Asjaõigus › Omandiasjad

Tsiviilasi nr 2-05-15082 Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse otse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul peale kohtuotsuse kirjeldava ja motiveeriva osa kättesaamist, kui pooled ei teata, et loobuvad apellatsioonkaebuse esitamise õigusest.

Hageja nõuded ja põhjendused Hageja on esitanud hagiavalduse mille kohaselt palub lõpetada KK’i ja HK kaasomand XXX kinnistu (Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju jaoskonna registriosa nr XXX) suhtes, jättes kinnistu hageja ainuomandisse ja kohustades hagejat välja maksta HK’ile rahas 55 750 krooni. 19.12.2008 on hageja esitanud hagi kostja vastu võla ja kõrvalnõuete välja mõistmiseks ning taotluse esitatud nõuded menetleda ühes menetluses hagiga kaasomandi lõpetamiseks. Hageja palub mõista HKlt KK’i kasuks välja võlgnevus summas 450 000 krooni, mõista HKlt KK’i kasuks välja seaduses ettenähtud viivis alates nõude sissenõutavaks muutumisele järgnevast päevast (15.03.2007.a.) kuni hagi esitamiseni summas 86942,47 krooni ja edasi protsendina põhinõudest. Juhul, kui kohus leiab, et viivist ei saa arvestada alates 15.03.2007.a, mõista HKlt KK’i kasuks välja seaduses ettenähtud intress alates 15.03.2007.a. kuni viivise sissenõutavaks muutumiseni kohtu arvamuse kohaselt.

KK’ile ja HK’le kuulus kaasomandina aadressil XXX asuv kinnisasi pindalaga 13,37 ha, registriosa nr 26061. Mõtteliste osadena kuulusid hagejale 5/6 ja kostjale 1/6 kinnistu omandist. Hageja ja kostja on kinnistu kaasomanikud juba alates 2002. a. Tänaseni ei ole pooled suutnud jõuda konsensusele selles, kuidas kaasomandi eset ühiselt vallata ja kasutada. Kuna kostja ignoreerib suusõnalisi kokkuleppeid ega suhtu asja haldamisse heaperemehelikult, leiab hageja, et vajalik ja mõistlik abinõu kinnisasja paremaks kasutamiseks ning valitsemiseks on kaasomandi lõpetamine. Hageja on teinud kostjale korduvalt erinevaid ettepanekuid lõpetada kaasomandit kokkuleppel. Kuigi kostja on senini küll väljendanud tahet kaasomandit lõpetada, on viimane konkreetsete sammud rakendamisel jäänud alati passiivseks, mistõttu on vaidlusalune kinnistu endiselt kaasomandis. Kostja käitumisrepertuaari kuulub muu hulgas ka vaikiv lahkumine notaribüroost, olles vaid allkirjade kaugusel kaasomandi lõpetamise notariaalse kokkuleppe sõlmimisest. Hageja on jõudnud seega veendumusele, et kaasomandi lõpetamine kokkuleppel ei ole võimalik. 10.10.2008 on hageja esitanud hagi muutmise avalduse, mille kohaselt palub hageja kaasomandi lõpetamist läbi kinnistu hagejale jätmise ning hagejalt kostja kasuks hüvitise määramise. Kaasomandi lõpetamise hüvise määramisel palub hageja arvestada ning määrata HK’le välja maksmisele kuuluvat kompensatsiooni kaasomandi lõpetamise eest vastavalt samal kinnistul kaasomanike KKOÜ ja KK’i vahel toimunud müügitehingus kujunenud maa hinna alusel. KKOÜ ja KK vahelises tehingus 26.08.2008 võõrandas KKOÜ talle kuuluva 1200/8022 suuruse mõttelise osa kinnistust 500 000 krooni eest. Selles tehingus kujunes ühe ruutmeetri maa hinnaks 500 000 krooni/20 000 m2 ehk 25 krooni 1 m2. Hageja palub määrata kompensatsiooniks 137/8022 mõttelise osa eest arvestuslikult 2230 ruutmeetri eest vastavalt 2230 m2 x 25 krooni, milliseks kujuneb määratava kompensatsiooni kogusuuruseks 55 750 krooni.

