2-17-10089/50 - Asjaõigus - Omandiasjad - Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

lahend.ee

2.Hageja põhjendab hagiavaldust järgmiste asjaoludega. xxx asuv kinnisasi kinnistusraamatu registriosa numbriga xxx kuulub kaasomanikele hagejale xxx mõttelises osas ja kostjale xxx mõttelises osas. Kinnistusraamatusse on kantud kinnistu kasutuskord, mille kohaselt kinnistul asuva elamu esimese korruse eluruume kasutab hageja, teise korruse omi kostja, pööningukorruse omi hageja ning keldri kasutuskord on määratud kummagi kaasomaniku kasutada. Elamu trepikoda keldrist pööninguni on ühiskasutuses. Kinnistu sissesõidutee alates kinnistu piirist hooneni (kinnistu plaanil viirutatud osa) on kaasomanike ühiskasutuses ning sellest paremale jääv osa on hageja ainukasutuses ning vasakule jääv osa on kostja ainukasutuses. Hageja omand on tekkinud 14.07.2010 tehtud kinnistusraamatu kande alusel. Kanne on tehtud 28.06.2010 hageja ja P Pi vahel sõlmitud asjaõiguslepingu alusel. Hageja tehinguline kinnisasja omaniku õiguseellane P P on kostja õde. Hageja oli pikema aja jooksul otsinud endale xxx piirkonda sellist uue eluaset, mida eelmised omanikud ei ole oluliselt remontinud ja ehituslikult muutnud, mis võib olla tehtud ainult müügi eesmärgil ning suurema müügihinna põhistamiseks ega vasta ehitusnormidele ja hagejat rahuldavale kvaliteedile. Kinnisasi mõttelises osas vastas hageja ootustele. Tegemist oli vahetult enne sõda valminud elamuga ligikaud 1500 ruutmeetri suurusel krundil. Elamu asub xxx tänava alguses esimese majana, mistõttu kinnistul on naabrid ainult kinnistu ühel küljel. Hagejaga tehingu teinud P P oli alustanud elamu osas remondiga, mis oli kinnistusraamatusse kantud kasutuskorra alusel tema ainukasutuses ja -valduses. Elamu esimesel korrusel asuvad kunagised kaks korterit ühendanud üheks suureks eluruumiks, välja lõhkunud küttekolded, asunud seintelt siseviimistluskihte eemaldama. Esimese korruse remont oli müüja poolt alustatud, kuid jäänud lõpetamata. Alustatud oli ebavajaliku väljalõhkumisega. Pööningukorrus oli ehitatud eluruumiks ja on põhiosas säilitanud tänaseni oma müügihetkelise seisukorra. Pööningukorruse külgedele eelmise omaniku poolt ehitatud ruumilaiendused (vintskapid) on hageja eemaldanud kui hoone välisilmet rikkuvad lisandid. Hageja tegi hoone esimesel korrusel oma soovikohase lahendusega remondi, parandas pragunenud fassaadist osa, remontis osaliselt katuse, vahetas aknad, remontis kahest korstnast ühe ja asus 2012.a kevadel kinnistul asuvasse majja elama. Esimesed erimeelsused kaasomanikust kostjaga tekkisid elamu remontimise käigus. Kostja ei olnud nõus, et hageja parandaks oma elutoa kohal oleva läbijooksva katuse. Hoone katus on liigendatud nii, et osa katust on hoone esimese korruse ruumide kohal, osa hoone teise korruse ruumide kohal ja osa hoone kõigi kolme korruse kohal. Kostja teise korruse eluruumist on rajatud pääs hoone madalama osa katusele ning teise korruse kasutaja kostja kasutab seda katuse osa oma terrassina. Kostja ei olnud nõus oma nn terrassi (tegelikult katuse) pleki asendamisega ja ühtlasi katusealuse soojustamisega, mistõttu katuse selle osa muutmine veekindlaks pidi toimuma hageja elutoast siseruumist. Soojustuse tõttu tuli elutoa lagi ehitada seestpoolt madalamaks. Kostja leidis, et 1939. aastal tema vanaisa poolt paigaldatud katus kestab veel pikalt ega vaja remonti ega vahetust. Pooled ei ole senini suutnud kokku leppida elamu ühiskasutuses oleva trepikoja remondis kogu ulatuses. Hageja on teinud remondi elamu trepikoja esimese korruse ja pööningukorruse piirnevas osas. Nende vahele jääb kostja kasutada oleva teise korruse trepikoja remontimata osa, mis rikub hoone üldkasutatava osa ruumi kui tervikliku väljanägemise. Kaasomanikud ei ole suutnud leppida kokku selles, et kostja soojustaks oma ainuvalduse ruumide piires välisseinad ja põranda, mis on hageja ruumidest vaadatuna vahelagi. Maja suhteliselt kõrge ea tõttu on kunagine saepurutäidis välisseintes alla vajunud ning termopildistamine näitab külmasildade olemasolu välisseintes. Vahelaes puudub igasugune heliisolatsioonimaterjal ja soojustus on alla arvestust, mistõttu on esimesele korrusele kuulda igasugune teise korruse ruumides tekkiv heli, muuhulgas inimkõne, telefoni helisemine, televiisori- ja raadioheli ja mööbli nihutamine. Hageja töötab xxx ning peab oluliselt varem kostja poolt majja asustatud isikutest tööle minema. Kordadel, kui kostja ruumides elavatel isikutel on külalised, ei ole hagejal ega tema pereliikmetel võimalik uinuda ega välja puhata, kuna teisel korrusel toimuv on selgelt kuulda esimesele korrusele. Kostjal on komme trepikoja teisele korrusele oma eluruumi ukse kõrvale ladustada nii vajalikke kui ka ebavajalikke asju, millised takistavad trepikojas liikumist. Kostja hoiab talviti trepikoja teisel korrusel oma küttepuid ja sageli üle ukse tõstetud prügikotte. Pärast esimese korruse remondi valmimist on kostja kasutuses olevast teise korruse eluruumidest toimunud mitu vee läbijooksu, mis on hageja 3 (15)

