Margo Klaar (eesistuja), liikmed Imbi Sidok-Toomsalu, Mati Maksing
Tsiviilasi
YY hagi XX vastu katusekonstruktsiooni taastamise nõudes ja CC vastu kahju hüvitamise nõudes
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 22.09.2017 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
YY apellatsioonkaebus CC apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind
YY apellatsioonkaebuse hind 3500 eurot CC apellatsioonkaebuse hind 25 000 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: YY (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Marina Simhes-Kazakova Kostja I: CC (isikukood
XXXXXXXXXXX),
lepingulised esindajad vandeadvokaadid Aivar Pilv ja Merilin Ojasaar Kostja II: XX (isikukood XXXXXXXXXXX), lepingulised esindajad vandeadvokaadid Aivar Pilv ja Merilin Ojasaar
Kohtuistungi toimumise aeg
08.05.2019
RESOLUTSIOON:
1.Harju Maakohtu 22.09.2017.a otsus tühistada osas, milles maakohus hagi rahuldas ja osas, milles maakohus jättis YY menetluskulud CC kanda. Teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta hagi CC vastu rahuldamata ja jagada sellest tulenevalt menetluskulud. Täiendada maakohtu otsust osas, millega tühistatakse hagi tagamine. Muus osas jätta maakohtu otsus muutmata.
5.1.Jätta YY hagi CC vastu 25 000 euro väljamõistmiseks rahuldamata.
5.2.Jätta YY hagi XX vastu endise olukorra taastamiseks rahuldamata.
5.3.Jätta maakohtu ja ringkonnakohtu menetluskulud YY kanda.
5.4.Tühistada Harju Maakohtu 23.01.2015 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõud.
Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.YY (hageja) esitas 25.06.2012 Harju Maakohtule hagi CC (kostja I) vastu, milles palus kohustada kostjat I taastama Tallinnas Nafta 16 asuva elamu (elamu) katusekonstruktsiooni 07.10.2000 eelnenud olukord (nõude täpsustuse järgi palus taastada 1997.a projekti järgi) ning jätta menetluskulud kostja I kanda. 27. aprillil 2015 esitas hageja kostja I vastu lisaks ka 25 000 euro suuruse kahju hüvitamise nõude.
2.Hagiavalduse kohaselt on Nafta 16–14 korteriomandi (korter 14) ühisomanikud hageja ja SS. Hageja on omanik alates 05.02.2002. Elamu omanik 1990-ndatel oli elamuehitusühistu Lico (edaspidi Lico). Elamu katusekorrusele oli ette nähtud kahetoalise 98,4 m2 suuruse korteri väljaehitamise võimalus. Lico ehitas korteri nr 16 (korter 16) välja suurusega 103 m2 ja müüs selle 22.09.2000 kostjale I. Lico kohustus korteri 16 välja ehitama kostjaga I sõlmitud lepingu järgi. Ehitustöödega laiendati korterit 16 oluliselt elamu pööningu arvel. Elamu katusekonstruktsiooni asendades muudeti viilkatus osaliselt lamekatuseks, mille tulemusena tekkis katuseterrass. Osaliselt ehitati terrassile klaasseintega ruum, mis ühendati korteri 16 muude ruumidega. Terrassile on ümberehituse tulemusena juurdepääs ainult läbi korteri 16 ehk suurendati korteri reaalosa. Ümberehituseks korteriomanikelt nõusolekut ei küsitud, kooskõlastatud projekti ei tehtud ning ehitusluba selliseks ehituseks ei olnud.
3.Ümberehituse tulemusena on oluliselt halvenenud hageja elamistingimused ja tema korter on saanud kahjustada põhjusel, et ümberehitus ja korteri 16 laiendus tehti valesti või halva kvaliteediga. Esimene suur läbijooks tekkis 2005. aastal. Alates 2011. a kevadest oli korteris pidevalt niiske ning hiljem tekkisid läbijooksud kuni 30.03.2012. Ajutiselt on sademevesi juhitud välja läbi maja seina. Hageja korteri siseviimistlus sai oluliselt kannatada. Kahjustatud on korteri laed, seinad ja põrandad, kannatada sai ka sisustus. Korteris on tekkinud hallitus ja kahjulikud bakterid. Kindlustusandja keeldus veekahju hüvitamisest, põhjendades seda omavolilise ümberehitusega. Korteri 16 eluruumide pind on võrreldes ehitusregistrisse kantuga tegelikult suurem 24,4 m2 ning arvestades katuseterrassi 56,6 m2 suurem. Eksperdid on fikseerinud, et elamu projektijärgne katus on lõhutud, terrassi põrandal ei ole korralikku hüdroisolatsiooni ja 2(14)
soojustust, terrassi sajuvesi oli suunatud trapiga läbi alloleva korteri lae kanalisatsiooni, trapi läbiviimine laest ei ole vettpidav, samuti terrassi hüdroisolatsiooni katte ülespööre klaasseina raami allosale, põhikatuse vesi oli juhitud pika isoleerimata toruga eemalolevasse sisemisse sajuvee ärajuhtimise püstikusse, kusjuures toru jätkud pole usaldusväärsed. Pika isoleerimata sajuveetoru pinnale tekkiv kondensatsioonivesi valgub allolevasse lakke ja seina. Korteri normaalsesse seisundisse viimiseks kulub vähemalt 32 119 eurot. Hageja on kandnud ekspertiisikulusid kokku 3836 eurot. Hagejale maksti kindlustushüvitisena 10 318 eurot 29 senti. Menetluse käik
4.Kostja I võõrandas 30.12.2014 sõlmitud müügilepingu alusel korteri 16 XX-le (kostja II), kes on kinnistusraamatusse omanikuna kantud 19.01.2015. 03.06.2015 rahuldas maakohus hageja taotluse kaasata kostja II menetlusse.
5.29.06.2015 esitas hageja täpsustatud hagiavalduse, milles palus kohustada kostjat II taastama tema kasutuses oleva elamu ümberehitatud katuse osa ning tehnosüsteemid 1997. a ehitusprojekti järgsel kujul ning mõista kostjalt I välja hageja kasuks kahjuhüvitis 25 000 eurot. Kostja vastuväited
6.Kostjad palusid jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
7.Hageja nõue tuleb lahendada hagita menetluses, kusjuures menetlusse tuleb kaasata kõik korterelamu kaasomanikud. Katuseterrass kuulus kostja I korteriomandi reaalosa koosseisu juba korteriomandite seadmisel 1999. aastal, s.t faktiliselt nõuab hageja kostjalt II sellise olukorra taastamist, mis valitses enne, kui vaidlusaluse korteri omandas kostja I. Muudetud asendiplaan oli kooskõlastatud korterelamu projekti autoriga. Kostja I omandas korteriomandi tingimusel, et Lico ehitab selle kooskõlas kokkulepitud projektlahendusega välja. Kostja I ei ole korteris ehitustöid teinud ning lähtus eeldusest, et kõik Lico kui müüja ehitustööd vastavad ehitusprojektile. Kostjal I puudus alus arvata, et korteriomandi väljaehitamiseks võidakse kasutada kaasomandi esemeks olevaid korterelamu pindasid. Kostja I on heauskne. Korterelamule väljastati kasutusluba pärast korteri väljaehitamist olemasoleval kujul, millest järelduvalt kontrollis vastuvõtukomisjon mh pärast vaidlusaluste ehitustööde tegemist korterelamu vastavust ehitusprojektile ning mistahes kõrvalekaldeid ei tuvastanud.
