Täitmine › Sundtäitmise lubamatuks tunnistamine

Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid.

Menetlusabi taotlemise selgitus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud OÜ Poode Invest esitas 19.05.2010 hagi AS SEB Pank vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks. Pooled sõlmisid 21.08.2006 notariaalse hüpoteegi seadmise lepingu. Lepingu punkti 7.1.1. kohaselt seadis hageja kostja kasuks temale kuuluvale kinnistule (Pärnu, Suur-Posti 3, registriosa nr 1807105) hüpoteegi summas 191 734.95 eurot. Lepingu punktis 7.2.1. sisalduva tagatiskokkuleppe kohaselt on eelnimetatud hüpoteegiga tagatud kõik kostja nõuded hageja ja/või OÜ Lend Invest ja/või OÜ Tseptrum ja/või OÜ Total Halduse ja/või Prado ja/või OÜ Prado Halduse ja/või Marko Langundi ja/või Karmo Leemeti ja/või Lauri Malmi ja/või Gerli Kahki ja/või Deivi Paara (edaspidi ülejäänud nimetatud isikud) vastu, sealhulgas ka tingimuslikud ja tulevikus tekkivad nõuded, mis tulenevad poolte vahel sõlmitud laenulepingust, nimetatud laenulepingu tulevikus sõlmitavatest lisadest, samuti nende nõuete sissenõudmisest või hagejale tagasiloovutamisest tekkivad kulutused, kaasa arvatud sundtäitmise kulutused, kulud notarile ja kinnistusosakonnale, samuti hageja ning kostja ja/või ülejäänud nimetatud isikute vahelistest tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest. 19.04.2010 sai hageja täitmisteate täiteasjas nr 175/2010/1173. Täitmisteate kohaselt algatas kohtutäitur Rannar Liitmaa kostja 15.04.2010 täitmisavalduse alusel täitemenetluse hageja suhtes eelpool nimetatud lepingu alusel. Kokku on nõude suuruses 450 179,02 eurot. Täitetoimikust nähtuvalt on kostja esitanud täitmisele kolmest lepingust tulenevad nõuded järgmiselt: a) kostja ja Deivi Paara vahel 07.03.2007 sõlmitud laenulepingust nr L070009079, nõue 147474,11 eurot + viivis 8% aastas, laenuleping üles öeldud 09.10.2009; b) kostja ja Lauri Malmi vahel 07.08.2007 sõlmitud laenulepingust nr L070042390, nõue 284 606,60 eurot + viivis 8% aastas, laenuleping üles öeldud 28.08.2009; c) kostja ja Lauri Malmi vahel 11.08.2003 sõlmitud laenulepingust nr 1020142220310, nõue 18 098.31 eurot + 8,5% aastas, laenuleping üles öeldud 28.08.2009. 28.04.2010 esitas hageja kaebuse kohtutäituri tegevuse peale, millega vaidlustas täitemenetluse algatamise, kuivõrd lepingu punktis 7.2.1. sisalduv tagamiskokkulepe ei taga nõudeid, milliste rahuldamist kostja kohtutäiturile esitatud avalduse kohaselt hüpoteegi arvel taotleb. Hüpoteek tagab hageja hinnangul eelkõige poolte sõlmitud laenulepingust tulenevaid nõudeid ning lisaks tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest, mille üheks osapooleks on hageja ning teiseks osapooleks kostja ja/või ülejäänud nimetatud isikud, tulenevaid nõudeid. Kostja nõude aluseks olevad laenulepingud nr L070009079 ja nr L070042390 on sõlmitud pärast 21.08.2006 hüpoteegi seadmise lepingut (vastavalt 07.03.2007 ja 07.08.2007) ehk siis tegemist on tulevikus sõlmitavate võlaõiguslike lepingutega lepingu punktis 7.2.1 sisalduva tagamiskokkuleppe mõistes. Seega oleks eelnimetatud laenulepingutest tulenevad kostja nõuded olnud hüpoteegiga tagatud üksnes juhul, kui 2(7)

