Muud › Muud hagiasjad

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

võõrandanud selle osa Paul Clemens Paalile. Tulenevalt elamuseaduse (ES) §-st 14 saab elamukooperatiivi omandisse kuuluda elamu kui vallasasi tervikuna. Tallinna Ringkonnakohus on 26. märtsi 2002. a. otsuses nr. 2-2/428/02 märkinud, et elamuühistule kuuluva elamu võõrandamine osade kaupa või tervikuna või elamuühistule kuuluva elamu jagamine kaasomanditeks tähendaks elamuühistu tegevuse sisulist lõpetamist. Elamukooperatiivil ei olnud võimalik võõrandada talle kuuluva elamu mõttelisi osi. Tallinna Hooneregistri tõendist nr. 21515 nähtuvalt on EK Liikur jaganud Tallinnas Xxxxxxx xx asuva elamu 25. aprillil 1997. a. faktiliselt mõttelisteks osadeks. Elamu jagamisega mõttelisteks osadeks kaotas EK Liikur elamule omandiõiguse ja elamu kaasomanikeks said kõik endised EK Liikur liikmed nendele kuulunud osamaksete suurusele vastavates mõttelistes osades. Seega sai hageja tema valduses olnud mõttelise osa (korter nr. xx) omanikuks. 29. oktoobril 1998. a. registreeriti Tallinnas Xxxxxxx xx asuva elamu kaasomanike poolt KÜ Kurepõllu.

Hagi rahuldamise korral rikastuks hageja alusetult tema arvel. Andrus Rips sai korteri valduse

suuruse mõttelise osa elamust (kokkuleppel korter nr. xx) Jelena Kaminskajale. Tulenevalt lepingu punktist 5. 1 kohustus müüja lepingu eseme otsese valduse ostjale üle andma hiljemalt lepingu sõlmimise päeval. Tulenevalt lepingu punktist 5. 3 allkirjastavad lepingupooled lepingu eseme otsese valduse üleandmisel lihtkirjaliku üleandmis-vastuvõtmise akti.

Ebaõige on kostjate Jelena Kaminskaja ja Anatoli Muhhini seisukoht, nagu oleks samas asjas olemas jõustunud kohtulahend. Tallinna Ringkonnakohtu 26. märtsi 2002. a. otsusega tsiviilasjas nr. 2-2/428/02 jäeti Marina Donova hagi Andrus Ripsi ja Anatoli Muhhini vahel 15. detsembril 1998. a. sõlmitud ostu-müügilepingu tühisuse tunnustamiseks rahuldamata. Riigikohtu 23. oktoobri 2002. a. otsusega tsiviilasjas nr. 3-2-1-106-02 muudeti selles osas ringkonnakohtu otsuse põhjendusi, kuid lõppjäreldus jäeti muutmata. