Alliklepa Arenduse OÜ (müüja), Alliklepa Sadam OÜ (omanik; eelnimetatud edaspidi koos: avaldajad), Spearhead Consulting OÜ (ostja) ja Kärgkeha OÜ (hüpoteegipidaja) esitasid Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale 31. augustil 2022 sõlmitud lepingus sisalduva kinnistamisavalduse Harju maakonnas asuva kinnisasja nr 21415650 (kinnisasi) kohta. Kinnistamisavalduses taotlesid lepingupooled avalduse p-de 10.1-10.4 alusel teha kinnistusregistri registriosas kinnisasja kohta järgmised kanded: muuta reaalservituudi kannet, vabastada kinnisasi ühishüpoteekide alt, muuta omanikukannet ning kanda kolmandasse jakku ostueesõigus.
2.Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi (kohtunikuabi) rahuldas 30. septembri 2022. a määrusega (kandemäärus nr 1102722022) kinnistamisavalduse osaliselt, jättes rahuldamata kinnistamisavalduse p-s 10.1 sisalduva reaalservituuti puudutava kandetaotluse.
2-22-15688 Reaalservituudi kandes ei saa viidata lepingupunktidele, mis ei ole servituudi sisu osaks asjaõigusseaduse (AÕS) § 172 lg-st 1 tulenevalt. Kandetaotluse järgi soovitakse registrikandes viidata 31. augusti 2022. a lepingu punktile 4.2, millega sooviti muuta 29. juuni 2022. a lepingu punkti 3.12 ja mille järgi teeniva kinnisasja nimeliselt ja osa isikute puhul alaneja või üleneja sugulase kaudu kindlaksmääratud omanikule antakse õigus nõuda reaalservituudi lõpetamist ja kinnistusraamatust kustutamist juhul, kui valitseva kinnisasja omanikuks ei ole enam ja seal toimuvat arendustegevust ei kontrolli enam ühing, mille kontrolliv osanik (otseselt või kaudselt) ja tegelik kasusaaja on lepingus nimeliselt kindlaks määratud isik ainuisikuliselt või viimati nimetatu koos alaneja või üleneja sugulase või abikaasa/elukaaslasega. AÕS § 172 lg 1 järgi on reaalservituudi õigussuhtes kohustatud isikuks teeniva kinnisasja igakordne omanik ning õigustatud isikuks valitseva kinnisasja igakordne omanik. Seadus ei näe ette, et teeniva ja valitseva kinnisasja omanike ring on kindlaksmääratud, seega on talumiskohustus seotud kinnisasjade igakordsete omanikega. Ka ei vasta lepingu p-s 4.2 kokkulepitu reaalservituudi sisule, kuna sisaldab teeniva kinnisasja omaniku õigust nõuda servituudi lõpetamist. Servituudi sisu saab tulenevalt AÕS § 172 lg-st 1 olla valitseva kinnisasja igakordse omaniku õigus teenivat kinnisasja teatud viisil kasutada või teeniva kinnisasja igakordse omaniku kohustus omandiõiguse teostamisest hoiduda valitseva kinnisasja igakordse omaniku kasuks. Kokkuleppeid, mis ei saa olla reaalservituudi sisuks, ei saa kanda kinnistusraamatusse ning need kehtivad võlaõiguslikult.
3.Avaldajad esitasid määruskaebuse, paludes kandemääruse vaidlusaluse kandetaotluse osas tühistada. Kokkuleppega servituudi lõpetamise tingimuste kohta ei muudeta servituudi sisu, st servituut jääb ka pärast vaidlusaluse kandetaotluse rahuldamist kehtima selliselt, et teeniva kinnisasja igakordsel omanikul on talumiskohustus valitseva kinnisasja igakordse omaniku vastu (täpsemalt avaliku sadama pidamise talumise kohustus). Küll aga on teatud tingimuste saabumisel kindlaksmääratud ringil isikutel õigus nõuda reaalservituudi lõpetamist. See on kokkulepe servituudi lõpetamise tingimustes, milles on seaduse järgi pooltel õigus kokku leppida. Seadus ei sätesta suletud loetelu ega piira muul viisil seda, millised võivad olla need alused, mille ilmnemisel võidakse servituut lõpetada. Niisuguste kokkulepete, st asjaõiguse sisu täpsustavate kokkulepete, lubatavust on kinnitanud ka kohtupraktika (Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-106-08, p 11).
