Täitmine › Sundtäitmise lubamatuks tunnistamine

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

tagatakse kõik hüpoteegipidaja tekkida võivad nõuded kinnisaja omaniku või kolmanda isiku vastu. Vaidlusaluses lepingus ei ole piisavalt täpselt määratletud tagatavaid nõudeid, mistõttu seesugust lepingut ei saa laiendada nõuetele, mille tekkimist pooled lepingu sõlmimise ajal ettegi ei näinud. Hüpoteegi tagatiskokkuleppele vorminõude kehtestamise eemärgiks on kaitsta õiguskäivet seeläbi, et isikud ei sõlmiks kergekäeliselt kokkuleppeid, mille sisust nad lõpuni aru ei saa. Kui lähtuda eeldusest, et täiel määral on kehtiv ja jõustatav ka hüpoteegi tagatiskokkulepe, millega tagatakse kõiki hüpoteegipidaja olemasolevaid ja tulevikus tekkivaid mistahes nõudeid kinnistu omaniku või kolmanda isiku vastu, siis tekib olukord, kus asjaõigusseaduse (AÕS) § 346 lg. 2 kaotab oma tähenduse, sest siis on notariaalset vormi järgimata võimalik sisustada hüpoteegi tagamiskokkulepet piiramatult. Sel juhul on võimalik mistahes nõuet hüpoteegiga tagada, hiilides kõrvale notariaalse vormi nõudest. Sealjuures ei ole hüpoteegiga tagatud nõude tekkimiseks vajalik kinnistu omaniku nõusolek. Riigikohus on oma praktikas leidnud, et AÕS hüpoteeki reguleerivate sätete mõtte kohaselt tuleb kaitsta omaniku huvi olla kindel kinnisasja vastutuse ulatuses. Tagatiskokkuleppega, mille kohaselt on hüpoteegiga tagatud kõik hüpoteegipidaja nõuded nii kinnistu omaniku kui ka kolmanda isiku vastu, rikutakse seda põhimõtet, sest kinnistu omanikul ei ole selgust, milliseid nõudeid ja millise ajaperioodi vältel kinnisasi tagab. Vaidlusaluses lepingus sisalduv tagatiskokkulepe on heade kommetega vastuolus ja tühine vähemasti osas, milles see sätestab, et hüpoteegiga on tagatud mistahes tulevikus tekkivad kostja nõuded kolmanda isiku, OÜ Abraset vastu. Kuivõrd tagatiskokkulepe on tulevikus tekkivate nõuete osas tühine, siis ei ole kostja ja OÜ Abraset vahel 12. detsembril 2006. a. sõlmitud 5.500.000 krooni laenulepingust tulenevad kohustused hageja korteriomandile seatud hüpoteekidega tagatud ja alusetu on korteriomandile seatud hüpoteekide realiseerimiseks alustatud sundtäitmine. Vaidluse lahendamiseks tuleb tuvastada, kas tagatiskokkuleppe sõnastuse kohaselt on hüpoteegiga tagatud kostja kõikvõimalikud nõuded OÜ Abraset vastu ja kas selline kokkulepe piirab oluliselt hageja majandusvabadust või edasist toimetulekut. Poolte tahe oli tagatiskokkuleppe sõlmimisel tagada hageja korteriomandile seatud hüpoteekidega OÜ Abraset lühiajalist laenu summas 2.000.000 krooni, mis on kostjale tagastatud. Laenuleping sõlmiti alles 12. detsembril 2006. a., mistõttu tagatiskokkuleppe sõlmimisel ei saanud poolte tahteks olla laenulepingust tulenevate nõuete tagamine. Hageja ei olnud tagatiskokkuleppe sõlmimisel teadlik oma korteriomandi vastutuse ulatusest ega saanud ka laenulepingust tulenevate nõuetega arvestada. Vaatamata sellele, et tagatiskokkuleppe sõlmimise ajal oli kostjale teada, et hagejale kuuluva korteriomandi väärtus katab ligikaudu hageja kodulaenu võlgnevuse kostja ees, sõnastas kostja tagatiskokkuleppe selliselt, et selle kohaselt tagaksid hüpoteegid lisaks kodulaenule ka kõiki OÜ Abraset kohustusi kostja ees. Kokku oleks seega korteriomandiga tagatavate laenude kogusumma suuruseks vähemalt 7.500.000 krooni, mis ületab hüpoteekide kogusummat ja ka korteriomandi turuväärtust mitmekordselt. Kostja suhtes algatatud täitemenetluse tulemusel saaks kostja hageja korteriomandi arvelt osaliselt täidetud OÜ Abraset laenulepingust tuleneva nõude, hageja kodulaen jääks aga täies ulatuses tasumata, samas kui selle tagatiseks olnud hüpoteek kustutataks. Tagatiskokkuleppe sõlmimisel valmistas selle sõnastuse ette kostja ja selle sisu eraldi läbi ei räägitud. Tagatiskokkuleppe tingimus, mille kohaselt on hageja korteriomandile seatud hüpoteekidega tagatud kõik OÜ Abraset olemasolevad ja tulevikus tekkivad kohustused kostja ees, on hagejat ebamõistlikult kahjustav ja heade kommetega vastuolus. Ka saab kostja hageja nõusolekuta sõlmida osaühinguga täiendavaid võlaõiguslikke kokkuleppeid. Alternatiivselt tugineb hageja väitele, et tagatiskokkulepe on vastuolus hea usu põhimõttega ja tuleb jätta kohaldamata osas, milles on kokku lepitud, et hageja korteriomandile seatud hüpoteekidega on tagatud kõik tulevikus tekkivad kostja nõuded OÜ Abraset vastu. Kostjal krediidiasutusena on kohustus võlasuhetes ilmutada suuremat hoolt kui keskmisel isikul. Kostja pidi aru saama nendest riskidest, mis kaasnevad hagejale sellega, et 4(14)

