Suurupi Vesi OÜ hagi I A vastu tunnistada täiteasja nr 022/2020/3744 sundtäitmine lubamatuks
Hagihind
6000 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: Suurupi Vesi OÜ (registrikood 12649987, Soontevahe tee 9-1, Suurupi küla, Harku vald, Harju maakond, 76907), esindajad vandeadvokaat Indrek Leppik, advokaat Jana Tudelep, e-post: [email protected] Kostja: I A (isikukood xxx, xxx), esindaja vandeadvokaat Anneli Aab, e-post: [email protected] Kolmas isik hageja poolel: Traficante OÜ (12652431, J. Vilmsi 47-12, Tallinn), seaduslik esindaja P L, lepinguline esindaja vandeadvokaat Kalle- Kaspar Sepper
Menetluse liik
Kohtuistung 21.03.2022, Tallinn, osalesid v.adv. I. Leppik, v.adv K.-K. Sepper, v.adv. A. Aab, P. L, I. A
RESOLUTSIOON
1.Jätta rahuldamata Suurupi Vesi OÜ hagi I A vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks täiteasjas nr 022/2020/3744.
2.Jätta I A menetluskulud võrdsetes osades Suurupi Vesi OÜ ja Traficante OÜ kanda ning Suurupi Vesi ja Traficante OÜ menetluskulud nende endi kanda.
3.Tühistada 05.08.2020 määrusega seatud hagi tagamise abinõu.
Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast asjas tehtud lahendi jõustumist.
Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
HAGEJA NÕUE, PÕHJENDUSED
1.Hageja esitas kohtule 04.08.2020 hagi kostja vastu ja palus tunnistada lubamatuks täiteasjas nr 022/2020/3744 sundtäitmine.
2.Hageja on kinnistu xxx (kinnistu 1) omanik ja omandas selle Traficante OÜ-lt 20.02.19 sõlmitud müügilepinguga. Kinnistu on koormatud hüpoteegiga 165000 eurot kostja kasuks igakordse omaniku kohustustega alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks.
3.27.05.2020 edastas kohtutäitur Elis Vilippus hagejale täitmisteate ning ettepaneku täitedokumendi vabatahtlikuks täitmiseks. Täitmisteate kohaselt on kostja esitanud kohtutäiturile täitmisavalduse täitemenetluse läbiviimiseks sama nõude täitmiseks hageja ja Winehill OÜ suhtes. Winehill OÜ suhtes toimub täitemenetlus täiteasjas nr 022/2020/3743.
4.Täitedokumentideks on lepingud, mille alusel seati hageja kinnistule hüpoteek kostja väidetava nõude tagamiseks summas 278 786,89 eurot, mis tuleneb kostja ja võlgniku vahel 10.04.2019 sõlmitud laenulepingust.. Lisaks on kostja esitanud kohtutäiturile seletuse täitmiseks esitatud nõude kohta, millega koos esitas kostja veel kaks laenulepingut. Kostja seletuse kohaselt tagab hageja kinnistule seatud hüpoteek hoopis 14.04.2015 sõlmitud laenulepingust tulevaid võlgniku kohustusi.
5.Hageja suhtes algatatud täitemenetluse aluseks on Tallinna notar xxx 07.11.2017 notariaalne dokument nr. xxx. 07.11.2017 hüpoteegilepingu kohaselt läks kinnistu jagamise tulemusel kostja kasuks juba varasemalt Tallinna notar xxx 02.10.2017 notariaalse dokumendi nr xxx 02.10.2017 alusel tervele kinnistule seatud hüpoteek muutmata kujul üle kinnistu jagamise tulemusel tekkinud ja käesoleval ajal hagejale kuuluvale kinnistule (lepingu p 3.5). 02.10.2017 hüpoteegilepingu p 3.1.1 kohaselt tagas algselt xxx kinnistule seatud hüpoteek kõiki kostja nõudeid võlgniku vastu, mis tulenevad kostja ja võlgniku vahel 13.04.2015 sõlmitud laenulepingust, selle lisadest ja võimalikest muudatustest.
6.Kostja on esitanud täitmisele nõude summas 278 786,89 eurot, samas kui võlgnik on kostjale tasunud 126 825 eurot. 2019. aasta lõpus ja 2020. aasta alguses tasus võlgnik kostjale võlgnevuse kokku summas 126 825 euro: 44880 28.10.19 pangaülekandega 81945 € 05.03.19 ülekandega.
7.Hageja kui kinnistu omanik võib esitada sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagis vastuväiteid nii laenulepingust tuleneva nõude kui ka selle tagatiseks antud hüpoteegi seadmise lepingu (tagatiskokkuleppe) kohta (AÕS 279 lg 7).
9.Hageja kinnistule seatud hüpoteek ei taga kostja nõuet võlgniku vastu, mistõttu ei seda pöörata täitmisele hageja kinnistu arvelt. Igal juhul ei saa kostjal olla võlgniku vastu täitmisavalduses märgitud nõuet, sest nõue on vähemalt 126 825 euro ulatuses rahuldatud. Lisaks on täitemenetluses esitatud nõue hageja hinnangul ebaselge.
10.Täitmisavalduse kohaselt tagab hageja kinnistule seatud hüpoteek võlgniku 10.04.2019 sõlmitud laenulepingust tulenevaid kohustusi kostja ees. Hageja 10.04.2019 sõlmitud laenulepingus on viidatud kostja ja võlgniku vahel 16.04.2018 ja 04.10.2018 sõlmitud laenulepingutele. Tegemist on aga eraldiseisvate laenulepingutega, millel puudub seos 14.04.2015 laenulepinguga ja tegemist ei ole 14.04.2015 laenulepingu muudatuste ega lisadega.
11.02.10.2017 hüpoteegilepingu p-i 3.1.1 kohaselt tagas algselt Xxx kinnistule seatud hüpoteek kõiki kostja nõudeid võlgniku vastu, mis tulenevad kostja ja võlgniku vahel 13.04.2015 sõlmitud laenulepingust, selle lisadest ja võimalikest muudatustest. 07.11.2017 hüpoteegilepingu p-i 3.5 kohaselt läks nimetatud hüpoteek muutmata kujul üle hageja kinnistule, s.o hüpoteegiga tagatavaod nõudeid hüpoteegilepinguga 2 ei muudetud. Seega, 10.04.2019 laenulepingul, millest tulenevate nõuete täitmiseks on täitemenetlus algatatud, puudub seos 13.04.2015 laenulepinguga, millest tulenevate kohustuste tagamiseks hüpoteek seati. 10.04.2019 laenulepingust nähtub, et kostja ja võlgnik on selle lepinguga ümberkujundanud 16.04.2018 ja 04.10.2018 sõlmitud laenulepingutest tulenevaid kohustusi (vt lisa 3), kuid nendel laenulepingutel puudub seos hüpoteegiga tagatud nõude ja 13.04.2015 laenulepinguga.
12.Täitmisteates on täitedokumendina nimetatud 15.04.2019 sõlmitud notariaalset lepingut, kuid hageja ei ole selle lepingu pooleks. Hageja ei tea sellele lepingu sisu ja seda ei ole hagejale täitemenetluses esitatud.
13.Hageja sai kinnistu omanikuks 20.02.19 enne 15.04.19 lepingu sõlmimist ja see ei saa hagejat puudutada. Juhul kui 15.04.2019 lepinguga sooviti muuta ka hageja kinnistule seatud hüpoteegiga tagatavaid nõudeid, oleks selleks olnud vajalik hageja nõusolek. Hageja ole hüpoteegiga tagatavate nõuete muutmiseks oma nõusolekut andnud ega pole ka 15.04.2019 sõlmitud lepingu pooleks. Seega ei saa kinnistut koormava hüpoteegi täitedokumendiks olla ka 15.04.2019 leping.
14.Kostja on täitmisavalduses väitnud justkui oleks kostjal võlgniku vastu nõue summas 278 786,89 eurot. Kostjal ei saa võlgniku vastu selles ulatuses nõuet, kuna võlgnik on tasunud kostjale enne täitmisavalduse esitamist 126 825 eurot. Arvestades, et võlgnik on tasunud kostjale laenulepingust tuleneva nõude, ei saa kostjal igal juhul olla täitmisavalduses märgitud nõuet, mida kostja soovib pöörata täitmisele hageja kinnistu arvelt. Hageja
hinnangul on täitmisavalduse esitamine kostja poolt ka vastuolus hea usu põhimõttega, kuna võlgnik on võlgnevust tagasi maksnud.
15.Täitemenetluses esitatud nõue on ebaselge. Isegi kui 19.04.2019 laenulepingus viidatud 16.04.2018 ja 04.10.2018 laenulepingud on seotud 13.04.2015 laenulepinguga ning hüpoteegiga on tagatud ka nendest lepingutest tulenevad nõuded, siis ei ole arusaadav nõude kujunemine.