remondi rikkunud ja nõudnud uute kulutuste tegemist olukorra taastamiseks. Kostja on läbijooksude ja hageja vara kahjustamise kindlustusjuhtumite menetlejatele kas keeldunud oma valduses olevate ruumide ettenäitamisest või ka süüdistanud hagejat kindlustuspettuses eesmärgiga saada remondiraha. Kostja on hageja teadmata kasutanud oma eluruumides vett selliselt, et jättis tasumata enda osa hoone veetarbimisest. Hageja oli omandi saamise järgselt eelmise omaniku poolt sõlmitud veetarbimise lepingu AS-iga xxx ümber vormistanud ega teadnud, et hoonel on ainult üks veetarbimise leping (so kaasomanikul seda ei ole). Selle asjaolu tõttu tasus hageja aastate vältel tarbitud vee eest teadmata, et kostja veetarbimine on toimunud sama veemõõtja näitude sees. Kui hageja selle tuvastas, pani hageja kostja ruume varustavale veetorule iseseisva veemõõtja ja vahekraani. Kostja tasus mingil aja jooksul selle veemõõtja näitude kohaselt hagejale oma tarbitud osa, siis aga loobus maksmisest kas üleüldse või esitas mingeid niinimetatud oma veemõõtja näitusid ega avaldanud, kus tema veemõõtja asub või millal see taadeldud on. Kinnistul ühiskasutuses oleva sissesõidutee ja tänava piires vajalik talvine lumekoristus on senini olnud valdavalt hageja mure. Kaasomanike vahelised isiklikud suhted ei ole head, erimeelsusi põhjustavad nii kinnistu majandamine, hooldamine, hoonele vajalike kulutuste tegemine jms. Erimeelsuste tõttu ei ole kaasomanike isikutevahelised konfliktid välistatud ja sotsiaalne õhustik kinnistul ei ole hea. Kostja on Harju Maakohtusse esitanud avalduse kinnistu kasutuskorra muutmiseks selliselt, et hageja ainukasutusse jäänud keldriruumi oleks määratud ühiskasutuses olevaks põhjusel, et selles ruumis asub hoone teise korruse ruume varustava veetoru vahekraan ja üks veemõõtja. Pooled ei ole saavutanud kokkulepet, millisel viisil kinnisasja kaasomand lõpetatakse, mistõttu hageja palub viisi määrata kohtul vastavalt tema hagis esitatule. Kostja ei kaasomandit enda elukohana. Kostja elab talle eraldatud sotsiaalkorteris xxx. Kostja on kinnistu valduse üle andnud oma lähikondsetele, kes mitteomanikena ei ole omakorda huvitatud kandma kulutusi hoone püsivuse eesmärgil ja elukvaliteedi tõstmise eesmärgil ning on nõus elama spartalikes ja säästvates tingimustes. Hageja elab kinnistul ja tal ei ole teist elukohta. Kostjal ei ole vaja kinnistut elukohana. Seetõttu ei ole tal enda arvates vaja panustada elamu remonti ja korrastamisse määral, mis muudaks kinnistul elamise kvaliteeti ning tal on mugav lähtuda väitest, et hetkeolukorda maja juures ei peagi veel muutma ja vanaisa „eesti ajal“ ehitatu kestab ilma olulise remondita ja kulutusteta niigi. Hageja taotleb kaasomandi lõpetamist kinnisasja jätmisega hageja ainuomandisse ja hagejale kohustuse panemisega maksta kostjale hüvitist (I kd, tl-d 1-2). Hageja avaldas 26.01.2022 vastuseks kohtu elektronkirjale, et on vastava eelduse olemasolul (asja väärtuse õiglane tuvastamine) nõus kostja omandiosa välja ostma ka kohtu poolt 20.01.2022 asja arutamise uuendamise määruses esile toodud kõrgema hinna eest (II kd, tl 102).

3.Kostja vaidleb hagile vastu, palub jätta selle rahuldamata ning põhjendab oma vastuväiteid järgmiselt. xxx krundi ostis 1930. aastate lõpul J R, kes oli kostja vanatädi E Ri abikaasa. Krundile elamu ehitamist alustas ta 1930. aastate lõpul ning sõja alguseks oli majakarp valminud. Sõja ajal jäi ehitus pooleli ja J R hukkus sõjas. Pärast sõja lõppu ehitasid maja ühiselt lõpuni E R ning kostja vanaema M R. Ehkki elamu on registreeritud üksikelamuga, oli see algusest peale ehitatud selliselt, et moodustus sisuliselt kolmest eraldiseisvast korterist (kaks esimesel korrusel ja üks teisel korrusel), millest igaüks oli eraldi funktsionaalne tervik eraldi lukustatava sissepääsuga trepikojast. Elamu valmimisel asusid ühte esimese korruse korterisse elama kostja vanaema ja vanatädi, teise oli paigutatud üks pere võimude poolt ning teise korruse korter üüriti välja. Kui kostja ema M L abiellus, kolis ta elama ühte esimese korruse korterisse, vanaema ja vanatädi kolisid teise korruse korterisse ning teine esimese korruse korter üüriti välja. Kostja on sünnist saati elanud xxx elamus, algselt ühes esimese korruse korteris. 1983.a kolis kostja perekond teise korruse korterisse, kostja vanaema ühte esimese korruse korterise ning teist esimese korruse korterit üüriti vahel kaugematele sugulastele. Pärast kostja vanaema surma 1990. aastate keskel kolis esimese korruse korteritesse kostja õde P P perega ja ühendas kaks korterit omavahel. Maaüksuse esmakinnistamisel 2003.a oli kogu kinnistu omanikuks kostja ema. 2004.a kinkis ta xxx mõttelist osa kinnistust P Pile Koos kinkelepingu sõlmimisega sõlmiti kinnistu kasutuskord, mille järgi elamu teine korrus ja poolt kedrikorrust jäi kostja ema ainukasutusse, esimene korrus, pööningukorrus ja teine pool keldrikorrusest aga P Pi ainukasutusse. Hiljem kinkis kostja ema ülejäänud osa kinnistust kostjale. 5. Kostja elas xxx teise korruse korteris kuni 2008. aastani koos oma poja V-J S. Kostja pojal on erivajadused, mille tõttu ta 4 (15)