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 428 lg. 1 p. 2 sätestab, et kohus lõpetab menetluse otsust tegemata, kui samade poolte vaidluses samal alusel sama hagieseme üle on jõustunud menetluse lõpetanud Eesti kohtu lahend või Eestis tunnustamisele kuuluv välisriigi kohtu lahend või vahekohtu otsus või jõustunud lahend kohtueelses menetluses, muu hulgas õiguskantsleri kinnitatud kokkulepe, mis välistab samas asjas uue kohtusse pöördumise. Käesolev hagi Andrus Ripsi ja Anatoli Muhhini vahelise tehingu tühisuse tunnustamiseks ei ole esitatud samal alusel. Käesolevas tehingu tühisuse tunnustamise nõudes tugineb hageja asjaolule, et ta on Xxxxxxx xx asuva elamu 0, 97% suuruse mõttelise osa omanik. Sellele asjaolule hageja ülalmainitud tsiviilasjas ei tuginenud. Hageja on palunud kustutada Riiklikust ehitisregistrist ebaõiged kanded ja kanda vara omanikuna sellesse registrisse hageja. Riikliku ehitisregistri asutamise ja pidamise põhimäärusest, mis kehtestati Vabariigi Valitsuse 17. detsembri 2002. a. määrusega nr. 405, ei tulene, et kohtul oleks võimalik teha sellesse registrisse kandeid. TsMS § 423 lg. 1 p. 13 kohaselt jätab kohus hagi läbi vaatamata, kui kohus ei ole pädev asja lahendama. Seega tuleb selle nõude osas jätta hagi läbi vaatamata. Apellatsioonkaebus Marina Donova palub Harju Maakohtu otsuse tühistada ning teha uue otsuse, millega hagi täies ulatuses rahuldada. Maakohus on jätnud tähelepanuta, et Tallinna Ringkonnakohtu 22. juuni 2001. a. otsusega tsiviilasjas nr. II-2/733/01 on tunnustatud Marina Donova liikmelisusest EK-s Liikur (pankrotis) tulenevat õigust osamaksu suurusele vastavale eluruumile Xxxxxxx xx asuvas elamus. Hageja ei ole loobunud oma osamaksest EK-s Liikur (pankrotis) ega osakust KÜ-s Kurepõllu, millele EK Liikur (pankrotis) andis üle oma õigused ja kohustused. 25. aprillil 1997. a. on EK Liikur (pankrotis) nähtuvalt Tallinna Hooneregistri tõendist nr. 21515 jaganud Xxxxxxx xx asuva elamu mõtteliste osadena kaasomandisse. Osakutest moodustus kaasomand ning endiste osakute omanike omandisse läksid osamaksete suurustele vastavad mõttelised osad kaasomandist. Sellega lõppes EK Liikur (pankrotis) omandiõigus vaieldamatult tervele elamule. Marina Donova esitas 13. oktoobril 1997. a. EK Liikur (pankrotis) juhatusele avalduse liikmelisuse alusel tema kasutuses oleva korteri üleandmiseks tema omandisse. Jelena Kaminskaja on esitanud Marina Donova vastu hagi Xxxxxxx xx eluruumist nr. xx väljatõstmiseks ja nõude rahuldamisel on Marina Donova kohustatud eluruumi vabastama. Sellestki tuleneb tema õiguslik huvi vaidlusaluste tehingute kehtivuse vastu. Maakohus ei ole nõustunud hageja käsitlusega, et EK Liikur (pankrotis) poolt

