Casa Estone OÜ hagi OÜ Fixor Invest vastu tahteavalduste andmise kohustamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 19.märtsi 2010 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ Fixor Invest apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
19.oktoober 2010, avalik kohtuistung Hageja Casa Estone OÜ (registrikood 11580302, asukoht Viru 10, Tallinn), seaduslik esindaja Jaanika Mägi-Klimenkova, lepinguline esindaja adv Enno Heringson Kostja OÜ Fixor Invest (registrikood 10936174, asukoht Rävala pst 4, Tallinn), lepinguline esindaja adv Ain Kalme
Menetlusosalised ja nende esindajad
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
1 500 000 krooni
RESOLUTSIOON
1.Jätta Harju Maakohtu 19.märtsi 2010 otsus muutmata.
2.Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
MENETLUSKULUDE JAOTUS
Kõik esimese astme kohtus ja apellatsiooniastmes kantud menetluskulud jäävad kostja OÜ Fixor Invest kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi taotlemise selgitus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu
tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud, hageja nõue ja selle põhjendused
1.Casa Estone OÜ esitas 21.08.2009 Harju Maakohtule hagi OÜ Fixor Invest vastu, paludes kohustada kostjat andma tahteavaldus, millega kostja kui hoonestaja annab nõusoleku hoonestusõiguse, mis on kantud Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna hoonestusõiguse kinnistusregistri registriossa nr 7144201 ja koormab kinnisasja Viru tn 24, Valli tn 24, Müürivahe tn 38, Tallinn (registriosa nr 1001, katastritunnus 78401:101:0130, pindala 713 m2), omandi ülekandmiseks hagejale; kohustada kostjat andma tahteavaldus, millega kostja lubab kustutada Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna registriosa nr 7144201 teisest jaost senine kanne kostja kohta ning uue omanikuna sisse kanda hageja; kohustada kostjat andma tahteavaldus, millega kostja palub teha vastavad muudatused Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna registriossa nr 1001.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid David Abramson, Gabriel Abramson ja OÜ Aaber Kinnisvara 02.02.2002 hoonestusõiguse seadmise lepingu, mille pooleks on käesoleval ajal hoonestajana kostja. Hageja on kantud 02.03.2009 kinnistusraamatusse kinnisasja nr 1001 omanikuna. Hoonestusõiguse seadmise lepingu esemeks oli kinnistule asukohaga Viru tn 24, Valli tn 24 ja Müürivahe tn 38 seatav hoonestusõigus. Lepingu p-s 18.1 on sätestatud, et kui hoonestaja ei ole maksnud hoonestusõiguse seadjale tasu kolme kuu jooksul maksmise tähtpäevast arvates ja hoonestusõiguse seadja on pärast kolme kuu möödumist saatnud hoonestajale kirjaliku meeldetuletuse võlguoleva summa maksmiseks, kuid hoonestaja ei ole seejärel tasunud võlguolevat summat kolmekümne päeva jooksul alates meeldetuletuse saamisest ja võlgu olev põhisumma ilma viiviseta on suurem kui 100 000 krooni, on hoonestusõiguse seadjal õigus nõuda hoonestusõiguse enda nimele kandmist. Lepingu p 7.2 kohaselt tasub hoonestaja hoonestusõiguse seadjale tasu üks kord aastas, hiljemalt iga aasta 10.jaanuariks ette terve aasta eest. D.Abramson, G.Abramson ja kostja leppisid kokku 2008.a hoonestusõiguse tasu maksmise osade kaupa. 03.10.2008 sõlmitud kokkuleppe kohaselt pidi 2008.a IV kvartali hoonestusõiguse tasu 30 000 USD väljamaksmine toimuma 03.11.2008 Eesti Panga 25.10.2008 kehtinud kursi järgi, milleks oli 12,4649 krooni=1USD, seega 373 947 krooni. Märgitud summast oli 09.12.2008 seisuga tasutud 60 000 krooni, võlgnevuse jäägiks jäi 313 947 krooni. Kooskõlas lepingu p-s 18.1 kokkulepitud korraga saatsid D. Abramson ja G.Abramson kostja esindajale Tarmo Sillale 01.02.2009 tähitud kirjaga võlguoleva summa kohta teate, osundades võimalikule hoonestusõiguse tagasilangemisele. Lisaks pöördusid D.Abramson ja G. Abramson 03.02.2009 tähitud kirjaga otse kostja juhatuse liikme Oliver Nääsi poole ning 05.02.2009 kostja tolleaegse saneerimisnõustaja Jüri-Olavi Luige poole, juhtides tähelepanu võlgnevusele ja tagasilangemise võimalikkusele. Kostja võlgnevust ei tasunud. Ettekäändena tõi kostja 02.02.2009 esitatud hinna alandamise avalduse hoonestusõiguse tasu osas ning ta leidis, et tal puudub igasugune võlgnevus. Kostja saneerimisvaidluses on maakohus 27.03.2009 määrusega leidnud, et hinna alandamise eeldused ei ole täidetud. Kostja määrust edasi ei kaevanud.