16.Kostja märkis täitmisavalduses, et hüpoteegilepingu 1 kohaselt tagab hüpoteek 13.04.2015 sõlmitud laenulepingust tulenevat kohustust ja et tegemist eksitusega ning tegelikkuses tagab hüpoteek hoopis 14.04.2015 kuupäevaga laenulepingust tulenevaid kohustusi. Hageja ei pea sellist eksimust tõenäoliseks, kuna 13.04.2015 kuupäevaga lepingule on viidatud lisaks hüpoteegilepingule 1 ka 14.04.2015 sõlmitud hüpoteegilepingu p-s 6.1.1. Isegi kui hüpoteek tagab hoopis 14.04.2015 sõlmitud laenulepingust tulenevaid kohustusi, siis nähtub sellest lepingust, et laenu on antud vaid 70 000 eurot (vt 14.04.2015 laenulepingu p 1). Täitemenetluses esitatud seletustes märkis kostja üldsõnaliselt, et laenusummat on suurendatud ning on viidanud seejuures 15.04.2017 laenulepingule. Paraku ka 15.04.2017 laenulepingust ei nähtu täiendava laenu andmine ning selles on vaid märgitud, et võlgniku kohustus kostja ees on 145 000 eurot (vt 15.04.2017 laenulepingu p 4). On ebaselge, kas kostja on reaalselt võlgnikule raha üle andnud või kujunenud intresside ja viiviste arvelt. Täitemenetluses esitatud dokumentide alusel pole võimalik tuvastada, millal ja mis tingimustel on kostja ja võlgnik hüpoteegiga tagatud laenukohustust suurendanud 275 000 euroni.
17.Hageja ei nõustunud kostja väidetega (19.08.21 II kd lk 43). Kostja ei ole tõendanud, et hüpoteek tagaks 14.04.15 sõlmitud laenulepingust tulenevaid nõudeid. Täitedokumendid viitavad üheselt 13.04.2015 sõlmitud laenulepingule ja selle tagamisele. Kostja on piirdunud vaid alusetu väitega, et tegemist on eksimusega. Täitmisteates on selgelt märgitud, millised on täitedokumendid, millest notariaalses lepingus nr xxx ja nr xxx on selgelt viidatud 13.04.2015 sõlmitutud laenulepingus tulenevatele nõuetele. Ka teistes dokumentides on viidatud samale kuupäevale, pole usutav, et eksimus kordus mitmes lepingus. Kuivõrd tagatava kokkuleppe, s.o 13.04.2015 kohta tõendeid esitatud ei ole, ei saa ka hageja kinnistut koormav hüpoteek realiseerimisele kuuluda, sest see hüpoteek ei taga täitmisavalduses esitatud nõuet. Eksimus hüpoteegikokkulepete sõlmimisel ei muuda veel täitemenetlust lubatavaks. Isegi kui hüpoteegikokkulepete sõlmimisel tõesti esines kuupäeva osas eksimus (14.04.2015 asemel kirjutati 13.04.2015), siis ei oma see asjaolu hüpoteegikokkulepete sisu osas õiguslikku tähendust. Eksimuse tõttu tehtud lepingut saab tühistada. Hageja pole tagatiskokkuleppe pooleks ega saa tühistada lepingut. Seega kehtib hageja kinnistu suhtes õiguskindluse põhimõttest lähtudes hüpoteek, mis tagab 13.04.2015 sõlmitud laenulepingut. Ei ole võimalik täitedokumentide sisu täitemenetluse formaliseerituse põhimõtte tõttu hakata kuupäevade õigsuse osas tõlgendama. Kui lähtuda seisukohast, et 13.04.2015 asemel peaks olema 14.04.2015, oleks tegemist täitedokumendi sisulise tõlgendamisega. Ometi puudub kohtutäituril õigus hakata täitedokumente sisuliselt tõlgendama või muuta selle resolutiivosas märgitut ning kohtutäitur eeldab täitedokumendis kirjas olevate andmete õigsust. Seetõttu on üksnes kostja tõendamata viite tõttu eksimusele kuupäeva kirjutamisel keelatud täitedokumente omavoliliselt tõlgendama hakata ja lähtuda sellisest laenulepingu sõlmimise kuupäevast, mida tegelikult täitedokumendis ei leidu. Järelikult on ka täitemenetluse formaliseerituse printsiibile tuginedes sundtäitmine käesoleval juhul lubamatu.
KOSTJA VASTUVÄITED
18.Kostja vaidles hagile vastu ja palus menetluskulud jätta hageja kanda ( 26.08.20, lk 90, I kd, 28.06.21, 28, II kd).
19.02.10.17 sõlmisid kostja ja põhivõlgnik (kolmas isik menetluses) hüpoteegi seadmise lepingu, mille oli Xxx kinnistu (kinnistusreg.nr xxx, lepingu p 1.2), mis oli juba koormatud 85 000 euro suuruse hüpoteegiga I A kasuks (lepingu p 1.5), ning mis koormati täiendava summas 165 000 eurot I A kasuks (lepingu p 2.1).
20.Lepingu p 3.1.1 kohaselt on hüpoteegiga 165 000 eurot tagatud kõik kostja nõuded Traficante OÜ vastu, mis tulenevad hüpoteegipidaja ja Traficante OÜ vahel 13.04.2015 sõlmitud laenulepingust ja selle võimalikest muudatustest ja lisadest (lepingu p 3.1.1).
21.Viinamäe 10 kinnistu tekkis Xxx kinnistu piiride muutmise kokkuleppe ja kinnistute jagunemise käigus (leping 07.11.17, tõestatud xxx poolt, nr xxx, leping xxx). Selle lepingu p 3.2.1 järgi on esemeks on kinnistu, registriosa xxx (p 1.1), mis on koormatud hüpoteekidega 85 000 ja 165 000 € (p 1.1.3) ja muudeti katastripiire ja seejärel jagati (lepingu p 1.5, 1.15.2., 3.1). Nii tekkis 33 iseseisvat kinnistut, sh xxx kinnistu, mis jäi võlgniku ainuomandisse (p 3.1.2). Kinnistul on hüpoteek 165 000 € kostja kasuks (p 3.5). xxx kinnistu osas avati uus iseseisev registriosa (lepingu p 8.2.4 ja alapunktid), kuid lepinguga nr xxx ei muudetud hüpoteegiga tagatavaid nõudeid. Hüpoteek jäi tagama kostja kõiki nõudeid mis tulid kostja ja võlgniku vahel 13.04.15 sõlmitud laenulepingust ja selle võimalikest muudatustest ja lisadest (lepingu xxx p 3.1.1).
22.Hageja väitel on täitmisele esitatud 10.04.2019 laenulepingust tulenev nõue, millisel lepingul puudub puutumus 14.05.2019 lepinguga. See ei ole õige.
23.xxx hüpoteegi seadmise aluseks on leping nr xxx, kuid tagatavad nõuded on lepitud kokku esialgses hüpoteegi seadmise lepingus nr xxx ja p 3.1.1 järgi tagab hüpoteek 165 000 € kõiki nõudeid põhivõlgniku vastu, mis tulenevad hüpoteegipidaja ja Traficante OÜ vahel 13.04.2015 sõlmitud laenulepingust ja selle võimalikest muudatustest ja lisadest (lepingu p 3.1.1).Lepingu nr xxx sõlmimise ajaks oli samale kinnistule juba varasemalt seatud hüpoteek summas 85 000 eurot I A kasuks, millega olid tagatud kõik nõuded Traficante OÜ vastu, mis tulenesid (samuti) hüpoteegipidaja ja võlgniku vahel 13.04.2015 sõlmitud laenulepingust ja selle võimalikest muudatustest ja selle lisadest. Mõlemas lepingus on ekslikult viidatud laenulepingu kuupäevale 13.04.2015, kui tegelikkuses oli laenuleping sõlmitud 14.04.2015.
24.Lepingu nr xxx p-s 3.1.1 viidatakse 13.04.2015 sõlmitud laenulepingule, kuid pooled on silmas pidanud 14.04.2015 sõlmitud laenulepingut, kuna 13.04.2015 ei ole ühtegi laenulepingut sõlminud.
