustub üürnik maksma üürileandjale eluruumide eest üüri summas 750 000 krooni kogu lepingu tähtaja kohta ühe perioodina tervikuna, kui poolte vahel ei ole kokkulepitud teisiti. Üürilepingu punkti 3.2 kohaselt maksab üürnik üüri sularahas lepingu sõlmimisel kogu lepingu tähtaja eest korraga ühes osas summas 750 000 krooni. Üürilepingu punkti 3.3 kohaselt annab üürnik üle ning üürileandja võtab vastu sularaha kokku summas 750 000 krooni, millega tasutakse üüri. Maksest tulenevalt üürileandja kinnitab lepingule alla kirjutades, et üürnik on käesolevaga tasunud lepingu alusel üüri summas 750 000 krooni ja on üürnikult nimetatud osas üüri sularahas kättesaanud (kviitung). Üür on makstud. Üürileandjal ei ole ega teki üüri nõudeid üürniku vastu (negatiivne võlatunnistus) (kd I, tl 7). XXXoli seisukohal, et üürileping on vormistatud 2006 aastal, eesti keeles, mida valdas piisavalt, kuigi seda sai tõlkida ka vene keelde. Samas on XXX30.11.2011 omakäeliselt kirjutanud avalduse Harju Maakohtule, mille kohaselt 2006. aasta augusti kuus on tema nimele võetud XXXkaasabil pangalaen. Pangalaen oli võetud Haabneemes asuva korteri peale. Selles korteris pole XXXelanud ja mitte kunagi käinud. 2006. aastal ei vormistanud XXXmitte ühtegi üürilepingut XXX ́iga selle korteri peale. Ligikaudu pool aastat tagasi peale mitmeid ettepanekuid kirjutas XXXsiiski üürilepingule alla, aga dokument oli eesti keeles, mida XXXpiisaval määral ei valda, XXXseda ei tõlgitud, ja XXXtegi seda XXXautos (kd I, tl 178). Antud dokument oli tõlgitud vene keelest eesti keelde. Kriminaalasjas nr 06230101661 XXX07.11.2007 ülekuulamise protokolli (tõlgitud vene keelest eesti keelde) kohaselt tunnistas XXX, et ostis 2006. aasta augustis korteri XXX. XXXostis korteri XXX ́i käest. Enne seda XXXseda inimest ei tundnud. XXXleidis selle korteri kuulutuse peale, vaatas seda ja otsustas ära osta. Sel hetkel oli XXXisikust eraettevõtja. XXXametlik sissetulek ei olnud piisav laenu saamiseks, et osta korter. Lepingu allakirjutamise hetkel lootis XXX, et on võimeline laenu ära maksma, kuna XXX ́il olid head tööpakkumised. XXXmaksab laenu, võlgnevusi panga ees XXX ́il ei ole. XXXpoole pöördus XXXainult ühel korral seoses selle korteri ostmisega. XXXtunneb XXXüsna kaua, umbes 5 aastat (kd I, tl 177). Üürilepingus lepiti kokku järgmised olulised tingimused: üürilepingu tähtaeg on 15 aastat (kuni 11.09.2021); üüri tasutakse ühekordse maksena ette üürilepingu sõlmimisel summas 750 000 krooni (punkt 3.1.-3.2); üürimakse summas 750 000 krooni on tehtud sularahas (punkt 3.3); kõrvalkulude eest tasub üürileandja (4 peatükk); üürnik maksab lepingu sõlmimisel tagatisraha 120 000 krooni, mis on samuti makstud sularahas (6 peatükk); üürileping pikeneb samadel

