2-10-12542
Kohus
Harju Maakohus, Tartu mnt kohtumaja
Kohtukoosseis
kohtunik Kaija Kaijanen
Otsuse tegemise aeg ja koht
9. mai 2011. a, Tallinn
Tsiviilasja number
2-10-12542
Tsiviilasi
MK(K ) hagi AS SEB Pank vastu tehingu tühisuse tuvastamiseks ja sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks 321 172.12 eurot (5 025 251.75 krooni)
Tsiviilasja hind Menetlusosalised ja nende esindajad
Menetluse liik
Hageja MK(isikukood XXX, elukoht XXX) Hageja tehinguline esindaja vandeadvokaat Ain Kalme (Advokaadibüroo LEXTAL; Rävala pst 4, 10143 Tallinn) Kostja AS SEB Pank (registrikood 10004252, asukoht Tornimäe 2, 15010 Tallinn) Kostja tehinguline esindaja Liisu A (isikukood XXX) Kirjalik menetlus
Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud hageja MK kanda. Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus koos kulude nimekirja kulusid tõendavate dokumentidega on õigus esitada kohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Edasikaebamise kord
Pooltel on õigus esitada käesoleva kohtuotsuse peale apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest 9. maist 2011. a. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE
Hüpoteegilepingu kohaselt tagavad hageja korterile kostja kasuks seatud hüpoteegid lisaks olemasolevatele kohustustele (kodulaen) kõiki tulevikus hageja ja/või OÜ A ja kostja vahelistest võlaõiguslikest lepingutest ja nende lisadest tulenevaid nõudeid. Hageja kodulaenu tasumata osa Hüpoteegi lepingu sõlmimise ajal oli EUR 137 521 (2 151 736 krooni). Hüpoteegi lepingu sõlmimise ajal oli ainuke teadaolev kolmanda isiku kohustus, mida hageja füüsilise isikuna tagada soovis ja kavatses, OÜ A laen summas 2 000 000 krooni tähtajaga 1 aasta. Hüpoteegi lepingu sõlmimisel ei olnud hageja, Kostja ja OÜ A avaldanud mistahes tahet või pidanud läbirääkimisi muude laenulepingute sõlmimiseks. Hageja ei arvestanud Hüpoteegilepingu sõlmimisel, et tema eluase võiks tagada tema korteriomandi väärtust ligikaudu kolm korda ületava kohustuse täitmist. Laenulepingute sõlmimisel on kostja enamasti tehingu tugevam pool, kes kasutab laenuvõtjate suhtes tüüptingimusi. Kostja saab oma tugeva positsiooni tõttu suuresti dikteerida laenu saamise tingimused. Ka kostja poolt kasutatav hüpoteegi tagatiskokkuleppe sõnastus on sisuliselt tüüptingimus, mille üle pooled reeglina läbirääkimisi ei pea ja mille sisu laenuvõtja mõjutada ei saa. Hagejale kuuluvale korteriomandile asukohaga XXX on kostja kasuks seatud 3 hüpoteeki, milliste hüpoteegisumma kokku on 2 810 000 krooni. Hüpoteegilepingu sõlmimise hetke seisuga oli hageja kodulaenu jääk 2 151 736 krooni. Viimasest asjaolust oli kostja kui hageja kodulaenu andja Hüpoteegilepingu sõlmimisel teadlik. Vaatamata sellele, et juba Hüpoteegilepingu sõlmimisel ajal oli kostjale teada, et hagejale kuuluvale korteriomandi väärtus katab ligikaudu ära hageja kodulaenu võlgnevuse kostja ees, sõnastas kostja hageja korteriomandile seatud hüpoteekide tagamiskokkuleppe selliselt, et selle kohaselt tagaks hüpoteegid lisaks korterilaenule ka kõiki OÜ A kohustusi kostja ees. Hüpoteegi lepinguga samaaegselt sõlmis kostja OÜ-ga A lühiajalise laenulepingu, millega laenas viimasele 2 000 000 krooni ja seejärel ka teise laenulepingu summas 5 500 000 krooni. Seesuguse tegevusega tekitas kostja teadlikult olukorra, kus hageja eluasemele algselt sellesama eluaseme soetamiseks võetud laenu tagatiseks seatud hüpoteegid hakkasid tagama laene, mille summa oli kordades suurem kui hüpoteekide summad kokku. Laenusummad kokku ületasid oluliselt ka hagejale kuuluva korteriomandi turuväärtust. Kostja kui hageja korterilaenu andja pidi teadlik olema, et kostja ja hageja vahel sõlmitud kodulaenulepingu p. 20.1(b) kohaselt võib kostja selle lepingu üles öelda, kui lepingu tagatistega tagatavad nõuded on suurenenud vähemalt viiendiku võrra nende suurusest tagatiste seadmise hetkel ning hageja ei anna kostjale lisatagatisi. Seega Hüpoteegilepingu sõlmimisega tekitas kostja olukorra, kus tal oli õigus hageja kodulaenuleping igal ajal üles öelda. Eelneva tulemusel on hageja täna sattunud olukorda, kus kostja soovib läbi täitemenetluse müüa ära hageja korteriomandi OÜ A laenu katteks. Sealjuures on vähetõenäoline, et hageja korteriomandit on täitemenetluses võimalik müüa hüpoteekide kogusummale ligilähedasegi summa eest. Hageja korteriomandi müümise tulemuseks oleks, et kostja saaks korteriomandi võõrandamisel kaetud üksnes väikese osa OÜ A laenukohustustest. Hageja seevastu kaotaks oma eluaseme hoolimata sellest, et hageja on tähtaegselt tasunud kodulaenulepingu osamakseid kostja ees. Korteriomandi müügil oleks kostjal alus ka hagejaga sõlmitud korterilaenulepingu ülesütlemiseks ja kogu laenu sissenõudmiseks seetõttu, et laen ei ole enam nõuetekohaselt tagatud. See seaks hageja majanduslikult väljapääsmatusse olukorda ning võib viia hageja pankrotisituatsioonini, sest hagejal ei ole võimalik kostjale koheselt võlgnetavat EUR 128 465 (2 010 040