Ripsi vahel 24. novembril 1998. a. sõlmitud ostu-müügi lepingu tühisust osas, millega võõrandati 0, 97% mõttelist osa ehitisest (korter nr. xx). M. Donova taotleb tegeliku olukorra (liikmelisuse kaudu omab nõudeõigust omandile, kohtu poolt on tema liikmelisust kinnitatud, nimetatud kohtuotsusest tulenevalt ei olnud EK-l Liikur (pankrotis) käsutusõigust kaasomandiosa üleandmiseks kellelegi teisele peale M. Donova), s. o. omandiõiguse vormistamist. Seadus ei keela ka tühise tehingu tühistamise nõude esitamist. Tühise tehingu tühistamise võimalus tagab tehingu tühistamiseks õigustatud isiku huvide kaitse, tühisuse tunnustamine on suunatud tagasitäitmisele ja annab võimaluse kahju hüvitamisele. Apellandi valduses on osamaksu alusel alates tema astumisest EK Liikur (pankrotis) liikmeks 0, 97% suurune mõtteline osa. Apellandi liikmelisus EK-s Liikur (pankrotis) on leidnud tunnustamist Tallinna Ringkonnakohtu 22. juuni 2001. a. otsusega tsiviilasjas nr. II-2/733/01 ning liikmelisuse küsimuse on vaieldamatuks tunnistanud ka maakohus käesolevas asjas. Seeläbi, et M. Donova oli EK Liikur (pankrotis) liige, tekkis tal nõudeõigus omandile. Korteri võõrandamiseks ja valduse üleandmiseks oleks tulnud sõlmida osaku võõrandamise leping. Elamuühistu (-kooperatiivi) liikmel on õigus talle kuuluv osamaks võõrandada isikule, kes elamuseaduse ja elamuühistu (-kooperatiivi) põhikirja kohaselt vastab liikme kohta sätestatud tingimustele (kehtinud ES § 21 lg. 1), mida apellant ei ole teinud. Pärast korteriühistu asutamist on senise elamuühistu (-kooperatiivi) juhatus kohustatud kuu aja jooksul pärast uue ühistu registreerimist kirjaliku akti alusel üle andma elamu ja uue ühistu liikmete osamaksud senises elamuühistus (-kooperatiivis), samuti muud üleantava elamu ja osamaksudega seotud varalised õigused ja kohustused (kehtinud KOS § 19 lg. 3). Seega on M. Donova Xxxxxxx xx korteri xx õiguslik valdaja, omanik. Tulenevalt ES §-s 14 sätestatud põhimõttest ning kooskõlas seaduses sätestatud elamukooperatiivi eesmärgiga saab elamukooperatiivi omandisse kuuluda elamu kui vallasasi vaid tervikuna. Seadus ei näe ette elamukooperatiivile kui mittetulundusühingule kuuluva elamu müüki. Kuid 25. aprillil 1997. a. võõrandas EK Liikur (pankrotis) 1, 91% suuruse mõttelise osa omandiõigusest elamust Paul Clemens Paalile. Tallinna Ringkonnakohtu

