Iris Kangur-Gontšarov, Meeli Kaur ja Maris Kuurberg
Otsuse tegemise aeg ja koht
30. november 2022, Tallinn
Kohtuasja number
2-17-10089
Kohtuasi
X hagi Y vastu kaasomandi lõpetamiseks Y vastuhagi X vastu kaasomandi lõpetamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 27. jaanuari 2022 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
Y apellatsioonkaebus
Kaebuse hind
7000 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja X (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Nigul Saar Kostja Y (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Kalev Aavik
Menetluse liik
Asja läbivaatamine 24. oktoobri 2022 kohtuistungil
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 27. jaanuari 2022 otsus osas, millega maakohus rahuldas X hagi Y vastu kaasomandi lõpetamiseks, andes kinnisasja (registriosa nr XXXXXXXXX) X omandisse kohustusega maksta Y-le tema osa kaotuse eest hüvitist, ja jättis rahuldamata Y vastuhagi X vastu kaasomandi lõpetamise nõudes jagada kinnisasi reaalosades korteriomanditeks moodustamise teel, kohustas Y andma tahteavaldused kinnistusraamatusse kannete tegemiseks ja määras kindlaks otsuse täitmise korra. Teha selles osas uus otsus, millega jätta rahuldamata X hagi Y vastu kaasomandi lõpetamiseks X taotletud viisil, Y kohustamiseks andma tahteavaldused kinnistusraamatusse kannete tegemiseks ning otsuse täitmise korra kindlaksmääramiseks, ja rahuldada osaliselt Y vastuhagi X vastu, rahuldades Y vastuhagi X vastu kaasomandi lõpetamiseks Y taotletud viisil, kuid jätta rahuldamata Y vastuhagi X vastu X kohustamiseks tahteavalduste andmiseks kinnistusraamatusse kannete tegemiseks.
2.Harju Maakohtu 27. jaanuari 2022 otsus on jõustunud osas, millega maakohus võttis vastu X osalise loobumise hagiavaldusest ja lõpetas menetluse X hagis Y vastu
2-17-10089 kinnisasja kaasomandi lõpetamiseks kinnisasja kolmeks korteriomandiks jagamisega ning jättis rahuldamata X taotluse määrata kohtuotsuse täitmise kord, mille kohaselt eelduse esinemise tõendiks on krediidiasutuse dokument raha ülekandmise kohta.
3.Rahuldada Y apellatsioonkaebus osaliselt.
4.Kohtuotsuse tervikresolutsioon on järgnev:
4.1.Võtta vastu X osaline loobumine hagiavaldusest ning lõpetada menetlus X alternatiivses nõudes Y vastu lõpetada kinnisasja (registriosa nr XXXXXXXXX) kaasomand kinnisasja kolmeks korteromandiks jagamisega.
4.2.Jätta rahuldamata X hagi Y vastu kaasomandi lõpetamiseks X taotletud viisil.
4.3.Rahuldada osaliselt Y vastuhagi X vastu kaasomandi lõpetamiseks Y taotletud viisil.
4.4.Lõpetada kaasomand kinnisasjale (registriosa nr XXXXXXXXX), jagades kinnisasja Y ja X vahel reaalosades korteriomanditeks moodustamise teel.
4.5.Kohustada X tegema tahteavaldus kinnisasja kaasomandi jagamiseks järgmiste korteriomandite moodustamiseks:
4.5.1.Korteriomand, mis moodustab 942/1452 mõttelist osa maatükist ja selle oluliseks osaks oleva ehitise osast, mis ei ole ühegi korteromandi eriomandi esemeks, ning eriomandina korter nr 1 (kinnistu notariaalse kasutuskorra plaanil elamu keldrikorrusel, I korrusel ja III korrusel rohelise värviga piiritletud ruumid), jääb X omandisse.
4.5.2.Korteriomand, mis moodustab 510/1452 mõttelist osa maatükist ja selle oluliseks osaks oleva ehitise osast, mis ei ole ühegi korteriomandi eriomandi esemeks, ning eriomandina korter nr 2 (kinnistu notariaalse kasutuskorra plaanil elamu keldrikorrusel ja II korrusel sinise värviga piiritletud ruumid), jääb Y omandisse.
4.6.Jätta rahuldamata Y vastuhagi X vastu tahteavalduste andmise kohustamiseks kinnistusraamatusse kannete tegemiseks.
4.7.Jätta maakohtus ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud poolte endi kanda. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.X (hageja) esitas 30. juunil 2017 Harju Maakohtule Y (kostja) vastu hagi (mida on täpsustatud 23. augustil 2019 ja 23. novembril 2021), milles palus lõpetada kinnisasja (registriosa nr XXXXXXX) kaasomand, jättes kinnisasja hageja ainuomandisse kohustusega
2-17-10089 hüvitada kostjale kaasomandiosa väärtus 115 909 eurot ning kohustada kostjat andma tahteavaldus kinnistusraamatus omaniku kannete muutmiseks. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.
23.augusti 2017 hageja nõuete täpsustuses esitas hageja alternatiivse nõude kostja vastu kinnisasja kaasomandi lõpetamiseks kinnisasja jagamisega korteriomanditeks ja selleks tahteavalduse kohustamiseks tahteavalduse andmiseks, millisest alternatiivsest nõudest hageja
23.novembri 2021 avalduses loobus.
2.Hagiavalduse kohaselt kuulub Tallinnas XXX asuv kinnisasi, kinnistusraamatu registriosa nr XXXXXXXXX (kinnisasi) kaasomanikele hagejale 942/1452 mõttelises osas ja kostjale 510/1452 mõttelises osas. Kinnistusraamatusse on kantud kinnisasja kasutuskord, mille kohaselt kinnisasjal asuva elamu esimese korruse eluruume kasutab hageja, teise korruse omi kostja, pööningukorrust hageja ning keldri kasutuskord on määratud kummagi kaasomaniku kasutada. Elamu trepikoda keldrist pööninguni on ühiskasutuses. Kinnisasja sissesõidutee alates kinnisasja piirist hooneni on kaasomanike ühiskasutuses ning sellest paremale jääv osa on hageja ainukasutuses ning vasakule jääv osa kostja ainukasutuses.
3.Hageja omand on tekkinud 14. juuli 2010 kinnistusraamatu kande alusel, mis on tehtud 28. juuni 2010 hageja ja kostja õe Z vahel sõlmitud asjaõiguslepingu alusel. Kaasomanike vahelised isiklikud suhted ei ole head, erimeelsusi põhjustavad nii kinnisasja majandamine ja hooldamine, kui ka hoonele vajalike kulutuste tegemine. Kostja ei kasuta kinnisasja enda elukohana. Kostja vastuväited
4.Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
5.Kostja vastuväidete kohaselt ostis Tallinnas XXX krundi 1930. aastate lõpul Q, kes alustas krundil ehitamist. Q oli kostja vanatädi H abikaasa. Q hukkus sõjas. Pärast sõja lõppu ehitasid maja ühiselt lõpuni H ja kostja vanaema G. Kostja on sünnist saati elanud Tallinnas XXX elamus. Kostja poja erivajaduse tõttu (ta liigub ratastoolis) elab kostja ise koos pojaga pojale eraldatud sotsiaalkorteris, et võimaldada talle igapäevast abi ja Tallinnas XXX teisel korrusel elab kostja tütar.