3.Kostja on hinna alandamise avalduses viidanud asjaolule, et tulenevalt Riigikohtu 08.12.2004 otsusest tsiviilasjas 3-2-1-136-04 asus McDonald ́s Eesti AS üürilepingusse Kawe AS asemel, mistõttu ei olnud kostjal võimalik kasutada McDonald ́s Eesti AS valduses olevaid ruume. Hageja leiab, et hinna alandamise
eeldused ei ole täidetud, kuivõrd kostja ei saanud ka hoonestusõiguse omandamisel 12.05.2003 viidatud ruume kasutada. Hoonestusõiguse omandamise lepingu p-s 2.2.6. avaldas müüja, et lepingu eset kasutab McDonald ́s Eesti AS. Hinna alandamise avaldus on vastuolus hea usu põhimõttega, kuna kostja ei esitanud seda mõistliku aja jooksul.
4.Vastuseks kostja seisukohtadele selgitas hageja, et hinna alandamise avaldus oleks tulnud esitada hoonestusõiguse müüjale - OÜ-le Aaber Kinnisvara. Hoonestusõiguse seadmisel ei lepitud kokku, et maaomanikud annavad ehitised üle hoonestaja ainuvaldusesse, s.t vabana kolmandate isikute õigustest. Hoonestusõiguse seadmise lepingu p-s 3.4 on kokku lepitud, et kõik hoonestusõigusega koormatud kinnistuga seotud rendileandja õigused ja kohustused lähevad üle hoonestajale. Lepingu p 15 kohaselt on sellisteks hoonestaja ülevõetavateks lepinguteks kinnistu omanike ja Kawe Kinnisasja AS vahel 17.07.1993 sõlmitud rendileping ja selle lisad ning kinnistu omanike, Kawe Kinnisasja AS ja McDonald ́s Eesti AS vahel 20.03.1996 sõlmitud kokkulepe tulevikus jõustuva rendilepingu kohta. Nimetatud lepingud on hoonestusõiguse seadmise lepingu lisad ja hoonestaja on lepingu lk 13 kinnitanud, et ta on nendega tutvunud. Seega nähtub hoonestusõiguse seadmise lepingu p-st 3.4 selgelt poolte tahe, millega maaomanikest hoonestusõiguse seadjad soovisid kõik hoonega seotud õigused, kohustused (sh tulevikus tekkivad) ja võimalikud vaidlused jätta hoonestaja kanda. Viimane aga kinnitas, et soovib vastavaid õigusi ja kohustusi täiel määral kanda. Algse hoonestusõiguse seadmise lepingu tingimusi ja olemust pole muudetud – muutunud on üksnes hoonestaja. Kostja poolt hoonestusõiguse soetamisel ei muudetud algset hoonestusõiguse lepingut ning kostja võttis kõik õigused ja kohustused üle seni eksisteerinud kujul. Hoonestusõiguse müügilepingu p 2.3.3 kohaselt on hoonestusõiguse ostja (kostja) võtnud üle kõik hoonestusõiguse seadmise lepingust tulenevad kohustused, seega ka rendileandja kohustused hoonestusõiguse seadmise lepingu p-s 15 kirjeldatud rendilepingute suhtes. Kostja oli teadlik õiguslikust vaidlusest McDonald’s Eesti AS-ga.
5.Hoonestusõiguse müügilepingu osaline on ka hoonestusõigusega koormatud maatüki omanik, kuid ta ei muutu sellega hoonestusõiguse müügilepingu pooleks. Hoonestusõiguse sisuks oli hoonestusõiguse seadmise lepingu p 11 kohaselt kokkulepe, et hoonestusõiguse võõrandamiseks on vajalik koormatud maatüki omaniku nõusolek (käsutuspiirang). Hoonestusõiguse müügilepingu p-s 2.1 annab maatüki omanik nõusoleku hoonestusõiguse võõrandamiseks ja loobub talle kuuluvast ostueesõigusest. Omaniku nõusoleku adressaat on müüja OÜ Aaber Kinnisvara (mitte ostja), mistõttu ei eksisteeri hoonestusõiguse müügilepingus maatüki omaniku ja ostja (kostja) vahelisi tahteavaldusi.
