Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Malle Seppik ja Kaupo Paal
Tsiviilasi Otsuse tegemise aeg ja koht
OÜ Top 3 hagi AS-i Ülemiste City (uus ärinimi AS Mainor Ülemiste) ja Foodmaier OÜ vastu vara väljanõudmiseks ebaseaduslikust valdusest 28.04.2011, Tallinn
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 02.12.2010 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ Top 3 apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses Kohtuistungi toimumise aeg
38 346,99 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja OÜ Top 3, registrikood 11608348, asukoht Rävala pst 4, 10143 Tallinn, esindaja adv Jüri Leppik Kostja 1 AS Ülemiste City (uus ärinimi AS Mainor Ülemiste), registrikood 10348595, asukoht Lõõtsa tn 6, 11415 Tallinn, esindaja adv Margus Lentsius Kostja 2 Foodmaier OÜ, registrikood 11681339, asukoht Kentmanni tn 18-46, 10116 Tallinn, esindaja adv Tarvo Lindma
12.04.2011
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 02.12.2010 otsus ja saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule.
2.Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Edasikaebe kord Otsuse peale võib edasi kaevata üksnes vandeadvokaadi vahendusel Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. TsMS § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille
tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hageja nõue ja põhjendused
1.04.08.2009 ostis hageja OÜ-lt Smart Ventures järgmised pagaritööstuse seadmed: 2 küpsetusahju EUROMAT 8 M IS 500, 2 kergituskappi GS 20 + IS 500, tainarullimismasina Seewerondo, spiraalsegaja Diosna, kuklipressi Eberhardt. OÜ Smart Ventures ostis ülalnimetatud seadmed 03.02.2009 OÜ-lt Bellavista Grupp. Seadmed asusid müügi hetkel restorani Mercado ruumides Lõõtsa 6, Tallinn. Vastavalt lepingu punktile 4.1. võis OÜ Bellavista Grupp nimetatud seadmeid 6 kuud kasutada. Sellest asjaolust tulenevalt jäid lepingu objektiks olevad seadmed Lõõtsa 6 asuvatesse ruumidesse.
2.Ruumid, milles seadmed asuvad, kuuluvad AS-le Ülemiste City. Praeguseks on OÜ Bellavista Grupp ja AS Ülemiste City vahel sõlmitud üürileping lõpetatud ja seetõttu ei ole seadmed OÜ Bellavista Grupp valduses. Hageja ei ole saanud seadmeid enda valdusesse, kuna need asuvad endiselt Lõõtsa 6 asuvates ruumides ja vaatamata hageja kirjalikele pöördumistele on kostjad keeldunud seadmete üleandmisest. Kuivõrd nimetatud seadmed asuvad Lõõtsa 6 äriruumides, mille omanikuks on AS Ülemiste City ja valdajaks Foodmaier OÜ, siis esitas hageja nõude mõlema vastu.
3.Hageja on pöördunud selgituste saamiseks OÜ Smart Ventures poole, kes on kinnitanud, et nemad, ega ka OÜ Bellavista Grupp, ei ole seadmeid kellelegi üle andnud. OÜ Bellavista Grupp esitas OÜ-le Smart Ventures asjaolude kinnitamiseks OÜ Bellavista Grupp ja AS Ülemiste City vahel sõlmitud vallasasjade müügilepingu ja tasaarvestuskokkuleppe. OÜ Bellavista Grupp on samuti kinnitanud, et AS Ülemiste City on täielikult teadlik asjaolust, et seadmed ei kuulu OÜ-le Bellavista Grupp ja et OÜ Bellavista Grupp on nende omandi OÜ-le Smart Ventures üle andnud.
4.Hagejale teadaolevalt omandas kostja OÜ-lt Bellavista Grupp osa tollele kuulunud vallasvarast vastavalt nende vahel 26.08.2009 sõlmitud vallasasjade müügilepingule ja tasaarvestuskokkuleppele. Nimetatud lepingule lisatud vallasasjade üleandmisevastuvõtmise aktis ei ole hagi esemeks olevaid seadmeid loetletud. Ei ole mõeldav, et üleandmise juures, kus on üles loetletud kogu mööbel, nõud, klaasid jms, jäävad tähelepanuta nii suured asjad nagu pagaritööstuse seadmed. Seega oli AS Ülemiste City teadlik, et Lõõtsa 6 äriruumides asuvad pagaritööstuse seadmed ei kuulu OÜ-le Bellavista Grupp.
