Eesti Vabariigi nimel Kohus
Harju Maakohus, Kentmanni Kohtumaja
Tsiviilasja number
2-11-1643
Otsuse tegemise aeg ja koht
19.12.2011.a., Tallinn
Kohtunik
Maie Seppo
Kohtuasi
OÜ VH hagi OÜ NWK vastu võlgnevuse 144 561,47 EUR, kahju hüvitise 4 399,17 EUR, viivise 18 431,46 EUR ja tahteavalduse asendamise nõudes Hageja: OÜ VH(registrikood XXX, asukoht XXX) Hageja esindaja vandeadvokaat Indrek Veso Kostja: OÜ NWK(registrikood XXX, asukoht XXX) Kostja esindaja Marge J
Menetlusosalised
Resolutsioon
Hagi rahuldada osaliselt. Välja mõista OÜ-lt NWK OÜ VH kasuks 144 561,47 EUR põhivõlga võlgnetava hoonestusõiguse 2009.a. ja 2010.a. aastatasu eest ja 18 431,46 EUR viiviseid. Välja mõista OÜ-lt NWK VH kasuks välja 0,5 % viiviseid päevas alates 18.01.2011.a. kuni põhinõude tasumiseni. Kohustada OÜ N andma tahteavaldus Harju Maakohtukinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna hoonestusõiguse kinnistusregistrisse registriosa nr XXX all kantud hoonestusõiguse II-st jaost omanikuna OÜ NWK kustutamiseks ja OÜ VH hoonestusõiguse registriosa nr- XXX omanikuna sisse kandmiseks Jätta rahuldamata hagi kahju hüvitise nõudes summas
Kohtuistungi toimumise aeg
07.11.2011
Menetluskulud jaotada poolte vahel võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega.
Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse kättetoimetamisest
OÜ NWK (edaspidi NW) ja OÜ VH (edaspidi VH) sõlmisid 20.12.2007.a. hoonestusõiguse ning reaalkoormatise seadmise lepingu (edaspidi Leping), millega NW omandas hoonestusõiguse VH kuuluval kinnistul nimetusega H staadion (registriosa number 389302) tähtajaga viiskümmend aastat. Lepingu punkti 8.1. kohaselt kohustus NW tasuma VH iga-aastast aastatasu summas 1 298 000 krooni, milles sisaldub käibemaks 198 000 krooni. Lepingu punkti 8.2. kohaselt kohustus NW tasuma VH aastatasu iga aasta 01.jaanuariks ettemaksuna järgmise aasta eest. NW ja VH sõlmisid 30.03.2009.a. hoonestusõiguse seadmise ja reaalkoormatise muutmise lepingu, millega muudeti Lepingu punkti 8.2. selliselt, et 2009.a. eest tuleb hoonestusõiguse eest tasu maksta igakuiselt 10-ndaks kuupäevaks. NW on alates 11.04.2009.a. võlgnevuses VH ees hoonestusõiguse tasu maksmisega. NW tasus 2009.a. aprilli hoonestusõiguse tasu osaliselt 41 166,66 krooni ulatuses, võlgu jäi 67 000,01 krooni. NW seadis 01.03.2010.a. H staadioni hoonestusõigusele hüpoteegi summas 20 miljonit krooni OÜ KFE kasuks. Äriregistri andmetest nähtub, et OÜ KFE on asutatud 12.11.2009 ning majandustegevust äriühingus ei toimu. OÜ KFE juhatuse liikmeks on TF, kes on Advokaadibüroo Entsik ja Partnerid advokaat. Samuti on 17.06.2010.a. sisse kantud hoonestusõiguse kolmandasse jakku hüpoteek AS NP kasuks summas 2,5 miljonit krooni, kuid sellest hoolimata ei ole suudetud tasuda isegi 2000.a. hoonestusõiguse tasu võlgnevust. NW ja VH on alates 2010.a. algusest pidanud läbirääkimisi võlgnetavate summade tasumise osas. NW esitas 19.03.2010.a. VH ettepaneku, milles tegi ettepaneku tasuda 2009.a. maksmata hoonestusõiguse tasu 3 osas (315 667 krooni hiljemalt 31.märtsiks 2010; 315 667 krooni hiljemalt 30.maiks 2010. ning 315 667 krooni hiljemalt 31.juuliks 2010.a.). Samuti pakkus NW välja võlgnetava 2010.a. ja 2011.a. hoonestusõiguse tasu eest anda VH OÜ M (registrikood