nimetatud laenulepingutes oleks üheks osapooleks hageja. Laenulepingutest nähtuvalt ei ole hageja eelnimetatud laenulepingute osapooleks. Laenuleping nr 1020142220310 on kostja ja Lauri Malmi vahel sõlmitud 11.08.2003, s.o enne 21.08.2006 hüpoteegi seadmise lepingu sõlmimist. Lepingu punktis 7.2.1 ei ole kokku lepitud, et Suur-Posti 3 kinnistule seatud hüpoteek tagaks eelnimetatud laenulepingust tulenevaid kostja nõudeid, mistõttu ei saa lepingut selliselt ka tõlgendada. Kostja ja Lauri Malmi vahel 07.08.2007 sõlmitud laenulepingu nr L070042390 punktis 9.1 on sätestatud, et nimetatud laenulepingu tagatiseks on Pärnus, Seedri 1B asuvale kinnistule seatud hüpoteek. Arvestades tagamiskokkuleppes sätestatud kolmandate isikute nõuete ebapiisavat määratletust, on kinnistut koormava hüpoteegiga tagatud nõudeid sätestav tagamiskokkulepe vastuolus heade kommetega. Olukorras, kus tagatavad nõuded ei ole piisavalt täpselt määratletud või piiritletud, puudub kinnistu omanikul sisuliselt ülevaade ja teadmine, milliseid ja kui suuri nõudeid tema kinnistule seatud hüpoteek reaalselt tagab. Kostja vastuväited Kostja palub jätta hagiavalduse rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Lepingu p 7 kohaselt seati Suur-Posti 3, Pärnu linnas asuvale kinnistule hüpoteegipidaja kasuks hüpoteek summas 191 734.95 eurot. Viidatud tagamiskokkuleppe sisu on piisavalt selge ning kõnealuse hüpoteegiga on tagatud kõik, nii enne kui ka pärast tagamiskokkuleppe sõlmimist, tekkinud ja tekkivad nõuded Lauri Malmi ja Deivi Paara vastu. Hüpoteegiga tagatavad nõuded ei piira ebamõistlikult hageja majandusvabadust või edasist toimetulekut. Kostja ei ole palunud kogu nõuet rahuldada vaid hageja kinnistule seatud hüpoteegi arvelt. Kostja teab ja nõustub, et hagejale kuuluvale kinnistule seatud hüpoteegi arvelt saab kostja nõuda nõuete rahuldamist kuni 191 734.95 euro ulatuses.

Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused Kohus rahuldas hagi osaliselt, tunnistas sundtäitmine täiteasjas nr 175/2010/1173 lubamatuks osas, milles see ületab 191 734, 95 eurot. 9 Kostja kohese sundtäitmise kokkuleppest, kohtutäiturile esitatud täitmisavaldusest ja menetluses selgunust ilmneb, et hageja kinnistule seatud hüpoteeki pööratakse täitmisele kostja ja Lauri Malmi vahel 11.08.2003 sõlmitud laenulepingust nr 1020142220310 tulenevate kohustuste täitmiseks, kostja ja Deivi Paara vahel 07.03.2007 sõlmitud laenulepingust nr L070009079 tulenevate kohustuste täitmiseks ning kostja ja Lauri Malmi vahel 07.08.2007 sõlmitud laenulepingust nr L070042390 tulenevate kohustuste täitmiseks. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 279 lg 3 sätetest tulenevalt ei ole keelatud tagada pandiga ka tulevikus tekkivaid nõudeid. 10 Lepingu tõlgendamise reeglid on sätestatud võlaõigusseaduse (VÕS) §-s 29. Juhul kui ei ole võimalik kindlaks teha poolte ühist tahet, siis peab pool, kes tugineb lepingu tõlgendamisel VÕS § 29 lg-le 3, tõendama, et tema mõistetud lepingutingimuse tähendust teine lepingupool lepingu sõlmimisel teadis või pidi teadma. Juhul kui lepingut ei saa tõlgendada VÕS § 29 lg 1 ega lg 3 järgi, siis tuleb lepingut VÕS § 29 lg 4 kohaselt tõlgendada nii, nagu lepingupooltega sarnane isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. 11 Pooled ise ei ole VÕS § 29 sätete rakendamisele oluliselt kaasa aidanud. Hageja tugineb vaidlusaluse punkti grammatilisele tõlgendamisele, kumbki pooltest aga lepingu sõlmimise asjaolusid ei ava. Lepingust nähtuvalt oli selle üheks osaks Suur-Posti 3 asuva kinnistu müük hagejale, millega koos seati hüpoteek kostja kasuks. Kui vaadata müügilepingu järgset hinda (2,6 miljonit krooni), võib eeldada, et hüpoteegi seadmise põhiliseks põhjuseks oli kinnistu soetamine hageja poolt kostja raha eest (laenulepingule viitab ka vaidlusalune p 7.2.1), mis aga siiski ei välista poolte tahet tagada lisaks nende omavahelisest laenulepingust tulenevate hageja kohustuste täitmisele ka muid, kolmandate isikute, kohustusi kostja ees. Laenulepingut esitatud ei ole, mistõttu puudub võimalus võrrelda tegeliku laenusumma ja hüpoteegisumma suhet. Kui lähtuda hageja