6.Kostja on nõus kaasomandi lõpetamisega, aga mitte hageja taotletud viisil. Kostja leiab, et kinnisasja kaasomand tuleb lõpetada korteromanditeks jagamisega. Kostja vastuhagi nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
7.Kostja esitas 22. detsembril 2017 Harju Maakohtule hageja vastu vastuhagi (täpsustatud
23.augustil 2019), milles palus lõpetada kaasomand kinnisasjale (registriosa nr XXXXXXXXX) korteriomanditeks jagamise teel; kohustada hagejat tegema tahteavaldus ja asendada see kohtuotsusega kaasomandi jagamiseks järgnevateks korteriomanditeks: 1) korteriomand, mis moodustab 942/1452 mõttelist osa maatükist ja selle oluliseks osaks oleva ehitise osast, mis ei ole ühegi korteromandi eriomandi esemeks, ning eriomandina korter nr 1 (keldrikorrusel rohelisega piiritletud ala, I korruse ruumid ja III korruse ruumid), jääb hageja omandisse, 2) korteriomand, mis moodustab 510/1452 mõttelist osa maatükist ja selle oluliseks osaks oleva ehitise osast, mis ei ole ühegi korteromandi eriomandi esemeks, ning eriomandi esemena korter nr 2 (keldrikorrusel sinisega piiritletud ala ja elamu II korruse ruumid), jääb kostja omandisse; kohustada hagejat andma nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusosakonna
2-17-10089 registriosa nr XXXXXXXXX sulgemiseks ning uute registriosade avamiseks ja nendesse omanike kannete tegemiseks. Alternatiivselt palus kostja lõpetada kinnisasja kaasomand, jättes kinnisasja kostja ainuomandisse, kohustades kostjat tasuma hagejale õiglast hüvitist omandist ilma jäämise eest. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda.
8.Vastuhagi kohaselt on elamu faktiliselt jagatud selgesti eristatavateks korteriteks, mille suhtes on korteromandite moodustamine õiguslikult võimalik ja kaasomanike huvidele kõige enam vastav. Isiku ilmajätmine tema omandist kujutab märkimisväärset omandiõiguse riivet. Asjaolu, et poolte vahel on vaidlusi kaasomandi valdamisega seoses, ei õigusta ühe kaasomaniku korterist ilmajätmist olukorras, kus korteriomandite loomisele sisulised takistused puuduvad. Alternatiivselt leiab kostja, et õigem ja õiglasem oleks kinnisasja jätmine kostjale. Kostja side vaidlusaluse elamuga on tugevam kui hageja oma. Kostja on valmis tasuma kinnisasja kaotuse eest hüvitist kuni 209 000 eurot. Maakohtu otsus ja põhjendused
9.Harju Maakohus rahuldas 27. jaanuari 2022 otsusega hagi ja jättis vastuhagi rahuldamata, menetluskulud jättis maakohus poolte endi kanda. Maakohus võttis vastu hageja osalise loobumise hagist ning lõpetas menetluse hageja alternatiivses nõudes kostja vastu kinnisasja kaasomandi lõpetamiseks kinnisasja kolmeks korteriomandiks jagamisega. Maakohus jättis hageja ainuomandisse kinnisasja (registriosa nr XXXXXXXXX); kohustas kostjat andma nõusolek kinnistusraamatu registriosa nr XXXXXXX teise jao omanikukande, mille kohaselt on kaasomanikud kostja 510/1452 kaasomandist, hageja 942/1452 kaasomandist, kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse kinnisasja ainuomanikuna kinnistusraamatusse hageja; pani hagejale kohustuse maksta kostjale hüvitis 126 000 eurot; määras kohtuotsuse täitmise korra, mille kohaselt hagejal on õigus tugineda kinnistusraamatu kannete andmise tahteavaldustele siis, kui hageja on kostjale maksnud või hoiustanud hüvitise. Maakohus jättis rahuldamata hageja taotluse määrata kohtuotsuse täitmise korra, mille kohaselt eelduse esinemise tõendiks on krediidiasutuse dokument raha ülekandmise kohta. Maakohus jättis rahuldamata kostja vastuhagi hageja vastu kinnisasja kaasomandi lõpetamiseks kinnisasja jagamiseks korteriomanditeks ning alternatiivses nõudes kinnisasja kaasomandi lõpetamiseks kinnisasja jätmisega kostja ainuomandisse kohustusega maksta hagejale hüvitist.
10.Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt peavad korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 4 lg 1 kohaselt korteriomandi eriomandi hulka kuuluvad ruumid olema omavahel ehituslikult ja funktsionaalselt ühendatud. Ruumide ehituslik seos, milleks on ruumide asumine samas ehitises, ei ole piisav, et hoone erinevatel korrustel asuvad ruumid lugeda omavahel ehituslikult ja funktsionaalselt ühendatuks, kui ruumide vahel pole võimalik liikuda ilma kaasomandi eseme hulka kuuluvat trepikoda kasutamata. Kohtule esitatud hooneplaanidelt ei nähtu, et eluruumid ja nende juurde kuuluvad hoone osad on ehituslikult ja funktsionaalselt ühendatud. Arhitekti kinnitus sisaldab andmeid selle kohta, et hoone eluruume ja mitteeluruume ning nende juurde kuuluvaid hoone osi on võimalik eraldi kasutada, kuid sellest ei ole võimalik järeldada, et on võimalik moodustada korteriomandeid kostja taotletud viisil. Kostja taotletud viisil kinnisasja korteriomanditeks jagamine eirab KrtS § 4 lg-s 1 sätestatud reegleid. Kui kostja taotletud viisil moodustatud korteriomandite kohta tehtaks kanded kinnistusraamatusse, oleks need ebaõiged ja tegelikult korteromandeid ei teki. Kuivõrd kostja taotletud viisil kinnisasja korteriomanditeks jagamine ei ole võimalik ja hagi rahuldava kohtuotsuse alusel kinnistusraamatu kannete tegemisega ei kaasne korteriomandite tekkimist, ei saa kohus kaasomandit lõpetada kostja taotletud viisil korteriomanditeks jagamisega.
