Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi
Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Tsiviilasja hind Riigikohtus Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Asja läbivaatamise kuupäev
RESOLUTSIOON
Eesti Vabariigi nimel 3-2-1-13-12 Tartu, 28. märts 2012. a Eesistuja Peeter Jerofejev, liikmed Henn Jõks ja Tambet Tampuu Üllar Haaboja hagi Osaühingu Vanalinna kinnisvarabüroo ja Sten Senkeli vastu, kohustamaks kostjaid kõrvaldama hageja omandiõiguse rikkumine, taastama rikkumisele eelnenud olukord ja lubama hagejat kasutada korteriomanike kaasomandis olevaid elamu ühiskasutatavaid ruume Tallinna Ringkonnakohtu 5. oktoobri 2011. a otsus tsiviilasjas nr 2-09-46968 Üllar Haaboja kassatsioonkaebus 3195 eurot 58 senti Hageja Üllar Haaboja (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Kenno Vilippus Kostjad Osaühing Vanalinna kinnisvarabüroo (registrikood 10555621), esindaja vandeadvokaat Mati Senkel, ja Sten Senkel (isikukood xxxxxxxxxxx) 5. märts 2012. a, kirjalik menetlus
1.Tühistada Harju Maakohtu 21. veebruari 2011. a ja Tallinna Ringkonnakohtu 5. oktoobri 2011. a otsus tsiviilasjas nr 2-09-46968 ning saata asi samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.
1.Üllar Haaboja (hageja) esitas Harju Maakohtule 17. septembril 2009 Osaühingu Vanalinna kinnisvara (kostja I) ja Sten Senkeli (kostja II) vastu hagi, milles palus kohustada kostjaid kõrvaldama hageja omandiõiguse rikkumine ja võimaldama hagejale juurdepääsu tema korteriomandile teise korruse sissepääsu kaudu, lisaks võimaldama hagejal kasutada kaasomandi eset ning taastama rikkumisele eelnenud olukord, sh kõrvaldama hageja korteriomandile ning kaasomandi esemele põhjustatud mehhaanilised vigastused ja taastama elamu teisel korrusel asuva ühiskasutatava tualettruumi funktsionaalsus.
31.augustil 2010 esitatud hagi eseme täpsustuses palus hageja kohustada kostjaid lubama tal kasutada poolte kaasomandis olevat Tallinnas Xxxxxxxxx xx asuva korterelamu teise korruse korterite 5, 6 ja 7 juurde kuuluvat koridori, tualettruumi ja trepikoda. Selleks palus hageja kohustada kostjaid taastama teise korruse tualettruum ja hageja juurdepääs sellele, eemaldama teise korruse koridorist seinakapp ning duširuum, avama teise korruse koridori ja trepikoja vahelise ukse ja korteri nr 7 ja trepikoja vahelise ukse. Samuti palus hageja kohustada kostjaid mitte takistama hagejal
kasutamast elamu teise korruse koridori ja trepikoda. Hagiavalduse kohaselt on hageja alates 11. oktoobrist 2005 Tallinnas Xxxxxxxxx xx-1 asuva korteriomandi omanik. Korteriomand paikneb maja kahel korrusel. Sissepääs korterisse on nii esimeselt kui ka teiselt korruselt. Pärast kohtumenetluse algust jagas hageja korteriomandi kolmeks korteriomandiks numbritega 1, 3 ja 7. Teisele korrusele jääb korteriomand number 7. Kostjale I kuulub korteriomand nr 5 ja kostjale II korteriomand nr 6. Kostjad naelutasid kinni ja sulgesid hageja korteri teise korruse ukse ning sulgesid sellega ühe sissepääsu hageja korterisse. Kostjad on sulgenud ka ligipääsu maja teisel korrusel asuvale üldkasutatavale koridorile ning ühiskasutatavale tualettruumile, vahetades ustel lukud. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 89 kohaselt on omanikul õigus nõuda omandiõiguse igasuguse rikkumise kõrvaldamist. Kostjad on rikkunud hageja omandiõigust, sulgedes hageja korteriomandi reaalosale juurdepääsu. Samuti on kostjad rikkunud hageja õigusi kaasomandile.
2.Kostja I hagi ei tunnistanud ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja I väitis, et hageja korterisse on sissepääs elamu esimeselt korruselt. See, et igal korteril on vaid üks sissepääs, on üldtuntud asjaolu. Kostja I tugines enda korteriomandi ostmisel kinnistusraamatu andmetele, sh kinnistustoimikus olevale plaanile, mille kohaselt ei pääse teiselt korruselt hageja korterisse.
