Asjaõigus › Muud asjaõiguse asjad

Pooled sõlmisid 20.12.2007 hoonestusõiguse ning reaalkoormatise seadmise lepingu, millega kostja omandas hoonestusõiguse hagejale kuuluval kinnistul nimetusega Haabneeme staadion tähtajaga viiskümmend aastat. Lepingu p 8.1. kohaselt kohustus kostja tasuma iga-aastast aastatasu 1 298 000 krooni, sh käibemaks 198 000 krooni. Lepingu p 8.2. kohaselt kohustus kostja tasuma aastatasu iga aasta 1. jaanuariks ettemaksuna järgmise aasta eest. 30.03.2009 hoonestusõiguse seadmise ja reaalkoormatise muutmise lepinguga muudeti lepingu punkti 8.2. selliselt, et 2009.a eest tuleb hoonestusõiguse eest tasu maksta igakuiselt 10-ndaks kuupäevaks. Kostja on alates 11.04.2009 võlgnevuses hoonestusõiguse tasu maksmisega. Kostja tasus 2009.a aprilli hoonestusõiguse tasu osaliselt 41 166,66 krooni, võlgu jäi 67 000,01 krooni. Kostja seadis 01.03.2010 Haabneeme staadioni hoonestusõigusele hüpoteegi 20 miljonit krooni OÜ Kentex Finance Eesti kasuks. Äriregistri andmetest nähtub, et OÜ Kentex Finance Eesti on asutatud 12.11.2009 ning majandustegevust äriühingus ei toimu. Samuti on 17.06.2010 sisse kantud hoonestusõiguse kolmandasse jakku hüpoteek AS Nord Projekt kasuks 2,5 miljonit krooni, kuid sellest hoolimata ei ole suudetud tasuda isegi 2009. aasta hoonestusõiguse tasu võlgnevust. Pooled pidasid alates 2010.a algusest läbirääkimisi võla tasumise osas. Kostja esitas 19.03.2010 ettepaneku tasuda 2009.a maksmata hoonestusõiguse tasu 3 osas- 315 667 krooni hiljemalt 31.03.2010; 315 667 krooni hiljemalt 30.05.2010 ning 315 667 krooni hiljemalt 31.07.2010. Samuti pakkus kostja välja võlgnetava 2010. ja 2011.a hoonestusõiguse tasu eest anda hagejale OÜ-le Mailtec kuuluvad kinnistud Mõisa tee 3 ja Mõisa tee 5 Viimsi alevikus Harjumaal. Hoolimata oma lubadusest ei ole kostja suutnud hoonestusõiguse tasu tasuda enda poolt pakutud graafiku alusel. Kostja tasus 06.05.2010 - 245 500 krooni, millest hageja arvestas esmalt maha lepingu rikkumisega tekkinud viivised 205 212,12 krooni, kulutuste katteks 18 850 krooni ning põhivõlgnevuse katteks 1 437,88 krooni. Hageja ütles 12.11.2010 hoonestusõiguse seadmise lepingu üles ning esitas nõude Tallinna notar Lee Jäetma juurde tulemiseks avalduse tegemiseks Haabneeme staadioni kinnisasja koormava hoonestusõiguse omanikule tagastamiseks. Kuna kostja ei ilmunud notarisse avalduse tegemiseks, siis esitas hageja järgmise kutse avalduse tegemiseks 26.11.2010. Kostja notarisse ei ilmunud. Hagi esitamise seisuga oli kostja võlgnevus hoonestusõiguse tasu eest 941 895,47 krooni ja 2010.a osas 1 320 000 krooni, kokku 2 261 895,47 krooni. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. Hageja ja kostja vahel olid pooleli läbirääkimised hoonestusõiguse tasu muutmiseks, kui hageja ütles lepingu üles. Hageja käitumine ja nõuded on vastuolus hea usu põhimõttega. Pooled saavutasid sisuliselt kokkuleppe lepingu muutmiseks. Notari poolt oli lepingumuudatuste projekt ette valmistatud ja kostja kandis lepingu muutmise tahte väljenduseks notari deposiiti 701 500 krooni 2009.a hoonestusõiguse tasu maksmata osa katteks. Hüpoteegid seati kostja ja hüpoteegipidajate vaheliste varasemate võlgnevuste tasumise tagamiseks, st kostja ei saanud hüpoteekide seadmisel täiendavaid rahalisi vahendeid. Kostja ei rikkunud hüpoteegi seadmisega pooltevahelist hoonestusõiguse seadmise lepingut, kuna selle punkti 11.2. kohaselt ei ole hoonestajal hoonestusõiguse koormamiseks piiratud asjaõigusega vajalik hoonestusõiguse seadja eelnev nõusolek. Omanikule langemise kohaldamise täpsed alused pidid olema kokku lepitud hoonestusõiguse seadmise lepingus. Kuna need ei olnud kokku lepitud maksekohustuse rikkumise juhuks, siis ei saa tugineda võlaõigusseaduse ülesütlemise regulatsioonile ega reversiooni kohaldada, kuna hoonestusõigus on kinnisasi ja hagejale ei saa tuleneda asjaõiguslikku nõuet kostja vastu, kui omanikule langemise eeldused ei ole täidetud. Hoonestusõiguse lepingu punktis 13.3. on hoonestusõiguse tagasilangemise alusena vaid kokku lepitud kostja suhtes likvideerimine või pankrotimenetluse algatamine.