AÕS § 90 kohaselt eeldatakse, et iga vallasasja valdaja on ühtlasi selle omanik. Selline eeldus kaitseb valdaja huve. Seega on just valdussuhe see, millele vallasasjade tsiviilkäibes omistatakse eriline õiguslik tähendus. Marina Donova on vallanud Xxxxxxx xx asuvat korterit xx alates 1992. a., kui ta astus EK Liikur (pankrotis) liikmeks. Tema valdus korterile katkenud ei ole, valdusest apellant loobunud ei ole. Tema valduse ebaseaduslikkust tõestatud ei ole. EK Liikur (pankrotis) osakut Marina Donova võõrandanud ei ole, ka muul viisil liikmelisust kaotanud ei ole, tema valduses ja omandis olevat korterit apellant võõrandada tahtnud ei ole, selleks luba andnud ta ei ole. Riikliku ehitisregistri kanne Andrus Rips kui omaniku kohta tehti tühise 24. novembri 1998. a. ostu-müügilepingu alusel. Nimetatud ostu-müügilepingu tühiseks tunnistamisega langes ka Andrus Rips kohta tehtud ehitisregistri kande alus ära – Andrus Ripsi kui omaniku kohta tehtud ehitisregistri kanne muutus ebaõigeks. Andrus Rips ei olnud korteri omanikuks ka 15. detsembril 1998. a. ostu-müügilepingu sõlmimisel A. Muhhiniga. Riigikohus on oma otsuses 3-2-1-132-06 selgitanud, et vallasasjast korteri heauskse omandamise eelduseks on eelkõige mitteomanikust võõrandaja ja omandaja vaheline (kehtiv) omandi üleandmise (asjaõigus) kokkulepe, omandaja poolt valduse saamine asjale ning omandaja heausksus võõrandaja käsutusõiguse olemasolu suhtes. Asja omandada sooviv isik peab olema heauskne nii asjaõiguslepingu sõlmimise ajal kui ka asja üle tegeliku võimu (otsese valduse) saamise ajal. Vallasasja heauskseks omandamiseks ei piisa üksnes asja kaudse valduse omandamisest. Valdajaks loetakse isikut, kelle tegeliku võimu all asi on. Valdajat loetakse asjaõiguses ka asja omanikuks, mistõttu loetakse ka omanikuks isikut, kelle tegeliku võimu all asi on. A. Muhhini puhul heauskset omandamist ei toimunud – Andrus Rips ei olnud korteri omanikuks, kes oleks olnud õigustatud korterit käsutama, tema omandiõigus oli tagasiulatuvalt õigustühiseks muutunud. Omandaja A. Muhhin pidi enne tehingu teostamist veenduma, et võõrandajal oli omandi üleandmise õigus, kusjuures ehitisregistrikanne on siin vaid informatiivse tähendusega, mitte omandiõigust tõendav. Ei A. Rips ega järgnevad osalised ole saanud korterile otsest valdust. Lähtutakse põhimõttest, et valdaja on ka omanik. Valdajal peab olema võimalik asjale mõju avaldada ja asjalt teiste isikute mõjuavaldusi kõrvaldada. Tahtevastaselt ei saa tegelikku võimu asjale omandada ega seda teostada. Asjaõiguslepingu pooleks mitteolev isik saab erandina tugineda asjaõiguslepingu tühisusele, kui see mõjutab tema õigusi, esitades asjaõiguslepingu tühisuse tunnustamise hagi vaid juhul, kui asjaõigusleping mõjutab tema asjaõiguslikku positsiooni, s. t. mõnd asjaõigust, üldjuhul omandiõigust, või kui hagi esitamise õigus tuleneb otse seadusest (Riigikohtu lahend 3-2-1-140-07). Marina Donova on isikuks, kelle õigusi kostjate vahel sõlmitud asjaõiguslikud lepingud mõjutavad – talle kuulus ja kuulub liikmelisuse ning omandi kaudu osakutele nõudeõigus omandi üleandmisele. Tema vastu on suunatud valduse lõpetamise nõue. Seega on Marina Donova ka isikuks, kes omab õigust vastustajate vahel sõlmitud asjaõiguslepingute vaidlustamiseks. Galina Kalamees ei olnud korterit Jelena Kaminskajale pantides selle omanikuks, mistõttu ta ei omanud õigustust seda teha. Pantida saab pantija omandis olevat vara. Mitteomaniku poolt pandilepingu sõlmimise tagajärg on pandilepingu tühisus. Pandiõigus ehitise kui vallasasja pantimisel sai tekkida üksnes juhul, kui käsutamiseks tehti kehtiv käsutustehing ja selle tegi käsutamiseks õigustatud isik. Seega ei saanud Jelena Kaminskaja pandiõigust korterile omandada, isegi kui pandileping oleks kehtinud. Kõik Xxxxxxx xx - xx korteriga teostatud müügitehingud on vastuolus hea usu põhimõttega. Kõikides võõrandamislepingutes on viidatud, et müüja annab valduse üle ostjale. Ühelgi korral pole see reaalselt nii olnud. Vastustajad on lepingute vormistamisel toiminud pahatahtlikult, müüjad on teadnud, et neil ei ole valdust ja ostjatele ei ole valdust üle antud. Igakordne võõrandaja on olnud teadlik asjaolust, et tema ise ei ole võõrandamistehingute esemeks olnud korterile valdust saanud, korteri valdus on olnud katkematult apellandil. Samas on igakordsel võõrandamisel müügilepingus siiski kinnitatud,

