Asjaõigus › Omandiasjad

I Asjaolud 01.06.2004 esitas hageja kostjate R V ́ ́i, KÜ ja UP ́i vastu hagiavalduse tunnistada kehtetuks 30.08.2002 eluruumi asukohaga XXX Tallinnas suhtes kohtutäitur R.V k ́i poolt läbiviidud enampakkumine, tunnustada hageja omandiõigust nimetatud eluruumile, nõuda sama eluruum välja U.P ́i ebaseaduslikust valdusest ning muuta kinnistusraamatus omanikukannet. Tallinna Ringkonnakohtu otsusega 27.02.2008 jõustus I astme kohtu vaheotsus 18.09.2007, millega jäeti aegumise tõttu rahuldamata hageja nõue enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks. 11.07.2008 esitas hageja ühe menetlusdokumendina hagiavalduse, milles täpsustas menetlusse jäänud nõudeid ja nende aluseid ning esitas alternatiivse nõude omandiõiguse tunnustamise nõudele. Kohtuistungil 14.10.2008 selgitasid hageja esindajad menetlusse jäänud nõuete osas kostjate ringi ja möönsid, et menetletavad nõuded on suunatud vaid U.P ́i vastu ning et teiste seniste kostjate märkimine 11.07.2008 menetlusdokumendile oli ekslik. Hageja esindajad loobusid teiste kostjate vastu ka menetluskulude nõudest ning selle osa menetlusest vormistas kohus eraldi määrusega. II Hageja nõuded ja põhjendused Hagiavalduse (t lk 857-865) kohaselt on hageja Austraalia kodanik, kellele kuulus alates 24.09.1996 XXX asuv korter nr XXX (algselt krt 8). Hageja lahkus Eestist viimane kord (enne hagi esitamist) 28.06.2001 ning saabus tagasi 28.04.2004. Pika eemal viibimise Eestist põhjustas tema isa halvenev tervis. Reedel 21.05.2004 soovis hageja oma korterit üle vaadata, kuid kohale saabudes selgus, et korterile ligipääs puudus. Hageja sai teada, et 30.08.2002 oli tema korter realiseeritud enampakkumisel U.P . Samuti sai ta teada, et enampakkumine oli viidud läbi kohtutäitur R.V ́i poolt täitemenetluses, milline oli algatatud Tallinna Linnakohtu tagaseljaotsuse nr 2/3/33-798/02 sundtäitmiseks. Nimetatud otsusega oli hagejalt mõistetud välja U KÜ kasuks võlgnevus 175 547.75 krooni. Hageja on seisukohal, et viidatud täitmenetluse algatamisel ja läbiviimisel rikuti täitemenetluse olulisi tingimusi ja seetõttu ei saa läbiviidud menetlust ja toiminguid nimetada täitemenetluseks täitemenetluse seadustiku (TMS) mõistes ja läbiviidud enampakkumine ei saanud olla omandi ülekandmise seaduslikuks aluseks. Täitemenetluse ja omandi ülekandmise õiguspärasuse välistavad järgmised asjaolud: 1) puudub täitedokument --- 15.11.2004 rahuldas Tallinna Ringkonnakohus kaja ja taastas tsiviilasjas endise nr-ga 2/3/33-798/02 menetluse; menetluse taastamisega tühistati TMS-i tähenduses tagaseljaotsus, mille alusel oli algatatud täitemenetlus; 2) täitemenetluses rikuti esmase teavitamise kohustust --- ei täidetud TMS § 23 lg 2 p 3 nõuet, kuna sissenõudja ei esitanud täitemenetluses andmeid võlgniku elukoha ja sidevahendite kohta; võlgniku kontaktandmetena esitatud XXX ei olnud ettenähtud kontaktandmetena käsitletavad, kuna täitedokumendina esitatud tagaseljaotsusest oli ilmne, et võlgnik elab Austraalias; ka Tallinna Ringkonnakohtu 28.12.2004 määruses on asutud seisukohale, et KÜ käitumine, varjates kohtutäituri eest võlgniku sidevahendit Austraalias, ei ole vabandatav; 3) jämedalt rikuti