Kostja vaidleb vastu viivisenõudele ja selle arvestusele. Pooled saavutasid kokkuleppe 2009. a eest tasumisele kuuluva osas ja 2009. a tasumisele kuuluva tasu maksmine peatati poolte kokkuleppel kuni 31.12.2009. Mai ja juuni arvete osas tegi hageja kostjale kreeditarved ja 2009. a hoonestusõiguse tasu eest esitati arve alles 25.03.2010. Kuni 27.09.2010 ei esitanud hageja kostjale ühtegi viivise nõuet ja saldoraamatu kohaselt oli võla saldo seisuga 03.08.2010 null. Arvestades pooltevahelisi läbirääkimisi ja tasu maksmise edasilükkamist hageja poolt on kostja poolt tasutud 245 000 krooni arvestamine viivise ja kahju katteks vastuolus hea usu põhimõttega. 245 000 kroonist kulutuste katteks 18 850 krooni mahaarvamisega kostja ei nõustunud, kuna kulutused ei olnud hageja jaoks vältimatud. Kinnistute hindamise osas pakkus kostja välja, et ta tellib hindamise ise ja kannab vastavad kulud. Samuti ei olnud vajadust palgata läbirääkimiste ajaks advokaati. Seega pole tegemist vajalike kulutustega, mida saaks VÕS § 88 lg 8 kohaselt lugeda täitmise korral tasutuks. Samuti on täitmata kulutuste hüvitamise nõude puhul VÕS § 115 sätestatud eeldused. Esimese astme kohtu otsus 19.12.2011 otsusega rahuldas Harju Maakohus hagi osaliselt, menetluskulud jättis kohus poolte kanda võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Kohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja põhivõla 144 561,47 eurot võlgnetava hoonestusõiguse 2009. ja 2010. aastatasu eest ja 18 431,46 eurot viiviseid ning alates 18.01.2011 viiviseid 0,5% päevas kuni põhinõude täitmiseni. Kohus kohustas NordWest Kinnisvara OÜ-d andma tahteavalduse Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna hoonestusõiguse kinnistusregistrisse registriosa nr xxxxxxxxx all kantud hoonestusõiguse II-st jaost omanikuna kostja kustutamiseks ja OÜ Viimsi Haldus omanikuna sisse kandmiseks. Kohus jättis rahuldamata hagi kahju hüvitise 4 399,17 euro saamiseks. Vastavalt hageja taotlusele 20.01.2012 tehtud täiendava otsusega tuvastas kohus kostja nõusoleku asendada kohtuotsusega NordWest Kinnisvara OÜ tahteavaldus hoonestusõiguse omandi üleandmiseks OÜ-le Viimsi Haldus ja Harju Maakohtu Kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna hoonestusõiguse kinnistusregistrisse registriosa nr xxxxxxxxx all kantud hoonestusõiguse II-st jaost omanikuna OÜ NordWest Kinnisvara kustutamiseks ja OÜ Viimsi Haldus hoonestusõiguse omanikuna sisse kandmiseks. Hageja ja kostja sõlmisid 20.12.2007 hoonestusõiguse ning reaalkoormatiste seadmise lepingu, mille punktide 8.1. ja 8.2. kohaselt kohustus kostja tasuma hagejale hoonestusõiguse aastatasu. Kostja oma kohustust täies mahus täitnud ei ole ka vaatamata täiendavatele tähtaegadele, mistõttu tuleb kostjalt hoonestusõiguse tasu võlgnevus 144 561,47 eurot hageja kasuks välja mõista. Lepingu punkti 8.5. kohaselt hoonestusõiguse tasu maksmisega viivitamisel maksab hoonestaja hoonestusõiguse seadjale tasu maksmisega viivitamisel viivist null koma null viis protsenti iga viivitatud päeva eest. Kostja on viivituses alates 11.06.2009. Kokku 17.01.2011 seisuga on viiviste suuruseks 18 431,46 eurot, mis tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista. Hageja esitas kostja vastu kahjunõude Mõisa tee 3 ja 5 kinnisvarahinnangute eest 12 000 krooni ja läbirääkimisel osalenud advokaatidele tasutud õigusabi hüvitamiseks 68 832 krooni. Kohus leidis, et nimetatud kulutuste tegemiseks oli hagejal vabalt kujunenud tahe, mida ei saa käsitleda kostja poolt hagejale kahju tekitamisena. Hageja väide, et kinnistute hindamisaktide tellimine hageja poolt oli vajalik hindamise objektiivsuse tagamisena, jääb kohtule arusaamatuks. Kinnisvaraobjektide hindamise objektiivsus ei sõltu hindamise tellijast, vaid hindajast.

