Asjaõigus › Omandiasjad

Antud juhul tuleb kohaldada PankrS § 116 lg 2. Kostja ei olnud tehingu toimumise ajal teadlik tehingu tagasivõidetavuse aluseks olevatest asjaoludest. Mitte keegi ei olnud teadlik asjaolust, et hageja on pankrotis. V. F., M. K. ega ka kostja ei omandanud kinnistut tasuta, vaid on kinnistu omandamiseks tasunud. Maakohtu otsuse põhjendused Maakohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Hageja ning V. F. ja M. K. vahel 14.02.2006 sõlmitud asjaõigusleping ei ole tühine ning vaatamata hageja pankrotihalduri nõusoleku puudumisele asjaõiguslepingu sõlmimiseks, said nimetatud isikud kinnistu omanikeks asjaõigusseaduse (AÕS) heauskse omandamise sätete kohaselt. Hageja ning V. F. ja M. K. vahel 14.02.2006 sõlmitud tehing on nn käibetehing. Puudutatud isikute ring muutus: füüsiline isik võõrandas kinnistu füüsilistele isikutele. V. F. ja M. K. on toetunud kinnistu omandamisel kinnistusraamatu kandele, mitte kinnistusraamatuvälistele sündmustele ega avaliku võimu tegudele. Seega omandasid V. F. ja M. K. kinnistu heauskselt. V. F. ja M. K. said 15.03.2006 kande tegemisega kinnistu omanikeks ja omandamine oli lõplik. Kinnistu omanikuks ei jäänud hageja. Kas V. F. ja M. K. teadsid, et hageja on pankrotis, seda ei saa antud menetluses tuvastada, kuna nad ei ole kaasatud kostjatena menetlusse. Ka kostja omandas kinnistu heauskselt. Kuna avalikest andmebaasidest ei nähtu, et hageja oleks olnud vaidlusaluse tehingu sõlmimisel pankrotis, ei saanud kostja sellest ka midagi teada. Pankrotihalduri tegevusetusest ja oma kohustuste täitmata jätmisest tulenevalt ei teadnud mitte keegi asjaolust, et hageja on pankrotis, mis võimaldas hagejal sõlmida erinevaid lepinguid, teha tehinguid, võtta endale kohustusi. Seega leidis tõendamist, et kostja ei olnud tehingu toimumise ajal teadlik tehingu tagasivõidetavuse aluseks olevatest asjaoludest. Samuti ei omandanud kostja kinnistut tasuta, vaid on kinnistu omandamiseks tasunud. Maa müügilepingu kohaselt müüs Eesti Vabariik hagejale Xxx maaüksuse 39 380 krooni eest järelmaksuga vastavalt maksegraafikule. Kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu kohaselt ostis kostja Xxx kinnistu 50 000 krooni eest, millest 18 102 krooni oli tasutud enne lepingu sõlmimist. 31 898 krooni loevad kostja ja kinnistu müüjad tasutuks kostja poolt maa väljaostuvõla ülevõtmisega. 09.10.2006, 19.06.2007, 08.10.2007, 06.05.2008 ja 08.10.2008 maksekorralduste kohaselt tasub kostja Rapla Maavalitsusele 3898 krooni igakordselt järelmaksu Xxx kinnistu eest vastavalt maksegraafikule. Täidetud ei ole PankrS § 116 lg 2 eeldused kinnistu väljanõudmiseks kostjalt ning puudub seaduslik alus tunnustada hageja omandiõigust kinnistule. Apellatsioonkaebus Hageja palub tühistada maakohtu otsuse ning uue otsusega hagi rahuldada. Menetluskulud jätta kostja kanda. Maakohus on 14.02.2006 asjaõiguslepingu kehtivusele hinnangu andmisel jätnud kohaldamata PankrS § 36 lg 6. PankrS § 36 lg 6 on erisäte tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 114 lg 2 suhtes. Kui TsÜS § 114 lg 2 ei sätesta puuduva käsutusõiguseta sõlmitud tehingu kehtivust, vaid reguleerib ainult puuduva käsutuse hilisemat heakskiitmist, siis PankrS § 36 lg 6 sätestab ka, et puuduva käsutusõiguseta tehtud käsutustehing on tühine. Erinevus seisneb käsutuse ja käsutustehingu eristamises ning selles, et TsÜS § 114 lg 2 reguleerib ainult puuduva käsutuse hilisemat heaks kiitmist ja eeldab, et käsutustehing ise on kehtiv, kuid PankrS § 36 lg 6 reguleerib nii käsutuseks vajalikku halduri nõusolekut, kui ka seda, et ilma nõusolekuta tehtud käsutustehing on tühine. Kuna asjaõigusleping on käsutustehing, siis on füüsilisest isikust võlgniku poolt ilma halduri nõusolekuta sõlmitud asjaõigusleping PankrS § 36 lg 6 kohaselt tühine.