Tsiviilasi nr 2-05-15082 19.12.2008 esitatud täiendava hagiavalduse kohaselt sõlmisid HK(kostja) ja KKOÜ 11.03.2007.a. lihtkirjalikult kokkuleppe-protokolli, mille alusel kostja müüs KKOÜ-le 2280 m2 suuruse mõttelise osa tema kaasomandis olevast kinnistust asukohaga XXX. Sama kokkuleppe-protokolli punkti 4.2. alusel tasus KKOÜ kostjale ettemaksuna 450 000 krooni. Eelnimetatud kinnistu oli hageja, kostja ja KKOÜ kaasomandis. Kuna kaasomanikel ei ole õnnestunud kokkuleppel eelnimetatud kinnistut kaasomanike vahel reaalosadeks jagada, kaotas KKOÜ huvi kaasomandis olevast kinnistust kostja osa omandamise vastu ja teatas oma kirjas 23.07.2008.a, et taganeb pooltevahel sõlmitud seaduse vorminõuetele mittevastavast lepingust ning palub kostjal tagastada saadud ettemaks. Kostja KKOÜ kirjale vastanud ei ole, samuti ei ole kostja tagastanud saadud ettemaksu. 26.08.2008.a. sõlmisid KKOÜ ja hageja nõude loovutamise lepingu, mille alusel KKOÜ loovutas hagejale oma nõude HK(kostja) vastu kogusummas 450 000 krooni koos võimalike sissenõutavaks muutunud või sissenõutavaks muutuvate intresside ja kõrvalnõuetega, mis tulenevad 11.03.2007.a. K KV OÜ ja kostja vahel sõlmitud Kokkulepe-protokollist ning selle p.4.2. alusel tehtud ettemaksu tagasimakse nõude õigusest. 27.08.2008.a. teavitas hageja esindaja vandeadvokaat Karmo Kalk kirjalikult kostjat nõudeõiguse omandamisest tema vastu ja tegi veel kord kostjale ettepaneku tagastada KKOÜ poolt ettemaksuna tasutud summa koos intressidega nõude omandanud hageja arvelduskontole. Kostja ei ole käesoleva hetkeni oma võlga 450 000 krooni ega intresse ei hagejale ega ka KKOÜ-le kui varasemale võlausaldajale tasunud. Hageja leiab menetluse kestel esitatud seisukohtades, et eksitav on kostja väide XXX renoveerimise tõttu XXX üksust sundvõõrandamisele kuuluva osa suhtes. XXX kulgeb XXX maaüksuse põhja küljel ja mõjutab seega kogu maaüksust, mitte ainult XXX osa. Hageja poolt pakutav XXX üksus on kooskõlas kinnistusraamatu kannetega hagi esitamisel. Hageja on jagamisel arvesse võtnud reaalosade määratlemisel kinnistusraamatu kandeid ja lähtunud üldtunnustatud väärtushinnangutest. Aastate jooksul on hageja teinud kostjale erinevaid pakkumisi, kuid nendega ei ole kostja nõustunud. XXX maatükile püstitatud elamu suhtes teatab hageja, et küsimuse all olev elamu on püstitatud juba 2000. a kui kumbki kaasomanikest ei kuulunud maaomanike hulka. Elamu on püstitatud Rae vallavalitsuse poolt 26.07.1999 väljastatud projekteerimistingimuste alusel ning sellel hetkel omanikena registreeritud isikutega kooskõlastatult. Elamu seadustamine on olnud takistatud ja raskendatud hagejast mitte sõltuvatel põhjustel.