3.Kostja II hagi ei tunnistanud ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja II leidis, et hageja korterisse on sissepääs üksnes esimeselt korruselt ning selline on olukord olnud juba alates ajast, mil hageja korteriomandi omandas. Hageja ei ole teise korruse sissepääsu kunagi kasutanud. Teise korruse korterite 5, 6 ja 8 omanikud on ostnud oma korterid teadmisega, et teise korruse koridori kasutavad ainult nemad. Selline on ka välja kujunenud kaasomandi kasutuskord.
4.Harju Maakohus jättis 21. veebruari 2011. a otsusega hagi rahuldamata. Maakohus leidis, et kuna tegemist on kaasomanikevahelise vaidlusega, tuleb kohaldada asjaõigusseaduse kaasomandit reguleerivaid sätteid. AÕS § 72 lg 1 kohaselt valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. Kaasomanike kokkulepet ja enamuse otsust vaidlusaluse koridori kasutamise kohta ei ole vastu võetud. Kuna ühise asja kasutus ei ole kindlaks määratud, on kaasomanikul AÕS § 72 lg 3 järgi õigus kasutada asja selliselt, et sellega ei takistata teiste kaasomanike kaaskasutust. Pooled vaidlevad selle üle, kas, millal ja kes oli teisel korrusel asuva hageja korterisse nr 7 viiva ukse kinni pannud selliselt, et hageja ei saa seda ust kasutada. Pooled on esitanud kohtule erinevad plaanid selle kohta, kas uks hageja teise korruse toast koridori on olnud avatud või suletud. Arvestades vaatlusega tuvastatud hageja teise korruse toa ukse seisukorda, tuleb teha järeldus, et hageja ei ole seda ust kasutanud. AÕS § 72 lg 5 kohaselt on kaasomanikul õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis olevat asja vallataks ja kasutataks kõigi kaasomanike huvides. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest, mistõttu tuleb kaaluda hageja ja kostjate huve. Kuna hageja pääseb oma teise korruse tuppa esimese korruse toast, ei ole mingit põhjendust sellele, et teise korruse uks tuleks avada.
Tõendatud ei ole, et hageja kasutas seda ust korteriomandi ostmise ajal. Duširuum on hagejal oma korteri teise korruse toas, tualettruum esimese korruse koridoris. Küll aga kahjustaks teise korruse ukse avamine kostjate huve, arvestades seda, et kostjad on ostnud majja korteriomandid eesmärgil, et sugulased (kostja I seaduslik esindaja, kostja II ja K. Senkel) elaksid lähestikku. Selline otsus ei oleks kooskõlas võlaõigusseaduse (VÕS) §-s 7 sätestatud mõistlikkuse põhimõttega. Mõistlikkuse hindamisel tuleb arvestada suhte olemust, tava, praktikat ja muid asjaolusid. Mõistlikuks loetakse seda, mida samas olukorras heas usus tegutsevad isikud loeksid tavaliselt mõistlikuks. Mõistlikkusega ei saa põhjendada hageja soovi kasutada oma korteri teise korruse tuppa pääsemiseks ja sealt väljumiseks teise korruse koridori, arvestades, et ta on kasutanud esimese korruse koridori viivat ust ja saab seda teha ka edaspidi, tema esimese korruse toast viib teise korruse tuppa trepp, tal on toas duširuum ja esimesel korrusel kasutamiseks tualettruum. Maakohus ei nõustunud, tuginedes tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §-le 613, hageja väitega, et tema 31. augusti 2010 avalduses esitatud nõuded ei ole kaasomandi kasutuskorra määramise nõuded. Elamu teise korruse koridor, tualettruum ja trepikoda on korteriomandite omanike kaasomandis mõtteliste osadena. Hageja taotleb õigust kasutada nimetatud ruume. Need nõuded tuleb jätta rahuldamata, kuna hageja ei ole esitanud hagi kõigi kaasomanike vastu. Kuna AÕS § 72 lg 5 järgi peab kaasomandis olevat asja valdama ja kasutama kõigi kaasomanike huvides, peavad ühe kaasomaniku esitatud hagis olema kostjateks kõik ülejäänud kaasomanikud. Arvestades seda, et hageja ei loobunud 17. septembri 2009 esialgses hagiavalduses esitatud nõuetest ning 25. jaanuari 2011. a kohtuistungil käsitleti ka neid nõudeid, tuleb lahendada ka hageja
17.septembril 2009 esitatud nõuded. Nõue kohustada kostjaid taastama tualettruumi funktsionaalsus tuleb jätta rahuldamata, kuna tualettruumi funktsionaalsust ei ole muudetud. Tualettruumi funktsionaalsuse muutmist ei ole hageja tõendanud ega ka menetluse käigus väitnud. Nõude esitamise tingis ilmselt asjaolu, et hagi esitamise ajal tehti maja teise korruse koridoris remonti. Tsiviilasjas üle kuulatud tunnistajate ütlustest ja kohtu tehtud vaatlusest ei tulene üheselt, et hagejal oli võimalus kasutada teise korruse koridori viivat ust oma teise korruse tuppa (korterisse nr 7) pääsemiseks enne, kui kostjad selle 2009 remondi käigus sulgesid. Hageja ei ole nõuet usaldusväärselt tõendanud, mistõttu see tuleb jätta rahuldamata.