3(7)

tõlgendusest, kes leiab, et hüpoteek ei taga sisuliselt ei enne ega pärast selle seadmist kostja ja kolmandate isikute vahel sõlmitud lepingutest kostjal olemasolevaid nõudeid, tekib küsimus – miks neid isikuid tagamiskokkuleppes üldse nimetatakse? Segadust lisab veelgi kostja käitumine pärast lepingu sõlmimist – 07.03.2007 lepingus Deivi Paaraga nimetatakse lepingu täitmise tagatisena sõnaselgelt kõnealust hüpoteeki, kusjuures muid tagatisi sellest lepingust ei nähtu, 07.08.2007 lepingus Lauri Malmiga on tagatistena märgitud teine hüpoteek ja käendus ning viidet käesolevas asjas vaidluse all olevale lepingule ei ole. Kohus nõustus kostjaga, et 07.08.2007 lepingus kõnealuse tagatise nimetamata jätmine ei tee seda olematuks. Hageja esitatud grammatilise tõlgenduse osas on keeleeksperdid muuhulgas leidnud, et vastavalt Eesti keele käsiraamatu soovitusele on tõenäoline, et sõna „ning“ hageja ja kostja vahel kui kõrgem rinnastustasand seob tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest tagatiskokkuleppega ja seeläbi konkreetse hüpoteegiga vaid need, milles üheks pooleks on hageja ise. Selline tõlgendus võib küll grammatiliselt olla õige, kuid on ebaloogiline just õiguslikust aspektist – millised nõuded saavad kostjal olla hageja vastu hageja ja teiste isikute vahel sõlmitud võlaõiguslikest lepingutest? Eelneva arutluse põhjal leidis kohus, et kuivõrd lepingu p 7.2.1 tõlgendus võimaldab tõlgendada, et hüpoteegiga on tagatud nii kuni lepingu sõlmimiseni kui pärast seda kostjal lepingus nimetatud muude isikute (sh D. Paara ja L. Malm) vastu võlaõiguslikest lepingutest tulenevad nõuded, tuleb selline tõlgendus VÕS § 29 lg 8 järgi lugeda kehtivaks ning sundtäitmine lubatavaks. 12 Tagatiskokkuleppes on nimetatud konkreetsed kolmandad isikud, küll aga ei ole märgitud nõuete suurust ega viidatud konkreetsetele lepingutele. Hüpoteegi seadmisel ja tagatiskokkuleppe sõlmimisel pidi hageja mõistma, et 3 000 000 krooni ulatuses tagab tema kinnistule seatud hüpoteek tähtajatult kostja nõudeid lepingus nimetatud isikute, sh hageja enda, vastu, ning see on tagatiskokkuleppe sisu arvestades piisavalt selge ega anna alust heade kommetega vastuolu tuvastamisele. Lepingus ei ole märgitud isegi andmeid hageja ja kostja omavahelise laenulepingu kohta (mis ilmselgelt pidid olema teada), mistõttu järeldub, et sellist täpsust ei peetud lepingu sõlmimisel vajalikuks. Hageja ei ole ka väitnud, et ta oleks lepingu sõlmimisel tundnud huvi olemasolevate kostja nõuete kohta lepingus nimetatud kolmandate isikute vastu. Puuduvad tõendid selle kohta, et hageja majandusvabadus või tema edasine toimetulek oleks hüpoteegi seadmisel saanud kahjustatud. 13 Õige on hageja väide, et hüpoteegisummast suuremat nõuet ei saa täitmisel sisse nõuda. AÕS § 346 lg 1 mõtte kohaselt peab hüpoteek tagama nii põhi- kui kõrvalnõudeid (kolme aasta intressid jne) ning kui nõuded on hüpoteegisummast suuremad, ei saa hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanik kolmandate isikute vastu suunatud nõuete tagamise korral vastutada hüpoteegisummast suuremas ulatuses. Kostja väide, et ta ei nõuagi suurema summa hüvitamist, on paljasõnaline – kohtule esitatud täitmisteatest nähtuvalt nõutakse võlgnikult rohkem kui 7 miljoni krooni suuruse summa tasumist, millelt on ilmselt arvutatud ka kohtutäituri tasud, mis aga on hageja suhtes ebaõige. Seega tuleb hagi osaliselt rahuldada ja tunnistada lubamatuks sundtäitmine täiteasjas nr 175/2010/1173 ulatuses, mis ületab 3 miljonit krooni ehk 191 734.95 eurot. 14 Asjaolusid ning hagi osalist rahuldamist arvestades jättis kohus menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel menetlusosaliste endi kanda. Kuigi hageja menetluskulud (eelkõige riigilõiv) on olnud ilmselt märkimisväärselt suuremad kostja omadest, ei ole nende võrdne või võrdeline jaotamine õiglane, sest hagi osaline rahuldamine on tingitud üksnes hüpoteegisummaga seatud piirist, sisuliselt küljest jäi hagi rahuldamata. Apellatsioonkaebus 15 Hageja palub tühistada maakohtu otsuse rahuldamata jäetud osas ning teha asjas uus otsus, millega rahuldada OÜ Poode Invest hagi AS SEB Pank vastu täies ulatuses ning tunnistada lubamatuks sundtäitmine 21.08.2006 OÜ Poode Invest ja AS SEB Pank vahel sõlmitud ning notar Marje Jürioja 4(7)