kõik OÜ Abraset kohustused kostja ees on hageja korteriomandiga tagatud ning sellega, kui OÜ Abraset ei ole võimeline oma kohustusi täitma ja kostja realiseerib hageja korteriomandi. Asjaolu, et hageja satub sellisel juhul väljapääsmatusse majanduslikku olukorda, kaotades oma kodu ja jäädes samal ajal vastutavaks laenu tagasimaksmise eest, oli kostjale tagatiskokkuleppe sõlmimisel teada. Kostja oleks pidanud tagatiskokkuleppe tagajärgi hagejale selgitama. Hea usu põhimõttega vastuolus on ka kostja käitumine täitemenetluses. Kostja nõuab täitemenetluses hüpoteekide realiseerimist, mis olid algselt seotud hageja kodulaenu tagamiseks, mille eest soetati korteriomand. Täitemenetluse tulemusel müüdaks korteriomand aga vaatamata sellele, et hageja on kodulaenu tasunud. Kostja tekitab korteriomandi müügiga olukorra, kus hageja rikub kodulaenu tingimusi ja kostja saab laenulepingu üles öelda. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud.

tagajärgedest. Laenulepingu punktis 7. 1. 1 on märgitud, et lepingu tagatiseks on ka hageja korteriomandile seatud hüpoteegid. Laenulepingule on alla kirjutanud OÜ Abraset esindajana hageja. Hageja väide, mille kohaselt hüpoteekidega tagatud nõuete muutmine on vastuolus heade kommetega, on põhjendamatu. AÕS hüpoteeki reguleerivate sätete mõtte kohaselt tuleb kaitsta omaniku huvi olla kindel kinnisasja vastutuse ulatuses. Hageja kui OÜ Abraset juhatuse liige oli teadlik temale kuuluva kinnisasja vastutuse ulatuses ja selles, et temale kuuluvale korteriomandile seatud hüpoteegid tagavad ka osaühingu Abraset laenulepingut, samuti oli tal ülevaade võimalike nõuete kohta. Hageja on ise oma allkirjaga kinnitanud, et temale kuuluv kinnisasi tagab ka OÜ Abraset ja kostja vahel sõlmitud võlaõiguslikke lepinguid. Hageja poolt on pahatahtlik vihjata, nagu oleks ta saanud tagatavast OÜ Abraset laenulepingust ja kohustusest alluda sundtäitmisele teada alles täitmisteate saamisel ning kostja on nn. tugevama õigust kasutades asunud realiseerima lepingu tagatiseks seatud panti. Eksitud ei ole ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu. Hageja on erinevaid riske kaaludes andnud nõusoleku seada oma kinnisasjale hüpoteegid, mis on tagatiseks nii tema kui ka tema juhitud äriühingu laenulepingutele. Seda nõusolekut on ta väljendanud nii notari juures hüpoteekide seadmisel ja tagatud nõuete kokkuleppimisel kui ka laenulepingu sõlmimisel (ka laenulepingus on eraldi märgitud, et lepingu tagatiseks on muuhulgas temale kuuluvale kinnisasjale seatud hüpoteegid). Esimese astme kohtu otsus Harju Maakohus jättis 9. mai 2011. a. otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kohus tühistas otsuse jõustumisel hagi tagamise abinõuna kohaldatud täitemenetluse peatamise. Otsuse kohaselt ei leidnud tuvastamist, et poolte vahel 9. augustil 2006. a. notariaalselt sõlmitud hüpoteegi seadmise lepingus sisalduv tagatiskokkulepe oleks tühine ja kostja nõuaks alusetult 5.025.251, 75 krooni suuruse summa sundtäitmist. Tuvastatud on järgmised asjaolud: AS-i SEB Pank avalduse ja 4. mai 2006. a. J T M, M Ke, AS-i Eesti Krediidipank ja AS-i SEB Eesti Ühispank (uus ärinimi AS SEB Pank) vahel sõlmitud notariaalselt tõestatud korteriomandi müügilepingu, hüpoteegi loovutamise, hüpoteegikande muutmise, hüpoteegi seadmise ja asjaõiguslepingute (I kd., tl. 20 – 34) ning