6.19.02.2010 kohtuistungil selgitas hageja, et meeldetuletus hoonestusõiguse tasu kohta saadeti 03.02.2010. Lepingu p 18.1 kohaselt kui meeldetuletus saadetakse enne tähtaega, lükkub hoonestusõiguse tagasilangemise õiguse tekkimise aeg selle võrra edasi. Kostja vastus
7.Kostja hagi ei tunnistanud. Harju Maakohtu 27.03.2009 määrus saneerimisasjas ei ole asjakohane. Lepingu p 21.2 ei kehtesta vorminõudeid hinna alandamise avaldusele. Kostja ei olnud hoonestusõiguse omandamisel teadlik, et McDonald’s Eesti AS oli õigustatud tema valduses olevaid ruume valdama. Hoonestusõiguse seadmise lepingu p 4.1 kohaselt seatakse hoonestusõigus tervele kinnistule. Hoonestusõiguse 12.05.2003 müügilepingu p 2.2.6.2. kohaselt valdab McDonald’s Eesti AS ruume ilma üürilepinguta.
8.Võlaõigusseadus (VÕS) ei sätesta hinna alandamise avalduse esitamisele ajalisi piiranguid ja kostja ei ole hinna alandamise avaldust esitanud hea usu põhimõtte vastaselt. D.Abramson ja G.Abramson teadsid hoonestusõiguse seadmise lepingu sõlmimisel asjaolust, et McDonald’s Eesti AS kasutab ruume õiguslikul alusel, sest olid ise sõlminud 20.03.1996 kokkuleppe KAWE Real Estate Company ja McDonald’s Eesti AS-ga, mille alusel astus McDonald’s Eesti AS 30.07.2002 senise üürniku asemele 27.07.1993 sõlmitud üürilepingusse. Kuivõrd D.Abramson ja G.Abramson teadsid hoonestusõiguse seadmise lepingu sõlmimisel asjaolust, et McDonald’s Eesti AS kasutab ruume õiguslikul alusel ning nad olid ka 12.05.2003 müügilepingu pooleks, pidid nad lepingu sõlmimisel avaldama selle asjaolu ka hoonestusõiguse ostjale, kuid ei teinud seda.
9.Isegi kui asuda seisukohale, et kostja hinna alandamise avaldus on tühine, ei ole hageja nõude alused hoonestusõiguse tagasikäsutamise nõudmiseks täidetud. Hoonestusõiguse seadmise lepingu p 18.1 kohaselt on õigus nõuda hoonestusõiguse tagasikäsutamist juhul, kui hoonestusõiguse seadja on pärast kolme kuu möödumist maksmise tähtpäevast arvates saatnud hoonestajale kirjaliku meeldetuletuse võlgnetava summa maksmiseks. Vastavalt poolte kokkuleppele pidi kostja 2008.a tasuma IV kvartali hoonestusõiguse tasu 03.11.2008. Seega möödus kolmekuuline tähtaeg 05.02.2009. Kostja sai D.Abramsoni ja G.Abramsoni meeldetuletuse hoonestusõiguse tasu maksmata jätmise kohta 03.02.2009. Seega ei ole täidetud lepingu p-s 18.1 sätestatud eeldus. Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused
10.Maakohus rahuldas hagi. Kohus tuvastas, et D.Abramsonile ja G.Abramsonile kuulus kinnisasi reg osa nr 1001 asukohaga Viru tn 24/Valli tn 24/ Müürivahe tn 38, Tallinnas. D.Abramson ja G.Abramson ja OÜ Aaber Kinnisvara sõlmisid 27.02.2002 hoonestusõiguse seadmise lepingu, mille alusel omandas OÜ Aaber Kinnisvara hoonestusõiguse koos hoonestusõiguse osaks olevate kinnisasjal asuvate hoonetega. OÜ Aaber Kinnisvara ja kostja sõlmisid 12.05.2003 hoonestusõiguse müügilepingu, mille alusel omandas kostja hoonestusõiguse reg osa nr 7144201. Lepingu p 7.2 kohaselt tasus hoonestaja hoonestusõiguse seadjale tasu üks kord aastas hiljemalt iga aasta 10.jaanuariks ette terve aasta eest. D.Abramson, G.Abramson ja kostja leppisid kokku 2008.a tasu maksmises osade kaupa. 03.10.2008 kokkuleppe kohaselt pidi 2008.a IV kvartali hoonestusõiguse tasu 30 000 USD (373 947 krooni vastavalt Eesti Panga 25.10.2008 Eesti krooni ja USA dollari kursile) väljamaksmine toimuma 03.11.2008. Kostja tasus 09.12.2008 seisuga 60 000 krooni, tasumata jäi 313 947 krooni.