8.Korteri 16 osas tehtud muudatused on tavapärased ehitusaegsed muudatused. Elamu ehitustööde käigus muudeti projektis korterite suurust ja ruumijaotust. Tallinna Säästva Arengu ja Planeerimise Amet kooskõlastas korteri 16 inventariseerimisjoonise, millega kinnitati välja ehitatud lahenduse vastavust projektile. Hageja abikaasa SS oli elamu ehitanud Lico liige, kes oli kursis elamu ehitusega seotud küsimustega, mh korterites tehtavate ümberehitustega (projekti muudatustega). Hageja osaleb koos oma abikaasaga ka korteriühistu juhatuse töös ning kohati täidab oma abikaasa asemel ka juhatuse liikme kohustusi. Seega on hageja teadlik kõigist elamu ehituse seisukohalt tähtsatest asjaoludest. Hageja oli teadlik korteri 16 projekti muudatustest ja ümberehitustöödest juba 2001. aastal. Lekked on tingitud korterelamu tehnosüsteemide koosseisu kuuluva sajuveetoru amortiseerumisest. Kõnealune toru kuulub kaasomandi eseme hulka ning selle korrashoiu eest vastutab korterelamus tegutsev korteriühistu. Hagiavaldusest ei nähtu, milline oli katusekonstruktsiooni 07.10.2000 eelnenud olukord, millele vastavalt kostjal II tuleks korterelamu katusekonstruktsioon taastada.
9.Hageja nõuded kostjate vastu on lõppenud, kuna on vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja elas korterelamus, mistõttu ta pidi oma õiguste väidetavast rikkumisest 3(14)
(ümberehituse tegemisest) teada saama või sai teada selle tegemise ajal, s.o hiljemalt oktoobris 2000. Kahju tekkimise ja suurenemise on põhjustanud hageja enda tegevus ja tegevusetus. Hageja ei ole näidanud üles koostöövalmidust elamul ilmnenud puuduste tekkepõhjuste väljaselgitamisel ja probleemidele lahenduse otsimisel. Maakohtu otsus
10.Harju Maakohus rahuldas 22.09.2017 otsusega hagi osaliselt, mõistis kostjalt I hageja kasuks välja kahjuhüvitise 25 000 eurot ning jättis hagi kostja II vastu katusekonstruktsiooni taastamise nõudes rahuldamata. Maakohus jättis kostja II vastu esitatud hagi menetluskulud hageja kanda ja kostja I vastu esitatud hagi menetluskulud kostja I kanda.
11.Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on ehitusloa saamiseks esitatud elamu 1997.a projekti ehitustööde käigus muudetud korterite suuruse ja ruumijaotuse osas. Elamu ehitamise ajal kehtinud planeerimis- ja ehitusseadus ei määranud kindlaks, milline on lubatav erinevus ehitusprojektist ning millal tuleb taotleda ehitusluba. Võrreldes Masso Arhitektuuribüroo 1999. aastal tehtud korteriomanditeks jagamise korruste plaanide ja ruumide eksplikatsiooniga on korteri 16 suletud netopind suurenenud 34,7 m2 võrra ja terrass suurenenud 12,2 m2 võrra. 2001. aastal asendati elamu viilkatus osaliselt lamekatusega, mille tulemusena tekkis katuseterrass. Terrass ja klaasgalerii ehitati 2001 ehk pärast seda, kui kostja I sai korteri 16 omanikuks. Kostja I võttis ümberehitused vastu 20.06.2001. Ümberehitused on tehtud kostja I tellimusel pärast korteri omandamist. Korterit 16 laiendati oluliselt elamu pööningu arvel. Kaasomandi hulka kuuluvad ka elamu katus, seinad jne. Korteriomandite mõtteliste osade arvel sai korteriomandi reaalosa suurendada korteriomanike nõusolekul ning vastava asjaõiguslepingu sõlmimise tulemusena. Maakohtule ei ole esitatud tõendeid teistelt korteriomanikelt nõusoleku küsimise kohta. Seega katusekonstruktsiooni muutmise, katusele terrassi ehitamise ja korteri 16 laiendamise puhul on tegemist kostja I omavolilise ehitamisega, mille kahjulike tagajärgede eest peab vastutama korteri 16 omanik.
12.Eksperdihinnangu ja muude materjalidega on tõendatud hageja korteris esinevad veekahjustused. Hageja korteri veekahjustused on tingitud korteri 16 omaniku tellitud ja tehtud ümberehitustöödest. Kohus jättis tähelepanuta TR 31.07.2017 esitatud vastused, milles ekspert on muutnud oma varem antud seisukohta hageja korteris olevate veekahjustuste põhjuste kohta. Nimetatud vastuses on ekspert tuginenud kohtuistungil VV tunnistajana antud ütlustele. Maakohus ei pidanud VV antud ütlusi usaldusväärseks tõendiks, sest need olid vastuolus teiste kohtule esitatud kirjalike tõenditega. VV on asja lahendamise tulemusest huvitatud isik, kes esines nii elamu ehitaja esindajana elamu 2000.a vastuvõtuakti allkirjastamisel kui ka müüja esindajana korteri 16 ümberehitamisel. VV pidi tagama elamu ümberehituse seaduslikkuse.
13.Korteri 16 ümberehitused ei riku sisuliselt hageja huve, kuna hageja omandi kasutamine ei ole seetõttu takistatud. Katuse taastamine 1997.a projekti alusel ei ole vajalik hagejale kuuluvale korterile avaldunud kahjude tekkepõhjuste likvideerimiseks. Kostjad on maakohtule esitanud korteri 16 ümberehitus- ja laiendusprojekti. Selles toodust ulatuslikumaid töid ei ole läbijooksude tekkepõhjuste likvideerimiseks vaja teha. Katuseterrassi likvideerimine ei ole põhjendatud, kuna hageja soovitud tulemust on võimalik saavutada oluliselt vähem mahukate ja soodsamate ehitustöödega. Kostjate tellitud projektis ette nähtud tööde maht on piisav hageja õiguste kahjustamise lõpetamiseks. Ehitusteatis tõendab, et projekt on nõuetekohane ning ehitustööde tegemine seaduslik. Katuse taastamise nõue 1997.a projekti alusel on kostja II suhtes
4(14)
ebaproportsionaalselt koormav. Hageja ei ole esitanud kostja II jaoks vähem koormavat nõuet olenemata kohtu selgitustest.
14.Ebaseadusliku ja ehitusnõuetele mittevastava katuseterrassi ja klaasgalerii ehitamisega rikkus kostja I korteriomandiseaduse (KOS) § 11 lg 1 p-s 1 sätestatud kohustust hoiduda kaasomandi eset kasutades tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Kostja I ei ole väitnud, et rikkus kohustust vääramatu jõu tõttu ja võiks sel põhjusel vabaneda vastutusest KOS § 11 lg 3 esimese lause alusel. TR eksperdiarvamusega on tõendatud, et hagejale kuuluva korteri 14 kahjustuste likvideerimise ja kahjustuste-eelse olukorra taastamise maksumus on 32 119 eurot (koos käibemaksuga). Samas on kindlustus juba hüvitanud hageja abikaasale 10 318 eurot 20 senti. Kahju põhjuste ja suuruse kindlakstegemisega kantud kulud 3836 eurot olid käsitatavad hüvitise saamisega seotud vajalike kuludena võlaõigusseaduse (VÕS) § 128 lg 3 mõttes. Menetluses tuvastatud asjaolud ei võimalda kahjuhüvitist VÕS § 139 või § 140 alusel vähendada. Kohus leidis, et hageja on veekahjustuste tekkimise eest nõutava kahjuhüvitise suurust piisavalt tõendanud. Hageja apellatsioonkaebus
15.Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada osas, millega jäeti rahuldamata hageja nõue kostja II vastu taastada katus 1997.a tehnilise dokumentatsiooni järgsel kujul, ning teha selles osas uus otsus, millega hageja nimetatud nõue rahuldatakse. Menetluskulud palus hageja jätta kostja II kanda.