5.AS-l Ülemiste City puudub õigus pandiõiguse teostamiseks seadmete suhtes. Vastavalt VÕS § 305 lg-le 3 ei omanud kostja hagi esemeks olevate seadmete suhtes üürileandja pandiõigust. Kostja seadusjärgset esindajat Gert Jostovit ning lepingulist esindajat Margus Lentsiust teavitati enne vallasasjade müügilepingu ja tasaarvestuskokkuleppe sõlmimist kolmanda isiku õigustest seadmetele. Seda tõendab Peeter Tava ja AS Ülemiste City lepingulise esindaja Margus Lentsiuse e-kirjavahetus. Samuti ei ole AS Ülemiste City hagejale esitanud ühtegi tõendit, mis kinnitaksid tema paljasõnalist väidet pandiõiguse teostamise kohta. Juhindudes AÕS § 80 lg-st 1, VÕS § 305 lg-st 3 ja VÕS §-st 1039, palus hageja kohustada kostjaid talle üle andma 2 küpsetusahju EUROMAT 8 M IS 500, 2 kergituskappi GS 20 + IS 500, tainarullimismasina Seewerondo, spiraalsegaja Diosna, kuklipressi Eberhardt.
2(6)
Kostjate vastuväited
6.AS Ülemiste City hagi ei tunnistanud. AS Ülemiste City omas seadmete suhtes üürileandja pandiõigust VÕS § 305 lg-st 1 tulenevalt. AS Ülemiste City omandas OÜlt Bellavista Grupp pandiõiguse teostamise tulemusel seadmed. Müügilepingule lisati OÜ Bellavista Grupp poolt esitatud varade nimekiri, mille vastavust tegelikkusele kontrolliti visuaalselt, kuid nimekirjas kajastatud esemete üksikasjalikku arvu ei kontrollitud. See aga ei tähenda, et ruumides asunud asjade, sh seadmete omandiõigus ei ole kostjale üle läinud.
7.Foodmaier OÜ hagi ei tunnistanud ning ühines kõigi AS Ülemiste City vastuväidetega. Esimese astme kohtu otsus ja põhjendused
8.Maakohus jättis hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.
9.VÕS § 305 lg 1 järgi on üürileandjal üürilepingust tulenevate nõuete tagamiseks pandiõigus üüritud kinnisasjal asuvatele ja ruumi üürimisel selle sisustuse või kasutamise juurde kuuluvatele vallasasjadele ka siis, kui need ei ole üürileandja valduses. Riigikohtu otsuse nr 3-2-1-08 p-st 11 tulenevalt tuleb viidatud sätet tõlgendada selliselt, et ruumi kasutuse juurde kuuluvad vallasasjad, mis võimaldavad ruumi sihipäraselt kasutada või teenivad seda. Sellest järeldub, et käesoleval juhul ulatub AS Ülemiste City pandiõigus seadmetele, mille väljanõudmist hageja taotleb, kuna üüritud ruumi näol oli tegemist ruumidega, kus korraldati toitlustamist ja vaidlusalused seadmed on kasutatavad toidu valmistamiseks.
10.Kooskõlas VÕS § 305 lg-ga 3 eelneksid hageja õigused asjadele AS Ülemiste City pandiõigusele juhul, kui kostja teadnuks või pidanuks teadma, et asjad ei kuulu üürnikule.
11.AÕS § 90 lg-st 1 tuleneb, et üürileandja võib eeldada, et kõik üürniku valduses olevad vallasasjad kuuluvad üürnikule. Üürileandja pandiõigus tekib üürilepingu sõlmimisest. Üürilepingu sõlmimise ajal kuulusid vaidlusalused asjad üürnikule. Üürileping sõlmiti 08.12.2006. Kostja pandiõigus tekkis seega 08.12.2006. Vallasasjade müügileping ja tasaarvestuskokkulepe tõendab, et üürnikul oli üürileandja ees üüri ja kõrvalkulude võlgnevus. Pandiõiguse tekkimise ajal oli asjade omanik üürnik.