11.Kostja esitas 02.02.2009 D.Abramsonile ja G.Abramsonile hinna alandamise avalduse, määrates hoonestusõiguse kvartaalseks tasuks 13 890 USD tagasiulatuvalt alates 12.05.2003. Avalduse kohaselt on kostja tasunud kinnistu omanikele alusetult 219 321,54 USD. Kostja avaldas samas tahet tasaarvestada 2008. ja 2009.a hoonestusõiguse tasu võlgnevuse alusetult omandatud tasu tagastamise nõudega. Hageja sai 02.03.2009 vaidlusaluse kinnisasja omanikuks. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja oli õigustatud alandama hoonestusõiguse seadmise lepingus kokku lepitud hoonestusõiguse tasu.
12.Vastavalt VÕS § 112 lg-le 1 on hinna alandamise materiaalseks eelduseks lepingu mittekohane täitmine. VÕS § 217 lg-st 1 ja § 291 lg-st 2 tuleneb, et kui hoonestusõiguse seadmisel on hoonestusõiguse osaks olev ehitis koormatud üürilepinguga, lähevad üürileandja õigused üle hoonestajale. Kui hoonestusõiguse osaks olev ehitis on koormatud üürilepinguga, kuid pooled on kokku leppinud
hoonestusõiguse üleandmises koos üürilepinguga, ei ole tegemist mittekohase täitmisega. Vaidlust ei ole selles, et D.Abramson ja G.Abramson andisid hoonestusõiguse OÜ-le Aaber Kinnisvara üle koos hoonestusõiguse osaks olevat ehitist koormavate üürilepingutega. Hoonestusõiguse seadmise lepingu p-s 3.4 leppisid hoonestaja ja hoonestusõiguse seadja kokku, et kõik hoonestusõigusega koormatud kinnistuga seotud rendileandja õigused ja kohustused lähevad üle hoonestajale. Hoonestusõiguse seadmisel ei ole maaomanik võtnud kohustust anda ehitised üle hoonestaja ainuvaldusesse, s.t vabana kolmandate isikute õigustest. Lepingu p 15 kohaselt on sellisteks hoonestaja ülevõetavateks lepinguteks kinnistu omanike ja Kawe Kinnisasja AS vahel 17.07.1993 sõlmitud rendileping ja selle lisad ning kinnistu omanike, Kawe Kinnisasja AS ja McDonald ́s Eesti AS vahel 20.03.1996 sõlmitud kokkulepe tulevikus jõustuva rendilepingu kohta. Nimetatud lepingud on hoonestusõiguse seadmise lepingu lisad ja hoonestaja on lepingu lk 13 kinnitanud, et ta on nendega tutvunud. Arvestades seda, et hoonestusõiguse seadmisel ei võtnud maaomanikud kohustust anda ehitised üle hoonestaja ainuvaldusesse, s.t vabana kolmandate isikute õigustest ning sellist kohustust ei võtnud ka eeltoodust nähtuvalt OÜ Aaber Kinnisvara, siis on asjasse puutumatu kostja väide, et vastavalt 27.02.2002 sõlmitud hoonestusõiguse seadmise lepingu p-le 4.1 seatakse hoonestusõigus kogu kinnistule. Seega ei kujuta asjaolu, et McDonald’s Eesti AS asus Kawe Kinnisasja AS asemele 27.07.1993 sõlmitud üürilepingusse, omandades õiguse kinnistut üürilepingu alusel kasutada, endast hoonestusõiguse seadmise lepingu mittekohast täitmist, mistõttu ei ole täidetud esmane hinna alandamise eeldus. Kuivõrd kostjal puudus alus hinna alandamiseks, ei käsitlenud kohus teisi hageja vastuväiteid hinna alandamise avaldusele.