poolt tõestatud hüpoteegi seadmise lepingu (notari ametitoimingute raamatu nr 5377) punkti 7.2.1 alusel AS SEB Pank 15.04.2010 kohtutäitur Rannar Liitmaale esitatud avalduses märgitud nõuete osas. Kohus on jätnud analüüsimata, hindamata ja arvestamata 11.05.2011 määruse alusel asjas oluliste asjaolude selgitamiseks määratud keeleekspertiisi tulemused. Hageja ei mõista kohtu seisukohta, mille kohaselt hindab kohus vaidlusaluse tagatiskokkuleppele antud grammatilise tõlgenduse küll õigeks, kuid peab seda samas ebaloogiliseks. Kohus ei ole põhjendanud, miks jäeti ekspertiisi tulemused kui tõend arvestamata. Eksperdile esitatud küsimustele antud vastustest nähtub üheselt, et tulevikus sõlmitavate võlaõiguslike lepingute üheks pooleks peab tagatiskokkuleppe sõnastuse kohaselt olema OÜ Poode Invest ja teiseks pooleks kostja ja/või ülejäänud nimetatud isikud ning et punkt 7.2.1 on mõeldud reguleerima kaht liiki lepingulisi suhteid: 1) laenuleping, mille on omavahel sõlminud hüpoteegipidaja ja osaühing Poode Invest, 2) võlaõiguslikud lepingud, mida võivad tulevikus omavahel sõlmida omanik ühelt poolt ning hüpoteegipidaja ja/või muud isikud. Hageja ei ole vaidlustanud tagtiskokkuleppe kui lepingu punkti kehtivust. Hageja on oma hagi põhistamisel viidanud AÕS § 325 lg-le 1. Hüpoteegi arvel saab rahuldada üksnes nõudeid, millised sisalduvad tagatiskokkuleppes. Asjas määratud keeleekspertiisi tulemuste põhjal on kinnitust leidnud hageja väited, mille kohaselt tagab hageja kinnistule seatud hüpoteek eelkõige kostja ja hageja vahel sõlmitud laenulepingust tulenevaid nõudeid ning lisaks tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest, mille üheks osapooleks on hageja ning teiseks osapooleks kostja ja/või ülejäänud nimetatud isikud, tulenevaid nõudeid. Eeltoodust tulenevalt ei saa hagejale kuuluvale kinnistule seatud hüpoteegi arvel rahuldada nõudeid, millised tulenevad 11.08.2003 kostja ja Lauri Malmi vahel sõlmitud laenulepingust, 07.03.2007 kostja ja Deivi Paara vahel sõlmitud laenulepingust ning 07.08.2007 kostja ja Lauri Malmi vahel sõlmitud laenulepingust. Hageja ei ole ühegi viidatud laenulepingu osapooleks. Otsuses ei ole põhjendatud, miks kohus pidas veenvamaks kostja tõlgendust tagatiskokkuleppele ning ei arvestanud hageja antud tõlgendusega. Kohus ei ole välja toonud ühtegi asjaolu võrdlemaks, kuidas sarnane isik sarnastel asjaoludel tagatiskokkulepet mõistaks, seejuures, et see mõistmine oleks erinev hageja tõlgendusest.