Samuti on PankrS § 36 lg 6 erisäte sama paragrahvi lg 2 suhtes, kuna lg 6 sätestab täpsemalt füüsilisest isikust võlgniku poolt ilma halduri nõusolekuta tehtud käsutustehingu tühisuse. PankrS § 36 lg 2 ja 6 osas erisätte eristamine on oluline, kuna PankrS § 36 lg-s 3 sätestatud regulatsioon kohaldub ainult PankrS § 36 lg-s 2 sätestatu kohta ja ei kohaldu vastavalt sama paragrahvi lg 6 kohta. Seaduses on toodud füüsilisest isikust pankrotivõlgniku käsutustehingu tühisus eraldi välja ja seega ei ole sellise tehingu korral kohaldatavad pankrotiseaduse erisused heauskse omandamise kohta (PankrS § 36 lg 3 ja § 115). AÕS § 561 kohaselt on võimalik kinnisasja heauskselt omandada ainult siis, kui kinnisasja omandamiseks on sõlmitud kehtiv asjaõigusleping. AÕS § 561 regulatsioon ei kõrvalda mitte tühise asjaõiguslepingu tagajärgi, vaid ainult puuduva käsutusõiguse tagajärgi. Kohtuotsuses ei ole eristatud käsutusõigust ja käsutustehingut ning on asutud seisukohale, et heauskse omandamise regulatsioon kõrvaldab käsutustehingu tühisuse probleemi. Riigikohus on korduvalt asunud seisukohale, et kinnisasja heauskne omandamine on võimalik ainult kehtiva asjaõiguslepingu korral ning ei ole võimalik tühise asjaõiguslepingu korral (Riigikohtu otsused 3-2-1-128-03, 3-2-1-164-05). Hagejal puudus 14.02.2006 asjaõiguslepingu sõlmimisel käsutusõigus, kuna tehinguks puudus halduri nõusolek. Samuti on nimetatud asjaõigusleping PankrS § 36 lg 6 kohaselt tühine. Seega esines puudus nii käsutusõiguses kui ka käsutustehingus. Kuna asjaõigusleping oli tühine, siis ei saanud V. F. ja M. K. kinnistut heauskselt omandada. Asjaõiguslepingu tühisusest tulenevalt ei oma tähtsust asjaolu, kas nimetatud isikud olid hageja käsutusõiguse suhtes heausksed või mitte. Heauskse omandamise eelduseks on eelkõige kehtiv käsutustehing (asjaõigusleping) ning nimetatud kehtiva käsutustehingu puudumisel on edasine arutelu heauskse omandamise võimalikkuse osas (puuduva käsutusõiguse kõrvaldamine) põhjendamatu. V. F. ja M. K. oleksid võinud kinnistu heauskselt omandada ainult siis, kui puudus oleks olnud ainult hageja käsutusõiguses, mitte aga tühises asjaõiguslepingus. Ainult puuduva käsutusõiguse, kuid kehtiva asjaõiguslepingu korral, oleksid võinud V. F. ja M. K. toetuda kinnisraamatu kandele ja olla heausksed omanikud. Kostja ei ole kinnistu osas heauskne omandaja. Seda põhjusel, et V. F. ja M. K. ei saanud kinnistu omanikeks asjaõiguslepingu tühisuse tõttu ning kinnistusraamatu kanne nende kohta oli vale ning põhjusel, et V. F. ning M. K. olid kostja osanikud ja juhatuse liikmed. Seega ei ole kostja uus juurdetulev omandaja ja ei saa toetuda kinnistusraamatu andmetele ning ei saa ka kinnistusraamatu andmetele tuginedes kinnistut heauskselt omandada. Asjaolu, kas V. F. ja M. K. teadsid hageja pankrotist või mitte, ei oma tähendust, kuna sõltumata nimetatud asjaolust oli nende isikute ja hageja vahel sõlmitud asjaõigusleping kinnistu omandi üleandmiseks tühine. Nimetatud asjaõiguslepingu tühisus tuleneb PankrS § 36 lg-st 6 ja sõltub ainult sellest, et hageja oli pankrotis, mitte sellest, kas V. F. ja M. K. teadsid hageja pankrotist. Vastus apellatsioonkaebusele Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata ning kaevatava kohtuotsuse muutmata. Ringkonnakohtu otsus Tsiviilkolleegium, kuulanud ära asjast osavõtnud isikute seisukohad kohtuistungil ning tutvunud asja materjaliga, leidis, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust Pärnu Maakohtu otsuse tühistamiseks. Kooskõlas TsMS § 657 lg 1 p-ga 1 tuleb maakohtu otsus jätta muutmata ja kaebus rahuldamata. Maakohus leidis õigesti, et hageja ning V. F. ja M. K. vaheline 14.02.2006 tehing on nn käibetehing, kus füüsiline isik võõrandas kinnistu tasu eest füüsilistele isikutele, mille puhul on võimalik vara

