CEOÜ hagi Osaühing FI vastu tahteavalduse andmise kohustamiseks.
Tsiviilasja hind
1 500 000 krooni Hageja: CEOÜ (registrikood: XXX, asukoht: XXX)
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja esindaja Enno H Partnerid )
(Advokaadibüroo Entsik &
Kostja: Osaühing FI(registrikood: XXX, asukoht: XXX), seaduslik esindaja Oliver N (XXX); Kostja esindaja A K (ik XXX, Advokaadibüroo
LEXTALX).
Kohtuistungi toimumise aeg
19.02.2010.a
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada.
2.Kohustada kostjat Osaühing FI andma tahteavaldus, millega Osaühing FI kui hoonestaja annab nõusoleku hoonestusõiguse, mis on kantud Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna hoonestusõiguse kinnistusregistri registriossa nr XXX ja koormab kinnisasja XXX (registriosa nr XXX, katastritunnus XXX, pindala 713 m2), omandi ülekandmiseks CEOÜ-le.
3.Kohustada kostjat Osaühing FI andma tahteavaldus, millega Osaühing FI lubab kustutada Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna registriosa nr XXX teisest jaost senine kanne Osaühing FI kohta ning uue omanikuna sisse kanda CEOÜ.
4.Kohustada kostjat Osaühing FI andma tahteavaldus, millega Osaühing FI palub teha vastavad muudatused Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna registriossa nr XXX.
5.Jätta hagi tagamise abinõud jõusse kuni kohtuotsuse täieliku jõustumiseni. Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud OÜ FI kanda.
Edasikaebamise kord 1(7)
Kohtuotsusele on õigus edasi kaevata Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättesaamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu möödumisel otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Esitatud appellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitamisel ei taotleta selle lahendamist istungil.
ASJAOLUD
Hageja nõue ja põhjendused
1.Hagiavalduse kohaselt on DA, GAja OÜ AK vahel 27.02.2002 sõlmitud hoonestusõiguse seadmise leping, mille pooleks on hagi esitamise ajal kostja. Lepingu esemeks oli Tallinna kinnistule nr XXX asukohaga XXX seatav hoonestusõigus. Lepingu p 18.1 oli sätestatud, et kui hoonestaja ei ole maksnud hoonestusõiguse seadjale tasu kolmau uu jooksul maksmise tähtpäevast arvates ja hoonestusõiguse seadja on pärast kolme kuu möödumist saatnud hoonestajale kirjaliku meeletuletuse võlguoleva summa maksmiseks, kui hoonestaja ei ole seejärel tasunud võlguolevat summat 30 päeva jooksul alates meeldetuletuse saamisest ja võlgu olev põhisumma ilma viivisteta on suurem kui 100 000 krooni, on hoonestusõiguse seadjal õigus nõuda hoonestusõiguse enda nimele kandmist.
2.Lepingu p 7.2 kohaselt tasub hoonestaja hoonestusõiguse seadjale tasu üks kord aastas hiljemalt iga aasta 10. jaanuariks ette terve aasta eest. DA, GA ja kostja leppisid kokku 2008 aasta tasu maksmise osade kaupa. 03.10.2008 sõlmitud kokkuleppe kohaselt pidi 2008 a IV kvartali hoonestusõiguse tasu summas 30 000 USD väljamaksmine toimuma 03.11.2008. Kokkuleppe kohaselt võtsid pooled aluseks Eesti Panga 25.10.2008 USA dollari kursi, milleks oli sel hetkel 12.4649 Eesti krooni ühe USD dollari eest. Seega kuulus tasumisele 373 947 krooni. Kostja tasus 09.12.2008 seisuga 60 000 krooni, misjärel jäi võlgnevuse jäägiks 313 947 krooni. DA ja GA saatsid 01.02.2009 kostja esindajale Tarmo Sillale kirjaliku meeldetuletuse hoonestusõiguse tasu kohta.
3.DA ja GA saatsid 03.02.2009 kirjaliku meeldetuletuse kostja juhatuse liikemele ON ning 05.02.2009 kostja saneerimisnõustajale JOL. Kostja võlgnevust ei tasunud. Kostja on tasumisest keeldunud viidates 02.02.2009 hinna alandamise avaldusele.
4.Kostja saneerimisvaidluses on kohus 27.03.2009 määrusega leidnud, et hinna alandamise eeldused ei ole täidetud.