et kolmandate isikute õigused lepingu eseme suhtes puuduvad. Ometi olid igakordsed võõrandajad teadlikud asjaolust, et tegelikku valdust, seega ka tegelikku võimu korteri üle ning esemete üle, mis tegelikku võimu korteri üle võimaldasid teostada, omas apellant. Seega ei olnud ühelgi võõrandamisjuhul täidetud vallasomandi omandamise peamine eeldus - otsese valduse üleandmine ja saamine. Lisaks nimetatule oli Anatoli Muhhin Xxxxxxx xx elamu elanik, mistõttu tema omas informatsiooni elanike kohta, EK Liikur (pankrotis) liikmete, osakute omanike, korterite valdajate kohta. Anatoli Muhhin pidi teadma ka, et elamu jagati liikmete omandisse, mõtteliste osade omanikeks said senised korterite valdajad – s .h. ka tema abikaasa Valentina Muhhina ning samuti ka Marina Donova. A. Muhhin sõlmis G. Kalamehe ja Jelena Kaminskajaga lepingu pärast seda, kui kohus oli tunnistanud tühiseks EK Liikur (pankrotis) ja A. Rips vahelise 24. novembri 1998. a. müügitehingu. Lepingust ei peegeldu, et A. Rips oleks A. Muhhinit teavitanud asjaolust, et korteris, mille ta võõrandab, elab keegi sees. Ei G. Kalamehel ega J. Kaminskajal olnud võimalik lepingu eset üle vaadata, nagu nad lepingus märkisid – korterisse nad ei pääsenud, seda valdas Marina Donova. Vaidlusalused lepingud vastavad heade kommetega vastuolus olevate tehingute tunnustele (TsÜS § 138 lg. 1 ja 2). Maakohus on jätnud andmata hinnangu hageja seisukohtadele, et kõik Xxxxxxx xx - 33 korteriga teostatud müügitehingud on vastuolus hea usu põhimõttega. Apellant palub tuvastada, et Xxxxxxx xx xx korter nr. xx omandiõiguse kohta Riiklikusse ehitisregistrisse tehtud omanikukanne Jelena Kaminskaja kohta on ebaõige, s. t. ei vasta tegelikule õiguslikule olukorrale. Hageja taotluseks on kohustada Jelena Kaminskajat andma nõusolekut Riikliku ehitisregistri kande parandamiseks. Jelena Kaminskaja nõusolekut saab asendada jõustunud kohtuotsus, kus on tuvastatud Riikliku ehitisregistri kande ebaõigsus. Vastustajate seisukoht Andrus Rips, Jelena Kaminskaja ja Anatoli Muhhin vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu. Galina Kalamees ei ole apellatsioonkaebusele vastanud. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus ei anna alust maakohtu otsust tühistada. Maakohtu otsus on piisavalt põhjendatud, kolleegium järgib otsuse põhjendust ja kooskõlas TsMS § 654 lõikega 6 ei korda seda. Apellatsioonkaebuse väited ei ole põhjendatud. Apellatsioonkaebuses ei ole tehtud vahet omandiõiguse tunnustamise nõudel, mille lahendamist hageja on hagis taotlenud, ja omandi ülekandmiseks kohustamise nõudel, mida hageja on väitnud endal olevat, kuid millega seoses ta ei ole nõudeid esitanud. Apellatsioonkaebus on seetõttu vastuoluline, sest kui isik oleks juba omanikuks saanud, siis ei saaks tal enam olla nõudeõigust samale asjale omandi üleandmiseks. Seega, isegi kui apellandil oleks õigus nõuda korteriühistult endale vaidlusalusele korterile omandi üleandmist, ei annaks see alust rahuldada omandi kaitseks esitatud hagi, mille hageja on esitanud. Sellest tulenevalt ei ole asjakohased apellatsioonkaebuse väited, millega põhjendatakse apellandi õigust korteri omanikuks saada, sealhulgas tema kooperatiivi liikmelisusega ja osaku omamisega seonduvat. Ka on apellant ekslikult samastanud omandi ja valduse mõisted. Asjaolust, et hageja vastu on esitatud eluruumi vabastamise nõue, ei saa tuletada tema õigust taotleda nende võlaõiguslike lepingute tühisuse tunnustamist, mille pooleks ta ise ei ole, ja nende käsutustehingute tühisuse tunnustamist, mis puudutavad omandit, mis ei kuulu hagejale. Oma vastupidist seisukohta ei ole apellant seadusele tuginedes põhjendanud. Nõudeid, mille alusena apellant saaks tugineda vaidlusaluste käsutustehingute tühisusele, ei ole ta esitanud. Et apellandil ei ole tema poolt esitatud nõudeid arvestades õigust taotleda teiste isikute vaheliste tehingute kehtivuse kontrolli, siis ei pidanud maakohus nende vaidlusaluste tehingute kehtivuse kohta seisukohta võtma, sealhulgas põhjendama nende kooskõla hea usu põhimõttega. Apellandi vahetegu tehingu tühisuse tunnustamise ja tehingu tühisuse tuvastamise

nõuetel ei põhine seaduse normidel ja jääb kolleegiumile tabamatuks. Maakohus leidis õigesti, et vaidlus ehitusregistrisse kannete tegemise üle ei ole eraõiguslik vaidlus, mida saaks tsiviilkohtumenetluses hagi esitamisega lahendada. Apellatsioonkaebuses on ka apellant ise möönnud, et tegemist ei ole õigustloovate kannetega, ei ole aga põhjendanud, miks ta ei nõustu maakohtu järeldusega selle kohta, et tegemist ei ole kohtu pädevusse kuuluva nõudega. Kaebuses sisalduvatele väidetele, mida ringkonnakohus oma otsuses ei ole käsitlenud, on maakohus otsuses juba vastanud. Et apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, ei ole alust rahuldada apellandi taotlust vastaspoolelt menetluskulude väljamõistmiseks. Vastaspool ei ole menetluskulude hüvitamist taotlenud.

Kaupo Paal

Urmas Reinola

Malle Seppik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.