Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Tsiviilasja hind Riigikohtus Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus Asja läbivaatamise kuupäev
RESOLUTSIOON
Eesti Vabariigi nimel 3-2-1-66-12 Tartu, 6. juuni 2012. a Eesistuja Henn Jõks, liikmed Jaak Luik ja Tambet Tampuu Meelis Kodrese hagi AS-i SEB Pank vastu tehingu tühisuse tuvastamiseks ja sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks Tallinna Ringkonnakohtu 21. novembri 2011. a otsus tsiviilasjas nr 2-10-12542 Meelis Kodrese kassatsioonkaebus 80 528 eurot 68 senti Hageja Meelis Kodres (isikukood xxxxxxxxxxx), esindajad vandeadvokaadid Ain Kalme ja Margus Poola Kostja AS SEB Pank (registrikood 10004252) 7. mai 2012. a, kirjalik menetlus
1.Jätta Tallinna Ringkonnakohtu 21. novembri 2011. a otsus tsiviilasjas nr 2-10-12542 muutmata ja kassatsioonkaebus rahuldamata.
2.Menetluskulud kõigis kohtuastmetes jätta Meelis Kodrese kanda.
3.Arvata Meelis Kodrese kassatsioonkaebuselt 20. detsembril 2011 tasutud kautsjon 806 (kaheksasada kuus) eurot riigituludesse.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.
Meelis Kodres (hageja) esitas 16. märtsil 2010 Harju Maakohtule hagi AS-i SEB Pank (kostja) vastu tehingu tühisuse tuvastamiseks ja sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks. Hageja palus tuvastada kostjaga 9. augustil 2006 notariaalselt sõlmitud kokkuleppe tühisuse osas, mis sätestab, et sama kokkuleppe punktis 1.1 nimetatud hüpoteekidega on tagatud kõik AS-i SEB Pank nõuded osaühingu (OÜ) Abraset vastu, mis tulenevad OÜ Abraset ja AS-i SEB Pank vahel tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest ja nende lisadest ning muudatustest, sealhulgas ka tingimuslikud ja tulevikus tekkivad nõuded, samuti nende nõuete sissenõudmisest tekkivad kulutused, kohtuliku sundtäitmise kulud, kindlustushüvitisest, hüpoteekide sissekandmisest ja omanikule tagasiloovutamisest tekkivad kulutused, kulud notarile ning kinnistusosakonnale. Samuti palus hageja tunnistada lubamatuks tema suhtes täiteasjas nr 035/2010/421 toimuv sundtäitmine.
27.aprillil 2006 sõlmitud lepingu alusel andis kostja hagejale eluasemelaenu 138 136 eurot. 4. mail 2006 sõlmitud notariaalse lepinguga omandas hageja korteriomandi Tallinnas Xxxxx mnt xx-xa. Samal päeval seati korteriomandile panga (kostja) kasuks hüpoteek 2 470 000 krooni. 10. augustil 2006 sõlmitud laenulepinguga laenas kostja OÜ-le Abraset 2 000 000 krooni. Laen tagati hageja korteriomandile seatud hüpoteegiga ja isikliku käendusega, milleks hageja ja kostja sõlmisid
9.augustil 2006 notariaalse kokkuleppe hüpoteekidega tagatud nõuete muutmiseks (vaidlusalune tagatiskokkulepe). Laen on kostjale tagastatud 10. juulil 2007. 12. detsembril 2006 sõlmitud laenulepingu alusel laenas kostja OÜ-le Abraset 5 500 000 krooni. Kostja ütles selle laenulepingu
üles ja nõudis laenusumma kohe tagastamist. Kohtutäitur algatas 23. veebruaril 2010 täitemenetluse 5 025 251 krooni 75 sendi sissenõudmiseks hagejalt. Ainus hagejale teadaolev kolmanda isiku kohustus, mida hageja tagada soovis ja kavatses, oli OÜ Abraset laen 2 000 000 krooni tähtajaga üks aasta. Kostja on 9. augusti 2006. a lepingu ettevalmistamisel ja sõlmimisel saavutanud olukorra, kus hagejale kuuluv korteriomand tagab lisaks hageja eluasemelaenule tulevikus hageja ja/või OÜ Abraset ning kostja vahelistest võlaõiguslikest lepingutest ja nende lisadest tulenevaid nõudeid. Arvestades kostja positsiooni laenulepingute läbirääkimisel, ei olnud hagejal muud võimalust, kui nõustuda kostja