Suurupi Vesi OÜ (pankrotis) hagi X vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks täiteasjas nr 022/2020/3744
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 27.04.2022 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
Suurupi Vesi OÜ (pankrotis) apellatsioonkaebus
Kaebuse hind
6000 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja (apellant): Suurupi Vesi OÜ (pankrotis) (registrikood 12649987), lepingulised esindajad vandeadvokaadid Indrek Leppik ja Jana Tudelep Kostja (vastustaja): X (isikukood XXXXXXXXXXX, lepinguline esindaja vandeadvokaat Anneli Aab Kolmas isik: Traficante OÜ (registrikood 12652431), lepinguline esindaja vandeadvokaadid Kalle-Kaspar Sepper ja Janne-Liisa Ottis
Asja läbivaatamine
17.02.2023 kohtuistungil
RESOLUTSIOON
1.Jätta Harju Maakohtu 27. aprilli 2022. a otsus muutmata.
2.Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
3.Jätta kostja apellatsioonimenetluse kulud hageja kanda. Hageja ja kolmanda isiku apellatsioonimenetluse kulud jätta nende endi kanda.
2-20-11267 Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus. Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Suurupi Vesi OÜ esitas 04.08.2022 Harju Maakohtule hagi X vastu ja palus tunnistada täiteasjas nr 022/2020/3744 sundtäitmine lubamatuks.
2.Hageja on kinnisasja, aadressil Viinamäe tee 10, Rae vald, Harju maakond, omanik ja hageja omandas selle Traficante OÜ-lt (edaspidi ka põhivõlgnik või kolmas isik) 20.02.2019 sõlmitud müügilepinguga. Kinnistu on koormatud hüpoteegiga 165 000 eurot kostja kasuks igakordse omaniku kohustustega alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks.
3.27.05.2020 edastas kohtutäitur Elis Vilippus hagejale täitmisteate ning ettepaneku täitedokumendi vabatahtlikuks täitmiseks. Täitedokumentideks on lepingud, mille alusel seati hageja kinnistule hüpoteek kostja väidetava nõude tagamiseks summas 278 786,89 eurot, mis tuleneb kostja ja põhivõlgniku vahel 10.04.2019 sõlmitud laenulepingust. Lisaks tagab kostja väitel hageja kinnistule seatud hüpoteek hoopis 14.04.2015 sõlmitud laenulepingust tulevaid võlgniku kohustusi.
4.Hageja suhtes algatatud täitemenetluse aluseks on Tallinna notar Erki Põdra 07.11.2017 notariaalne dokument nr 2596. 07.11.2017 hüpoteegilepingu kohaselt läks kinnistu jagamise tulemusel kostja kasuks juba varasemalt Tallinna notar Kätlin Aun-Janiski 02.10.2017 notariaalse dokumendi nr 2484 alusel tervele kinnistule seatud hüpoteek muutmata kujul üle kinnistu jagamise tulemusel tekkinud ja käesoleval ajal hagejale kuuluvale kinnistule. 02.10.2017 hüpoteegilepingu p 3.1.1 kohaselt tagas algselt Lõhe kinnistule seatud hüpoteek kõiki kostja nõudeid võlgniku vastu, mis tulenevad kostja ja võlgniku vahel 13.04.2015 sõlmitud laenulepingust, selle lisadest ja võimalikest muudatustest.
5.Kostja märkis täitmisavalduses, et hüpoteegilepingus märgitu puhul on tegemist eksitusega ning tegelikkuses tagab hüpoteek hoopis 14.04.2015 kuupäevaga laenulepingust tulenevaid kohustusi. Hageja ei pea sellist eksimust tõenäoliseks. Täitmisteates on selgelt märgitud, millised on täitedokumendid, millest notariaalsetes lepingutes nr 1066 ja nr 2484 on selgelt viidatud 13.04.2015 sõlmitud laenulepingust tulenevatele nõuetele. Ka teistes dokumentides on viidatud samale kuupäevale. Pole usutav, et eksimus kordus mitmes lepingus. Kuivõrd tagatava kokkuleppe, s.o 13.04.2015 kohta tõendeid esitatud ei ole, ei saa ka hageja kinnistut koormav
2-20-11267 hüpoteek realiseerimisele kuuluda, sest see hüpoteek ei taga täitmisavalduses esitatud nõuet. Eksimus hüpoteegikokkulepete sõlmimisel ei muuda veel täitemenetlust lubatavaks. Isegi kui hüpoteegikokkulepete sõlmimisel tõesti esines kuupäeva osas eksimus (14.04.2015 asemel kirjutati 13.04.2015), ei oma see asjaolu hüpoteegikokkulepete sisu osas õiguslikku tähendust. Eksimuse tõttu tehtud lepingut saab tühistada. Hageja pole tagatiskokkuleppe pooleks ega saa tühistada lepingut. Seega kehtib hageja kinnistu suhtes õiguskindluse põhimõttest lähtudes hüpoteek, mis tagab 13.04.2015 sõlmitud laenulepingut. Ei ole võimalik täitedokumentide sisu hakata täitemenetluse formaliseerituse põhimõtte tõttu kuupäevade õigsuse osas tõlgendama. Kohtutäituril puudub õigus hakata täitedokumente sisuliselt tõlgendama või muuta selle resolutiivosas märgitut ning kohtutäitur eeldab täitedokumendis kirjas olevate andmete õigsust. Seetõttu ei saa lähtuda sellisest laenulepingu sõlmimise kuupäevast, mida tegelikult täitedokumendis ei leidu. Järelikult on ka täitemenetluse formaliseerituse printsiibile tuginedes sundtäitmine käesoleval juhul lubamatu.