Abraset kinnistu ostmiseks laenu andmise tingimuseks on muuhulgas, et laenu jäävad automaatselt lepinguid muutmata tagama juba sõlmitud XXX korteriomandile seatud hüpoteegid. See asjaolu on tõendatud väljatrükiga A Lu poolt 7. detsembril 2006. a. aadressile [email protected] saadetud e-kiri (tl. 165). Kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §-ga 6 tuleb vaidluse lahendamiseks kohaldada alates 5. aprillist 2011. a. kehtivat täitemenetluse seadustikku (TMS). TMS § 221 lg. 1 kohaselt võib võlgnik esitada sissenõudja vastu hagi täitedokumendi alusel sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks, eelkõige põhjusel, et nõue on rahuldatud, ajatatud või tasaarvestatud. Hagi rahuldamine ei mõjuta täitedokumendi kehtivust ega õigusjõudu. Sama paragrahvi lõige 11 sätestab, et muu kui kohtulahendi sundtäitmise puhul, iseäranis sama seadustiku § 2 lg. 1 punktides 18 – 191 nimetatud täitedokumentide puhul, saab võlgnik sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagis esitada ka kõik vastuväited täitedokumendist tuleneva nõude olemasolule ja kehtivusele. Täiteasjas nr. XXX on täitemenetlust alustatud kostja avalduse ning 4. mail 2006. a. notariaalselt tõestatud korteriomandi müügilepingu, hüpoteegi loovutamise, hüpoteegikande muutmise, hüpoteegi seadmise ja asjaõiguslepingute ning 9. augustil 2006. a. hageja ja kostja vahel sõlmitud notariaalselt tõestatud hüpoteekidega tagatud nõuete muutmise kokkuleppe alusel. Seega on täitedokumendiks notariaalselt tõestatud kokkulepped, mille puhul on võlgnik allunud kohesele sundtäitmisele ning millest tulenevaid nõudeid on võimalik pöörata sundtäitmisele seda kohtulikult või muul viisil tunnustamata (TMS § 2 lg. 1 p. 19). Kuna ükski sõltumatu organ ei ole poolte vaidlust enne täitedokumendi kohtutäiturile esitamist läbi vaadanud ning eesmärgiga tagada võlgnikule efektiivsem õiguskaitse, on Riigikohtu praktika tunnustanud võimalust esitada sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi ka kuni 5. aprillini 2011. a. kehtinud redaktsioonis TMS § 221 lõikes 1 loetlemata põhjustel – antud juhul asjaolu tõttu, et sissenõudja poolt sundtäitmisele esitatud nõude aluseks olev täitedokument on osaliselt tühine, mistõttu sundtäimisele võetud nõuet ei ole algusest saadik hageja suhtes tekkinud (Riigikohtu otsus nr. 3-2-1-134-07 p. 11). Seega on pooltevaheline põhiline vaidlusküsimus, kas hüpoteegi seadmise kokkuleppe aluseks olev tagatiskokkulepe kehtib. Kuivõrd vaidlusalune kokkulepe on sõlmitud 9. augustil 2006. a., tuleb kohaldada tehingu tegemise ajal kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seadust (TsÜS) ja võlaõigusseadust (VÕS). Hageja ei ole VÕS § 34 mõttes tarbija. VÕS § 34 järgi on tarbija isik, kes teeb tehingu, mis ei seondu iseseisva majandus- või kutsetegevuse läbiviimisega. Tarbija mõistet täiendab tarbijakaitseseaduse (TKS) § 2 lg. 1, mille kohaselt on tarbija füüsiline isik, kellele pakutakse või kes omandab või kasutab kaupa või teenust eesmärgil, mis ei seondu tema majandus- või kutsetegevusega. Hageja korteriomandile seatud hüpoteegiga tagatud 12. detsembril 2006. a. kostja ja OÜ Abraset vahel sõlmitud laenulepingu nr.XXX alusel tekkinud kohustus oli võetud OÜ Abraset kinnistu ostmiseks majandustegevuse laiendamise eesmärgil. Seega sõlmis hageja vaadeldava lepingu huvist äriühingu majandustegevuse vastu. Kuna hageja ei ole tarbija, siis vastutab tema kinnisasi kooskõlas AÕS § 325 lõikega 1 kokkuleppe kehtivusel juhul, kui võlgnik rikub laenulepingujärgset raha tagasimaksmise kohustust. Poolte vahel on vaidlus, kas kõnesolev tagatiskokkulepe on kvalifitseeritav VÕS § 35 mõttes tüüptingimusena ja taoline küsimus võib tõusetuda (vt. nt. Kõve, V. Varaliste tehingute süsteem Eestis. Tartu: Tartu Ülikooli Kirjastus, 2009, 244 lk). VÕS § 35 lg. 1 sätestab, et tüüptingimuseks loetakse lepingutingimust, mis on eelnevalt välja töötatud tüüplepingutes kasutamiseks või mida lepingupooled muul põhjusel ei ole eraldi läbi rääkinud ja mida tüüptingimust kasutav lepingupool (tingimuse kasutaja) kasutab teise lepingupoole suhtes, kes ei ole seepärast võimeline mõjutama tingimuse sisu. Seega ei pea tüüptingimus olema välja töötatud korduvaks kasutamiseks tüüplepingutes. Selle sätte kohaselt loetakse tüüptingimuseks ka muu läbirääkimisteta eelnevalt välja töötatud lepingutingimus, mille sisu ei ole pool, kelle suhtes seda kasutatakse, võimeline mõjutama. Vastavalt VÕS § 42 lõikele 1 on tüüptingimus tühine, kui see lepingu olemust, sisu, sõlmimise viisi, lepingupoolte huvisid 7(14)