2-17-10089
11.Kohtupraktikas on peetud kinnisasja reaalosadeks jagamist ebamõistlikuks, kui kaasomanikevahelised suhted on äärmiselt halvad. Ka pärast kinnisasja korteriomanditeks jagamist jääb kinnisasi kaasomandisse selles osas, mis ei ole hõlmatud eriomandi esemega (kaasomandi ese). Kaasomandis oleva kinnisasja ja korteriomandite kaasomandi eseme valitsemine ja kulude kandmise põhimõtted ei erine omavahel oluliselt. Nii kaasomandis oleva kinnisasja kui ka korteriomandite kaasomandi eseme valitsemine toimub omanike kokkuleppel või häälteenamuse alusel, kulud jaotatakse vastavalt kaasomandiosa suurusele, omanikul on võimalus teha teise omaniku nõusolekuta toiminguid ja kulutusi kaasomandi eseme säilitamiseks. Seega on nii kaasomandis oleva kinnisasja kui ka korteriomandite kaasomandi eseme valitsemiseks vajalik, et omanike vahel on vähemalt heanaaberlikud suhted. Samuti takistab korteromandite kaasomandi eseme ühist majandamist see, et korteriomanike arusaamad elamu korrashoiu vajaduste osas on erinevad. Kui kaasomandi lõpetamisel moodustatakse väike arv korteriomandeid, on kaasomanikevahelised heanaaberlikud suhted eriti olulised, sest korteriomandi- ja korteriühistuseaduse kohaselt on kõigi otsuste vastuvõtmiseks vajalik korteriomanike poolthäälte enamus, mida heanaaberlike suhete puudumisel on keeruline saavutada.
12.Heanaaberlike suhete puudumine nähtub hageja ja kostja poolt menetlusdokumentides teineteisele tehtud etteheidetes. Vastastikuste etteheidete tegemine näitab pooltevaheliste suhete iseloomu, mida ei saa pidada heanaaberlikeks. Heanaaberlike suhete puudumist näitab muuhulgas kostja pöördumine Harju Maakohtusse hageja vastu kaasomanike vahel sõlmitud kaasomandi valdamise ja kasutamise korra muutmiseks, milles ka kostja ei pea kaasomanikevahelisi suhteid heanaaberlikeks. Kostja pöördumine 31. märtsil 2017 Tallinna Linnaplaneerimise Ameti (TLPA) poole taotlusega teostada riiklikku järelevalvet, mida on põhjendatud ümberehitustöödega hageja ainukasutuses olevas hoone osas näitab samuti kaasomanikevahelisi erimeelsusi kinnisasjal asuva elamu valitsemise, sh selles ehitustööde tegemise ulatuse ja lubatavuse osas. Heanaaberlike suhete olemasolul puuduks kaasomanikel vajadus kaitsta oma õigusi teiste kaasomanike vastu kohtus või haldusasutuses. Kostja esitatud suhtlusprogrammi ekraanitõmmised tõendavad, et kaasomanike suhted on äärmiselt halvad. Sõnumivahetusest, et hageja ja kostja ainukasutuses olevate ruumide valdaja on suhelnud ja leppinud kokku, mida teha kinnisasja kasutamist takistava amortiseerunud kanalisatsioonitrassiga eesmärgiga kõrvaldada takistus, mis ei võimalda kinnisasja eesmärgipäraselt kasutada, ei ole võimalik järeldada heanaaberlikke suhteid, vaid äärmiselt halbade suhete puudumist. Kuivõrd Harju Maakohtu 21. detsembri 2016 määruse alusel tsiviilasja nr 2-16-19082 keelati hagejal veekraani sulgemine, siis ei näita pooltevaheline suhtlus veekraani sulgemisest mitte heanaaberlikke suhteid, vaid esialgse õiguskaitse määruse täitmist. Seega kaasomandi jagamine korteriomandite moodustamisega ei vastaks poolte huvidele ka siis, kui kostja taotletud viisil oleks olnud võimalik korteriomandeid moodustada.
13.Kinnistusraamatusse kantud kaasomanike vaheline kasutuskorra kokkulepe annab kummalegi kaasomanikule kinnisasja kindlaksmääratud osade ainukasutusõiguse, mis mõttelise osa võõrandamisel läheb üle kaasomaniku eriõigusjärglasele. Kuna kaasomanike kokkuleppe sisust nähtuvalt annab kaasomandiosa kaasomanikule kindlaksmääratud sisuga õigused vallata ja kasutada kinnisasja, siis on selline õigus rahaliselt hinnatav. Nõmme linnaosas majaosade ehk kaasomandiosade müügipakkumised kinnitavad nende tsiviilkäibes olemist, mistõttu on võimalik kaasomaniku makstava hüvitise suuruse kindlaksmääramisel lähtuda kaasomandiosa väärtusest, kui kaasomandiosa väärtuses lähtuv hüvitis osutub suuremaks kinnisasja kui terviku väärtusest lähtuvalt hüvitisest.
14.Kostja esitatud asjatundja AL arvamuse kohaselt on kostja kaasomandiosa väärtuseks
18.novembri 2021 seisuga 126 000 eurot. Hageja esitatud asjatundja AJ arvamusest nähtuvalt
2-17-10089 on seisuga 25. november 2021 kogu kinnisasja väärtus 330 000 eurot, hageja kaasomandiosa väärtus 209 000 eurot ja kostja kaasomandiosa väärtus 141 000 eurot. Kuna hageja esitatud arvamuses ei ole võrreldud hinna kujunemisel majaosade hindu, vaid lähtutud on korteriomandite ja ainuomandis olevate kinnisasjade hindadest, siis on usaldusväärsem AL arvamus, kus kaasomandiosa hinna kujunemisel on võrreldud majaosade kohta käivaid andmeid. Maakohtu hinnangul avaldab omandivorm mõju asja väärtusele. Hageja esitatud arvamuse usaldusväärust vähendab ka see, et arvamusest ei nähtu kuidas asja terviku või hageja kaasomandiosa väärtust mõjutab hüpoteek, mis koormab hageja mõttelist osa kaasomandist. Asjatundja AL arvamusega on tõendatud, et kostja kaasomandiosa väärtus 18. novembril 2021 seisuga oli 126 000 eurot. Asjatundja AL arvamusest ei nähtu hinnang hageja kaasomandiosa väärtuse kohta. Asjatundja AJ arvamust saab võtta arvesse kinnisasja kui terviku väärtuse hindamisel ja kuna kinnisasja väärtus selle järgi on väiksem kui kaasomandiosade väärtus kokku, peab kohus ka seetõttu põhjendatuks, et kaasomanikule makstava hüvitise kindlaksmääramisel tuleb lähtuda kaasomandiosa väärtusest, mitte kinnisasja kui terviku väärtusest. Maakohus tuvastas, et hageja on valmis asja omandama kuni 141 000 euro eest ja kostja kuni 209 000 euro eest.