krooni) tasuda, kuna hageja on arvestanud korterilaenu tasumisega pika aja jooksul. Sealjuures ei ole korterilaen jäänud hüpoteekidega tagamata mitte kostjast sõltumatu asjaolu tõttu, vaid kostja teadliku tegevuse tulemusel. Eelnevast tulenevalt piirab Hüpoteegileping ebamõistlikult hageja majandusvabadust ning edasist toimetulekut, kuivõrd tekiks olukord, kus hagejal pole enam eluaset, aga eluaseme laen tuleb kostjale tagastada. Heade kommete vastane on tehing, mis eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu tehingu tegemise ajal. Õiglaselt mõtleva inimese õiglustunde vastu eksib tehing, millega isiku eluase panditakse lisaks eluaseme soetamiseks võetud pikaajalise kohustuse tagatiseks olemisele ka juba etteulatuvalt kindlaksmääramata tähtaja ja suurusega kolmanda isiku mistahes kohustuse tagamiseks. Riigikohus on oma praktikas leidnud, et võimalik on sellise tagatislepingu tühisus, mis hõlmab ka tulevikus tekkivaid nõudeid ning millega tagatakse kõik hüpoteegipidaja tekkida võivad nõuded kinnisaja omaniku või kolmanda isiku vastu. Antud juhul on kostja ja hageja vahel sõlmitud just eelkirjeldatud tingimusi sisaldav Hüpoteegileping. Hüpoteegi lepingus ei ole piisavalt täpselt määratletud tagatavaid nõudeid, mistõttu ei saa seesugust lepingut laiendada nõuetele, mille tekkimist pooled Hüpoteegilepingu sõlmimise ajal ettegi ei näinud. AÕS § 346 lg 2 sätestab, et kokkulepe, millega määratakse, milline nõue on hüpoteegiga tagatud, peab olema notariaalselt tõestatud. TsÜS § 83 lg 1 kohaselt on seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral tehing tühine. Hüpoteegi tagatiskokkuleppele vorminõude kehtestamise eemärgiks on kaitsta õiguskäivet seeläbi, et isikud ei sõlmiks kergekäeliselt kokkuleppeid, mille sisust nad lõpuni aru ei saa. Kui lähtuda eeldusest, et täiel määral on kehtiv ja jõustatav ka hüpoteegi tagatiskokkulepe, millega tagatakse kõiki hüpoteegipidaja olemasolevaid ja tulevikus tekkivaid mistahes nõudeid kinnistu omaniku või kolmanda isiku vastu, siis tekib olukord, kus AÕS § 346 lg 2 kaotab oma tähenduse. Nimelt on sellisel juhul võimalik notariaalset vormi järgimata sisustada hüpoteegi tagamiskokkulepet piiramatult. Seega on sellisel juhul tegelikkuses võimalik mistahes nõuet hüpoteegiga tagada hiilides kõrvale seaduses sätestatud notariaalse vormi nõudest. Sealjuures ei ole hüpoteegiga tagatud nõude tekkimiseks vajalik kinnistu omaniku nõusolek. Riigikohus on oma praktikas leidnud, et asjaõigusseaduse hüpoteeki reguleerivate sätete mõtte kohaselt tuleb kaitsta omaniku huvi olla kindel kinnisasja vastutuse ulatuses. Tagatiskokkuleppega, mille kohaselt on hüpoteegiga tagatud kõik hüpoteegipidaja nõuded nii kinnistu omaniku kui ka kolmanda isiku vastu, rikutakse nimetatud põhimõtet. Nimelt ei ole sellise kokkuleppe puhul kinnistu omanikul mistahes selgust, milliseid nõudeid ja millise ajaperioodi vältel kinnisasi tagab. Eelnevast tulenevalt on Hüpoteegilepingus sisalduv tagatiskokkulepe heade kommetega vastuolus ja tühine vähemasti osas, milles see sätestab, et hüpoteegiga on tagatud mistahes tulevikus tekkivad kostja nõuded kolmanda isiku, käesoleval juhul OÜ A, vastu. Kuivõrd tagatiskokkulepe on tulevikus tekkivate nõuete osas tühine, siis ei ole kostja ja OÜ A vahel 12.12.2006. a. sõlmitud 5 500 000 krooni laenulepingust tulenevad kohustused hageja korteriomandile seatud hüpoteekidega tagatud. Seetõttu on ka alusetu nimetatud korteriomandile seatud hüpoteekide realiseerimiseks alustatud sundtäitmine. Hageja suhtes on algatatud täitemenetlus, kus hagejale kuuluvale varale seatud hüpoteekidega tagatud nõuete seadmise (muutmise) kokkulepe on tühine ning seetõttu on alusetu nimetatud vara realiseerimiseks algatatud sundtäitmine. Hagejal on õigus nõuda kohtu poolt tehingu tühisuse tuvastamist ning sundtäitmise lubamatuks tunnistamist.