5.Hageja on 02.03.2009 omandanud kinnisasja nr XXX asukohaga Viru tn 24, Valli tn 24, Müürivahe tn 38
6.Kostja on hinna alandamise avalduses viidanud asjaolule, et tulenevalt Riigikohtu 08.11.2004 otsusest tsiviilasjas nr 3-2-1-136-04 asus MEAS üürilepingusse K AS asemel, mistõttu ei olnud kostjal võimalik kasutada MEAS valduses olevaid ruume. Hageja leiab, et hinna alandamise eeldused ei ole täidetud, kuivõrd kostja ei saanud ka hoonestusõiguse omandamisel 12.05.2003 viidatud ruume kasutada. Ka hoonestusõiguse omandamise lepingu p-s 2.2.6 avaldas müüja, et lepingueset kasutab MEAS. Hinna alandamise avaldus on vastuolus hea usu põhimõttega, kuna kostja ei ole avaldust esitanud mõistliku aja jooksul.
7.Hageja 04.01.2010 kirjaliku seisukoha kohaselt hageja kostja vastuväidetega ei nõustu. Hageja leiab, et hinna alandamise avaldus oleks tulnud esitada hoonestusõiguse müüjale OÜ-le AK. Hoonestusõiguse seadmisel ei lepitud kokku, et maaomanikud annavad ehitised üle hoonestaja ainuvaldusesse, st vabana kolmandate isikute õigustest. Hoonestusõiguse seadmise lepingu punkti 3.4 kohaselt on kokku lepitud, et kõik hoonestusõigusega koormatud kinnistuga seotud rendileandja õigused ja kohustused lähevad üle Hoonestajale. Hoonestusõiguse seadmise lepingu punkt 15 kohaselt on sellisteks hoonestaja ülevõetavateks lepinguteks kinnistu omanike ja KKAS Vahel 17. juulil 1993.a. sõlmitud rendileping ja selle lisad ning 2(7)
kinnistu omanike, KKAS ja MEAS vahel 20, märtsil 1996.a sõlmitud kokkulepe tulevikus jõustuva rendilepingu kohta. Nimetatud lepingud on Hoonestusõiguse seadmise lepingu lisad ja Hoonestaja on lepingu leheküljel 13 kinnitanud, et ta on nendega tutvunud.”
8.Seega nähtub hoonestusõiguse seadmise lepingu p 3.4 väga selgelt poolte tahe, millega maaomanikest hoonestusõiguse seadjad soovisid kõik hoonega seotud õigused, kohustused (sh tulevikus tekkivad) ja võimalikud vaidlused jätta hoonestaja kanda. Viimane aga kinnitas, et soovib vastavaid õigusi ja kohustusi täiel määral kanda. Algse hoonestusõiguse seadmise lepingu tingimusi ja olemust pole muudetud – muutunud on üksnes hoonestaja.
9.Kostja poolt hoonestusõiguse soetamisel ei muudetud algset hoonestusõiguse lepingut ning kostja võttis kõik õigused ja kohustused üle seni eksisteerinud kujul. Hoonestusõiguse müügilepingu punkt 2.3.3 kohaselt on hoonestusõiguse ostja (OÜ FI) võtnud üle kõik Hoonestusõiguse seadmise lepingust tulenevad kohustused, seega ka rendileandja kohustused Hoonestusõiguse seadmise lepingu punktis 15 kirjeldatud rendilepingute suhtes. Kostja oli teadlik õiguslikust vaidlusest MEAS-ga
10.Hoonestusõiguse müügilepingu osaline on ka hoonestusõigusega koormatud maatüki omanik, kuid ta ei muutu sellega hoonestusõiguse müügilepingu pooleks. Hoonestusõiguse sisuks oli hoonestusõiguse seadmise lepingu punkt 11 kohaselt kokkulepe, et hoonestusõiguse võõrandamiseks on vajalik koormatud maatüki omaniku nõusolek (käsutuspiirang). Hoonestusõiguse müügileping punktis 2.1 annab maatüki omanik nõusoleku hoonestusõiguse võõrandamiseks ja loobub talle kuuluvast ostueesõigusest. Omaniku nõusoleku adressaat on müüja OÜ AK(mitte ostja), mistõttu ei eksisteeri hoonestusõiguse müügilepingus maatüki omaniku ja ostja OÜ FI vahelisi tahteavaldusi”.