Kohus leidis, et hüpoteekide seadmisega ei rikkunud kostja hoonestusõiguse seadmise lepingut, kuna selle punkti 11.2. kohaselt ei ole hoonestajal hoonestusõiguse koormamiseks piiratud asjaõigustega vajalik hoonestusõiguse seadja eelnevat nõusolekut. AÕS § 2441 lg 1 kohaselt, kui hoonestaja ei ole hoonestusõiguse seadmisel kokkulepitud tähtaja jooksul nõutavat ehitist püstitanud või kui hoonestaja rikub oluliselt oma lepingulist kohustust, on kinnisasja omanikul õigus nõuda hoonestajalt nõusolekut hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks (omanikule langemine). VÕS § 116 lg 3 p 5 kohaselt olulise lepingurikkumisega on eelkõige tegemist, kui teine lepingupool ei täida oma ükskõik millist kohustust käesoleva seaduse §-s 114 nimetatud täitmiseks antud täiendava tähtaja jooksul või ilmneb, et ta selle tähtaja jooksul kohustust ei täida. Kostja ei ole oma lepingust tulenevat kohustust tasuda hoonestusõiguse tasu vaatamata hageja poolt antud kolmele täiendavale tähtajale, täitnud. Eeltoodu põhjal leidis kohus, et tegemist on kostja poolt olulise lepingulise kohustuse rikkumisega, mis annab õigusliku aluse kinnisasja omanikule nõuda hoonestajalt nõusolekut hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks (omanikule langemine). Kohus ei nõustunud kostja vastuväidetega, et omanikule langemise kohaldamise täpsed eeldused pidid olema kokku lepitud hoonestusõiguse seadmise lepingus ja kuna need ei olnud kokku lepitud maksekohustuse rikkumise juhuks, siis ei ole omanikule langemise eeldused täidetud. Kohus leidis, et pooltel puudus kohustus lepingus kajastada kõiki seaduse sätteid. Kuna kostja rikkus oluliselt lepingut ning ei ole pärast lepingu ülesütlemist olnud nõus vabatahtlikult hoonestusõigust hageja nimele kandmast, siis tuvastas kohus OÜ NordWest Kinnisvara poolse nõusoleku ja asendas kohtuotsusega OÜ NordWest Kinnisvara tahteavalduse hoonestusõiguse omandi üleandmiseks OÜ-le Viimsi Haldus. Apellatsioonkaebus Kostja palub tühistada maakohtu otsuse osas, millega hagi rahuldati ja uue otsusega jätta hagi rahuldamata ja jätta menetluskulud vastustaja kanda. Kohus on ebaõigesti tõlgendanud hoonestusõiguse seadmise lepingu punkti 13.3. ja kohaldanud AÕS § 2441 lg 1. Lepingus reguleerivad pooled omanikule langemise erinevalt AÕS § 2441 lg-st

Kohus on vääralt välja mõistnud põhivõla 144 561,47 eurot. Hageja arvestas saadud summa kahju hüvitist arvesse võttes, st kostja laekumisest 06.05.2010 245 500 krooni ei vähendanud hageja põhivõlga, vaid arvestas maha viivised ja kahju hüvitise. Kohus jättis aga kahju hüvitise välja mõistmata, kuid samas põhivõla summat ei korrigeerinud selle võrra, ehk ei arvestanud põhivõlast maha 245 500 krooni, s.o 15 690,31 eurot. Õige arvestus: 2009. a hoonestusõiguse tasu 83 660,38 eurot ja võlajäägi 44 599,71 eurot kohta (01.07.2009 muutus käibemaks 18%-t 20%-le): Käibemaks Kokku Kuu Summa EUR Käibemaks 18% 20% EUR jaan.09 5 858,57 1 054,54 6 913,11 veebr.09 5 858,57 1 054,54 6 913,11 märts.09 5 858,57 1 054,54 6 913,11 apr.09 5 858,57 1 054,54 6 913,11 mai.09 5 858,57 1 054,54 6 913,11 juuni.09 5 858,57 1 054,54 6 913,11 juuli.09 5 858,57 1 171,71 7 030,28 aug.09 5 858,57 1 171,71 7 030,28 sept.09 5 858,57 1 171,71 7 030,28 okt.09 5 858,57 1 171,71 7 030,28 nov.09 5 858,57 1 171,71 7 030,28 dets.09 5 858,57 1 171,71 7 030,28 70 302,84 6 327,26 7 030,28 83 660,38 2.02.2009 2.03.2009 2.04.2009 8.05.2009 6.05.2010

tasumine tasumine tasumine tasumine tasumine

6 913,11 6 913,11 6 913,11 2 631,03 15 690,31 39 060,67

VÕLAJÄÄK:

44 599,71

2010. a hoonestusõiguse aastatasu moodustab koos käibemaksuga 84 363,38 eurot (s.o 1 320 000 krooni). Eeltoodu alusel moodustavad 2009 ja 2010. a tasumata hoonestusõiguse tasud kokku 128 963,09 eurot (44 599,71 + 84 363,38). Isegi, kui kostja tunnistab 2009. a hoonestusõiguse tasu maksmise kohustust, siis on ta seisukohal, et pooled saavutasid kokkuleppe (kokkulepet ei ole hageja hea usu põhimõtte vastaselt notaris veel lõpuni vormistanud), mille kohaselt see võlg tuleb tasuda notariaalse lepingumuudatuse sõlmimise päeval, mitte hetkel kohe välja mõista (sel põhjusel palub apellant kogu hagi jätta rahuldamata, st ka 44 599,71 euro osas). 2010. a maksekohustuse pidid pooled tasaarvestama Mõisa tee kinnistute võõrandamisel ostuhinnaga, mistõttu kostja seda reaalselt rahas tasuma ei pea. Viivise arvestamisel ei ole kohus arvesse võtnud, et hageja esitas ise 2009. a hoonestusõiguse tasu arve enam kui aasta hiljem, s.t 12.05.2010 arve nr 490 – seega kostja ei olnud viivituses. Raamatupidamises käib maksmine ja käibemaksu arvestus arve järgi ja arve mitteesitamise tõttu ei saanud kostja tasuda ega hageja ei nõudnudki maksmist. See tõendab, et hageja aktsepteeris poolte kokkulepet, mille pooled pidid vormistama notariaalselt (st 2009. a tasu makstakse rahas notariaalse lepingumuudatuse sõlmimisel ja 2010-2011. a tasu eest saab hageja kinnistud). Neid

asjaolusid kinnitab ka hageja 03.08.2010 konto saldoraamat, kus ei ole nõudeid kostja vastu (hageja tegi ka kreeditarved 2009). Nõuded ja tagantjärele vormistatud arved tekkisid alles hagi ette valmistades ning need põhjustavad ainult segadust. Nii on kohtumaterjalide juurde esitatud kaks erinevat arvet hoonestusõiguse tasu kohta perioodil 01.05.-31.12.2009, s.t arve nr 265, 25.03.2010 ja arve nr 490, 12.05.2010. Nendest tulenevalt on nii viivise kui hoonestusõiguse tasu ebaselge ning erinev lepingu järgi ja esitatud arvete järgi (nt kui 2009 eest arve tehti 2010 tagantjärele, siis arvestati kogu summa 20% käibemaksuga, olgugi et 2009 I poolaasta pidi arvestatama lepingu järgi 18% käibemaksuga). Viivise arvestamine ega väljamõistmine ei ole põhjendatud, kuna pooled olid saavutanud kokkuleppe erinevates maksetähtaegades ja kostja ei rikkunud seda kokkulepet. Põhjendamatult ei ilmunud hoopis hageja notarisse ega vormistanud poolte saavutatud kokkulepet notariaalselt. Kostja on valmis jätkuvalt lepingut muutma. Suuliselt on hageja osanik (Viimsi Vallavalitsus) kinnitanud kostjale huvi Mõisa tee kinnistute omandamiseks hoonestusõiguse tasu 2010 - 2011 vastu. Kompromissläbirääkimised käivad ja kostja loodab saada hagejalt vastava kirjaliku kinnituse hiljemalt kohtuistungiks. Kohus väljus viivise väljamõistmisel alates 18.01.2011 hagi raamidest. Hageja nõue tugines lepingu punktis 8.5. sätestatud viivisemäärale 0,05% iga viivitatud päeva eest. Kohus on viivise määra valesti tuvastanud. Apellant leiab, et iseenesest puudus täiendava otsuse tegemiseks vajadus – esialgse kohtuotsuse resolutsiooni sõnastusest oleks piisanud otsuse täitmiseks TsÜS § 68 lg 5 ja TsMS § 594 alusel. Vastustaja seisukoht Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium, tutvunud tsiviilasja materjalidega ja kuulanud ära pooled, leiab, et maakohtu 19.12.2011 otsus tuleb osaliselt tühistada kostjalt väljamõistetava võla ja viivise suuruse ja menetluskulude jaotuse osas. Ringkonnakohus saab selles osas TsMS § 657 lg 1 p 2 järgi teha uue otsuse. Hoonestusõiguse omanikule tagasikandmiseks nõusoleku andmise kohustuse tuvastamise osas tuleb maakohtu ostus jätta muutmata. Tulenevalt TsMS § 651 lg-st 1 kontrollib ringkonnakohus maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Apellatsioonkaebuses ei ole pooled vaidlustanud maakohtu otsust osas, milles maakohus jättis rahuldamata hageja nõude kahju 4 399,17 eurot hüvitamiseks. Seega selles osas kolleegium maakohtu otsust ei kontrolli. Hageja esitas kohtule nõuded hoonestusõiguse tasu võla ning viivise saamiseks ja TsÜS § 68 lg 5 järgi tahteavalduse andmiseks kohustuse tuvastamiseks. Nõuded tulenesid 20.12.2007 sõlmitud hoonestusõiguse ja reaalkoormatiste seadmise lepingust (edaspidi: leping) ja selle ülesütlemisest hageja poolt. Ringkonnakohus analüüsib esmalt hageja nõuet kostjalt hoonestusõiguse tasu võla ja viivise saamiseks ja selles osas esitatud apellatsioonkaebuse väiteid. Esiteks tuleb ringkonnakohtul määratleda, milliseid väiteid võib apellant apellatsioonkaebuses esitada, kuna vastustaja väitis vastuses apellatsioonkaebusele, et hoonestusõiguse tasu võla suurusele ei ole kostja maakohtu menetluses vastu vaielnud. Kolleegium vastustaja sellekohase

