2-10-12656/17 - Asjaõigus - Omandiasjad - Tartu Maakohus Jõgeva kohtumaja - lahend.ee

dokumentidega on õigus esitada kohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele on õigus edasi kaevata Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättesaamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu möödumisel otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Esitatud appellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitamisel ei taotleta selle lahendamist istungil. Mittevaieldavad asjaolud Hageja ja kostja kaasomandis kaks kinnistust xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx (t lk 11): 1) xxxx kinnistu, registriosa number xxxxxxx, millest hagejale kuulub 49/72 mõttelist osa, kostjale 23/72 mõttelist osa; 2) xxxxxx kinnistu, registriosa number xxxxxxx: hagejale kuulub 6823/7788 mõttelist osa, kostjale 965/7788 mõttelist osa. Hageja nõue ja põhjendused Hageja esitas17.03.2010.a kohtule hagi, milles palus lõpetada poolte kaasomand jättes kinnistud hagejale ning kohustada hagejat tasuma kostjale hüvitise omandi kaotuse eest. Hagiavalduse kohaselt on kujunenud kaasomanike vahel olukord, kus hagejal puudub aastaid juurdepääs xxxx kinnistul asuvale hoonestusele, sest hoonete võtmed on kostja valduses. Ehitised vajaks investeeringuid, mis eeldaks kaasomanike ühist tegutsemist, mis ei ole aga võimalik. Kohalik omavalitsus on antud ka kinnistu omanikule tähtaja kinnistul asuva lagunenud hoone lammutamiseks, kuid kostja ei ole sellest huvitatud. Arvestades poolte osade suurust ja kinnistute kasutusotstarvet, ei ole kinnistute reaalosadeks jagamine võimalik. Kostja pole kinnistute väljaostmiseks soovi ilmutanud. Hageja palus jätta mõlemad kinnistud tema ainuomandisse ja oli valmis hüvitama kostjale tema vara kaotuse rahas. Hageja on laskunud detsembris 2009.a hinnata mõlema kinnistu turuväärtuse, mis on järgmised: xxxx kinnistu 100 000 krooni jaxxxxxx kinnistu 240 000 krooni. Kostja osa maksumuseks, mille hageja peaks hüvitama, oleks seega 61 682.49 krooni (xxxx kinnistu eest 31944.44 krooni ja xxxxxx kinnistu eest 29738.05 krooni). Hageja on teinud 14.01.2010.a kostjale kirjaliku ettepaneku kaasomandi lõpetamiseks, millele kostja ei ole reageerinud. Täiendavas seisukohas 19.08.2010.a teatas hageja esindaja, et pöördus 03.08.2010.a kirjalikult kostja esindaja poole täiendava ettepanekuga kaasomandi lõpetamiseks viisil, et kostjale jääks xxxx kinnistu, hagejale xxxxxx kinnistu ja kostja hüvitaks osade erinevusest tingitud vahe rahas. Kostja ettepanekule ei reageerinud. Kostja vastuväited Kostja vaidles 27.05.2010.a vastuses hagile vastu ja soovis asja lahendada kokkuleppega. Kostja leidis, et hageja on esitanud hagi kiirustades pidamata temaga pärast 14.01.2001.a saadetud ettepanekut läbirääkimisi. Kostja ei nõustunud hageja väidetega kaasomanike võimaliku koostegutsemise võimatuse osas. Kostja kinnitas, et on alati olnud avatud kinnistute haldamisega seonduvate probleemide arutamisele ja lahendamisele. Kostja on enda väitel huvitatud kinnistute korrashoiust ja seal asuva hoone säilitamisest. Kinnistul asuva lagunenud hoone lammutamisest on kostja huvitatud, kuid ei ole võimeline töid ise teostama. Seoses ehitisele juurdepääsu võimaliku takistamisega märkis kostja, et ei ole keeldunud hagejale võtmete andmisest. Täiendavates 28.09.2010.a vastuväites teatas kostja esindaja, et pöördus hageja esindaja poole 26.08.2010.a ettepanekuga kohtuda läbirääkimiste pidamiseks, kuid hageja esindaja kostja