11.Kohtuistungil 19.02.2010 selgitas hageja, et hageja on saatnud meeldetuletuse hoonestusõiguse tasu kohta 03.02.2010. Lepingu p 18.1 kohaselt kui meeldetuletus saadetakse enne tähtaega, lükkub hoonestusõiguse tagasilangemise õiguse tekkimise aeg selle võrra edasi. Kostja seisukohad
12.Kostja oma vastuses 26.11.2009 hagi ei tunnista. Kostja selgitab, et Harju Maakohtu 27.03.2009 määrus saneerimisasjas ei ole asjakohane. Lepingu p 21.2 ei kehtesta vorminõudeid hinna alandamisele. Kostja ei olnud hoonestusõiguse omandamisel teadlik, et MEAS oli õigustatud tema valduses olevaid ruume valdama. Hoonestusõiguse seadmise lepingu p 4.1 kohaselt seatakse hoonestusõigus tervele kinnistule. Hoonestusõiguse 12.05.2003 müügilepingu p 2.2.6.2. kohaselt valdab MEAS ruume ilma üürilepinguta. VÕS ei sätesta hinna alandamise avalduse esitamisele ajalisi piiranguid ja kostja ei ole hinna alandamise avaldust esitanud hea usu põhimõtte vastaselt. DA ja GAteadsid hoonestusõiguse seadmise lepingu sõlmimisel asjaolust, et MEAS kasutab ruume õiguslikul alusel, sest olid ise sõlminud 20.03.1996 kokkuleppe KRECja MEAS-ga, mille alusel astus MEAS 30.07.2002 senise üürniku asemele 27.07.1993 sõlmitud üürilepingusse.
13.Kuivõrd DA ja GA teadsid hoonestusõiguse seadmise lepingu sõlmimisel asjaolust, et MEAS kasutab ruume õiguslikul alusel ning nad olid ka 12.05.2003 müügilepingu pooleks, pidid nad lepingu sõlmimisel avaldama selle asjaolu ka hoonestusõiguse ostjale, kuid ei teinud seda.
14.Kohtuistungil 19.02.2010 selgitas kostja, et isegi, kui asuda seisukohale, et kostja hinna alandamise avaldus on tühine, ei ole hageja nõude alused hoonestusõiguse tagasikäsutamise nõudmiseks täidetud. Hoonestusõiguse seadmise lepingu p 18.1 kohaselt on õigus nõuda hoonestusõiguse tagasikäsutamist juhul, kui hoonestusõiguse seadja on pärast kolme kuu möödumist maksmise tähtpäevast arvates saatnud hoonestajale kirjaliku meeldetuletuse võlgnetava summa maksmiseks. Vastavalt poolte kokkuleppele pidi kostja 2008 aastal tasuma IV kvartali hoonestusõiguse tasu 03.11.2008. Seega möödus kolmekuuline tähtaeg 05.02.2009. 3(7)
Kostja sai DA ja GA meeldetuletuse hoonestusõiguse tasu maksmata jätmise kohta 03.02.2009, seega ei ole täidetud lepingu p 18.1 sätestatud eeldus.
KOHTU PÕHJENDUSED
15.Kohus, tutvunud kõigi asjas kogutud materjalidega, leidis, et hagi kuulub rahuldamisele.
16.Kohus tuvastas, et DAle ja GAkuulus kinnisasi reg osa nr XXX asukohaga XXXTallinn. DA, GA ja OÜ AK sõlmisid 27.02.2002 hoonestusõiguse seadmise lepingu, mille alusel omandas OÜ AK hoonestusõiguse koos hoonestusõiguse osaks olevate kinnisasjal asuvate hoonetega, reg osa nr XXX. OÜ AK ja kostja sõlmisid 12.05.2003 hoonestusõiguse müügilepingu, mille alusel kostja omandas hoonestusõiguse reg osa nr XXX.