täitekutse edastamise korda ja isiku kuulutuse kaudu väljakutsumise korda --täitur ei teinud mõistlikke pingutusi Austraalia kodaniku elukoha välja selgitamiseks; kasutama pidi täitur analoogia alusel tolleaegset tsiviilkohtumenetluse seadustikku (TsMS) ja selle §-e 28 ja 30; täituril lasus kohustus selgitada välja võlgniku täiendavad kontaktandmed; täitmata olid kutse väljaandes Ametlikud Teadaanded avaldamise eeldused; seega ei teavitatud hagejat tema suhtes läbiviidavast täitemenetlusest;

4) täitekutsete saatmata jätmisega võtsid täiturid hagejalt võimaluse täitedokumenti vabatahtlikult täita ja rikkusid TMS § 29 lg-d 1; vabatahtliku täitmise võimaluse andmata jätmine riivab ebaproportsionaalselt Põhiseaduse (PS) §-s 32 sätestatud omandiõigust; 5) rikuti TMS § 26, see on võlgniku õigust viibida täitetoimingute juures, tutvuda täitetoimikuga jne; samuti ei selgitanud täitur võlgnikule tema õigusi ja kohustusi vastavalt TMS §-le 28; täitur ei proovinudki täitemenetluse jooksul võlgniku elukohta välja selgitada ega üritanud võlgnikuga muul mõistlikul viisil kontakti saada; 6) täitur ei selgitanud välja võlgnikul muu vara olemasolu, vaid asus koheselt realiseerima vaidlusalust eluruumi; suunates sissenõude eelkõige võlgnikule kuulunud eluruumile, võttis täitur võlgnikult ära võimaluse näidata valikuliselt ära muu vara, millele oleks saanud esmajärjekorras nõude pöörata; 7) rikuti võlgniku õigust olla arestimise juures, teha täiturile avaldusi ja märkusi vara arestimise akti kohta ning selle peale edasi kaevata, samuti õigust kirjutada nimetatud aktile alla ja saada sellest ärakiri (TMS § 50 lg 2, § 52 lg-d 2 ja 3); 8) täitur määras ebaseaduslikult korteri alghinnaks 750 000.00 krooni ega andnud võlgnikule võimalust hinnata vara kokkuleppel sissenõudjaga (TMS § 51); 9) rikuti võlgniku õigust olla enampakkumise juures ja osaleda enampakkumisel; puudus vajadus enampakkumise järele, kuna võlgnikul olid piisavad rahalised vahendid Austraalias olemas; 10) 30.08.2002 enampakkumise kohta ei olnud avaldatud kutset väljaandes Ametlikud Teadaanded; enampakkumine, mis on toimunud ilma kuulutuse avaldamiseta, ei ole enampakkumine TMS-i mõttes. Nõuetekohase täitemenetluse puudumine ja 20.06.2002 U KÜ poolt täitemenetluse algatamiseks esitatud avalduse alusel tehtud toimingute õigusvastasus koos enampakkumise oluliste tunnuste rikkumisega toovad kaasa olukorra, kus tühiseks tuleb lugeda kogu täitemenetlus. Omandi ülekandmise seaduslikuks aluseks ei saa lugeda ja õiguslikke tagajärgi ei saa omada tühises täitemenetluses läbiviidud enampakkumine sõltumata selle vaidlustamisest või mittevaidlustamisest. Seega on õigusvastane ja tühine ka 04.09.2002 vara üleandmise ja vastuvõtmise akt. Viidatud akti on osaliselt tunnistanud õigusvastaseks ja tühiseks ka kohtutäitur K.Põlts otsuses 28.03.2005. Olukorras, kus kohtutäituri õigus omandi ülekandmiseks täitemenetluse järgselt tuleneb otseselt õiguspärase täitemenetluse olemasolust, puudus täitur R.V ́il õigus omandit U.P ́ile üle kanda ning vastava asjaõiguslik tehing on tühine. Hageja on seisukohal, et korteriomand ei ole kostjale üle läinud tühistatud tagaseljaotsuse alusel algatatud täitemenetluse