15.Kostja on kinnitanud, et tema ei ela pikemat aega vaidlusalusel kinnisasjal. Hageja ei ole vastu vaielnud kostja väitele, et hageja ei ela kinnisasjal, vaid sellel elab hageja poeg. Kuna kumbki kaasomanikest ei kasuta kinnisasja oma elukohana, siis ei kaasne asja jätmisega ühele poolele vastaspoole elukoha kaotust. Kostja väidetavalt tugevamat emotsionaalset sidet kinnisajaga, mis on kostja lapsepõlvekoduks, olukorras, kus kaasomanik on elanud oma lapsepõlvekodust eemal üle kümne aasta, ei saa pidada sedavõrd tugevaks, et välistada asja andmine hageja ainuomandisse.
16.Pooled ei ole välja toonud asjaolusid, millest nähtuvalt oleks ühe või teise poole ilmajätmine asjast vastuolus hea usu põhimõttega.
17.Kinnistusraamatu väljavõttest nähtuvalt koormab hageja kaasomandiosa hüpoteek Swedbank AS-i kasuks. Kinnisasja jätmisega ühe kaasomaniku ainuomandisse toimub kinnisasjade ühendamine, mille tulemusel hakkab hüpoteek koormama kogu kinnisasja. Kui kohus jätab asja kostjale, hakkab hüpoteek koormama kogu kinnisasja, sh kostjale kuulunud kaasomandiosa. Kostja asja tagatiseks andmine rikub kohtu hinnangul õigusi, mida saab vältida asja andmisega hageja ainuomandisse.
18.Poolte esitatud tõenditega pole tõendatud hageja kaasomandiosa väärtus ning seetõttu pole võimalik määrata kindlaks hüvitise suurust, mille kostja peaks hagejale maksma ja kinnisasja ei ole võimalik jätta hüvitise vastu kostjale. Maakohus jättis kinnisasja hageja ainuomandisse ning kohustas hagejat tasuma kostjale hüvitist 126 000 eurot. Kohus kohustas kostjat andma nõusoleku kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 1 mõistes kinnistusraamatusse tehtud kande kustutamiseks ja hageja ainuomanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks.
19.Kohus määras poolte taotlusel otsuse täitmise korra, mille järgi on hagejal õigus tugineda kostja antud tahteavaldusele siis, kui hüvitis on kostjale välja makstud või hoiustatud, et tagada kinnistusraamatusse senise kaasomaniku kande kustutamine ja uue omanikukande tegemine seni, kuni hüvitis on tasutud. Apellatsioonkaebus
20.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada Harju Maakohtu 27. jaanuari 2022 otsus selle resolutsiooni p-de 2, 3, 4, 5, 6, 8 ja 9 osas. Kostja ei vaidlusta maakohtu otsust
2-17-10089 menetluskulude kandmise (resolutsiooni p-d 10 ja 11), hageja hagist loobumise vastuvõtmise (resolutsiooni p 1) ning hageja poolt kohtuotsuse täitmise korra kindlaks määramise taotluse rahuldamata jätmise (resolutsiooni p 7) osas. Kostja palub teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ja rahuldada kostja vastuhagi, alternatiivina saata asi esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Hagi rahuldamise jõusse jätmisel palub kostja suurendada hüvitist, mille hageja on kohustatud kostjale tasuma.
21.Maakohus on KrtS § 4 lg-t 1 ebaõigesti tõlgendanud ja kohaldanud. KrtS § 4 lg-st 1 ei tulene ruumide ehitusliku ja funktsionaalse ühendatuse nõuet sellisena, nagu maakohus seda mõistis (võimalus ruumide vahel liikuda ilma kaasomandi eseme hulka kuuluvat trepikoda kasutamata) ning maakohtu teistsugune tõlgendus on vastuolus nii KrtS § 4 lg 1 teksti, selle sätte seletuskirja kui ka asjaomase kohtupraktikaga. Maakohtu seisukoht, mille järgi korteriomandite moodustamine kostja taotletaval viisil ei ole õiguslikult võimalik, ei ole kooskõlas KrtS § 4 lg-ga 1. Juhul, kui ringkonnakohus nõustub maakohtuga selles, et kinnisasja korteriomanditeks jagamine ei ole kostja taotletud viisil võimalik, palub kostja maakohtu otsuse tühistada olulise ja apellatsioonimenetluses mittekõrvaldatava selgituskohtuse rikkumise tõttu ning saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule.
22.Maakohus on jätnud tähelepanuta, et kaasomandi lõpetamine viisil, kus vähemalt üks kaasomanik jääb talle kuulunud omandist ilma, kujutab endast sisuliselt sundvõõrandamist ning riivab äärmiselt intensiivselt isiku omandipõhiõigust. Kui kaasomandi jagamine reaalosadeks või korteriomanditeks on võimalik ja vähemalt üks kaasomanikest on seda ka taotlenud, peab teise kaasomandi lõpetamise viiside eelistamiseks olema kaalukas põhjus. Kohtupraktikas on kaalukaks põhjuseks peetud kaasomanike vahelisi äärmiselt halbu suhteid seetõttu, et äärmiselt halvad suhted võivad seada ohtu kaasomaniku muud põhiõigused. Käesolevas asjas puuduvad erandlikud asjaolud, mis sunniksid kohut senisest kohtupraktikast kõrvale kalduma. Heanaaberlike suhete puudumisega ei saa põhjendada isikult tema omandi sundvõõrandamist. Olukorras, kus mõlemad pooled on soovinud oma senise korteri säilitamist, arvestab korteriomanditeks jagamine ilmselgelt kõige suuremas ulatuses kõigi kaasomanike huvidega. Asjaolu, et poolte vahel on vaidlusi kaasomandi valdamisega seoses, ei õigusta kaasomaniku korterist ilmajätmist olukorras, kus korteriomandite loomisele sisulised takistused puuduvad. Hageja enda puudulik koostöövalmidus kaasomandi valdamisel ei loo lisaargumenti selleks, et kostjat tema omandist ilma jätta. Kaasomandi jagamine korteriomanditeks võimaldab viia vaidlusaluse hoone omandirežiimi kooskõlla kasutusrežiimiga (kortermaja), mis sel on tegelikult algusest peale olnud. Hageja pidas veel 2015. aastal korteriomandite moodustamist „heaks mõtteks“. Olukorras, kus mitte kumbki kaasomanik tegelikult ei ela kinnisasjal asuvas hoones, on pooltevahelised suhted maakohtu poolt üle tähtsustatud. Hoone tegelike kasutajate omavahelised suhted on head. Ka kaasomanike vahelised viimased olulisemad konfliktid pärinevad aastatest 2015–2017. Seejuures ei olnud ka siis olemuslikult tegemist kaasomanike endi vahelise konflikti, vaid eelkõige kostja kaasomandiosal elava kostja tütre perekonna arusaamatutel põhjustel toimunud kiusamisega hageja abikaasa poolt. Kuna selle kiusu tõrjumiseks oldi sunnitud kasutama kohtu abi, siis muutusid kostja ja hageja formaalselt konflikti osapoolteks. Pärast seda, kui hageja koos abikaasaga kinnisasjal asuvast elamust välja kolis, lakkasid koheselt ka konfliktid. See, et heanaaberlike suhete puudumine takistab kaasomandi eseme ühist majandamist, on ümber lükatud kostja kinnitusega 26. novembrist 2021, et pooltel ei ole enam raskusi kaasomandisse puudutavate asjade lahendamisel. Maakohtu seisukoht, et kui kohtumaterjalidest nähtub, et pooltel on teineteisele etteheiteid, siis ei ole järelikult ka suhted heanaaberlikud, mistõttu tuleb üks kaasomanikest tema omandist ilma jätta, väljub kohtu diskretsiooni piirides.