16.Apellatsioonkaebuse kohaselt on väär kohtu järeldus hageja omandiõiguse rikkumise puudumisest kostja I poolt katuse lammutamisega ning korterile terrassi ja klaasgalerii liitmisega seonduvalt. Kohus on ebaõigesti käsitlenud omandi rikkumisena vaid omandi hõivamist. Hagejal puudub võimalus enda asja elamiseks kasutada. Magamistoa ja kabineti kasutamine on faktiliselt piiratud vastavalt ebanormaalselt kõrge või madala temperatuuri tõttu hageja korteris. Niiskuse ning korteris levinud hallituse ja seente tõttu tekkisid hagejal hingamissüsteemi häired. Korterit ei saa ka nimetatud probleemidest tulenevalt käsutada.
17.Kostjate korter sai olulise laienduse suuruses 56,9 m2 elamu projektiga ettenähtud pööningu osa, mis oli kõikide korterite omanike kaasomandis ja milles paiknesid ka elamu tehnovõrgud, likvideerimisega. Sellega on rikutud hageja õigust kaasomandile, mida esimese astme kohus ei märganud. Casa Planeeringud OÜ ehitustööde osas puudub arvestus ning Rimma Partsi arvamuse kohaselt ei vasta Casa Planeeringud OÜ projekt nõuetele. Katuse asendamine teiste variantidega ei ole põhjendatud, sest terrassil koguneb vesi, katusel aga mitte. Halduskohtumenetluses on hageja kaebus eelprojekti (Casa Planeeringud OÜ töö nr 29/16) kooskõlastamise peale. Hageja nõutavad meetmeid ei ole ebaproportsionaalselt koormavad. Hageja korteriomandi turuväärtus on vähenenud 120 000 euro võrra. Otsuse tegemisel pole arvestatud olulist asjaolu, et kostjate poolt tehtud ettepanek ehitustööde kohta koosneb kahest osast. Otsus on seega vastuoluline. Ümberehitused teistes korterites pole olulised. Määrav ei ole ka ümberehituste kvaliteet.
18.07.11.2017 menetlusdokumendiga selgitas hageja, et soovib kostjalt II katusekonstruktsiooni taastamist ja seda üksnes kostjalt II. Kostja I apellatsioonkaebus
19.Kostja I esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu otsuse osas, millega kohus hagi rahuldas ja jättis menetluskulud kostja I kanda, ning teha uue otsuse, millega jäetakse hagi rahuldamata, või saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Kostja I palus jätta menetluskulud hageja kanda. 5(14)
20.Apellatsioonkaebuse kohaselt rikkus kohus põhjendamiskohustust. Kohus jättis resolutsioonis lahendamata kostja I vastu esitatud katusekonstruktsiooni taastamise nõude. Kohus ei arvestanud, et korter 16 osas teostati ümberehitustöid (sh katuseterrassi ehitustöid) kahes etapis: (1) ümberehitustööd, mis teostati korterelamu ehitustööde käigus, s.o enne korteriomandite moodustamist ja kasutusloa saamist ning (2) ümberehitustööd, mis teostati kostja I tellimusel aastatel 2000-2001, s.o peale kostja I poolt korteri omandamist 22.09.2000. Kohus lähtus lahendi tegemisel ebaõigest eeldusest, et korter 16 katuseterrass ehitati esmakordselt kostja I tellimusel ja seetõttu vastutab kostja I kõigi katuseterrassi puuduste ja neist tingitud läbijooksude eest. Kohus ei tuvastanud, millal, kelle poolt ja milliseid ümberehitustöid on teostatud ning millised ümberehitustööd on põhjustanud hageja korteri nr 14 kahjustumise. Kostja I poolt korteri 16 ostmise hetkel oli katuseterrass 05.01.1999 teostusjoonistele vastaval kujul välja ehitatud (sh oli teostusjoonistele vastavalt moodustatud ka korteriomandid). Kostja I poolt 22.09.2000 korteri 16 omandamise järgselt tellitud ja 2000-2001 teostatud tööde käigus katuseterrassi üksnes laiendati. Seda kinnitavad ka asjas esitatud tõendid. Kohtu seisukohad on ka vastuolulised. Kostja I poolt 2000-2001 korteri 16 osas teostatud ümberehitused ei ole põhjustanud korter 14 kahjustumist ning kostjal I ei ole kahju hüvitamise kohustust. Maakohtu järeldus hageja korteri veekahjustuste tekkepõhjuste osas ei ole kooskõlas asjas esitatud tõenditega.
21.Kohus jättis põhjendamatult asjas tähtsust omava tõendi, eksperdi TR 31.07.2017 esitatud vastused arvestamata. Korter 16 praegune katuseterrass on välja ehitatud kahes etapis: (1) 1999. a joonistele vastavad ümberehitustööd, mis olid teostatud seisuga 05.01.1999 – selleks hetkeks oli välja ehitatud kolmnurkne 20 m2 suurune terrass ning (2) 01.10.2000. a projektile vastavad ümberehitustööd, mis teostati kostja I tellimusel 2000-2001 ning mille käigus laiendati katuseterrassi pööningu arvelt. Ekspert TRp leidis 31.07.2017 vastuses, et mitte ükski ekspertarvamuse p-s 3.7 nimetatud hageja korterisse sadevee läbijooksu, hallituse ja ruumide sisekliima muutusi põhjustanud puudustest ei ole seotud korter 16 osas kostja I tellimusel 2000-2001 teostatud ümberehitusega. Ekspert ei muutnud enda seisukohti, vaid täpsustas neid. Otsusest ei selgu, milliste tõenditega on kohtu arvates tunnistaja VV ütlused vastuolus või miks oleks ta pidanud andma valeütlusi. Ebaõige on maakohtu seisukoht, et ekspert TR on 31.07.2017 vastuse andmisel tuginenud üksnes VV poolt tunnistajana antud ütlustele. 31.07.2017 vastusest nähtub üheselt, et kõigile küsimustele vastamisel on ekspert hinnanud ka korteriomanditeks jaotamise 1999. a jooniseid, korteri nr 16 terrassi fotosid ja Maa-ameti aerofotosid.
22.Hageja valitud ekspert kinnitas, et veekahjustused on tingitud kaasomandis oleva sadeveetorustiku lekkest, mis oli omakorda tingitud sellest, et sadeveetorustik oli jäetud nõuetekohaselt hooldamata. Ka teised menetluses esitatud tõendid kinnitavad, et korter 14 vee- ja niiskahjustused ei ole tingitud korter nr 16 osas kostja I poolt 2000-2001 teostatud ümberehitustöödest, vaid tegemist on eelkõige puudustega, mis on tingitud üldisest Nafta 16 korterelamu halvast ehituskvaliteedist ja/või amortiseerumisest. Antud juhul puuduvad otsuses igasugused selgitused, millele tuginedes leiab kohus, et kostja I vastutab ka sadeveetoru hooldamata jätmisest (mis on KÜ kohustus ja mida viimane ei ole täitnud) tingitud kahjustuste eest. Isegi kui kohus leidis, et ülejäänud läbijooksu tekkepõhjused on seotud kostja I tellimusel teostatud ümberehitustega, oleks kohus pidanud analüüsima, millised on iga konkreetse kahjustuse tekkepõhjused, kuna sellest oleneb, kas ja millises ulatuses kostja I kahjustuste ja kahju eest vastutab.