XXX) kuuluvad kinnistud XXXja XXX, XXX. Hoolimata oma lubadusest graafiku alusel tasuda 2009.a. hoonestusõiguse tasu võlgnevus, ei ole NW suutnud isegi 2009.a. hoonestusõiguse tasu tasuda enda poolt pakutud graafiku alusel. NW tasus VH 06.05.2010.a. 245 500 krooni, millisest summas arvestas VH esmalt maha lepingu rikkumisega tekkinud viivised summas 205 212,12 krooni, kulutuste katteks 18 850 krooni ning põhivõlgnevuse katteks 1 437,88 krooni. Kuna NW oma kohustusi ei täitnud, ütles VH 12.11.2010.a. hoonestusõiguse seadmise lepingu üles ning esitas NW nõude Tallinna notar Lee Jäetma juurde tulemiseks 18.11.2010.a. kell 11.00 avalduse tegemiseks H staadioni kinnisasja koormava hoonestusõiguse omanikule tagastamiseks. Kuna 18.11.2010.a. NW ei ilmunud notarisse avalduse tegemiseks, siis esitas VH 19.11.2010.a. järgmise kutse NW poolse avalduse tegemiseks 26.11.2010.a. kell 14.00. NW järjekordselt notarisse ei ilmunud. Hagi esitamise seisuga on NW võlgnevus hoonestusõiguse tasu eest VH ees 941 895,47 krooni ja 2010.a. osas 1 320 000 krooni, kokku 2 261 895,47 krooni. Hageja palub kostjalt välja mõista 144 561,47 EUR (2 261 895,47 krooni) võlgnetava hoonestusõiguse 2009.a. ja 2010.a. aastatasude eest, viivised seisuga 17.01.2011.a. summas 18 431,46 EUR (288 389,70 krooni), kahju hüvitus summas 4 399,17 EUR (68 832 krooni). Hageja palub tuvastada OÜ NWK poolne nõusolek ja asendada kohtuotsusega OÜ NWK tahteavaldus hoonestusõiguse omandi üleandmiseks OÜ VH ja Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna hoonestusõiguse kinnistusregistrisse registriosa
nr XXX all kantud hoonestusõiguse II-st jaost omanikuna OÜ NWK kustutamiseks ja OÜ VH hoonestusõiguse registriosa nr-iga XXX omanikuna sisse kandmiseks.
Kostja hagi ei tunnista. Hageja ja kostja vahel olid pooleli läbirääkimised hoonestusõiguse tasu muutmiseks, kui hageja ütles lepingu üles. Hageja käitumine ja nõuded on vastuolus hea usu põhimõttega. Pooled on sisuliselt saavutanud kokkuleppe lepingu muutmiseks. Notari poolt oli lepingumuudatuste projekt ette valmistatud ja kostja kandis lepingu muutmise tahte väljenduseks notari deposiiti 701 500 krooni 2009.a. hoonestusõiguse tasu maksmata osa katteks. Kostja on ka täna nõus lepingumuudatust sõlmima. Hüpoteegid seati kostja ja hüpoteegi pidajate vaheliste varasemate võlgnevuste tasumise tagamiseks, st kostja ei saanud hüpoteekide seadmisel täiendavaid rahalisi vahendeid. Kostja ei rikkunud hüpoteegi seadmisega ka pooltevahelist hoonestusõiguse seadmise lepingut, kuna selle punkti 11.2. kohaselt ei ole hoonestajal hoonestusõiguse koormamiseks piiratud asjaõigusega vajalik hoonestusõiguse seadja eelnev nõusolek. Kostja on seisukohal, et omanikule langemise kohaldamise täpsed alused pidid olema kokku lepitud hoonestusõiguse seadmise lepingus. Kuna need ei olnud kokku lepitud maksekohustuse rikkumise juhuks, siis ei saa tugineda võlaõigusseaduse ülesütlemise regulatsioonile ega reversiooni kohaldada, kuna hoonestusõigus on kinnisasi ja hagejale ei saa tuleneda asjaõiguslikku nõuet kostja vastu, kui omanikule langemise eeldused ei ole täidetud. Hoonestusõiguse lepingu punktis 13.3. on hoonestusõiguse tagasilangemise alusena vaid kokku lepitud kostja suhtes likvideerimine või pankrotimenetluse algatamine.