11.10.2010. a esitas hageja täiendavad seisukohad, kus leiab, et käesoleva vaidluse lahendamiseks tuleb tuvastada, kas tagatiskokkuleppe sõnastuse kohaselt on hüpoteegiga tagatud kõikvõimalikud kostja nõuded OÜ A vastu ja kas selline kokkuleppe piirab oluliselt hageja majandusvabadust või edasist toimetulekut (tl 140147). Poolte tahe oli tagatiskokkuleppe sõlmimisel tagada hageja korteriomandile seatud hüpoteekidega OÜ A lühiajalist laenu summas 2 000 000 krooni, milline on kostjale tagastatud. Muude OÜ A laenude tagamisest tagatislepingu sõlmimisel pooltel juttu ei olnud. Laenuleping sõlmiti alles 12.12.2006. a, mistõttu ei saanud tagatiskokkuleppe sõlmimisel olla poolte tahteks laenulepingust tulenevate nõuete tagamine. Hageja ei olnud teadlik tagatiskokkuleppe sõlmimisel oma korteriomandi vastutuse ulatusest ega saanud ka laenulepingust tulenevate nõuetega arvestada. Vaatamata sellele, et tagatiskokkuleppe sõlmimise ajal oli kostjale teada, et hagejale kuuluva korteriomandi väärtus katab ligikaudu ära hageja kodulaenu võlgnevuse kostja ees, sõnastas kostja tagatiskokkuleppe selliselt, et selle kohaselt tagaks hüpoteegid lisaks kodulaenule ka kõiki OÜ A kohustusi kostja ees. Kokku oleks seega korteriomandiga tagatavate laenude kogusumma suuruseks vähemalt 7 500 000 krooni, mis ületab hüpoteekide kogusummat ja ka korteriomandi turuväärtust mitmekordselt. Kostja suhtes algatatud täitemenetluse tulemusel saaks kostja hageja korteriomandi arvelt osaliselt täidetud OÜ A laenulepingust tuleneva nõude, hageja kodulaen jääks aga täies ulatuses tasumata, samas kui selle tagatiseks olnud hüpoteek kustutataks. Tagatiskokkuleppe sõlmimisel valmistas selle sõnastuse ette kostja ja selle sisu eraldi läbi ei räägitud. Tagatiskokkuleppe tingimus, mille kohaselt on hageja korteriomandile seatud hüpoteekidega tagatud kõik OÜ A olemasolevad ja tulevikus tekkivad kohustused kostja ees, on hagejat ebamõistlikult kahjustav ja heade kommetega vastuolus. Ka saab kostja ilma hageja nõusolekuta sõlmida osaühinguga täiendavaid võlaõiguslikke kokkuleppeid. Alternatiivselt tugineb hageja ka väitele, et tagatiskokkulepe on vastuolus hea usu põhimõttega ja tuleb jätta kohaldamata osas, milles on kokku lepitud, et hageja korteriomandile seatud hüpoteekidega on tagatud kõik tulevikus tekkivad kostja nõuded OÜ A vastu. Kostjal krediidiasutusena on kohustus võlasuhetes ilmutada suuremat hoolt kui keskmisel isikul. Kostja pidi aru saama nendest riskidest, mis kaasnevad hagejale sellega, et kõik OÜ A kohustused kostja ees on hageja korteriomandiga tagatud ning sellega, kui OÜ A ei ole võimeline oma kohustusi täitma ja kostja realiseerib hageja korteriomandi. Asjaolu, et hageja satub sellisel juhul väljapääsmatusse majanduslikku olukorda, kaotades oma kodu ja jäädes samal ajal vastutavaks laenu tagasimaksmise eest, oli kostjale tagatiskokkuleppe sõlmimisel teada. Kostja oleks pidanud nimetatud tagatiskokkuleppe tagajärgi hagejale selgitama. Hageja korteriomandile seatud hüpoteeke OÜ A kohustuste tagatiseks nõudes, tekitas kostja teadlikult olukorra, kus hüpoteegiga tagatavad nõuded ületasid kordades hüpoteekide kogusummat ja korteriomandi väärtust. Hea usu põhimõttega vastuolus on ka kostja käitumine vaidlustatavas täitemenetluses. Kostja nõuab täitemenetluses hüpoteekide realiseerimist, mis olid algselt seotud hageja kodulaenu tagamiseks, mille eest soetati korteriomand. Täitemenetluse tulemusel müüdaks korteriomand aga vaatamata sellele, et hageja on kodulaenu tasunud. Kostja tekitab korteriomandi müügiga olukorra, kus hageja rikub kodulaenu tingimusi ja hageja saab laenulepingu üles öelda.