23.Ekslik on maakohtu seisukoht, et hageja kahjuhüvitamise nõudele kohaldub 10-aastane aegumistähtaeg. Hageja nõue on aegunud. Hageja kahju hüvitamise nõudele kohaldub
24.Maakohus jättis hindamata hageja süü kahju tekkimisel. Kostjalt I väljamõistetud hüvitis on ebamõistlikult suur. Otsuses puuduvad mistahes selgitused, miks kohus jättis kahju suuruse kindlakstegemisel arvestamata Ehitusmaakler OÜ 31.05.2012 ERGO Kindlustuse AS-le esitatud hinnapakkumise, mille kohaselt on hageja korteris tekkinud veekahjustuste likvideerimise maksumus kokku 10 382 eurot. Hageja ei ole kahjuhüvitise suurust vaidlustanud, mis tähendab, et hageja nõustus Ehitusmaakler OÜ tehtud hinnapakkumisega. Maakohus ei põhjendanud, miks ei kuulu hüvitis vähendamisele. Kostja I oli koheselt peale läbijooksude tekkimist (sh enne hagi esitamist) valmis kahju tekkepõhjuseid likvideerima. Tunnistaja VV kinnitas oma ütlustes, et kostja I ja KÜ Nafta 16 juhatus soovisid viivitamatult alustada ekspert LS antud juhtnööride alusel puuduste kõrvaldamist, kuid hageja seda ei soovinud. Lisaks esitasid kostjad praeguses kohtumenetluses korduvalt kompromissiettepanekuid. Seda, et hageja takistab probleemi lahendamist, leidis ka Tallinna Linnavalitsus haldusasjas nr 3-17-1859, mis on seotud korter 16 rekonstrueerimiseks esitatud ehitusteatise vaidlustamisega hageja poolt. Hageja ei tegutse heas usus. Juhul, kui hageja korteri kahjustused on peale 2011. a aset leidnud läbijookse suurenenud ja seeläbi on suurenenud ka kahju likvideerimise maksumus, on hageja kahju suurenemises ise süüdi ning 10 382 eurot ületavas osas tuleb kahjuhüvitis VÕS § 139 alusel jätta välja mõistmata. Puudub vaidlus selles, et ERGO Kindlustuse AS on juba maksnud hagejale välja kahjuhüvitise 10 318,29 eurot ning seega on hageja kahju nõue põhjendatud maksimaalselt summas 63,71 eurot.
25.Maakohus jättis otsuses hindamata ka kostja I väite, et kahjuhüvitise suuruse määramisel tuleb arvestada VÕS § 127 lg-s 5 sätestatud piirangut. Enamus Ehitusmaakler OÜ hinnapakkumises ja TR 25.06.2015 ekspertarvamuses nimetatud töödest on sellised, mida hageja oleks teostanud olenemata sellest, kas korter on saanud kahjustusi. Korteri siseviimistlus oli juba kahjustustele eelnevalt amortiseerunud. Hageja ei ole väitnud, et 17 aasta jooksul korteris elades oleks remonti tehtud. Ekspertiisikulud ei ole põhjendatud, kuna tegemist on samasisuliste ekspertiisidega ning tegemist ei olnud vältimatult vajalike kuludega.
26.Menetluskulude kostja I kanda jätmine ei ole põhjendatud ning on vastuolus tsiviilkohtumenetluse seadustikus (TsMS) sätestatud põhimõtetega. Hageja esitas kostja I vastu kaks nõuet: (1) katuse konstruktsiooni taastamise nõue ning (2) kahju hüvitamise nõue. Kuna hageja katuse konstruktsiooni taastamise nõue jäi rahuldamata, peavad sellega kaasnevad kulud jääma hageja kanda. Kohus jättis ebaõigesti kohaldamata TsMS § 163 lg 2. Kostjad on teinud hagejale pakkumise lõpetada vaidlus kokkuleppel, sh juba menetluse alguses. 22.06.2016 tegid kostjad koguni pakkumise, et teostavad kahju tekkepõhjuste likvideerimiseks vajalikud tööd ja hüvitavad hagejale kahju 25 000 eurot. Vastustajate seisukoht
27.Vastustajad vaidlesid nende vastu esitatud apellatsioonkaebusele vastu ja palusid jätta selle rahuldamata ning maakohtu otsuse vaidlustatud osas muutmata. Menetluse edasine käik
28.Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 31.01.2018 otsusega kostja I apellatsioonkaebuse ning jättis hageja apellatsioonkaebuse rahuldamata. Ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse osas, milles maakohus hagi rahuldas, ja osas, milles maakohus jättis hageja menetluskulud kostja I kanda. Tühistatud osas tegi ringkonnakohus uue otsuse, millega 7(14)
jättis hagi kostja I vastu rahuldamata. Muus osas jättis ringkonnakohus maakohtu otsuse muutmata. Hageja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse.
29.Riigikohus tühistas 14.11.2018 otsusega Tallinna Ringkonnakohtu 31.08.2018 otsuse ning saatis asja samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
30.Riigikohus juhtis tähelepanu sellele, et kuivõrd hageja poolt kostja I vastu esitatud kahju hüvitamise nõude aluseks ei ole ümberehituste tegemine ja nende õiguspärasus, ei ole määravat tähendust sellel, kas ümberehituse tellis või tegi kumbki kostjatest või kas ümberehitus oli õigusvastane. Riigikohus selgitas, et oluline on, kas kostja I rikkus oma kohustust mitte kahjustada oma reaalosa või tema kasutuses oleva kaasomandi kasutamisega hageja omandit. Asja uuel läbivaatamisel tuleb kindlaks teha, kas kahju põhjustanud mõjutused lähtusid kostja I korteriomandi reaalosast või korteriomanike kaasomandiosadest. Kostja I peab juhul, kui tuvastatakse, et ta on oma kohustusi rikkunud ning see oli hageja kahju põhjuseks, kahju hüvitamise kohustusest vabanemiseks tõendama, et rikkumine oli vabandatav KOS § 11 lg 3 järgi. Kõnealust liiki kahju hüvitamise nõude ulatuse kindlakstegemisel tuleb kohaldada ka kahju hüvitamise nõude ulatust reguleerivaid üldsätteid, eelkõige VÕS § 127 ja § 128. Sealjuures tuleb kontrollida, kas hageja kahju on hõlmatud rikutud kohustuse kaitseeesmärgiga VÕS § 127 lg 2 mõttes ning kas rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos.
31.Kostja II vastu esitatud nõude osas selgitas Riigikohus, et juhul kui kostja I tegevus, mille tõttu hageja nõuab kostjalt II endise olukorra taastamist, kujutab endast kaasomandiosa olulist muutmist asjaõigusseaduse (AÕS) § 74 lg 1 mõttes, on hagejal tulenevalt KOS § 11 lg 1 p-st 1 (või korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 31 lg 1 p-st 1) ja AÕS § 72 lg-st 5 õigus nõuda kostjalt II endise olukorra taastamist, ning juhul, kui kostja I tehtud ümberehitused ei kujuta endast korteriomanikele kaasomandina kuuluva ehitise osa olulist muutmist AÕS § 74 lg 1 mõttes, võib hagejal kostja II vastu olla endise olukorra taastamise kui kahju hüvitamise nõue VÕS § 136 lg 5 järgi. Samuti võib hagejal kostja II vastu olla KOS § 11 lg 1 p-st 1, KOS § 12 lg-st 3, AÕS § 72 lg-st 5, KrtS § 30 lg-st 2 ja AÕS §-st 89 tulenevalt kahju tekitamise lõpetamise või sellest hoidumise nõue juhul, kui kõik korteriomanikud küll andsid nõusoleku eelnimetatud ümberehituseks, kuid lubatud ümberehitust ei ole tehtud nõuetekohaselt, mistõttu see on toonud kaasa hagejale kahju tekkimise ning kahju tekkimine on jätkuv või kui kahju tekkimine võib korduda, samuti juhul, kui kahju ei ole küll tekkinud, kuid on oht, et see võib tulevikus tekkida. Ringkonnakohtu seisukoht
32.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 järgi tühistada osas, milles maakohus rahuldas hagi kostja I vastu ja jättis hageja menetluskulud tema kanda. Ülejäänud osas ei anna apellatsioonkaebuste väited alust maakohtu otsust tühistada. Kohtuotsuse resolutsiooni tuleb täiendada otsustusega hagi tagamise abinõude tühistamise kohta.