17.Hoonestusõiguse seadmise lepingu p 7.2 kohaselt tasus hoonestaja hoonestusõiguse seadjale tasu üks kord aastas hiljemalt iga aasta 10. jaanuariks ette terve aasta eest. DA, GA ja kostja leppisid kokku 2008 aasta tasu maksmise osade kaupa. 03.10.2008 sõlmitud kokkuleppe kohaselt pidi 2008 a IV kvartali hoonestusõiguse tasu summas 30 000 USD väljamaksmine toimuma 03.11.2008. Kokkuleppe kohaselt võtsid pooled aluseks Eesti Panga 25.10.2008 USA dollari kursi, milleks oli sel hetkel 12.4649 Eesti krooni ühe USD dollari eest ning selle kohaselt võrdus 30 000 USD 373 947 krooniga. Kostja tasus 09.12.2008 seisuga 60 000 krooni, misjärel jäi 03.10.2008 kokkuleppe alusel tasumata 313 947 krooni.
18.Lepingu p 18.1 oli sätestatud, et kui hoonestaja ei ole maksnud hoonestusõiguse seadjale tasu kolme kuu jooksul maksmise tähtpäevast arvates ja hoonestusõiguse seadja on pärast kolme kuu möödumist saatnud hoonestajale kirjaliku meeletuletuse võlguoleva summa maksmiseks, kuid hoonestaja ei ole seejärel tasunud võlguolevat summat 30 päeva jooksul alates meeldetuletuse saamisest ja võlgu olev põhisumma ilma viivisteta on suurem kui 100 000 krooni, on hoonestusõiguse seadjal õigus nõuda hoonestusõiguse enda nimele kandmist.
19.Kostja esitas 02.02.2009 DAle ja GA hinna alandamise avalduse määrates hoonestusõiguse kvartalaseks tasuks 13 890 USD tagasiulatuvalt alates 12.05.2003. Avalduse kohaselt on kostja tasunud kinnistu omanikele alusetult 219 321,54 USD. Kostja avaldas samas tahet tasaarvestada 2008 ja 2009 aasta hoonestusõiguse tasu võlgnevuse alusetult omandatud tasu tagastamise nõudega.
20.Hageja sai 02.03.2009 vaidlusaluse kinnisasja omanikuks. Hageja esitas 21.08.2009 kohtule hagi paludes kohustada kostjat andma tahteavaldus, millega kostja annab nõusoleku hoonestusõiguse reg osa nr XXX omandi ülekandmiseks hagejale. I
21.Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja oli õigustatud alandama hoonestusõiguse seadmise lepingus kokku lepitud hoonestusõiguse tasu.
22.Vastavalt VÕS § 112 lg 1 kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Vastavalt VÕS § 112 lg 2 hinna alandamine toimub avalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Seega on hinna alandamise materiaalseks eelduseks lepingu mittekohane täitmine. Vastavalt VÕS § 217 lg 1 ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele /---/. Vastavalt VÕS § 291 lg 2 hoonestusõiguse või kasutusvalduse seadmisel üüritud asjale pärast asja üürniku valdusse andmist lähevad üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused asja omanikult üle piiratud asjaõiguse omajale. Viidatud sätetest tuleneb, et kui hoonestusõiguse seadmisel on hoonestusõiguse osaks olev ehitis koormatud üürilepinguga, lähevad üürileandja õigused üle hoonestajale. Kui hoonestusõiguse osaks olev ehitis on koormatud üürilepinguga, kuid pooled 4(7)
on kokku leppinud hoonestusõiguse üleandmises koos üürilepinguga, ei ole tegemist mittekohase täitmisega.
23.Vaidlust ei ole selles, et DA ja GA andisid hoonestusõiguse OÜ-le AK üle koos hoonestusõiguse osaks olevat ehitist koormavate üürilepingutega. Seega tuleb kohtul käesoleval juhul tuvastada, kas 27.02.2002 hoonestusõiguse seadmise lepingu tingimuseks oli, et hoonestusõigus antakse üle koos hoonestusõiguse osaks olevat ehitist koormavate üürilepingutega.
