Asjaõigus › Omandiasjad

2-08-9925 vaidlusi ega pole keelustatud. 03. 06. 2002.a. on Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna Lääne jaoskonnas avatud registriosa nr. *, mille kohaselt on kinnistu omanikuks Kuno Braks. Kinnistul asub kaks hoonet. Kinnistul asuvas ühes elamus elab sees kostja Leo Martinson. Hageja leiab, et Leo Martinsonil ei ole õigus elada talle kuuluval kinnistul. Kui hageja ostis Raudtee tänaval asuva elamu, siis hageja teadis, et Leo Martinson elab elamus omavoliliselt ja on palunud kostjal korduvalt eluruum vabastada. Kuna kostjal ei olnud eluruumi ostumüügilepingu sõlmimise ajal kehtivat üürilepingut, siis Lihula Tarbijate Ühistu kinnitas, et Leo Martinsoni ja Lihula Tarbijate Ühistu vahel üürisuhe puudub. Hageja ja kostja vahel puudub eluruumi üürisuhe, sest kostja ei maksa üüri, mis on eluruumi üürilepingu üheks põhitunnuseks. Kostja ei ole aastate jooksul mitte kordagi tasunud hagejale eluruumi kasutamise eest. Kostja lihtsalt elab sees hagejale kuuluvas hoones. Tegemist ei ole poolte vahel ka vara tasuta kasutamise lepinguga, sest sellist lepingut poolte vahel sõlmitud ei ole. Lihulas Raudtee 3 asuv kinnisasi kuulub Kuno Braksile, mida tõendab kanne kinnistusraamatus. Hageja lisab hagiavaldusele fotod Lihulas Raudtee 3 kinnistul asuvatest hoonetest. Fotodel olevat rohelist ehitist kasutab hageja koos oma elukaaslase H. J. ja valget värvi elamut kasutab ebaseaduslikult kostja Leo Martinson. Hagejale kuuluvas hoones on sees elekter, aga kostja ebaseaduslikus kasutuses olevas hoones elekter puudub. Elekter on kostja kasutada olevast hoonest välja lülitatud juba aastaid tagasi. Kostja ei lase tema kasutuses olevasse hoonesse mitte kedagi. Hageja on pöördunud päästekeskusesse, et teostada kontrolli kütteseadmete olukorra üle kostja kasutada olevas hoones, kuid aastate jooksul ei ole see õnnestunud, sest kostja ei lase kedagi sisse, isegi päästeteenistust mitte. Oma väidete tõestuseks esitab hageja kohtule Läänemaa Päästekeskuse ja Lääne-Eesti Päästekeskuse teatised ja haldusmenetlustoimingu protokolli. Hoone, mida kostja kasutab on väga halvas olukorras ja seda eriti kütteseadmete poole pealt. Milline on hoone muu olukord seestpoolt, selle kohta hagejal teave puudub. Väljast vaadates on hoone olukord väga halb, kuid ilmselt siiski parem, kui hoonel, mida kasutab hageja ise koos oma elukaaslasega.Lihula Vallavalitsuse korraldusega 20. detsembrist 2001.a. nr. 1194 on antud Leo Martinso-nile üürile korter, mis asub Lihula linnas Tallinna mnt. 2a-16 ja Rahvastikuregistriandmetel elab kostja Leo Martinson Lihulas Tallinna mnt. 2a-6 asuvas eluruumis. Lihula Vallavalitsuse korraldusest nr. 1194 nähtub, et Leo Martinson on ise teinud avalduse Lihula Vallavalitsusele, sest tema kasutuses olev eluruum so hagejale kuuluv kinnistu, on elamiskõlbmatu. Eeltoodu alusel leiab hageja, et tõendatud on asjaolu, et kostja valduses olev hoone on elamiskõlbmatu senisel kujul. Hageja soovib asuda remontima talle kuuluvat hoonet ja sinna ise elama asuda. Käesoleval ajal hageja kasutada olev hoone on puidust ehitis, mis hagiavaldusele lisatud piltidel on rohelist värvi ja asub samal kinnistul. Hageja kasutuses olevas hoones on ahjud lagunenud ja nendega kütmine muutub iga päevaga üha küsitavamaks. Kuna hagejale kuulub terve kinnistu, siis soovib hageja asuda peale remonttööde tegemist elama talle kuuluval kinnistul asuvasse hoones, mis käesoleval ajal on Leo Martinsoni ebaseaduslikus valduses. Hageja on korduvalt pöördunud kostja poole, et kostja vabastaks hoone, kuid kostja ei ole seda aastate jooksul teinud. Kostja käitub hagejaga ülbelt ja üleolevalt ja ei tee midagi selleks, et eluruumi vabastada. Hageja leiab, et tal puudub kohustus taluda kostjat aastate pikku oma kinnistul. Seda enam, et kostjale on Lihula valla poolt eraldatud elamispind juba 2001.a. lõpus ja mitte miski ei takista kostjal elamast Lihulas Tallinna mnt. 2a-16 asuvas korteris. Hageja määratud korras esindaja kontrollis Lihula Vallavalitsusest üle, kas korter, mis 2001.a. Leo Martinsonile eraldati on ka praegu vaba ja Lihula Vallavalitsus kinnitas, et korter on alates 2001.a. detsembrist vaba ja ootab, millal Leo Martinson asub korterisse elama. Seega ei ole Leo Martinsonil mitte ühtegi taksitust, et vabastada Kuno Braksile kuuluval kinnistul asuv hoone. Hageja on puudega isik, kes on läbi elanud kaks insulti ja ta ei saa rääkida, kuid ta mõistab tema ümber toimuvat. Hageja on 70 aastane ja soovib oma vanaduspäevi veeta rahus omal