liigub ratastooliga ja mis muudab tema liikumise teisel korrusel asuvasse korterisse keeruliseks. 2008.a eraldati talle ratastoolile kohandatud sotsiaalkorter xxx. Kuna ta vajas igapäevast abi, kolis kostja hooldajana tema juurde ja on seal elanud senini. Teise korruse korter jäi tühjaks kuni 2012.a detsembrini, mil sinna kolis kostja tütar M S ja hiljem ka tema elukaaslane E H. Ka tänasel hetkel elab kostja lapseootel tütar koos elukaaslasega seal. Pärast 2004.a lepingu sõlmimist alustas P P ehitustöödega, mille eesmärgiks oli viia lõpule kahe esimesel korrusel asuva korteri ühendamine üheks korteriks ja ehitada pööningukorruse ruumid välja eraldi korteriks. 2010.a võõrandas P P oma mõttelise osa hagejale, kes jätkas ehitustöödega. Kostjale teadaolevalt on ehitustööd tänaseks lõpetatud, igal juhul on esimese korruse ruumid funktsionaalses kasutuses ühe korterina hageja poolt ning pööningukorruse ruume üürib hageja välja eluruumina kolmandatele isikutele. Ehitustöödele ei ole taotletud ametlikke lube ja kooskõlastusi. Käesoleval hetkel ei kajasta ehitisregistri andmeid kõnealuste ehitustööde tagajärjel muutunud olukorda. Kostjal on tekkinud kahtlus, et ehitustööde käigus on lammutatud osa esimese korruse kandvaid seinu. Nimelt hakkas maja 2012.a pärast vaheseinte lammutamist vajuma ning sellesse tekkisid praod. Ümberehitustele vaatamata on xxx majas senini selgelt eristuvad, täisfunktsionaalsed ja ühiskasutuses olevast trepikojast eraldi sissepääsudega korterid. Kui välja arvata üks erand, mida kostja järgnevalt käsitleb, ei vaidle pooled ka nende kasutuses olevate reaalosade piiride üle. Nimelt paigaldas hageja 2015.a aprillil oma ainukasutuses oleval pinnal asuvale veemõõdusõlmele täiendava veekraani, mis võimaldas tal sulgeda ja avada kostja kasutuses oleva korteri veevarustust. Esialgu ei põhjustanud sellise veekraani asumine kostja ainukasutuses olevas ruumis probleeme, ent alates 2016.a maikuust on hageja abikaasa H L veekraani korduvalt sulgenud ja sulgemisega ähvardanud. Sellega seoses esitas hageja 20.12.2016 Harju Maakohtule taotluse esialgse õiguskaitse kohaldamiseks ning kohus rahuldas taotluse. 20.01.2017 esitas kostja hagita menetluses avalduse õigusvastase tegevuse keelamiseks ja kaasomandi valdamise ja kasutamise korra muutmiseks, täpsemalt keldrikorrusel ligikaud 1,2 ruutmeetri hageja ainukasutuses oleva ruumi määramiseks ühiskasutusse selleks, et tagada kostja juurdepääs veekraanile. Menetluse käigus on kostja täpsustanud ja täiendanud oma nõudeid ja esitanud täiendavaid seisukohti 10.05.2017, 11.07.2017 ja 21.08.2017. Muuhulgas on kostja esitanud alternatiivnõude, mille järgi kasutuskorra muutmise asendaks hageja poolt endise olukorra taastamine (s.t kostja veevarustust sulgeda võimaldava kraani eemaldamine) ning andnud põhimõttelise nõusoleku olukorra lahendamiseks selliselt, et veemõõdusõlm paigaldatakse ümber ühiskasutuses olevale pinnale. Kõnealuses menetluses esitas hageja 03.08.2017 taotluse menetluse peatamiseks seoses käesolevas asjas esitatud hagiga ning kohus rahuldas taotluse 03.11.2017 määrusega. Sisuliselt kõik hageja poolt hagiavalduses välja toodud faktilised asjaolud puudutavad hoone kasutamist ning asjaolusid, mille üle pooled juba vaidlevad tsiviilasja nr 2-16-19082. Nimetatud asjaolu kinnitab, et kostjal oli õigus, kui ta tsiviilasjas nr 2-16-19082 esitatud menetluse peatamise taotlusele vastates leidis, et menetluse peatamise asemel oleks mõistlik nimetatud kahe menetluse ühendamine. Hetkel on kujunemas menetlusökonoomika põhimõtet rikkuv olukord, kus pooled asuvad dubleerivalt vaidlema asjaolude üle, mille üle tsiviilasjas nr 2-16-19082 on juba pikalt vaieldud ja tõendeid esitatud. Hageja väide selle kohta, et xxx elamu valmis enne sõda, on ebaõige. Elamu valmis kostja vanaema kaasabil pärast sõda. Kostjale ei ole selge, mida hageja peab silmas pragunenud fassaadist osa parandamisega. Majja tekkisid märkimisväärsed praod 2012.a. hageja enda tegevuse tagajärjel. Neid pragusid on võimalik näha nii maja seest kui fassaadilt. Juhul, kui hageja on fassaadil neid pragusid osaliselt peitnud, ei lahenda see probleemi, vaid üksnes varjab selle olemasolu. Hagiavalduses väidab hageja, et kostja kasutab esimese korruse ruumide kohal olevat katusosa terrassina ning keeldus selle remondist. Väide ei vasta tõele. Kõnealune katuseosa oligi algselt rõduks projekteeritud ja ehitatud ning sellisena ka kasutuses. Kuna see hakkas läbi jooksma, ehitati selle peale tõrvapapi moodi materjaliga kaetud puitplatvorm, kusjuures see toimus enne hageja maja kaasomanikuks saamist. Pärast seda ei ole see rõduna kasutatav. Kostja ei ole kunagi keeldunud antud katuseosa/rõdu remondist. Hageja ei ole isegi vastavat ettepanekut teinud, hoopis kostja tütar on hagejaga vesteldes avaldanud soovi rõdu renoveerimiseks, mis võimaldaks selle uuesti sihipäraselt kasutusele võtta. Hageja väide, et kaasomanikud „ei ole suutnud“ kokku leppida remondiga seotud küsimustes, on eksitav. Hageja reeglina ei ole püüdnudki milleski kokku leppida. Ainsal korral, kui hageja on teinud ettepaneku kaasomandi remondiks, on selles ka kiiresti kokkuleppele saadud. Nimelt teostati 2010.a korstna remont, mille kulud pooled tasusid vastavalt oma osadele kaasomandis. Kuigi 5 (15)