5.Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus selle tühistada ja teha asjas uus otsus, millega hagi rahuldada. Hageja leidis mh, et maakohus käsitles tema omandi kaitse nõuet ekslikult kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramise nõudena.
6.Kostjad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu ja palusid jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
7.Tallinna Ringkonnakohus jättis 5. oktoobri 2011. a otsusega apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohus nõustus maakohtu põhjendustega. Ringkonnakohus märkis, et nõue võimaldada kasutada kaasomandiosa on nõue, mis on seotud kaasomandi esemeks olevate ühiskasutuses olevate ruumide kasutamisega ja mida ei ole võimalik lahendada kõiki kaasomanikke kaasamata. Ainult selle nõude esitamise korral oleks tulnud seda
menetleda TsMS § 613 lg 2 järgi hagita menetluses, kus kohus ise oleks olnud kohustatud kaasama kõik puudutatud isikud. Kuna aga nõue oli esitatud koos hagimenetluses lahendatavate nõuetega, tuli sama sätte neljanda lõike alusel ka selle menetlemisel lähtuda hagimenetluse sätetest. TsMS § 4 lg 2 kohaselt määrab hageja isiku(d), kelle vastu tema nõue on suunatud. 25. jaanuari 2011. a kohtuistungil selgitas maakohus hagejale kujunenud menetluslikku olukorda ja kõigi kaasomanike kaasamise vajadust. Sellega oli kohus täitnud TsMS § 392 lg 1 p-st 1 tuleneva selgitamiskohustuse. Maakohtu menetluses on tsiviilasi nr 2-10-5847, milles osalevad kõik sellel kinnisasjal asuvate korteriomanike omanikud ja kus muu hulgas on arutluse all kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramine. Seega saab hageja teises menetluses kõigi õigussuhte poolte osalusel esitada oma ettepanekud teda huvitavate ruumide kasutuskorra määramiseks.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
8.Hageja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palub selle ja maakohtu otsuse tühistada ning saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Hageja leiab, et kohtud on tema nõude valesti kvalifitseerinud. Kostjad kasutavad kaasomandit sellisel viisil, mis takistab hageja kaaskasutust, ning rikuvad sellega AÕS § 72 lg-t 3. Hageja ei ole taotlenud muudatust kaasomanike suhetes, vaid hageja õiguste rikkumise kõrvaldamist. Seega ei ole vaja kaasata kõiki kaasomanikke kostjatena. Kohtud on väljunud hagi piiridest, käsitledes hageja nõuet kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramise nõudena. Hageja on esitanud üksnes negatoornõude kaasomandi rikkumise lõpetamiseks ja kaasomanike nõusolekuta tehtud muudatuste kõrvaldamiseks. Kohtud on rikkunud ka TsMS § 436 lg-st 1 tulenevat kohtuotsuse põhjendamise nõuet sellega, et pidasid kinnistustoimikus asuvaid dokumente tähtsamaks kui muid asjas kogutud tõendeid, sh tunnistajate ütlusi, paikvaatuse protokolli ja fotomaterjali, mis on jäetud arvestamata. Ka kostjad ei eita, et hageja korteri uks on olemas, kuid on leidnud, et hageja õigusi võib rikkuda, kuna hageja ei kasuta ust. Samuti on valesti jaotatud tõendamiskoormus. Kostjad oleksid pidanud tõendama, et üksnes neil on kehtiv õigus (nt kaasomanike kokkulepe) vaidlusalust kaasomandis olevat elamu osa kasutada. Pooled ei ole väitnud, et teise korruse trepikoda kuuluks mõne korteriomandi reaalossa. Samuti ei ole asjas tuvastatud kaasomanike kokkulepet, mis annaks mõnele korteriomanikule ainuõiguse vaidlusalust trepikoda kasutada. Asjas on aga tuvastatud, et teise korruse trepikoda on kostjate ainuvalduses. Kostjad on seda ka ise tunnistanud. Samas on hagejal AÕS § 72 lg 3 ja korteriomandiseaduse (KOS) § 11 lg 1 p 1 alusel samuti õigus seda trepikoda kasutada.