ja teisi olulisi asjaolusid arvestades kahjustab teist lepingupoolt ebamõistlikult, eelkõige siis, kui tüüptingimusega on lepingust tulenevate õiguste ja kohustuste tasakaalu teise lepingupoole kahjuks oluliselt rikutud või kui tüüptingimus ei vasta headele kommetele. Riigikohtu otsuses 3-2-1-150-06 väljendatud seisukoha järgi on VÕS § 35 lõikest 1 ja § 42 lõikest 1 tulenevalt tüüptingimuse tühisuse regulatsiooni eesmärgiks kaitsta lepingupoolt, kelle suhtes on kasutatud eelnevalt välja töötatud ja läbi rääkimata lepingutingimust, mis esitatakse poolele sellistel asjaoludel, et tal pole võimalik läbirääkimisi pidada ja tingimuse sisu mõjutada, ebamõistlikult kahjustavate lepingutingimuste eest. VÕS § 35 lg. 2 järgi eeldatakse, et tüüptingimust ei olnud eraldi läbi räägitud. Selle sätte mõtte kohaselt peab kandma lepingutingimuse võimaliku tühisuse riski VÕS §-s 42 sätestatud alustel see lepingupool, kes esitas läbirääkimata tingimuse teisele poolele sellistel asjaoludel, et viimasel polnud võimalik tingimuse üle läbi rääkida ja selle sisu mõjutada. Kuna hageja soovis, et kohus kohaldaks lepingutingimuse suhtes VÕS tüüptingimuste regulatsiooni, pidi ta esile tooma ja tõendama asjaolud, mille alusel on lepingutingimus VÕS § 35 lg. 1 kohaselt kvalifitseeritav tüüptingimusena (tema suhtes kasutatud lepingutingimus oli eelnevalt välja töötatud tüüplepingutes kasutamiseks, s. t. lepingutingimus oli välja töötatud kavatsusega kasutada seda mitmes tulevikus sõlmitavas lepingus, või lepingutingimust on tema suhtes kasutatud mõnel muul põhjusel selliselt, et tingimuse üle ei olnud läbirääkimine ja selle sisu mõjutamine reaalselt võimalik). Hageja ei ole tõendanud, et kostja kasutab temale teadaolevalt samasuguse sõnastusega tagatiskokkuleppe tingimust enamuses tagatiskokkulepetes, tal puudus võimalus kostjaga kokkuleppe tingimuste üle läbi rääkida ning notar talle tagatiskokkuleppe sõlmimise õiguslikke tagajärgi ei selgitanud. Kokkuleppe osalised on vaidlusaluse notariaalselt tõestatud kokkuleppe punktis 2. 3 avaldanud ja kinnitanud, et nad on kõikide kokkuleppes viidatud dokumentidega tutvunud, on teadlikud nende sisust ning nad ei soovi viidatud dokumentide ettelugemist notari poolt ega lisamist kokkuleppele. Kokkuleppe punktis 4 sisalduvad notari selgitused (tl. 56 - 67). Seega ei saa järeldada, et notar oleks jätnud täitmata oma tõestamisseaduse (TõS) § 18 lõikes 1 sätestatud ametist tuleneva selgitamiskohustuse. Hageja seletusest nähtub, et poolte vahel toimusid läbirääkimised ja tõendamist ei ole leidnud, et hagejal oleks puudunud võimalus notarile oma tegeliku tahte avaldamiseks. Hageja ei ole esitanud tõendeid asjaolu kohta, et kostja kasutab temale teadaolevalt vaidlusaluse kokkuleppega samasuguse sõnastusega tagatiskokkuleppe tingimust enamuses tagatiskokkulepetes. Et kohus saaks kontrollida vaidlusaluse kokkuleppe kui tüüptingimuse lubatavust VÕS § 42 järgi, tulnuks hagejal tõendada, et tema suhtes kasutatud lepingutingimus oli eelnevalt välja töötatud tüüplepingutes kasutamiseks või lepingutingimust on tema suhtes kasutatud mõnel muul põhjusel selliselt, et tingimuse üle ei olnud läbirääkimine ja selle sisu mõjutamine reaalselt võimalik. Taolised asjaolud ei ole tuvastamist leidnud. Eeltoodud põhjendusel tuleb kontrollida vaidlusaluse tagatiskokkuleppe kehtivust kokkuleppe sõlmimise ajal kehtinud TsÜS § 86 alusel, mille järgi on heade kommete või avaliku korraga vastuolus olev tehing tühine. Õiguskirjanduses väljendatud seisukohtade järgi võimaldab osundatud säte kohtul hinnata, kas esitatud asjaoludel ei tohiks vaidlusalune kokkulepe olla kehtiv vastuolu tõttu ühiskonnas aktsepteeritud väärtustega ja ka õigusdogmaatikas prevaleerivate printsiipidega (vt. nt. Kuurberg, M. Heade kommetega vastuolus olevad tehingud kui tühised tehingud, Tartu Ülikool, 2004). Lepingu heade kommete vastasus tuleb kindlaks teha koguhinnangu andmise teel, kusjuures arvesse tuleb võtta nii lepingu sisu kui ka lepingu sõlmimise asjaolusid, poolte ettekujutusi, ajendeid ja eesmärke (Riigikohtu otsus 3-2-1-76-01). Seega saab tehingu heade kommete vastasus tuleneda koguhinnangust tehingule, pidades silmas tehingu sisu ja lisaasjaolusid ning ka asjaosaliste ettekujutusi, ajendeid ja eesmärke. Hinnangu andmisel on oluline tehingu tegemise aeg. 8(14)

