Kohtuasja number Määruse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus Asja läbivaatamise kuupäev
KOHTUMÄÄRUS
3-2-1-106-08 Tartu, 19. november 2008. a Eesistuja Ants Kull, liikmed Peeter Jerofejev ja Villu Kõve Jüri Kristiani ja Leili Kristiani ning osaühingu Jaotusvõrk kinnistamisavaldus. Tallinna Ringkonnakohtu 12. mai 2008. a määrus tsiviilasjas nr 208-6183 Jüri Kristiani, Leili Kristiani ja OÜ Jaotusvõrk määruskaebus Avaldajad Jüri Kristjan (isikukood xxxxxxxxxxx), Leili Kristian (isikukood xxxxxxxxxxx) ja OÜ Jaotusvõrk (registrikood xxxxxxxx), nende ühine esindaja notar Laura Sõmer-Arusoo 20. oktoober 2008, kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 12. mai 2008. a määrus tsiviilasjas nr 2-08-6183 ja Harju Maakohtu kinnistusosakonna 5. veebruari 2008. a määrus nr 181192008 (kinnistamisasi nr 1658200801) 28. jaanuari 2008. a lepingu punkte 2.5, 2.6, 3, 4.1, 4.2, 4.7.2, 4.7.3, 4.9 ja 4.10 puudutavas osas. Ülejäänud osas jätta määrused muutmata.
2.Saata kandeavaldus Harju Maakohtu kinnistusosakonnale uueks läbivaatamiseks.
3.Määruskaebus rahuldada.
4.Tagastada OÜ-le Jaotusvõrk määruskaebuselt 26. juunil 2008 tasutud kautsjon 400 (nelisada) krooni.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Jüri Kristian, Leili Kristian ja OÜ Jaotusvõrk (avaldajad) sõlmisid 28. jaanuaril 2008 isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu (leping), mis sisaldas ka kinnistamisavaldust kanda OÜ Jaotusvõrk kasuks kinnistusraamatusse tähtajatu ja tasuline isiklik kasutusõigus elektrivõrgu majandamiseks kasutusõiguse alal elektrivõrgu kaitsevööndi ulatuses liitumiskilbi talumiseks lepingu punktide 2.1 kuni 2.6, 3, 4 ja 5 ning lepingu lisaks oleva plaani kohaselt.
2.Harju Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi kohustas 5. veebruari 2008. a määrusega avaldajaid täpsustama kinnistamisavaldust ning esitama andmed 88 krooni riigilõivu tasumise kohta. Määruses märgitakse, et tehtavas kandes ei ole asjaõigusseaduse (AÕS) § 53 lg 1 kohaselt võimalik viidata lepingu p-dele 2.6, 4.2, 4.7.4 ja 5.3, kuna need punktid ei sisalda andmeid elektrivõrgu talitluse viisi ega õiguse teostamise kohta. Lepingu p-dele 2.5, 3, 4.1, 4.7.2, 4.7.3 ja 4.9 ei ole võimalik viidata, kuna need kehtivad seadusest tulenevalt. AÕS § 172 lg 2 järgi ei ole võimalik viidata lepingu p-dele 4.8 ja 4.10, kuna kinnistu omaniku teod, mis seonduvad isikliku kasutusõiguse lõpetamisega, ei ole elektrivõrgu talitlust abistava tähendusega. Lepingu p-dele 5.1 ja 5.2 ei ole võimalik viidata, kuna nendest punktidest ei selgu üheselt elektrivõrgu saatus isikliku kasutusõiguse lõppemisel.
3.Avaldajad esitasid Harju Maakohtu kinnistusosakonnale määruskaebuse, milles palusid
kinnistamisavaldus rahuldada. Kaebuse kohaselt ei ole taotletud kande tegemine vastuolus asjaõigusseaduse ega kinnistusraamatuseadusega. AÕS § 53 eesmärk ei saa olla kandevõimeliste asjaõiguste puhul nendega seotud õiguste ja kohustuste asjaõiguslikuks muutmise välistamine. Ka AÕS § 571 lubab viidata kandes õiguse sisu täpsustamiseks alusdokumentidele. Servituudi puhul ei sätesta asjaõigusseadus, kas selle õiguse seadmine on tasuline või tasuta ja kas servituudi tasulisus on servituudi seadmise oluline tingimus. Servituudi tasulisuse saab muuta siduvaks igakordsete omanike suhtes ka analoogia korras, kuivõrd võlaõigusseaduse (VÕS) § 324 näeb ette üürilepingu märke kinnistusraamatusse kandmise.