33.Esmalt analüüsib kolleegium kostja I apellatsioonkaebuse väidet menetlusnormi rikkumise kohta, mille kohaselt on maakohus ebaõigesti pidanud tunnistaja VV ütlusi ja ekspert TR 31.07.2017 vastuseid mitteusaldusväärseteks. Maakohus jättis arvestamata ekspert TR 31.07.2017 vastused 21.06.2017 kohtumääruses esitatud küsimustele (VIII kd, tl 86-90), kuna ekspert lähtus VV tunnistajana antud ütlustest, mis olid vastuolus ülejäänud tõenditega ja lisaks oli tunnistaja asja lahendamisest huvitatud isikuks. Ringkonnakohus ei nõustu TR 31.07.2017 antud vastuste arvestamata jätmisega. Vastused andis TR vastuseks kohtu määrusega esitatud küsimustele ja vastamisel tugines ta muuhulgas ka tunnistaja VV ütlustele, kuid ei rajanud oma järeldusi mitte ainult neile. Ekspert lähtus ka kinnisasja korteriomanditeks jagamise 1999.a 8(14)
teostusjoonistest, korteri nr 16 terrassi fotodest ja Maa-Ameti aerofotodest. Samuti ei ole alust järeldada, et VV ütlused oleksid ebausaldusväärsed. Tunnistaja väidetav varaline huvi võiks olla maakohtu järeldatule vastupidine ja suunatud sellele, et võimalikud kahju kõrvaldamiseks tehtavad tööd maksaks kinni mõni muu isik kui korteriühistu, kuna tunnistaja korteriomanikuna peaks osalema kulude hüvitamises. Tuvastatavad ei ole asjaolud, millest järelduks, et kostja I suhtes hagi rahuldamisel oleks kellelgi nõudeid tunnistaja vastu. Samuti ei ole tuvastatav, milliseid nõudeid saaks tunnistaja vastu esitada. Tunnistaja ütlused ei ole kolleegiumi arvates vastuolus tsiviilasjas esitatud muude tõenditega. Seega on maakohus ebaõigesti jätnud arvestamata TR poolt kohtule 31.07.2017.a täiendavalt esitatud vastused ja ka tunnistaja VV ütlused.
34.Hageja on esitanud kohtule kaks nõuet: kostja I vastu kahju hüvitise 25 000 euro väljamõistmiseks ning kostja II vastu rikkumisele eelnenud olukorra taastamiseks. Ebaõige on kostja I apellatsioonkaebuse väide, et tema vastu oli menetluse lõpuni esitatud kaks nõuet. Algselt esitas hageja hagi kostja I vastu elamu katuse taastamiseks. Selles nõudes kaasati seoses kostja I poolt korteriomandi võõrandamisega kostjale II 03.06.2015 määrusega menetlusse kostja II. Kolleegiumi arvates oli sisuliselt tegemist kostja menetlusse asumisega TsMS § 210 lg 3 järgi. 27.03.2015 menetlusdokumendis esitas hageja nõude kostja I vastu kahju hüvitamiseks ja 29.06.2015 menetlusdokumendis määras ta hüvitise suuruseks 25 000 eurot. Pärast seda on hageja selgelt väljendatud, et kostja I vastu on ainult kahju hüvitamise nõue.
35.Pooled ei vaielnud, et korterelamu, kus asuvad hageja ja kostja II korteriomandid, ehitas ning selle omanikuks 1990-ndatel oli Lico, kes moodustas korteriomandid, ja 07.03.1999 kanti korteriomandid kinnistusraamatusse ning pärast seda järk-järgult võõrandati. 07.10.2000 kohustus Lico tegema korteri 16 ümberehituse Lico ja kostja I vahelise lepingu ning selle lisa kohaselt. Ehitustöödega laiendati korterit 16 elamu pööningu arvel. Kostja I oli korteri 16 omanik alates 22.12.2000 kuni 18.01.2015 ning kostja II on korteri 16 omanik alates 19.01.2015. Hageja on korteri 14 ühisomanik alates 05.02.2002. Samuti ei vaielnud pooled selle üle, et alates 2005. aastast on korteris 14 esinenud läbijooksusid, mis on tekitanud veekahjustusi mh korteri lagedele, seintele, põrandatele ja sisustusele.
36.Kolleegium kontrollib esmalt hageja nõude kostja I vastu kahju 25 000 eurot hüvitamiseks lahendamist maakohtu poolt. Käesolevas tsiviilasjas tehtud lahendis Riigikohus selgitas, et kohustuse rikkumise korral saab kannatanud korteriomanik (kaasomanik) kasutada VÕS § 101 lg-s 1 nimetatud õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd need ei lähe vastuollu ühisuse olemusega, mh nõuda kahju hüvitamist VÕS § 115 lg 1 alusel. Korteriomanik võis kahju tekkimise ja maakohtu otsuse tegemise ajal kehtinud KOS § 10 lg 1 järgi korteriomandi reaalosa kasutada omal äranägemisel, välja arvatud siis, kui kasutus läks vastuollu seaduse või kolmanda isiku õigustatud huvidega. KOS § 12 lg-st 3 ja § 15 lg-st 5 (samuti AÕS § 72 lg 5 esimesest lausest) järeldus, et nii reaalosa kui ka kaasomandi eset tuli kasutada seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt, nende puudumisel aga korteriomanike huvidest lähtudes. Korteriomanik oli KOS § 11 lg 1 p 1 järgi kohustatud hoidma korteriomandi reaalosa korras ning nii reaalosa kui ka kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Samad kohustused tulenevad korteriomanikule ka korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 12 lg-st 2, § 30 lg-st 2 ja § 31 lg 1 p-st 1. Seega on korteriomaniku kohustuseks hoida talle kuuluva korteriomandi reaalosa (KrtS § 1 lg 1 järgi eriomand) korras ning teiste korteriomanike huvisid mitte kahjustada. Korteriomaniku selline kohustus hõlmab nii kohustust kahju mitte tekitada (nt kahju tekitavat ümberehitust mitte teha) kui ka 9(14)
kohustust jätkuv kahju tekitamine kõrvaldada, s.t korteriomandist lähtuvate kahjulike mõjude peatamist. Samas võib korteriomanik teisele korteriomanikule tekkinud kahju eest vastutada ka siis, kui kahju lähtus kaasomandiosast (Riigikohtu 11.12.2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-13, p 43; 21.10.2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-107-15, p 14).