6.Isegi kui hüpoteek tagab hoopis 14.04.2015 sõlmitud laenulepingust tulenevaid kohustusi, siis nähtub sellest lepingust, et laenu on antud vaid 70 000 eurot. Täitemenetluses esitatud seletustes märkis kostja üldsõnaliselt, et laenusummat on suurendatud ning on viidanud seejuures 15.04.2017 laenulepingule. Paraku ka 15.04.2017 laenulepingust ei nähtu täiendava laenu andmine ning selles on vaid märgitud, et võlgniku kohustus kostja ees on 145 000 eurot.
7.Kostja on esitanud täitmisele nõude summas 278 786,89 eurot, samas kui võlgnik on kostjale tasunud 126 825 eurot. 2019. aasta lõpus ja 2020. aasta alguses tasus võlgnik kostjale võlgnevuse kokku summas 126 825 eurot: 44 880 eurot 28.10.2019 ülekandega ja 81 945 eurot 05.03.2019 ülekandega.
8.Hageja kinnistule seatud hüpoteek ei taga kostja nõuet võlgniku vastu, mistõttu ei saa seda pöörata täitmisele hageja kinnistu arvelt. Igal juhul ei saa kostjal olla võlgniku vastu täitmisavalduses märgitud nõuet, sest nõue on vähemalt 126 825 euro ulatuses rahuldatud. Lisaks on täitemenetluses esitatud nõue hageja hinnangul ebaselge. Hageja 10.04.2019 sõlmitud laenulepingus on viidatud kostja ja võlgniku vahel 16.04.2018 ja 04.10.2018 sõlmitud laenulepingutele. Tegemist on aga eraldiseisvate laenulepingutega, millel puudub seos 14.04.2015 laenulepinguga ja tegemist ei ole 14.04.2015 laenulepingu muudatuste ega lisadega. Täitmisteates on täitedokumendina nimetatud 15.04.2019 sõlmitud notariaalne leping, kuid hageja ei ole selle lepingu pooleks. Hageja sai kinnistu omanikuks 20.02.2019, seega enne 15.04.2019 lepingu sõlmimist ja see ei saa hagejat puudutada. Juhul kui 15.04.2019 lepinguga sooviti muuta ka hageja kinnistule seatud hüpoteegiga tagatavaid nõudeid, oleks selleks olnud vajalik hageja nõusolek. Hageja ole hüpoteegiga tagatavate nõuete muutmiseks oma nõusolekut andnud. Kostja seisukoht
9.Kostja vaidles hagile vastu ja palus menetluskulud jätta hageja kanda.
10.02.10.2017 sõlmisid kostja ja põhivõlgnik hüpoteegi seadmise lepingu Lõhe kinnistu (nr 7333402, mis oli juba koormatud 85 000 euro suuruse hüpoteegiga kostja kasuks) täiendavaks koormamiseks hüpoteegiga summas 165 000 eurot kostja kasuks. Lepingu p 3.1.1 kohaselt on hüpoteegiga 165 000 eurot tagatud kõik kostja nõuded Traficante OÜ vastu, mis tulenevad hüpoteegipidaja ja Traficante OÜ vahel 13.04.2015 sõlmitud laenulepingust ja selle võimalikest muudatustest ja lisadest.