tingimustega. Lepingu sõlmimisel ei olnud hageja, kostja ja OÜ Abraset avaldanud mis tahes tahet või pidanud läbirääkimisi muude laenulepingute sõlmimiseks. Hageja ei arvestanud lepingu sõlmimisel, et tema eluase võiks tagada korteriomandi väärtust ligikaudu kolm korda ületava kohustuse täitmist. Laenulepingute sõlmimisel on kostja enamasti tehingu tugevam pool, kes kasutab laenuvõtjate suhtes tüüptingimusi. Kostja kasutatava hüpoteegi tagatiskokkuleppe sõnastus on sisuliselt tüüptingimus, mille üle pooled üldjuhul läbirääkimisi ei pea ja mille sisu laenuvõtja mõjutada ei saa. Hagejale kuuluvale korteriomandile on kostja kasuks seatud kolm hüpoteeki, mille kogusumma on 2 810 000 krooni. Lepingu sõlmimise hetkel oli hageja eluasemelaenu jääk 2 151 736 krooni, millest kostja kui eluasemelaenu andja oli teadlik. Vaatamata sellele sõnastas kostja hageja korteriomandile seatud hüpoteekide tagamiskokkuleppe selliselt, et see tagaks lisaks eluasemelaenule ka kõiki OÜ Abraset kohustusi kostja ees. Kostja tekitas teadlikult olukorra, kus hageja eluaseme soetamiseks võetud laenu tagatiseks seatud hüpoteegid hakkasid tagama laene, mille summa oli kordades suurem kui hüpoteekide summad kokku, ületades oluliselt hagejale kuuluva korteriomandi turuväärtust. Selle tulemusel on hageja sattunud olukorda, kus kostja soovib täitemenetluses müüa hageja korteriomandi OÜ Abraset laenu katteks. On vähetõenäoline, et hageja korteriomandit on täitemenetluses võimalik müüa hüpoteekide kogusummale ligilähedasegi summa eest. Kostja saaks korteriomandi võõrandamisel kaetud üksnes väikese osa OÜ Abraset laenukohustustest, hageja kaotaks aga eluaseme, kuigi on tähtaegselt tasunud laenulepingu osamakseid. Tagatiskokkuleppega, mille kohaselt on hüpoteegiga tagatud kõik hüpoteegipidaja nõuded nii kinnistu omaniku kui ka kolmanda isiku vastu, rikutakse põhimõtet, et omanik peab olema teadlik kinnisasja vastutuse ulatusest, sest kinnistu omanikul ei ole selgust, milliseid nõudeid ja millise aja vältel kinnisasi tagab. Vaidlusaluses lepingus sisalduv tagatiskokkulepe on heade kommetega vastuolus ja tühine vähemasti osas, milles see sätestab, et hüpoteegiga on tagatud mis tahes tulevikus tekkivad kostja nõuded kolmanda isiku OÜ Abraset vastu. Kuivõrd tagatiskokkulepe on tulevikus tekkivate nõuete osas tühine, siis ei ole kostja ja OÜ Abraset vahel 12. detsembril 2006 sõlmitud laenulepingust tulenevad kohustused hageja korteriomandile seatud hüpoteekidega tagatud ja alusetu on korteriomandile seatud hüpoteekide realiseerimiseks alustatud sundtäitmine. Kokkulepe piirab oluliselt hageja majandusvabadust või edasist toimetulekut. Tagatiskokkulepe on vastuolus hea usu põhimõttega ja tuleb jätta kohaldamata osas, milles on kokku lepitud, et hageja korteriomandile seatud hüpoteekidega on tagatud kõik tulevikus tekkivad kostja
nõuded OÜ Abraset vastu. Kostja oleks pidanud tagatiskokkuleppe tagajärgi hagejale selgitama. Hea usu põhimõttega vastuolus on ka kostja käitumine täitemenetluses. Kostja nõuab täitemenetluses hüpoteekide realiseerimist, millega alguses tagati hageja kodulaenu, mille eest soetati korteriomand.
2.Kostja vaidles hagile vastu. Nii 12. detsembri 2006. a laenulepingu, mille alusel laenas kostja OÜle Abraset 5 500 000 krooni, kui ka 4. mai 2006. a lepingu sõlmimise juures oli korteriomandi omanik ja OÜ Abraset juhatuse liige Meelis Kodres (hageja). Kuna 12. detsembri 2006. a lepingust tulenevat võlgnevust tähtajaks ei tasutud, ütles kostja laenulepingu 18. novembril 2009 üles.