37.Kannatanud korteriomanik võib VÕS § 115 lg 1 ning §-de 127 ja 128 alusel nõuda teiselt korteriomanikult kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige järgmised eeldused: teine korteriomanik on kohustust rikkunud (VÕS § 115 lg 1), teine korteriomanik vastutab kohustuse rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1, KOS § 11 lg 3), kannatanud korteriomanikule on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128), kahju on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2) ja rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4).
38.Maakohus tuvastas, et hageja korteris on veekahjustused ning et need on tingitud korteri 16 omaniku tellitud ja tehtud ümberehitustöödest (IX kd, tl 14-16). Riigikohus selgitas, et kuivõrd hageja kahju hüvitamise nõude aluseks ei ole ümberehituste tegemine ja nende õiguspärasus, ei ole määravat tähendust sellel, kas ümberehituse tellis või tegi kumbki kostjatest või kas ümberehitus oli õigusvastane. Oluline on tuvastada, kas kostja I rikkus oma kohustust mitte kahjustada oma reaalosa või kaasomandi kasutamisega hageja omandit. Seega tuleb tuvastada, kas hageja korteris olevad veekahjustused on põhjustanud kostja I korteriomandi reaalosast või tema kasutuses olevast kaasomandist sinna tunginud vesi.
39.Kuna kostja I on vaidlustanud maakohtu järelduse, mille kohaselt hagejale on kahju tekkinud sadevee läbijooksust, mis tulenes kostja I korteriomandist, siis kontrollib kolleegium maakohtu otsuse sellekohaseid järeldusi. Ringkonnakohtul tuleb tuvastada põhjused, millest hageja korteris kahjustused tekkisid. Hageja on esile toonud, et kevadel 2011 oli tema korteris läbijooks ja pärast seda on läbijooksud pidevalt jätkunud. Järgnevalt tuvastab kolleegium läbijooksu tekkimise põhjused ajalises järjekorras.
40.02.11.2011 on Anmeri OÜ töötajad tutvunud hageja ja kostja I korteri läbijooksu probleemidega ja selgitanud välja, et läbijooks võis olla tingitud kaldkatuse serva ebatihedusest, kaldkatuse vee äravoolutrapi ebapiisavast veetihedusest, sh ka osas, mis kulgeb üle kostja I terrassi, galerii lekkekohast, terrassi vee äravoolu võimalikust ebatihedusest, lekkest terrassi klaasseina juures, terrassi katte mittepiisavast veetihedusest, klaasgalerii võimalikust mittevettpidavusest (läbijookse ei tuvastatud). Arvamus oli antud ehituskonstruktsioone avamata (II kd, tl 21-22). Ekspertiisi- ja Projekteerimisbüroo Ehitusekspert 24.11.2011 arvamuses on esile toodud, et 14.15.11.2011 võttis ASV Ehitus OÜ lahti kostja I terrassil asuva sadeveetrapi ja selgus, et selle ühenduskoht äravoolutorustikuga oli mõranenud, mistõttu valgus vesi osaliselt lae paneelidele ja need märgusid. 15.11.2011 lammutati kostja I korteriomandi juures oleva terrassi niiskunud kihid kuni hüdroisolatsioonini ja eemaldati need. Arvamuses on esile toodud ka see, et kaldkatuse sadeveerenn on saanud kahjustusi ja sadevesi imbub sealt katuslakke (III kd, tl 73-80). 21.01.2012 on ehitusinsener EE koostanud akti, millest nähtub, et kostja I korteri juures olev terrass on lammutatud ja sellele on pandud ajutine kate (I kd, tl 131). Vastavalt EE arvamusele, mis oli tehtud perioodi kohta november 2011 kuni veebruar 2012 (vormistatud veebruaris 2012) seoses läbijooksuga hageja korterisse, oli kostja I kasutuses oleva terrassi sadevesi suunatud trapi kaudu läbi alloleva korteri lae kanalisatsiooni ja trapi läbiviik laest ei pidanud vett. Põhikatuse (kaldkatuse) vesi oli juhitud pika isoleerimata ja mitteusaldusväärsete ühendustega toru kaudu sisemisse sadevee ärajuhtimise püstikusse, kusjuures torul tekib kondensaatvesi ja valgub allolevasse lakke ja seina. Aktist nähtuvalt on terrass kaetud ajutise katusega (I kd, tl 124 jj). 30.03.2012 EE koostatud akti kohaselt oli kaldkatuselt sadevett ärajuhtiv toru ummistunud ja sondeerimisel selgus, et seina sees kulgev toru oli ära 10(14)
vajunud ja ebatihe. Sein avati korteri 16 terrassi juurest ja selgus, et isolatsioonimaterjal toru ümber oli märg ja hallitanud ning toru jätkukohalt oli hageja korteriomandi lagi märg, samuti oli hallitanud vahelagi. Avarii likvideerimiseks paigaldati korterisse 16 ülevoolu pumpla, mis pumpas kaldkatuse sadevee eemalolevasse äravoolu püstikusse. Aktis on esile toodud ka katuse sadeveetoru avarii põhjused: temperatuuri muutustest tingitud toru paisumine ja kokkutõmbumine, materjali vananemine, tihendite jäigaks muutumine, toru ühtlase kalde muutumine aja jooksul ja torusse rämpsu kogunemine (I kd, tl 72-73). Eeltoodust järeldub, et hageja korterisse toimunud läbijooksu piirkonnas oli hoonel kaks sadeveetrappi, millest võisid tekkida kahjustused hageja korteriomandile, ja lisaks võis olla veel muid võimalikke läbijooksu põhjusi. Ringkonnakohus leiab esitatud joonise (VIII kd, tl 17) ja poolte seletuste ning toimikus olevate muude tõendite põhjal, et kostja I korteri terrassil olev sadeveetrapp oli kostja I kasutuses oleva korteri ja kaasomandi osa sadevee ärajuhtimiseks, kuid kaldkatuse trapp juhtis ära sadevett hoone katuselt, oli kogu hoone säilimise huvides paigaldatud ning seetõttu kõigi korteriomanike kaasomandis. Kostja I korteriomandi terrassil oleva trapi korrasolekut ja toimimist ei saanud kontrollida ega tagada teised korteriomanikud, seda sai teha ainult kostja I, samas kaldkatusel asuvast trapist lähtuva äravoolu osas puudus kostjal I võimalus tagada selle toimimist.
41.Kuna läbijooksu põhjus jäi ebaselgeks, siis on nähtuvalt kohtule esitatud tõenditest tegeletud läbijooksu põhjuste väljaselgitamisega edasi. 16.11.2012 on EE tutvunud olukorraga ja teinud järelduse, et korteris 14 põhjustas varem niiskuskahjustusi sadeveetoru leke ning toru ja lae kondensaatniiskus, kusjuures peamine läbijooksu põhjus oli sadeveetoru leke. Arvamusest nähtuvalt on mõeldud kaldkatuse sadevee äravoolutoru. Korterite 14 ja 16 välisseinte ja aknaavade ümbruse niiskuskahjustuste jätkumine oli tingitud välisseina parapeti kattepleki mittekorralikust paigaldusest ja välisseina mittepiisavast ilmastikukindlusest. Kostja I terrassi kohta tõi EE esile, et ülevaatuse ajaks oli seinakanalis paiknev sadeveetoru (kaldkatuselt lähtuv) isoleeritud ja pärast tugevat vihma kuiv ning kostja I terrass on kaetud soojustusega ja tuuletõkkega, mis välistab all soojakao ja kondensaatniiskuse tekke (I kd, tl 103-104).