Vastus apellatsioonkaebusele 20 Kostja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused 21 Tsiviilkolleegium, kuulanud ära poolte seletused ja tutvunud tsiviilasja materjaliga, leidis, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada materiaalõigusnormi ebaõige kohaldamise ja menetlusõiguse normi rikkumise tõttu. Ringkonnakohtul on võimalik teha tühistatud osas uus otsus, millega hagi tuleb rahuldada.

notarile ja kinnistusosakonnale, samuti hageja ning kostja ja/või ülejäänud nimetatud isikute vahelistest tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest. Hageja tõlgendab nimetatud lepingupunkti selliselt, et hüpoteegiga on tagatud hageja ja panga vahel sõlmitud laenulepingust tulenevad nõuded ning ka nõuded tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest, mille üheks osapooleks on hageja ja teiseks osapooleks pank ja/või ülejäänud nimetatud isikud. Kostja tõlgenduse kohaselt tagab hüpoteek kõiki panga nõudeid nimetatud isikute vastu, nii olemasolevaid kui tulevikus tekkida võivaid. Maakohus nõustus kostja tõlgendusega, eirates VÕS §-s 29 sätestatud lepingu tõlgendamise reegleid. Maakohus määras lepingu grammatiliseks tõlgendamiseks keeleekspertiisi. Ekspert on kokkuvõtlikult jõudnud tõdemuseni, et olemasolev tekst ei väljenda kirjutaja kavatsusi ühemõtteliselt, kuid võib oletada, et p 7.2.1 on mõeldud reguleerima kaht liiki lepingulisi suhteid: 1) laenuleping, mille on omavahel sõlminud pank ja hageja ja 2) võlaõiguslikud lepingud, mida võivad tulevikus omavahel sõlmida hageja ühelt poolt ning pank ja/või muud nimetatud isikud teiselt poolt. Sellest tuleneb, et, et grammatiline tõlgendus toetab pigem hageja tõlgendust. Maakohus jättis eksperdipoolse tõlgenduse kõrvale põhjusel, et see on ebaloogiline, kuna on kujuteldamatu, millised nõuded saavad pangal olla hageja vastu hageja ja teiste isikute vahel sõlmitud võlaõiguslikest lepingutest. VÕS § 29 lg 1 järgi tuleb lepingu tõlgendamisel eelkõige lähtuda lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui ühist tahet ei ole võimalik kindlaks teha, siis VÕS § 29 lg-st 3 tulenevalt, mille kohaselt, kui üks lepingupool mõistis lepingutingimust teatud tähenduses ja teine lepingupool lepingu sõlmimise ajal seda tähendust teadis või pidi teadma, siis tõlgendatakse lepingutingimust selliselt, nagu esimene pool seda mõistis. Juhul kui lepingut ei saa tõlgendada VÕS § 29 lg 1 ega lg 3 järgi, siis tuleb lepingut VÕS § 29 lg 4 kohaselt tõlgendada nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Maakohus ei ole välja selgitanud kummagi poole eesmärke lepingu sõlmimisel ja seda, mis huvi oli hagejal nimetada lepingus veel hulgaliselt teisi isikuid. Maakohus oletas, et hüpoteegi seadmise põhiliseks põhjuseks oli kinnistu soetamine hageja poolt kostja raha eest, kuid kuna laenulepingut esitatud ei ole, puudub võimalus võrrelda tegeliku laenusumma ja hüpoteegisumma suhet. Tegemist ei ole tegeliku olukorraga. Hageja väidetel on teised isikud tagatiskokkuleppes nimetatud seetõttu, et need on hageja äripartnerid ja hüpoteek seati eesmärgiga võtta pangast ühise äriprojekti rahastamiseks laenu. Omandatud kinnistul asub korterelamu, mida hageja soovis koos äripartneritega arendama hakata. Hüpoteek seati kohe kinnistu ostmisel hageja poolt tuleviku eesmärke silmas pidades, et saaks kergemini laenu ja ei oleks vaja uuesti notari juurde minna. Hüpoteegi seadmise ajal ei olnud laenulepingut hageja ja panga vahel sõlmitud ja seda ei sõlmitud ka edaspidi. Seega jäi hüpoteegi seadmise eesmärk realiseerimata. Hageja seaduslikul esindajal, kes lepingu sõlmis, ei ole juriidilisi teadmisi ja ta ei tea, miks tagatiskokkuleppe punkt sõnastati notariaalses lepingus just sellisel kujul. Igal juhul ei olnud hageja eesmärk lepingu sõlmimisel tagada kõiki panga nõudeid lepingus nimetatud isikute vastu, vaid hüpoteegiga pidid tagatud olema üksnes lepingud, mille üheks osapooleks on hageja. Kostja väitis samuti, et tagatiskokkuleppe sõlmimisel ei olnud hageja ja kostja vahel laenusuhet ning kui tagatiskokkulepe vormistati, siis ei olnud teada, millist konkreetset lepingut see tagama hakkab. Hageja soovis oma kinnistule panga kasuks seada hüpoteegi ja pangal puudusid omapoolsed soovid. Miks hageja soovis oma kinnistuga tagada kõiki teiste isikute poolt tulevikus võetavaid laene, mis ei ole seotud kokkulepitud arendusprojektiga, sellest juttu ei olnud. Eeltoodu alusel ei ole võimalik poolte ühist tahet tuvastada. Samuti ei ole kumbki pool toonud esile asjaolusid, millest nähtuks, et teine pool pidi teadma, kuidas üks pool vaidlusalust lepingupunkti mõistis. Kostja märkis ringkonnakohtu istungil, et ei oska öelda, miks hageja nõustus tagama kolmandate isikute laene, kuid möönis, et on võimalik, et hageja ei mõistnud, et tagatis 6(7)