4.Kohtunikuabi võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja andis kaebuse tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 6 alusel lahendamiseks Tartu Maakohtu kohtunikule. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja saatis selle TsMS § 663 lg 5 alusel lahendamiseks Tartu Ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
5.Tartu Ringkonnakohus jättis 19. detsembri 2022. a määrusega kohtunikuabi 30. septembri 2022. a määruse muutmata. Määruskaebuse menetlemise kulud jättis ringkonnakohus avaldajate kui määruskaebuse esitajate kanda, märkides, et määruskaebuse menetlemisel ei ole tekkinud hüvitatavaid menetluskulusid. Määruse kohaselt saavad AÕS § 172 lg 1 alusel oma olemuselt reaalservituudist tulenevad õigused ja kohustused olla kinnisasjade igakordsetel omanikel, mitte konkreetsetel isikutel. Lepingu p-s 4.2 sõlmitud kokkulepe ei ole reaalservituudi sisu AÕS § 178 lg 1 mõttes ega vasta reaalservituudi mõistele AÕS § 172 lg 1 mõttes ning seda ei ole võimalik kinnistusraamatusse kanda. Reaalservituudist tulenevad õigused ja kohustused on kinnisasjade igakordsetel omanikel. Praegusel juhul ei ole lepingu p-s 4.2 sõlmitud kokkulepe kehtiv kinnisasjade igakordsete omanike suhtes, vaid
2(6)
2-22-15688 kokkuleppes on määratud isikud, kelle suhtes kokkulepe kehtib. Pooled ei saa muuta reaalservituudi olemust. Juhul, kui lepingupooled soovivad, et kinnisasja saaksid igakordselt kasutada konkreetsed isikud, siis võib olla sobilik seada nende isikute kasuks isiklik kasutusõigus AÕS § 225 lg 1 mõttes. Isiklik kasutusõigus võimaldab sisuliselt seada reaalservituudiga sarnase kasutusõiguse konkreetse, isikuliselt määratud subjekti kasuks, mitte kinnisasja igakordse omaniku kasuks. Seda soovivad pooled lepingu p-ga 4.2 ka teha. Juhul, kui lepingupooled soovivad, et kasutusõigus seoks ainult lepingupooli, mitte kinnisasjade igakordseid omanikke, piisab neil ka üksnes võlaõiguslikust kokkuleppest kasutamise kohta.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
6.Avaldajad esitasid ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse, milles paluvad tühistada ringkonnakohtu määruse ja kandemääruse vaidlusaluse kandetaotluse osas ning uue määrusega vaidlusalune kandetaotlus rahuldada. Määruskaebuse kohaselt on kandetaotluse sisuks üksnes kokkulepe servituudi lõpetamise tingimuste kohta. Selle kokkuleppega ei muudeta servituudi sisu. Ka kandetaotluse rahuldamise korral jääb servituut kehtima selliselt, et teeniva kinnisasja igakordsel omanikul on talumiskohustus valitseva kinnisasja igakordse omaniku vastu. Küll aga teatud tingimuste saabumisel on osal isikutel õigus nõuda reaalservituudi lõpetamist. Tegemist on kokkuleppega servituudi lõppemise tingimustes (kujundusõiguse teostamises). Kui kokkulepitud tingimus (sündmus) ei saabu, puudub alus servituudi lõpetamiseks. Kuniks kujundusõiguse aluseid ei esine või aluste esinemisel õigust maksma ei panda, kehtib servituut valitseva ja teeniva kinnisasja igakordse omaniku suhtes. Eeltoodu eristab servituuti isiklikust kasutusõigusest. Tehingu poolte huvi ei ole praegusel juhul koormata teenivat kinnisasja konkreetsete isikute õigustega, vaid allutada üks kinnisasi teisele ning lisada eritingimus servituudi lõpetamise nõudmiseks (mitte automaatseks lõppemiseks). See tagab, et valitseva kinnisasjaga tehtavad tehingud ei mõjuta servituudi kehtivust ja et järgmisel valitseva kinnisasja omanikul on samad õigused, mis eelmisel omanikul. Poolte tahe ei ole olnud siduda talumiskohustusega vaid lepingupooli (luua võlasuhet), vaid koormata üht kinnisasja teise kinnisasja kasuks (luua asjaõigus). Kohtupraktikas on lubatud sõlmida asjaõiguste sisu täpsustamise kokkuleppeid. Riigikohtu praktika järgi on mh kasutusõiguse lõpetamise tingimustega seotud kokkulepete kinnistusraamatus nähtavaks tegemine lubatav (lahend asjas nr 3-2-1-106-08, p 11), sel juhul ei ole tegemist uute asjaõiguste juurde loomisega ega ka asjaõiguse peamise sisu muutmisega.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
7.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu määruse resolutsioon tuleb jätta TsMS § 691 p 1 ja § 695 alusel muutmata ja määruskaebus rahuldamata. Kolleegium täiendab TsMS § 692 lg 2 ja § 695 alusel ringkonnakohtu määruse põhjendusi.