väitega ei nõustu. TsMS § 652 lg-te 3 ja 4 järgi ei saa pool üldreeglina esitada apellatsioonkaebuses väiteid, millele ei ole ta tuginenud maakohtu menetluses. Kostja vaidles hagile esitatud vastuse p-s 4 vastu viivise nõudele (I kd lk 139-140) ja samuti põhivõla nõudele selle tõttu, et hageja oli ebaõigesti arvestanud 06.05.2010 kostja poolt 245 000 krooni tasumist. Seega on rahalisele nõudele kostja maakohtu menetluses vastuväite esitanud, kuid maakohus ei ole kostja vastuväidet hinnanud ja maakohtu otsus on seetõttu osaliselt põhjendamata ning ei vasta TsMS § 442 lg-le 8. Kolleegium leiab, et maakohtu otsuse eeltoodud puudus on võimalik kõrvaldada ringkonnakohtu menetluses. 20.12.2007 lepingu p-de 8.1. ja 8.2. järgi pidi kostja maksma hagejale hoonestusõiguse aastatasu 1 298 000 krooni, millest käibemaks oli 198 000 krooni, ettemaksuna iga järgmise aasta eest 1. jaanuariks hoonestusõiguse seadja poolt hoonestajale esitatud arvel näidatud kontole. 30.03.2009 muudeti lepingut ja lepiti kokku, et 2009. aasta eest tuleb hoonestusõiguse tasu maksta igakuiste võrdsete osamaksetena iga kalendrikuu 10. kuupäevaks. Hagiavalduse kohaselt tuli kostjal 11.04.2009 tasuda 91 666,67 krooni + käibemaks, millest kostja tasus 41 166,66 krooni ja tasumata jäi 67 000,01 krooni ning 2009. a ülejäänud võlgnevuse kohta esitas hageja kostjale 25.03.2010 arve summas 880 000,03 krooni. Maakohtu menetluses pooled ei vaielnud, et 2009. a. eest jäi kokku tasumata 947 001 krooni ehk 60 524,40 eurot. Sellise võla olemasolu seisuga 31.12.2009 on kinnitanud nii hageja kui ka kostja oma 19.03.2010 kirjas hagejale (I kd lk 43-44). Apellatsioonkaebuses on kostja esitanud erineva arvestuse, kus 2009. a võla suurus on muutunud seoses käibemaksu erineva arvutusega ja tasumata võlaks seisuga 31.12.2009 toob kostja 60 290,02 eurot. Selleks, et tuvastada, millist käibemaksumäära kohaldada, tuleb kindlaks teha, kas kostja pidi hoonestusõiguse tasu tasuma lepingus kokkulepitud päevaks ilma hageja poolt arvet esitamata, nagu väitis hageja, või muutus võlg sissenõutavaks pärast hageja poolt arve esitamist, nagu väitis kostja. Lepingu p-s 8.2. leppisid pooled kokku, et hoonestusõiguse tasu tuleb kostjal tasuda ettemaksuna 01. jaanuariks järgneva aasta eest hageja poolt kostjale esitatud arvel näidatud kontole. 30.03.2009 lepingu muudatuses lisati eeltoodule, et 2009. a eest tuleb tasuda igakuise osamaksena 10. kuupäevaks. VÕS § 29 lg 1 järgi tuleb lepingut tõlgendada lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest lähtudes. Kolleegiumi arvates aitab poolte tegelikku tahet kindlaks teha ka see, kuidas toimus lepingu täitmine, see tähendab, kas hageja esitas kostjale hoonestusõiguse tasu maksmiseks arved. Hageja on esitanud kohtule 25.03.2010 arve 2009. a hoonestusõiguse tasu maksmiseks (I kd lk 45) ja kostja on esitanud 2009. a arved nr 474, 742, 489, 743 (I kd lk 143146). Eeltoodust saab järeldada, et pooled leppisid lepingu p-s 8.2. kokku, et maksekohustus tekib arve esitamisega. Seega muutus kolleegiumi arvates nõue sissenõutavaks alates esitatud arvel märgitud tähtajast ja hageja käsitlus, mille kohaselt muutus hoonestusõiguse tasu sissenõutavaks vastavalt lepingule, see tähendab 2009. a aprillist kuni detsembrini iga kuu 10. kuupäevast ja 2010. aastal alates 02. jaanuarist, ei ole õige. Kuna kostja kohustus tasuda hagejale hoonestusõiguse tasu muutus sissenõutavaks arvel märgitud päevast, siis 2009. a mai kuni detsembri hoonestusõiguse tasu suuruse osas tuleb käibemaksu arvestamisel lähtuda sellest, millal arve kostjale esitati. Tulenevalt hageja arvetest nr 474, 742, 489, 743, on hageja 2009. a mai ja juuni eest esitatud arved kreeditarvetega tühistanud. Arveid 2009. a juuli kuni detsembri kohta ei ole kohtule esitatud. Seega esimene kohtule esitatud arve, mis esitati kostjale 2009. a mai kuni detsembri hoonestusõiguse tasu eest, kannab kuupäeva 25.03.2010. Kuna käibemaks arvestatakse käibe tekkimise aja järgi ehk arve esitamise aja järgi, siis on hageja õigesti esitanud arve 20% käibemaksumääraga. Järelikult oli seisuga 31.12.2009 kostja võlg 2009. a eest 947 001 krooni ehk 60 524,40 eurot.