hageja on omavoliliselt ja oma äranägemise kohaselt teostanud mõningaid vähetähtsaid remonttöid ühiskasutuses olevatel pindadel ja esitanud ühepoolseid nõudmisi selle kohta, mida kostja peaks tegema, on hoopis kostja olnud see, kes on teinud ettepanekuid kaasomandi säilimise seisukohalt oluliste majaosade, nagu katus, remondiks, saamata neile ettepanekutele hagejalt sisulist vastust. Hageja väide, et vahelaes puudub heliisolatsioon ja soojustus, on eksitav. Enne hageja poolt majja kolimist ja remondi teostamist oli vahelaes 40 cm paksune saepurukiht, mis toimib nii soojustusena kui tänu oma raskusele ka väga hea heliisolaatorina. Remondi käigus hageja eemaldas selle saepurukihi ning asendas selle tselluvillaga, mis on märksa kehvem heliisolaator. Seetõttu on hageja poolt kohatu kaevata selle üle, et heliisolatsioon ja soojustus puudub. Kostja märgib, et tema korteris on remont pooleli, ent neis ruumides, kus remont on juba teostatud, on samuti vahelaed ja seinad ära soojustatud. Kostja ei ladusta trepikotta asju. Hageja väide, et kostja kasutuses olevatest eluruumidest on toimunud vee läbijooksud, ei vasta tõele. Kostja korteris ei ole toimunud veeavariisid, ehkki hageja ja ilmselt hageja väidete alusel ka kindlustusfirma on vastava väitega kostja poole pöördunud. Keegi ei ole kostjale esitanud tõendeid selle kohta, et tema korterist oleks lähtunud veeleke. Samuti ei ole kostjale mitte kunagi esitatud soovi tutvuda tema veesüsteemiga või teha kindlaks tema korteris väidetavate lekete toimumine või mittetoimumine. Tõele ei vasta ebamäärane väide, mille kohaselt väidetavalt 31.05.2015 toimunud kindlustusjuhtumiga seoses „xxx ehituspartnerit sisse ülemisse korterisse ei lastud“. Kostja poole ei ole mitte kunagi pöördunud xxx või viimase ehituspartner sooviga pääseda korterisse tutvumaks väidetava kindlustusjuhtumi asjaoludega. Hageja väide, et kostja on hageja teadmata kasutanud oma eluruumides vett selliselt, et jättis tasumata enda osa veetarbimisest, ei vasta tõele. Kostja ei ole tema korteris tarbitud vee eest tasumata jätnud. Teatud perioodi ajal näitude mitte esitamine ja maksete mittetegemine tulenes asjaolust, et sel perioodil korteris ei elatud ning vee tarbimist ei toimud. Kui kostja tütar 2012.a detsembris korterisse kolis, asus ta ka tarbitud vee eest tasuma, tuginedes oma korteris asuvale veemõõtja näidule. 2015.a toimunud täiendava veekraani ja mõõdiku paigaldamisel ei ole ega saagi olla mingit seost väidetavate võlgnevustega. Tegelikkuses põhjendas hageja selle kraani paigaldamist kostja tütrele saadetud elektronkirjas väitega, et „on parem arveldada kui saan ise võtta ei Sind(M) koguaeg tülitama“. Kostjat häirib toon, millega hageja räägib „kostja poolt majja asutustatud isikutest“. Erinevalt hagejast endast, kes juba pikemat aega üürib osa tema kasutuses olevast pinnast välja kolmandatele isikutele, on kostja kasutuses olev korter jätkuvalt tema ja tema perekonnaliikmete (lapseootel tütar ja tema elukaaslane) kasutuses. Sarnaselt hagejaga peavad nemadki tööga seoses hommikuti vara tõusma, kostja tütar töötab riigiametniku, tema elukaaslane aga ülikooli õppejõuna. Ka jääb arusaamatuks, miks peaks asjaolu, et korteris elab hetkel mitte kostja ise, vaid tema tütar, mõjutama kostja ja/või tema tütre huvi kanda kulutusi seoses elamu remondi ja hooldusega või osundama nõusolekule elada „spartalikes ja säästvates tingimuses“. Kostja on nõus kaasomandi lõpetamisega, aga mitte hageja taotletud viisil. Kostja leiab, et kaasomand tuleb lõpetada korteriomanditeks jagamisega. Vaidlusalune elamu on faktiliselt jagatud selgesti eristatavateks korteriteks, mille suhtes korteriomandite moodustamine on nii õiguslikult võimalik kui ka kaasomanike huvidele kõige enam vastav. Hagis esitatud nõue on perspektiivitu. Hageja ei ole tõendanud oma väiteid kinnistu ega kostjale kuuluva kaasomandi osa väärtuse kohta (I kd, tl-d 44-46).