2-20-11267
11.Viinamäe tee 10 kinnistu tekkis Lõhe kinnistu piiride muutmise kokkuleppe ja kinnistute jagunemise käigus (leping 07.11.2017 nr 2596). Lõhe kinnistu jagamisel tekkis 33 iseseisvat kinnistut, sh Viinamäe tee 10 kinnistu, mis jäi põhivõlgniku ainuomandisse. Kinnistul on hüpoteek 165 000 eurot kostja kasuks. Viinamäe tee 10 kinnistu osas avati uus iseseisev registriosa, kuid lepinguga nr 2596 ei muudetud hüpoteegiga tagatavaid nõudeid. Hüpoteek jäi tagama kostja kõiki nõudeid, mis tulid kostja ja võlgniku vahel 13.04.15 sõlmitud laenulepingust ja selle võimalikest muudatustest ja lisadest (lepingu 2484 p 3.1.1).
12.Hageja väitel on täitmisele esitatud 10.04.2019 laenulepingust tulenev nõue, millisel lepingul puudub puutumus 14.05.2019 lepinguga. See ei ole õige. Mõlemas hüpoteegi seadmise lepingus on ekslikult viidatud laenulepingu kuupäevale 13.04.2015, kuid tegelikkuses oli laenuleping sõlmitud 14.04.2015. Pooled on silmas pidanud 14.04.2015 sõlmitud laenulepingut, kuna 13.04.2015 ei ole ühtegi laenulepingut sõlminud. Seda kinnitavad järgmised asjaolud. Laenuleping põhivõlgnikuga sõlmiti 14.04.2015 Lõhe kinnistu omandamise ja detailplaneeringu finantseerimiseks ning kinnistu omandati samal päeval ja koormati hüpoteegiga 85 000 eurot kostja kasuks (leping nr 1066). Laenuleping sõlmiti algselt 70 000 euro laenamiseks (tähtaeg 18 kuud, intress 20%). Seda muudeti korduvalt. 21.03.2016 pikendati tähtaega kuni 14.04.2017, muudeti intressi ning fikseeriti, et laenu on juurde saadud 30 000 eurot ja kokku on seda 100 000 eurot. 29.11.2016 suurendati laenunumat 20 000 euro võrra, kokku moodustas laenusumma 120 000 eurot. 15.04.2017 muudeti 14.04.2017 lepingut ja fikseeriti, et põhivõlgniku võlg on 145 000 eurot ning pikendati tähtaega kuni 15.04.2018. Ka see 15.04.2017 leping on 14.04.2015 lepingu muudatus, sõltumata pealkirjast. 02.10.2017 suurendati laenusummat 100 000 euro võrra. Kuigi 02.10.2017 leping viitab 15.04.2017 lepingule, on ka see algse lepingu muudatus ehk sellega muudeti 14.04.2015 lepingut. Põhivõlgnik ei olnud laenu 16.04.2018 tagastanud ja siis muudeti jälle algset lepingut, võlgniku võlg oli kasvanud 262 933 euro suuruseks võlaks. Dokumendi pealkiri on laenuleping, kuid uut laenu ei antud ja seega täpsustati 15.04.2017 lepingut, mille näol on tegemist esialgse lepingu muudatusega (15.04.2017 lepinguga muudeti taaskord 14.04.2015 lepingut) ja laenu tagastamise tähtaega pikendati kuni 16.04.2019. 10.04.2019 sõlmisid pooled taaskord lepingu (pealkiri laenuleping), mis viitas hoopis 16.04.2018 lepingule. Kuna 16.04.2018 sõlmitud leping muutis 15.04.2017 sõlmitud lepingut, mis omakorda muutis 14.04.2015 sõlmitud lepingut, siis on ka 10.04.2019 sõlmitud lepingu näol tegemist laenulepingu muudatusega. 10.04.2019 laenulepingus fikseerisid pooled, et põhivõlgniku kohustus kostja ees on laenulepingust tulenevalt 262 933 eurot, millele lisandub intress 12% aasta baasil ning pooled pikendasid laenulepingu tähtaega kuni 16.04.2020. Rohkem ei ole lepingut pikendatud ja 17.04.2020 saabus esialgse laenulepingu alusel antud laenu tagasimakse tähtpäev vastavalt 10.04.2019 sõlmitud laenulepingu muudatusele.
13.Kuna 24.04.2020 ei olnud põhivõlgnik tagastanud laenu, siis pöördus kostja kohtutäituri poole nõude rahuldamiseks täitemenetluses. Seetõttu on kostjal õigus nõuda nõude rahuldamist hüpoteegi arvelt.