2-17-10089
23.Kostja leiab, et kinnisasja korteriomanditeks jagamisest keeldumisel kaasomanike vaheliste suhete tõttu tuleb analoogia korras lähtuda KrtS § 32 lg-test 1 ja 2 ning lugeda kaasomanike vahelised suhted sellise jagamise jaoks liiga halvaks üksnes juhul, kui on tõendatud nimetatud sättes mainitud asjaolude esinemine. Lisaks peaks sellisel juhul olema reegliks see, et olukorras, kus kinnisasja jätmist enda kaasomisse on taotlenud mõlemad kaasomanikud, ei jäeta kinnisasja selle kaasomaniku ainuomandisse, kelle KrtS § 32 kohane käitumine välistab kinnisasja korteromanditeks jagamise. Vastasel juhul saaks pahatahtlik kaasomanik pelgalt teiste kaasomanike vastu alusetuid pretensioone esitades ja kaasomanike vahelisi suhteid kunstlikult rikkudes kinnisasja korteriomanditeks jagamise välistada ja taotleda kinnisasja enda ainuomandisse saamist. Selline lahendus ei ole õige, õiglane ega kooskõlas tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-s 138 sätestatud hea usu põhimõttega.
24.Maakohus on väljunud diskretsiooni piiridest kaasomanike emotsionaalse sideme hindamisel. Kohus ei ole üldse maininud ning seega pole ka arvestanud paljude muude asjaoludega peale selle, et kinnisasjal on kostja lapsepõlvekodu. Tegemist ei ole mitte üksnes kostja lapsepõlvekoduga, vaid majaga, mis on ehitatud kostja esivanemate poolt, milles ligi sajandi jooksul on elanud kostja või tema sugulased, milles kostja on elanud sünnist saati ja enamiku oma elust ning milles senini elab kostja tütar ja tütretütar. Kostjal on säilinud väga tugev emotsionaalne side oma endise elukohaga. Kostja ei ole kinnisasjal asuvast majast välja kolinud omal soovil, vaid seoses vajadusega hooldada oma erivajadusega ratastoolis liikuvat poega, kellele 2008 eraldati sotsiaalkorter. Poja seisundi paranemisel ei pruugi ta enam igapäevast hoolt vajada ja kostja tagasi pöördumine pole välistatud.
25.Põhjendamatu on kinnisasja kostja ainuomandisse andmata jätmine seetõttu, et sellega rikutaks kostja enda õigusi. Kostja seisukohta tema õiguste rikkumise kohta ei küsitud. Olukorras, kus kohus leidis, et hageja kaasomandiosa koormav hüpoteek mõjutab kinnisasja väärtust, ent kohtu hinnangul puudusid piisavad tõendid selle kohta, milline on selle mõju ulatus, oleks kohus pidanud tegema pooltele ettepaneku nimetatud asjaolude kohta tõendite esitamiseks.
26.Juhul, kui ringkonnakohus jätab apellatsioonkaebuse rahuldata kostja vastuhagi puudutavas osas, jättes jõusse hageja hagi rahuldamise ehk vaidlusaluse kinnisasjas kaasomandi lõpetamise selliselt, et kinnisasi jääb hageja ainuomandisse ja hageja kohustub tasuma kostjale omandist ilma jäämise eest hüvitise, palub kostja suurendada kostjale väljamõistetava hüvitise suurust. Vastustaja seisukoht
27.Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
28.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 1 alusel tühistada materiaal- ja menetlusõiguse normi väära kohaldamise ja diskretsiooni piiride ületamise tõttu osas, millega maakohus rahuldas hagi ja jättis vastuhagi rahuldamata, lõpetades kaasomandi kinnisasja andmisega hageja ainuomandisse kostjale hüvitise väljamõistmise eest. Ringkonnakohus teeb selles osas uue otsuse, millega jätab hagi rahuldamata ja rahuldab vastuhagi, lõpetades kinnisasja kaasomandi kinnisasja reaalosadeks jagamisega korteriomanditeks moodustamise teel. Apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.
2-17-10089
29.TsMS § 654 lg 22 kohaselt esitab ringkonnakohus otsuse resolutsioonis kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse.
30.Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 651 lg 1 järgi apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Kostja vaidlustab maakohtu otsust osas, millega hageja hagi rahuldati kostja vastu ja kostja vastuhagi hageja vastu jäeti rahuldamata. Maakohtu otsust ei ole vaidlustatud osas, millega hageja hagis kostja vastu hageja alternatiivses nõudes kinnisasjas kaasomandi lõpetamiseks kinnisasja kolmeks korteriomandiks jagamisega menetlus lõpetati. Selles osas on maakohtu otsus TsMS § 456 lg 4 teise lause alusel edasi kaebamata jõustunud.
31.Kostja on vaidlustanud maakohtu otsuse kaasomandi lõpetamise viisi osas. Apellatsioonkaebuses ei vaidlusta kostja seda, et maakohus otsustas poolte kaasomandi lõpetada.
32.Tulenevalt asjaõigusseaduse (AÕS)§ 76 lg-st 1 on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus AÕS § 77 lg 2 järgi hageja nõudel, kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. See tähendab, et kui kohtule esitatakse kaasomandi lõpetamise hagi, peab kohus lõpetama kaasomandi ühel AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud viisil, mida on taotletud hagis või vastuhagis. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama kaasomanike huvide kaalumisega. Muu hulgas tuleb arvestada sellega, et ka kaasomanikud on omavahelistes suhetes kohustatud järgima TsÜS §-s 138 sätestatud hea usu põhimõtet (vt Riigikohtu 19. aprilli 2019 otsus tsiviilasjas nr 2-17-9749, p 11).
33.Ringkonnakohus tuvastab (ja pooled ei vaidle selle üle), et kinnisasi (registriosa nr XXXXXXXXX) on poolte kaasomandis, millest 942/1452 on hageja kaasomandis ja 510/1452 kostja kaasomandis (I kd tl 5). Hagiavalduses palus hageja kaasomandi jagamist selliselt, et kinnisasi antakse hageja ainuomandisse kostjale hüvitise väljamõistmise eest. Kostja palus vastuhagis jagada kaasomand esimese eelistusena reaalosadeks korteriomandite seadmise teel, alternatiivselt anda kinnisasi kostja ainuomandisse hagejale hüvitise väljamõistmise eest. Eelnevast tulenevalt oli maakohtul sisuliselt võimalik valida kolme kaasomandi jagamise viisi vahel.