algusest peale olnud. Hageja pidas veel 2015.a korteriomandite moodustamist „heaks mõtteks“. Alternatiivselt leiab kostja, et õigem ja õiglasem oleks kinnistu jätmine kostjale. Kohtupraktikas ei ole sellises olukorras peetud oluliseks ei kaasomandi osade suurust ega seda, kes ja kui palju on elamu parendamisesse panustanud. Kohtupraktikas peetud kõige õiglasemaks elamu jätmist sellisele kaasomanikule, kel on sellega suurim emotsionaalne side ning kellele see on pikaajaliseks elukohaks. Kostja side vaidlusaluse elamuga on märksa tugevam kui hageja oma. Elamu ehitatud kostja vanaema, vanatädi ja viimase abikaasa poolt. Kostja on elamus elanud sünnist saati. 2008.a eraldati kostja erivajadustega ning ratastoolis liikuvale pojale sotsiaalkorter ning kostja kolis hooldajana poja juurde, mõni aasta hiljem asus korterisse elama kostja tütar. Käesoleval hetkel elab korteris lisaks kostja lapseootel tütrele ka tema elukaaslane. Samas ei ole välistatud ka kostja tagasipöördumine sinna, sest tänu poja seisundi paranemisele ei pruugi ta enam igapäevast hoolt vajada. Kui elamu jäetaks tervikuna kostjale, saaks ta sinna tagasi pöörduda koos pojaga, sest esimesel korruse ruumid on ratastooliga liikujale paremini ligipääsetavad. Hagejal puudub vaidlusaluse elamu suhtes mistahes eriseos, ta omandas selles mõttelise osa alles 2010.a. Põhihagist nähtuvalt ei olnud omandamise põhjuseks mitte niivõrd olemasoleva elamu tolleaegse seisundi vastavus hageja soovidele, kuivõrd selle sobivus „toorikuna“ hageja „soovikohaste lahenduste“ realiseerimiseks, mida reeglina ei võetud vaevaks kooskõlastada kostja kui maja kaasomanikuga. Funktsionaalselt iseseisvad III korruse ruumid on hageja poolt välja üüritud, seega erinevalt kostjast kasutab hageja elamut mitte üksnes enda ja/või oma perekonna tarbeks, vaid väljaüürimise teel majandusliku kasu teenimiseks. Hageja ja tema abikaasa ei ela hetkel vaidlusaluses elamus, I korruse korteris elab hageja poeg. Hageja ei ole tõendanud oma väiteid kinnistu ega kostjale kuuluva kaasomandi osa väärtuse kohta. Kinnistu jätmine ühele kaasomanikele ei ole võimalik ilma, et tehtaks kindlaks kinnistu kui terviku väärtus ning kohustatakse ainuomanikuks jäävat kaasomanikku maksma teisele kaasomanikule hüvitise, mille suurus on proportsioonis osaga kaasomandis, millest ta ilma jääb. Kostja taotleb kaasomandi lõpetamist kinnisasja korteriomanditeks jagamisega selliselt, et hageja ainuomandisse jääb korteriomand, mille eriomandi esemeks on kinnistu notariaalse kasutuskorra plaanil elamu keldrikorrusel, I korrusel ja III korrusel rohelise värviga piiritletud ruumid ning kostja ainuomandisse jääb korteriomand, mille eriomandi esemeks on kinnistus notariaalse kasutuskorra plaanil elamu keldrikorrusel ja II korrusel sinise värviga piiritletud ruumid; kaasomanikud ei ole kohustatud teineteisele hüvitist maksma. Kostja taotleb alternatiivselt kaasomandi lõpetamist kinnisasja jätmisega kostja ainuomandisse ja kostjale kohustuse panemisega maksta hagejale hüvitist (I kd, tl-d 61-63, 122-123). Kostja avaldas 26.01.2022 vastuseks kohtu elektronkirjale, et on valmis hagejale maksma kuni 209 000 eurot (II kd, tl 104).

omavahelises suhtes kokku lepitud ja nende tegemise üle ei ole vaidlust. Kostja ei avaldanud hageja poolt oma valduses ehitustööde tegemisel, et hoone remontimine hageja poolt kavandatud ja tehtavas ulatuses ei ole lõpptulemusena meelepärane. Vastupidisel juhul ei oleks hageja remonti lõpetanud ja püüdnud hoopiski ostetu ära müüa, kuna seal elamiseks vajalik ruumide remont ei ole teostatav. Alusetute kaebuste, esimeses õigusvaidluses kohtusse pöördumise, järjepanu alusetute süüdistuste esitamisega hoone vajumisest hageja töö tulemusel ja muu sellise tõttu ei ole omanike omavahelised suhted head. Omavahelised pingelised suhted ei muutu hageja hinnangul paremaks sellest, kas poolte kasutada on hoone/kinnistu kaasomandi vormis või korteriomandite vormis. Pooli jääb ikka siduma kaasomandis olev õu, mida hageja kevadeti-sügiseti enda kasutusosas riisub ja jäätmed utiliseerib, kostja aga jätab kinnistule ja tuul kannab need uuesti mööda kinnistut laiali. Hageja töötab xxx tööpäeva algusega 8:00. Hageja soov on end kodus pärast tööd välja puhata, et olla hommikul tööl puhanuna ja värskena. Pärast hagi esitamist 2017.a on kostja otsustanud alustada oma II korruse ruumides remondiga. Kostja teeb seda pärast tööpäeva lõppu kuni hiliste õhtutundideni ja puurimise, saagimise, kopsimise tõttu ülakorrusel ei ole hagejal oma perega võimalik normaalsel ajal magama jääda. Ettepanekud õhtuti majas müra mitte tekitada olid jäänud tähelepanuta, siis xxx on hageja tööpäevadel periooditi ööbinud oma abikaasaga hoopiski viimase kodus xxx, kus on võimalike end välja puhata ja ka lühem tee xxx sõita. Hageja vajab endiselt oma isiklikku kodu seal takistusteta elamiseks. Kostjal on olemas oma alaline elukoht, kus ta ka alaliselt elab. Selleks ei ole vaidlusalune kinnistu. Hageja ei ole oma omandile majutanud üürnikke. Hoone kolmandal korrusel elab hageja hea tuttav, kes ei ole üürniku õiguslikus staatuses. Ta ei tasu üüri vaid korvab oma kasutatud kommunaalteenused (I kd, tl-d 71-72). II.