2(6)

2-08-9925 kinnistul talle kuuluvas elamus. Leo Martinsoni käitumine teeb selle aga võimatuks. Hageja määratud korras esindaja saatis kostjale oktoobris 2007.a. kirja, kus palus vabastada kohtuväliselt Kuno Braksile kuuluv hoone hiljemalt 01. novembriks 2007.a. Kostja hoonet ei vabastanud ega võtnud ka Kuno Braksi määratud korras esindajaga ühendust. AÕS § 80 lg. 1 kohaselt omanikul on nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Kuno Braks ei ole ilma kohtu abita suuteline taastama oma valdust hoonele, mis asub Lihulas Raudtee 3 kinnistul ja on Leo Martinsoni valduses. Hageja ei välista, et kunagi 1980 või 1990 aastatel on keegi lubanud kostjal elada käesoleval ajal hagejale kuuluval kinnistul, kuid ilmne on, et hageja on alates ostu-müügilepingu sõlmimisest soovinud, et kostja vabastaks hagejale kuuluva hoone. Käesolevaks ajaks, on Lihulas Raudtee 3 asuval kinnistul kujunenud olukord, kus kinnistu omanik Kuno Braks saab valdust teostada vaid osale kinnistust - hoonele, mis on tema enda kasutuses, kuid kostja poolt on rikutud omaniku õigust vallataja kasutada ka teist Kuno Braksile kinnistul kuluvat hoonet. Käesoleval juhul on Kuno Braksi nõue suunatud sellele, et vabastada Leo Martinsoni kasutuses olev Lihulas Raudtee 3 asuv hoone. Hageja on seisukohal, et kostja ei tunnusta teda kui Lihulas Raudtee 3 asuva kinnistu omanikku. AÕS § 80 lg. 2 kohaselt omaniku nõue on suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusesse. Kostja valdab Kuno Braksile kuuluvat kinnisasja õigusliku aluseta. Kuno Braksi omand on tekkinud õiguslikul alusel ja oma omandi tõestamiseks esitab Kuno Braks kohtule ostumüügilepingu 25. 04. 2000.a., mis on sõlmitud Lihula Tarbijate Ühistu ja Kuno Braks vahel ning kinnistusraamatu kannet tõendava registriosa väljavõtte. Hageja leiab vastuses kostja vastuväidetele /t.l. 63/, et hageja ja kostja vahel üürisuhe puudub ning et AÕSRakS § 13 lg 2 kohaselt ehitise kui vallasasja omandamine ei toimu leiu ja igamisega. Eeltoodu alusel ja juhindudes AÕS palub hageja: 1. Tunnustada Kuno Braks omandiõigust Lihulas Raudtee 3 asuvale kinnistule tervikuna. 2. Välja nõuda Leo Martinsoni ebaseaduslikust valdusest Kuno Braksile kuuluv hoone, mis asub Lihulas Raudtee 3 Kuno Braksi valdusesse. 3. Kohtukulud jätta Leo Martinsoni kanda. Kohtuistungil jäi hageja oma nõude juurde väites, et hagiavalduse esitamist kostja vastu võib lugeda ka üürisuhte ülesütlemisavaldusena. Hageja täpsustas, et ei nõua omandiõiguse eraldi tunnustamist, kuna omand kuulub hagejale ja seda ei ole kostja ka vaidlustanud /t.l. 112 pöördel/.