24.Kohus leiab, et hoonestusõiguse seadmisel ei lepitud kokku, et maaomanikud annavad ehitised üle hoonestaja ainuvaldusesse vabana kolmandate isikute õigustest. Hoonestusõiguse seadmise lepingu punkti 3.4 kohaselt Hoonestaja ja Hoonestusõiguse Seadja on käesolevaga kokku leppinud, et Hoonestusõiguse kandmisest kinnistusraamatusse loetakse kõik Kinnistu ja selle oluliseks osaks olevate ehitiste osas sõlmitud rendilepingutest tulenevad Rendileandja õigused ja kohustused, sh Rentnike ja allrentnike olemasolevad ja tulevikus tekkivad nõudeõigused Rendileandja vastu, üleläinuks Hoonestusõiguse Seadjalt Hoonestajale. Hoonestaja kinnitab, et ta vastutab täielikult Kinnistu osas sõlmitud rendi- ja allrendilepingutest ning nende võimalikust lõpetamisest tulenevate Rendileandja kohustuste täitmise eest. Seega on kokku lepitud, et kõik hoonestusõigusega koormatud kinnistuga seotud rendileandja õigused ja kohustused lähevad üle Hoonestajale. Hoonestusõiguse seadmisel ei ole maaomanik võtnud kohustust anda ehitised üle hoonestaja ainuvaldusesse, st vabana kolmandate isikute õigustest.
25.Hoonestusõiguse seadmise lepingu punkt 15 kohaselt on sellisteks hoonestaja ülevõetavateks lepinguteks kinnistu omanike ja KKAS vahel 17. juulil 1993.a. sõlmitud rendileping ja selle lisad ning kinnistu omanike, KKAS ja MEAS vahel 20, märtsil 1996.a sõlmitud kokkulepe tulevikus jõustuva rendilepingu kohta. Nimetatud lepingud on Hoonestusõiguse seadmise lepingu lisad ja Hoonestaja on lepingu leheküljel 13 kinnitanud, et ta on nendega tutvunud.
26.Arvestades seda, et hoonestusõiguse seadmisel ei võtnud maaomanikud kohustust anda ehitised üle hoonestaja ainuvaldusesse, st vabana kolmandate isikute õigustest ning sellist kohustust ei võtnud ka eeltoodust nähtuvalt OÜ AK, siis on asjasse puutumatu kostja vastuses toodud viide, et vastavalt 27.02.2002 sõlmitud hoonestusõiguse seadmise lepingu puntkile 4.1 seatakse hoonestusõigus kogu kinnistule.
27.Seega ei kujuta asjaolu, et MEAS asus KKAS-i asemele 27.07.1993 sõlmitud üürilepingusse omandades õiguse kinnistut üürilepingu alusel kasutada, endast hoonestusõiguse seadmise lepingu mittekohast täitmist, mistõttu ei ole täidetud esmane hinna alandamise eeldus.
28.Kuivõrd kohus on tuvastanud, et kostjal puudus alus hinna alandamiseks, ei käsitle kohus teisi hageja vastuväiteid hinna alandamise avaldusele. II
29.Vastuseks kostja vastuväitele, et 12.05.2003 hoonestusõiguse müügilepingu p 2.2.6.2 kohaselt kasutab Viru 24 hoonet ilma üürilepinguta MEAS, märgib kohus järgmist. Kohus nõustub hagejaga, et hoonestusõiguse ostja ja müüja vaheline võimalik vaidlus lepingu tõlgendamise üle, kas müügilepingu punkt 2.3.4 sisaldas müüja VÕS § 216 lg 7 tulenevat kohustust kõrvaldada asja koormavad õigused või mitte, ei puuduta maatüki omanikku. VÕS § 218 ja 221 sätestatud nõue asja lepingutingimustele mittevastavusest saab olla suunatud üksnes hoonestusõiguse müüja vastu. Hoonestusõigus on AS § 241 lg 4 kohaselt sisuliselt iseseisev kinnisasi, mille omaduste või puuduste eest vastutab hoonestusõiguse omanik, mitte maatüki omanik. Seega ei oma käesoleva vaidluse lahendamise seisukohast tähendust, milles on kokku lepitud hoonestusõiguse müügilepingus ning milline oli kostja teadmine lepingueseme olukorrast, sealhulgas üürilepingutest, hoonestusõiguse müügilepingu sõlmimisel. 5(7)
30.Kostja vastuse kohaselt hoonestusõiguse omandamisel olid lepingupoolteks kõik Viru 24 hoonega seotud isikud - omanikud ja hoonestusõiguse omanik. Kohus nõustub aga hagejaga, et hoonestusõiguse müügilepingu osaline on ka hoonestusõigusega koormatud maatüki omanik, kuid ta ei muutu sellega hoonestusõiguse müügilepingu pooleks. Hoonestusõiguse sisuks oli hoonestusõiguse seadmise lepingu punkt 11 kohaselt kokkulepe, et hoonestusõiguse võõrandamiseks on vajalik koormatud maatüki omaniku nõusolek (käsutuspiirang). Hoonestusõiguse müügileping punktis 2.1 annab maatüki omanik nõusoleku hoonestusõiguse võõrandamiseks ja loobub talle kuuluvast ostueesõigusest. Omaniku nõusoleku adressaat on müüja OÜ AK(mitte ostja), mistõttu ei eksisteeri hoonestusõiguse müügilepingus maatüki omaniku ja ostja OÜ F Ivahelisi tahteavaldusi. Kuivõrd kinnistu omanik ei olnud hoonestusõiguse müügilepingu pooleks, ei oma asjas tähtsust ka see, milline oli kinnistu omaniku teadmine üürilepingutest hoonestusõiguse müügilepingu sõlmimise hetkel.