12.Kohtule esitatud tõendite kohaselt müüs üürnik (OÜ Bellavista Grupp) vaidlusalused asjad OÜ-le Smart Ventures 03.02.2009 ostu-müügilepinguga, kusjuures müüjal oli õigus asju kasutada 6 kuud ja asjad tagasi osta. Kuue kuu pärast müüs OÜ Smart Ventures asjad hagejale. Seejuures jäid asjad samasse ruumi, kus need oli enne viidatud lepingute sõlmimist.
13.TsÜS § 102 lg 2, § 106 lg 2 ja VÕS § 305 lg 3 koosmõjus on üürileandja pandiõigus omandireservatsioonile eelistatud, kui üürileandja omandireservatsioonist ei teadnud ega pidanudki teadma.
14.AS-l Ülemiste City on vaidlusaluste esemete suhtes pandiõigus, kuna esemete hagejale müüja kasutas üürnikuna kostja ruume, vaidlusalused esemed olid nendes ruumides ja esemed kuulusid üürnikule.
15.Kuivõrd kohus tuvastas AS Ülemiste City pandiõiguse, puudus vajadus analüüsida ulatuslikumalt hageja poolt esitatud ostu-müügilepinguid. Puudus vajadus analüüsida tõenditena ka üleandmise- vastuvõtu akte, millega AS Ülemiste City on kolmandatele isikutele üle andnud esemeid, kuna need ei tõenda käesoleva vaidluse eseme aluseks olevaid asjaolusid.
3(6)
Apellatsioonkaebus
16.Hageja palub tühistada maakohtu otsuse ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada ning jätta mõlema astme menetluskulud kostjate kanda.
17.Maakohus asus ebaõigesti seisukohale, et nõude esemeks olevad asjad on hõlmatud üürileandja seadusest tuleneva pandiõigusega. Hageja ei ole kunagi vaidlustanud üürileandja pandiõiguse olemasolu. Seaduse alusel tekkiva pandiõiguse eesmärgiks on üürniku võlaõiguslike kohustuste täitmise tagamine. Pandiõigus saab ulatuda üürniku varale vaid ulatuses, mis on vajalik üürniku poolsete kohustuste täitmiseks. Samas on AS Ülemiste City enda pandiõiguse realiseerinud vallasasjade müügilepingu ning tasaarvestuskokkuleppega. Antud vallasasjade müügilepingust ja tasaarvestuskokkuleppest nähtub, et üürileandja ja üürnik on kokku leppinud, et üürniku võlgnevuse katteks realiseeriti üürnikule kuuluv vara, mille nimekiri oli lisatud lepingule üleandmise-vastuvõtmise aktis. Nimetatud lepingu punktis 5 kinnitasid AS Ülemiste City ja OÜ Bellavista Grupp, et peale lepingu lisas toodud üürniku vara võõrandamist AS-le Ülemiste City ning vastastikuste nõuete tasaarvestuse teostamist puudub OÜ-l Bellavista Grupp võlgnevus AS Ülemiste City ees. Arvestades eeltoodut, saab üheselt asuda seisukohale, et AS-l Ülemiste City kui üürileandjal ei olnud enam võimalik teostada enda seadusest tulenevat pandiõigust, sest poolte vahelised kohustused olid lõppenud. Usutav ei ole, et müügilepingu lisaks olevas üleandmisevastuvõtmise aktis nimetamata asjad loetakse lepingu punkti 1.4. kohaselt võõrandatuks.
18.AS Ülemiste City on kohtule kinnitanud, et OÜ Bellavista Grupp ei ole nendevahelise ostu-müügilepingu punkti 1.4. kohaselt asju üle andnud (vt. 26.10.2010 kohtuistungi protokolli lk. 2, lõige 3). Seega ei ole AS-l Ülemiste City nende seadmete suhtes õiguslikku alust väita, et ta on need omandanud. Samas 26.08.2009 lepingu punktis
1.4.on pooled sõnaselgelt kokku leppinud, et käsutus peab toimuma vormistatuna kirjalikus vormis.