VÕS § 76 lg1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. Hageja ja kostja sõlmisid 20.12.2007.a. hoonestusõiguse ning reaalkoormatiste seadmise lepingu (edaspidi Leping), millega kostja omandas hoonestusõiguse hagejale kuuluval kinnistul nimetusega H staadion (registriosa number 389302). Hoonestusõiguse seadmise lepingu punktide 8.1. ja 8.2. kohaselt kohustus kostja tasuma hagejale Hoonestusõiguse aastatasu iga aasta 01.jaanuariks ettemaksuna järgmise aasta eest summas 1 298 000 krooni. 30.03.2009.a. hoonestusõiguse seadmise ja reaalkoormatise muutmise lepinguga muudeti Lepingu punkti 8.2. selliselt, et 2009.a. eest tuleb hoonestusõiguse eest tasu maksta igakuiselt 10-ndaks kuupäevaks. Alates 2010.a. kohustus kostja hoonestusõiguse tasu maksma terve järgneva aasta eest ettemaksuna hiljemalt 01.jaanuaril. Kostja oma kohustust täies mahus täitnud ei ole ja omab võlgnevust hageja ees summas 144 561,47 EUR (2 261 895,47 krooni). VÕS § 114 lg1 kohaselt kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja anda võlgnikule kohustuse täitmiseks täiendava mõistliku tähtaja. Hageja andis 29.03.2010.a. kostjale täiendava tähtaja 2009.a. võlgnevuse maksmiseks hiljemalt 09.04.2010. Hageja andis täiendava tähtaja võlgnevuse tasumiseks veel 27.09.2010 ja 25.10.2010. Kostja ei ole vaatamata täiendavatele tähtaegadele oma kohustust hageja ees täitnud, mistõttu tuleb kostjalt hoonestusõiguse tasu võlgnevus summas 144 561,47 EUR hageja kasuks välja mõista. Lepingu punkti 8.5. kohaselt hoonestusõiguse tasu maksmisega viivitamisel maksab Hoonestaja Hoonestusõiguse seadjale tasu maksmisega viivitamisel viivist null koma null viis protsenti iga viivitatud päeva eest.