14.28.10.2019 tehtud ülekanne summas 44 880 eurot puudutab 10.09.2015 laenulepingut, mis on seotud Künnapuu kinnistu detailplaneeringuga, mistõttu ei oma see puutumust vaidlusaluse laenulepinguga. 05.03.2020 tehtud ülekanne 81 945 eurot arvestati intresside katteks ning selle arvestuste tegi põhivõlgnik ise 06.04.2020 e-kirjas. Põhivõlgnik kinnitas, et alates 05.03.2020 on laenu (10.04.2019 laenuleping) jääk 275 000 eurot ja intressi jääk 0 eurot. Isegi kui lugeda, et tasutud summad on tehtud vaidlusaluse laenulepingu ja hüpoteegiga tagatud nõude katteks, on võlgnikul ikkagi võlg kostja ees, s.o 151 961,90 eurot (278 786,89-126 825) ja täitmine selles ulatuses põhjendatud. Kostja on nõus 17 933 eurot arvestama tasutuks kogu käesoleva
2-20-11267 laenulepingust tuleneva nõude katteks, mis teeb vaidlusaluse laenulepingu põhijäägiks seisuga 05.03.2020 245 000 eurot.
15.17.04.2020 muutusid sissenõutavaks 245 000 euro suurune põhivõlg ja 3373,77 euro suurune intress. Selle päeva seisuga hakkas kogunema põhikohustuse arvelt viivis. Kohustus on senini täitmata. Viivise määr on lepingu p-st 7 tulenevalt 0,1% päevas. 28.06.2021 seisuga on viivise suuruseks 107 310 eurot. Seega on kogu nõude suuruseks 28.06.2021 seisuga 245 000 + 3373,77 + 107 310 = 355 683,77 eurot. Arvestades kostja kasuks seatud hüpoteegi suurust (summas 165 000 eurot) on ilmne, et sundtäitmine on lubatav. Kolmanda isiku seisukohad
16.Kolmas isik toetas hagi. Viinamäe tee 10 asuval kinnistul lasuv hüpoteek tagab kolmanda isiku ja kostja vahel 13.04.2015 sõlmitud lepingust tulenevaid nõudeid. Täitmisavalduses märgitud 10.04.2019 laenulepingust tuleneval nõudel pole seost hüpoteegiga. 10.04.2019 leping viitab 16.04.2018 ja 04.10.2018 laenulepingule, kuid need on ka eraldiseisvad lepingud ja puudub seoses 13.04.2015 lepinguga, st tegemist ole laenulepingu muudatuse või lisadega.
17.Kostja ei ole tõendanud, et tal on sissenõutavaks muutunud nõue kolmanda isiku vastu, mis tuleneks 13.04.2015 sõlmitud laenulepingust. Kostja ja kolmanda isiku vahel sõlmiti laenuleping 14.04.2015, mitte 13.04.2015. Täita saab selget täitedokumenti. Antud juhul ei saa asuda seisukohale, et tegemist on selge täitedokumendi ja väidetava kohustuse aluseks oleva lepingu seosega.
18.14.04.2015 laenulepingut muudeti kahel korral, vastavalt 21.03.2016 ja 29.11.2016 sõlmitud lisadega. 15.04.2017 sõlmiti kolmanda isiku ja kostja vahel uus laenuleping, mille osas on ka kostja asunud seisukohale, et selle lepinguga refinantseeriti kohustus uue kokkuleppega. Selle uue lepingu sõlmimisega täideti uue laenu arvelt varasem kohustus ja sõlmiti uus laenuleping. Viimasest tulenevaid kohustusi aga kõnesolev hüpoteek ei taga. 16.04.2018 sõlmisid pooled taaskord uue laenulepingu, millega refinantseeriti omakorda 15.04.2017 laenulepingust tulenev kohustus. 10.04.2019 sõlmiti järjekordne laenuleping, millega refinantseeriti omakorda 16.04.2018 laenulepingust tulenevad kohustused.
19.14.04.2015 laenuleping, nagu ka 15.04.2017 ja 16.04.2018 laenulepingud ei ole käesolevaga enam kehtivad ning nendest tulenevad nõuded on tasutud. Seega ei saa nendest tuleneda ka mistahes kohustusi, mida hüpoteegi realiseerimisega saaks täita. Käesoleval juhul ei näe hüpoteegi seadmise sõnastus ette, et hüpoteek tagab ka uusi laenulepinguid. Maakohtu otsus ja põhjendused
20.Maakohus jättis hagi rahuldamata, tühistas hagi tagamise ja jättis menetluskulud hageja kanda.