19.Hageja esitas kohtule täiendavate tõenditena üleandmise-vastuvõtmise aktid, mille kohaselt OÜ Bellavista Grupp ja AS Ülemiste City andsid kolmandatele isikutele üle neile kuuluvad asjad. Maakohus on aga oma otsuses leidnud, et ta ei analüüsi tõenditena esitatud üleandmise-vastuvõtmise akte, kuna need ei tõenda käesoleva vaidluse esemeks olevaid asjaolusid. Üleandmise-vastuvõtmise aktidega saab üheselt tuvastada, et AS Ülemiste City oli teadlik 26.08.2009 OÜ-ga Bellavista Grupp lepingut sõlmides, et üüritud ruumides asuvad kolmandatele isikutele kuuluvad asjad. OÜ Bellavista Grupp ja AS Ülemiste City vahelise lepingu punkti 1.5. saab koosmõjus esitatud üleandmise-vastuvõtmise aktidega tõlgendada vaid viisil, et OÜ Bellavista Grupp sai kinnitada oma omandit vallasasjadele vaid nende asjade suhtes, mille osas vormistati ka OÜ Bellavista Grupp ja AS Ülemiste City vahel üleandmisevastuvõtmise akt. Arvestades 26.08.2009 toimunud vallasasjade üleandmisevastuvõtmise detailsust ei ole loogiline, et haginõude aluseks olevad asjad jäid juhuslikult üleandmise-vastuvõtmise aktis käsitlemata.
20.Hagejal on AÕS § 80 lg 1 alusel nõudeõigus kostjate vastu. Kostjad ei ole esitanud vastuväiteid hageja omandi tekkimise alustele. Maakohus ei ole tuvastanud ühtegi asjaolu, mis eelistaks hageja kui omaniku nõudeõigust kostjate vastu. Vastused apellatsioonkaebusele
21.Kostjad paluvad jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata ning mõlema astme menetluskulud jätta hageja kanda.
4(6)
Ringkonnakohtu põhjendused
22.Tsiviilkolleegium, tutvunud asja materjaliga, leidis, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel tühistada menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. TsMS § 656 lg 1 p 5 kohaselt tühistab ringkonnakohus esimese astme kohtu otsuse apellatsioonkaebuse põhjendustest ja selles esitatud asjaoludest olenemata ja saadab asja uueks arutamiseks esimese astme kohtule, kui esimese astme kohus ei ole otsust seaduse kohaselt olulises ulatuses põhjendanud ja ringkonnakohtul ei ole võimalik puudust kõrvaldada.
23.Ringkonnakohtu hinnangul viis maakohus asjas läbi puuduliku eelmenetluse, mis võis kaasa tuua ebaõige lahendi tegemise. Eelmenetluse ülesanded on sätestatud TsMS §-s
392.Kohus peab eelmenetluses välja selgitama hageja nõuded ning poolte faktilised ja õiguslikud väited esitatud nõuete ja väidete kohta, samuti tõendid, mida menetlusosalised esitavad oma faktiliste väidete põhjendamiseks.
24.Hageja esitas asjade väljaandmise nõude AÕS § 80 lg 1 alusel, see on omaniku nõue ebaseadusliku valdaja vastu. Seega on nõude aluseks asjaolu, et hageja on asjade omanik. Maakohtu otsusest ei ole võimalik aru saada, kas hageja omandiõiguse üle oli pooltel maakohtus vaidlus või mitte, kuna maakohus jättis hagi rahuldamata põhjusel, et kostjal 1 on vaidlusaluste esemete suhtes pandiõigus ning sellest tulenevalt ei analüüsinud kohus hageja poolt esitatud ostu-müügilepinguid. Maakohus tuvastas, et 26.08.2009 müügilepingu p-dest 1.2 ja 1.3 nähtuvalt müüs OÜ Bellavista Grupp kostjale 1 lepingu lisaks olevas üleandmise-vastuvõtmise aktis märgitud vallasasju samas väärtuses, mis oli tema üüri ja kõrvalkulude võlg kostjale 1 ning selles aktis vaidlusaluseid asju märgitud ei ole. Tuvastatud asjaoludest maakohus asjade omaniku kohta mingit järeldust teinud ei ole.