19.veebruaril 2010 esitas kostja avalduse täitemenetluse alustamiseks OÜ Abraset ja hageja vastu. Hageja on nii eraisikuna kui ka OÜ Abraset juhatuse liikmena kostjalt laenu taotlenud, olles eelduslikult enne äritegevuse riske kaalunud ja enne hüpoteegi seadmise lepingu, tagatavate nõuete muutmise kokkuleppe ning laenulepingute sõlmimist lepingutingimustega tutvunud, nendega nõustunud ning arvestanud võimalike tagajärgedega. Tingimustega mittenõustumisel ei olnud hagejal isiklikult või äriühingu juhatuse liikmena kohustust võtta kostjalt laenu ja anda tagatist laenulepingule. Hageja on kostja tingimustega nõustunud. Laenulepingule on alla kirjutanud OÜ Abraset esindajana hageja. Hageja väide, mille kohaselt hüpoteekidega tagatud nõuete muutmine on vastuolus heade kommetega, on põhjendamatu. Hageja kui OÜ Abraset juhatuse liige oli teadlik temale kuuluva kinnisasja vastutuse ulatusest ja sellest, et temale kuuluvale korteriomandile seatud hüpoteegid tagavad ka OÜ Abraset laenulepingut, samuti oli tal ülevaade võimalike nõuete kohta. Hageja on ise oma allkirjaga kinnitanud, et temale kuuluv kinnisasi tagab ka OÜ Abraset ja kostja vahel sõlmitud võlaõiguslikke lepinguid. Pahatahtlik on hageja väide, nagu oleks ta saanud tagatavast OÜ Abraset laenulepingust ja kohustusest alluda sundtäitmisele teada alles täitmisteate saamisel ning kostja on tugevama õigust kasutades asunud realiseerima lepingu tagatiseks seatud panti. Eksitud ei ole ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu.
3.Harju Maakohus jättis 9. mai 2011. a otsusega hagi rahuldamata ning tühistas täitemenetluse peatamise. Menetluskulud jättis maakohus hageja kanda. Maakohus leidis, et pole tuvastatud, et poolte 9. augustil 2006 notariaalselt sõlmitud hüpoteegi seadmise lepingus sisalduv tagatiskokkulepe oleks tühine. Maakohus leidis, et hageja ei ole võlaõigusseaduse (VÕS) § 34 mõttes tarbija. Hageja korteriomandile seatud hüpoteegiga tagatud kostja ja OÜ Abraset vahel 12. detsembril 2006 sõlmitud laenulepingu alusel tekkinud kohustus oli võetud OÜ Abraset kinnistu ostmiseks, et laiendada osaühingu majandustegevust. Seega sõlmis hageja vaadeldava lepingu huvist äriühingu majandustegevuse vastu. Hageja seletusest nähtub, et pooled pidasid läbirääkimisi, ja ei ole tõendatud, et hagejal puudunuks võimalus avaldada notarile oma tegelikku tahet. Võimaldamaks kohtul kontrollida vaidlusaluse kokkuleppe kui tüüptingimuse lubatavust VÕS § 42 järgi, tulnuks hagejal esitatud asjaoludel tõendada, et tema suhtes kasutatud lepingutingimus oli varem välja töötatud tüüplepingutes kasutamiseks või lepingutingimust on tema suhtes kasutatud mõnel muul põhjusel selliselt, et
tingimuse üle ei olnud võimalik läbi rääkida ja selle sisu mõjutada. Maakohus kontrollis tagatiskokkuleppe kehtivust kokkuleppe sõlmimise ajal kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 86 alusel, mille kohaselt on heade kommete või avaliku korraga vastuolus olev tehing tühine. Kokkuleppe kohaselt tagab hageja kinnisasjale seatud hüpoteek ka tulevikus tekkivaid kostja nõudeid kolmanda isiku vastu, mis on asjaõigusseaduse (AÕS) § 279 lg 3 järgi lubatud. Hageja on sõlminud vaidlusaluse tagatiskokkuleppe huvist endaga seotud äriühingu majandustegevuse vastu. Seega oli hageja eesmärk vaidlusaluse tehingu tegemisel arendada endaga seotud äriühingu majandustegevust ning kostja nõustus eesmärgi täitmiseks andma äriühingu kasutusse raha tingimusel, et kohustuste täitmine on piisavalt tagatud. Kokkuleppe