31.Hoonestusõiguse müügilepingu p 2.2.6.2 kohase kinnituse andjaks ei saa pidada kinnistu omanikku. Kohus nõustub hagejaga, et hoonestusõiguse müügilepingu punktis 2.2. olevad kinnitused asja omaduste ja koormatiste kohta on antud hoonestusõiguse müüja poolt ja maatüki omanik ei saakski neid anda, kuna hoonete omandiõigus ega valdus ei kuulu hoonestusõiguse kestuse jooksul maaomanikule ning ta ei saa omada seetõttu ka informatsiooni hoonestusõigust koormavate lepingute suhtes, kuna maatüki omanik ei ole nende lepingute osapool. Maaomanikku ei puutu seetõttu ka Riigikohtu otsus 3-2-1-136-04, millega hoonestajat kohustati jätkama üürilepingut MEAS-ga, veel vähem sai maaomanik mõjutada hoonestaja kompromisskokkulepet MEAS-ga, mille kohaselt on üürnikul õigus hoonestusõiguse eset kasutada tasuta. III
32.Hoonestusõiguse seadmise lepingu p 18.1 oli sätestatud, et kui hoonestaja ei ole maksnud hoonestusõiguse seadjale tasu kolme kuu jooksul maksmise tähtpäevast arvates ja hoonestusõiguse seadja on pärast kolme kuu möödumist saatnud hoonestajale kirjaliku meeletuletuse võlguoleva summa maksmiseks, kuid hoonestaja ei ole seejärel tasunud võlguolevat summat 30 päeva jooksul alates meeldetuletuse saamisest ja võlgu olev põhisumma ilma viivisteta on suurem kui 100 000 krooni, on hoonestusõiguse seadjal õigus nõuda hoonestusõiguse enda nimele kandmist.
33.Asjas ei ole vaidlust selles, et hoonestusõiguse seadmise lepingu p 7.2 kohaselt tasus hoonestaja hoonestusõiguse seadjale tasu üks kord aastas hiljemalt iga aasta 10. jaanuariks ette terve aasta eest. DA, GA ja kostja leppisid kokku 2008 aasta tasu maksmise osade kaupa. 03.10.2008 sõlmitud kokkuleppe kohaselt pidi 2008 a IV kvartali hoonestusõiguse tasu summas 30 000 USD väljamaksmine toimuma 03.11.2008. Kokkuleppe kohaselt võtsid pooled aluseks Eesti Panga 25.10.2008 USA dollari kursi, milleks oli sel hetkel 12.4649 Eesti krooni ühe USD dollari eest ning selle kohaselt võrdus 30 000 USD 373 947 krooniga. Kostja tasus 09.12.2008 seisuga 60 000 krooni, misjärel jäi 03.10.2008 kokkuleppe alusel tasumata 313 947 krooni. Seega võlgnes kostja alates 03.11.2008 kinnistu omanikule vähemalt 313 947 krooni ning kolm kuud maksmise tähtpäevast möödus 04.02.2009 kl 24.00.
34.Pooled vaidlevad selle üle, kas lepingu p 18.1 tuleb tõlgendada viisil, et kui meedetuletus saadetakse enne kolme kuu möödumist, on meeldetuletuse saatmine tühine, või viisil, et sellisel juhul muutub meeldetuletus kehtivaks kolme kuu saabumisel.