lg 1 sätestab, et eriomandi ese on ruumiliselt piiritletud eluruum või mitteeluruum ning selle juurde kuuluvad hoone osad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata. Kohus leiab, et KrtS § 4 lõikes 1 sätestatud eluruumi või mitteeluruumi ruumilise piiritletusse nõudest tuleneb, et eriomandi hulka kuuluvad ruumid peavad olema omavahel ehituslikult ja funktsionaalselt ühendatud. Kohtu hinnangul ei saa KrtS § 4 lg 1 järgi moodustada eriomandi eset ehitises asuvad ruumid, mis ei ole omavahel ehituslikult ja funktsionaalselt ühendatud. Ruumide ehituslik seos, milleks on ruumide asumine samas ehitises, ei ole KrtS § 4 lg 1 järgi piisav, et hoone esimesel ja kolmandal korrusel asuvad ruumid lugeda omavahel ehituslikult ja funktsionaalselt ühendatuks. Seda, et KrtS § 4 lg 1 järgi peavad eriomandi eseme hulka kuuluvad ruumid või hoone osad olema ehituslikult ja funktsionaalselt ühendatud, kinnitab ka KrtS § 4 lg-s 2 sisalduv erinorm, mille järgi võib eriomandi eseme hulka kuuluda ka püsiva markeeringuga tähistatud garaažiosa. Kui KrtS § 4 lg-st 1 ei tuleneks eriomandi eseme osade ehitusliku ja funktsionaalse ühendatuse nõuet, puuduks sellise erinormi vajadus. Kui kaasomanikud soovivad teatud ruumide või hoone osade jätmist kindla korteriomandi igakordse korteriomaniku erikasutusse, on kaasomanikel võimalik sellised ruumid jätta kaasomandisse ning leppida kokku nende erikasutusõiguses (KrtS § 14 lg 1). Kostja on soovinud, et hagejale jäetav korteriomand moodustatakse elamu keldrikorrusel, I korrusel ja III korrusel asuvatest ruumidest. Kostja soovib, et temale jäetav korteriomand moodustatakse keldrikorrusel ja II korrusel asuvatest ruumidest (I kd, tl 61, 34-35). Kostja ei ole tõendanud, et hagejale jäetavad I ja III korrusel asuvad ruumid on ehituslikult ja funktsionaalselt ühendatud. Tallinna notari xxx 06.05.2004 tõestatud lepingudokumendi lisadeks 3 ja 4 olevatelt hoone plaanidelt ei nähtu, et I korrusel ja III korrusel asuvad ruumid on ühendatud selliselt, et ruumide vahel on võimalik liikuda ilma kaasomandi eseme hulka kuuluvat trepikoda kasutamata. Esitatud plaanidest ei nähtu I korrusel ja III korrusel asuvate ruumide ehituslik ja funktsionaalne ühendatus. Samuti ei nähtu plaanidest, et keldrikorrusel ja II korrusel asuvad ruumid on ühendatud selliselt, et ruumide vahel on võimalik liikuda ilma kaasomandi eseme hulka kuuluvat trepikoda kasutamata. Plaanidest ei nähtu keldrikorrusel ja II korrusel asuvate ruumide ehituslik ja funktsionaalne ühendatus. I ja III korrusel paiknevate ruumide ehituslikku ja funktsionaalset ühendatust ei nähtu ka I kd, tl-d 106-112 asuvatest elamu plaanidest. Samuti ei nähtu nendest plaanidest keldrikorrusel ja II korrusel asuvate ruumide ehituslik ja funktsionaalne ühendatus. Volitatud arhitekt-ekspert xxx 25.11.2021 kinnitus ei sisalda andmeid selle kohta, et korteriomandeid on võimalik moodustada kostja taotletud viisil (II kd, tl 43). Kinnitus sisaldab andmeid üksnes selle kohta, et hoone eluruume ja mitteeluruume ning nende juurde kuuluvaid hoone osi on võimalik eraldi kasutada. Kohtu hinnangul ei ole sellest kinnitusest võimalik järeldada, et eluruumidest ja mitteeluruumidest ning nende juurde kuuluvatest hoone osadest on võimalik moodustada korteriomandid hageja taotletud viisil. Eeltoodut arvestades ei vasta kostja taotletud viisil moodustatud korteriomandite eriomandi osad KrtS § 4 lõikes 1 sätestatud nõuetele. KrtS § 4 lg 1 on imperatiivne norm, mis sätestab nõuded, millele korteriomandi eriomandi ese peab vastama. TsÜS § 87 sätestab, et seadusest tuleneva keeluga vastuolus olev tehing on tühine, kui keelu mõtteks on keelu rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus, eelkõige juhul, kui seaduses on sätestatud, et teatud tagajärg ei tohi saabuda. Kohus leiab, et kostja taotletud viisil kinnisasja korteriomanditeks jagamine eirab KrtS § 4 lõikes 1 sätestatud reegleid. AÕS § 68 lg 3 kohaselt saab omand tekkida ainult seaduses sätestatud juhtudel. Kui kostja taotletud viisil moodustatud korteriomandite kohta tehtaks kanded kinnistusraamatusse, oleks need AÕS § 65 lg 1 mõttes ebaõiged, st tegelikult korteriomandeid ei teki (vt ka RKTKo 2-17-9822 p 13). Kuivõrd kostja taotletud viisil kinnisasja korteriomanditeks jagamine ei ole KrtS § 4 lg-st 1 tulenevalt võimalik ja hagi rahuldava kohtuotsuse alusel kinnistusraamatu kannete tegemisega ei kaasne korteriomandite tekkimist, ei saa kohus kaasomandit lõpetada kostja taotletud viisil korteriomanditeks jagamisega.