eesmärk ei ole heade kommetega vastuolus, sest nüüdisaja majandus- ja äritegevuse praktikas ei ole ebaharilik, et äriühinguga seotud isikud, nt juhatuse liikmed annavad äriühingute kohustuste täitmise tagamiseks isiklikke või esemelisi tagatisi. Vaidlusaluse kokkuleppe tühisust vastuolu tõttu heade kommetega tuleb hinnata kokkuleppe sõlmimise aja seisuga. Hageja väidab, et soovis oma korteriomandiga tagada OÜ Abraset 2 000 000 krooni suurust laenukohustust kostja ees. Hageja on vande all antud seletuses avaldanud: "09.08.2006. a. notariaalselt tõestatud tagatiskokkuleppega soovisin anda nõusoleku, et mu korter tagaks 2-miljoni kroonist OÜ Abraset laenu. Selle sisu oli selline, et kui ma ei suuda laenu tagasi maksta, siis võib ka korteri panga kasuks kaotada. Sain aru, et minu korteriomand tagab OÜ Abraset kohustusi laenuperioodil." Hageja seletustest saab teha järelduse, et ta oli mainitud riski kaalunud ja sellega arvestanud ning huvist endaga seotud äriühingu majandustegevuse arendamise vastu avaldanud autonoomselt tahet, mida on notar tahteavalduse tõestamise käigus kontrollinud, tagada oma kinnisasjaga äriühingu kohustusi tahteavalduses sisalduval viisil. Maakohus tuvastas, et kostja töötaja on 7. detsembril 2006 saatnud hagejale e-kirja, milles avaldab, et OÜ-le Abraset kinnistu ostmiseks laenu andmise tingimuseks on muu hulgas, et laenu jäävad automaatselt lepinguid muutmata tagama juba hageja korteriomandile seatud hüpoteegid. Seega ei ole veenvad hageja väited, et teda ei teavitatud sellest tingimusest või et eksisteeris kokkulepe sõlmida tulevikus tagatiskokkulepe (tl 169). Laenulepingu, millega kostja laenas OÜ-le Abraset 5 500 000 krooni, on OÜ Abraset nimel allkirjastanud OÜ Abraset juhatajana hageja. Hageja pidi olema OÜ Abraset juhatajana teadlik, kui suurte kohustuste täitmise tagatiseks on tema kinnisasi. Kohtu hinnangul võiks vaidlusalune tagatiskokkulepe käsitletud põhjusel kahjustada hagejat kui kolmandat isikut, kes on kostja suhtes võlgnikuks, tulenevalt nendevahelisest tagatislepingust juhul, kui laenulepingu pooleks olev isik on võtnud tagatislepinguga hõlmatud kohustusi ilma hageja teadmata. Kostja käitumine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega. Hea usu põhimõtte vastaseks käitumiseks saaks lugeda juhtumi, kui kostja, kasutades ära oma õiguspositsiooni, kasutaks oma õigust nõuda sundtäitmise alustamist näiteks olukorras, kus täitmisele esitatud nõue oleks võrreldes kinnisasja väärtusega ebaproportsionaalselt väike.
4.Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, paludes maakohtu otsus tühistada ja teha
uus otsus, millega hagi rahuldada, või saata asi maakohtule uueks arutamiseks. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda. Hageja leidis, et maakohus leidis vääralt, et seda, et tingimus on tüüptingimus, peab tõendama hageja. Maakohus ei ole õigesti käsitlenud hageja seisukohti tagatiskokkuleppe heade kommete vastasuse ja tühisuse kohta. Maakohus on heade kommete vastasust eitades tuginenud vääralt asjaolule, et 12. detsembril 2006, st rohkem kui neli kuud pärast tagatiskokkuleppe sõlmimist, sõlmisid kostja ja OÜ Abraset uue laenulepingu. 12. detsembri 2006. a laenulepingul ja seda puudutavatel asjaoludel ei ole 9. augustil 2006 sõlmitud tagatiskokkuleppe headele kommetele vastavuse hindamisel tähtsust. Vaidlusalune tagatiskokkulepe on vastuolus heade kommetega ja seetõttu tühine. Ei ole tõendatud, et hageja on 7. detsembri 2006. a e-kirja kätte saanud.