34.Kostja loobus ringkonnakohtule 17. oktoobril 2022 esitatud menetlusdokumendis maakohtus esitatud alternatiivsest variandist jagada kaasomand kinnisasja andmisega kostja ainuomandisse hagejale hüvitise väljamõistmise eest. Hagejal vastuväiteid kostja alternatiivsest kaasomandi jagamise viisist loobumisele ei esitanud. Riigikohus on varem leidnud, et haginõude täiendamine kohtumenetluse kestel kaasomandi lõpetamise viisidega AÕS § 77 lg 2 mõttes ei ole hagi muutmine TsMS § 376 lg 1 tähenduses, kui pool on varem juba haginõude või vastuhaginõude kaasomandi lõpetamiseks esitanud ja seda menetletakse. Seda saab pidada nõude laiendamiseks TsMS § 376 lg 4 p 2 mõttes ning sellise täienduse võib teha ka suuliselt kohtuistungil (vt Riigikohtu 10. aprilli 2019 otsus tsiviilasjas nr 2-17-11516, p 27). Eelnevast tulenevalt on kolleegiumi hinnangul võimalik ka nõude kitsendamine selliselt, et pool loobub ühest kaasomandi jagamise viisist, mille ta oli ise menetluses esitanud.
2-17-10089
35.Seega vaidlevad pooled ringkonnakohtus kahe kaasomandi jagamise viisi üle, kas anda kinnisasi hageja ainuomandisse kostjale hüvitise väljamõistmise eest (hageja eelistus) või jagada kinnisasi reaalosadeks korteriomandite moodustamise teel (kostja eelistus).
36.Riigikohus on selgitanud, et maakohtu valik kaasomandis oleva asja jagamiseks ühise omandi lõpetamisel on diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus ei peaks üldjuhul sekkuma. Diskretsiooniõiguse kasutamine ei või aga viia ebamõistlike tagajärgede ja ebaõigluseni, st diskretsiooniõigus ei ole siin piiramatu ning kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem (vt Riigikohtu 10. aprilli 2019 otsus tsiviilasjas nr 217-11516, p 29; vt ka 26. aprilli 2017 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 22). Seega tuleb ringkonnakohtul kostja apellatsioonkaebuse lahendamisel ka kontrollida, kas maakohus on ületanud kaasomandi jagamise viisi valikul diskretsiooniõiguse piire, otsustades sellise viisi kasuks, mis on kostjale või mõlemale kaasomanikule ebamõistlikult koormav või muudel põhjustel ebaõiglane.
37.Maakohus ei pidanud kinnisasja reaalosadeks jagamist korteriomandite moodustamise teel sobivaks kaasomandi jagamise viisiks peamiselt kahel põhjusel. Esiteks leidis maakohus, et kinnisasja korteriomanditeks jagamine ei ole KrtS § 4 lg-st 1 tulenevalt võimalik, kuna eriomandi hulka kuuluvad ruumid poleks olnud omavahel ehituslikult ja funktsionaalselt ühendatud. Teiseks leidis maakohus, et kaasomandi sel viisil jagamine ei oleks ka mõistlik, kuna poolte heanaaberlike suhete puudumise tõttu võib olla takistatud korteriomanike kaasomandisse jääva osa ühine majandamine ning korteriomandi- ja korteriühistuseaduse kohaselt otsuste vastuvõtmiseks poolthäälte enamuse saavutamine.
38.Kolleegiumi arvates leidis maakohus ebaõigesti, et praeguses asjas ei ole kinnisasja jagamine reaalosadeks korteriomanditeks moodustamisega võimalik.
39.Ringkonnakohus tuvastab (ja pooled ei vaidle selle üle), et kinnistusraamatusse on kantud märkus kaasomanike vahelise kasutuskorra kokkuleppe kohta vastavalt 6. mai 2004 lepingu ple 3 (I kd tl 30–35), mille kohaselt kasutab kinnisasjal asuvas elamus hageja esimese korruse eluruume ja kostja teise korruse eluruume, pööninguruume kasutab vaid hageja ja keldris on eraldi ruum hageja kasutuses ning eraldi ruum kostja kasutuses.
40.KrtS § 4 lg 1 sätestab, et eriomandi ese on ruumiliselt piiritletud eluruum või mitteeluruum ning selle juurde kuuluvad hoone osad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata. Kolleegium ei nõustu maakohtuga, et sellest sättest tulenevalt peab ruumiliselt piiritletud eluruum ning selle juurde kuuluvad eraldi kasutatavad hoone osad olema omavahel ehituslikult ja funktsionaalselt ühendatud sellisel viisil, et nende vahel on võimalik liikuda ilma kaasomandiosa läbimata. Maakohtu seisukoht, et KrtS § 4 lg 2, mille kohaselt eriomandi eseme hulka võib eluruumi või mitteeluruumi koosseisus kuuluda ka püsiva markeeringuga tähistatud garaažiosa, puuduks vajadus juhul, kui KrtS § 4 lg-st 1 ei tuleneks eriomandi eseme osade ehitusliku ja funktsionaalse ühendatuse nõuet, on ebaõige. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse eelnõu (462 SE) seletuskirjas on asjaomase sätte kohta märgitud, et iga korteriomand peab olema sisuline tervik, omaette elu- või äriruum, kuid ehituslikult võib olla tegemist mitme ruumiga, mis võivad olla ka ruumiliselt eraldatud (näiteks võivad põhiosas üheksandal korrusel paikneva eluruumi osaks olla ka esimesel korrusel paiknev hoiuruum ja keldrikorrusel paiknev garaažiosa, kus oluline on rõhutada, et eluruumi kuuluvate ruumidega moodustatakse sisuline tervik – eluruum). Kolleegium nõustub kostja seisukohaga, et ka Riigikohtu praktika analoogse sätte kohaldamisel korteriomandiseaduse § 2 lg 2 kohta, mis asendati 1. jaanuaril 2018 KrtS § 4 lg-ga 1 , mõistis korteriomandi eseme
2-17-10089 reaalosa (uues seaduses asendatud mõistega „eriomand“) piiritletud eluruumina või mitteeluruumina ning nende juurde kuuluvaid hooneosi, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata, kus korteriomandi eseme reaalosa hulka võib kuuluda ka püsiva markeeringuga tähistatud garaažiosa (vt Riigikohtu 8. veebruari 2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-156-11, p 30).