25.Seda kinnitavad järgmised asjaolud. Laenuleping sõlmiti 14.04.15 Xxx kinnistu omandamise ja detailplaneeringuni finantseerimiseks (p 1) ja kinnistu omandati samal päeval ja koormati hüpoteegiga 85 000 kostja kasuks (leping nr xxx p 5.1). Laenuleping sõlmiti algselt 70 000 € laenamiseks (tähtaeg 18 kuud, intress 20%). Seda muudeti korduvalt. 21.03.16 pikendati tähtaega kuni 14.04.17, muudeti intressi, fikseeritud, et laenu on juurde saadud ja kokku on 100 000 € (p 3). 29.11.16 suurendati laenunumat
20 000 € võrra, kokku laen 120 000 €. 15.04.17 muudeti 14.04.17 lepingut ja fikseeriti, et võlgniku võlg on 145 000 € ning pikendati tähtaeg 15.04.18. Ka see 15.04.17 leping on 14.04.15 lepingu muudatus, sõltumata pealkirjast. 02.10.17 suurendasid laenusummat 100 000 € võrra. Kuigi 02.10.17 leping viitab 15.04.17 lepingule, on ka see algse lepingu muudatus ehk sellega muudeti 14.04.15 lepingut. Võlgnik ei olnud laenu 16.04.18 tagastanud ja siis muudeti jälle algset lepingut, võlgniku võlg oli kasvanud 262 933 €seks võlaks. Dokumendi pealkiri on laenuleping, kuid uut laenu ei antud ja seega täpsustati 15.04.17 lepingut, mille näol on tegemist esialgse lepingu muudatusega, sest 15.04.17 lepinguga muudeti taaskord 14.04.19 lepingut, laenu tagastamise tähtaega pikendati 16.04.19. 10.04.19 sõlmisid pooled taaskord lepingu (pealkiri laenuleping), mis viitas hoopis 16.04.18 lepingule. Kuna 16.04.2018 sõlmitud leping muutis 15.04.2017 sõlmitud lepingut, mis omakorda muutis 14.04.2015 salmitud lepingut, siis on ka 10.04.2019 sõlmitud lepingu näol tegemist laenulepingu muudatusega. 10.04.2019 laenulepingus fikseerisid pooled, et võlgniku kohustus kostja ees on laenulepingust tulenevalt on 262 933 eurot, millele lisandub intress 12% aasta baasil ning pooled pikendasid laenulepingu tähtaega kuni 16.04.2020. Rohkem ei ole lepingut pikendatud ja 17.04.20 saabus esialgse laenulepingu alusel antud laenu tagasimakse tähtpäev vastavalt 10.04.2019 sõlmitud laenulepingu muudatusele.
26.Konkreetselt laenulepingute puhul võivad pooled muuta laenu summat, tagastamise aega, intressi, kuid lepingu sisu ei mõjuta tema pealkiri. Kõik muudatused kirjutas põhivõlgnik alla ja seega leppisid pooled kokku laenulepingu tingimuste muutmises. Viimane muudatus oli 10.04.19, millega oli muudetud hüpoteegiga tagatud laenulepingut
14.05.15.Sellele viitas kostja täitmisavalduses. Alates 15.04.2017 on pooled nimetanud vormistatud dokumenti laenulepinguks, kuid tegelikult on kõik eelnevalt nimetatud dokumendid ka käsitletavad 14.04.2015 sõlmitud laenulepingu ja selle erinevate tingimuste muutmisena. Seda, et 10.04.2019 ja 16.04.2018 sõlmitud „laenulepingud“ ei ole ka käsitletavad eraldiseisvate laenulepingutena, kinnitab laenulepingute sisu.
27.VÕS § 396 lg 1 järgis kohustub laenuandja andma teisele isikule rahasumma. 10.04.2019 ega 16.04.2018 lepingute alusel ei antud Traficante OÜ -le rahasummat, vaid pikendati juba varem saadud rahasumma tagastamise tahtaega ning intressi arvestamise põhimõtteid. Kuigi 10.04.2019 ja 16.04.2018 sõlmitud lepingud on pealkirjastatud kui „laenuleping“, siis tegelikkuses oli tegemist varasema laenulepingu muutmise kokkuleppega. Seega tuleb kostja nõue 14.04.2015 lepingust, mida on viimati muudetud 10.04.2019 lepinguga. Nõue on tagatud hüpoteegiga.
28.Kuna 24.04.20 ei olnud võlgnik tagastanud laenu, siis pöördus kostja täituri poole nõude rahuldamiseks täitemenetluses. Seetõttu on kostjal õigus nõuda nõude rahuldamist hüpoteegi arvelt. Õige pole, et võlgnik maksis tagasi 128 825 € 2019.a ja 2020.
29.28.10.19 ülekanne 44880 € puudutab 10.09.15 laenulepingut, mis on seotud Xxx kinnistu detailplaneeringuga ja seda pikendati sama moodi 02.10.17 lepinguga 11.09.17. Kostja kasuks on hüpoteek 37200 € ja täiendav hüpoteek 9800 € (kokku 47 000). Raha ülekanne on seotud sellega nõudega ja hüpoteek ka kustutati. Nii pole makse soetud vaidlusaluste laenude ja kostja nõudega täitemenetluses.
30.05.03.20 tehtud kanne 81945 € läks intresside katteks, mida oli kostja avalduse esitamisel arvestanud ja selle arvestuste tegi võlgnik ise 06.04.2020 e-kirjas: 16.04.2018 laenulepingust tulenev intress summas 59 502 eurot, 04.10.2018 laenulepingust, mis on
eraldiseisev leping 14.04.2015 laenulepingust, tulenev intress summas 4510 eurot, põhiosa 17 933 eurot. Võlgnik kinnitas, et alates 05.03.2020 on laenu (10.04.2019 laenuleping) jääk 275 000 eurot ja intressi jääk 0 eurot. Veelgi enam, põhivõlgnik on ise kostjale ka vastava arvutuskäigu lahti selgitanud. Seega ei ole võlgnik 05.03.2020 teinud maksetega vähendanud kohustust kostja ees, mis tulenes laenulepingust ja mis on täitmisele esitatud (põhinõue 275 000 eurot).
31.Isegi kui lugeda, et tasutud summad on tehtud vaidlusaluse laenulepingu ja hüpoteegiga tagatud nõude katteks, on võlgniku võlg ikka 151 961,90 € (278786,89-126825) ja täitmine selles ulatuses põhjendatud. 10.04.2019 sõlmitud laenulepingu muudatuse kohaselt muutus laenulepingu alusel antud laen sissenõutavaks 16.04.2020. Hageja pole tõendanud, et 14.04.15 laenukohustus oleks täidetud.
32.28.06.21 täpsustas oma vastuväiteid.
33.14.04.15 laenuleping - võlgnik sai laenu 70 000 €, intress 20 % aastas (sh sellest 45 000 eurot oli notari deposiidi vahendusel üle kantud ja 25 000 eurot anti üle sularahas.
34.21.03.16 sõlmiti 14.04.2015 laenulepingu lisa, võlgnik sai laenu juurde 30 000 € ja p 2 järgi täiendati 14.04. 15 lepingut, et intress on 12% aastas, arvestus algas 15.04.16 (p 3, sh uus arvestus nii uue määraga kui täiendavalt laenatud summat), Seega oli põhikohustus vahemikus 14.04.2015 kuni 14.04.2016 70 000 € ja sellelt kogunes 20% määraga 14 065,71 €.
35.29.11.2016 lisa kohaselt laenas kostja põhivõlgnikule veel 20 000 €. Intressimaa raks oli 12%. Põhikohustus suurenes 120 000 euroni (70 000 + 30 000 + 20 000). 100 000 euro suuruselt põhikohustuselt kogunes intressi perioodil 15.04.2016-29.11.2016 kokku summas 7 508,2 eurot. Alates 30.11.2016 hakkas seega intress kogunema 120 000 € suuruse põhikohustuse arvelt.
36.15.04.2017 lisaga fikseerisid pooled lisa sõlmimise hetke seisuga põhi võlgniku kohustuse suuruse kostja ees, milleks oli kokku 145 000 eurot (p 2.1). Sellest 120 000 moodustas põhinõue ja ülejäänud (145 000 – 120 000 = 25 000) olid intressid. Tegelikkuses oli tolleks hetkeks kogunenud intressid 26 975,39 eurot, sest vahemikus 30.11.2016-15.04.2017 kogunes lisaks 120 000 € suuruse põhivõla arvelt täiendavalt 5401,48 € intressi. Pooled fikseerisid intressisummana lisas küll 25 000 eurot, kuid kõik arvutused olid tehtud võlgniku eest ja nimel. Sisuliselt refinantseerisid pooled 15.04.2017 lisaga uuesti oma võlasuhte.
37.Alates 15.04.2017 lugesid pooled kokkuleppeliselt uueks põhivõla suuruseks seega 145 000 € (sisuliselt on vähendanud oma intressinõuet 26 975,39 – 25 000 =1975,39 euro ulatuses) ja uus intressiarvestus (summalt 145 000 eurot) algas 16.04.2017.
38.02.10.2017 sõlmitud lisa järgi laenati võlgnikule juurde täiendavalt 100 000 €. 16.04.2017-02.10.2017 kogunes seega 145 000 € suuruse põhivõla arvelt intressi 8104,11 €. 02.10.2017 lisa kohaselt algas intressiarvestus 03.10.2017.
39.16.04.2018 sõlmitud lisa järgi on kostja nõue põhivõlgniku vastu koos intressiga 262 933 €. Ka see summa on 16.04.2018 lisas märgitud ilmselt ekslikult, kuna eelnevat arvutuskäiku järgides on kostjal nõue võlgniku vastu kokku summas 268 891,51 eurot,
mis koosneb 245 000 € suurusest põhivõlast ja 23 891,51 € (8104,11 + 15 787,4) suurusest intressist, kuna perioodil 03.10.2017-16.04.2018 oli 245 000 € suuruselt põhivõlalt juurde lisanduv intress 15787,4 €.