KOSTJA PÕHJENDUSED

3(6)

2-08-9925 (edaspidi LTK), seda kuni 1993.a., mil majast lülitati välja elekter, põhjusel, et maja läheb kapitaalremonti. 1995.a. esitas Lihula Tarbijate Ühistu LTK õigusjärglasena kostja vastu hagi Lääne Maakohtusse tsiviilasjas nr. 2-293 üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise ja eluruumist väljatõstmise nõudes. Nimetatud tsiviilasjas tehti kindlaks, et LTK ise ei arvestanud kostjale korteriüüri alates 1993.a. kevadest, samuti ei teatanud üüri suurust, selle muutmise ja tasumise tähtaegu. Lääne Maakohus tuvastas, et kirjaliku üürilepingu puudumine ei muuda elamuõiguslikku suhet kehtetuks, kostjat ei saa süüdistada üüri mittetasumises ning kostja on eluruumi kasutanud õigusliku alusega ja sihipäraselt, mistõttu on aluseta Lihula Tarbijate Ühistu väide, et kostja on kasutanud eluruumi omavoliliselt ja seadusliku aluseta. Eeltoodust lähtudes jättis Lääne Maakohus oma 19.12.1995.a. otsusega Lihula Tarbijate Ühistu hagi Leo Martinsoni vastu üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise ja eluruumist väljatõstmise nõudes rahuldamata (vt. lisa otsus 19.12.1995.a.). Lihula Tarbijate Ühistu eelnimetatud kohtuotsust ei vaidlustanud ning see jõustus. 25.04.2000.a. sõlmis Lihula Tarbijate Ühistu (LTÜ) notariaalse ostu-müügilepingu Kuno Braks ́iga, mille kohaselt LTÜ võõrandas Lihulas Raudtee tn. 3 asuvad ehitised (elamu, majandushoone ja käimla) hagejale hinnaga 1 (üks) kroon. Tehingu toimumise ajal oli müüjale teada, et kostja omab seaduslikku üürisuhet Raudtee 3 asuvas elamus. Müüjale oli teada tema kahjuks tehtud kohtuotsus, samuti teadis ta asjaolu, et ei olnud kohtuotsust vaidlustanud. Seega oleks tulnud eelnimetatud ostu-müügilepingus kajastada üürilepingu olemasolu kostjaga. Enamgi veel. Juhul, kui LTÜ omandas hooned ORAS alusel õigusjärgse omanikuna, oleks kostjal kehtivast üürisuhtest ja seadusest tulenevalt olnud eluruumi ostueesõigus. Müüja LTÜ jättis ostu-müügilepingus üürisuhte teadlikult kajastamata, rikkudes sellega üürniku õigusi. Üürisuhte olemasolust oli teadlik ostjana ka hageja, kes oma 17.03.2008.a. kohtule esitatud hagis märgib, et oli teadlik kostja elamisest Raudtee 3 asuvas elamus. Tehingu hind seab kahtluse alla ka hageja heausksuse ostjana. Tegemist on pigem kinke- kui ostu-müügilepinguga. Jääb arusaamatuks, miks ei võimaldatud kostjal, kes elas üürnikuna Raudtee 3 asuvas elamus, omandada ostu-müügiobjekti ühe kroonise hinnaga. Eeltoodust tulenevalt on selge, et hageja on Lihulas Raudtee tn.3 kinnisasja omandamisest saadik olnud teadlik üürisuhte olemasolust kostjaga. Seda kinnitab ka asjaolu, et hageja on esitanud kostjale 11.05.2005.a. allkirjastamiseks hageja enda poolt allkirjastatud uue eluruumi üürilepingu (vt. lisa). Nimetatud üürilepingu p.4.1. kohaselt oleks kostja kohustunud tasuma eluruumi kasutamise eest üüri 1000.- krooni kuus, millele lisanduvad elektri ja hoolduskulud. Kostja ei nõustunud nimetatud üürisummaga ega allkirjastanud uut üürilepingut. Kostja seisukohalt oli hageja ettepanek nimetatud üürisummas kokkuleppimiseks täiesti põhjendamatu, seda arvestades ruumide seisundit ja asjaolu, et hageja ei olnud teinud mingeid kulutusi lepinguobjektile. Eriti kummaline tundus kostjale hageja üürinõue võrrelduna 1.- kroonise kuluga, millega hageja omandas kõik Raudtee tn.3 asuvad ehitised. Kostjal ei ole olnud võimalust ega põhjust VÕS § 301 ja 302 alusel vaidlustada eluruumi ülemäärast suurust, sest hageja ei ole esitanud kostjale ühtegi arvet üüri tasumiseks, ei summas 1000.- krooni kuu eest ega muudes summades. Ka käesolevas hagis ei nõua hageja üürisuhte lõpetamist või üürivõlgnevuse tasumist. Hageja ei ole tõendanud, et kostjaga oleks üürileping lõppenud või seaduses sätestatud korras lõpetatud. Üürilepingu lõppemist või lõpetamist ei tõenda see, et kostjale ei ole alates 1993.a. kevadest üüriarveid esitatud ning 25.04.2000.a. sõlmitud ostu-müügilepingus puudub märge üürilepingu olemasolu kohta. Hageja on esitanud omandi kaitseks hagi, paludes kostja ebaseaduslikust valdusest välja nõuda ruumid, mis asuvad Lihulas Raudtee tn.3. Kostja vaidleb esitatud hagile vastu põhjusel, et ta valdab Lihulas Raudtee tn. 3 asuvat eluruumi üürilepingu alusel. 01.septembrini 1994.a. kehtinud TsK § 48 sätestas, et seadusega nõutud vormi järgimata jätmine toob kaasa tehingu kehtetuse üksnes juhul, kui selline tagajärg on seadusega otseselt