8.Praeguses asjas tuleb võtta seisukoht küsimuses, kas avaldajate taotletud viisil reaalservituudi kande muutmine on kooskõlas AÕS-s ja kinnistusraamatuseaduses (KRS) sätestatuga. Muu hulgas on vaidluse all, kas reaalservituudi lõpetamise tingimusi saab lugeda servituudi sisusse kuuluvaks ning kas need tuleks sellisena kanda kinnistusraamatusse. Samuti vajab selgitamist, kas servituudi lõppemise aluseks saab olla nimeliselt kindlaksmääratud isiku tahteavaldus. 3(6)
2-22-15688
9.AÕS § 53 lg 1 kohaselt kantakse kinnistusraamatusse ainult seaduses ettenähtud andmed. KRS § 24 p 1 järgi on vajalik kanda kinnistusraamatusse (väljendada kande tekstis) mh kinnistatava asjaõiguse sisu. KRS § 1 lg 1 teise lause kohaselt on kinnistusraamatu peamiseks eesmärgiks koguda, säilitada ja avalikustada teavet muu hulgas kinnisasja koormavate asjaõiguste lõpetamise kohta. On oluline, et kinnistusraamatu põhjal oleks võimalik saada usaldusväärne ettekujutus sellest, missugused piiratud asjaõigused kinnisasja koormavad. Seda väljendavad mh võimalikud kokkulepped selle kohta, millal ja missugustel eeldustel kinnisasi neist koormavatest õigustest võib vabaneda. Reaalservituudi seadmiseks ja ka juba kinnistusraamatusse kantud reaalservituudi sisu muutmiseks on tulenevalt AÕS §-st 641 vajalik õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse. Notariaalselt tõestatud vormi nõuet kordab AÕS § 173 lg 1.
10.Asjaõigusleping kui käsutustehing (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 6 lg 3) allub tehingute kohta käivatele üldistele sätetele niivõrd, kuivõrd kehtestatud ei ole erinorme või kuivõrd üldsätete kohaldumise välistab käsutustehingu õiguslikult neutraalne iseloom (vt RKTKo 23.09.2005, 3-2-1-80-05, p 26; RKTKo 13.02.2008, 3-2-1-140-07, p-d 30–31). TsÜS § 102 lg 1 kohaselt võib tehingu sõlmida tingimuslikult, edasilükkava või äramuutva tingimusega. Tehinguga kindlaksmääratud õigusliku tagajärje tekkimiseks või lõppemiseks tähtpäeva ettenägemise korral kohaldatakse TsÜS § 110 järgi edasilükkava või äramuutva tingimuse kohta sätestatut. Tingimuslikuna on üldjuhul võimalik sõlmida mh ka asjaõiguslikke kokkuleppeid niivõrd, kuivõrd seadusega ei ole seda võimalust kitsendatud. AÕS § 120 lg 2 järgi on tühine selline asjaõigusleping kinnisomandi ülekandmiseks, mis on tehtud tingimuslikult või tähtpäeva määrates. Piiratud asjaõiguste kohta asjaõigusseadus sellist tühisuse alust ei sätesta, mistõttu saab piiratud asjaõiguste seadmist kas tingimuslikuna või tähtpäeva määrates pidada lubatavaks.
11.Kolleegium on seisukohal, et tingimus või tähtpäev, mille saabumisega on seotud piiratud asjaõiguse kestus (lõppemine), kuulub asjaomase piiratud asjaõiguse sisu hulka, kuna see väljendab piiratud asjaõigusest tulenevate kitsenduste ulatust koormatud kinnisasja omandi suhtes. Kuivõrd äramuutev tingimus, mille saabumise korral piiratud asjaõigus lõpeb, puudutab asjaomase asjaõiguse kestvust (olemasolu), tuleb see seega kanda kinnistusraamatusse (AÕS § 641). Piiratud asjaõiguse kestvust määrava äramuutva tingimuse või ka tähtpäeva puhul ei ole seega piisav ka üksnes kinnistusraamatu kande aluseks olevatele dokumentidele viitamine AÕS § 571 järgi. Kuna tingimus, mille saabumisega kaasneb piiratud asjaõiguse lõppemine, kuulub õiguse põhisisu hulka, peab see nähtuma kandest enesest. Kõne alla võib siiski tulla viitamine asjaomase võlaõigusliku lepingu (kausaalsuhte) punktidele, milles täpsustatakse tähtaja arvestamise aluseid, metoodikat vm tingimuse saabumise kindlakstegemise võlaõiguslikult kokkulepitud eeldusi.