5.Kostja vaidles hageja apellatsioonkaebusele vastu, paludes jätta see rahuldamata ning maakohtu otsus muutmata. Kostja leidis, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud, 9. augusti 2006. a kokkulepe ei ole tühine ega vastuolus heade kommetega. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6.Tallinna Ringkonnakohus jättis 21. novembri 2011. a otsusega maakohtu otsuse muutmata ning apellatsioonkaebuse rahuldamata. Apellatsioonimenetluse kulud jättis ringkonnakohus hageja kanda. Ringkonnakohus leidis, et maakohtu otsus on õige ja piisavalt põhjendatud, ringkonnakohus järgis maakohtu otsuse põhjendusi ega pidanud vajalikuks neid kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 654 lg-ga 6 üle korrata. Ringkonnakohus leidis, et maakohus jagas õigesti tõendamiskoormuse, kui leidis, et seda, et vaidluse all olev lepingutingimus on tüüptingimus, pidi tõendama hageja. Ka Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-21-45-07 tehtud lahendi p-s 11 VÕS § 35 lg-d 1 ja 2 tõlgendades leidnud, et pool, kes soovib, et kohus kohaldaks lepingutingimuse suhtes VÕS-i tüüptingimuste regulatsiooni, peab esile tooma ja tõendama asjaolud, mille alusel on lepingutingimus VÕS § 35 lg 1 kohaselt kvalifitseeritav tüüptingimusena. Hageja ei ole apellatsioonkaebuses põhjendanud, millised on need faktilised asjaolud, mille maakohus jättis tähelepanuta, kuid mille tõttu oleks tulnud tüüptingimuse suhtes jõuda maakohtust teistsugusele järeldusele. Sellistele asjaoludele ei viidanud hageja ka vande all seletust andes, samas kirjeldas hageja siis oma tavalist praktikat pangaga suhtlemisel ja väitis, et kokkuleppe sõlmimisele eelnevad pangas läbirääkimised (I kd, tl 169). Ka ei ole tsiviilasja materjalidega kooskõlas apellatsioonkaebuses esitatud väide, nagu ei oleks kostja kordagi vastu vaielnud sellele, et vaidlusalune lepingutingimus on tüüptingimus: 25. oktoobri 2010. a vastuses hageja täiendavatele seisukohtadele on kostja sõnaselgelt väitnud, et vaidlusalune notariaalne kokkulepe hüpoteekidega tagatud nõuete muutmiseks ei ole tüüptingimus, see kokkulepe on poolte vahel läbi räägitud ja eraldi kokku lepitud (I kd, tl 157). Vaatamata kostja sõnaselgele vastuväitele ei toonud hageja ka seejärel esile neid fakte, mis võiksid anda alust pidada lepingutingimust tüüptingimuseks, tõendite esitamisest rääkimata. Kuna maakohus tüüptingimuse kasutamist ei tuvastanud, siis ei pidanud ta analüüsima seda, kas lepingutingimus võiks olla VÕS §-s 42 sätestatu kohaselt tühine. Maakohus käsitles piisava põhjalikkusega hageja väiteid vaidlusaluse lepingutingimuse heade
kommete vastasuse kohta. Õige on väide, et tagatiskokkuleppe vastavust headele kommetele tuleb kontrollida selle kokkuleppe sõlmimise aja seisuga sel ajal kehtinud seaduse alusel, maakohus ongi seda teinud. Maakohus on otsuses käsitlenud hageja huvi tagatiskokkuleppe sõlmimise vastu ja sellise kokkuleppe sõlmimise eesmärki, hageja tahte kujunemist tema taotletava eesmärgi realiseerumiseks ja tema tahtega kooskõlas oleva tahteavalduse tegemist. Maakohus on hinnanud ka vaidlusaluse kokkuleppe tavapärasust äritegevuses. Selleks on kohus muu hulgas analüüsinud hageja enda väiteid kokkuleppe sõlmimise asjaolude ja kaalutluste kohta. Nõustuda ei saa sellega, nagu ei oleks poolte käitumisel pärast lepingu sõlmimist tähtsust lepingu headele kommetele vastavuse hindamise seisukohalt, sest poolte käitumisest pärast lepingu sõlmimist võib nähtuda ka nende huvi lepingu sõlmimise vastu. Pealegi on VÕS § 29 lg 5 p-s 3 sätestatud, et lepingu tõlgendamisel tuleb muu hulgas eelkõige arvestada lepingupoolte käitumist nii enne kui ka pärast lepingu sõlmimist. Seda maakohus tegigi, kui käsitles lisaks lepingu sõlmimise asjaoludele ka pärast vaidlusaluse lepingu sõlmimist toimunut. Maakohus on otsuses põhjendanud ka seda, miks ta leiab, et hageja jaoks oli OÜ Abraset võetavate kohustuste suurus ettenähtav. Tulevikus tekkivate või tingimuslike nõuete hüpoteegiga tagamine on AÕS § 279 lg-te 2 ja 3 kohaselt lubatud. Seda, et kinnisasja omanik ja hüpoteegipidaja on õigustatud kokku leppima, millised nõuded on hüpoteegiga tagatud, on kinnitanud ka Riigikohus oma lahendis tsiviilasjas nr 3-2-1-41-04 (p 20). Vaidlusaluses notariaalselt tõestatud lepingus leppisid pooled kokku, millised kolmanda isikuga sõlmitud lepingutest tekkinud või tekkivad nõuded on hüpoteegiga tagatud, kusjuures kolmandaks isikuks oleva OÜ Abraset käitumine oli nii vaidlusaluse lepingu sõlmimisel, 5,5 miljoni krooni suuruse laenu võtmisel, laenulepingu rikkumisel kui ka laenu tagastamiseks täitemenetluse alustamisel ja on ka praegu täielikult hageja kontrolli all. Sundtäitmist, mille lubamatuks tunnistamist on hageja hagis taotlenud, on alustatud täitedokumendiks oleva