21.Hageja suhtes on alustatud täitemenetlust täiteasjas nr 022/2020/3744 hagejale kuuluvale kinnisasjale nr 10445050 kostja kasuks seatud hüpoteegi summas 165 000 eurot realiseerimiseks põhivõlgniku kohustuste täitmiseks. Kostja on esitanud kohtutäiturile täitmisavalduse, milles palub pöörata täitmisele notariaalselt tõestatud kokkuleppe. Nõude aluseks on 10.04.2019 laenuleping (275 000 eurot põhivõlg, millele lisandub intress 3786,89 eurot). Kostja soovib sissenõuet pöörata kinnistule aadressil Viinamäe tee 10, Kopli küla, Rae vald, Harju maakond (registriosa number 10445050). Avalduse lisaks on ka notar E. Põdra poolt 08.11.2017 tõestatud leping nr 2596, 10.04.2019 laenuleping kostja ning kolmanda isiku
2-20-11267 vahel ning kostja selgitus. Hageja poolt kohtule esitatud 14.04.2015 notar K. Aun- Janiski poolt tõestatud lepingust nr 1066 nähtub, et põhivõlgnik ostis Lõhe kinnistu ja selle lepingu järgi on kostja kasuks seatud kinnistule hüpoteek 85 000 eurot, mis tagab kostja nõudeid põhivõlgniku vastu nende vahel 13.04.2015 sõlmitud laenulepingust ja selle võimalikest muudatustes ja lisadest. Hageja poolt kohtule esitatud 02.10.2017 notar K. Aun - Janiski poolt tõestatud lepingust nr 2484 nähtub, et kostja kasuks seatakse Lõhe kinnistule hüpoteek 165 000 eurot, mis tagab kostja nõudeid põhivõlgniku vastu nende vahel 13.04.2015 sõlmitud laenulepingust ja selle võimalikest muudatustes ja lisadest.
22.Vaidluse all pole asjaolu, et põhivõlgnik ja kostja pole sõlminud laenulepingut kuupäevaga 13.04.2015. Kohus leidis, et 14.04.2015 laenulepinguga on tõendatud, et põhivõlgniku ja kostja vastastikune tahe oli suunatud sellele, et kostja annab põhivõlgnikule laenu, põhivõlgnik seda soovis ja et saadud laenu tagab põhivõlgnik ostetavale Lõhe kinnistule seatava hüpoteegiga kostja kasuks just 14.04.2015 lepinguga antud laenu tagatiseks. Mainitud laenulepingust ei nähtu ühtegi viidet 13.04.2015 sõlmitud lepingule, mida hakkaks tagama Lõhe kinnistule 85 000 euro suurune hüpoteek kostja kasuks. Üheski järgnevas (21.03.2016, 29.11.2016, 15.04.2017, 16.04.2018, 10.04.2019) laenulepingus ega lisas pole märgitud 13.04.2015 sõlmitud laenulepingut, kusjuures kostja ja põhivõlgnik on viidatud lepingutes korduvalt viidanud laenu tagamisele hüpoteegiga.
23.Hinnates põhivõlgniku esindaja ja kostja ütlusi osas, mis puudutab laenu andmist põhivõlgnikule ning põhivõlgniku ja kostja kokkulepet, et seda laenu tagatakse hüpoteegiga, põhivõlgniku ja kostja vahel 14.04.2015, 15.04.2017, 02.10.2017, 16.04.2018, 10.04.2019 sõlmitud lepingute sisu ja notariaalselt tõestatud lepinguid kogumis, asus kohus järeldusele, et nende kõigi lepingute ning lisade sisu ja eesmärk, aga ka põhivõlgniku ja kostja käitumine nende omavaheliste suhete dokumenteerimisel, oli kostja poolt põhivõlgnikule laenu andmine Lõhe kinnistu ostuks, kinnistu hilisemaks jagamiseks, selle majandamiseks ja laenu suurendamiseks ning algse laenu ja hiljem suurendatud laenu tagamiseks hüpoteegiga kostja kasuks.
24.Eeltoodu tõttu leidis kohus, et notariaalselt tõestatud lepingutes nr 1066 ja 2484 märgitud laenulepingu kuupäeva 13.04.2015 ei saa võtta aluseks võlaõigusseaduse (VÕS) § 29 lg 1 järgi poolte ühise tahtena lepingu sõlmimise aja tõlgendamisel. Kirjalikud tõendid kinnitavad seda, et põhivõlgniku ja kostja ühine vastastikune tahe oli tagada 14.04.2015 sõlmitud laenulepingust ja selle lepingu muudatustest tulenevaid laenusuhteid hüpoteegiga algsel Lõhe kinnistul ja selle jagamisel tekkival uuel Viinamäe tee 10 kinnistul. Lisaks oli neil vastastikune tahe muuta 14.04.2015 sõlmitud lepingut korduvalt - muuta antud laenu suurust, intresside arvestamist ja laenu tähtaega.