42.Kuna hageja väitel vee läbijooks jätkus ka 2014. aastal, siis on EE 16.05.2014 järjekordselt tutvunud olukorraga kohapeal ja toonud esile, et hoone välisseinad ei ole sadeveekindlad ja on niiskuskahjustustega, mis süvenevad (III kd, tl 62-68). 11.12.2014 on EE andnud arvamuse jätkuvate niiskuseprobleemide kohta. Akti kohaselt põhjustas 27.11.2014 läbijooksu sadeveetoru leke ja lisaks tekkib torult kondensaatvett. EE pidas põhjuseks seda, et katust oli muudetud, mistõttu muutus ka toru asukoht. Lisaks on seoses katuse ümberehitamisega tekkinud võimalused kondensaatvee tekkeks (III kd, tl 121-123). 11.12.2014 EE arvamuse järgi on hageja korteri niiskuskahjustuste põhjused varjatud ja tekkisid seoses katusekonstruktsioonide ümberehitamisega (III kd, tl 69-71).
43.Maakohtu määratud eksperdi TR arvamuse kohaselt on hageja korteri läbijooksul erinevad põhjused: sadeveetoru ja trapi lekked, sadevee tungimine läbi parapeti sise- ja väliskrohvkatte defektide, sadevee valgumine läbi paneelide, horisontaalse sadeveetoru lekkimine ja lisaks muud võimalikud põhjused seoses klaasgalerii ühenduste võimaliku ebapiisava veetihedusega. Terrassile ehitatud sadeveetrapi osas tõi ekspert esile, et seoses ajutise katusega ei saanud sealt ülevaatuse ajal, s.o 2016 alguses, leket tekkida. Ekspert TR selgitas, et tema järeldused on teoreetilised ega ole ekspertiisi käigus kontrollitud (VI kd, tl 5-144).
44.Eeltoodust saab kolleegiumi arvates järeldada, et 2011. aastal olnud läbijooks ja hageja korteriomandi kahjustused võisid osaliselt olla põhjustatud kostja I korteri terrassil paiknenud trapi ühenduskoha katkiminekust ja kaldkatuselt algavast sadevee äravoolutrapist. Esitatud tõendite kohaselt on 2011. aastal võimalikud mõlemad 11(14)
läbijooksu põhjused. TR arvamusele lisatud kahjustuste skeemi kohaselt olid veekahjustused kas välisseintes, kus paiknes kaldkatuse sadevete äravool, või siis ruumides, mis paiknesid kostja I terrassil paikneva äravoolu alla (trapp asus klaasist galerii ukse juures). EE arvamustest ja kostjate seletusest tuleneb, et 2012 alguseks oli kostja I terrass kaetud ajutise katusega, mistõttu seal läbijooks ei olnud alates sellest ajast enam võimalik. Kuna terrassil asuv äravoolutrapp ja torustik olid kostja I korteriomandi reaalosal (eriosal) ja kaasomandi osal, mis oli ainult kostja I kasutuses, siis sellest tekkinud hageja korteriomandi kahjustuste eest vastutab kostja I KOS § 11 lg 1 järgi. Kostja I korteriomandi reaalosast ja tema kasutuses olevast kaasomandist tulenev mõju hageja korteriomandile ületas omandi tavakasutusest tekkiva mõju. Tavakasutusest tulenevaks mõjuks ei saa pidada sadevee läbijooksu. Kaasomandis olevalt kaldkatuselt algava sadevete äravoolu trapi ja torustiku korrashoiu kohustus lasus kõigil korteriomanikel ja ennekõike korteriühistul. Ainult osaliselt kulges katuselt algav toru üle kostja I kasutuses oleva terrassi (foto IV kd, tl 56) ja esile ei ole toodud, et toru oleks seal lekkinud või et kostja I oleks mingil kombel seda mõjutanud. Eeltoodust tulenevalt ei saa kostjale I ette heita, et tema kasutuses olevast kaasomandi osast või reaalosast oleks tekkinud hagejale kahju seonduvalt kaldkatuselt algava sadevee äravooluga. Ülejäänud hageja korteriomandi veekahju väidetavad kostjast I tulenevad põhjused on jäänud paljasõnalisteks ja oletuslikeks ega ole tõendatud.
45.Seda, millises ulatuses põhjustas 2011. aastal hageja korteriomandile kahju kostja I terrassil oleva trapi leke ja millises osas kaldkatuse sadeveetorustiku leke, täpselt kindlaks teha pole võimalik. Järgnevalt tuvastab kolleegium, kas see, et 2011 toimunud lekked võisid osaliselt olla põhjustatud kostja I terrassi trapist, annab aluse kostja I vastu esitatud nõude rahuldamiseks. Hageja on oma nõude esitanud kostja I vastu tuginedes kahjule, mille suurus oli kindlaks tehtud TR 25.06.2015 arvamusega. Ekspert teostas vaatluse 11.03.2015. Arvestades, et hageja on ise esile toonud, et läbijooksud jätkusid ka pärast kostjate terrassil olnud äravoolutrapist tuleneva võimaliku läbijooksu likvideerimist hiljemalt 2012. aasta alguses ja hageja ei ole oma korterit pärast 2011. aastat remontinud, siis esitatud arvamusega ei ole võimalik täpselt tuvastada, millised olid kostja I korteriomandist ja kostja I kasutuses olevast kaasomandi osast tulenevad hageja kahjud. Kostja I väitis, et hagejale on kahju kindlustuse poolt hüvitatud. Pooled ei vaidle selle üle, et ERGO Kindlustuse poolt on hagejale hüvitatud vee läbijooksuga tekkinud kahju katteks 10 382 eurot. ERGO Kindlustuse hinnapakkumine kahjustuste kõrvaldamise kulude kohta on tehtud 31.05.2012 Ehitusmaakler OÜ poolt ja selle tegemiseks on kahjustused kohapeal üle vaadatud (VII kd, tl 107-108). Seega olid üle vaadatud hageja korteriomandi kahjustused, mis osaliselt võisid olla põhjustatud kostja I terrassil oleva trapi ja toru läbijooksust. Vaidlust ei ole, et kahjuhüvitis on hagejale kindlustusseltsi poolt tasutud. Kolleegium järeldab eeltoodust, et 2011. aastal tekkinud kahju on hagejale hüvitatud. Hageja väited, et ka pärast 2011. aastat on tekkinud tema korteriomandile kahju tulenevalt kostjate korteriomandi reaalosast või kasutuses olevast kaasomandi osast, on tõendamata. Kuigi TR 25.06.2015 arvamuses on kahju suuruseks toodud 32 119 eurot, ei saa selles ulatuses kahju tekkimist pidada põhjuslikus seoses olevaks kostja I korteriomandist 2011. aastal lähtunud võimaliku veelekkega (VÕS § 127 lg 4). Hageja ise on väitnud, et läbijooksud jätkusid ka peale 2011. aastat ja kahjustused suurenesid, mistõttu 2015 koostatud arvamus kahju kõrvaldamiseks vajalike kulutuste kohta hõlmab ka hiljem tekkinud kahjusid, mille oli põhjustanud kaldkatuse sadevee äravoolu leke või muud põhjused, mis tulenesid hoone ehitusvigadest (seinte ebapiisav ilmastikukindlus).
46.Eeltoodu tõttu tuleb jätta hagi kostja I vastu kahju hüvitamiseks rahuldamata ja maakohtu otsus kostja I vastu esitatud nõude lahendamise osas tühistada. 12(14)
47.Järgnevalt kontrollib kolleegium maakohtu poolt kostja II vastu esitatud nõude taastada hoone Nafta tn 16 katusekonstruktsioon vastavalt 1997. a projektile rahuldamata jätmist.