hüpoteeki reguleerivate sätete mõtte kohaselt tuleb kaitsta omaniku huvi olla kindel kinnisasja vastutuse ulatuses (RKL 3-2-1-104-04). Käesoleval juhul on hageja osaühingu Ai juhatuse liikmena teadlik temale kuuluva kinnisasja vastutuse ulatuses. Hageja on ise oma allkirjaga kinnitanud, et temale kuuluv kinnisasi tagab ka osaühingu A ja AS SEB Pank vahel sõlmitud võlaõiguslikke lepinguid. Hagejal osaühingu Ai juhatuse liikmena on ülevaade võimalike nõuete kohta. Hageja on osaühingu Ai juhatuse liikmena teadlik, et temale kuuluvale korteriomandile seatud hüpoteegid tagavad ka osaühingu A laenulepingut nr XXX. Kostja leiab, et hageja poolt on pahatahtlik vihjata, nagu oleks ta saanud teada tagatavast osaühingu A laenulepingust ja kohustusest alluda sundtäitmisele alles täitmisteate saamisel 26.02.2006 ning, et kostja on nn tugevama õigust kasutades asunud (üllatuseks kinnisasja omanikule) realiseerima lepingu tagatiseks seatud panti. Arvestades eespool toodut, on kostja seisukohal, et ei ole eksitud ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu. Hageja on kaaludes erinevaid riske andnud nõusoleku seada oma kinnisasjale hüpoteegid, mis on tagatiseks nii tema kui ka tema juhitud äriühingu laenulepingutele. Seda nõusolekut on ta väljendanud nii notari juures hüpoteekide seadmisel ja tagatud nõuete kokkuleppimisel kui ka laenulepingu sõlmimisel (siinkohal tuleb rõhutada – ka laenulepingus on eraldi märgitud, et lepingu tagatiseks on muuhulgas temale kuuluvale kinnisasjale seatud hüpoteegid). Kostja on seisukohal, et notariaalselt tõestatud 09.08.2006. a. kokkulepe (notari ametitoimingute raamatu reg.nr XXX) hüpoteekidega tagatud nõuete muutmiseks ei ole tühine ning MK suhtes täiteasjas nr 035/2010/421 algatatud menetlus on seaduslik. 25.10.2010. a täiendavates seisukohtades jäi kostja varem esitatud vastuväidete juurde
tagatiskokkulepe oleks tühine ning et kostja nõuaks vaidlustatud 5 025 251.75 krooni suuruse summa sundtäitmist alusetult. Kohtu poolt on tuvastatud järgmised asjaolud: • AS SEB Pank avalduse ja 04.05.2006. a. JTM, MK , AS Eesti Krediidipank js AS SEB Eesti Ühispank (uus ärinimi AS SEB Pank) vahel sõlmitud notariaalselt tõestatud korteriomandi müügilepingu, hüpoteegi loovutamise, hüpoteegikande muutmise, hüpoteegi seadmise ja asjaõiguslepingute (tl 20-34 I kd) ning 09.08.2006. a. AS SEB Eesti Ühispank (uus ärinimi AS SEB Pank) ja MK vahel sõlmitud notariaalselt tõestatud kokkulepe hüpoteekidega tagatud nõuete muutmiseks alusel on MK suhtes algatatud täitemenetlus 5 025 251.75 krooni (täiteasi nr 035/2010/421) sissenõudmiseks (tl 18 ja 151-152). • täiteasjas nr 035/2010/421 toimetati täitmisteade MK kätte 26.02.2010. a. Asjaolu üle ei ole vaidlust. • 09.08.2006. a. AS SEB Eesti Ühispank (uus ärinimi AS SEB Pank) ja MK vahel sõlmitud notariaalselt tõestatud kokkuleppe hüpoteekidega tagatud nõuete muutmiseks p-is 3 sisaldub kokkulepe järgmises sõnastuses: “Kokkuleppeosalised on kokku leppinud, et käesoleva kokkuleppe p-is 1.1. nimetatud hüpoteekidega on tagatud lisaks olemasolevatele nõuetele kõik hüpoteegipidaja nõuded omaniku ja/või OÜ-u A (reg kood XXX) vastu, mis tulenevad omaniku ja hüpoteegipidaja vahel sõlmitud ja tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest ja nende lisadest ning muudatustest, sealhulgas ka tingimuslikud ja tulevikus tekkivad nõuded, samuti nende nõuetest“. • 10.08.2006. a. sõlmiti