25.Arvestades 14.04.2015 laenulepingu sõlmise eesmärki, hilisemaid lepingu muudatusi ja poolte käitumist nende võlasuhete dokumenteerimisel, tuleb pidada notariaalsetes lepingutes nr 1066 ja 2484 märgitud laenulepingu kuupäeva 13.04.2015 ilmseks ebaõigeks, mida ei saa võtta aluseks põhivõlgniku ja kostja ühise tahtena laenulepingu sõlmimise aja tõlgendamisel, mida hageja kinnistul lasuv 165 000 euro suurune hüpoteek kostja kasuks tagab.
26.Kostja on tõendanud, et põhivõlgniku võlg oli 14.04.2015 sõlmitud lepingu muudatustest tulenevalt 10.04.2019 dateeritud lepingus tehtud muudatuste järgi vastavalt 16.04.2018 seisuga 262 933 eurot, mis tuli tagastada koos intressidega 16.04.2020 ning et seda võlga tagab hageja kinnistul lasuv 165 000 euro suurune hüpoteek kostja kasuks.
2-20-11267
27.Põhivõlgniku ja kostja vahel 14.04.2015 sõlmitud laenulepingu järgselt korduvalt võlakohustuse täpsustamine, laenu suurendamine, intresside arvestuse ja muude lepingu tingimuste (kohustuse tähtaeg) muutmine, ei teinud neid korduvalt koostatud ja muudetud dokumente uuteks eraldiseisvateks laenulepinguteks. Nii ei ole mingit tähendust hageja väitel, et ta omandas kinnistu 05.03.2019 (kanne omaniku kohta) enne seda, kui põhivõlgnik ja kostja muutsid 10.04.2019 laenulepingut viimast korda. Nimelt ei ole kostja ja põhivõlgnik muutnud sellega hüpoteegi ulatust ega sisu.
28.Põhivõlgniku ja hageja väited täitemenetluse formaliseeritusest ei ole asjakohased, sest vaidluse korral selle üle, kas võlga saab täitedokumendi alusel sisse nõuda, on võlgnikul võimalik esitada täitemenetluse seadustiku (TMS) §-dest 221, 221-1 tulenev hagi ja sellises menetluses ei kohaldu täitemenetluse formaliseerituse printsiip. Käesoleval juhul ei ole kinnistusraamatusse kantud seda, millist võlakohustust hüpoteek tagab, vaid kande nr 1 järgi on sinna kantud hüpoteek 165 000 eurot kostja kasuks ja et igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Asjaolu, et nimetatud hüpoteek tagab põhivõlgniku ja kostja vahelisest laenusuhtest tulenevaid nõudeid, tuleneb mitte kinnistusraamatu kandest, vaid tagatislepingust ja nõue omakorda tuleneb võlaõiguslepingust.
29.Hageja on esitanud kohtule maksekorralduse, mille järgi maksis põhivõlgnik kostjale 28.10.2019 44 880 eurot viitega „laenu tagastus“ ja 05.03.2020 81 945 eurot viitega „laenu tagastus“. Kostja on tõendanud, et 44 880 euro suurune makse ei ole tehtud nõude katteks, mis tulenes 14.04.2015 ja hiljem korduvalt muudetud laenulepingust. 05.03.2020 makstud 81 945 eurot on osaliselt tehtud muust lepingust tuleneva nõude katteks ja vaid osa sellest on tehtud 14.04.2015 sõlmitud ja hiljem korduvalt muudetud laenulepingust tuleneva nõude katteks. Seetõttu ei nõustunud kohus hageja väidetega, et põhivõlgnik oleks osaliselt kostja nõuet rahuldanud kokku 126 825 euro ulatuses. Kuivõrd põhivõlgnik on ise oma 05.03.2020 avalduses märkinud, et põhivõlg on 275 000 eurot 10.04.2019 lepingu järgi (10.04.2019 muudatus on 14.04.2015 lepingu viimane muudatus), siis oli kostjal õigus nõuda põhivõla summas 275 000 eurot ja intresside tasumist ning täitemenetluses nõuda tagatiseks oleva hüpoteegi realiseerimist, mis on seatud hagejale kuuluvale kinnistule nr 10445050 kostja kasuks summas 165 000 eurot. Apellatsioonkaebus
30.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada ja jätta kõik menetluskulud kostja kanda.
31.Hageja ei nõustu maakohtuga, et poolte tahte tõlgendamise kaudu on võimalik muuta hüpoteegiga tagatava laenulepingu kuupäeva. Käesolevas asjas alustati kostja avalduse alusel täitemenetlus hüpoteegi realiseerimiseks. Tegemist on täitemenetlusega, kus täitedokument ei lähtu kohtulahendist vaid tsiviilõiguslikust laenulepingust. Kostja ei ole tõendanud, et hagejale kuuluvat kinnistut aadressiga Viinamäe tee 10, Rae vald koormav hüpoteek tagab 14.04.2015 sõlmitud laenulepingust tulenevaid nõudeid. Täitedokumendid viitavad üheselt 13.04.2015 sõlmitud laenulepingule ja selle tagamisele.