48.Juhul kui kostja I tegevus, mille tõttu hageja nõuab kostjalt II endise olukorra taastamist, kujutas endast kaasomandiosa olulist muutmist AÕS § 74 lg 1 mõttes, on hagejal tulenevalt KOS § 11 lg 1 p-st 1 (või KrtS § 31 lg 1 p-st 1) ja AÕS § 72 lg-st 5 õigus nõuda kostjalt II endise olukorra taastamist (Riigikohtu 02.10.2013 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-90-13, p 14). Riigikohus selgitas käesolevas asjas tehtud otsuses, et juhul kui 1997. a projekti muutmiseks oli kõigi kaasomanike nõusolek, ei saa hageja nõuda 1997. a projekti järgi ehitise taastamist.
49.1997.a projekti järgi oli korteri nr 16 reaalosa suuruseks 84,9 m2 (V kd, tl 6). Praegu kostjale II kuuluva korteriomandi moodustamisel olid aluseks 1999.a koostatud korteri teostusjoonised, mille kohaselt oli korteriomandi reaalosa suuruseks 103 m2 (VIII kd, tl 36). Sama reaalosa suurus on kantud ka kinnistusraamatusse. Erinev on ka 1997.a ja 1999.a plaanidel olev korteri nr 16 reaalosa ruumijaotus. 1999.a jooniste järgi on korterile nr 16 ette nähtud ka terrass, mida 1997.a projektis polnud. Vastavalt kinnistusraamatu väljavõtetele, 01.02.1999 notariaalsele avaldusele kinnistute jagamise kohta korteriomanditeks (I kd, tl 58-69) ja poolte seletusele oli korteriomandite moodustamisel hoone ja hiljem korteriomandite omanik Lico (I kd, tl 11-13). Kuna korteriomandite moodustamisel on nende omanik Lico moodustanud korteriomandi nr 16 1999.a projekti järgi, siis oli kolleegiumi arvates 1999. aastal projekti ja korteriomandi reaalosa muutmiseks kõigi kaasomanike nõusolek olemas. See, kui hiljem korteriomandid võõrandati ja nende omanikud enam projekti muutmisega nõus ei ole, ei muuda eelnevat nõusolekut ja ei anna alust uuele omanikule esitada kostja II vastu nõuet korteriomandi reaalosa (eriosa) ja ka muudetud kaasomandi osa (katuse) taastamiseks vastavalt 1997.a projektile.
50.Ringkonnakohus leiab, et kostja I poolt pärast korteriomandi omandamist 02.12.2000, mis sellel ajal oli ehitatud 1999.a teostusjooniste järgi, tehtud ümberehitused ei kujuta endast korteriomanikele kaasomandina kuuluva ehitise osa olulist muutmist AÕS § 74 lg 1 mõttes. Juba 1999.a. plaani järgi oli kostja I korteriomandil olemas terrass, kuhu ei olnud juurdepääsu teistel korteriomanikel, ja selle laiendamine ja osaline katuse ümberehitamine ei ole asjaoludeks, mis oleks kaasomandi oluline muutmine.
51.Riigikohus selgitas, et hagejal võib kostja II vastu ikkagi olla endise olukorra taastamise kui kahju hüvitamise nõue VÕS § 136 lg 5 järgi (Riigikohtu 28.03.2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-13-12, p 11). Kolleegium tuvastas eelnevalt, et tõendatud ei ole pärast 2011. aastat kostjate korteriomandist või kasutuses olevast kaasomandist lähtuvalt hageja korteriomandi kahjustamine, s.t tõendamata on see, et kostja II korteriomandist lähtuv kahju oleks jätkuv. Samuti ei ole tuvastatavad asjaolud, millest saaks järeldada, et tulevikus võib kostja II korteriomandi eriosast või kostja II kasutuses olevast kaasomandist lähtuda hageja korteriomandile sadevee läbijooksu oht. EE ja TR arvamustest nähtub, et kostja II poolt tehtud ajutiste tööde tulemusel on välistatud kostja II terrassilt läbijooks. Kostja II on tellinud projekti ja taotleb ehitusluba, et terrass ehitada nõuetele vastavaks. Eeltoodu tõttu pole ringkonnakohtul alust kaaluda kahju hüvitamise viisina kostja II kohustamist korteriomandi ja kostja II kasutuses oleva kaasomandi osa taastamist viisil, mis takistaks hageja korteri kahjustamise.
52.Lisaks märgib kolleegium, et kostjad on pidevalt teinud hagejale ettepanekuid, et neil oleks võimalik ümberehitus seadustada ja ehitada oma korter välja viisil, mis vastaks projektile ja oleks ka selline, et sellest ei saaks tekkida kahjulikke mõjutusi alumistele korteritele. Hageja on keeldunud projektide kooskõlastamisest ja vaidlustanud kostja II projektiga seotud toimingud halduskohtus. Ringkonnakohtu arvates on kostja II 13(14)
ehitustööde tegemine ka hageja huvides. Ekspert TR on kostja II projektile tehtud ekspertiisis hinnanud, et projekt vastab nõuetele ja tagab sadeveepidavuse. Seega on kostja II ise leidnud võimaluse, kuidas tema korteriomandist tulenevad mõjud hageja korteriomandile välistada. Osas, milles kahjulike mõjude eest vastutab korteriühistu, s.o kaldkatuselt algavast sadeveetorust tekkinud lekked, ei ole kostjal II võimalik kahjulikke mõjutusi kõrvaldada.
53.Hageja esitas taotluse ringkonnakohtu 08.05.2019 kohtuistungi protokolli parandamiseks. Taotluse kohaselt palub hageja täiendada protokolli lk 6 kajastatud hageja esindaja seletusi ümberehituse ja hageja vara kahjustamise põhjusliku seose kohta viitega EE arvamusele. Samal leheküljel on hageja taotluse kohaselt tema poolt öeldu kajastatud protokollis ebatäpselt. Kolleegium leiab, et taotlus kohtuistungi protokolli parandamiseks tuleb jätta rahuldamata. TsMS § 50 lg 1 kohaselt menetlustoimingu protokoll peab kajastama menetlustoimingu olulist käiku ja muud asja lahendamise või võimaliku edasikaebamise seisukohalt olulist. 08.05.2019 kohtuistungi protokollis on kajastatud TsMS § 50 lg 1 järgi oluline. Kohtuistungi protokoll ei ole stenogramm, mistõttu ei pea see sõnasõnalt sisaldama seda, mida pooled on kohtuistungil avaldanud.
54.Harju Maakohtu 23.01.2015 määrusega rahuldati hageja taotlus hagi tagamiseks kostja I vastu ja kanti registriossa nr 13009601 III jakku märkus käesolevas tsiviilasjas esitatud elamu katusekonstruktsiooni taastamise nõude kohta. Tartu Maakohtu kinnistuosakond keeldus 29.01.2015 määrusega kannet tegemast, kuna kostjale I määruses märgitud registriosa numbriga korteriomandit ei kuulunud. Määrust parandati 17.02.2015 määrusega ja loeti õigeks registriosa numbriks 1309601. Seoses hagi rahuldamata jätmisega tuleb hagi tagamine TsMS § 386 lg 4 järgi tühistada.
55.Kuna ringkonnakohus jätab hagi rahuldamata mõlema kostja vastu esitatud nõuete osas, siis maakohtu menetluskulud tuleb jätta TsMS § 162 lg 1 järgi hageja kanda. Seoses hageja apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega ja kostja I apellatsioonkaebuse rahuldamisega tuleb ringkonnakohtu menetluskulud jätta hageja kanda. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus TsMS § 177 lg 2 järgi mõistliku aja jooksul pärast menetlust lõpetava lahendi jõustumist.