4.Harju Maakohus jättis 5. märtsi 2008. a määrusega määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
5.Tallinna Ringkonnakohus tühistas 12. mai 2008. a määrusega kohtunikuabi määruse osas, milles paluti avaldajatel täpsustada 28. jaanuari 2008. a lepingu p-s 5.1 sisalduvaid viiteid, ja saatis asja selles osas uueks läbivaatamiseks kohtunikuabile. Ülejäänud osas jättis ringkonnakohus määruse muutmata. Ringkonnakohtu põhjenduste kohaselt leppisid pooled lepingu punktis 5 kokku rajatise saatuses isikliku kasutusõiguse lõppemisel ning nimelt selles, et OÜ Jaotusvõrk võib seadeldise ära vedada, kuid see on tema õigus, mitte kohustus. Samuti leppisid pooled kokku võimaluses jätta seadeldis kinnisasja omanikule, kui pooled lepivad selles kokku õiguse lõpetamisel. Seadus võimaldab äravedamise kohustuse osas seaduses sätestatust kõrvalekalduvaid kokkuleppeid sõlmida ja p-ga 5 taotletav on niisugune kokkulepe AÕS § 179 lg 1 tähenduses. AÕS § 53 eesmärk on tagada, et kinnistusraamatusse kantaks üksnes seaduses sätestatud asjaõigused ja et kinnistusraamatusse kantavatel asjaõigustel oleks seadusega lubatav sisu. Käibeosalised ei saa uusi asjaõigusi juurde luua, samuti ei saa nad olemasolevate asjaõiguste sisu muuta rohkem, kui seadus seda võimaldab. Seadus lubab asjaõiguse kandes õiguse sisu täpsustamiseks alusdokumendile viidata, sellega muutub alusdokumentides kajastuv kinnistusraamatusse kantava piiratud asjaõiguse osaks. Servituudi seadmise tasus võivad käibeosalised kokku leppida võlaõiguslikult, millest tulenev kohustus üldjuhul ilma eraldi loovutamiseta üle ei lähe. See, et servituudi kandes saaks tasukokkuleppele viidata, eeldab, et tasu saamise õigus ja sellele vastav kohustus võiks seaduse kohaselt olla servituudi kui piiratud kinnisasjaõiguse osa. Tasu servituudi sisuna ettenägemise võimalust seaduses sätestatud ei ole. Juhul kui servituudi asjaõiguslikuks sisuks võiks olla ka tasu maksmise kohustus, oleks servituudi puhul kaks kohustatud poolt ja servituudi asjaõiguslik sisu muutuks oluliselt. Kui tasu maksmise kohustus oleks asjaõiguse osa, siis peaks kuskilt tulenema selle kohustuse õiguslikud tagajärjed. Sellised õiguslikud tagajärjed on näiteks reaalkoormatise puhul selgelt ja piisava detailsusega asjaõigusseaduses reguleeritud. Servituudi puhul tasu maksmise kohustuse sisu seadusest ei tulene ja asjaõiguse põhimõtetest lähtuvalt oleks mõeldamatu, et pooled oleksid nii olulises küsimuses vabad asjaõiguse sisu ise kujundama. Servituudi tasus saavad asjaosalised võlaõiguslikult kokku leppida. Võlaõiguslikus lepingus võivad asjaosalised kokku leppida ka tasu maksmise kohustuse rikkumisega kaasnevates õiguslikes tagajärgedes. Kehtiv õigus
pakub erinevaid võimalusi servituudi tasu kokkuleppimisel ja kindlustamisel. Servituudi kui piiratud asjaõiguse sisu õiguskindlust kahjustaval viisil edasiarendamine ei ole vajalik. Tasu maksmise kohustusele ei saa anda asjaõiguslikku toimet ka analoogia korras, kuivõrd VÕS § 324 näeb ette üürilepingu märke kinnistusraamatusse kandmise, mis aga ei muuda üürilepingut asjaõiguslikuks. VÕS § 324 lg 2 kohaselt on selle märke õiguslikuks sisuks see, et üüritud kinnisasja omaniku vahetuse korral ei saa kinnisasja omandaja VÕS §-s 323 sätestatud õigust kasutada. Pooltel on vabadus kujundada servituudi sisu ja