tingimustel sama tähtaja võrra (punkt 14.9). Seega on hageja väidetavalt maksnud üürilepingu sõlmimisel XXXsularahas 870 000 krooni. Kohus leiab, et käesoleval juhul ei ole tõendamist leidnud asjaolu, et XXXoleks XXXtasunud 870 000 krooni (ühekordne üüritasu summas 750 000 krooni ja tagatisraha summas 120 000 krooni). Samas on üürilepingu 3. punktis on fikseeritud, et üürnik on maksnud üüri ette ühekordse maksena summas 750 000 krooni ja punkt 8.2 kohaselt samas on üürnikul kohustus maksta igakuiselt üüri. Igakuiseid üüriarveid kohtule esitatud ei ole. Tõendamiskoormise jagunemist on Riigikohtu tsiviilkolleegium käsitlenud ka oma otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-104-02, leides, et kui laenaja soovib laenulepingut vaidlustada, peab ta tõendama, et tal tegelikult mingit kohustust hageja ees ei ole. Kohtuasjades 3-2-1-123-07, 3-2-184-03 ja 3-2-1-7-03 on Riigikohus tõendamiskoormuse kohta selgitanud, et menetlusosaline peab tõendama asjaolusid, millele tema nõue tugineb. Kui tegemist on negatiivse asjaolu tõendamisega, on seda raske teha. Seetõttu peab menetlusosaline sellisel juhul esitama need asjaolud, millele tema väide tugineb ning seejärel on teisel poolel kohustus tõendada, et esitatud asjaolud ei vasta tõele. Seega peab isik, kes raha üleandmist vaidlustab, esile tooma asjaolud, millest nähtub, et raha tegelikult üle ei antud, näiteks selgitama, et maksjal ei olnud raha puudumise tõttu võimalik raha anda või et saaja rahaline seis ei muutunud või muutus teistsugustel asjaoludel. Kostja on selgitanud, et ei ole eluliselt usutav, et hageja, kellel puudub Eestis kinnisvara või registreeritud vallasvara; kes on üürilepingus oma elukohaks märkinud Mahtra 38-5 Tallinn, mis on Lasnamäe kõige kaugemas piirkonnas asuv ca 60 m2 suurune eluruum, mille omanikuks on 2004. aastast alates XXX; kes ei valda eesti keelt ja kellel on keskharidus ning kes oli üürilepingu sõlmimise ajal kõigest 26-aastane (töökoha kohta andmed puuduvad); kes on kriminaalkorras karistatud kelmuse eest, mis seisneb massilises dokumentide võltsimises, mille alusel isikutele anti finantsasutustest laenu kuigi võltsitud dokumentide mitte-esitamise korral poleks nendele isikutele laenu antud, tasus lihtsalt sularahas XXXüüri ligi 900 000 krooni. Seejuures XXX, elas samuti Tallinnas XXX tänaval (üürilepingu kohaselt XXX, mis kuulub XXXisale); omandas üürile antud eluruumi 3 päeva enne üürilepingu sõlmimist (kanne kinnistusraamatusse tehtud 07.09.2006) ja kellelt on Harju Maakohtu 07.11.2008 otsusega tsiviilasjas nr 2-08-56064 välja mõistetud SMS-laenu võlgnevus Era Liisingu Inkassoteenused AS kasuks summas 33 568,08 krooni. XXXega XXXei ole kohtule esitanud tõendeid oma majandusliku seisukorra kohta, mis näitaksid, et mõlemal isikul oli raha üleandmise ajal selleks piisavalt rahalisi vahendeid. Samuti ei ole kohtule esitatud üüriarveid, mis tõendaksid üürilepingu punktis 3 sätestatud üüri tasumist. 07.11.2007 ülekuulamisprotokollis on XXXkinnitanud, et tal ei olnud piisavalt rahalisi vahendeid laenu saamiseks. Samuti on XXXkaristatud kriminaalkorras mh dokumentide võltsimise eest, millega XXXsoovis tõendada enda maksejõulisust laenu saamiseks (kd I, tl 90-96). Kohus on seisukohal, et kuigi tegemist on kriminaalmenetluse käigus kogutud tõenditega, nähtub neilt, et XXX ́il puudusid üürilepingu punktis 3.1 ja 3.2 väidetava sõlmimise ajal piisavad rahalised vahendid, et tasuda XXXkokku 870 000 krooni. Kohus nõustub hageja seisukohaga selles, et kuigi lepingupooled on lepingu vabaduse põhimõttest tulenevalt õigustatud sõlmima teatud sisuga kokkuleppeid, ei ole käesolevas tsiviilasjas eluliselt usutav, et vaidlusalune üürileping sõlmiti 10.09.2006. XXX07.11.2007 ülekuulamisprotokoll on tõlgitud vene keelest eesti keelde, samuti on XXXkohtule esitatud omakäeliselt kirjutatud avalduses avaldanud, et ta eesti keelt ei valda. Üürileping oli koostatud eesti keeles, seega ei olnud XXXüürilepingu allkirjastamisel võimeline aru saama üürilepingu