32.Asjaõigusseaduse (AÕS) § 346 lg 2 kohaselt peab kokkulepe, millega määratakse, milline nõue on hüpoteegiga tagatud, olema notariaalselt tõestatud. Tagatiskokkulepe kehtib hüpoteegiga koormatud kinnisasja omaniku vahetumisel ka uue omaniku suhtes. Eeltoodud normist tulenevalt seob tagatiskokkulepe omavahel hüpoteegi ja tagatava nõude. Kuna hüpoteegiga koormatud kinnisasi osaleb tsiviilkäibes ja on vabalt võõrandatav, siis ei saa
2-20-11267 kohtud hakata kinnisasja omandiõiguse muutumisel tõlgendamise kaudu muutma tagatiskokkuleppes fikseeritud olulisi tunnuseid, sh tagatava laenulepingu kuupäeva. Kui tagatava võlaõigusliku lepingu määratlemisel on eksitud, siis on tegemist vigase tagatiskokkuleppega, mille tagajärjeks on hüpoteegiga tagatava nõude puudumine. Kuna tõlgendamisega ei saa ületada eksimust täpse lepingupoole fikseerimisel, siis ammugi ei tohi tõlgendamisega tuua tagatiskokkuleppesse seal märkimata kuupäevaga laenulepingut. Selline olukord muudaks tugeva kinnistusraamatu põhimõtte olematuks ja nt tsiviilkäibes korduvalt omanikku vahetanud hüpoteegiga koormatud kinnisasi võib esialgse omaniku ja võlausaldaja vahelise tõlgenduse tulemusena saada hoopis teistsuguse tagatava nõude. Seega kehtib hageja suhtes tagatiskokkuleppe, mis tagab 13.04.2015 sõlmitud laenulepingut. Kui sellist lepingut ei eksisteeri, siis puudub ka hüpoteegiga tagatav nõue.
33.Hüpoteegi realiseerimisel täitemenetluse kaudu ei ole võimalik täitedokumentide sisu täitemenetluse formaliseerituse põhimõtte tõttu muuta. Aluseks saab olla üksnes tagatiskokkuleppe, millega hüpoteek seotud on. Kohtutäituril ei ole õigust hakata täitedokumente sisuliselt tõlgendama või muuta selle resolutiivosas märgitut ning kohtutäitur eeldab täitedokumendis kirjas olevate andmete õigsust. Järelikult on ka täitemenetluse formaliseerituse printsiibile tuginedes sundtäitmine käesoleval juhul lubamatu. Teiste menetlusosaliste seisukohad
34.Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
35.Kolmas isik toetab apellatsioonkaebust.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
36.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata.
37.Ringkonnakohtu hinnangul ei rikkunud maakohus otsuse tegemisel menetlusnorme ega kohaldanud ebaõigesti materiaalõigust. Maakohtu otsuse põhjendav osa vastab TsMS § 442 lgs 8 sätestatule. Ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu otsuse põhjendustega täielikult ja tulenevalt TsMS § 654 lg-s 6 sätestatust neid ei korda. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.
38.Pooled ei vaidle, et notariaalsetes lepingutes nr 1066 ja nr 2484 sisalduvas tagatiskokkuleppes on märgitud tagatava laenulepingu kuupäevana 13.04.2015, kuid sellel kuupäeval ei ole põhivõlgniku ja kostja vahel laenulepingut sõlmitud. Maakohus tuvastas, et tegemist on eksliku kuupäevaga ja pooltel oli tahe tagada hüpoteegiga tegelikult 14.04.2015 kuupäeval sõlmitud lepingust ja selle hilisematest muudatustest tulenevaid nõudeid. Pooled vaidlevad apellatsiooniastmes selle üle, kas kohus saab tagatiskokkuleppes tagatava nõude aluseks oleva lepingu kuupäeva osas vea olemasolul hakata seda tõlgendama ja sellisel teel leida, et tegemist on teise laenulepinguga.