Kostja vastuväited esitatud nõuetele Kostja vaidleb esitatud nõuetele vastu. Kaasomandi lõpetamine poolte vahel on enneaegne ning pooled saavad kinnistu jagada kokkuleppel. Kinnistu hind ei ole asjakohane. Kostja on hageja nõudele, millega hageja palub välja mõista võlgnevuse ja viivise vastu vaielnud. Kostja märgib, et tema tahteks oli 11.03.2007 K KV OÜ-ga kokkuleppe-protokolli punkte täita. Kostja märgib, et kostja ja K KV OÜ vaheline kokkuleppest taganemise sisuliseks põhjuseks oli see, et K KV OÜ-le olnud hagejapoolne pahauskne käitumine tekkinud probleemide lahendamisega venitamisel. Kostja leiab, et kui hageja oleks käitunud heauskselt ning konstruktiivselt, oleks kokkuleppe pooltel koos hagejaga olnud võimalus täita kokkulepet ning käesolev kohtuvaidlus oleks olemata.

Tsiviilasi nr 2-05-15082 Kolmanda isiku seisukoht Rae Vallavalitsus teatas, et lihtkorras on võimalik vaidlusaluse kinnistu jagamine kolmeks iseseisvaks maaüksuseks, vastavalt plaanile. Jagamise tulemusel tekiks kaks maatulundusmaa sihtotstarbega maaüksust ja üks transpordimaa sihtotstarbega maaüksus Juhani tee tarbeks, avaliku tee aluseks maaks. Koostatavas Rae valla üldplaneeringus on nimetatud piirkond toodud välja kui detailplaneeringu kohustusega ala, mis tähendab seda, et igasugused maakorralduslikud ja ehituslikud toimingud tuleb lahendada läbi detailplaneeringu. Rae Vallavalitsus on seisukohal, et ca 2283 m2 suuruse reaalosa välja jagamine XXX katastriüksusest on võimalik ainult läbi detailplaneeringu koostamise.

Kohtuistung 17.02.2009 toimunud kohtuistungil jäi hageja hagi juurde, kostja vaidles sellele jätkuvalt vastu. Hageja on nõustunud tegema tasaarvelduse, mille kohaselt on kostjalt välja mõistetavaks põhinõudeks 394 250 krooni.

Kohtuotsuse põhjendused Kohus, kuulanud ära pooled ja hinnanud kõik asjas kogutud tõendeid, leidis, et hagi kuulub rahuldamisele. Vastavalt TsMS § 5 lg-le 1 menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike teise lause kohaselt määrab pool ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 sätestab, et kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus hindab seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte TsMS § 232 lg 1 kohaselt. Vaidlustamata asjaolud on järgmised: - KK’ile ja HK’le kuulus kaasomandina aadressil XXX asuv kinnisasi pindalaga 13,37 ha, registriosa nr 26061. Mõtteliste osadena kuulusid hagejale 5/6 ja kostjale 1/6 kinnistu omandist. - 11.03.2007.a. sõlmisid HK(kostja) ja KKOÜ lihtkirjalikult kokkuleppe-protokolli, mille alusel kostja müüs KKOÜ-le 2280 m2 suuruse mõttelise osa tema kaasomandis olevast kinnistust asukohaga XXX. - 26.08.2008.a. sõlmisid KKOÜ ja hageja nõude loovutamise lepingu, mille alusel KKOÜ loovutas hagejale oma nõude HK(kostja) vastu kogusummas 450 000 krooni koos võimalike sissenõutavaks muutunud või sissenõutavaks muutuvate intresside ja kõrvalnõuetega, mis tulenevad 11.03.2007.a. K KV OÜ ja kostja vahel sõlmitud Kokkulepe-protokollist ning selle p.4.2. alusel tehtud ettemaksu tagasimakse nõude õigusest. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg 1 sätestab, et kaasomanikul on õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Riigikohus on oma otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-45-06 selgitanud, et