tagatiskokkulepet heade kommete vastaseks. Tõendamist ei ole leidnud, et hagejal kui OÜ Abraset seaduslikul esindajal puudus kostja ja OÜ Abraset vahel 12. detsembril 2006. a. laenulepingu sõlmisel võimalus mitte nõustuda laenulepingu tingimustega ja keelduda lepingu sõlmimisest. Kostja töötaja on 7. detsembril 2006. a. saatnud hagejale e-kirja, milles avaldab, et OÜ-le Abraset kinnistu ostmiseks laenu andmise tingimuseks on muuhulgas, et laenu jäävad automaatselt lepinguid muutmata tagama juba sõlmitud hageja korteriomandile seatud hüpoteegid. Seega ei ole veenvad hageja väited, et teda ei teavitatud sellest tingimusest või et eksisteeris kokkulepe tagatiskokkuleppe sõlmimiseks tulevikus (tl. 169). Pooltel ei ole vaidlust, et laenuleping on sõlmitud ning et lepingut asuti täitma. Seega on oluline, et lepinguvabaduse raames on hagejal olnud võimalus otsustada, kas leping sõlmida. Arvestades eeltoodut ning õiguskindluse põhimõtet, puudub esitatud asjaoludel õigustus vaidlustada tehingut siis, kui saabub kohustuse täitmise hetk. Kostja ja OÜ Abraset vahel nii 10. augustil 2006. a. kui ka 12. detsembril 2006. a. sõlmitud laenulepingud on OÜ Abraset nimel allkirjastanud hageja kui osaühingu juhataja. Vaidlusaluses täiteasjas on sundtäitmisele esitatud 12. detsembril 2006. a. kostja ja OÜ Abraset vahel sõlmitud laenulepingust tulenev nõue. Seega oli või vähemalt pidi hageja kui osaühingu juhataja olema teadlik kohustuse ulatusest, mille osas tema kinnisasi täitmise eest vastutab ning mille arvelt kostja nüüdseks sundtäitmist nõuab. Vaidlusalune tagatiskokkulepe võiks käsitletud põhjusel kahjustada hagejat kui kolmandat isikut, kes on kostja suhtes võlgnikuks, tulenevalt nendevahelisest tagatislepingust juhul, kui laenulepingu pooleks olev isik oleks võtnud tagatislepinguga hõlmatud kohustusi hageja teadmata. Asjaolu, et hageja kinnisasi vastutab lisaks sundtäitmisele esitatud nõude täitmise eest ka teis(t)e kohustus(t)e (antud juhul hageja enda) täitmise eest, ei anna alust pidada kostja käitumist TsÜS § 138 tähenduses hea usu põhimõttega vastuolus olevaks ning seega sundtäitmise lubatavust kõrvaldavaks, kui sissenõudjal on täitedokument, millest tulenevalt on tal õigus kinnistu arvel oma nõude rahuldamist nõuda. Hea usu põhimõtte vastaseks käitumiseks saaks lugeda juhtumi, kui kostja, kasutades ära oma õiguspositsiooni, teostaks oma õigust sundtäitmise alustamiseks, näiteks, olukorras, kus täitmisele esitatud nõue oleks võrreldes kinnisasja väärtusega ebaproportsionaalselt väike. Vaidlusaluses täiteasjas on kostja suhtes algatatud täitemenetlus 5.025.251, 75 krooni sissenõudmiseks ning hageja väitel on sundtäitmise esemeks oleva korteriomandi väärtus ka hüpoteegisummast madalam, mistõttu ei ole alust järeldada, nagu kasutaks kostja oma õigust sundtäitmisele kinnisasja arvelt hea usu põhimõttega vastuolus. Hagi tuleb jätta rahuldamata. Apellatsioonkaebus Hageja palub maakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega hagi rahuldada ning jätta menetluskulud kostja kanda. Vaidlusaluses asjas ei oma tähtsust, kas hageja on tarbija või mitte, sest tarbijaks olemisest või mitteolemisest ei sõltu see, kas hageja korteriomand vastutab vaidluse all oleva laenukohustuse eest või mitte. Kohus ei analüüsinud hageja väiteid, et vaidlusalune tagatiskokkulepe on tüüptingimus ning see on tühine tulenevalt vastuolust VÕS § 42 lg. 3 punktiga 14, kuivõrd tagatiskokkuleppega on kostja sisuliselt saavutanud olukorra, kus tal on võimalik hageja nõusolekuta muuta tagatavate nõuete suurust (sest tagatud on kõikvõimalikud nõuded). Hageja viitas ka sellele, et nimetatud tüüptingimus võib olla tühine tulenevalt sellest, et see on vastuolus VÕS § 42 lg. 3 punktiga 221. Kohus on VÕS § 35 lg. 1 kohaldamisel valesti jaganud tõendamiskoormise, leides, et seda, et tingimus on tüüptingimus, peab tõendama hageja, s. t. pool, kes ei lisanud tingimust lepingusse ega soovi sellele tugineda. Kostja ei ole tõendanud, et tagatiskokkuleppe sisu osas oli hagejal võimalik läbi rääkida. Kostja on üksnes väitnud, et kuna tegemist oli notariaalse lepinguga, siis ei saa ühelgi juhul olla tegemist tüüptingimusega. Seega tuleb eeldada, et tagatiskokkulepe oli sõlmitud tüüptingimustel. Isegi kui see eeldus ei oleks õige, ei ole õige maakohtu seisukoht. Kostja ei 10(14)