12.detsembri 2006. a laenulepingu alusel, mille OÜ Abraset nimel on kostjaga sõlminud hageja. Ei saa seega nõustuda hageja väitega, nagu ei oleks hageja saanud lepingu sõlmimisel olla kindel kinnisasja vastutuse ulatuses. Kuna sundtäitmist, mille lubamatuks tunnistamist hageja hageb, on alustatud üksnes 12. detsembri 2006. a laenulepinguga võetud laenu tagastamiseks, siis ei ole vajadust käsitleda seda, kas vaidlusaluse tagatiskokkuleppe alusel võiksid tagatud olla ka sellised hüpoteetilised nõuded, mille olemasolule ei ole kumbki pool tuginenud ja mille sundtäitmiseks ei ole täituri poole pöördutud. Ringkonnakohus leidis, et maakohtu määratud tsiviilasja hinda tuleb muuta, lugedes selleks 80 528 eurot 68 senti.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
7.Hageja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, paludes ringkonnakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega rahuldada hagi, või saata asi ringkonnakohtule uueks arutamiseks või tühistada ka maakohtu otsus ning saata asi maakohtule uueks arutamiseks. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Kassatsioonkaebuse kohaselt on vaidlusalune tagatiskokkulepe praegusel juhul tühine, kuna täidetud
on järgmised tingimused: tagatiskokkuleppega tagatavad nõuded ei olnud 9. augusti 2006. a seisuga piisavalt määratletavad, et saaks eeldada, et hageja sai ette näha, et tema korteriomandile seatud hüpoteek tagab ka
12.detsembri 2006. a laenulepingust tulenevaid kostja nõudeid OÜ Abraset vastu; tagatiskokkuleppega on tagatud kõikvõimalikud kostja nõuded OÜ Abraset vastu ja sellega piiratakse oluliselt hageja majandusvabadust või edasist toimetulekut. Tagatiskokkuleppe täitmine tooks kaasa olukorra, kus hageja kaotaks täitemenetluses oma kodu, kusjuures samal ajal jääks hagejal kostjale tagastamata selle sama kodu soetamiseks võetud kodulaen. Hageja muutuks maksejõuetuks. Seega piirataks oluliselt hageja majandusvabadust ja edasist toimetulekut. Vaidlusalune tingimus on tühine tüüptingimus. Kohtud jagasid valesti tõendamiskoormuse, leides, et hageja peab tõendama, et tegemist on tüüptingimusega. Kohtud on vääralt arvestanud tagatiskokkuleppe sõlmimisele järgnevaid asjaolusid. Kui tagatiskokkulepe oli selle sõlmimise ajal heade kommetega vastuolus ja seetõttu tühine, ei muudaks kokkulepet kehtivaks ka see, kui poolte hilisemast käitumisest nähtuks huvi selle kehtivuse vastu. Kohtud on vääralt leidnud, et tagatiskokkulepe ei ole vastuolus heade kommetega. Sellest, et hageja oli 9. augustil 2006 nõus ühte OÜ Abraset ärilaenu tagama, ei saa tuletada hageja tahet tagada ka kõiki muid OÜ Abraset kohustusi kostja ees. Kokku oleks korteriomandiga tagatavate laenude kogusumma vähemalt 7 500 000 krooni, mis ületab mitu korda hüpoteekide kogusummat ja ka korteriomandi turuväärtust. Hagejat ja OÜ-d Abraset ei saa samastada.
7.detsembri 2006. a e-kiri ei saanud muuta tühist tagatiskokkulepet kehtivaks. Samuti pole kohtud analüüsinud, kas hageja on selle kirja kätte saanud. Tagatiskokkulepe on vastuolus hea usu põhimõttega ja tuleb jätta kohaldamata osas, milles on kokku lepitud, et hageja korteriomandile seatud hüpoteekidega on tagatud kõik tulevikus tekkivad kostja nõuded OÜ Abraset vastu. Hageja korteriomandile seatud hüpoteegi OÜ Abraset laenu tagatiseks võtmine (ehkki hüpoteekidega tagatavad nõuded ületasid kordades hüpoteekide kogusummat) ning täitemenetluses selle tagatise realiseerimine on samuti vastuolus hea usu põhimõttega.
8.Kostja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu, paludes jätta see rahuldamata ning ringkonnakohtu otsus muutmata. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda. Kostja nõustub täielikult ringkonnakohtu järeldustega. Vaidlusalune tagatiskokkulepe ei ole tüüptingimus. Nimetatud kokkuleppe on pooled eraldi läbi rääkinud. Notariaalselt tõestatud lepingu puhul eeldatakse, et selles ei sisaldu tüüptingimusi, sest tõestamisseaduse kohaselt on notar tõestatava tehingu poolest sõltumatu isik, kelle ülesanne on valmistada ette poolte soove arvestades nende mõlemapoolseid huve kaitsev lepingu tekst. Tagamiskokkulepe ei ole vastuolus heade kommete ega hea usu põhimõttega. Hageja on korteriomaniku ning OÜ Abraset juhatuse liikmena kaalunud erinevaid riske ja andnud nõusoleku seada oma kinnisasjale hüpoteegid, mis on tagatiseks nii tema enda kui ka tema juhitud äriühingu laenulepingutele.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
9.Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebus tuleb TsMS § 691 p 1 alusel jätta rahuldamata ja ringkonnakohtu otsus muutmata.