ja kehtetute täitetoimingute tulemusel. Omandi üleminekuks vajalikust kolmest eeldusest puudus võõrandaja õigus omandi ülekandmiseks. Omand ei lähe üle selleks õigustamata isiku koostatud tühiste aktide alusel. Ka ei laiene kostjale heauskse omandamise kaitse, kuna korteri kui vallasasja päraldiseks on selle asja kohta käiv dokumentatsioon. Isikul, kes omandab vallasvara, on mõistlik hoolsuskohustus tutvuda vara füüsilise ja õigusliku seisukorraga ning seda kajastava dokumentatsiooniga. Vaidlusaluse korteri dokumentatsioonist nähtus üheselt, et vara omanikuks oli Austraalia kodanik, kelle elukoht ei ole Eestis. Ka nähtus enampakkumise aluseks olnud kohtuotsusest, et tegemist oli tagaseljaotsusega. Kasutades ostuga seoses advokaadi abi Tallinna Hooneregistris toimikuga tutvumisel ning varasemat kogemust samas täiteasjas, kostja teadis või pidi teadma nii enampakkumisega seotud õiguslikku regulatsiooni kui seda, et võlgnik ei ole täitekutseid kätte saanud ja asub Eesti asemel Austraalias. Kostja teadis, et täitemenetluses toimub enampakkumine alles seejärel, kui on avaldatud enampakkumisteated. Kostja kasutas olukorda ära ja omandas hageja korteri, kasutades seda tänase päevani. Ostes omaniku osalemiseta ja teadmata täitemenetluses võõrandatud korteri ja tehes seda enampakkumisel, mille suhtes ei olnud avaldatud ühtegi kutset, osales kostja teadlikult hageja vara ebaseaduslikul võõrandamisel ning talle ei laiene heauskse omandamise kaitse. Hageja esitas alternatiivselt omandiõiguse tunnustamise nõudele omandiõiguse ülekandmise nõude koos asjaõigusseaduse (AÕS) § 65 lg-st 1 tuleneva nõudega kinnistusraamatus omanikukande muutmiseks. 15.11.2004 kehtinud TMS-i redaktsiooni § 35 lg 1 p 3 kohaselt

täitedokumendi muutmisel või tühistamisel täitemenetlus lõpetati ja sellest hetkest kujunes hagejal tagasitäitmise nõue ning tagasitäitmise korras tuleb omand eluruumile hagejale tagastada. Hageja on seisukohal, et tal on õigus nõuda omandi ülekandmist ka võlaõigusseaduse (VÕS) § 1028 lg 1 alusel. Täituri õigus võlgniku vara käsutamiseks täitemenetluse raames tuleneb TMS-i kohaselt seaduspärase täitemenetluse algatamisest ning selle alusel korraldatud enampakkumisest. Oluliste täitemenetluse reeglite jämeda rikkumise tõttu puudus nõuetekohane täitemenetlus ja selle aluseks olnud täitedokument (tagaseljaotsus) on kaja korras menetluse taastamise tõttu tühine. Kuivõrd täitedokumendi tühistamisega kaja korras kohustust omandi üleandmiseks ei olnud nõuetekohase täitemenetluse puudumise tõttu olemas, või alternatiivselt, langes kohustus ära, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda. Kirjalikes seisukohtades teiste menetlusosaliste seisukohtadele (t lk 957-959) leiab hageja, et asjas tuleb anda hinnang küsimusele, milline õiguslik tagajärg on hageja omandile faktil, et täitemenetluse aluseks olnud täitedokumenti enam ei ole ja tsiviilmenetlus hageja ja KÜ vahel on senini poolele. Hageja on seisukohal, et täitedokumendita ei eksisteeri täitemenetlust ja seda ka tagasiulatuvalt. Hageja omandi kaotuse eelduseks oli täitemenetluses täitedokumendi olemasolu. Selle hilisema kadumise tulemusena kaovad tagasiulatuvalt võimalused