sisust. Üürileping allkirjastati väidetavalt 10.09.2006, kuid XXX30.11.2011 avalduse kohaselt kirjutas XXXnimetatud üürilepingule alla alles 2011. aasta suvel. Kohtu arvates ei ole tõendamist leidnud antud tsiviilasjas XXXväide selle kohta, et XXX ́it ähvardati või mõjutati 30.11.2011 kohtule esitatud avaldusele alla kirjutama. Üürilepingu 4. punkti kohaselt ei pidanud üürnik kõrvalkulude eest tasuma. Samas on XXXkõrvalkulusid tasunud, mille kohta on 30.09.2011 sõlmitud maksegraafik võla tasumiseks (kd I, tl 98). Üürilepingu 5. punkti kohaselt peavad pooled eluruumi kindlustama, kuid dokumente kindlustuse kohta kohtule esitatud ei ole. Üürilepingu 11. punktis on sätestatud ehitustööde teostamine, kuid vastavaid dokumente ehitustööde osas kohtule esitatud ei ole. Üürilepingu punkti 14.7 kohaselt ei ole üürileandjal õigust ühepoolselt lepingut igal ajal olenemata põhjusest korraliselt ennetähtaegselt üles öelda olenemata põhjusest ega erakorraliselt tungiva omavajaduse tõttu. Kohus leiab, et üürlepingutingimused on vastuolus heade kommetega ja seetõttu tühised, kuna piiravad ebaproportsionaalselt üürileandjat, andes põhjendamatult suured õigused üürnikule. Õiglustunde ja heausu põhimõtete vastane on asjaolu, et XXXon peaaegu seitse aastat kasutanud eluruumi, mille eest ta pole üüri tasunud ning on ka kommunaalteenuste eest võlgu. Samuti on kohus eelpool juba leidnud, et vaidlusalust üürilepingut ei allkirjastatud 10.09.2006, vaid XXXavalduse alusel allkirjastati üürileping viis aastat hiljem, lisaks ei olnud XXX ́il tahet olla seotud üürilepinguga, kuna XXXallkirjastas üürilepingu, ilma, et ta oleks üürilepingu sisust aru saanud. Eeltoodud tõendeid hinnates leiab kohus, et on tuvastatud üürilepingu vastuolu heade kommetega. Vaidlusalune üürileping rikub kostja kui omaniku huve, mis annab kohtule aluse tunnistada üürileping tühiseks. 27.08.2012 kohtule esitatud vastuses on XXXmärkinud, et 09.08.2012 määruse seisuga ei ela XXX ́iga koos isikuid, kelle kohta esitada 09.08.2012 määruses nõutud andmed (kd II, tl 66). Kuna vaidlusalune üürileping on kehtetu ning XXXvaldab Tallinnas XXXasuvat eluruumi ebaseaduslikul alusel, on eeltoodust tulenevalt põhjendatud OÜ XXX nõue kohustada XXXvabastama Tallinnas XXXasuv eluruum ja vastuhagi tuleb selles osas rahuldada. VÕS § 324 lg 1 kohaselt võib kinnisasja üürnik nõuda kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemist. Üürnik võib nõuda kinnistusraamatusse märke kandmist ainult kehtiva üürilepingu alusel. Kohus on eelpool tuvastanud, et vaidlusalune üürileping on kehtetu. Ülalmärgitud põhjendustel on kohus kokkuvõtvalt kõiki eelmärgitud asjaolusid arvestades seisukohal, et hageja nõue ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulude jaotus Juhindudes TsMS § 162 lg 1 tuleb seoses hagi rahuldamata jätmisega ja vastuhagi rahuldamisega menetluse kulud jätta täies ulatuses hageja kanda. /allkirjastatud digitaalselt/