10.Pooled vaidlevad selle üle, kas hageja ja kostja vahel 9. augustil 2006 notariaalselt sõlmitud tagatiskokkulepe on tühine. Hageja leiab, et tagatiskokkulepe on tühine tüüptingimus. Samuti leiab hageja, et tagatiskokkulepe on vastuolus heade kommetega. Samuti on tagatiskokkulepe vastuolus hea usu põhimõttega ja tuleb jätta kohaldamata osas, milles on kokku lepitud, et hageja korteriomandile seatud hüpoteekidega on tagatud kõik tulevikus tekkivad kostja nõuded OÜ Abraset vastu. Kostja leiab, et vaidlusalune tagatiskokkulepe ei ole tüüptingimus, kuna pooled on selle tingimuse eraldi läbi rääkinud. Samuti leiab kostja, et tagatiskokkuleppe täitmine ei ole vastuolus heade kommetega ega hea usu põhimõttega.
11.Pandiga võib AÕS § 279 lg 1 järgi tagada iga rahaliselt hinnatavat nõuet. AÕS § 279 lg 2 järgi võib pandiga tagada ka tingimuslikku nõuet ja § 279 lg 3 järgi ka tulevikus tekkivat nõuet. Seega on põhimõtteliselt lubatav tagada ka tulevikus tekkivaid nõudeid. Samas ei ole laiaulatuslik (globaalne) tagatiskokkulepe piiramatult lubatav. Riigikohus on varasemas praktikas leidnud, et heade kommetega võib olla vastuolus ja tühine tagatiskokkulepe osas, mis ei määratle tagatavaid tulevikus tekkivaid nõudeid piisavalt või millega tagatakse kõikvõimalikke hüpoteegipidaja nõudeid kinnisasja omaniku või kolmanda isiku vastu ja piiratakse sellega ebamõistlikult kinnisasja omaniku majandusvabadust või edasist toimetulekut (vt Riigikohtu 5. novembri 2008. a otsus tsiviilasjas nr 32-1-104-08, p 19).
12.Globaalne tagatiskokkulepe võib olla keelatud ka tüüptingimusena (vt Riigikohtu 29. mai 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-64-12, p 28). VÕS § 35 lg 1 kohaselt loetakse tüüptingimuseks lepingutingimust, mis on eelnevalt välja töötatud tüüplepingutes kasutamiseks või mida lepingupooled muul põhjusel ei ole eraldi läbi rääkinud ja mida tüüptingimust kasutav lepingupool (tingimuse kasutaja) kasutab teise lepingupoole suhtes, kes ei ole seepärast võimeline mõjutama tingimuse sisu. VÕS § 35 lg 2 järgi eeldatakse, et tüüptingimust ei olnud eraldi läbi räägitud. Selle sätte mõtte kohaselt peab kandma lepingutingimuse võimaliku tühisuse riski VÕS §-s 42 sätestatud alustel see lepingupool, kes esitas läbirääkimata tingimuse teisele poolele sellistel asjaoludel, et viimasel polnud võimalik tingimuse üle läbi rääkida ja selle sisu mõjutada. Pool, kes soovib, et kohus kohaldaks lepingutingimuse suhtes võlaõigusseaduse tüüptingimuste regulatsiooni, peab esile tooma ja tõendama asjaolud, mille alusel on lepingutingimus VÕS § 35 lg 1 kohaselt kvalifitseeritav tüüptingimusena (tema suhtes kasutatud lepingutingimus oli eelnevalt välja töötatud tüüplepingutes kasutamiseks, st lepingutingimus oli välja töötatud kavatsusega kasutada seda mitmes tulevikus sõlmitavas lepingus, või lepingutingimust on tema suhtes kasutatud mõnel muul põhjusel selliselt, et lepingutingimuse üle ei olnud võimalik läbi rääkida ja selle sisu mõjutada). Selleks, et sellisele lepingutingimusele ei kohalduks tüüptingimuste regulatsioon, peab tingimuse kasutaja VÕS § 35 lgst 2 tulenevalt tõendama, et lepingupooled rääkisid tingimuse eraldi läbi (vt Riigikohtu 30. aprilli 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-150-06, p 17; Riigikohtu 8. mai 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-
45-07, p 11). Maakohus on tuvastanud, et pooled pidasid enne tagatiskokkuleppe sõlmimist läbirääkimisi ja et hageja ei tõendanud, et kostja oli vaidlusaluse lepingutingimuse varem välja töötanud tüüplepingutes kasutamiseks või kasutas seda tingimust muu põhjusel selliselt, et tingimuse üle ei olnud võimalik läbi rääkida ja selle sisu mõjutada. Ringkonnakohus nõustus maakohtuga. Kolleegium leiab, et kohtud ei rikkunud selle asjaolu tuvastamisel menetlusõiguse norme. Seega ei saa pidada tagatiskokkulepet asjaoludest tulenevalt ka tüüptingimuseks VÕS § 35 lg 1 mõttes. Kuna hageja ja kostja vahel sõlmitud tagatiskokkulepe ei ole tüüptingimus, ei pidanud kohtud analüüsima, kas tagatiskokkulepe on VÕS § 42 kohaselt tühine. Samas märgib kolleegium, et isegi kui hageja ja kostja vahel sõlmitud tagatiskokkulepe oleks hageja väidetud tüüptingimus (kui pooled ei oleks tingimust eraldi läbi rääkinud), siis ei saaks seda lepingutingimust hagi asjaoludest tulenevalt pidada hagejat ebamõistlikult kahjustavaks.