9.Kostjad vaidlevad kassatsioonkaebusele vastu ja paluvad jätta selle rahuldamata.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
10.Kolleegium leiab, et nii maa- kui ka ringkonnakohtu otsus tuleb materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi rikkumise tõttu TsMS § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel tühistada. Asi tuleb TsMS § 691 p 4 ja § 692 lg 5 teise lause alusel saata samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.
11.Kolleegium nõustub kassatsioonkaebuse väitega, et kohtud on hageja nõuded valesti kvalifitseerinud kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramise nõudena. Hageja ei soovinud hagiga määrata kindlaks seda, kuidas kaasomandit tuleks kasutada, vaid leidis, et kostjad rikuvad tema juba olemasolevat õigust kasutada kaasomandi eset, st korteriomandite reaalosadest väljapoole jäävat elamu osa. Sellist nõuet saab pidada AÕS §-st 89 tulenevaks omandi kaitse nõudeks. Seejuures tuleb eristada hageja õigust kasutada korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eset. Hageja nõue, võimaldamaks tal kasutada elamu teise korruse koridori, tualettruumi ja trepikoda, on suunatud sellele, et hageja saaks kasutada elamu kaasomandis olevat osa, st osa, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks. Korteriomanditeks jagatud kinnisasja puhul tulenevad korteriomaniku õigused kaasomandi eset kasutada KOS § 10 lg-st 2, mille kohaselt on korteriomanikul õigus kasutada kaasomandi eset selle otstarbe kohaselt. Hageja nõue kohustada kostjaid avama korteri nr 7 ja trepikoja vaheline uks on suunatud sellele, et hagejal ei takistataks kasutada oma korteriomandi reaalosa. Lisaks on hageja esitanud elamu teise korruse ühiskasutatava tualettruumi taastamise nõude, mida võib pidada õigusvastaselt tekitatud kahju hüvitamise nõudeks. Eelkõige näeb seadus asja hävimise või kahjustamise puhul ette võimaluse nõuda selle taastamise kulude rahas hüvitamist (vt VÕS § 132 lg 3 ja § 136 lg 1). VÕS § 136 lg 5 järgi on aga võimalik nõuda kahju hüvitamist ka muul viisil kui rahalise hüvitise maksmisega, mh endise olukorra taastamist, kui see on mõistlik. Hageja nõuete vale kvalifitseerimisega on kohtud jätnud välja selgitamata hageja tegelikud nõuded ning kostjate seisukohad nende nõuete kohta. Hagis esitatud nõuded on jäetud sisuliselt lahendamata. Seetõttu on praegusel juhul mõistlik saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule.
12.Kolleegium selgitab, et AÕS § 89 kohaselt on omanikul õigus nõuda omandiõiguse igasuguse rikkumise kõrvaldamist, isegi kui rikkumine ei ole seotud valduse kaotusega. AÕS § 89 kolmandast lausest tulenevalt on nõude rahuldamine välistatud, kui omanik on kohustatud rikkumist taluma. Hageja nõude puhul, mis on suunatud elamu kaasomandis oleva osa kasutamisele, peab hageja seega tõendama, et kostjad takistavad tal elamu teise korruse koridori, seal asuvat tualettruumi ning trepikoda nende otstarbe kohaselt kasutamast (vt KOS § 10 lg 2). Kostjatel on aga võimalik tõendada, et hageja on kohustatud sellist takistust taluma. Hageja nõude puhul, mille sisuks on kõrvaldada tema korteriomandi reaalosa kasutamise takistus, peab hageja tõendama, et kostjad takistavad tal kasutada tema korteriomandi reaalosasse (korterisse nr 7) pääsemiseks elamu teisel korrusel asuvat ust. Seejuures ei ole oluline, kas hageja on seda ust varem kasutanud, vaid see, kas uks on mõeldud hageja korterisse sissepääsemiseks ning kostjate tegevuse tõttu on selle ukse kaudu hagejal takistatud pääsemine oma korterisse. KOS § 10 lg 1 kohaselt on välistatud reaalosa kasutamine, kui see oleks vastuolus seadusega või kolmanda isiku õigustatud huvidega. Sellega võib olla eelkõige tegemist juhul, kui kehtiva kaasomandi kasutuskorra kohaselt ei ole hagejal õigust kasutada elamu teise korruse koridori, mistõttu oleks sinna viiva ukse kasutamine vastuolus nende kaasomanike õigustatud huvidega, kelle kasutuses on see koridor kasutuskorra järgi.
13.Hageja kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tema kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon tagastada. Kuna alama astme kohtute lahendid tühistatakse ja asi saadetakse maakohtule uueks läbivaatamiseks, jääb menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi maakohtu otsustada. Peeter Jerofejev, Henn Jõks, Tambet Tampuu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.