käsitleda täitemenetluses tehtud toiminguid omandiõiguse kaotuse alusena. Olukorras, kus puudub kehtiv täitedokument, ei saa selle suhtes läbiviidud täitemenetluse tulemusena kaduda hageja omandiõigus. Ilma täitedokumendita ei saa läbi viia täitemenetlust ja ilma täitemenetluseta ei saa tekkida omandit enampakkumisel. Kinnistusraamatu kande aluseks olev täitemenetlus on ära langenud. Kohtuistungil selgitas hageja esindaja, et ei nõustu kostja aegumise vastuväitega, kuna tegemist ei ole uue nõudega, vaid olemasoleva nõude täiendava alusega. Hageja tahe saada korter tagasi on kirjas juba varasemates menetlusdokumentides. Menetluskulud palub hageja mõista välja kostjalt. III Kostja seisukoht Kostja vaidleb hageja nõuetele vastu. Nii kirjalike vastuväidete (t lk 913-916, 963-965) kui istungil esitatud seisukohtade kohaselt ei anna hageja poolt välja toodud asjaolud alust hagi rahuldada. Hagiavalduses välja toodud asjaolud oleksid võinud anda aluse toimunud enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks, kuid vastav nõue jäeti rahuldamata. Seega ei saa hageja mistahes motivatsioon tugineda asjaolule, et enampakkumine oli kehtetu ja ära langenud. Kehtinud TMS § 64.7 nägi hagiavalduses kirjeldatud alustele tuginedes ette võimaluse nõuda kohtult enampakkumise kehtetuks tunnistamist. Viidatud normiga on üheselt välistatud võimalus tugineda samadel alustel enampakkumise tühisusele. Kuna enampakkumist ei ole tunnistatud kehtetuks, on kostja vaidlusaluse korteri enampakkumisel omandanud ja saanud selle omanikuks. VÕS § 1028 ei anna alust nõuda tagasitäitmist korteri enampakkumisel omandanud heauskselt omanikult. Nimetatud säte eeldaks ka omandamise tehingulise aluse äralangemist. Kostja on aga korteri omandanud heauskselt enampakkumisel, mida ei ole kehtetuks tunnistatud ja ta on ka korteri eest tasunud. Käesoleval juhul ei ole täitemenetlust lõpetatud kehtinud TMS-i § 31 lg 1 alusel, kuna enampakkumise hetkel eksisteeris kehtiv täitedokument. Hageja paljasõnalised väited kostja pahausksuse kohta on solvavad. Ka on VÕS §-le 1028 tuginev nõue aegunud. Hageja sai vara võõrandamisest teada hiljemalt 24.05.2004, nõude esitas alles 11.07.2008. Tulenevalt tsiviilseadustiku üldosa (TsÜS) § 151 lg-st 1 on nõude alusetust rikastumisest tuleneva nõude aegumistähtajaks 3 aastat. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda. IV Kolmandate isikute seisukohad Iseseisva nõudeta kolmas isik kostja poolel kohtutäitur ML vaidleb hagile vastu. Nii kirjalike

vastuväidete (t lk 905-909) kui istungil antud esindaja selgituste kohaselt on hagiavalduses esitatud täitemenetlust puudutavad väited asjakohatud, kuna enam ei saa toimuda vaidlust enampakkumise väidetava õigusvastasuse üle. Tagaseljaotsuse alusel oli täitemenetlus nii algatatud kui lõpetatud ajal, kui eksisteeris täitedokumendiks olnud jõustunud kohtulahend. Menetluse taastamise tõttu ei muutu juba tehtud täitetoimingud õigusvastaseks. Täitemenetluse algatamist ei muuda ebaõigeks asjaolu, kui sissenõudja poolt olid esitatud täitemenetluse algatamise avalduses ebaõiged andmed võlgniku elukoha kohta. Vastavalt TMS § 23 lg 2 p-le 3 pidid avalduses olema märgitud võlgniku andmed. Isegi