ole kordagi vastu vaielnud asjaolule, et ta kasutab vaidlusaluse tagatiskokkuleppega samas sõnastuses tagatiskokkuleppeid enamikus hüpoteegi tagatiskokkulepetes. Seega on tegemist asjaoluga, mille üle ei ole pooltel vaidlust ja seetõttu ei olnud ka hageja TsMS § 231 lõigetest 2 ja 4 tulenevalt kohustatud seda asjaolu tõendama. Maakohus on ebaõigesti kohaldanud TsMS § 230 lõiget 1 ja § 231 lõikeid 2 ja 4. Isegi kui viidatud asjaolu oli tõendamata, oleks kohus pidanud eelmenetluses hageja tähelepanu selle juhtima. Maakohus seda ei teinud. Kohus on asjaolust, et pooled rääkisid läbi laenulepingu tingimusi, tuletanud, et läbi räägiti ka tagatiskokkuleppe tingimused. Samas ei ole menetluses ühtki tõendit selle kohta esitatud. Kohus ei ole õigesti ja täies mahus käsitlenud hageja seisukohti tagatiskokkuleppe heade kommete vastasuse ja tühisuse osas. Kohus ei käsitlenud võimalust, kas tagatiskokkuleppe sõlmimise hetkel olid tagatavad nõuded piisavalt määratletud, et hageja oleks 9. augustil 2006. a. saanud ette näha, et tema korteriomandile seatud hüpoteek tagab ka

kohus võtnud seisukohta selle kohta, kas tagatiskokkuleppega on tagatud kõikvõimalikud kostja nõuded OÜ Abraset vastu. Heade kommete vastasuse osas ei oma tähtsust, kas hageja allkirjastas 12. detsembri 2006. a. laenulepingu või mitte, kuna nimetatud asjaolu on tekkinud hiljem ja see ei muuda tagatiskokkulepet tagantjärele kehtivaks. Lisaks ei ole kohus sisuliselt analüüsinud hageja seisukohti osas, mis puudutab tagatiskokkuleppe ja kostja käitumise vastuolu hea usu põhimõttega. Vastustaja seisukoht Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et maakohtu otsus on õige ja piisavalt põhjendatud, kolleegium järgib maakohtu otsuse põhjendusi ja kooskõlas TsMS § 654 lõikega 6 ei pea vajalikuks neid üle korrata. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib kolleegium, et nõustuda ei saa väitega, nagu oleks maakohus ebaõigesti jaotanud tõendamiskoormise, kui leidis, et seda, et vaidluse all olev lepingutingimus on tüüptingimus, pidi tõendama hageja. Ka Riigikohus on oma lahendi 3-2-1-45-07 punktis 11 VÕS § 35 lõikeid 1 ja 2 tõlgendades leidnud, et pool, kes soovib, et kohus kohaldaks lepingutingimuse suhtes VÕS-i tüüptingimusteregulatsiooni, peab esile tooma ja tõendama asjaolud, mille alusel on lepingutingimus VÕS § 35 lg. 1 kohaselt kvalifitseeritav tüüptingimusena (tema suhtes kasutatud lepingutingimus oli eelnevalt välja töötatud tüüptingimustes kasutamiseks, s. t., lepingutingimus oli välja töötatud kavatsusega kasutada seda mitmes tulevikus sõlmitavas lepingus, või lepingutingimust on tema suhtes kasutatud mõnel muul põhjusel selliselt, et tingimuse üle ei olnud läbirääkimine ja selle sisu mõjutamine reaalselt võimalik). Nõustuda ei saa ka selle apellandi väitega, nagu ei oleks maakohus analüüsinud hageja väiteid vaidlusaluse lepingutingimuse tüüptingimuseks oleku kohta, sest maakohus on otsuses oma sellekohast järeldust põhjalikult põhjendanud. Apellatsioonkaebuses ei ole hageja põhjendanud, millised on need faktilised asjaolud, mille maakohus jättis tähelepanuta, kuid mille tõttu oleks tulnud tüüptingimuse suhtes jõuda maakohtust teistsugusele järeldusele. Taolistele asjaoludele ei viidanud hageja ka vande all seletust andes, samas kirjeldas hageja siis oma tavalist praktikat pangaga suhtlemisel ja väitis, et kokkuleppe sõlmimisele eelnevad pangas läbirääkimised (kd. I, tl. 169). Ka ei ole tsiviilasja materjalidega kooskõlas apellatsioonkaebuses esitatud väide, nagu ei oleks kostja kordagi vastu vaielnud sellele, et vaidlusalune lepingutingimus on tüüptingimus: 25. oktoobri 2010. a. vastuses hageja täiendavatele seisukohtadele on kostja sõnaselgelt väitnud, et vaidlusalune notariaalne kokkulepe hüpoteekidega tagatud nõuete muutmiseks ei ole tüüptingimus, see kokkulepe on poolte vahel läbi räägitud ja eraldi kokku lepitud (kd. I, tl. 157). Vaatamata kostja sõnaselgele vastuväitele ei toonud hageja ka seejärel esile neid fakte, mis võiksid anda alust pidada lepingutingimust tüüptingimuseks, tõendite esitamisest rääkimata. Nõustuda ei saa maakohtule tehtud etteheitega, mis käib tüüptingimust puudutava selgitamiskohustuse kohta: hageja on oma 11. oktoobri 2010. a. menetlusdokumendis ise kinnitanud, et kohtuistungil palus kohus hagejal täiendavalt selgitada oma seisukohti seoses sellega, et tagatiskokkulepe on oma olemuselt tüüptingimus (kd. I, tl. 141), sellele vaatamata ei toonud hageja esile asjakohaseid fakte. Et tõendeid esitatakse asjaolude tõendamiseks, millele pool oma nõuete alusena tugineb (TsMS § 230 lg. 1), siis eelneb tõendamiskohustusele kohustus oma nõude aluseks olevad asjaolud esile tuua. Kui asjaolusid esile ei tooda, siis ei kerkigi küsimust nende tõendamisest. Et maakohus tüüptingimuse kasutamist hageja suhtes ei tuvastanud, siis ei pidanud ta analüüsima seda, kas lepingutingimus võiks olla tühine vastavalt VÕS §-s 42 sätestatule. Kolleegium ei nõustu ka apellatsioonkaebuse väitega selle kohta, nagu ei oleks maakohus käsitlenud piisava põhjalikkusega hageja väiteid vaidlusaluse lepingutingimuse 12(14)