39.Õiguskirjanduses on leitud, et tagatiskokkulepe on kokkulepe pantija ja pandipidaja vahel selle kohta, milliseid nõudeid pandiga tagatakse, st sellega määratakse eeldused, mille olemasolul saab pandi realiseerida. Tagatiskokkulepe allub üldistele tõlgendusreeglitele, st esmajärjekorras tuleb kindlaks teha kokkuleppe sõlminud isikute tegelik tahe (TsÜS § 75; VÕS § 29). Nii tuleb nt selgitada, kas tagatud laenulepingu poole vale tähistamist on võimalik
2-20-11267 tõlgendamisega ületada (vt asjaõigusseaduse kommentaar II, § 279, p 3.3.4). Seega ei ole ringkonnakohtu hinnangul välistatud, et tagatava nõude aluseks oleva lepingu kuupäeva eksliku tähistamise puhul tagatiskokkuleppes saab tagatiskokkulepet tõlgendada ka osas, milles eksimus hõlmab nõude aluseks oleva lepingu kuupäeva. Tegemist ei ole hüpoteegiga tagatava laenulepingu kuupäeva muutmisega, nagu ekslikult arvab hageja, vaid tegeliku kuupäeva osas poolte tahte väljaselgitamisega tõlgendamise teel. Ringkonnakohus ei nõustu hagejaga, et tagatiskokkuleppe tõlgendamine seab ohtu tugeva kinnistusraamatu põhimõtte. Tagatiskokkulepe ei sisaldu hüpoteegi kandes. Seetõttu ei oma selles mittesisalduv (sealhulgas tagatiskokkulepe) mõju kinnisasjade käibekindlusele ega ka sellisel juhul kinnistusraamatu tähendusele. Lisaks on õiguskirjanduses asutud seisukohale, et kuna tagatiskokkulepe ei kuulu vähemalt hüpoteegi puhul pandi sisusse, ei muutu selle tõlgendusreeglid ka tagatiskokkuleppe üleminekul hüpoteegi üleandmise või koormatud kinnisasja võõrandamise korral, st tagatiskokkuleppe üleminekul jäävad kõik seni tagatud nõuded (st senise võlgniku vastu) tagatuks (vt asjaõigusseaduse kommentaar II, § 279, p 3.3.4). Seega on võimalik tagatiskokkulepet tõlgendada ka olukorras, kus kinnisasi on esialgse omaniku ja ühtlasi põhivõlgniku poolt võõrandatud. Kuna ei ole välistatud tagatiskokkuleppes sisalduva tagatava nõude kuupäeva osas tõlgendamisreeglite kasutamine kohtumenetluses, ei ole asjakohane hageja väide selle kohta, et kohus peaks sundtäitmise lubamatuks tunnistamise menetluses lähtuma täitemenetluses kehtivast formaliseerituse printsiibist.
40.Maakohus tõlgendas kolmanda isiku ja kostja tahet VÕS § 29 alusel õigesti ja on kolleegiumi hinnangul õigesti leidnud, et pooltel oli soov tagada hüpoteegiga 14.04.2015 laenulepingust ja selle hilisematest lisadest tulenevaid kohustusi. Kolmanda isiku seaduslik esindaja andis kohtus ütlusi selle kohta, et laenu tagatiseks oli hüpoteek ja kuupäeva osas oli kirjaviga (II kd tl 97-98). Maakohus hindas kolleegiumi arvates tõendeid õigesti ja on õigesti tuvastanud, et kolmandal isikul ja kostjal oli laenusuhe tulenevalt 14.04.2015 lepingust ja 14.04.2015 laenulepinguga saadud laenu suurendati korduvalt ning seisuga 16.04.2018 moodustas kostja poolt põhivõlgnikule antud laenusumma 262 933 eurot. Samuti leidis maakohus õigesti, et kolmandal isikul ja kostjal oli soov tagada 14.04.2015 laenulepingust ja selle hilisematest lisadest tulenevat laenukohustust kinnisasjale aadressil Viinamäe tee 10 hüpoteegi seadmisega summas 165 000 eurot. Kolmas isik ei täitnud laenu tagasimakse kohustust, mille tõttu pöördus sissenõudja (käesolevas asjas kostja) põhjendatult täitmisavaldusega kohtutäituri poole, paludes 14.04.2015 laenulepingust ja selle lisadest tuleneva võlgnevuse tagamiseks seatud hüpoteegi realiseerimist. Seega on sundtäitmine lubatav ja maakohus jättis õigesti hagi rahuldamata.
41.Kuna apellatsioonkaebust ei rahuldata, tuleb jätta apellatsioonimenetluses kantud kostja menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda. TsMS § 167 lg 2 kohaselt kui vastaspool ei pea kulusid hüvitama, jäävad kulud iseseisva nõudeta kolmanda isiku kanda. Kuna kolmas isik oli kaasatud hageja poolel, jäävad kolmanda isiku menetluskulud TsMS § 167 lg 2 alusel tema enda kanda. Samuti jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel hageja menetluskulud hageja enda kanda. (allkirjastatud digitaalselt) Vallo Kariler
(allkirjastatud digitaalselt) Kaija Kaijanen
(allkirjastatud digitaalselt) Maris Kuurberg
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.