anda sellele ka asjaõiguslik tähendus, kuid servituudi sisu kujundamine peab jääma asjaõigusseaduses sätestatud piiridesse. Servituudi sisu kujundamine peab jääma servituudi jaoks iseloomulike küsimuste piiresse, mis tähendab eelkõige seda, et asjaosalised täpsustavad näiteks servituudist tulenevaid, servituudile omaseid kohustusi. Lepingu p 4.10 reguleerib mitte piiratud asjaõiguse lõpetamist, vaid seda, millised kohustused tekivad juhul, kui servituudi järgi õigustatud isik piiratud asjaõiguse lõpetamisest teatab ja tegemist ei ole AÕS § 212 lg-s 1 sätestatud kokkuleppega. AÕS § 223 lg-s 1 on imperatiivselt kindlaks määratud, kes ja millisel määral maksud, intressid jm kannab. Asjaosalised võivad selles osas sõlmida kõrvalekalduvaid kokkuleppeid, kuid need saavad olla võlaõiguslikku laadi.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
6.Avaldajad esitasid ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse, milles paluvad rahuldada kinnistamisavalduse lepingu punkte 2.5, 2.6, 3, 4.1, 4.2, 4.7.2, 4.7.3, 4.9 ja 4.10 puudutavas osas, sest nende suhtes kannete tegemine ei ole vastuolus asjaõigusseaduse ega kinnistusraamatu-seadusega. Avaldajad nõustuvad ringkonnakohtu määrusega lepingu punkte 5 ja 4.7.4 puudutavas osas. Avaldajad ei loonud lepinguga uut asjaõigust, vaid kujundasid asjaõiguse sisu seaduses ettenähtud ulatuses. AÕS § 53 eesmärgiks ei ole keelata asjaõigusega seotud õiguste ja kohustuste kinnistusraamatusse kandmine, mis õiguse sisu täpsustavad. AÕS § 571 lubab viidata kandes õiguse sisu täpsustamiseks alusdokumentidele. Kohus on rikkunud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 654 lg-t 5, kuna puudub ammendav põhjendus, miks ei ole kandes võimalik viidata lepingu p-le 3, milles pooled on kokku leppinud isikliku kasutusõiguse tasus. Ringkonnakohus on jätnud põhjendamata, miks ei ole võimalik kinnistusraamatus servituudi kandes viidata lepingu p-dele 2.5, 4.1, 4.7.2, 4.7.3 ja 4.9. Ringkonnakohus on ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse normi. Olemuselt on servituudile kui talumiskohustusele lähedane seadusjärgne omanikukitsendus (n-ö seaduslik servituut). AÕS § 1582 lg 3 näeb ette kinnisasja igakordse omaniku õiguse saada tehnorajatise talumise eest tasu. Kui õigus tasule on kinnisasja igakordsele omanikule ette nähtud kinnisasja seadusjärgse kitsenduse puhul, on põhjendamatu, et tasu kokkulepet ei saa kanda tehnorajatise talumiseks seatava isikliku kasutusõiguse kui servituudi osana kinnistusregistrisse. Lepingu p-d 4.8 ja 4.10 on kooskõlas AÕS § 212 lg-ga 1. Lepingu p 4.2 keelab kasutajal koormata kasutusõiguse eset kolmandate isikute õigustega. Teatud kasutusviisi välistamise lubatavus tuleneb AÕS § 228, § 214 lgte 3-5, § 213 ja § 201 lg 3 koostoimest. Servituudi sisu osaks võib olla ka lepingu p-s 2.6 märgitu, mille kohaselt kinnistul lasuvad maksud tasub kinnistu omanik. OÜ Jaotusvõrk valdusse jääb väike osa kinnistust.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
7.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu määrus tuleb TsMS § 692 lg 1 p 1 alusel osaliselt tühistada materiaalõiguse normi väära tõlgendamise tõttu. TsMS § 692 lg 5 teise lause alusel tuleb tühistada ka maakohtu kinnistusosakonna määrus ja asi tuleb saata maakohtu kinnistusosakonnale uueks läbivaatamiseks.