12.Kuigi piiratud asjaõigust ennast ei ole võimalik VÕS §-de 195 ega 196 järgi üles öelda, saab vastava aluse esinemise korral (VÕS § 195 lg 2) üles öelda võlaõigusliku (kausaalse) kokkuleppe, mille põhjal piiratud asjaõigus seati. Kolleegiumi hinnangul on muu hulgas õiguslikult lubatav siduda piiratud asjaõiguse (sh reaalservituudi) kestvus äramuutva tingimusega, milleks on selle servituudi seadmise aluseks olnud võlaõigussuhte lõppemine mh ülesütlemise tagajärjel.
4(6)
2-22-15688
13.Sidumaks piiratud asjaõiguse kestuse kinnistusraamatusse kantava edasilükkava või äramuutva tingimusega, peab niisugune tingimus ehk asjaolu, mille saabumisest või saabumata jäämisest sõltuvad tehinguga kindlaksmääratud õiguslikud tagajärjed (piiratud kinnisasjaõiguse tekkimine või lõppemine), olema objektiivselt ja selgelt määratav. Praegusel juhul peaks seega reaalservituudi lõppemise tingimuseks seatav asjaolu olema piisava täpsusega kindlaks tehtav. Reaalservituudi seadmise aluseks olnud võlaõigusliku lepingu ülesütlemist saab iseenesest pidada niisuguseks üheselt määratletavaks asjaoluks ning seda on võimalik mh reaalservituudi lõppemise äramuutva tingimusena kanda kinnistusraamatusse. AÕS §-s 571 käsitletud viite abil on seejuures võimalik täpsustada, missugustel eeldustel tekib asjaomase võlaõigusliku lepingu lõpetamise (nt kokkulepitud alusel ülesütlemise) õigus (vt ka RKTKm 19.11.2008, 3-2-1-106-08, p 11).
14.Kui saabub tingimus, millega oli seotud reaalservituudi kestmine (nt öeldakse üles reaalservituudi seadmise aluseks olnud võlaõiguslik leping), muutub reaalservituudi kanne TsÜS § 105 lg 1 järgi ebaõigeks. Sellisel juhul on võimalik taotleda kinnistusosakonnalt ebaõige kande parandamist. Kolleegium leiab, et kui saabunud tingimus on selline, mida saab kontrollida formaalses kinnistusraamatumenetluses, siis on võimalik lõppenud servituut kustutada kinnistusraamatust ilma puudutatud isiku nõusolekuta. Nt KRS § 495 järgi (mis reguleerib kande kustutamist tähtpäeva saabumisel) võib kustutada ilma õigustatud isiku nõusolekuta kande sellise õiguse lõppemise kohta, mille kestmine oli seotud õigustatud isiku jõudmisega teatud vanuseni, samuti mõne muu kindlaksmääratud tingimuse täitumisel. Ülejäänud juhtudel on vastavalt KRS §-le 341 vajalik puudutatud isiku nõusolek, mida saab nõuda AÕS § 65 lg 1 alusel.
15.Praegusel juhul soovitakse kinnistusosakonnale esitatud avalduses kanda kinnistusraamatusse reaalservituudi tingimuste muutmise kohta vaid viide 31. augusti 2022. a lepingu p-le 4.2. Nimetatud punkt on tõlgendatav selliselt, et punktis nimetatud isikutele on antud õigus öelda reaalservituudi aluseks olev leping teatud asjaolude saabumisel üles. Selline tingimus peab aga olema näha reaalservituudi kohta tehtavas kandes, piisav ei ole kandes lepingule viitamine AÕS § 571 järgi (vt määruse p 11). Viitega lepingule võib täpsustada kausaalsuhte ülesütlemise tingimusi. Seega on kohtud jõudnud õigele lõppjäreldusele, et kandeavaldus tuleb jätta (reaalservituuti puudutavas osas) rahuldamata. Kolleegiumi hinnangul olnuks võimalik kandeavalduses taotleda, et kinnistusraamatusse kantakse reaalservituudi lõppemise tingimusena selle seadmise aluseks olnud kausaalsuhte lõpetamine ning AÕS § 571 alusel olnuks võimalik viiteliselt täpsustada ülesütlemise tingimusi (eeldusi).