Vaidlust ei ole, et kostja on tasunud hagejale 06.05.2010 245 500 krooni ehk 15 690,41 eurot, millest hageja arvestas viiviste katteks 205 212,12 krooni, kulutuste katteks 38 850 krooni ning põhivõlgnevuse katteks 1 437,88 krooni. Järgnevalt kontrollib kolleegium, kas hagejal oli õigus arvestada kostja tasutu viivise ja kulutuste katteks. Kostja sellise arvestusega ei nõustunud. VÕS § 88 lg 8 sätestab, et kui võlgnik peab lisaks rahalisele põhikohustusele tasuma kulutusi ja intressi, loetakse, et täitmine on toimunud esmalt kulutuste, seejärel juba sissenõutavaks muutunud intressi ja lõpuks põhikohustuse katteks. Esmalt tuvastab kolleegium, kas hageja oli õigustatud arvestama tasutust maha kulutuste katteks 38 850 krooni. Hageja selgitas, et tegemist oli kulutustega, mis tehti poolte läbirääkimiste käigus kinnisvara väärtuse määramiseks ja õigusabile. Kostja vaidles kulutuste vajalikkusele vastu ja tulenevalt TsMs § 230 lg-st 1 pidi hageja tõendama oma väidete aluseks olevate asjaolude olemasolu. Kolleegium leiab, et hageja ei ole tõendanud, et kulutused oleksid olnud vajalikud ja seotud hoonestusõiguse lepingu täitmisega, hoonestusõiguse tasu sissenõudmisega või pooltevaheliste läbirääkimistega. Kuna hageja ei ole tõendanud, et kulutused olid vajalikud, siis puudus tal õigus, et arvestada 38 850 krooni ehk 2 482,97 eurot kulude nõude täitmise katteks. Kolleegium kontrollib, kas kostjal oli 06.05.2010 seisuga hageja ees viivisvõlg, mille katteks võis tasutu VÕS § 88 lg 8 järgi arvestada. Lepingu p-s 8.5. on pooled kokku leppinud hoonestusõiguse tasu maksmisega viivitamisel viivise 0,05 % iga maksmisega viivitatud päeva eest. Vaidlust ei ole, et tasumata oli 2009. a aprilli eest 67 001 krooni ehk 4 282,14 eurot. Pooled aga ei ole esitanud kohtule 2009.a aprilli kohta arvet, mistõttu ei ole kolleegiumil võimalik määrata, millal nõue sissenõutavaks muutus. Ülejäänud 2009. a eest tasumisele kuuluva hoonestusõiguse tasu kohta on 25.03.2010 esitatud arve nr 265, mille kohaselt oli tasumise tähtaeg 09.04.2010. Kuna pooled ei vaidle, et vähemalt selleks ajaks oli sissenõutavaks muutunud ka tasu 2009. a aprilli eest, siis leiab kolleegium, et kostja oli viivituses 2009. a tasu 60 524,40 eurot maksmisega alates 10.04.2010. Ühe päeva viivis on 30,26 eurot ja seisuga 06.05.2010 oli kostja olnud viivituses 26 päeva, mille eest tasumisele kuuluv viivis on 786,76 eurot, mis tuleb VÕS § 88 lg 8 järgi arvestada kostja poolt tasutud 245 500 kroonist ehk 15 690,31 eurost viivise katteks. Seega kostja poolt 06.05.2010 tasutust tuleb hoonestusõiguse tasu võla katteks arvestada 14 903,55 eurot. Eeltoodust lähtudes on kostja võlg 2009. a eest pärast 06.05.2010 tasutu mahaarvamist 45 620,85 eurot. Vaidlust ei ole, et 2010. a eest on tasumata 84 363,38 eurot (s.o 1 320 000 krooni), mille kohta on arve esitatud 25.10.2010. Tasumise tähtaeg oli arve kohaselt 02.11.2010. Eeltoodut kokku võttes võlgneb kostja hagejale hoonestusõiguse tasu kokku 129 984,23 eurot, mis tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista. Kolleegium leiab, et hagejal on kostjalt õigus nõuda viivist hoonestusõiguse tasu maksmisega viivitamise eest. Ringkonnakohus leidis eelnevalt, et kostjal tekkis maksekohustus alates arvel näidatud kuupäevast. Kuna arvete esitamine erineb lepingus määratud maksetähtaegadest, millal oleks tulnud arved esitada, siis järeldab kolleegium, et arvete hilisema esitamise põhjuseks võisid olla pooltevahelised läbirääkimised, kuid arvete esitamise ajaks olid läbirääkimised luhtunud ja kostjal tuli võlg tasuda. Apellant väitis, et läbirääkimiste pidamisele kuni 2010. a lõpuni viitab hageja saldo väljavõte, mille kohaselt on arvest nr 490 tulenev võlg 0 (I kd lk 147). Samuti kreeditarved, mis näitavad, et hageja ei nõudnud võla tasumist, tõendavad läbirääkimiste pidamist. Kolleegiumi leiab, et kostja väide ei ole õige. Saldoteade kajastab ainult arvesse nr 490 puutuvat ja hageja selle arve alusel ei ole nõuet esitanud. Kreeditarved on esitatud 2009. a. ja ei tõenda läbirääkimiste pidamist 2010. aastal. Hageja poolt kostjale saadetud kirjadest nähtub, et