Tsiviilasi nr 2-05-15082 tulenevalt AÕS § 76 lg-test 1 ja 2 ei pea kohus üldjuhul tuvastama mingeid põhjusi kaasomandi lõpetamiseks. Olulist põhjust kaasomandi lõpetamiseks on AÕS § 76 lg 3 kohaselt vaja siis, kui kaasomandi lõpetamise nõudeõigus on kokkuleppega välistatud. AÕS § 77 lg 2 sätestab, et kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Riigikohus on oma otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-45-06 selgitanud, et kohus saab valida üksnes nende kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida on nõutud hagis või vastuhagis. Kohus leiab, et antud juhul ei ole alust jätta kaasomandit lõpetamata. Kuivõrd hageja on palunud jätta kinnistu hageja ainuomandisse kohustudes maksma kostjale tema osa välja rahas ning vastuhagi menetlusse võtmisest on kohus keeldunud 06.01.2009 vormistatud määrusega, saab kohus lõpetada kaasomandit vaid hageja pakutud viisil. Poolte esitatud asjaolud ei anna kohtule alust arvata, et, kaasomandi lõpetamine mõnel muul viisil oleks kaasomanikke vähem koormavam. Hüvitise määramisel lähtub kohus Riigikohtu otsusest tsiviilasjas nr 3-2-1-168-05, kus on selgitatud, et kuivõrd kaasomandi lõpetamine riivab intensiivselt PS § 32 lg-s 1 sätestatud omandi puutumatuse põhimõtet, tuleb tagada õiglane ja kohene hüvitis omandi kaotamise eest. /---/ Kolleegium leiab, et õiglase ja kohese hüvitise maksmise tagamiseks tuleb võimalikult täpselt määrata omandi väärtus omandi kaotamise aja seisuga ja kaasomanik peab saama rahalise hüvitise võimalikult samaaegselt omandi kaotusega. Muidugi tuleb arvestada tsiviilkohtumenetluse seadustiku sätteid tõendamiskoormise kohta. Kaasomandi väärtuse kindlaks tegemisel on lähtutud vastavalt samal kinnistul kaasomanike KKOÜ ja KK’i vahel toimunud müügitehingus kujunenud maa hinna alusel. Hageja hinnangul samast hinnatasemest lähtumine tagab menetlusliku ökonoomika, võimaldades maa ruutmeetri hinna määrata ilma täiendavaid ekspertiise teostamata. Hageja palub määrata kompensatsiooniks 137/8022 mõttelise osa eest arvestuslikult 2230 ruutmeetri eest vastavalt 2230 m2 x 25 krooni, milliseks kujuneb määratava kompensatsiooni kogusuuruseks 55 750 krooni, kuna 26.08.2008 KKOÜ ja KK vahelises tehingus võõrandas äriühing talle kuuluva 1200/8022 suuruse mõttelise osa kinnistust 500 000 krooni eest ning ruutmeetri hinnaks kujunes 25 krooni 1 m2 nimetatud arvestusviisile ei ole kostja vastuväiteid esitanud. mistõttu Kohus leiab, et taoline arvestuskäik on asjakohane ning kostjale määratava kompensatsiooni suurus mõistlik. Samuti kohus arvestab seda, et Vestmann Kinnisvara poolt antud hinnang on madalam, kui hageja poolt pakutud hind. Kuivõrd hageja on soovinud tasaarveldada esitatud nõude viisil, et hüvitatav summa 55 750 krooni arvestatakse maha kostja vastu esitatud võlanõudest summas 450 000 krooni moodustub hageja põhinõudeks kokku 394 250 krooni. Kohus märgib ka, et tulenevalt Riigikohtu otsusest tsiviilasjas nr 3-2-1-45-06 võib kohus jätta kaasomandit lõpetamata põhjusel, et menetlusosalise pakutud viis ei ole õiglane võrreldes mõne teise viisiga. Käesoleva tsiviilasjas esitatut silmas pidades ei esine kohtu hinnangul kaasomandi lõpetamist välistavad asjaolud. Kinnistu hageja ainuomandisse jätmise kasuks räägib muu hulgas asjaolu, et hageja osa kaasomandis on tunduvalt suurem kui kostja osa. 11.03.2007.a. sõlmisid HK(kostja) ja KKOÜ lihtkirjalikult kokkuleppe-protokolli, mille