40.Vahepeal ei ole makseid tehtud, mille arvelt intress oleks vähenenud. Ka 16.04.2018 lisas on pooled kokkuleppeliselt nö kogusummana fikseerinud 262 933 eurot (so sõltumata sellest, et hageja nõue võlgniku vastu tervikuna oli kokku 268 891,51 eurot (s.o 5958,51 euro võrra suurem). Tegemist on sisuliselt laenu järjekordse refinantseerimisega ning sisuliselt on kostja vähendanud refinantseerimise tulemusena põhinõuet kokku 268 891,51 – 262 933 = 5958,51 euro ulatuses. Veel nähti 16.04.2018 lisas ette intressi maksmise kohustus kogu võlgnevuselt ehk nii põhikohustuselt kui ka kogunenud intressilt (st pooled refinantseerisid uuesti kohustuse terviklikult). Kuivõrd pooled leppisid kokku kogukohustuse suuruseks 262 933 eurot, hakkas seega alates 16.04.2018 uus intressi arvestus summalt 262 933 eurot.
41.Ainuke makse, mille võlgnik tegi, oli 05.03.20 81945 € ja 59502 €. Nagu võlgnik on seda ise selgitanud läks 17933 eurot laenu põhiosa katteks, 4510 eurot oli kantud teise võla suhte katteks, millest tulenevad nõuded ei ole tagatud vaidlusaluse hüpoteegiga (vt 26.08.2020 kostja vastuse p 3.4.3), seetõttu ei saa nõude kujunemisel seda arvestada.
42.Arvestades, et perioodil 16.04.2018-05.03.2020 oli lisandunud kokku intress summas 59630,82 eurot, siis on usutav ja arusaadav poolte kokkulepe, et esmalt arvestati tagasimakse just intressi katteks. Kuna arvutused olid ise tehtud P. L poolt, siis mõnesaja euro suurune erinevus ei ole määrav (59 630,82 eurot vs 59 502 eurot).
43.Nähtub, et pooled on soovinud põhivõlga vahendada 17 933 euro ulatuses. Kuivõrd pooled on samas lepingus käsitlenud nii vaidlusalust laenulepingut kui ka eraldiseisvat 04.10.2018 laenulepingut, millest tulenevad nõuded ei ole Viinamäe tee 10 kinnistule seatud hüpoteegiga tagatud (kostja 26.08.2020 p 3.4.2, lisa 10), siis on vaieldav, millisest lepingust tulenevat põhinõuet pooled soovisid vähendada ja missuguses ulatuses. Samas nähtub, et pooled on liitnud kokku mõlemast laenulepingust tuleneva põhi nõude (262 933 + 30 000 = 292 933 eurot) ja lahutanud 17 933 eurot neist ühtlaselt, saades kahe lepingu peale nö uue laenujäägi kokku summas 275 000 eurot (292 933 – 17 933). Vaidluste vähendamise eesmärgil on kostja valmis arvestama 17 933 eurot tasutuks kogu käesoleva laenulepingust tuleneva nõude katteks, mis teeb vaidlusaluse laenulepingu põhijäägiks seisuga 05.03.2020 245 000 eurot.
44.VÕS § 88 lg 8 sätestab, et kohustuse täitmise järjekorda võib muuta. 17.04.2020 muutusid sissenõutavaks 245 000 € suurune põhikohustus ja 3373,77 € intress. Selle päeva seisuga hakkas kogunema põhikohustuse arvelt viivist. Viivist tuleb 245 000 € suuruse põhikohustuse arvelt arvestada kohustuse täitmiseni. Kohustus on senini täitmata. Viivise määr on lepingu p-st 7 tulenevalt 0,1% päevas. 28.06.2021 seisuga on viivise suuruseks 107 310 € (lisa 8). Seega on kogu nõude suuruseks 28.06.2021 seisuga 245 000 + 3373,77 + 107 310 = 355 683,77 . Arvestades I. A kasuks seatud hüpoteegi suurust (summas 165 000 eurot) on ilmne, et sundtäitmine on lubatav, sest ei hageja ega ka kolmas isik pole väitnud, et kohustused oleksid I. A ees rahuldatud. Isegi kui kostja on täitemenetluse alustamisel kajastanud ekslikku põhinõude suurust (275 000 eurot 245 000 euro asemel) ei muuda see sundtäitmist lubamatuks. Hüpoteegiga tagatud nõuded ületavad igal juhul hüpoteegi suuruse.
45.17.09.21 märkis järgmist. Notariaalses lepingus on formaalne eksimus laenulepingu kuupäevas ja muid vastuväiteid pole hageja esitanud. Tõendamata on, et kostja ja võlgniku vahel oleks laenusuhe 13.04.15, seda ei saagi olla, sest seda pole. Hageja 19.08.2021 seisukohas toodud väited hüpoteegi seadmise kokkuleppe tühistamise osas on asjakohatud. Kostja pole olnud ei laenulepingut ega hüpoteegi seadmise lepinguid sõlmides eksimuses. Xxx kinnistu jaoks andis kostja laenu 14.04.15 lepingu alusel ja selle katteks kanti notari kontole 50 000 € 13.04.14. Kolmas isik väitis, et esialgset lepingut muudeti kaks korda vastavalt 21.03.2016 ja 29.11.2016 sõlmitud lisadega ning 15.04.2017 sõlmiti kolmanda isiku ja kostja vahel uus laenuleping, millega laen refinantseeriti – st sõlmiti uus laenuleping. Seega ei ole õige. 15.04.2017 dokumendist nähtub üheselt, et Traficante OÜ ja kostja muutsid 14.04.2015 sõlmitud laenulepingut, fikseerides, et põhivõlgniku kohustus kostja ees on kokku 145 000 eurot (p 2.1) ning täiendavalt pikendati laenu tagasimakse tähtaega ühe aasta võrra (p 2.1) ehk kuni 15.04.2018. Järelikult on ka 15.04.2017 laenulepingu pealkirja kandev leping käsitletav kui 14.04.2015 sõlmitud lepingu muudatus. Isegi kui alates 15.04.2017 on osapooled nimetanud vormistatud dokumenti laenulepinguks, siis tegelikkuses on kõik eelnevalt nimetatud dokumendid käsitletavad 14.04.2015 sõlmitud laenulepingu ja selle erinevate tingimuste muutmisena. Lepingu tolgendamisel tuleb lähtuda poolte tegelikust tahtest. Poolte tahe 14.04.15 lepingu muutmisele suunatud mitte uute lepingute sõlmimisele. KOLMANDA ISIKU TRAFICANTE OÜ VASTUS (10.03.21, lk 198, I kd, 19.08.21, II kd lk 40).
46.Kolmas isik toetas hagi. xxx asuval kinnistul olev hüpoteek tagab 3. isiku ja kostja vahel 13.04.15 sõlmitud lepingust tulenevaid nõudeid. Täitmisavalduses märgitud 10.04.19 laenulepingust tulenev nõue - see on iseseisev eraldiseisev leping, millel pole seost hüpoteegiga. 10.04.19 leping viitab 16.04.18 ja 04.10.18 laenulepingule, kuid need on ka eraldiseisvad lepingud ja puudub seoses 13.04.15 lepinguga, st tegemist ole laenulepingu muudatuse või lisadega. Kinnistule seatud hüpoteek ei taga täitmisavaldudes esitatud nõuet, sissenõuet ei saa rahuldada hüpoteegi arvelt. Kostja ei ole tõendanud, et tal on sissenõutavaks nõue kolmanda isiku vastu, mis tuleneks 13.04.2015 sõlmitud laenulepingust. Kostja ja kolmanda isiku vahel sõlmiti laenuleping 14.04.2015, mitte 13.04.2015. Täita saab selget täitedokumenti. Käesoleval juhul soovib kostja täita väidetavat kohustust, mis tuleneb 14.04.2015 sõlmitud laenulepingust, kuigi hüpoteegi seadmise lepingu kohaselt on hüpoteegiga tagatud üksnes 13.04.2015 sõlmitud laenulepingust tulenevad nõuded. Antud juhul ei saa asuda seisukohale, et tegemist on selge täitedokumendi ja väidetava kohustuse aluseks oleva lepingu seosega. 14.04.2015 laenulepingut muudeti kahel korral, vastavalt 21.03.2016 ja 29.11.2016 sõlmitud lisadega. 15.04.2017 sõlmiti kolmanda isiku ja kostja vahel uus laenuleping, mille osas on ka kostja asunud seisukohale, et selle lepinguga refinantseeriti kohustus uue kokkuleppega. Selle uue lepingu sõlmimisega täideti uue laenu arvelt varasem kohustus ja sõlmiti uus laenuleping. Viimasest tulenevaid kohustusi aga kõnesolev hüpoteek ei taga. 16. aprillil 2018 sõlmisid pooled taaskord uue laenulepingu, millega refinantseeriti omakorda 15.04.2017 laenulepingust tulenev kohustus, millega 15.04.2017 laenulepingust tulenev nõue tasuti uue, 16. aprillil 2018 sõlmitud laenulepinguga antud laenu arvelt. Lisaks eeltoodule sõlmiti 10. aprillil 2019 järjekordne laenuleping, millega refinantseeriti omakorda 16. aprillil 2018 laenulepingust tulenevad kohustused. Hüpoteegi seadmise kokkuleppe kohaselt ei taga hüpoteek 14.04.2015 laenulepingu refinantseerimiseks sõlmitavatest uutest laenulepingutest tulenevaid kohustusi. 14.04.2015 laenuleping, nagu ka 15.04.2017 ja 16.04.2018 laenulepingud ei ole
käesolevaga enam kehtivad ning nendest tulenevad nõuded on tasutud. Seega ei saa nendest tuleneda ka mis tahes kohustusi, mida hüpoteegi realiseerimisega saaks täita. Refinantseerimise üldteada tähendus on olemasoleva või olemasolevate laenude tasumine uue laenuga, mille tingimused on eelduslikult soodsamad. Seega toimub refinatseerimiskokkuleppe alusel varasema laenukohustuse tasumine ja uue, varasema laenukohustusega mitteseotud laenukohustuse tekkimine. Käesoleval juhul ei näe aga hüpoteegi seadmise sõnastus ette, et hüpoteek tagab ka uusi laenulepinguid.