41.Käesoleval juhul on tuvastatud ja ei ole vaidlust selle üle, et kostja ainukasutuses on eluruumid maja teisel korrusel ja ruum keldrikorrusel ning hageja ainukasutuses on eluruum maja esimesel korrusel ja pööninguruum ning keldrikorrusel asuv ruum (I kd tl 30–35). Kohtule esitatud hoonejaotusplaanid ja erinevatele eksperthinnangutele lisatud plaanid kinnitavad samuti, et poolte kasutuses on samad kasutuskorra kokkuleppe joonistel märgitud ruumid (I kd tl 5 pöördel – tl 6, tl 106–112, tl 142–166, tl 169–190; II kd tl 19–41). Kostja esitatud arhitekti kinnituse kohaselt on kinnisasjal asuvas elamus piiritletud eluruumid ja mitteeluruumid ning nende juurde kuuluvad hoone osad, mida on võimalik eraldi kaasomanikul kasutada ning neid ka kasutatakse eraldi vastavalt notariaalsele kastutuskorrale ning kummagi kaasomaniku ainukasutuses olevate eluruumide ja mitteeluruumide ning nende juurde kuuluvate hooneosade muutmine, kõrvaldamine või lisamine on võimalik ilma kaasomandit või teise korteromaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata (II kd tl 42–43). Hageja kasutada olevaid ruume ja kostja kasutada olevaid ruume kasutavad kaasomanikud teise kaasomaniku kasutuses olevatest ruumidest eraldi. Järelikult on nende ruumide kasutamine võimalik teise omaniku kaasomandit ja teise kaasomaniku õigusi kahjustamata ning on põhjendatud järeldada, et praegusel juhul on KrtS § 4 lg 1 alusel võimalik piiritleda kaks eriomandi eset ruumiliselt sellisel viisil, nagu kaasomanikud neid ka tegelikkuses kasutavad. Seega ei ole kolleegiumi arvates välistatud kinnisasja jagamine reaalosadeks korteriomanditeks moodustamise teel.
42.Kolleegium peab aga vajalikuks märkida, et asjaolust, et kinnisasja on võimalik jagada reaalosadeks korteriomanditeks moodustamise teel, ei piisa iseenesest, et kohtuotsuse alusel oleks võimalik moodustada korteriomandid. Riigikohus on kaasomandis oleva kinnisasja jagamise kohta selgitanud, et selle kohta tehtav kohtuotsus saab asendada vaid teise kaasomaniku nõusolekut KRS § 341 lg 7 järgi. Kui kohus on otsuse kaasomandi jagamise ja selle viisi kohta teinud, peavad pooled läbima vastava menetluse kinnisasja jagamiseks, esitades kinnistamiseks pädevale asutusele kinnistamisavalduse ja muud kinnistamiseks nõutavad dokumendid. Kinnistamisavalduse läbivaatamisel selgitab kinnistamiseks pädev isik, kas on esitatud nõutavad dokumendid ja kas kinnistamine on võimalik (vt Riigikohtu 25. oktoobri 2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-104-05, p 7). Kolleegium leiab, et eelnev kehtib ka juhul, kui kinnisasja kaasomand lõpetatakse kohtuotsusega korteriomandite moodustamise teel. Ka sel juhul saab tehtav kohtuotsus üksnes asendada kinnisasja jagamisele vastu vaielnud kaasomaniku tahteavaldust kinnisasjal korteriomandite moodustamiseks ja moodustatavate korteriomandite kindlal viisil jagamiseks kaasomanike vahel. Kohtuotsus üksi ei saa olla aga korteriomandite moodustamise aluseks. Kaasomaniku nõusoleku kohta kinnisasja jagamiseks tehtud kohtuotsuse järgselt peavad pooled veel läbima vastava haldusmenetluse korteriomandite kinnistamiseks (KrtS § 7). KrtS § 7 lg 1 kohaselt tuleb kinnistamisavaldusele lisaks KRS § 35 lg-s 1 sätestatule lisada järgmised dokumendid: 1) ehitusloa andmiseks pädeva ametiasutuse ametlikult kinnitatud ärakiri korteriomanditeks jagatava hoone ehitusregistrisse kantud plaanist või ehitatava hoone projektist, millel on piiritletud ja numbriga või muul viisil tähistatud iga eriomandi esemeks olevad ruumid (hoonejaotusplaan); projekteerimiseks või ehitusprojektide ekspertiisi tegemiseks pädeva isiku kinnitus, et eriomandite loomine hoonejaotusplaanil kujutatud viisil vastab KrtS §-s 4 sätestatud nõuetele. Kui kohus on teinud otsuse kaasomandi jagamise ja selle viisi kohta, siis peale seda saavad pooled esitada kinnistamiseks pädevale asutusele kinnistamisavalduse ja muud kinnistamiseks vajalikud
2-17-10089 dokumendid. Seega ei ole käesoleva vaidluse lahendamisel tähtsust, kas menetluses esitatud hoonejaotusplaan vastab KrtS § 7 lg 1 nõuetele, sest selle selgitab välja kinnistamisavalduse läbivaatamisel kinnistamiseks pädev isik.
43.Kolleegiumi arvates on maakohus põhjendamatult järeldanud, et kinnisasja kaasomandi jagamine reaalosadeks läbi korteriomandite moodustamise ei ole mõistlikuks kaasomandi jagamise viisiks pooltevaheliste heanaaberlike suhete puudumise tõttu. Samas ei pea kolleegium erinevalt kostjast mõistlikuks kaasomanike vahelisi suhteid hinnata lähtudes analoogia korras KrtS § 32 lg-test 1 ja 2, mis reguleerib korteriomanike vahelisi suhteid korteriomandi võõrandamise nõude esitamiseks. Käesolevas asjas on esitatud nõue kaasomandi lõpetamiseks, kus kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama kaasomanike huvide kaalumisega, mitte otsustama võõrandamisnõude esitamise eelduste olemasolu üle.
44.Kohtupraktikas peetakse kinnisasja reaalosadeks jagamist ebamõistlikuks kaasomanikevaheliste äärmiselt halbade suhte tõttu, Asjaolud, mis maakohtu hinnangul viitasid heanaaberlike suhete puudumisele (I kd tl 1–3, tl 7 pöördel – tl 14, tl 25–27), ei ole kolleegiumi arvates sellised, mis annavad aluse jätta kinnisasi reaaosadeks jagamata.