heauskne omandamine. Kolleegium ei nõustu apellatsioonkaebuses sisalduva käsitlusega kõnealuse asjaõiguslepingu tühisusest. Apellandi poolne PankrS § 36 lg 6 tõlgendus ei ole õige. PankrS § 36 lg 2 kohaselt on võlgniku poolt pärast pankroti väljakuulutamist tehtud pankrotivara hulka kuuluva eseme käsutustehing tühine. Teisele poolele tagastatakse tema poolt käsutustehingu alusel üleantu, kui see on pankrotivaras säilinud, või hüvitatakse, kui pankrotivara on üleantu arvel suurenenud. Sama paragrahvi lõige 6 täpsustab eelnevat, andes füüsilisest isikust võlgnikule õiguse pankrotivara käsutada halduri nõusolekul, lisades, et halduri nõusolekuta tehtud käsutustehing on tühine. Nimetatud säte kuulub pankrotivara valitsemis- ja käsutusõiguse üleminekut reguleeriva PankrS § 36 kui terviku koosseisu ega ole seetõttu tõlgendatav erinormina PankrS § 36 lg 3 suhtes. Kuna PankrS § 36 lg 3 kohaselt ei kohaldata käesoleva paragrahvi lõiget 2 heausksele omandamisele, siis ei tulene ka sama paragrahvi lõikest 6 apellandi viidatud tagajärge. PankrS § 36 lg 3 kohaselt ei kohaldata käesoleva paragrahvi lõiget 2 heausksele omandamisele asjaõigusseaduse § 561 lõike 2 (varasem § 56 lg 3), laeva asjaõigusseaduse § 7 lõike 1 ja Eesti väärtpaberite keskregistri seaduse § 9 lõike 2 alusel. Seega on ka füüsilisest isikust võlgniku puhul tema poolt tehtud käsutustehingu tühisus heauskse omandamise puhul välistatud. Kinnisasja heauskset omandamist reguleerib AÕS § 561, mille järgi jäävad isiku heauskselt omandatud õigused kehtima, kui isik omandab kinnistusraamatu andmetele tuginedes heauskselt kinnisasja või piiratud asjaõiguse. Sama sätte järgi on omandaja pahauskne, kui ta teadis või pidi teadma, et kinnistusraamatu kanne on ebaõige. AÕS § 561 lg 1 kohaselt on oluline üksnes omandaja heausksus kinnistusraamatu kannete ebaõigsuse suhtes. Lähtudes TsÜS §-st 139, tuleb heausksust eeldada, seega peab vastupidist väitev isik seda tõendama. Seda asjaolu ei ole hageja tõendanud ega pidanud selle tõendamist ka vajalikuks, sest ei kaasanud menetlusse 14.02.2006 tehingu alusel kinnistu omandajaid V. F. ja M. K.t. Hageja on omistanud nende teadmised kostjaks olevale OÜ-le Femek, kelle osanikeks ja juhatuse liikmeteks nimetatud isikud on ning kellele nad kinnistu võõrandasid, ning leidnud, et heauskne omandamine ei ole seetõttu ka äriühingu puhul üldse võimalik. Kolleegium ei nõustu apellandi käsitlusega. Ainuüksi käsutusõiguse puudumine (s.o asjaõiguslepingu sõlmimine isiku poolt, kes ei ole õigustatud eset käsutama) ei too kaasa kinnisasja üleandmiseks sõlmitud asjaõiguslepingu tühisust (asjaõiguslepingu kehtivust tuleb eristada käsutuse kehtivusest, nagu apellant kaebuses õigesti märgib). Kui asjaõigusleping kehtib, kuid selle sõlminul puudus käsutusõigus, on võimalik kinnisasja heauskselt omandada. Maakohus tuvastas õigesti, et antud juhul on omandi üleandmiseks sõlmitud asjaõiguslepingud kehtivad. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna ringkonnakohus jätab esimese astme kohtu otsuse muutmata ja hageja apellatsioonkaebuse rahuldamata, siis jäävad apellatsioonimenetluse kulud hageja kanda.

Ü. Jänes

G. Kivinurm

K. Paal

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.