läbirääkimised toimusid 2010. a alguses, kuid hilisemalt pole hageja läbirääkimiste pidamist kinnitanud ja on nõudnud järjekindlalt võla tasumist. Apellant ei ole tõendanud oma väidet, et 2010. a augustiks oli poolte vahel kokkuleppe olulistes punktides kokkulepe saavutatud ja notari poolt oli ettevalmistatud kompromissi projekt, kuid hageja ei ilmunud notari juurde lepingut sõlmima. Kostja on tasunud 25.08.2010 notari deposiitkontole 701 500,03 krooni, kuid hageja on väitnud, et kostja tegi seda omaalgatuslikult. Kuna kostja ei ole tõendanud pooltevahelise kokkuleppe olemasolu 2010. a augustiks ja läbirääkimiste toimumist pärast 2010. a kevadet, siis ainuüksi raha notari deposiitkontole maksmine ei tõenda kostja väiteid. Järgnevalt tuleb tuvastada, kas ja kui palju peab kostja tasuma hagejale lepingu p.8.5. järgi viivist. Kuni 06.05.2010 on viivis arvestatud maha 06.05.2010 kostja poolt tasutud 15 690,41 eurost. Seega on hagejal õigus nõuda viivist alates 07.05.2010. Ajavahemikus 07.05.2010 kuni 02.11.2010 võlgnes kostja hagejale 45 620,85 eurot, millest ühe päeva viivis on 22,81 eurot. Kostja viivitas 181 päeva, mille eest oli viivis 4 128,61 eurot. Alates 03.11.2010 oli kostja võla suurus 129 984,23 eurot, millest ühe päeva viivis on 64,99 eurot. Hageja on palunud välja mõista viivise kuni 18.01.2011. Viivitatud päevi on 76, mille eest kuulub väljamõistmisele viivis 4 939,24 eurot. Kokku kuulub väljamõistmisele viivis 9 067,85 eurot ja alates 18.01.2011 0,05% põhivõlast kuni selle tasumiseni. Alates 10.01.2011 tuleb välja mõista viivist 0,05% põhivõlast. Maakohus on otsuses ekslikult märkinud 0,5%. Järgnevalt kontrollib kolleegium, kas hageja oli õigustatud nõudma hoonestusõiguse enda nimele kandmist ja kas kostja oli kohustatud selleks andma nõusoleku. Kolleegium leiab, et maakohus on hoonestusõiguse hageja nimele kandmise aluseks olevad asjaolud õigesti tuvastanud ja tahteavalduse andmise kohustuse olemasolu tuvastamiseks õigesti rahuldanud. AÕS § 2441 lg 1 kohaselt, kui hoonestaja ei ole hoonestusõiguse seadmisel kokkulepitud tähtaja jooksul nõutavat ehitist püstitanud või kui hoonestaja rikub oluliselt oma lepingulist kohustust, on kinnisasja omanikul õigus nõuda hoonestajalt nõusolekut hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks (omanikule langemine). Maakohus on õigesti leidnud, et 20.12.2007 lepingu p 13.3. ei välista hageja õigust nõuda hoonestajalt hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks nõusolekut lisaks lepingu p-s 13.3. kokkulepitule ka seaduses toodud alustel ehk olulisel lepingu rikkumisel hoonestaja poolt. Kolleegium märgib, et lepingu p-s 13.3. on poolte poolt kokku lepitud, et p