KOHTU PÕHJENDUSED
47.Täitemenetlusseadustiku (TMS) § 2 lg 1 p 19 järgi on täitedokumendiks notariaalselt tõestatud kokkulepe, mis näeb ette kinnisasja või laevakinnistusraamatusse kantud laeva omaniku või registerpandiga koormatud eseme omaja kohustuse alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga, laevahüpoteegiga või registerpandiga tagatud nõude rahuldamiseks.
48.TMS § 221 lg 1 kohaselt võib võlgnik esitada sissenõudja vastu hagi täitedokumendi alusel sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks, eelkõige põhjusel, et nõue on rahuldatud, ajatatud või tasaarvestatud. TMS § 221 lg 1.1 kohaselt saab võlgnik muu kui kohtulahendi sundtäitmise puhul, iseäranis TMS § 2 lõike 1 punktides 18–191 nimetatud täitedokumentide puhul, sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagis esitada ka kõik vastuväited täitedokumendist tuleneva nõude olemasolule ja kehtivusele.
49.Kooskõlas AÕS § 279 lg 7 sätestatuga võib kinnistu omanik, kes ei ole võlgnik, esitada hüpoteegiga tagatud nõude vastu samu vastuväiteid, mida võib esitada võlgnik või käendaja, ning esitada vastuväiteid ka siis, kui võlgnik nõudele vastu ei vaidle. Seega võib kinnistu omanik esitada sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagis vastuväiteid nii laenulepingust tuleneva nõude kohta. Vaidlustamata asjaolud
50.Hageja on kinnistu xxx, mille registriosa number on xxx omanik (kinnistusraamatu väljavõte, I kd lk 6).
51.Hageja omandas kinnistu registriosa nr xxx kolmandalt isikult ehk võlgnikult Traficante OÜ-lt 20.02.19 sõlmitud müügilepinguga.
52.Kinnistu registriosa nr xxx on koormatud hüpoteegiga summas 165 000 eurot kostja kasuks igakordse omaniku kohustustega alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks (kinnistusraamatu väljavõte, I kd lk 6p).
53.27.05.2020 edastas kohtutäitur xxx hagejale täitmisteate ning ettepaneku täitedokumendi vabatahtlikuks täitmiseks täiteasjas nr 022/2020/3744 (I kd lk 7).
54.Täitmisteate kohaselt on täitedokumentideks notariaalsed lepingud, mis on tõestatud notar xxx poolt 14.04.15 nr xxx ja tema poolt t 02.10.17 nr xxx ning xxx poolt 07.11.17 nr xxx ja xxx poolt 15.04.19 nr xxx, sissenõudja I A nõuab hagejalt 278 786,89 € ja hüpoteegi realiseerimist (I kd lk 7).
55.Kostja on esitanud täiturile täitmisavalduse (I kd lk 28), milles palub pöörata täitmisele notariaalselt tõestatud kokkulepe ja nõude aluseks on 10.04.19 laenuleping suurusega 275 000 € ja intress 3786,89 ja soovib sissenõuet pöörata kinnistule, xxx, registriosa number xxx. Avalduse lisaks on ka xxx poolt 08.11.17 tõestatud leping nr xxx (I kd lk 12), laenuleping 10.04.19 (lk 10, I kd) kostja ning kolmanda isiku vahel (vt ka hagiavalduse lisa 3) ning kostja selgitus (lk 33, I kd).
56.20.07.2020 on täitur teavitanud hagejat, et viib läbi enampakkumise (hagi lisa 7, I kd lk 60).
57.Ülaltoodud vaidlustamata asjaolude järgi, asub kohus järeldusele, et hageja suhtes on alustatud täitemenetlust täiteasjas nr 022/2020/3744 hagejale kuuluval kinnistul nr xxx kostja kasuks oleva hüpoteegi 165 000 € realiseerimiseks 3. isiku (Traficante OÜ) kohustuste täitmiseks.
58.Seega on hagejal õigus esitada hagi sundtäimise lubamatuks tunnistamiseks, kui leiab, et see ei ole tema arvates põhjendatud AÕS § 279 lg 7, TMS § 221.1 lg 1 järgi.
59.Tallinna notar xxx notariaalaktist 07.11.17 nr xxx järgi on tegemist kinnistu piiride muutmise kokkuleppe ja kinnistute jagamise avaldusega, kinnistute müügilepinguga ning hüpoteekide koormamise lepingu ning asjaõiguslepingutega. Selle lepingu p 1.1.3 järgi on jagatud Traficante OÜ-le kuulunud Xxx kinnistut, mida koormas kostja kasuks hüpoteek 165 000 € koos kohustatusega alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga nõuete tagamiseks.
60.Lepingu p 3.1.2 (I kd lk 14p) järgi tekkis Xxx kinnistu jagamisel kinnistu, mille aadress on xxx, mis jäi Traficante OÜ ainuomandisse. Uue registriosa avamisel on see xxx asuv kinnistu kantud registriossa nr xxx (vt kinnistusraamatu väljavõte, lk 6, I kd) ja seda uut kinnistut jäi jagamisel koormama lepingu p 3.5, 8.2.4.1, 8.2.4.4 järgi varem kostja kasuks kantud hüpoteek 165 000 € (I kd lk 15p, 16, lepingu tekstis on omanik 1 OÜ Traficante ja hüpoteegipidaja 1 I A, vt lepingu sissejuhatav osa, I kd lk 12).
61.Seega on asjas tõendatud, et täitmiseks on esitatud xxx notariaalakt 07.11.17 nr xxx, mis on täitedokument TMS § 2 lg 1 p 19 järgi. Vaidlus Hüpoteegiga tagatud nõue
62.Eelviidatud lepingust 07.11.17 nr xxx (lk 12jj Id) ei nähtu viidet, millist kostja nõuet Traficante OÜ vastu hüpoteek tagab.
63.Hageja poolt kohtule esitatud 14.04.15 notar xxx poolt tõestatud lepingust nr xxx nähtub, et kolmas isik Traficante OÜ ostis Xxx kinnistu (mis 07.11.17 jagati) ja selle lepingu 5.1, 6.11 järgi on kostja kasuks seatud kinnistule hüpoteek 85 000 €, mis tagab kostja nõudeid Traficante OÜ vastu nende vahel 13.04.2015 sõlmitud laenulepingust ja selle võimalikest muudatustes ja lisadest (lk 34jj, I kd).
64.Hageja poolt kohtule esitatud 02.10.2017 notar xxx poolt tõestatud lepingu nr xxx p 1.5 nähtub, et kostja kasuks on kinnistule seatud hüpoteek 85 000 € ja lepingu p 2.1, 3.1.1
nähtub, et kostja kasuks seatakse Xxx kinnistule hüpoteek 165 000 €, mis tagab kostja nõudeid Traficante OÜ vastu nende vahel 13.04.2015 sõlmitud laenulepingust ja selle võimalikest muudatustes ja lisadest (lk 40-41, I kd).
65.Hageja ja 3. isik väitsid, et kostja pole tõendanud, et kostja ja 3. isik oleks sõlminud 13.04.2015 laenulepingu ja kostja väitis, et seda pole tõendanud ka hageja. Samas ei ole pooled ja kolmas isik väitnud, et sellise kuupäevaga leping oleks 3. isiku ja kostja vahel üldse sõlmitud. Seega asub kohus järeldusele, et sisuliselt pole vaidluse all tegelikult asjaolu, et 3. isik ja kostja pole sõlminud laenulepingut kuupäevaga „13.04.15“.
66.VÕS § 29 lg 1 kohaselt lähtutakse lepingu tõlgendamisel lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe, lg 2 järgi ei või lepingu tõlgendamisel aluseks olla ebaõige tähistus või väljendusviis, mida lepingupooled kasutasid eksimuse tõttu või soovist varjata oma tegelikku tahet, lg 5 p 1- 4 järgi tuleb arvestada tõlgendamisel lepingu sõlmimise asjaolusid, sealhulgas lepingueelseid läbirääkimisi, tõlgendust, mille lepingupooled on samale lepingutingimusele varem andnud, lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist, lepingu olemust ja eesmärki.