kehtib ka kolmandate isikute tulevikus võetavate laenude osas. Kuna tagatiskokkuleppe punkt on sõnastatud keerulises ja mitmeti mõistetavas sõnastuses, ei saa nõustuda kostja väitega, et hagejale pidi olema arusaadav, et hüpoteek tagab ka kolmandate isikute kohustusi panga ees. Poolte seletustest nähtub, et arutelu lepingu sõlmimise ajal vaidlusaluse punkti üle ei toimunud. 28 Seega tuleb lepingu tõlgendamisel lähtuda VÕS § 29 lg-st 4, mille kohaselt tuleb lepingut tõlgendada nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Ringkonnakohtu arvates mõistlik inimene eeldab, et omanik seab oma kinnistule hüpoteegi panga kasuks eelkõige oma huvides saada laenu ning tal puudub omapoolne huvi kolmandate isikute ja panga vaheliste laenude tagamiseks. Käesoleval juhul ei ole kolmandad isikud ise pöördunud panga poole ja ka panga esindaja seletustest nähtub, et kui tagatiskokkulepe vormistati, siis ei olnud teada, millist konkreetset lepingut see tagama hakkab. Seega ei saa pidada mõistlikuks, et pooled pidasid tagatiskokkuleppe sõlmimisel silmas, et tagatuks loetakse kõigi nimetatud isikute juba olemasolevad laenud. Nagu käeolevaks ajaks on selgunud, oli kokkuleppe sõlmimise ajal olemas üks laenuleping, mis oli sõlmitud 11.08.2003 kostja ja Lauri Malmi vahel, mida ei ole aga hüpoteegi seadmisel välja toodud. Alust pole ka järelduseks, et hageja ja kostja pidasid tagatiskokkuleppe sõlmimisel silmas kolmandate isikute huve saada tulevikus igal ajal hageja tagatisel laenu. Kui pooltel oleks see eesmärk olnud, poleks olnud vaja eraldi välja tuua hageja ja kostja vahelist laenulepingut ja selle võimalikke lisasid, oleks piisanud sõnastusest, et tagatud on kõigi loetletud isikute poolt juba võetud ja tulevikus võetavad laenud. 29 Eeltoodust tulenevalt peab ringkonnakohus mõistlikuks hageja tõlgendust, et ta seadis hüpoteegi tulevikku suunatud eesmärgiga saada arendustegevuseks laenu ja teised tagatiskokkuleppes loetletud isikud on arendustegevusega seotud isikud, kes on ära näidatud kui potentsiaalsed laenu kaastaotlejad. Maakohus on ebaõigesti jätnud hageja tõlgenduse arvestamata seetõttu, et ei ole võimalik ette kujutada, millised nõuded saavad kostjal olla hageja vastu hageja ja teiste isikute vahel sõlmitud võlaõiguslikest lepingutest. Tegemist ongi arusaamatu sõnastusega, mida ei saa grammatiliselt ühelt tõlgendada, millisele järeldusele jõudis ka keeleekspert. Kolleegiumi arvates tuleb asjaõigusseaduse hüpoteeki reguleerivate sätete mõtte kohaselt kaitsta omaniku huvi olla kindel kinnisasja vastutuse ulatuses ning seetõttu tuleb eeldada, et kinnisasi vastutab ainult omaniku ja hüpoteegipidaja vahel sõlmitavatest lepingutest tulenevate nõuete eest. Kui omanik vastutab teiste isikute nõuete eest, peab see olema selgelt ja ühemõtteliselt kokku lepitud. 30 Eeltoodust tulenevalt ei saa hagejale kuuluvale kinnistule seatud hüpoteegi arvel rahuldada nõudeid, millised tulenevad 11.08.2003 kostja ja Lauri Malmi vahel sõlmitud laenulepingust, 07.03.2007 kostja ja Deivi Paara vahel sõlmitud laenulepingust ning 07.08.2007 kostja ja Lauri Malmi vahel sõlmitud laenulepingust ja sundtäitmine tuleb lugeda lubamatuks. Menetluskulude jaotus ja selgitus 31 TsMS § 173 lg 3 kohaselt, kui kõrgema astme kohus muudab tehtud lahendit või teeb uue lahendi asja uueks läbivaatamiseks saatmata, muudab ta vajaduse korral vastavalt menetluskulude jaotust. Seoses hagi rahuldamisega, tuleb TsMS § 162 lg 1 alusel nii maakohtu kui ringkonnakohtu menetluskulud jätta kostja kanda. 32 TsMS § 174 lg 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.

G. Kivinurm

K. Paal

M.Seppik 7(7)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.