13.Hoonestusõiguse ostja ja müüja vaheline võimalik vaidlus lepingu tõlgendamise üle, s.o kas müügilepingu p 2.3.4 sisaldas müüja VÕS § 216 lg-st 7 tulenevat kohustust kõrvaldada asja koormavad õigused või mitte, ei puuduta maatüki omanikku. VÕS §-des 218 ja 221 sätestatud müüja vastutus asja lepingutingimustele mittevastavuse puhul saab olla suunatud üksnes hoonestusõiguse müüja vastu. Hoonestusõigus on asjaõigusseaduse (AÕS) § 241 lg 4 kohaselt sisuliselt iseseisev kinnisasi, mille omaduste või puuduste eest vastutab hoonestusõiguse omanik, mitte maatüki omanik. Seega ei oma käesoleva vaidluse lahendamise seisukohast tähendust, milles on kokku lepitud hoonestusõiguse müügilepingus ning milline oli kostja teadmine lepingueseme olukorrast, sealhulgas üürilepingutest, hoonestusõiguse müügilepingu sõlmimisel. Hoonestusõigusega koormatud maatüki omanik on hoonestusõiguse müügilepingu osaline, kuid ta ei muutu sellega hoonestusõiguse müügilepingu pooleks. Hoonestusõiguse sisuks oli hoonestusõiguse seadmise lepingu p 11 kohaselt kokkulepe, et hoonestusõiguse võõrandamiseks on vajalik koormatud maatüki omaniku nõusolek (käsutuspiirang). Hoonestusõiguse müügilepingu p-s 2.1 annab maatüki omanik nõusoleku hoonestusõiguse võõrandamiseks ja loobub talle kuuluvast ostueesõigusest. Omaniku nõusoleku adressaat on müüja OÜ Aaber Kinnisvara (mitte ostja), mistõttu ei eksisteeri hoonestusõiguse müügilepingus maatüki omaniku ja ostja (kostja) vahelisi tahteavaldusi. Kuivõrd kinnistu omanik ei olnud hoonestusõiguse müügilepingu pooleks, ei oma asjas tähtsust ka see, milline oli kinnistu omaniku teadmine üürilepingutest hoonestusõiguse müügilepingu sõlmimise hetkel. Hoonestusõiguse müügilepingu p 2.2.6.2 kohase kinnituse andjaks ei saa pidada kinnistu omanikku. Hoonestusõiguse müügilepingu p-s 2.2. olevad kinnitused asja omaduste ja koormatiste kohta on antud hoonestusõiguse müüja poolt ja maatüki omanik ei saakski neid anda, kuna hoonete omandiõigus ega valdus ei kuulu hoonestusõiguse kestuse jooksul maaomanikule ning ta ei saa omada seetõttu ka
informatsiooni hoonestusõigust koormavate lepingute suhtes, kuna maatüki omanik ei ole nende lepingute osapool. Maaomanikku ei puutu seetõttu ka Riigikohtu otsus nr 3-2-1-136-04, millega hoonestajat kohustati jätkama üürilepingut McDonald ́s Eesti AS-ga, veel vähem sai maaomanik mõjutada hoonestaja kompromisskokkulepet McDonald ́s Eesti AS-ga, mille kohaselt on üürnikul õigus hoonestusõiguse eset kasutada tasuta.