67.Hageja on esitanud kohtule kostja selgituskirja, mille kostja esitas täiturile (I kd lk 33). Selles on kostja märkinud, et tema ja Traficante OÜ (3. isik) sõlmisid 14.04.14 hüpoteegilepingu, millega tagati „Ii antud laenu 85 000 € Xxx kinnistu osatuks, hüpoteek seati kinnistule, kuid ekslikult märgiti lepingus (p 6.1.1) laenulepingu numbriks 13.04.15 ja mille täpsemat eksimust ta ei tea, ja viited, et tegemist on vale kuupäevaga, leiab hilisemaste lepingute sisust nt laenuleping 15.04.17 p 1. 02.10.17 seati Xxx kinnistule veel üks hüpoteek 165 000 € ja p 3.1.1 järgi tagatakse laenulepingut ja selle lisasid 13.04.15, mis on ekslik kuupäev; vahepeal on sõlmitud mitu laenulepingu lisa, millega on laenusummad suurenenud. 07.11.17 toimus Xxx kinnistu jagamine ja hüpoteekide muutmaja tema laene jäi tagama viinamäe 10 kinnistu hüpoteek 165 000 €.“
68.Hageja esitatud 3. isiku ja kostja vahelisest laenulepingust 14.04.15 (lk 39, I kd) nähtuvalt on 3. isik saanud kostjalt laenu 70 000 € Xxx kinnistu omandamise ja detailplaneeringuni finantseerimiseks (p 1) ja laenu tagatiseks on kinnistu. Seda, et 3. isik selle kinnistu ostis ja kostja kasuks seati ka kinnistule hüpoteek 85 000 €, on tõendatud ülalpool viidatud notariaalselt tõestatud lepinguga 14.04.15 (nr xxx). Laenulepinguga 14.04.15 on tõendatud, et intressiks oli 20% aasta baasil (p 5) ja laenu tähtaeg oli 18 kuud. Eeltoodu alusel ja VÕS § 29 lg 1 järgi leiab kohus, et viidutud laenulepinguga on tõendatud selgelt, et 3. isiku ja kostja vastastikune tahe oli suunatud sellele, et kostja annab 3. isikule laenu,
3.isik seda soovis ja et saadud laenu tagab 3. isik ostetavale Xxx kinnistule seatava hüpoteegiga kostja kasuks just 14.04.15 lepinguga antud laenu tagatiseks. Manitud laenulepingust ei nähtu mitte ühtegi viidet mingile 13.04.15 sõlmitud lepingule, mida hakkaks tagama Xxx kinnistule 85 000-eurone hüpoteek kostja kasuks.
69.Hageja esitatud 3. isiku ja kostja vahelisest laenulepingust 15.04.17 (lk 38, I kd) nähtuvalt on 3. isik ja kostja sõlminud 14.04.15 laenulepingu Xxx kinnistu omandamise ja detailplaneeringuni finantseerimiseks (p 1). Lepingu p 2 järgi on nad 21.03.16 ja 20.11.16 allkirjastanud nimetatud laenulepingule lisad, millega täpsustasid võlasuhet ja p 3 järgi toimub Xxx kinnistu projekteerimine jms ning p 4 järgi on 3. isiku võlakohustus laenuandja ees 145 000 € ning laenuandja kasuks seatakse hüpoteek 145 000 €, mis ei kata kõiki 3. isiku kohustusi laenuandja ees. Lepingut pikendati 1 aasta võrra;
dokumendis on märgitud, et laenusaaja kohustus on 145 000 € ja intressi arvestus algab 16.04.17 ning intress on 12% aastas. Lepingu p 2.2 järgi tuleb pärast kruntimist ja katastriüksuste registreerimist seada hüpoteek kostja kasuks.
70.Kostja on esitanud kohtule 3. isiku ja kostja vahel 21.03.26 ja 29.11.16 (I kd lk 100-101, ka 123 -124) sõlmitud lisad, milles viidatakse nende vahel 14.05.15 sõlmitud lepingule.
71.Ka on kostja esitanud 3. isiku ja kostja vahel 02.10.17 sõlmitud „Lisa Laenulepingule“ (lk 102, I kd, ka lk 125), mis on lepingu 15.04.17 lahutamatu lisa ja millega muudeti nn seal sätestatut sellega, et laenuandja investeeris täiendavalt 100 000 € Xxx MÜ arendustegevuseks, intress 12% aastas ja arvestus hakkab 03.10.17. Selles lepingus ei ole viidet 13.04.15 laenulepingule. See, et 02.10.2017 notar xxx poolt tõestatud lepingu nr xxx p 2.1, 3.1.1 järgi seati kostja kasuks Xxx kinnistule hüpoteek 165 000 €, nähtub tollest lepingust (lk 40-41, I kd) ja ka kinnistusraamatu väljavõttest.
72.Kostja on esitanud kohtule 3. isiku ja kostja vahel 16.04.18 laenulepingu (lk 109, I kd , ka lk 126). See on sõlmitud nn lähtudes 15.04.17 sõlmitud laenulepingust ja mille alusel on laenuandja andnud 3. isikule laenu 145 000 € ja sai sama lepingu lisa (02.10.17) järgi täiendavalt laenu 100 000 €. Dokumendist nähtub, et 3. isiku võlg on 16.04.18 seisuga koos intressidega kokku 262933 €. Dokumendist nähtuvalt leppisid pooled kokku, et alates tänasest maksab laenusaaja summalt 262933 intressi 12% aasta baasil ja see kehtib 16.04.19, mis on laenulepingu tähtaeg ja et seda tagab ühishüpoteek mitmel katastriüksusel, sealhulgas üksusel nr xxx.
73.Hageja poolt on kohtule esitatud kostja ja 3. isiku vahel 10.04.19 laenuleping (lk 10, I kd, on täitmisavalduse lisaks). Dokumendist nähtub, et see on sõlmitud lähtudes 16.04.18 sõlmitud laenulepingust ja laenusaaja kohustus on 262933 €, millele alates nimetatud kuupäevast lisandub intress 12% aasta baasil. Dokumendist nähtub, et kõiki lepingust tulenevaid kohustusi tagab hüpoteek mitmel katastriüksusel, sh 6530:001:4517. Lepingus muudeti laenulepingute tähtaegu selliselt, et kõigi nõuete tähtaeg on 16.04.2020.
74.Kinnistusraamatust nähtub (I kd 6), et xxx asuv kinnistu registriosa nr xxx katastritunnus on xxx.
75.Kohus kuulas omal algatusel üle kolmanda isiku seadusliku esindaja P. L ́i. Tema seletuste kohaselt pikendati 2015.a. lepinguid seni kuni Xxx projekt on lõpetatud, lepinguid pikendati korduvalt, mõned lepingud refinantseeriti, vanad võlad loeti kustunuks ja oli uus leping oli uute tähtaegadega. Alguses oli leping, mille tagatiseks oli hüpoteek, hiljem on selgunud, et kuskil on mingi kuupäeva viga. Uusi lepinguid sõlmiti kostja soovil. Hageja selgitas, et Suurupi Vesile kuuluvale kinnistule seatud hüpoteek on tühi, selle taga ei ole kehtivat võlakokkulepet, hüpoteek seati konkreetsest laenulepingust ja lisadest tulenevate nõuete tagamise tagamiseks, seal ei olnud mingit üldist kokkulepet. Seletuste kohaselt tagas algselt hüpoteek 3. isiku kohustusi, mis oli võetud mingisuguse lepinguga, mitmed lepingud polnud tehtud 3. isiku initsiatiivil. Lepingutes on sõnastus selline, millega investor rahule jäi. 3. isik ei mäletanud, palju kostjalt laenu sai.
76.Kohus kuulas omal algatusel ära ka kostja I. A vande all, kes seletas, et tema mälu järgi tekkisid laenusuhted Traficantega (3. isikuga) 2015. aastal, kuid kuud ei mäletanud. Esimest korda seati Xxx kinnistule hüpoteek 2015. aastal. 14.04.15 (I kd lk 39) lepingu kohta seletas, et just tollest lepingust tekkisid laenusuhted, kõik lepingud arutati läbi, aga
pealkirjade kohta ei osanud öelda, miks osad dokumendid olid pealkirjastatud lisadena, teised aga kokkulepetena, kuid selgitas, et ta andis kolmandale isikule pidavalt raha juurde. Seletuste kohaselt ei ole esialgset lepingut tema teada eraldiseisvalt lõpetatud. Võlaarvestuse arvestas ta välja matemaatiliselt, võttes erinevad lepingud järjest kokku.