kui avalduses märgitud elukoht ei olnud korrektne, ei saa selle eest vastutada täitur. Vastavalt viidatud TMS-i sättele teatas võlgniku eluvõi asukoha täiturile sissenõudja. Kuna nii sissenõudja avalduses märgitud võlgniku elukoht kui tagaseljaotsuses märgitud kostja elukoht ühtisid, ei olnud täituril põhjust selle õigsuses kahelda. Tagaseljaotsuses ei viidanud miski, et tegemist võib olla tegelikult Austraalias elava võlgnikuga. Ka ei rikkunud täitur täitekutsete esitamise korda, postitades need temale teadaolevale aadressile XXXTallinnas. Täituril ei olnud põhjust arvata, et nii sissenõudja avalduses kui tagaseljaotsuses märgitud elukoht on tegelikkuses ebaõige. Kuivõrd täitekutseid ei õnnestunud võlgnikule üle anda, avaldati need vastavalt kehtinud TMS §-le 29.1 Ametlikes Teadaannetes, mida tol ajal avaldati ajalehes Äripäev. Hageja ise on vastutav selle eest, et viibides peaaegu kolm aastat Eestist eemal, ei korraldanud ta talle saadetava posti edastamist oma tegelikku asukohta. Täidetkutsete avaldamise eeldused olid täidetud ja võlgnik tuli lugeda täitemenetluse algatamisest ja selles tehtud täitetoimingutest teavitatuks. Alles aastal 2003 tõlgendas Riigikohus täituri kohustusi laiendavalt, kuid vaidlusaluse täitemenetluse algatamisel ei rikkunud täitur ühtegi tol aja selgesõnaliselt ja üheselt mõistetavalt TsMS-s sätestatud kohustust. Esmases täitekutses määras täitur võlgnikule ka vabatahtliku täitmise tähtaja ega ole TMS § 29 lg-d 1 rikkunud ega hageja põhiseaduslikku õigust omandile riivanud. Täitekutsetes olid kajastatud ka võlgniku esmased õigused täitemenetluses. Vara väärtuse määramine on täituri kohustus, kui võlgnik ja sissenõudja seda kokkuleppel ei tee või kui neid vara arestimise juures ei viibi. Sissenõude pööramine eluruumile XXXoli kooskõlas TMS § 28 lg-ga 4 ja § 48 lg-ga 1. Sissenõudjal oli õigus määrata, millisele võlgniku varale ta sissenõude pööramist soovib. Viite korterile oli sissenõudja märkinud avaldusse täitemenetluse algatamiseks. Võlgnik aga täituriga ühendust ei võtnud ega teatanud, millisele varale soovib ta sissenõude pöörata. Viide TMS §-le 57 on asjakohatu. Ebaõige on käsitleda vara võõrandamist täitemenetluses üksüheselt selle võõrandamisega asjaõigusliku kokkuleppe alusel. Seetõttu on asjakohatu hageja seisukoht nagu puudunuks täitedokumendi tühistamise tõttu täitur R.Vokk ́il õigus omandi ülekandmiseks. Enampakkumise ajal oli täitedokument jõus, seega oli võimalik selles täitemenetluses enampakkumise tulemusena vara seaduslikult võõrandada. Hageja alternatiivse nõude rahuldamiseks samuti alused puuduvad, kuna omandamise ajal oli täitedokument olemas ja selle hilisem kehtetus ei saa olla aluseks korteri omandi tagasi nõudmisele. Põhjendatud võiks olla tagasitäitmise nõue, kuid seda ei ole esitatud. Iseseisva nõudeta kolmas isik kostja poolel ERGO Kindlustuse AS tervikdokumendina esitatud hagiavaldusele kirjalikke seisukohti ei esitanud. Küll aga vaidles ta eelnevas menetluses hageja nõuetele täies ulatuses vastu (t lk 343-345). V Kohtu seisukoht Kohus, kuulanud ära poolte esindajate selgitused ning uurinud ja hinnanud kogutud tõendeid kogumis, leiab, et hagi rahuldamisele ei kuulu.