Kostja on viivituses alates 11.06.2009. Kokku 17.01.2011.a. seisuga on viiviste suuruseks 18 431,46 EUR ( 288 389,79 krooni), mis tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista. VÕS § 114 lg 4 kohaselt , kui võlgnik teatab, et ta kohustust ei täida või kui ta ei ole täiendavat tähtaja jooksul kohustust kohaselt täitnud võib võlausaldaja pärast tähtaja möödumist kasutada muid õiguskaitsevahendeid, sealhulgas nõuda kohustuse täitmise asemel kahju hüvitamist või taganeda lepingust või öelda leping üles. Hageja on esitanud kostja vastu kahjunõude XXX ja 5 kinnisvarahinnangute eest summas 12000 krooni ja läbirääkimisel osalenud advokaatidele tasutud õigusabi hüvitamiseks summas 68 832 krooni. Kohus leiab, et eelpoolnimetatud kulutuste tegemiseks oli hagejal vabalt kujunenud tahe, mida ei saa käsitleda kostja poolt hagejale kahju tekitamisena. Hindamiskulude osas pakkus kostja välja , et tellib nimetatud kinnistute hindamised ja tasub kulud, kuid hageja ei nõustunud sellega. Hageja väide, et kinnistute hindamisaktide tellimine hageja poolt oli vajalik hindamise objektiivsuse tagamisena jääb kohtule arusaamatuks. Kinnisvaraobjektide hindamise objektiivsus ei sõltu hindamise tellijast, vaid hindajast. Kohus nõustub kostjaga, et hüpoteekide seadmisega ei rikkunud kostja hoonestusõiguse seadmise lepingut, kuna selle punkti 11.2. kohaselt ei ole hoonestajal hoonestusõiguse koormamiseks piiratud asjaõigustega vajalik hoonestusõiguse seadja eelnevat nõusolekut. AÕS § 244`lg1 kohaselt, kui hoonestaja ei ole hoonestusõiguse seadmisel kokkulepitud tähtaja jooksul nõutavat ehitist püstitanud või kui hoonestaja rikub oluliselt oma lepingulist kohustust, on kinnisasja omanikul õigus nõuda hoonestajalt nõusolekut hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks (omanikule langemine). VÕS § 116 lg 3 p 5 kohaselt olulise lepingurikkumisega on eelkõige tegemist, kui teine lepingupool ei täida oma ükskõik millist kohustust käesoleva seaduse §-s 114 nimetatud täitmiseks antud täiendava tähtaja jooksul või ilmneb, et ta selle tähtaja jooksul kohustust ei täida. Kostja ei ole oma lepingust tulenevat kohustust tasuda hoonestusõiguse tasu vaatamata hageja poolt antud kolmele täiendavale tähtasjale, täitnud. Eeltoodu põhjal asub kohus seisukohale, et tegemist on kostja poolt olulise lepingulise kohustuse rikkumisega, mis annab õigusliku aluse kinnisasja omanikule nõuda hoonestajalt nõusolekut hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks (omanikule langemine). Kohus ei nõustu kostja vastuväidetega, et omanikule langemise kohaldamise täpsed eeldused pidid olema kokku lepitud hoonestusõiguse seadmise lepingus ja kuna need ei olnud kokku lepitud maksekohustuse rikkumise juhuks, siis ei ole omanikule langemise eeldused täidetud. Kostja arvates on pooled lepingu punktis 13.3 . hoonestusõiguse tagasilangemise alusena kokku leppinud vaid kostja suhtes likvideerimis- või pankrotimenetluse algatamise. Kohus leiab, et pooltel puudus kohustus lepingus kajastada kõiki seaduse sätteid. Kostja on oluliselt rikkunud pooltevahelist Lepingut ning ei ole peale Lepingu ülesütlemist olnud nõus vabatahtlikult hoonestusõigust OÜ VH nimele kandmast. TsÜS § 68 lg 5 kohaselt kui isik on kohustatud tegema kindlas sisuga tahteavalduse asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Kuna OÜ NWK on oluliselt rikkunud Lepingut ning ei ole pärast Lepingu ülesütlemist olnud nõus vabatahtlikult hoonestusõigust OÜ VH nimelke kandmast, siis tuvastab kohus OÜ NWK poolse nõusoleku ja asendab kohtuotsusega OÜ NWK tahteavalduse hoonestusõiguse omandi üleandmiseks OÜ VH ja Harju Maakohtu Kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna hoonestusõiguse kinnistusregistrisse registriosa nr XXX all kantud
hoonestusõiguse II-st jaost omanikuna OÜ NWK kustutamiseks ja OÜ VH hoonestusõiguse registriosa nr-iga XXX omanikuna sisse kandmiseks. TsMS § § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 163 lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus jaotab menetluskulud võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 174 lg1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumist.
Maie Seppo kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.