77.Hinnates kostja ja 3. isiku seletusi, siis on need sarnased osas, mis puudutavad laenu andmist kinnistu ostuks ja selle laenu tagatiseks hüpoteegi seadmiseks, kokku ei lange nende seletused selles, kas lisade ja edasi sõlmitud kokkulepete ja lepingut näol on tegemist uute laenudega või ei, mida hüpoteek tagab. Seega ei arvesta kohus nende seletustega, mis ei lange kokku. Hinnates 3. isiku ja kostja seletust osas, mis puudutab laenu andmist 3. isikule ja 3. isiku ja kostja kokkulepet, et seda laenu tagatakse hüpoteegiga, kohtu poolt ülalpoolviidatud lepingute lisasid, 3. isiku ja kostja vahel 14.04.15, 15.04.17, 02.10.17, 16.04.18, 10.04.19 sõlmitud lepingute sisu ja notariaalselt tõestatud lepinguid kogumis, asub kohus järeldusele, et nende kõigi lepingute ning lisade sisu ja eesmärk, aga ka 3. isiku ja kostja käitumine nende omavaheliste suhete dokumenteerimisel, oli kostja poolt 3. isikule laenu andmine Xxx kinnistu ostuks, kinnistu hilisemaks jagamiseks, selle majandamiseks ning laenu suurendamiseks ning algse laenu ja hiljem suurendatud laenu tagamiseks hüpoteegiga VÕS § 29 lg 1, 5 lg 4 järgi kostja kasuks. Seda, et xxx asuvale kinnistule seati kostja kasuks 165 000 € suurune hüpoteek, nähtub kinnistusraamatust ja ka 07.11.17 notariaalselt tõestatud lepingust nr xxx (lk 12jj I kd).
78.Üheski eelviidatud laenulepingus ega lisas pole märgitud 13.04.15 sõlmitud laenulepingut ning kostja ja 3. isik on eelviidatud tõendites (dokumentides) korduvalt viidanud laenu tagamisele hüpoteegiga (kohus tuvastas, et algselt seati see Xxx kinnistule ning hiljem kinnistu jagamise käigus uuele xxx asuvale kinnistule 165 000 €). Eeltoodu tõttu leiab kohus, et notariaalselt tõestatud lepingutes nr xxx ja xxx (I kd lk 34, 40) märgitud laenulepingu kuupäeva 13.04.15 ei saa võtta aluseks VÕS § 29 lg 1 järgi poolte ühise tahtena lepingu sõlmimise aja tõlgendamisel. Eelpool viidatud kirjalikud tõendid kinnitavad seda, et lepingu sõlmimise asjaolud, poolte käitumine ja lepingu eesmärk oli niisugune, et 3. isiku ja kostja ühine vastastikune tahe oli VÕS § 29 lg 1, 5 p 1, 3, 4 järgi tagada 14.04.15 sõlmitud laenulepingust tulenevat ja selle lepingu muudatustest tulenevaid laenusuhteid hüpoteegiga algsel Xxx kinnistul ja selle jagamisel tekkival uuel xxx kinnistul. Lisaks oli neil vastastikune tahe muuta 14.04.15 sõlmitud lepingut korduvalt: muuta antud laenu suurust, intresside arvestamist, laenu tähtaega ja aeg –ajalt tegid nad vahearvestuse võlakohustuse kohta.
79.Arvestades 14.04.15 laenulepingu sõlmise eesmärki, hilisemaid lepingu muudatusi ja poolte käitumist nende võlasuhete dokumenteerimisel VÕS § 29 lg 1, 5 p 1, 3, 4 järgi, siis tuleb pidada notariaalsetes lepingutes nr xxx ja xxx (I kd lk 34, 40) märgitud laenulepingu kuupäeva „13.04.15“ ilmseks ebaõigeks tähiseks, mida ei saa võtta VÕS § 29 lg 2 aluseks 3. isiku ja kostja ühise tahtena laenulepingu sõlmimise aja tõlgendamisel, mida hageja kinnistul lasuv 165 000 €-ne hüpoteek kostja kasuks tagab. Seega on ainetu hageja väide, et lepingut võinuks tühistada eksimuse tõttu (ja mida hageja ei saa teha, kuna pole lepingu pool), sest tegemist on ilmse ebatäpsusega, mitte ebaõiges ettekujutuses tegelikest asjaoludest lepingu sõlmimisel (TsÜS § 92 lg 1).
80.Nii asub kohus järeldusele, et kostja on tõendanud, et 3. isiku võlg oli 14.04.15 sõlmitud lepingu muudatustest tulenevalt 10.04.19 dateeritud lepingus tehtud muudatuste järgi vastavalt 16.04.18 seisuga 262933 € ja mis tuli tagastada koos uute intressidega 16.04.20
ning et seda võlga tagab hageja kinnistul lasuv 165 000-eurone hüpoteek kostja kasuks. Lisaks leiab kohus, et kostja on tõendanud, et ta on täitmisavaldust esitades ja sellele lisatud dokumentide ja käesolevas menetluses eelviidatud tõendite alusel, et ta on põhjendanud ja tõendanud oma võlanõuet, mis tal on 3. isiku vastu ja et seda tagab vaidlusalusele kinnistule seatud hüpoteek 165 000 € kostja kasuks. Seega ei ole õige hageja väide, et kostja oli andnud 3. isikule laenu 14.04.15 lepingu järgu vaid 70 000 eurot.
81.Kokkuvõtvalt oli 3. isiku ja kostja vahel 14.04.15 sõlmitud laenuleping VÕS 396 lg 1 järgi, mille kohaselt andis kostja 3. isikule laenu ja millelt pidi 3. isik VÕS § 397 lg 1 järgi tasuma intressi ja millist lepingut pooled korduvalt vastavalt VÕS § 13 lg 1 muutsid ja mille lõplik võlguolev laenukohustus on märgitud 10.04.19 koostatud dokumendis ja milles on kokku lepitud uus laenu tagastamise tähtaeg, tasutav intress VÕS § 396 lg 1, § 397 lg 1 järgi. Seega ei teinud 3. isiku ja kostja vahel 14.04.15 sõlmitud laenulepingu korduvalt võlakohustuse täpsustamine, laenu suurendamine, intresside arvestuse ja muude lepingu tingimuste (kohustuse tähtaeg) muutmine neid korduvalt koostatud ja muudetud dokumente uuteks eraldiseisvaks laenulepinguteks. Nii ei ole mingit tähendust hageja väitel, et ta omandas kinnistu 05.03.19 (kanne omaniku kohta, lk 6 I kd) varem kui 3. isik ja kostja muutsid 10.04.19 laenulepingut viimast korda. Nimelt ei ole kostja ja
3.isik muutnud sellega hüpoteegi ulatust ega sisu, sealjuures tagaski hüpoteek 3. isiku ja kostja vahel 14.04.15 (13.05.15 oli ilmne eksitus, nagu kohus tuvastas) sõlmitud laenulepingust ja nende muudatustest /lisadest tulenevaid nõudeid.
82.Nii on kostja ümber lükanud hageja ja 3. isiku vastupidised väited.
83.Lisaks leiab kohus, et 3. isiku ja hageja väited täitemenetluse formaliseeritusest, ei ole täpsed, sest vaidluse korral selle üle, kas võlga saab täitedokumendi alusel sisse nõuda, on võlgnikul võimalik esitada TMS § 221, 221.1 tulenev hagi, mida hageja ongi teinud ja siin (st hagimenetluses) ei kohaldu täitemenetluse formaliseerituse printsiip. Hageja viide menetluses kinnistusraamatu andmete õigsusele tuginemisele on küll põhimõtteliselt õige AÕS § 55 lg 1, 2, § 56 järgi, ent käesoleval juhul ei ole kinnistusraamatusse kantud seda, millist võlakohustust hüpoteek tagab, vaid kande nr 1 järgi on sinna kantud hüpoteek 165 000 € kostja kasuks ja et igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Asjaolu, et nimetatud hüpoteek tagab 3. isiku ja hageja vahelisest laenusuhtest tulenvaid nõudeid, tuleneb mitte kinnistusraamatu kandest vaid tagatislepingust ja nõue võlaõiguslepingust, mille olemasolu kohus eespool tuvastas. Nõude suurus
84.Hageja väitis, et kostja nõue ei saa olla nii suur, mis on näidatud täitmisavalduses, kuna
3.isik on võlga tasunud.
85.Hageja on esitanud kohtule maksekorralduse, mille järgi maksis 3. isik kostjale 28.10.19 44880 € viitega laenu tagastus ja 05.03.20 81945 € viitega laenu tagastus (I kd lk 58,59).
86.Kostja on kohtule esitatud xxx asuva kinnistu detailplaneeringu kohta lepingu (kostja vastuse lisa 8, I kd lk 95-99, ka 137-141) ja 3. isiku ja kostja vahelise e-kirjavahetuse 08.09.17, millest nähtuvalt oli vaja rahastada ka Xxx kinnistut, kuna vald kinnitas planeeringu (lk 136, I kd). Kostja on kohtule esitanud 3. isiku e-kirja 30.09.17 ja selle
lisad, millede kohaselt on 3. isik ja kostja sõlminud 10.09.15 sõlmitud laenulepingule lisa ja muutnud seda ning leppinud kokku, et laenu tagab hüpoteek 47 000 € Xxx 26 kinnistul (kostja vastuse lisa 9, I kd lk 111-111b, ka lk 142,143). Kostja on esitanud kohtule xxx kinnistu registriosa nr xxx väljavõtte millest nähtuvalt tagab sellel kinnistul lasuv hüpoteek (kanne nr 1, 2) kostja nõudeid 37 200 € ja 9800 € (kokku 47 000 €) (I kd lk 108, ka 135). Seega on tõendatud eelnimetatud tõenditega kostja väited, et lisaks muudele laenulepingutele ja tagatislepingutele, mis on seotud Xxx ja xxx kinnistutega, oli 3. isiku ja kostja vahel veel teisi laenulepinguid, millest tulenevaid kostja nõudeid tagas hoopis xxx kinnistul lasuvad hüpoteegid kokku 47 000 € kostja kasuks. Ka nähtub laenulepingust 04.10.18, et 3. isik sai laenu kostjalt ja seda tagab hüpoteek xxx kinnistul (lk 145, I kd). Seega nõustub kohus kostjaga, et 44 880 €, mille tasus 3. isik kostjale, oli seotud hoopis teise laenuga, mida tagas xxx lasuv hüpoteek ja mis ka kustutati pärast ülekannet (28.10.19) kinnistusraamatust vastavalt 04.11.19 (I kd lk 108).