13.Kolleegium leiab, et kohtud on põhjendatult leidnud, et hageja ja kostja sõlmitud tagatiskokkulepe ei ole tühine kokkuleppe sõlmimise ajal kehtinud TsÜS § 86 alusel, mille kohaselt heade kommete või avaliku korraga vastuolus olev tehing on tühine. Tulevaste nõuete tagamine on lubatav, kui tulevased nõuded on piisavalt määratletavad ja tagatise andjale ettenähtavad ning neil on mõistlik seos tehinguga, millest tulenevaid nõudeid algselt tagati, st kui sellist kokkulepet saab lugeda majanduslikult mõistlikuks. Eelkõige ettevõtjate puhul võivad olla lubatud ka globaalsed tagatiskokkulepped n-ö krediidiliinide tagamiseks ja tarbijate puhul tulevaste nõuete tagamise kokkulepped nt täiendavalt võetud laenude tagamiseks (vt Riigikohtu 29. mai 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-64-12, p 29). Kolleegium leiab, et kohtute käsitletud 10. augustil 2006 sõlmitud laenuleping ja 12. detsembril 2006 sõlmitud laenuleping on omavahel seotud, kuivõrd lepingu pooled olid samad isikud ja hageja osales mõlema lepingu sõlmimisel ja laenusaajaks oli OÜ Abraset, mille juhatuse liikmeks ja osanikuks oli hageja (vt käesoleva otsuse p 14). Praegusel juhul ei ole tegemist ka olukorraga, kus eluasemelaenu saamise tingimuseks oleks hagejale seatud laiaulatusliku tagatiskokkuleppe sõlmimine.
14.Kolleegium nõustub kohtute järeldusega, et kuna laenulepingu, millega kostja laenas OÜle Abraset 5 500 000 krooni, on OÜ Abraset nimel allkirjastanud OÜ Abraset juhatajana hageja, pidi hageja olema teadlik, kui suured on kohustused, mille täitmise tagatiseks on ning mille arvel kostja sundtäitmist nõuab. Kohtute tuvastatud asjaoludest saab järeldada, et hageja sõlmis tagatiskokkuleppe huvist endaga seotud äriühingu (OÜ Abraset) majandustegevuse vastu. Hageja on lisaks kostjaga tagatiskokkuleppe sõlmimisele allkirjastanud OÜ Abraset juhatuse liikmena 12. detsembril 2006 sõlmitud laenulepingu, mille alusel laenas kostja OÜ-le Abraset 5 500 000 krooni. Ka varasemale, 10. augusti 2006. a laenulepingule, mille alusel laenas kostja OÜ-le Abraset 2 000 000 krooni, on alla kirjutanud hageja. Seega oli OÜ Abraset käitumine laenulepingute sõlmimisel täielikult hageja kontrolli all, millele viitas ka ringkonnakohus. Seetõttu ei ole põhjendatud ka hageja väide, et tagatiskokkuleppest tulenevate õiguste teostamine on vastuolus hea usu põhimõttega.
15.Tasutud kautsjon arvatakse kassatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu TsMS § 149 lg 4 teise lause alusel riigituludesse.
16.Menetluskulud kõigis kohtuastmetes kannab TsMS § 162 lg 1 ja § 171 lg 1 järgi hageja. Kostja võib TsMS § 174 lg 1 esimese lause järgi nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Henn Jõks, Jaak Luik, Tambet Tampuu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.