Tsiviilasi nr 2-05-15082 alusel kostja müüs KKOÜ-le 2280 m2 suuruse mõttelise osa tema kaasomandis olevast kinnistust asukohaga XXX. 26.08.2008.a. sõlmisid KKOÜ ja hageja nõude loovutamise lepingu, mille alusel KKOÜ loovutas hagejale oma nõude HK(kostja) vastu kogusummas 450 000 krooni koos võimalike sissenõutavaks muutunud või sissenõutavaks muutuvate intresside ja kõrvalnõuetega, mis tulenevad 11.03.2007.a. K KV OÜ ja kostja vahel sõlmitud Kokkulepe-protokollist ning selle p.4.2. alusel tehtud ettemaksu tagasimakse nõude õigusest. Täiendavalt märgib kohus, et kohtu arvates oli kostjal küllaldaselt võimalusi esitada argumente ja tõendeid asjaolude kohta, mis teoreetiliselt võiksid välistada kinnistu jagamise hageja pakutud viisil. Kostja aga tõendeid ega veenvaid argumente esitanud ei ole, vaid on pahauskselt püüdnud takistada asja menetlust esindajate vahetamisega ning taotluste esitamisega ajal, mil nende esitamise tähtaeg on möödunud. VÕS § 33 lg 1 ja 2 kohaselt on eelleping kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel. Kui seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis. VÕS § 11 lg 2 sätestab, et kui vastavalt seadusele, lepingupoolte kokkuleppele või ühe poole taotlusele tuleb leping sõlmida teatud vormis, ei loeta lepingut sõlmituks enne, kui lepingule on antud ettenähtud vorm. Antud juhul on kostja ja KKOÜ vahel sõlmitud kokkuleppe-protokoll, mille alusel äriühing tegi kostjale ettemaksuna 450 000 krooni, mis on aga tühine TsÜS § 83 lg 1 alusel, kuna ei ole järgitud seaduses sätestatud vormi. TsÜS § 84 lg 1 sätestab, et tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Seega tuleb kostjal tagastada saadu, milleks oli ettemaksuna makstud 450 000 krooni. VÕS § 164 lg 1 sätestab, et võlausaldaja võib oma nõude võlgniku nõusolekust sõltumata anda lepingu alusel tervikuna või osaliselt üle teisele isikule (nõude loovutamine). Nõuet ei või loovutada, kui loovutamine on seadusest tulenevalt keelatud või kui kohustust ei saa selle sisu muutmata täita kellelegi teisele kui senisele võlausaldajale. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt nõude loovutamisega astub uus võlausaldaja senise asemele. Käesoleval juhul on KKOÜ loovutanud nõude HK vastu KK’ile. Nõude loovutamisest on kostjale teatatud 27.08.2008 ning kostja on kõnealust asjaolu kinnitanud samal kuupäeval antud allkirjaga, kostja ei ole nõude loovutamise osas vastuväiteid esitanud. VÕS § 113 lg 1 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub seitse protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Kostja ei ole esitanud sisulisi vastuväiteid hageja omandatud nõudele, ega vaidlustanud nõude loovutust. Seega kuulub hageja nõue rahuldamisele ning eelnevas hagejalt kostja kasuks väljamõistetav hüvitis tasaarvestamisele omandatud põhinõudega. Kohus ei pea õigustatuks viiviste arvestust alates KKOÜ poolt kostjale ettemaksu maksmisest alates, kuna kuni kolmanda isiku poolt kokkuleppest taganemise avalduse tegemiseni oli pooltel võimalik kõrvaldada vormivead kokkuleppes ning täita kavandatud kokkuleppeid. Seega on põhjendatud viivised alates 23.07.2008.a., kui kostjale teatati senise kokkuleppe

Tsiviilasi nr 2-05-15082 kehtetusest ning tehti ettepanek tagastada saadud raha. Seega on hagejal põhjendatud viiviste nõue suuruses 28 805,88 kr ajavahemiku eest 23.07.2008.a. kuni otsuse kuulutamiseni st 04.03.2009.a. Menetluskulud TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus kohtuotsuses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 162 lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna hagi rahuldatakse, tuleb menetluskulud jätta täies ulatuses kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 kohaselt on menetlusosalisel õigus nõuda asja lahendanud Harju Maakohtu Tartu mnt kohtumajalt menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ning kulusid tõendavad dokumendid.

Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.