esindajaga ühendust ei võtnud. Kostja leidis, et kinnistud tuleks lasta uuesti hinnata, sest hageja esitatud eksperthinnangud ei kajasta kinnistute väärtusi eeldatava kokkuleppe sõlmimise ajal. Kostja esitas 26.04.2011.a ise kirjaliku seisukoha, kus teatas, et hageja esitatud kompromissettepanek ei ole talle vastuvõetav. Kostja selgitas, et soovib elada suveti ja viimased eluaastad kinnistul xxxx asuvas ehitises, mis oli tema isakodu. Kostja selgitas, et on omal kulul klaasinud maja aknaid, uuendanud katusekatteid. Kostja ise hankis ka võtmed eelmiselt kaasomanikult ning ka hageja oleks võinud võtmed hankida kaasomanikult, kuid nõudis neid kostjalt. Kostja andis hagejale lukusüdamikud koos võtmetega, kuigi hageja oleks võinud teha endale koopiad. Kostja püüdis parandada ka lagunenud hoone välimust ja algselt lepiti hagejaga kokku, et see lammutataks oma jõududega, kuid sellest kokkuleppest ei peetud kinni. Kohtuistung Eelmenetluses avaldasid pooled valmisolekut sõlmida kompromiss ja kohus lükkas nimetatud eesmärgil 15.11.2010.a istungi edasi. Samuti avaldas kostja, et soovib lasta kinnistud uuesti hinnata, millisel eesmärgil lükkas kohus asja arutamise edasi 30.03.2011.a. Pärast nimetatud istungi edasilükkamist pidasid poolte esindajad ka läbirääkimisi kompromissi sõlmimiseks, kuid kokkulepet ei saavutanud. 06.06.2011.a istungil jäi hageja nõude juurde ja palus selle rahuldada. Hageja teatas, et kostja on keeldunud pakutud kompromissist põhjendusel, et tal ei ole vahendeid hagejale hüvitise maksmiseks. Samas kuulub kostjale Jõgeva linnas kolm korteriomandit ja veel maa LääneVirumaal. Seega on kostjal võimalik ühe korteriomandi müügist saada vajalik summa, kuid asi on ilmselt tema tahtes. Kostja esindaja teatas, et esindatav ei soovi kompromissi sõlmida, kuigi esindaja arvetes oli vastaspoole pakkumine soodne. Kinnistute hindamine jäi tegemata seetõttu, et kostja ei soovinud teha selleks lisakulutusi. Kostja esindaja palus jagada kinnistud viisil nagu on fikseeritud 2011.a koostatud kompromisslepingu projektis: xxxx kinnistu kostjale, xxxxxx kinnistu hagejale ja kostja tasub hagejale enamsaadu ja pool riigilõivust kokku summas 1925 eurot. Kostja ise märkis, et kinnistud on rohkem väärt ja temal puudub vajadus kaasomandit lõpetada ja kinnistuid jagada. Kostja selgitas, et andis emale ja vanaisale lubaduse, et ei müü xxxx kinnistut. Siiski teatas kostja, et tema on nõus jagama kinnistud viisil, et tema saaks xxxx kinnistu ja hageja xxxxxx kinnistu ja vaheraha keegi maksma ei peaks. Kohtu põhjendused Kohus, tutvunud poolte seisukohtadega ja uurinud asjas kogutud tõendeid, leiab, et hagi tuleb rahuldada. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg 1 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Hageja ongi esitanud käesolevalt nõude kaasomandi lõpetamiseks. Kostja on nõudele vastu vaielnud ja leidnud, et kaasomandi kasutamine ja käsutamine kaasomanikena on võimalik. Kaasomandi lõpetamine peab toimuma kõigi kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama kaasomanike huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Selline kaalumine on kohtu diskretsiooniotsus (Riigikohtu lahend 3-2-1-65-10). Kohus leiab, et pooled ei ole valmis kaasomandi ühisel kasutamisel ja käsutamisel koostööd tegema. Kostja küll sõnaliselt oli valmis kaasomandit valitsema ja korras hoidma koos hagejaga, kuid tema seisukohtadest ilmnes, et temal ehitise parendamiseks ja muudeks töödeks vahendeid ei ole. Kaasomanikud ei olnud suutelised arutama kohtuväliselt isegi