AS SEB Eesti Ühispank (uus ärinimi AS SEB Pank) ja OÜ A vahel laenuleping nr XXX, millega AS SEB Pank laenas OÜ-le A 2 000 000 krooni ja mille on OÜ A nimel allkirjastanud OÜ A juhataja MK(tl 60-67). • 12.12.2006. a. sõlmiti AS SEB Eesti Ühispank (uus ärinimi AS SEB Pank) ja OÜ A vahel laenuleping nr XXX, millega AS SEB Pank laenas OÜ-le A 5 500 000 krooni ja mille on OÜ A nimel allkirjastanud OÜ A juhataja MK(tl 43-50). Asjaolu üle vaidlust ei ole. • 12.12.2006. a. AS SEB Eesti Ühispank (uus ärinimi AS SEB Pank) ja OÜ A vahel sõlmitud laenulepingu nr XXX alusel saadud laenu kasutas OÜ A kinnistu ostmiseks, osaühingu majandustegevuse laiendamise eesmärgil. Asjaolu üle ei ole vaidlust ja seda kinnitab ka hageja vande all antud seletus:“...See laen sai võetud firma laiendamise eesmärgil, kuna oli vaja kinnistu osta.“ (tl 168). • 07.12.2006. a. on saatnud AS SEB Pank kliendihaldur AL,MK e-kirja, milles avaldab, et OÜ-le A kinnistu ostmiseks laenu andmise tingimuseks on muuhulgas, et laenu jääb automaatselt lepinguid muutmata tagama juba sõlmitud XXX korteriomandile seatud hüpoteegid. Asjaolu on tõendatud väljatrükiga AL07.12.2006. a aadressile XXX saadetud e-kiri (tl 165).
täitedokumendi alusel sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks, eelkõige põhjusel, et nõue on rahuldatud, ajatatud või tasaarvestatud. Hagi rahuldamine ei mõjuta täitedokumendi kehtivust ega õigusjõudu. Sama paragrahvi lg 11 sätestab, et muu kui kohtulahendi sundtäitmise puhul, iseäranis käesoleva seadustiku § 2 lõike 1 punktides 18–191 nimetatud täitedokumentide puhul, saab võlgnik sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagis esitada ka kõik vastuväited täitedokumendist tuleneva nõude olemasolule ja kehtivusele. Kohus on käesoleva kohtuotsuse p-is 4 tuvastanud, et täiteasjas nr 035/2010/421 on täitemenetlus alustatud kostja (sissenõudja) avalduse ning 04.05.2006. a. JTM, MK , AS Eesti Krediidipank js AS SEB Eesti Ühispank (uus ärinimi AS SEB Pank) vahel sõlmitud notariaalselt tõestatud korteriomandi müügilepingu, hüpoteegi loovutamise, hüpoteegikande muutmise, hüpoteegi seadmise ja asjaõiguslepingute ning 09.08.2006. a. AS SEB Eesti Ühispank (uus ärinimi AS SEB Pank) ja MK vahel sõlmitud notariaalselt tõestatud kokkulepe hüpoteekidega tagatud nõuete muutmiseks, alusel. Seega on täitedokumendiks notariaalselt tõestatud kokkulepped, mille puhul on võlgnik allunud kohesele sundtäitmisele ning millest tulenevaid nõudeid on võimalik pöörata sundtäitmisele ilma seda kohtulikult või muul viisil tunnustamata (TMS § 2 lg 1 p 19). Kohus märgib, et kuna ükski sõltumatu organ ei ole poolte vaidlust enne täitedokumendi kohtutäiturile esitamist läbi vaadanud ning eesmärgiga tagada võlgnikule efektiivsem õiguskaitse, on Riigikohtu praktika tunnustanud võimalust esitada sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi ka kuni 05.04.2011. a. kehtinud redaktsioonis TMS § 221 lg-s 1 loetlemata põhjustel, antud juhul asjaolu tõttu, et sissenõudja poolt sundtäitmisele esitatud nõude aluseks olev täitedokument on osaliselt tühine, mistõttu sundtäimisele võetud nõuet ei ole algusest saadik hageja suhtes tekkinud (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 31. jaanuari 2007. a. otsuse nr 3-2-1-134-07 p 11). Seega on pooltevaheline põhiline vaidlusküsimus, kas hüpoteegi seadmise kokkuleppe aluseks olev tagatiskokkulepe kehtib.