14.Hoonestusõiguse seadmise lepingu p-s 18.1 oli sätestatud, et kui hoonestaja ei ole maksnud hoonestusõiguse seadjale tasu kolme kuu jooksul maksmise tähtpäevast arvates ja hoonestusõiguse seadja on pärast kolme kuu möödumist saatnud hoonestajale kirjaliku meeletuletuse võlguoleva summa maksmiseks, kuid hoonestaja ei ole seejärel tasunud võlguolevat summat 30 päeva jooksul alates meeldetuletuse saamisest ja võlgu olev põhisumma ilma viivisteta on suurem kui 100 000 krooni, on hoonestusõiguse seadjal õigus nõuda hoonestusõiguse enda nimele kandmist. Asjas ei ole vaidlust selle üle, et kostja jättis 03.10.2008 kokkuleppe alusel tasumata 313 947 krooni. Seega võlgnes kostja alates 03.11.2008 kinnistu omanikule vähemalt 313 947 krooni ning kolm kuud maksmise tähtpäevast möödus 04.02.2009 kl 24.00. Pooled vaidlevad selle üle, kas lepingu p 18.1 tuleb tõlgendada viisil, et kui meedetuletus saadetakse enne kolme kuu möödumist, on meeldetuletuse saatmine tühine, või viisil, et sellisel juhul muutub meeldetuletus kehtivaks kolme kuu saabumisel. Kohus leidis lepingutingimust VÕS § 29 lg-te 4 ja 6 alusel tõlgendades, et p 18.1 sätestatud tähtaegade mõtteks pidi olema kindlustada hoonestajale, et tagasilangemise nõudmise õigus ei teki enne 4 kuu möödumist võlgnevuse tekkimisest. Kuivõrd tagasilangemisega kaasneksid hoonestajale väga rasked negatiivsed tagajärjed, pidi tähtaegade olemasolu ning võlgnevuse alampiir kindlustama, et saabuvad negatiivsed tagajärjed on proportsionaalsed hoonestaja rikkumisega (hoonestusõiguse tasu võlgnevus). Meeldetuletuse saatmise regulatsiooni mõtteks aga oli lepingulise kindluse loomine, et hoonestaja oleks teadlik, kas kinnisasja omanik kavatseb nõuda lepingu täitmist ja hoonestusõiguse tagasilangemist. Meeldetuletust ei ole õige käsitleda tavakeeles kasutatavas tähenduses kui psühholoogilist unustamisvastast abinõud, sest mõistlik on eeldada, et pooled täidavad kõiki oma lepingulisi kohustusi neid unustamata. Seega on mõistlik tõlgendada lepingu p 18.1 viisil, et kui meedetuletus saadetakse enne kolme kuu möödumist, muutub meeldetuletus kehtivaks alles kolme kuu saabumisel maksetähtpäeva möödumisest. Käesoleval juhul ei ole vaidlust selle üle, et kinnistu omanikud saatsid kostjale meeldetuletuse hoonestusõiguse tasu võlgnevuse kohta 03.02.2009. Hageja väitel sai kostja meeldetuletuse kätte 05.02.2009, kostja väitel aga 03.02.2009. Kohus leiab, et asjas ei oma tähtsust asjaolu, kas kostja sai meeldetuletuse kätte 05.02.2009 või 03.02.2009, sest vastavalt eespoolt toodud lepingu p 18.1 tõlgendusele muutus tahteavaldus kehtivaks mõlemal juhul 05.02.2009.
15.Vaidlust ei ole selles, et kostja ei tasunud võlgnevust 30 päeva möödumisel tahteavalduse kehtivaks muutumisest 07.03.2009 ega ole seda tänaseni teinud. Kuivõrd kostjal puudus alus hoonestusõiguse tasu alandamiseks ja seega ka võlgnevuse tasaarvestamiseks, on täidetud kõik hoonestusõiguse tagasilangemise eeldused ning hagejal on tekkinud õigus nõuda hoonestusõiguse hagejale üleandmist. Apellatsioonkaebus
16.Kostja palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata või saata asi uueks arutamiseks tagasi esimese astme kohtule.
17.Kostja leiab, et kohus tugines otsust tehes lubamatule tõendile - Tallinna notar Priidu Pärna poolt koostatud arvamusele. TsMS § 293 lg 1 kohaselt on õigusarvamuse
andmine Eesti Vabariigis kehtiva õiguse kohta välistatud. Tegemist on lubamatu tõendiga TsMS § 229 lg 2 mõttes. Kõnealuse arvamuse materiaalset sisu ei muuda ka kohtu põhjendus, et kohus arvestas seda hageja arvamuse lisana ja seega hageja kirjaliku seletusena. TsMS ei tunne sellist mõistet nagu hageja arvamuse lisa. Teiseks ei ole kõnealuse arvamuse näol tegemist hageja seletusega, kuivõrd arvamuse andja oli Tallinna notar Priidu Pärna. Lubamatute tõendite uurimine ja kasutamine kohtuotsuse tegemisel mõjutab vaieldamatult kohtu siseveendumust. Tallinna notar Priidu Pärna ekspertarvamuse kaasamine kohtuotsuse tegemisel on käsitatav menetlusõiguse olulise rikkumisena TsMS § 656 lg 2 mõttes, mis on kohtuotsuse tühistamise alus.