16.Tsiviilasjas nr 3-2-1-106-08 tehtud määruses (p 13) on kolleegium rõhutanud, et enne kinnistusraamatu kande tegemist tuleb kontrollida, kas kinnistusraamatusse sissekantav kokkulepe ei ole vastuolus isikliku kasutusõiguse olemusega (ei moonuta selle põhilist asjaõiguslikku sisu) ega riku norme, mis kaitsevad avalikkust või kolmandate isikute huve. Juhul, kui isikliku kasutusõiguse sisu ei ole täielikult väljendatud kinnistusraamatu kandes, vaid tuleneb kandes tehtud viite tõttu ka alusdokumendist, tuleb kohtunikuabil kontrollida ka alusdokumenti ja iga viidatava lepingupunkti juures otsustada, kas taotletud õiguslikud tagajärjed saavad olla kinnistusraamatusse kantava asjaõiguse sisuks või mitte. Nimetatud põhimõtted kohalduvad lisaks isiklikule kasutusõigusele ka muude piiratud asjaõiguste puhul, kuna ka nende puhul ei saa olla lubatav moonutada asjaõiguste seaduses sätestatud põhilist olemuslikku sisu ega rikkuda avalikkuse või kolmandate isikute huvide kaitseks kehtestatud norme.
5(6)
2-22-15688
17.Kohtunikuabil tuleb seega anda hinnang mh sellele, kas taotletav kanne (ka viitelisena AÕS § 571 kaudu) moonutaks reaalservituudi põhilist asjaõiguslikku sisu. Samas ei saa kohtunikuabi formaalses kinnistusraamatumenetluses asuda kindlaks tegema tingimuse saabumise aluseks olevaid asjaolusid neil juhtudel, kui kande tegemiseks on nõutav puudutatud isiku nõusolek (vt eespool p 14). Vaidluste tekkimise korral tingimuse saabumise üle tuleb asjast puudutatud isikutel pöörduda vastava asjaolu kindlakstegemiseks kohtusse (näiteks saab puudutatud isik, kelle hinnangul on piiratud asjaõigus äramuutva tingimuse saabumise tagajärjel lõppenud ja kinnistusraamatu kanne seetõttu muutunud ebaõigeks, esitada hagi kohustamaks AÕS § 65 lg 1 alusel teist puudutatud isikut andma nõusolek kinnistusraamatu kande parandamiseks).
18.Praeguses asjas on kokkulepitut võimalik üldistatuna käsitada õiguslikult selliselt, et reaalservituudi seadmise aluseks olnud kausaalsuhte ülesütlemise õigus tekib teeniva kinnisasja omanikul juhul, kui (a) valitseva kinnisasja omandisuhetes või kinnisasja majandamismudelis on toimunud muutused ja (b) teeniva kinnisasja omanikuks on kindel isik (s.o teeniva kinnisasja omanik kokkuleppe sõlmimise aja seisuga või tema lähikondsed). Seega, kui teeniv kinnisasi peaks võõrandatama uuele omanikule, kes ei kuulu praegu vaidluse all olevas lepingu punktis 4.2 nimetatud isikute hulka, siis puuduks uuel omanikul õigus reaalservituudi aluseks oleva õigussuhe üles öelda ka juhul, kui valitseva kinnisasja omandi teostamine muutuks mõnel punktis (a) silmas peetud viisil. Kohtud on leidnud, et punktis (b) märgitu on vastuolus reaalservituudi olemusega, kuna sellega on antud teatav õigus kindlaksmääratud isikule (isikute ringile), selle asemel et näha niisugune õigus ette teeniva kinnisasja igakordsele omanikule. Kolleegium nõustub selle seisukohaga. AÕS § 172 lg 1 järgi saavad reaalservituudist tulenevad õigused kuuluda kinnisasja igakordsele omanikule. See puudutab reaalservituudi kogu sisu (vt eespool p 11). Reaalservituudi kui piiratud kinnisasjaõiguse sisu hulka kuulub ka õiguslik võimalus kasutada teatud asjaolude esinemise korral õigust öelda üles võlasuhe, millega ühtlasi kaasneb reaalservituudi lõppemine.
19.Määruskaebuselt tasutud riigilõiv arvatakse TsMS § 150 lg 32 alusel riigituludesse. (allkirjastatud digitaalselt)
6(6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.