hüpoteekidega tagatavaid nõudeid. Seega on poolte vahel vaidlus, kas kõnesolev tagatiskokkuleppe on kvalifitseeritav VÕS § 35 mõttes tüüptingimusena. Kohus möönab, et vaadeldava kokkulepete puhul võib tõusetuda küsimus, kas sellist kokkulepet saab käsitleda VÕS § 35 järgi tüüptingimusena (vt nt Kõve, V. Varaliste tehingute süsteem Eestis. Tartu: Tartu Ülikooli Kirjastus, 2009, 244 lk). VÕS § 35 lg 1 sätestab, et tüüptingimuseks loetakse lepingutingimust, mis on eelnevalt välja töötatud tüüplepingutes kasutamiseks või mida lepingupooled muul põhjusel ei ole eraldi läbi rääkinud ja mida tüüptingimust kasutav lepingupool (tingimuse kasutaja) kasutab teise lepingupoole suhtes, kes ei ole seepärast võimeline mõjutama tingimuse sisu. Seega ei pea tüüptingimus olema välja töötatud korduvaks kasutamiseks tüüplepingutes. Selle sätte kohaselt loetakse tüüptingimuseks ka muu ilma läbirääkimisteta eelnevalt välja töötatud lepingutingimus, mille sisu ei ole pool, kelle suhtes seda kasutatakse, võimeline mõjutama. Vastavalt VÕS § 42 lg-le 1 on tüüptingimus tühine, kui see lepingu olemust, sisu, sõlmimise viisi, lepingupoolte huvisid ja teisi olulisi asjaolusid arvestades kahjustab teist lepingupoolt ebamõistlikult, eelkõige siis, kui tüüptingimusega on lepingust tulenevate õiguste ja kohustuste tasakaalu teise lepingupoole kahjuks oluliselt rikutud, või kui tüüptingimus ei vasta headele kommetele. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 30.04.2007. a otsuses kohtuasjas nr 3-2-1-150-06 väljendatud seisukoha järgi on VÕS § 35 lg-st 1 ja VÕS § 42 lg-st 1 tulenevalt tüüptingimuse tühisuse regulatsiooni eesmärgiks kaitsta lepingupoolt, kelle suhtes on kasutatud eelnevalt välja töötatud ja läbi rääkimata lepingutingimust, mis esitatakse poolele sellistel asjaoludel, et tal pole võimalik läbirääkimisi pidada ja tingimuse sisu mõjutada, ebamõistlikult kahjustavate lepingutingimuste eest. VÕS § 35 lg 2 järgi eeldatakse, et tüüptingimust ei olnud eraldi läbi räägitud. Selle sätte mõtte kohaselt peab kandma lepingutingimuse võimaliku tühisuse riski VÕS §-s 42 sätestatud alustel see lepingupool, kes esitas läbirääkimata tingimuse teisele poolele sellistel asjaoludel, et viimasel polnud võimalik tingimuse üle läbi rääkida ja selle sisu mõjutada. Kuna hageja soovis, et kohus kohaldaks lepingutingimuse suhtes võlaõigusseaduse tüüptingimuste regulatsiooni, pidi ta esile tooma ja tõendama asjaolud, mille alusel on lepingutingimus VÕS § 35 lg 1 kohaselt kvalifitseeritav tüüptingimusena (tema suhtes kasutatud lepingutingimus oli eelnevalt välja töötatud tüüplepingutes kasutamiseks, s.t lepingutingimus oli välja töötatud kavatsusega kasutada seda mitmes tulevikus sõlmitavas lepingus, või lepingutingimust on tema suhtes kasutatud mõnel muul põhjusel selliselt, et tingimuse üle ei olnud läbirääkimine ja selle sisu mõjutamine reaalselt võimalik). Hageja on väitnud, et kostja kasutab temale teadaolevalt samasuguse sõnastusega tagatiskokkuleppe tingimust enamustes tagatiskokkulepetes, et tal puudus võimalus kostjaga kokkuleppe tingimuste üle läbi rääkida ning notar talle tagatiskokkuleppe sõlmimise õiguslikke tagajärgi ei selgitanud, kuid ei ole osundatud asjaolusid tõendanud. Hageja on vande all seletanud: „...//Notari juures lepingut sõlmides notar mulle ei selgitanud, mis on tagatislepingu tagajärjed...//Hiljem notari juures lugesin tagatiskokkuleppe läbi, seal võis olla nii, et arvatavasti juhiti mu tähelepanu notari juures kõrvale. Notar minu mäletamist mööda tervet lepingut ette ei lugenud. Ma ei mäleta, kas olin sellega nõus, et notar ei loeks tervet lepingut ette.“ Samas on kokkuleppeosalised vaidlusaluse notariaalselt tõestatud kokkulepe p-s 2.3 avaldanud ja kinnitanud, et nad on kõikide käesolevas kokkuleppes viidatud dokumentidega tutvunud, on teadlikud nende sisust ning nad ei soovi viidatud dokumentide ettelugemist notari poolt ega lisamist käeolevale kokkuleppele. Kokkuleppe p-is 4 sisalduvad notari selgitused (tl 56-67). Osundatu ei võimalda teha järeldust, et notar oleks jätnud täitmata oma tõestamisseaduse § 18 lg-s 1 sätestatud