18.Lisaks eeltoodule on kostja on jätkuvalt seisukohal, et hoonestusõiguse seadmise lepingu p 18.1 alusel saadetud enneaegne meeldetuletus ei too endaga kaasa õiguslikke tagajärgi. Meeldetuletuse saatmine on lepingu p 18.1 kohaselt hoonestusõiguse tagasilangemise materiaalseks eelduseks ja ei oma ainult lepingulise kindluse loomise kvaliteeti, nagu leidis kohus. Meeldetuletus on korrektselt tehtud juhul, kui selle tegemisel on järgitud lepingu p-s 18.1 sätestatud eeldusi, milleks on ka meeldetuletuse esitamise korrektne aeg. Antud juhul oli selleks ajaks kolme kuu möödumine 100 000 krooni suuruse hoonestustasu võlgnevuse tekkimise päevast. D.Abramson ja G.Abramson saatsid kostjale meeldetuletuse 03.02.2009. Kohtuotsusega on tuvastatud, et kolm kuud möödus 04.02.2009 kell 24.00. Seega tekkis D.Abramsonil ja G.Abramsonil õigus esitada kostjale meeldetuletus 05.02.2009. Hageja õiguseellastel oli võimalus teha kooskõlas TsÜS § 102 lg-ga 2 edasilükkava tingimusega tehing, seades tingimuseks hoonestusõiguse tasu võlgnevuse olemasolu seisuga 04.02.2009 kell 24.00. Seda võimalust ei kasutatud.
19.Hageja õiguseellaste pahauskne käitumine on käsitatav mittekohase täitmisena VÕS § 112 lg 1 mõttes ja seega hinna alandamise eelduseks. VÕS § 14 lg 2 sätestab, et lepingueelseid läbirääkimisi pidav või muul viisil lepingu sõlmimist ettevalmistav isik peab teisele poolele teatama kõigist asjaoludest, mille vastu teisel poolel on lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. Seega võis kostja eeldada, et 12.05.2003 hoonestusõiguse müügilepingus avaldatud asjaolud, s.h McDonald’s Eesti AS üürilepingu puudumise fakt, on õiged. Juhul, kui lepingu projekti oleks olnud märgitud ebaõige asjaolu, võis kostja eeldada, et D.Abramson ja G.Abramson, kes olid lepingu sõlmimisega seotud isikud ja lepingupooled, avaldavad ja juhivad sellele lepingupoolte tähelepanu. Puudub vaidlus, et D.Abramson ja G.Abramson seda ei teinud. Nimetatud isikute heausklikku käitumist võis kostja eeldada muuhulgas ka põhjusel, et neil pidi olema kõrgendatud huvi hoonestusõiguse müügilepingu sõlmimise suhtes, kuivõrd neile tekkis kõnealuse müügilepingu sõlmimisega uus lepingupartner 27.02.2002 hoonestusõiguse seadmise lepingus. Kostja ei pidanud ega saanudki eeldada, et McDonald’s Eesti AS-l oleks kehtiv üürileping. Kui kostja oleks lähtunud sellisest eeldusest, ei oleks 12.05.2003 hoonestusõiguse müügilepingusse märgitud p 2.2.6.2. Tulenevalt eeltoodust on üheselt selge, et kostja ei saanud hoonestusõiguse müügilepingu sõlmimisel, millega ta võttis üle kõik 27.02.2002 hoonestusõiguse seadmise lepingus sätestatud hoonestaja õigused ja kohustused, hoonestusõigust kokkulepitud tingimustel, s.t hoonestusõigust, mida ei koorma McDonald’s Eesti AS üürileping.
20.Kostja möönab, et hinna alandamine ei pruukinud olla ainuõige õiguskaitsevahend kõnealuse õigusvastase olukorra likvideerimiseks. Kostjal oli aga kindlasti õigus nõuda hageja õiguseellastelt kahju hüvitamist VÕS § 14 lg 2 ja § 115 lg 1 alusel samas ulatuses, millises apellant nõudis hinna alandamist. Seega oli kostjal 02.02.2009 tasaarvestuse avalduse esitamisel tasaarvestuse materiaalne eeldus sissenõutavaks muutunud nõude näol. Kohus oleks pidanud TsMS § 436 lg 7 alusel kohaldama
vajadusel hinna alandamise asemel kahju hüvitamise regulatsiooni 02.02.2009 tasaarvestuse avalduses märgitud nõude tekkimise alusena, mida aga kohus ei teinud. Tegemist on materiaalõiguse ebaõige kohaldamisega TsMS § 631 lg 2 mõttes, mis on kohtuotsuse tühistamise aluseks. Vastus apellatsioonkaebusele
21.Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ning kohtuotsuse muutmata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused
22.Ringkonnakohus, ära kuulanud menetlusosalised ja tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust kohtuotsuse tühistamiseks. TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse rahuldamata ja kohtuotsuse muutmata.