10.Kohtupraktikas on peetud kinnisasja reaalosadeks jagamist ebamõistlikuks, kui kaasomanikevahelised suhted on äärmiselt halvad. Kohus leiab, et kinnisasja korteriomanditeks jagamine erineb kinnisasja reaalosadeks jagamisest selle poolest, et ka pärast korteriomandite moodustamist jääb kinnisasi kaasomandisse selles osas, mis ei ole hõlmatud eriomandi esemega (kaasomandi ese). Kaasomandis oleva kinnisasja ja korteriomandite eseme valitsemise ja kulude kandmise põhimõtted ei erine omavahel oluliselt. Nii kaasomandis oleva kinnisasja kui ka korteriomandite eseme valitsemine toimub omanike kokkuleppel või häälteenamuse alusel (AÕS § 72 lg 1, KrtS § 35 lg 1, § 38 lg 1), kulud jaotatakse vastavalt kaasomandiosa suurusele (AÕS § 75 lg 1, KrtS 40 lg 1), omanikul on võimalus teha teise omaniku nõusolekuta toiminguid ja kulutusi kaasomandi eseme säilitamiseks (AÕS § 72 lg 4, KrtS § 37 lg 1). Eeltoodut arvestades on nii kaasomandis oleva kinnisasja kui ka korteriomandite eseme valitsemiseks vajalik, et omanike vahel on vähemalt heanaaberlikud suhted. Heanaaberlike suhete puudumine võib takistada korteriomandi eseme ühist majandamist. Samuti võib takistada korteriomandi eseme ühist majandamist see, et korteriomanike arusaamad elamu korrashoiu vajaduste osas on erinevad. Kui kaasomandi lõpetamisel moodustatakse väike arv korteriomandeid, on kaasomanikevahelised heanaaberlikud suhted eriti olulised, sest korteriomandi- ja korteriühistuseaduse kohaselt on kõigi otsuste vastuvõtmiseks vajalik korteriomanike poolthäälte enamus (sh KrtS § 9 lg 3 sätestatud juhul), mida heanaaberlike suhete puudumisel on keeruline saavutada. Kohtu hinnangul nähtub heanaaberlike suhete puudumine esmalt sellest, et hageja on teinud hagiavalduses kostjale rea etteheiteid. Hageja on kostjale ette heitnud erimeelsusi katuse parandamise vajaduse osas ja trepikoja remondi ulatuse osas, prügikottide ja puude ladustamist ühiskasutuses olevasse trepikotta, vee läbijooksude toimumist kostja kasutuses olevatest ruumidest hageja ruumidesse, tarbitud vee eest tasumata jätmist, lumekoristuses mitteosalemist (I kd, tl-d 1-2). Kostja ei ole hageja faktiväidetega nõustunud ning on heitnud hagejale ette esimese korruse kandvate seinte lammutamist, omavoliliste tööde tegemist ühiskasutuses olevatel pindadel, vahelaest saepuru kui heliisolaatori eemaldamist (I kd, tl-d 25-27). Kohtu hinnangul ei oma tähtsust, kas ühe poole väited vastaspoole tegevuse kohta vastavad tõele. Kohus leiab, et vastastikuste etteheidete tegemine näitab pooltevaheliste suhete iseloomu, mida ei saa pidada heanaaberlikeks. Kohtu arvates nähtub heanaaberlike suhete puudumist muuhulgas ka asjaolu, et kostja on pöördunud kohtusse avaldusega hageja vastu kaasomanike vahel sõlmitud kaasomandi valdamise ja kasutamise korra muutmiseks. Kohtusse pöördumine nähtub avaldustest (I kd, tl-d 38-40, 44-47) ja Harju Maakohtu 21.12.2016 määrusest tsiviilasjas nr 2-16-19082 (I kd, tl-d 41-43). Avalduse sisust nähtuvalt ei pea ka kostja kaasomanikevahelisi suhteid heanaaberlikeks, tehes avalduses etteheiteid hagejale ja hageja abikaasale. Kostja pöördus 31.03.2017 Tallinna Linnaplaneerimise Ameti poole taotlusega teostada riiklikku järelevalvet, mida on põhjendanud ümberehitustöödega hageja ainukasutuses olevates hoone osades (I kd, tl 101). Kohtu hinnangul näitab taotluse esitamine kaasomanikevahelisi erimeelsusi kinnisasjal asuva elamu valitsemise, sh selles ehitustööde tegemise ulatuse ja lubatavuse osas (I kd, tl-d 101-103). Eeltoodu näitab heanaaberlike suhete puudumist, kuivõrd heanaaberlike suhete olemasolul puuduks kaasomanikel vajadus kaitsta oma õigusi teiste kaasomanike vastu kohtus või haldusasutuses. Kohtu hinnangul tõendavad kostja esitatud suhtlusprogrammi ekraanitõmmised seda, et kaasomanike suhted ei ole äärmiselt halvad. Kohtu hinnangul näitab sõnumivahetus, et hageja ja kostja ainukasutuses olevate ruumide valdaja on suhelnud ja leppinud kokku, mida teha kinnisasja kasutamist takistava amortiseerunud kanalisatsioonitrassiga. Kui isikud teevad koostööd eesmärgiga kõrvaldada takistus, mis ei võimalda kinnisasja eesmärgipäraselt kasutada, ei näita see heanaaberlikke suhteid, vaid äärmiselt halbade suhete puudumist (II kd, tl-d 45-52). Samuti näitab sõnumivahetus, et hageja on teavitanud veekraani sulgemisest (II kd, tl 47 pöördel). Kohus arvestab, et kuivõrd Harju Maakohtu 21.12.2016 määrusega tsiviilasjas nr 2-16-19082 oli hagejal keelatud veekraani sulgemine, ei näita suhtlus mitte heanaaberlikke suhteid, vaid esialgse õiguskaitse määruse täitmist. Kohus leiab eeltoodut arvestades, et kaasomandi lõpetamine kinnisasja korteriomanditeks jagamisega ei vastaks poolte huvidele ka siis, kui kostja taotletud viisil oleks olnud võimalik korteriomandeid moodustada.