ära selle aluseks olnud täitedokument, ei nõua võlgnik oma kohustusi rikkunud täituri(te)lt ega sissenõudjalt talle tekitatud kahju hüvitamist, vaid nõuab selle täitemenetluse käigus täituri poolt läbiviidud enampakkumisel talle kuulunud vallasasja ostjalt selle tagastamist ja enda omandiõiguse taastamist. Seega tuleb esmalt tuvastada, kas kostjal tekkis viidatud enampakkumise alusel omandiõigus ning juhul, kui tekkis, kas ta on kohustatud muul alusel saadu siiski kostjale üle andma.

TsÜS-i tolleaegse redaktsiooni §-i 66 ning §-i 65 kohaselt oli seadusega oluliselt vastuolus olev tehing/õigustoiming tühine ja kehtetu algusest peale. TMS-i § 64.7 kohaselt aga tunnistas kohus enampakkumise kehtetuks, kui asi müüdi isikule, kellel ei olnud õigust seda osta või kui rikuti teisiti enampakkumise olulisi tingimusi. Sama põhimõte on sätestatud ka TMS-i kehtiva redaktsiooni §-s 223, mille lg 1 kohaselt võib täitemenetluse osaline esitada kohtule hagi enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks, kui vara on müüdud isikule, kellel ei olnud õigust seda osta, või kui enampakkumine toimus tühise arestimise akti alusel või rikuti teisiti enampakkumise olulisi tingimusi. Seega nii tol ajal kehtinud redaktsioon kui kehtiv TMS-i redaktsioon reguleerivad enampakkumise oluliste tingimuste rikkumist kui enampakkumise vaidlustamise alust. Tsiviilasja materjalid tõendavad, et selliselt sai ka hageja asjast aru, esitades aastal 2004 muuhulgas enampakkumise kehtetuks tunnistamise nõude kohtusse. Samad asjaolud enampakkumise tühisuse alustena tõi hageja esile peale seda, kui enampakkumise kehtetuks tunnistamise nõue oli jäänud vaheotsusega aegumise tõttu rahuldamata. 04.09.2002 vara üleandmise ja vastuvõtmise akti (t lk 140) täituri ja vara ostja (kostja) näol on tegemist ühe osaga enampakkumisest (tinglikult selle läbiviimise eesmärgi vormistamisega) ning selle tühisus/kehtetus sõltub otseselt toimunud enampakkumise tühisusest/kehtetusest. Kuna eelnevalt asus kohus seisukohale, et ei ole alust lugeda vaidlusalust enampakkumist tühiseks ning et ka selle kehtetust ei ole kohtu poolt tuvastatud, siis puuduvad alused ka 04.09.2002 akti tühisuse/kehtetuse tuvastamiseks.

saamiseks seega rahuldamisele ei kuulu.

täitemenetlusega tekitatud kahjude hüvitamist. Kostja ei saanud tühise kohtulahendi sundtäitmise tulemusena midagi alusetult ega võlgnik ei teinud tema suhtes ühtegi teadlikku ja eesmärgipärast sooritust, mis annaks aluse tema suhtes soorituskondiktsiooni nõuda.

Imbi Sidok kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.