8.Avaldajad sõlmisid 28. jaanuaril 2008 notariaalselt tõestatud isikliku tähtajatu ja tasulise kasutusõiguse seadmise lepingu elektrivõrgu majandamiseks kasutusõiguse alal elektrivõrgu kaitsevööndi ulatuses liitumiskilbi talumiseks ja asjaõiguslepingu. Kinnistamisavalduses palusid avaldajad isikliku kasutusõiguse kinnistusraamatusse kanda nimetatud lepingu punktide 2.1 kuni 2.6, 3, 4 ja 5 ning lepingu lisaks oleva plaani kohaselt. Kohtunikuabi märkis määruses, et avaldajad peavad täpsustama kinnistamisavaldust kasutusõiguse sisu täpsustavate viidete osas. Ringkonnakohus tühistas määruse osas, milles paluti täpsustada lepingu p-s 5.1 sisalduvaid viiteid, kuid ülejäänud osas jättis ringkonnakohus määruse muutmata.
9.Avaldajad nõustuvad ringkonnakohtu määrusega lepingu punkte 5 ja 4.7.4 puudutavas osas. Lepingu punkti 4.8 puudutavas osas ei ole avaldajad määruse tühistamist taotlenud. Seetõttu jääb ringkonnakohtu määrus selles osas muutmata. Kuna eespool nimetatu ei takista määruskaebuse rahuldamist lepingu punkte 2.5, 2.6, 3, 4.1, 4.2, 4.7.2, 4.7.3, 4.9 ja 4.10 puudutavas osas ning maakohtu kinnistusosakonna määratud puuduste kõrvaldamise tähtaeg on möödunud, peab kinnistusosakond määrama avaldajatele vajadusel uue tähtaja avalduse täpsustamiseks nende lepingupunktide osas.
10.Isikliku kasutusõigusega tekivad isiklikuks kasutusõiguseks õigustatud isiku ja kinnisasja omaniku vahel õigussuhted AÕS §-de 225-227 alusel. Nimetatud sätete kohaselt tekivad poolte vahel õigused ja kohustused, ilma et nende tekkimiseks oleks vaja eraldi kokkulepet. Kolleegium leiab, et isiklikust kasutusõigusest seaduse alusel tekkivate vastastikuste õiguste ja kohustuste kinnistusraamatusse kandmiseks puudub vajadus, ning nõustub selles osas kohtute seisukohaga. Kui aga isikliku kasutusõiguse seadmisel on pooled kokkuleppega isikliku kasutusõiguse sisu täpsustanud või kokku leppinud seadusest erinevalt ja pooled soovivad, et need kokkulepped kehtiksid kolmanda isiku, esmajoones kinnisasja võimaliku omandaja suhtes, peavad need nähtuma kinnistusraamatust.
11.Isiklikust kasutusõigusest tulenevad seaduse alusel tekkivad õigused ja kohustused ei kehti mitte ainult kasutusõiguse omaja ja kinnisasja omaniku vahel kasutusõiguse tekkimise ajal, vaid ka kasutusõiguse omaja ning kinnisasja igakordse omaniku vahel. Teisiti on olukord aga isikliku kasutusõiguse seadmise aluseks oleva võlaõigusliku lepingu kehtivusega. Põhimõtteliselt on lubatud võlaõigusliku lepinguga seaduse alusel tekkinud kasutusõigust muuta. Pooled võivad lepinguga kokku leppida kasutusõiguse tingimustes, mis muudavad ühe või teise lepingupoole seadusest tulenevaid õigusi või kohustusi. Niisugused võlaõiguslikud kokkulepped kehtivad aga vaid lepingupoolte vahel. Kolmandate isikute suhtes kehtivad kasutusõiguse aluseks olevast võlaõigussuhtest tulenevad õigused ja kohustused kinnisasja omandi või isikliku kasutusõiguse üleminekul, uue omaniku või kasutaja suhtes aga vaid juhul, kui need kanti neile üle või on kantud
kinnistusraamatusse. Kui kinnisasja omanik ja kasutusõiguse kasutaja lepivad kokku kasutusõiguse teostamisest tulenevate vastastikuste õiguste ja kohustuste jagunemise ja täitmise viisis ning nende huvi on suunatud sellele, et kokkulepitu kehtiks ka kinnisasja igakordse omaniku või isikliku kasutusõiguse omandaja suhtes, võib osutuda vajalikuks nende õiguste kandmine kinnistusraamatusse. Seetõttu on teatud juhtudel põhjendatud viited kinnistusraamatus isikliku kasutusõiguse teostamise viisi reguleerivatele lepingupunktidele AÕS § 571 alusel. Selline võlasuhete nähtavaks tegemine kinnistusraamatus