heade kommete vastasuse kohta. Õige on apellatsioonkaebuse väide, et vaidlusaluse tagatiskokkuleppe vastavust headele kommetele tuleb kontrollida selle kokkuleppe sõlmimise aja seisuga sel ajal kehtinud seaduse alusel, seda ongi aga maakohus teinud. Nõustuda ei saa väitega, nagu oleks maakohus lepingutingimuse heade kommete vastasust eitades tuginenud peaasjalikult asjaolule, et neli kuud pärast kokkuleppe sõlmimist sõlmisid kostja ja OÜ Abraset uue laenulepingu. Maakohus on otsuses käsitlenud hageja huvi tagatiskokkuleppe sõlmimiseks ja taolise kokkuleppe sõlmimise eesmärki, hageja tahte kujunemist tema poolt taotletava eesmärgi realiseerumiseks ja tema tahtega kooskõlas oleva tahteavalduse tegemist. Maakohus on hinnanud ka vaidlusaluse kokkuleppe tavapärasust äritegevuses. Selleks on kohus muuhulgas analüüsinud hageja enda väiteid kokkuleppe sõlmimise asjaolude ja kaalutluste kohta. Apellatsioonkaebusest ei nähtu, miks hageja ei nõustu maakohtu järeldustega, millele kohus on jõudnud eespoolkirjeldatud asjaolude kaalumise tulemusena. Nõustuda ei saa ka sellega, nagu ei oleks poolte käitumisel pärast lepingu sõlmimist tähtsust lepingu headele kommetele vastavuse hindamise seisukohalt, sest poolte käitumisest pärast lepingu sõlmimist võib nähtuda ka nende huvi lepingu sõlmimise vastu. Pealegi on VÕS § 29 lg. 5 punktis 3 on sätestatud, et lepingu tõlgendamisel tuleb muuhulgas eelkõige arvestada lepingupoolte käitumist nii enne kui pärast lepingu sõlmimist. Seda maakohus tegigi, kui käsitles lisaks lepingu sõlmimise asjaoludele ka pärast vaidlusaluse lepingu sõlmimist toimunut. Maakohus on otsuses põhjendanud ka seda, miks ta leiab, et hageja jaoks oli OÜ Abraset võetavate kohustuste ulatus ettenähtav. Kolleegium nõustub maakohtu otsusega ka selle osas. Tulevikus tekkivate või tingimuslike nõuete hüpoteegiga tagamine on AÕS § 279 lõigete 2 ja 3 kohaselt iseenesest lubatud. AÕS § 346 lg. 2 lause 1 kohaselt peab kokkulepe, millega määratakse, milline nõue on hüpoteegiga tagatud, olema notariaalselt tõestatud. Osundatud säte aga ei välista kokkulepet, mille sisuks on tagada hüpoteegiga hüpoteegipidaja ja kolmanda isiku vahelistest lepingutest tekkivaid nõudeid. Et kinnisasja omanik ja hüpoteegipidaja on õigustatud kokku leppima, millised nõuded on konkreetse hüpoteegiga tagatud, on kinnitanud ka Riigikohus oma lahendis 3-2-1-41-04 (punkt 20). Kokkuleppe notariaalse tõestamise eesmärgiks on tagada, et leping selle kohta, millised nõuded on hüpoteegiga tagatud, sõlmitaks läbimõeldult – kui on kuuldud notari selgitusi ja kaalutud oma huve. Vaidlusaluses notariaalselt tõestatud lepingus leppisid pooled kokku, millise kolmanda isikuga sõlmitud lepingutest tekkinud või tekkivad nõuded on hüpoteegiga tagatud, kusjuures kolmandaks isikuks oleva OÜ Abraset käitumine oli nii vaidlusaluse lepingu sõlmimisel, OÜ Abraset poolt 5, 5 milj. krooni suuruse laenu võtmisel, laenulepingu rikkumisel kui laenu tagastamiseks täitemenetluse alustamisel ja on ka praegu täielikult hageja kontrolli all. Sundtäitmist, mille lubamatuks tunnistamist on hageja hagis taotlenud, on alustatud täitedokumendiks oleva 12. detsembri 2006. a. laenulepingu alusel, mille OÜ Abraset nimel on kostjaga sõlminud hageja ise. Niisugustel asjaoludel ei saa nõustuda hageja väitega, nagu ei oleks hageja saanud lepingu sõlmimisel olla kindel kinnisasja vastutuse ulatuses. Et sundtäitmist, mille lubamatuks tunnistamist hageja hageb, on alustatud üksnes 12. detsembri 2006. a. laenulepinguga võetud laenu tagastamiseks, siis ei ole vajadust käsitleda seda, kas vaidlusaluse tagatiskokkuleppe alusel võiksid tagatud olla ka taolised hüpoteetilised nõuded, mille olemasolule ei ole kumbki pool tuginenud ja mille sundtäitmiseks ei ole täituri poole pöördutud. Kolleegium leiab, et maakohtu poolt määratud tsiviilasja hinda tuleb muuta, lugedes selleks 80.528, 68 eurot. Maakohus leidis õigesti, et vastavalt TsMS § 125 lausele 1, mida hagi esitamise ajal tuli kohaldada sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõudele, tuli selle nõude hind määrata hüve väärtusega, mida hageja on eeldatavalt õigustatud saama hagi rahuldamise korral. Et hageja ei ole sundtäidetava 321.172, 12 euro (5.025.251, 75 krooni) suuruse nõude osas võlgnik, vaid vastutab selle nõude täitmise eest üksnes oma korteriomandi väärtuse ulatuses, on põhjendatud hageja väide, et tema poolt hagiga taotletava hüve väärtus 13(14)