12.AÕS § 77 lg-s 2 nimetatud õiglase hüvitise maksmise tagab see, kui kaotatud omandi väärtus määratakse kindlaks võimalikult täpselt omandi kaotamise aja seisuga (vt RKTKo 3-2-1-168-05,p 9, RKTKo 3-2-1-15-06 p 15, RKTKo 3-2-1-70-10 p 13). Kaasomandis olevat kinnisasja väärtust tuleb üldjuhul hinnata tervikuna ja arvestada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse alusel. Hageja taotleb kinnisasja jätmist enda ainuomandisse ning kostja taotleb kinnisasja jätmist enda ainuomandisse. Kohus peab välja selgitama kinnisasja väärtuse, mis on aluseks kaasomanikule makstava hüvitise suuruse määramisel. Üldjuhul tuleb lähtuda kaasomandis oleva asja kui terviku, mitte ainuüksi mõttelise osa harilikust väärtusest (vt ka RKTKo 3-2-1-102-05 p 16). Kohus leiab, et erandina on võimalik võtta hüvitise suuruse kindlaksmääramisel aluseks mõttelise osa harilik väärtus, kui kaasomanikud on leppinud kokku kaasomandi valdamises ja kasutamises selliselt, et kokkuleppega on kindlaks määratud eluruumid või mitteeluruumid ning nende juurde kuuluvad hoone osad ja / või maatüki osad, mis on konkreetse kaasomaniku ainuvalduses ja -kasutuses, kokkulepe on kehtiv kaasomanike õigusjärglaste suhtes, kokkulepet arvestades on võimalik kaasomandiosa väärtus (kohalik keskmine turuhind) määrata kindlaks ilma kinnisasja kui terviku väärtust kindlaks määramata, kaasomandiosa väärtusest lähtuv hüvitise suurus on suurem hüvitisest, mis lähtub kinnisasja kui terviku väärtusest. Hageja on esitanud kohtule asjatundja arvamuse kinnisasja ja selle kaasomandiosade hariliku väärtuse tõendamiseks 25.11.2021 seisuga (II kd, tl-d 19-41, – kutselise hindaja xxx eksperthinnang nr 1360/1121H). Kostja on esitanud kohtule asjatundja arvamuse kostjale kuuluva kaasomandiosa hariliku väärtuse tõendamiseks 18.11.2021 seisuga (II kd, tl-d 56-82, – kutselise hindaja xxx eksperthinnang nr 2897 21L). Kinnistusraamatu väljavõttest nähtuvalt on kinnistusraamatu registriosa nr xxx III jakku on kantud märkus: kaasomanike vaheline kasutuskorra kokkulepe vastavalt 06.05.2004 lepingu p-le 3 (I kd, tl 5 – kinnistusraamatu väljavõte). Tallinna notari xxx 06.05.2004 tõestatud lepingudokumendi, mis on registreeritud notari ametitoimingute raamatu registri nr 3318 all, punktist 3 nähtuvalt on kinnisasja kaasomanikud sõlminud kokkuleppe kinnisasja ja selle oluliseks osaks oleva ehitise ja nende oluliste osade ja päraldiste valdamiseks ja kasutamiseks ning määranud kindlaks, milline osa kinnisasjal asuvast ehitisest jääb ühe kaasomaniku kasutusse ja milline osa teise kaasomaniku kasutusse (I kd, tl 31, p 3 ja selle alapunktid). Lepingu lisaks olevatel plaanidel on ära tähistatud kinnisasja ja sellel asuva hoone kaasomanike ainukasutuses ja ühiskasutuses olevad osad (I kd, tl 34-35). Kohus leiab, et kaasomanike kokkulepe kehtib tulenevalt kinnistusraamatusse kantud märkusest kaasomanike eriõigusjärglaste suhtes. Kinnisasja valdamise ja kasutamise kohta sõlmitud kokkulepe annab kummalegi kaasomanikule kinnisasja kindlaksmääratud osade ainukasutusõiguse, mis mõttelise osa võõrandamisel läheb üle kaasomaniku eriõigusjärglasele. Kohus leiab, et kaasomanike kokkuleppe sisust nähtuvalt annab kaasomandiosa kaasomanikule kindlaksmääratud sisuga õigused vallata ja kasutada kinnisasja ja selline õigus on rahaliselt hinnatav. Kuivõrd õigus on rahaliselt hinnatav ja üleantav, on võimalik ka selle harilik väärtus välja selgitada. Asjatundja xxx arvamusest nähtuvalt on xxx linnaosas olemas majaosade ehk kaasomandiosade müügipakkumine (II kd, tl 30). Kohus leiab, et müügipakkumiste olemasolu näitab kaasomandiosade tsiviilkäibes osalemist. Eeltoodut arvestades on võimalik kaasomaniku makstava hüvitise suuruse kindlaksmääramisel lähtuda kaasomandiosa väärtusest, kui kaasomandiosa väärtusest lähtuv hüvitis osutub suuremaks kinnisasja kui terviku väärtusest lähtuvast hüvitisest. xxx arvamusest nähtuvalt on kostja kaasomandiosa väärtuseks 18.11.2021 seisuga 126 000 eurot (II kd, tl-d 19, 33). Kohtu hinnangul on asjatundja arvamuse kujunemine selgesti jälgitav. Pooled ei ole 12 (15)

välja toonud asjatundja arvamuse vastuolusid, mis võiksid selle usaldusväärsust kahtluse alla seada. Kohus arvestab seejuures, et asjatundja on arvamuse andmisel võtnud muuhulgas arvesse võrdlusandmeid majaosade müügipakkumiste kohta (II kd, tl 31). Seega on asjatundja võrrelnud sarnast liiki asju (nn majaosad), mis suurendab usaldusväärsust arvamuse õigsuse osas. xxx arvamusest nähtuvalt on kinnisasja väärtus 330 000 eurot (II kd, tl-d 56-57), hageja kaasomandiosa väärtus 209 000 eurot (II kd, tl 68) ja kostja kaasomandiosa väärtus 141 000 eurot (II kd, tl-d 68-69). Arvamusest nähtuvalt on asjatundja kasutanud võrdlusmeetodit. Arvamusest nähtuvalt on võrreldavateks asjadeks korteriomandid (II kd, tl-d 64-65). Arvamusest ei nähtu, et eraldi oleks võrreldud või võetud arvesse nn majaosade kohta käivaid andmeid. Kohtu hinnangul vähendab asjatundja arvamuse usaldusväärsust see, kui võrreldavad sarnased asjad on olemas, kuid arvamuse kujundamisel on lähtud muud liiki asjade (nt korteriomandid või ainuomandis kinnisasjad) kohta käivaist andmeist. Kohtu hinnangul avaldab omandivorm mõju asja väärtusele, mistõttu majaosade kohta käivate andmete eraldi hindamata jätmine võib viia ebaõigete järeldusteni asja väärtuse hindamisel. Samuti vähendab arvamuse usaldusväärsust see, et arvamusest ei nähtu, kuidas asja kui terviku või hageja kaasomandiosa väärtust mõjutab hüpoteek, mis koormab hageja mõttelist osa kaasomandist. Eeltoodut arvestades peab kohus usaldusväärsemaks xxx arvamuses esitatud hinnangut kostja kaasomandiosa väärtuse kohta. Kohus leiab, et asjatundja xxx arvamusega on tõendatud, et kostja kaasomandiosa väärtus 18.11.2021 seisuga oli 126 000 eurot. Asjatundja xxx arvamusest ei nähtu hinnang hageja kaasomandiosa väärtuse või kinnisasja väärtuse kohta. Asjatundja Ardi Johansoni arvamusest nähtub kinnisasja koguväärtus ning selle leidmise metoodika (II kd, tl 69, p 5.2.3). Kuigi kohus ei pidanud usaldusväärseks asjatundja järeldusi kaasomandiosade väärtuse kohta, on kohtu hinnangul selgesti arusaadav metoodika ja järgitav arutluskäik selle kohta, kuidas asjatundja on määranud kinnisasja kui terviku väärtuse. Asjatundja arvamusest nähtuvalt on kinnisasja väärtus väiksem kui kaasomandiosade väärtus kokku. Kohus peab seda järeldust usaldusväärseks. Seega on põhjendatud kaasomanikule makstava hüvitise suuruse kindlaksmääramisel lähtumine kaasomandiosa väärtusest, mitte kinnisasja kui terviku väärtusest.

Asjaõigus › Omandiasjad

Lahendi andmed

Lahendi tekst

RESOLUTSIOON

Sarnased lahendid