45.Kolleegium ei nõustu maakohtuga, et kui kostja on oma õiguste kaitseks pöördunud kohtusse või TLPA poole, siis saab kaasomanikevahelisi suhteid pidada selliseks, mis välistavad kaasomandi jagamise viisil, et mingi osa asjast jääb ka pärast kaasomandi jagamist kaasomandisse (I kd tl 36–59, tl 101–105, II kd tl 47 pöördel). Olukorras, kus kostja pöördus avaldusega kohtusse (tsiviilasi nr 2-16-19082) elamu keldrikorrusel hageja poolt veekraani sulgemise tõttu ja kostjal polnud vett, siis oli vaidlus veekraanile juurdepääsu ja selle asukoha üle mõlema kaasomaniku huvides (I kd tl 14 pöördel – tl 16). Tsiviilasjas nr 2-16-19082 on esialgse õiguskaitse korras reguleeritud, et hageja ei tohi veekraani sulgeda. Kostja pöördumise tõttu on TLPA teinud ettekirjutuse mõlemale kaasomanikule. Olukorras, kus ehitustööde kohta puuduvadki load ja kooskõlastused, oli TLPA tehtud ettekirjutus asjakohane, hoolimata põhjusest, kes TLPA poole pöördus ja miks see ettekirjutus tehti. Kolleegiumi arvates ei ole kaasomanike vahelised etteheited üksteisele sellist laadi, mis tõsikindlalt näitavad, et kaasomanikud ei ole võimelised koostööks ühiselt kaasomandi osa valdamiseks ja kasutamiseks. Ühtlasi ei saa nõustuda maakohtuga, et kui hageja ja kostja ainukasutuses olevaid ruume kasutavad isikud omavahel suhtlevad, et leppida kokku, mida teha kinnisasja kasutamist takistava amortiseerunud kanalisatsioonitrassiga, siis see ei näita heanaaberlikke suhteid, (II kd tl 45–52). Kostja on tõendanud, et viimased konfliktid olid kaasomanike vahel 2015–2017 ja ühiselt on lahendatud nii kanalisatsiooni- kui elektriprobleemid, on veenvad (II kd tl 45–52).
46.Hageja on 2015. aastal pidanud korteriomandite moodustamist heaks mõtteks (I kd tl 60). Hageja on ka ise hagiavaldust esitades pidanud võimalikuks kinnisasja jagamist reaalosadeks korteromandite moodustamise teel üheks sobivaks viisiks kaasomandi lõpetamiseks. Asjaolu, et pooltel on varasemalt olnud erimeelsusi kaasomandi valitsemisel ja veekraani kasutamisel, ei ole sellised asjaolud, et kaasomanikud ei saakski omavahel suheldud ja hea usu põhimõttest tulenevalt leida lahendusi, mis vastavad mõlema kaasomaniku huvidele. Kolleegiumi arvates ei ole asjas esile toodud asjaoludest võimalik järeldada kaasomanike vahel sellist halba läbisaamist, mis takistaks ühiselt korteriomandite moodustamisega kaasnevat kaasomandi eset valitsemast ja kasutamast.
47.Lähtudes eeltoodust ei ole kolleegiumi arvates välistatud poolte suhteid ja ka senist läbisaamist arvestades kaasomandi jagamine reaalosadeks korteriomandite moodustamise teel.
2-17-10089
48.Kolleegium nõustub kostjaga, et olukorras, kus kaasomandi jagamine reaalosadeks korteriomanditeks moodustamise teel on võimalik, tuleb sellist jagamist eelistada muudele kaasomandi lõpetamise viisidele. Kuna praeguses asjas kasutavad kaasomanikud kinnisasja kaasomanikevahelise kokkuleppe alusel, siis ei saa kolleegiumi arvates pidada ebamõistlikuks ja kaasomanike huvidega vastuolus olevaks, kui kaasomanikud jätkaksid kinnisasja kasutamist samas ulatuses (kui kaasomanike kasutuses olevatest samades ruumidest moodustataks korteriomandi eriomandi ese), nagu nad on seda seni teinud. Kinnisasja jagamisel asja andmisega hagejale kaotaks kostja omandi kinnisasjale, mille eest saaks kostja küll õiglase hüvitise, kuid kolleegiumi arvates tuleb eelistada omandi säilimist hüvitise saamisele. Kinnisasja jagamisel reaalosades säiliks nii kostjale kui hagejale omand kinnisasja suhtes. Seega vastab selline kinnisasja kaasomandi jagamine kõige enam mõlema kaasomaniku huvidele.
49.Lähtudes eeltoodust tuleb jätta hageja hagi kaasomandi lõpetamiseks hageja taotletud viisil rahuldamata ja rahuldada vastuhagi kaasomandi lõpetamiseks kostja taotletud viisil. Kuna hageja hagi kaasomandi lõpetamiseks hageja taotletud viisil jääb rahuldamata, siis tuleb jätta rahuldamata ka muud hageja kaasomandi lõpetamisega seotud nõuded, s.o kostja kohustamine tahteavalduste andmiseks kaasomandi lõpetamiseks ning kinnistusraamatusse kannete tegemiseks ja kohtuotsuse täitmise korra kindlaksmääramiseks.
50.Hageja on seega kohustatud tegema tahteavalduse kinnisasja kaasomandi lõpetamiseks kinnisasja kaasomandi jagamisega reaalosadeks korteromanditeks moodustamise teel TsÜS § 68 lg 5 alusel. Kolleegium selgitab, et jõustunud kohtuotsuse resolutsioon asendabki hageja tahtevalduse kinnisasja kaasomandi lõpetamiseks reaalosades korteriomandite moodustamise nõusoleku andmiseks (TsÜS § 68 lg 5). Täitemenetluse seadustiku (TMS) § 184 lg 1 mõttes on täidetav kohtulahendi resolutsioon, millega on hageja kohustatud andma nõusoleku kinnisasja jagamiseks reaalosades korteriomanditeks moodustamise teel. Seega ei pea kohus eraldi TMS § 184 lg 1 kohaldamise jaoks oma lahendis tegema otsust, millega ta asendab nõutud tahteavalduse kohtulahendiga (vt Riigikohtu 16. juuni 2021 otsus tsiviilasjas nr 2-17-9822, p 16).
51.Kuna korteriomandeid ei moodustata käesolevas asjas tehtava kohtuotsuse alusel, siis ei ole hagejal kohustust anda nõusolekut kinnistusraamatusse kannete tegemiseks. Selles osas tuleb kostja vastuhagi jätta rahuldamata. Menetluskulude jaotus
52.Kuigi ringkonnakohus maakohtu otsuse tühistab ja teeb uue otsuse, ei anna see alust menetluskulude jaotuse muutmiseks. Ringkonnakohus määrab kindlaks ka apellatsioonimenetluse kulud (TsMS § 173 lg-d 1 ja 3).
53.Kohtupraktikas on leitud, et kaasomand lõpetatakse eelduslikult mõlema poole huvides, mistõttu on põhjendatud ja õiglane jätta menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel poolte kanda (vt Riigikohtu 27. septembri 2010 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-70,10, p 14). Ka praegusel juhul on käesoleva vaidluse asjaolusid arvestades õiglane jätta ringkonnakohtus kantud menetluskulud poolte endi kanda. Kaasomandi lõpetamine on mõlema poole huvides, sest mõlemad pooled soovisid kaasomandi lõpetamist. Pooled vaidlesid vaid kaasomandi lõpetamise viisi üle.
54.Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1 esimene lause).
2-17-10089
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.