ametist tuleneva selgitamiskohustuse. Samuti on hageja vande all seletanud: “//...mõte on selles, et kliendihalduriga räägitu oli teine ja füüsiline leping, mis välja ilmub, on teine...//..Kliendihaldurite poolt räägitud ja lepingute tegijate poolt tehtud kokkulepe ei lähe kokku...//...Kliendihalduritega sõlmitud erinevad suulised kokkulepped erinevad paberitel olevatest kokkulepetest. Kokkulepe sõlmitakse nii, et kõigepealt lepitakse asjad kokku ja siis vormistatakse. Kui on suuliselt kokku lepitud, siis eeldan, et see kehtib ja seda ei muudeta. Tõeline kokkulepe käib pangas suuliselt läbirääkimiste teel ja kirjalik leping vormistatakse tagantjärgi erinevate inimeste poolt mitte kliendihalduri poolt ja sealt tekivadki vastuolud“. Hageja seletusest nähtub, et poolte vahel toimusid läbirääkimised ja ei ole tõendamist leidnud, et hagejal puudunuks võimalus notarile oma tegeliku tahte avaldamiseks. Hageja ei ole esitanud tõendeid asjaolu kohta, et kostja kasutab temale teadaolevalt vaidlusaluse kokkuleppega samasuguse sõnastusega tagatiskokkuleppe tingimust enamustes tagatiskokkulepetes. Seega, et kohus saaks kontrollida vaidlusaluse kokkuleppe kui tüüptingimuse lubatavust VÕS § 42 järgi, tulnuks hagejal esitatud asjaoludel tõendada, et tema suhtes kasutatud lepingutingimus oli eelnevalt välja töötatud tüüplepingutes kasutamiseks või lepingutingimust on tema suhtes kasutatud mõnel muul põhjusel selliselt, et tingimuse üle ei olnud läbirääkimine ja selle sisu mõjutamine reaalselt võimalik. Kohtu hinnangul ei ole antud asjaolud käesolevalt tuvastamist leidnud. Eeltoodud põhjendusel kontrollib kohus vaidlusaluse tagatiskokkuleppe kehtivust tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 86 alusel.
Kohus on kohtuotsuse p-is 4 tuvastanud, et 10.06.2006. a. sõlmiti AS SEB Eesti Ühispank (uus ärinimi AS SEB Pank) ja OÜ A vahel laenuleping nr XXX, millega AS SEB Pank laenas OÜ-le A 2 000 000 krooni ja mille on OÜ A nimel allkirjastanud OÜ A juhataja MK. Hageja väitel soovis ta oma korteriomandile hüpoteegi seadmisega anda kostjale tagatise kostja ja OÜ A vahel 10.08.2006. a sõlmitud laenulepingust tulenevate kohustuste täitmise tagamiseks. Asjas ei ole vaidlust, et hageja on sõlminud vaidlusaluse tagatiskokkuleppe huvist endaga seotud äriühingu majandustegevuse vastu. Seega oli hageja eesmärk vaidlusaluse tehingu tegemisel arendada endaga seotud äriühingu majandustegevust ning kostja nõustus eesmärgi täitmiseks andma äriühingu kasutusse raha tingimusel, et kohustuste täitmine on piisavalt tagatud. Antud juhul on hageja antud eesmärgi realiseerumiseks, teinud notari poolt tõestatud tahteavalduse, mille sisuks on tahe taluda juhul, kui OÜ A jätab kostjaga sõlmitud võlaõiguslikest lepingutest tulenevad kohustused täitmata, kohustuse täitmist hageja kinnisasja arvelt. Selliselt oma vabalt kujunenud tahet avaldades, pidi hageja teadma, et kostja ja hagejaga seotud kolmanda isiku vahel on laenusuhte tekkimine võimalik just sellisel tingimusel. Kohtu hinnangul ei ole kokkuleppe eesmärk heade kommetega vastuolus, sest nüüdisaja majandus- ja äritegevuse praktikas ei ole ebaharilik, et äriühinguga seotud isikud, nt juhatuse liikmed annavad äriühingute kohustuste täitmise tagamiseks isiklikke või esemelisi tagatisi. Hageja heidab kostjale ette, et ta on OÜ-ga A laenulepingute sõlmisega, millega laenas viimasele 2 000 000 krooni ja seejärel 5 500 000 krooni, teadlikult tekitanud olukorra, kus hageja eluasemele algselt sellesama eluaseme soetamiseks võetud laenu tagatiseks seatud hüpoteegid hakkasid tagama laene, mille summa oli kordades suurem kui hüpoteekide summad kokku. Olukorras, kus kostja soovib täitemenetluses müüa ära hageja korteriomandi OÜ A laenu katteks, oleks kostjal alus hagejaga sõlmitud