87.Kostja esitas kohtule 3. isiku 06.04.20 e-kirja (vastuse lisa 5, I kd lk 104 ka 127-129), mille lisaks on tema enda allkirjastatud dokument (lisa 5, I kd lk 104a-104b) ja millest nähtub, et ta tasus 81945 € vastavalt 16.04.2018 laenulepingust tulenevat intressi 59 502 eurot, 04.10.2018 laenulepingust, mis on eraldiseisev leping 14.04.2015 laenulepingust, tulenevat intressi 4510 eurot ja põhiosa võlga 17933 eurot. Kirja kohaselt „vabastas selle summa tasumise tõttu I. A kinnistu tunnusega 65301:001:4527“. Kinnistusraamatu andmete kohaselt ei ole tegemist xxx asuva kinnistu nr xxx katastriüksusega, sest registriosa nr xxx katastritunnus on xxx) (I kd lk 6). Kirjas on 3. isik ise kinnitanud, et alates 05.03.2020 on laenu jääk 275 000 eurot ja intressi jääk 0 eurot, viidates 10.04.2019 laenulepingule. Too on aga viimane 14.04.15 sõlmitud laenulepingu muudatus (vt otsus eespool). Mainitud selgitusele on 3. isik teinud ka oma arvestuskäigu 05.03.20 e-kirjas (I kd lk 113, ka lk 146 vastuse lisa 11), mille järgi on laenujääk 292933€. Nii ei ole 3. isik 05.03.2020 tehtud maksega vähendanud kõiki kohustusi kostja ees, mis tulenes 14.04.15 sõlmitud ja hiljem muudetud lepingust ja mida tagab Viinamäe 10 kinnistul lasuv hüpoteek 165 000 € kostja kasuks ning mille täitmist nõuab kostja käesolevas täitemenetluses.
88.Nii asub kohus järeldusele, et kostja on tõendanud, et maksekorraldusega, mille järgi maksis 3. isik kostjale 28.10.19 44880 €, ei ole tehtud nõude katteks, mis tulenes 14.04.15 ja hiljem korduvalt muudetud (viimane 10.04.2019) laenulepingust. Sama moodi leiab kohus, et 05.03.20 makstud 81945 €, on osaliselt tehtud muust lepingust tuleneva nõude katteks ja vaid osa on 14.04.15 sõlmitud ja hiljem korduvalt muudetud (viimane 10.04.2019) laenulepingust tuleneva nõude katteks, mis aga ei tee sellest lepingust ja muudatustest tulenevaid nõudeid olematuks ja täidetuks. Seetõttu ei nõustu kohus hageja väidetega, et 3. isik oleks osaliselt kostja nõuet rahuldanud kokku 126825 €. Kuivõrd 3. isik on ise oma 05.03.20 avalduses märkinud, et põhivõlg on 275 000 € 10.04.19 lepingu järgi (10.04.19 muudatus on 14.04.15 lepingu viimane muudatus nagu kohus tuvastas) ning omakorda veel e-kirjas märkinud, et põhivõlg on 292933 €, siis oli kostjal õigus AÕS § 325 lg 1 järgi täitmisavalduses (I kd lk 28) nõuda võla 275 000 € ja intresside tasumist ja täitemenetluses nõuda tagatiseks oleva hüpoteegi realiseerimist, mis on seatud hagejale kuuluvale kinnistule nr xxx kostja kasuks summas 165 000 €. Kuna kostja nõue on 3. isiku vastu suurem kui 165 000 €, siis ei pea kohus hindama täitmisavalduses ega käesolevas menetluses tehtud intresside ja viivise arvestust (lk 27, I kd, II kd 3239), sest hüpoteegi arvelt saab nõuet rahuldada vaid hüpoteegi ulatuses. Kokkuvõte
89.Kokkuvõtvalt on kostja tõendanud, et tal on täitedokument TMS § 2 lg 1 p 19 järgi, kehtiv nõue 3. isiku vastu, mis on osaliselt tagatud hageja kinnistul nr xxx kostja kasuks seatud hüpoteegiga 165 000 €, sest nõue ületab hüpoteegi summat. Seega on sundtäitmine täiteasjas nr 022/2020/3744 lubatav ning hageja hagi ei ole tõendatud, põhjendatud ega kuulu rahuldamisele TMS § 221 lg 1, 1.1 järgi. Hagi tagamise tühistamine
90.TsMS § 442 lg 5 kohaselt lahendab kohus otsuse resolutsiooniga selgelt ja ühemõtteliselt poolte nõuded ja veel lahendamata taotlused, samuti rakendatud hagi tagamise abinõudega seotud küsimused. Resolutsioon peab olema selgelt arusaadav ja täidetav ka muu otsuse tekstita. TsMS § 386 lg 4 järgi tühistab kohus hagi tagamise kohtuotsusega, kui hagi jääb rahuldamata, ja määrusega, kui hagi jäetakse läbi vaatamata või kui asjas menetlus lõpetatakse. Kohus tühistab hagi tagamise ka siis, kui hagi tagamise on otsustanud teine kohus, kui seadusega ei ole sätestatud teisiti.
91.Kohus rahuldas hageja taotluse ja peatas määrusega 05.08.2020 (I kd lk 85) hagi tagamise korras täitemenetluse täiteasjas nr 022/202/3744 kuni asjas tehtava lahendi jõustumiseni. Kuna hagi jääb rahuldamata, tühistab kohus 05.08.2020 seatud hagi tagamise. Muud tõendid
92.Kohus ei anna hinnangut kohtutäituri tasu otsusele, täitmisteatele, täitetoimingust teatamise avaldusele, kinnisasja arestimisaktile, enampakkumise teatele (I kd lk 7-9, 6065p), kuna nende tõendite üle sisulist vaidlust ei tõstatatud. Kohus ei hinda sisuliselt kostja täitmisavaldust OÜ xxx suhtes täitemenetluse alustamiseks, kuna selles asjas oli tõstatatud teine tsiviilvaidlus (hagiavaldus, hagi tagamise määrus asjas nr 2-20-9889, I lk 30, I 66-73). Kohtul ei ole vaja hinnata kostja esitatud e-kirjavahetust 3. isikuga 06.0404.05.20, 14.07-21.07.20 (I kd lk 130, 147) ja 3. isiku kirja kostjale 04.05.20 (lk 133, I kd), mis taandub poolte vahel lubaduste andmisele ja nende murdmisele ja kostja arvamusele, et ta ei ole nõus enam laenulepinguid pikendama. Nimetatud tõendid ei sisalda vaidluse lahendamisel tähtsust omavaid asjaolusid. Menetluskulude jaotus
93.TsMS §162 lg 1, 2 alusel menetluskulud selle poole kanda kelle kahjuks on otsust tehtud. TsMS 167 lg 1 sätestab, et iseseisva nõudeta kolmanda isiku ja tema seadusliku esindaja menetluskulud hüvitab tema poole vastaspool samade reeglite järgi kui poolele niivõrd, kuivõrd vastaspool kannab menetluskulud vastavalt käesolevas jaos sätestatule, lg 2 sätestab, et kui vastaspool ei pea kulusid hüvitama, jäävad kulud iseseisva nõudeta kolmanda isiku kanda. See ei välista ega piira kolmanda isiku õigust nõuda kulude hüvitamist eraõigusest tuleneval alusel, lg 3 sätestab, et iseseisva nõudeta kolmas isik kannab tema avalduse, taotluse või kaebusega teistele menetlusosalistele tekitatud menetluskulud, kui neid ei kanna tema poole vastaspool.
94.Kuivõrd hagi jäi rahuldamata, jäävad TsMS § 162 lg 1, 2, § 167 lg 2 alusel kolmanda isiku menetluskulud tema enda kanda ja hageja menetluskulud tema enda kanda. Kooskõlas TsMS § 162 lg 1, 2, 167 lg 3 jäävad kostja menetluskulud võrdselt hageja ja
3.isiku kanda. Kohus määrab kulude rahalise suuruse kindlaks TsMS § 177 lg 1 p 2, lg 2 järgi pärast asjas tehtud lahendi jõustumist.
(allkirjastatud digitaalselt) Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.