4(6)

2-08-9925 ette nähtud. Elamukoodeks ei näinud ette, et üürilepingu puhul toob kirjaliku vorminõude järgimata jätmine kaasa üürilepingu kehtetuse. Üürisuhe võis esineda ka kirjaliku üürilepinguta. Üürisuhte olemasolu on antud juhul tuvastatud Lääne Maakohtu 19.12.1995 otsusega, milles on tõendamist leidnud üürilepingu sõlmimise asjaolud ja mis on jõustunud. Seega tuleb üürilepingut lugeda suulisena sõlmituks alates 1984.a. Hageja ei ole tõendanud, et kostjaga oleks suuline üürileping lõppenud või seaduses sätestatud korras lõpetatud, seega valdab kostja hagejale kuuluva kinnisasja koosseisu kuuluvat eluruumi õiguslikul alusel. Lähtudes eeltoodust ja juhindudes AÕS § 83 lg 1 ja TsMS § 394 palub kostja jätta tema vastu esitatud hagi rahuldamata ning menetluskulud jätta hageja kanda. Kohtuistungil kostja oma vastuväidete juurde, rõhutades, et vaidlusta hageja omandiõigust vaidlusalusele eluruumile. Kostja leidis ka, et hageja nõuet asja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks ei saa käsitleda üürilepingu lõpetamisena /t.l. 113/.

KOHTU SEISUKOHT

5(6)

2-08-9925 Kuna 1. juulil 2002. a jõustunud võlaõigusseaduse järgi ei pea üürileping olema sõlmitud kirjalikus vormis, siis ei teki vorminõudest tulenevat üürilepingu kehtivuse probleemi juhul, kui hageja väidab, et ta sõlmis üürilepingu pärast nimetatud kuupäeva.

Reena Undrest kohtunik

6(6)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.