ei saa ületada osundatud korteriomandi väärtust, milleks asjatundja arvamuse kohaselt on 1.260.000 krooni (kehtivas vääringus 80.528, 68 eurot). Tehingu tühisuse tuvastamise nõue on samuti tuvastusnõue, mille hind TsMS § 125 kohaselt määratakse hüve väärtusega, mida hageja on eeldatavalt õigustatud saama hagi rahuldamise korral; hageja on oma tuvastushuviks pidanud seda, et tema vara ei väheneks sundtäitmise käigus vaidlusalusest lepingust tulenevalt korteriomandi väärtuse võrra. Seega on hageja tuvastusnõude rahuldamine sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõude rahuldamise eelduseks, kusjuures mõlemad tuvastusnõuded on suunatud sama eesmärgi saavutamisele. TsMS §-s 134 sätestatakse nõuete liitmine hagihinna arvestamisel. Osundatud paragrahvi lg. 1 lause 1 kohaselt liidetakse hagihinda arvutades ühes hagis sisalduvad nõuded, lg. 3 kohaselt aga, kui tuvastusnõue esitatakse koos sellega seotud varalise nõudega, loetakse hagihinnaks üksnes varalise nõude hind. Kolleegium leiab, et osundatud lõikeid tuleb mõista selliselt, et ka juhul, kui esitatud on kaks tuvastusnõuet, mis on suunatud ühe ja sama eesmärgi saavutamisele (tehingu tühisus ja sellest tulenev sundtäitmise lubamatus), tuleb hagihind määrata suurema väärtusega tuvastusnõude järgi. Seega tuleb tsiviilasja hinnaks lugeda hageja korteriomandi väärtuse ühekordne hind 80.528, 68 eurot. Tsiviilasja hinnaks apellatsioonimenetluses tuleb vastavalt apellatsioonkaebuses esitatud taotlusele lugeda samuti 80.528, 68 eurot. Nii on TsMS § 137 lg. 1 kohaselt apellatsioonkaebuse esitamise puhul tsiviilasja hind sama, mis esimeses kohtuastmes, arvestades kaebuse ulatust. TsMS § 6 kohaselt tehakse tsiviilasja menetlustoiming toimingu tegemise ajal kehtiva seaduse järgi ja § 123 kohaselt võetakse tsiviilasja hinna arvestamisel aluseks hagi või muu avalduse esitamise aeg. Kolleegium leiab nende sätete koosmõjus, et tsiviilasja hinna määramisel tuleb kohaldada menetlustoimingu tegemise – apellatsioonkaebuse esitamise – ajal hinna määramise kohta sätestatut, arvestades asja apellatsiooniastmes vaidlustatavat ulatust. Apellatsioonkaebuses on hageja vaidlustanud kohtuotsuse, millega jäeti rahuldamata tema kaks nõuet – sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõue ja tehingu tühisuse tuvastamise nõue. Tehingu tühisuse tuvastamise nõude hinna 80.528, 68 euro määramist kooskõlas TsMS § 125 lausega 1 on kolleegium eespool põhjendanud.

Fred Fisker

Ele Liiv

Malle Seppik

14(14)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.