35.Vastavalt VÕS § 29 lg 4 kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Vastavalt VÕS § 29 lg 6 lepingutingimust tuleb tõlgendada koos teiste lepingutingimustega, andes sellele tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja eesmärgist. Kohus leiab, et lepingu p 18.1 sätestatud tähtaegade mõtteks pidi olema 6(7)
kindlustada hoonestajale, et tagasilangemise nõudmise õigus ei teki enne 4 kuu möödumist võlgnevuse tekkimisest. Kuivõrd tagasilangemisega kaasnesid hoonestajale väga rasked negatiivsed tagajärjed, pidi tähtaegade olemasolu ning võlgnevuse alampiir kindlustama, et saabuvad negatiivsed tagajärjed on proportsionaalsed hoonestaja rikkumisega (hoonestusõiguse tasu võlgnevus). Meeldetuletuse saatmise regulatsiooni mõtteks aga oli lepingulise kindluse loomine, et hoonestaja oleks teadlik, kas kinnisasja omanik kavatseb nõuda lepingu täitmist ja hoonestusõiguse tagasilangemist. Meeldetuletust ei ole õige käsitleda tavakeeles kasutatavas tähenduses kui psühholoogilist unustamisvastast abinõud, sest mõistlik on eeldada, et pooled täidavad kõiki oma lepingulisi kohustusi neid unustamata. Seega on mõistlik tõlgendada lepingu p 18.1 viisil, et kui meedetuletus saadetakse enne kolme kuu möödumist, muutub meeldetuletus kehtivaks alles kolme kuu saabumisel maksetähtpäeva möödumisest.
36.Käesoleval juhul ei ole vaidlust selles, et kinnistu omanikud saatsid kostjale meeldetuletuse hoonestusõiguse tasu võlgnevuse kohta 03.02.2009. Hageja väitel sai kostja meeldetuletuse kätte 05.02.2009, kostja väitel aga 03.02.2009. Kohus leiab, et asjas ei oma tähtsus asjaolu, kas kostja sai meeldetuletuse kätte 05.02.2009 või 03.02.2009, sest vastavalt eespoolt toodud lepingu p 18.1 tõlgendusele muutus tahteavaldus kehtivaks mõlemal juhul 05.02.2009.
37.Vaidlust ei ole selles, et kostja ei tasunud võlgnevust 30 päeva möödumisel tahteavalduse kehtivaks muutumisest 07.03.2009 ega ei ole võlgnevust tasunud tänaseni. Kuivõrd kohus on eespool tuvastanud, et kostjal puudus alus hoonestusõiguse tasu alandamiseks ja seega ka võlgnevuse tasaarvestamiseks, on täidetud kõik hoonestusõiguse tagasilangemise eeldused ning hagejal on tekkinud õigus nõuda hoonestusõiguse hagejale üle andmist.
38.Vastuseks kostjale märgib kohus, et kohus ei ole hageja poolt 04.01.2010 esitatud hr Pärna arvamust käsitlenud ekspertarvamusena TsMS mõttes, vaid hageja arvamuse lisana ja seega hageja kirjaliku seletusena.
39.Vastavalt TsMS § 402 lg 2 kohtukõnes võib viidata üksnes asja sisulisel arutamisel esiletoodud asjaoludele ja kohtuistungil uuritud tõenditele. Kostja on kohtukõnes viidanud uutele seisukohtadele ja tuginenud asjaolule, et rendilepingut MEAS-ga on pikendatud kohtuliku kompromissiga 2018 lõpptähtajast 2030 lõpptähtajani. Kohus nimetatud seisukohta TsMS § 402 lg 2 alusel ei arvesta ning protokolli ei kandnud, kuivõrd kostja ei ole kunagi varem nimetatud asjaolule viidanud ning kohus ei näe ka ühtegi põhjust väite esitamisega hilinemiseks. Kostja ei ole taotlenud ka asja arutamise uuendamist. Vastavalt TsMS § 200 lg 2 kohus ei luba menetlusosalisel ega tema esindajal või nõustajal õigusi kuritarvitada, menetlust venitada ega kohut eksitusse viia. Asja arutamise uuendamine, jättes kõrvale selle, et kostja ei ole selleks ka taotlust esitanud, oleks kohtu arvates põhjustanud põhjendamatut menetluse viibimist. Menetluskulude jaotus
40.TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsust tehti. Kohus tegi otsuse kostja kahjuks, seega jäävad menetluskulud kostja kanda.
Peeter Pällin Kohtunik
7(7)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.