23.TsMS § 652 lg 1 p 1 alusel võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud, kuna puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Ringkonnakohtu hinnangul kohaldas maakohus otsuse tegemisel materiaalõiguse norme õigesti ja ei rikkunud menetlusnorme. Ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu otsuse põhjendustega ja tulenevalt TsMS § 654 lg-s 6 sätestatust neid ei korda.
24.Ebaõige on määruskaebuse väide, nagu oleks maakohus tuginenud otsust tehes lubamatule tõendile – Tallinna notar Priidu Pärna arvamusele. Kohus ei ole nimetatud arvamust otsuse tegemisel analüüsinud. Asjaolu, et hageja tugines hagi õiguslikku põhjendust esitades nimetatud arvamusele (II kd lk 4-9), ei ole keelatud. TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega, s.t kohus kohaldab seadust ise, olles eelnevalt tuvastanud hagi aluseks olevad asjaolud. Maakohus on nimetatud nõuet otsuse tegemisel järginud.
25.Apellatsioonkaebuses kordab kostja maakohtus esitatud seisukohti hoonestusõiguse seadmise lepingu p 18.1 tõlgendamise ja kohaldamise ning hoonestusõiguse müügilepingu sõlmimise asjaolude kohta. Maakohus on otsuse tegemisel andnud neile õige hinnangu ja ringkonnakohus ei korda maakohtu põhjendusi.
26.Muu hulgas nõustub ringkonnakohus maakohtu seisukohaga, et tähtsust ei oma asjaolu, kas kostja sai meeldetuletuse kätte 05.02.2009 või 03.02.2009, sest tahteavaldus muutus mõlemal juhul kehtivaks 05.02.2009. Kuna kostja omistab jätkuvalt olulist tähendust asjaolule, millal kostjale hoonestusõiguse seadmise lepingu p 18.1 kohane meeldetuletus kätte toimetati, võttis ringkonnakohus tõenditena asja juurde AS Eesti Post teatised saadetiste edastamise kohta. Võrreldes saadetiste kviitungitele märgitud adressaate ja vöötkoode järeldub teatistest, et advokaadibüroos Lextal töötanud kostja esindajale T.Sillale toimetati meeldetuletus kätte 02.02.2009, kostja seaduslikule esindajale O.Nääsile 06.02.2009 ja advokaadibüroos Lextal töötavale saneerimisnõustajale O.-J.Luigele 10.02.2009. Kahe viimase kirja adressaatidele kättetoimetamist eelmärgitud kuupäevadel tõendavad täiendavalt AS Eesti Post 25.02.2010 vastused järelepärimistele nr-d KTK-R-23/150 ja KTK-R23/151. Kostja ei väitnud, et D.Abramson ja G.Abramson oleks talle või tema lepingulisele esindajale edastanud nimetatud kuupäevadel muu sisuga kirja, kui vaidlusalune meeldetuletus. Seega on tõendatud, et kostjale saadeti lepingu p 18.1 kohane meeldetuletus tähtaega järgides.
27.Ekslik on apellatsioonkaebuse väide, nagu oleks maakohus pidanud kohaldama 02.02.2009 avalduses märgitud hinna alandamise asemel kahju hüvitamise regulatsiooni, kui leidis, et kostjal puudus alus hinna alandamiseks ja sellest tulenevalt ka tasaarvestuse tegemiseks. Kostja ei tuginenud 02.02.2009 avalduses (I kd lk 55-57) sellele, et tal on D.Abramsoni ja G.Abramsoni vastu kahju hüvitamise nõue ega teinud selle kohta tasaarvestuse avaldust. Kohus ei saa muuta tasaarvestuse avalduse sisu, s.t selles sisalduvat kostja tahteavaldust.
28.Maakohtus kantud menetluskulud jäävad kostja kanda, nagu on määratud maakohtu otsuses. Kuna ringkonnakohus jätab vaidlustatud kohtuotsuse muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata, kannab TsMS § 171 lg 1 järgi ka apellatsioonimenetluse kulud kostja.
29.TsMS § 174 lg 1 esimese lause kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 3 kohaselt esitatakse hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus asja menetlenud esimese astme kohtule.
M.Merimaa
K. Paal
A. Tänav
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.