25.Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu seisukohaga, et kostjal 1 on jätkuvalt pandiõigus vaidlusaluste asjade suhtes ning see on aluseks hagi rahuldamata jätmiseks.
26.Kõigepealt märgib ringkonnakohus, et kostja 1 võimalik pandiõigus lõppes nõude lõppemisega üürniku vastu, mida üürileandja pandiõigus tagab. VÕS § 305 lg 1 kohaselt on üürileandja pandiõigusega tagatud jooksva ja sellele eelneva aasta üürinõuded, samuti hüvitisnõuded. Üürileping OÜ Bellavista Grupp ja AS Ülemiste City vahel lõppes 31.07.2009 ja üürileandja üürilepingust tulenevad nõuded 26.08.2009 tasaarvestuse tegemisega vastavalt VÕS § 186 p-le 2. AÕS § 284 koosmõjus § 281 lg-ga 2 alusel lõppes üürileandja pandiõigus tagatud nõude lõppemisega.
27.Ka siis, kui kostjal 1 oleks jäänud OÜ Bellavista Grupp vastu müügilepingust tulenev nõue, ei oleks see enam tagatud üürileandja pandiõigusega.
28.Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus tuvastama, kas hageja on saanud vaidlusaluste asjade omanikuks. Selleks peab maakohus välja selgitama, kas asjade võõrandajal oli käsutusõigus ning kas OÜ Smart Ventures ja hageja vahel sõlmitud tingimusliku asjaõiguslepingu tingimus on saabunud. Hageja poolt kohtule esitatud kirjalikust müügilepingust nähtub, et pooled on kokku leppinud, et vara omandiõigus läheb ostjale üle pärast vara ostuhinna tasumist. Samuti tuleb välja selgitada, kas on täidetud vallasasjade valduse üleandmise nõue AÕS § 94 tähenduses, see on, kas võõrandaja ja omandaja kujundasid sellise õigussuhte, mille alusel sai omandaja kaudse valduse (AÕS § 37 ja § 33 lg 2).
29.Kuna maakohus ei ole asja lahendamiseks vajalikke asjaolusid üldse välja selgitanud ega andnud pooltele võimalust tõendite esitamiseks, tuleb asi saata uueks arutamiseks esimese astme kohtule. Ringkonnakohus ei pea antud asjas võimalikuks kohtuotsuse tühistamisel uue otsuse tegemist, sest laiaulatusliku tõendite kogumise ja hindamise juures, samuti uute faktiliste asjaolude tuvastamisel peab olema pooltele tagatud
5(6)
põhiseaduse § 24 lg-s 5 sätestatud edasikaebeõigus kohtu poolt tuvastatud faktiliste asjaolude vaidlustamiseks tulenevalt TsMS § 688 lg-tes 3 ja 4 sätestatust.
30.Ringkonnakohus jätab rahuldamata kostja1 taotluse kohtuistungi protokolli parandamiseks, kuna taotlus ei ole põhjendatud. Kostja 1 palub protokollist välja jätta Margus Lentsiuse poolt öeldud lause: „Loobume omandiõiguse vastuväitest“. Lause protokollist lihtsalt väljajätmine ei ole õige, sest Margus Lentsius vastas kohtu küsimusele sõnaselgelt, et nad ei tugine omandiõigusele. Kostja 1 ei ole palunud oma poolt öeldu mõtet täpsustada või kuidagi teiste sõnadega väljendada. Kuna ringkonnakohus saadab asja uueks läbivaatamiseks maakohtule eelmenetluse staadiumisse, on pooltel seal võimalus ja kohustus kõigepealt määratleda oma nõuete ja vastuväidete aluseks olevad asjaolud ja seejärel esitada tõendid oma väidete põhjendamiseks.
31.Menetluskulud tuleb esimese astme kohtul jaotada vastavalt asja uue sisulise läbivaatamise tulemusele.
Gaida Kivinurm
Malle Seppik
Kaupo Paal
6(6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.