korterilaenulepingu ülesütlemiseks seetõttu, et laen ei ole enam nõuetekohaselt tagatud, mis seaks hageja majanduslikult väljapääsmatusse olukorda. Nagu kohus on eelnevalt kohtuotsuse käesolevas punktis märkinud ja kohus nõustub selles osas hagejaga, et vaidlusaluse kokkuleppe tühisust vastuolu tõttu heade kommetega tuleb hinnata kokkuleppe sõlmimise aja seisuga. Hageja ise väidab, et soovis oma korteriomandiga tagada OÜ A 2 000 000 krooni suurust laenukohustust kostja ees. Hageja on vande all antud seletuses avaldanud: “...09.08.2006. a. notariaalselt tõestatud tagatiskokkuleppega soovisin anda nõusoleku, et mu korter tagaks 2-miljoni kroonist OÜ A laenu. Selle sisu oli selline, et kui ma ei suuda laenu tagasi maksta, siis võib ka korteri panga kasuks kaotada. Sain aru, et minu korteriomand tagab OÜ A kohustusi laenuperioodil.“ Seega saabunuks ka antud laenukohustuse mittetäitmise korral OÜ A poolt tagajärg, mille puhul hagejal tulnuks taluda kohustuse sundtäitmist oma kinnisasja arvelt ning ka sel juhul võinuks eelduslikult tekkida olukord, kus esineks alus pooltevahelise kodulaenulepingu kostja poolt ülesütlemiseks ning millele järgnenuks hageja jaoks võimalikud majandusraskused. Hageja seletustest saab teha järelduse, et ta oli osundatud riski kaalunud ja sellega arvestanud ning huvist endaga seotud äriühingu majandustegevuse arendamise vastu avaldanud autonoomselt tahet, mida on notar tahteavalduse tõestamise käigus kontrollinud, tagada oma kinnisasjaga äriühingu kohustusi tahteavalduses sisalduval viisi. Kuna hagejat ajendas soov saada endaga seotud äriühingu tegevuse arendamiseks rahalist ressurssi, ta oli teadlik tagatise andmise õiguslikest tagajärgedest ning isikuna, kes on ettevõtja ja ettevõtte tegevjuht, tegutsedes eelduslikult käibes vajaliku hoolsusega pidas võimalikuks tehingu tegemist sellistel tingimustel, siis tuleb seda
pooltele siduvaks pidada ning see ei saa olukorra muutumise tõttu muutuda heade kommete vastaseks. Eeltoodud põhjustel ei muuda asjaolu, et pärast tehingu tegemist võttis OÜ A nii 2 000 000 krooni suuruse laenukohustuse (iseenesest sõlmiti ka antud kohustuse aluseks olev 10.08.2006. a laenuleping pärast tagatiskokkuleppe sõlmimist) kui ka 5 500 000 krooni suuruse laenukohustuse, vaidlusalust tagatiskokkulepet heade kommete vastaseks. Asjas ei ole ka tõendamist leidnud, et hagejal puudus OÜ A seadusliku esindajana, kostja ja OÜ A vahel 12.12.2006. a. laenulepingu sõlmisel võimalus mitte nõustuda laenulepingu tingimustega ja keelduda lepingu sõlmimisest. Kohus on tuvastanud, et kostja töötaja on 07.12.2006. a. saatnud hagejale e-kirja, milles avaldab, et OÜ-le A kinnistu ostmiseks laenu andmise tingimuseks on muuhulgas, et laenu jääb automaatselt lepinguid muutmata tagama juba sõlmitud hageja korteriomandile seatud hüpoteegid. Seega ei ole veenvad hageja väited, et teda ei teavitatud antud tingimusest või et eksisteeris kokkulepe tagatiskokkuleppe sõlmimiseks tulevikus (tl 169). Pooltel ei ole vaidlust, et laenuleping on sõlmitud ning et antud lepingut asuti täitma. Seega on oluline, et lepinguvabaduse raames on hagejal võimalus olnud otsustada, kas leping sõlmida. Arvestades eeltoodut ning samuti õiguskindluse põhimõtet, puudub kohtu hinnangul esitatud asjaoludel õigustus vaidlustada tehingut siis, kui saabub kohustuse täitmise hetk.
nõue oleks võrreldes kinnisasja väärtusega ebaproportsionaalselt väike. Kohus on käesoleva kohtuotsuse p-is 4 tuvastanud, et vaidlusaluses täiteasjas on kostja suhtes algatatud täitemenetlus 5 025 251.75 krooni sissenõudmiseks ning hageja väitel on sundtäitmise esemeks oleva korteriomandi väärtus ka hüpoteegisummast madalam, mistõttu ei ole alust järeldada, et kostja kasutaks oma õigust sundtäitmisele antud kinnisasja arvelt hea usu põhimõttega vastuolus. Kohus leiab eeltoodu alusel, et hagiavaldus tuleb jätta rahuldamata.
Kaija Kaijanen Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.