sügiseks saavutanud kokkuleppe, milles lepiti kokku kostja võlgnevuse tasumise kord. Seda, et 2010. a alguses toimusid poolte vahel läbirääkimised, on ka hageja kinnitanud, kuid 29.03.2010 kirjaga (I kd lk 46) on hageja kostjale teatanud, et teda ei rahulda kostja poolt pakutud võla tasumise tingimused ja võla kustutamiseks pakutud kinnisvara. Hageja selgitas kirjas, et ta on nõus jätkama läbirääkimisi tingimusel, et kostja annaks võla tasumise tagamiseks tagatise, näiteks seaks I järjekoha hüpoteegi hageja kasuks. Sellist pakkumist kostja hagejale teinud ei ole. Kolleegium on eelnevalt analüüsinud läbirääkimiste pidamise kohta esitatud tõendeid ja leidnud, et kostja poolt esitatu ei anna alust järeldada läbirääkimiste toimumist pärast 2010. a kevadet. Läbirääkimised on kahepoolne tegevus ja ainuüksi kostja poolt hagejale saadetud kirjad ei näita seda, et poolte vahel oleks toimunud aktiivne suhtlus hoonestusõiguse tasu võla tasumise küsimuse lahendamiseks. Kostja on küll ka 2010. a sügisel pakkunud hagejale võla katteks uuesti kinnistuid, kuid tõendatud ei ole, et hageja oleks selle pakkumise osas temaga läbirääkimisi pidanud. Juba 29.03.2010 kirjas on hageja vastanud, et ta ei ole kinnistutest huvitatud. Kostja ei ole tõendanud, et hageja oleks vahepeal muutnud oma meelt ja nõustunud kinnistute omandamisega. 25.10.2010 saatis hageja kostjalt kirja, milles nõudis võla tasumist hiljemalt 02.11.2010 ja võla tasumata jätmisel teavitas võimalusest öelda hoonestusõiguse leping üles. Kirjale oli lisatud arve hoonestusõiguse tasu kohta ajavahemikul 01.01.2010 – 31.12.2010 summas 1 320 000 krooni. Pärast läbirääkimiste lõppu pidi kostja oma kohustuse hoonestusõiguse tasu maksmiseks täitma. Kuna kostja ka pärast läbirääkimiste lõppu hoonestusõiguse tasu ei maksnud, siis oli hageja õigustatud ütlema lepingu üles ja nõudma hoonestusõiguse enda nimele kandmist. Apellant leidis, et täiendava otsuse tegemine ei olnud põhjendatud. Kolleegium nõustub, et maakohus oli 19.12.2011 otsuses lahendanud kõik hageja nõuded, kuid resolutsiooni nõusoleku andmise kohustuse tuvastamise kohta sõnastanud erinevalt hageja poolt hagiavalduse nõudepunktis väljendatule. Kolleegium leiab, et maakohtu 19.12.2011 otsus oleks olnud täidetav ka ilma täiendava otsuseta ja täiendava otsusega ei ole tegelikult lahendatud nõuet, mille kohta otsustus oli jäetud 19.12.2011 otsuse resolutsioonis märkimata. Seega puudus alus TsMS § 448 lg 1 p 1 järgi täiendava otsuse tegemiseks. Eeltoodu tõttu tuleb 20.01.2012 täiendav otsus tühistada. Samas õigusselguse ja täidetavuse tagamiseks täpsustab kolleegium maakohtu otsuse resolutsiooni osas, kus maakohus lahendas nõude hoonestusõiguse tagastamiseks nõusoleku andmise kohustamiseks. Maakohus on hagi tagamiseks 21.01.2011 määrusega seadnud hoonestusõigusele käsutamise keelumärke hageja kasuks, mis tuleb jätta tagama kohtuotsuse täitmist. Kuna hagi kuulub rahuldamisele osaliselt, siis TsMS § 163 lg 1 järgi maakohtu menetluskuludest tuleb 87% jätta kostja kanda ja 13% hageja kanda. Seoses apellatsioonkaebuse osalise rahuldamisega tuleb apellatsiooniastme menetluskuludest jätta 90% kostja kanda ja 10% hageja kanda.

Ülle Jänes

Ele Liiv

Margo Klaar

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.