maade välja rentimisega seonduvat problemaatikat- kas sõlmida rendileping varasema rentniku OÜ-ga Laekvere PM või mitte- kostja soovis vaid osa väidetavalt hageja saadud rendituludest süvenemata, kas neid üldse on saadud. Kostja väitel oli ta pidanud lagunenud hoone lammutamise osas läbirääkimisi vallavanemaga, kuid ometi sai hageja 23.03.2010.a Laekvere vallalt hoiatuskirja (t lk 78), mille järel laskis hoone lammutada. Kostja suhtumisest jäi mulje, et tema on kinnistutel see isik, kes otsustab ja hageja peab kostja poole pöörduma, kui midagi soovib (nt võtmed). Samas on hageja osad mõlemas kinnistus tunduvalt suuremad kui kostjal. Kohus märgib, et kostjal võib tõepoolest olla soov veeta vanaduspõlve suved oma isakodus xxxx kinnistul, kuid kostja ei soovinud vaatamata enda esindaja ja kohtu selgitustele teha koostööd probleemi lahendamisse viisil, mis talle seda võimaldaks. Seejuures ei olnud õige kostja väide, et tal ei ole võimalik saada rahalisi vahendeid, et tasuda hagejale tema suurem osa kinnistutest. Kostjale kuulub kolm korteriomandit Jõgeva linnas (t lk 112-118), mistõttu oleks kostjal soovi korral olnud võimalik rahalisi vahendeid hankida. Kohus leiab, et kaasomandi lõpetamata jätmine oleks ebaõiglane hageja suhtes, sest on vastuolus tema tahtega. Samas tuleb möönda, et kaasomandi lõpetamine on vastuolus jällegi kostja tahtega. Seega tuleb kaaluda, kumma kaasomaniku tahe ja huvid on n.ö kaalukamad. Kohus märgib, et lisaks eeltoodule (kostja soovimatus konstruktiivseks koostööks) tuleb arvestada ka sellega, et hageja osad mõlemas kinnistus on tunduvalt suuremad kui kostjal (xxxx kinnistu puhul enam kui 2 korda ja xxxxxx kinnistu puhul umbes 7 korda). Seega on hageja tahe ka veidi suurema kaaluga. Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et hageja ja kostja kaasomand kinnistutele xxxx ja xxxxxx tuleb lõpetada, sest kaasomandi mõistlik mõlema omaniku huvides toimuv jätkamine ei ole võimalik. Vastavalt AÕS § 77 lg 1 jagatakse kaasomandi lõpetamisel asi vastavalt kaasomanike kokkuleppele. Sama paragrahvi lõike 2 sätestab, et kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Kuna käesolevalt ei ole pooled saavutanud kaasomandi jagamise osas kokkulepet kohtuväliselt ega ka mitte kohtus, otsustab kohus kaasomandisse kuuluva asja jagamise viisi üle lähtudes AÕS § 77 lg 2 sätestatud jagamise viisidest ja hageja nõudest. Hageja on palunud anda asi- kinnistud- temale ja panna teisele kohustus maksta teisele kaasomanikule tema osa välja rahas. Kostja vastuhagi erineva jagamise viisi kohaldamiseks ei esitanud. Kohus leiab, et kaasomandis olevad xxxx ja xxxxxx kinnistu tuleb jätta hageja ainuomandisse kohustusega hüvitada kostjale tema osa rahas. Kohus asub sellisel seisukohale kuna kaasomandi lõpetamisel tuleb kaasoamandis olev asi (kinnistud ) jagada ning muud jagamise viisi ei ole välja pakutud. Riigikohus on otsuses 3-2-1-102-05 märkinud, et kohus võib AÕS § 77 lg 2 järgi valida üksnes selliste kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida on nõutud hagis või vastuhagis. Seega ei saa kohus valida kaasomandi lõpetamise viisi, mida kostja taotles kohtuistungil. Samuti ei saa kaasomandis olevat asja jagada viisil nagu pakuti välja poolte vahelistel läbirääkimistel 2001. aprillis ja millisel viisil palus istungil asja jagada kostja esindaja. Vastavalt Riigikohtu lahendile 3-2-1-102-05 ja 3-2-1-15-06 tuleb rahalise hüvitamise kohustuse panemisel tagada kaasomandi osast ilma jäävale kaasomanikule täielik rahaline