ja neile sellega asjaõigusliku iseloomu andmine ei loo juurde uusi asjaõigusi, vaid täpsustab isikliku kasutusõiguse sisu. Sellised kasutusõiguse sisu konkretiseerivad sätted võivad olla seotud nt kasutusõiguse eest tasu maksmise kohustusega, kasutusõiguse lõpetamise tingimustega, kulutuste jaotamisega poolte vahel või kasutusviisiga (sh kasutatavatele seadmetele esitatavate nõudmistega). Eelnev tuleneb kolleegiumi arvates AÕS §-st 228, § 178 lg-st 1 ja §-st 213 nende koostoimes. AÕS § 228 järgi kohaldatakse isiklikule kasutusõigusele ka reaalservituudi vastavaid sätteid ja kui isiklik kasutusõigus on seotud valdamisega, siis ka kasutusvalduse vastavaid sätteid. AÕS § 178 lg 1 teise lause kohaselt määratakse reaalservituudi sisu poolte kokkuleppega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kasutusvaldusest tulenevad õigused ja kohustused määratakse AÕS § 213 järgi kindlaks kasutusvalduse tekkimise aluseks oleva seaduse või tehinguga. Seega annab seadus pooltele võimaluse kujundada isikliku kasutusõiguse sisu kasutusõiguse aluseks oleva võlaõigusliku lepinguga ning teha see AÕS § 571 rakendamise kaudu kehtivaks kinnisasja igakordse omaniku või isikliku kasutusõiguse omandaja suhtes.
12.Ringkonnakohus leidis, et AÕS § 223 lg-st 1 tulenevalt saavad pooled küll võlaõiguslikult kokku leppida poolte õiguste ja kohustuste erinevas jaotuses, kuid sellist kokkulepet ei ole lubatud kanda kinnistusraamatusse. Kolleegium selle järeldusega ei nõustu. AÕS § 223 lg 1 kohaselt kannab kasutusvalduse esemel lasuvad maksud ja võlaintressid ning koormatised, majandamis- ja muud kulud kasutusvaldaja vastavalt oma õiguste kestusele. Ringkonnakohus on õigesti leidnud, et norm on oma olemuselt dispositiivne ja võimaldab seetõttu seadusest erinevat poolte kokkulepet. Põhjendatud ei ole aga ringkonnakohtu seisukoht, et sellist kokkulepet ei ole võimalik kanda kinnistusraamatusse. Kui kasutusvalduse esemel lasuvate maksude jms kulude kandmise kohustus kuulub asjaõigusseaduse järgi isikliku kasutusõiguse sisusse (AÕS § 228, § 213 ja § 223 lg 1 koostoimes), siis kuulub sinna ka poolte kokkulepe seadusest erineva kohustuste jaotuse kohta.
13.Kuna kolleegium tühistab ringkonnakohtu määruse ja maakohtu kinnistusosakonna määruse materiaalõiguse normi väära tõlgendamise tõttu (vt käesoleva otsuse p 11), siis ei pea kolleegium määruskaebuse menetlusnormide rikkumise kohta käivate väidete käsitlemist vajalikuks. Kandeavalduse uuel läbivaatamisel tuleb TsMS § 693 lg 2 kohaselt õigusnormide kohaldamisel ja tõlgendamisel arvestada käesolevas määruses toodud seisukohtadega ning lahendada uuesti vaidlusalustele lepingupunktidele kinnistusraamatus viitamise küsimus. Enne kinnistusraamatu kande tegemist tuleb kontrollida, kas kinnistusraamatusse sissekantav kokkulepe ei ole vastuolus isikliku kasutusõiguse olemusega (ei moonuta selle põhilist asjaõiguslikku
sisu) ega riku norme, mis kaitsevad avalikkust või kolmandate isikute huve. Kolleegium soostub ringkonnakohtu seisukohaga, mille kohaselt juhul, kui isikliku kasutusõiguse sisu ei ole täielikult väljendatud kinnistusraamatu kandes, vaid tuleneb kandes tehtud viite tõttu ka alusdokumendist, tuleb kohtunikuabil kontrollida ka alusdokumenti ja iga viidatava lepingupunkti juures otsustada, kas taotletud õiguslikud tagajärjed saavad olla kinnistusraamatusse kantava asjaõiguse sisuks või mitte. Nimetatud õiguslike tagajärgede kontroll puudutab siiski vaid kandes viidatud alusdokumendi punkte ega hõlma kogu lepingut tervikuna. Ants Kull, Peeter Jerofejev, Villu Kõve
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.