hüvitis oma omandiõiguse kaotamise eest ja õiglase hüvitise maksmise tagab see, kui kaotatud omandi väärtus määratakse kindlaks võimalikult täpselt omandi kaotamise aja seisuga. Eeltooduga saab kohus arvestada vaid juhul, kui pooled on selliselt hüvitise kindlaksmääramist taotlenud. Riigikohus on otsuses 3-2-1-102-05 selgitanud ka, et tagamaks kaasomandi osast ilma jäävatele kaasomanikele täielik rahaline hüvitis oma omandiõiguse kaotamise eest, tuleb hinnata kaasomandis oleva asja väärtust tervikuna ja arvestada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse alusel. Lähtuda tuleb seejuures kaasomandis oleva asja kui terviku harilikust väärtusest. Käesolevalt esitas hageja kohtule kinnistute xxxx ja xxxxxx hindamisaktid (t lk 18-27, 28-39). Kinnisvara hindajad on määranud kinnistu xxxxxx turuväärtuseks 16.12.2009.a 240 000 krooni (s.o 15338.80 eurot) ja kinnistu xxxx turuväärtuseks 15.12.2009.a 100 000 krooni (s.o 6391.16 eurot). Kostja esindaja on küll viidanud, et kinnistute väärtus võib olla muutunud ja seetõttu tuleks kinnistud uuesti hinnata, kuid vaatamata kohtu poolt selleks antud võimalusele, kostja kinnistuid siiski uuesti hinnata ei lasknud, sest ei soovinud kanda hindamisega seotud kulusid. Kohus leiab, et lähtuda tuleb hageja esitatud väärtuste hindamise aktidest, kuna kostja ei ole esitanud ka muid tõendeid, et kinnistute väärtus oleks oluliselt muutunud. Kohus tuvastas poolte osad kinnistutes järgmiselt: - xxxxx kinnistust kuulub hagejale 49/72 mõttelist osa, kostjale 23/72 mõttelist osa; - xxxxxx kinnistust kuulub hagejale 6823/7788 mõttelist osa, kostjale 965/7788 mõttelist osa. Ka rahaliselt jagunevad poolte osad samal viisil: - xxxx kinnistu väärtusest, 6391.16 eurost, hagejale 49/72 s.o 4349.54 eurot eurot, kostjale 23/72 s.o 2041.62 eurot; - xxxxxx kinnistu väärtusest, 15338.80 eurost, hagejale 6823/7788 s.o 13438.19 eurot, kostjale 965/7788 s.o 1900.61 eurot. Kuna kinnistud saavad hagejale, siis on hageja kohustatud tasuma kostjale rahas kokku 3942.23 eurot. Kohus märgib seoses kostja ettepanekuga jagada kinnistud poolte vahel ilma, et keegi midagi tasuma peaks, et sellise jagamise viisi korral rikastuks kostja hageja arvel, mis ei ole aga õiglane ja oleks nii põhiseaduse kui ka asjaõigusseadusega vastuolus: põhiseaduse § 32 sätestab, et omandit võib omaniku nõusolekuta võõrandada ainult seaduses sätestatud juhtudel ja korras üldistes huvides õiglase ja kohese hüvituse eest. Kohus ei anna hinnangut poolte seisukohtadele ehitise lammutamise kulude jaotamise ja maa renditasu saamise ja jaotamise osas, kuna nimetatud asjaolud ei ole vaidluse esemeks ega ole ka muul moel vaidlusega seotud viisil, et kohus peaks andma hinnangu kulude ja võimaliku saadava tulu jaotamise küsimuses. Seetõttu jätab kohus andmata hinnangu ka tõenditele lehekülgedel 79-80, 95-97. Menetluskulude jaotus Kohus ei teinud asja menetlemisel TsMS § 143 sätestatud asja läbivaatamise kulusid. Hageja on tasunud riigilõivu 30 000 krooni ja kandnud eeldatavalt ka õigusabikulusid, mille suurus ei ole käesoleval ajal kohtule teada. . Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Lõike 4 kohaselt näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kanda, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 138 lg 1 sätestab, et menetluskulud on menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud ning lõike 2 kohaselt on kohtukuludeks riigilõiv, kautsjon ning asja läbivaatamise kulud.