Indrek Soots, Krista Kirspuu, Iris Kangur-Gontšarov
Kohtuasi
Q, X ja Y hagi Maramaa haldus OÜ ja Osaühingu KARO METS vastu tehingute tühisuse tuvastamiseks, alusetult saadu väljaandmiseks ning kinnistusraamatu kannete muutmiseks tahteavalduse saamiseks, alternatiivselt kahju hüvitamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Pärnu Maakohtu 13. juuli 2021 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
Q, X ja Y apellatsioonkaebus Maramaa haldus OÜ apellatsioonkaebus
Kaebuse hind ringkonnakohtus
Q, X ja Y apellatsioonkaebuse hind 228 776,40 eurot Maramaa haldus OÜ apellatsioonkaebuse hind 72 360 eurot
Menetlusosalised ja nende Hageja I Q (isikukood esindajad ringkonnakohtus lepinguline esindaja X
XXXXXXXXXXX),
Hageja II X (isikukood XXXXXXXXXXX) Hageja III Y (isikukood lepinguline esindaja X
XXXXXXXXXXX),
Kostja I Maramaa haldus OÜ (registrikood 10931320, endise ärinimega FORZA TRI OÜ), lepinguline esindaja vandeadvokaat Margo Põbo Kostja II Osaühing KARO METS (registrikood 11422840), lepinguline esindaja vandeadvokaat Maria Teder Menetluse liik
12. september 2022, kohtuistung
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Pärnu Maakohtu 13. juuli 2021 otsus osas, milles maakohus mõistis nii X’ilt, Q’ilt kui Y’ilt igaühelt välja Osaühingu KARO METS kasuks menetluskulud 7037,97 eurot ületavas osas ning menetluskulude 7037,97 eurot ületavalt osalt viivise. Jätta tühistatud osas Osaühingu KARO METS menetluskulude kindlaksmääramise avaldus rahuldamata.
2.Täiendada Pärnu Maakohtu 13. juuli 2021 otsust osas, milles maakohus mõistis Maramaa haldus OÜ-lt X’i, Q’i ja Y’i kasuks välja tühise tehingu alusel saadu väärtuse summas 67 000 eurot ja viivise sellelt summalt ning määrata, et 67 000 eurot ja viivis sellelt summalt mõistetakse X’i, Q’i ja Y’i kasuks välja ühiselt.
3.Muus osas jätta Pärnu Maakohtu 13. juuli 2021 otsus muutmata.
4.Kohtuotsuse kehtiva resolutsiooni terviklik sõnastus on järgmine: 4.1 Rahuldada X’i, Q’i ja Y’i hagi Maramaa haldus OÜ vastu ja tuvastada, et W`i, Q`i ja Maramaa haldus OÜ vahel 07.04.2016 sõlmitud kinnisasjade müügi ja asjaõigusleping (notari ametitoimingute raamatu registri number 416 ) on tühised tehingud. 4.2 Välja mõista Maramaa haldus OÜ-lt ühiselt X ́i, Q`i ja Y`i kasuks tühise tehingu alusel saadu väärtus summas 67 000 (kuuskümmend seitse tuhat) eurot ja viivis kohtuotsuse tegemise kuupäeva seisuga 13.07.2021 summas 19 721.86 (üheksateist tuhat seitsesada kakskümmend üks eurot ja kaheksakümmend kuus senti) eurot. 4.3 Välja mõista Maramaa haldus OÜ-lt ühiselt X ́i, Q`i ja Y`i kasuks viivis tasumata põhivõlalt (67 000 eurot) alates 14.07.2021 kuni põhivõla tasumiseni VÕS § 113 lg.1 teises lauses sätestatud määras. 4.4 Jätta rahuldamata X`i, Q`i ja Y`i hagi Maramaa haldus OÜ ja Osaühingu KARO METS vastu nõudes tuvastada Forza Tri OÜ ja Osaühingu KARO METS vahel 13.04.2016 sõlmitud notariaalse tehingu (notari ametitegevuse raamatu reg.nr.2083) tühisus , millega Forza Tri OÜ võõrandas kinnistud reg.osa nr. 4298750, 403136 ja 1020036 Osaühingule KARO METS. 4.5 Jätta rahuldamata X`i, Q`i ja Y`i hagi Osaühingu KARO METS vastu kinnistute Tartu Maakohtu kinnistusosakonna reg.osa nr. 4298750, 403136 ja 1020036 tagastamise nõudes. 4.6 Jätta rahuldamata X`i, Q`i ja Y`i hagi Osaühingu KARO METS vastu kohustada andma nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistute reg.osa nr. 4298750, 403136 ja 1020036 omanikukande parandamiseks. 4.7 Jätta rahuldamata X`i, Q`i ja Y`i hagi Osaühingu KARO METS vastu 67 000 euro ja viivise nõudes. 4.8 Jätta rahuldamata X`i, Q`i ja Y`i hagi Osaühingu KARO METS vastu 116 476 euro ja viivise nõudes. 4.9 Jätta rahuldamata X`i, Q`i ja Y`i hagi Osaühingu KARO METS ja Maramaa haldus OÜ vastu 211 830 euro ja viivise nõudes. 4.10 Tühistada Pärnu Maakohtu määrusega 2-17-16752 / 10.11.2020 kohaldatud hagi tagamise abinõu, millega kohus keelas kohtumenetluse lõpuni kostja Osaühingul KARO METS kasvava metsa raieõiguse võõrandamise, metsa raiumise ja metsamaterjali väljaveo ning metsa raiumiseks ja metsamaterjali väljaveoks teistele isikutele käsundi andmise ja samasisuliste varasemate käsundite täitmise Hindreku kinnistu, Lõõla külas, Türi vallas, Järva maakonnas, Tartu Maakohtu kinnistusosakonna reg.osa nr. 4298750; Leiso kinnistu, Lõõla külas, Türi vallas, Järva maakonnas, Tartu Maakohtu kinnistusosakonna reg.osa nr. 403136 ja Ale
kinnistu Lõõla külas, Türi vallas, Järva maakonnas, Tartu Maakohtu kinnistusosakonna reg.osa nr. 1020036 suhtes. 4.11 Tühistada Pärnu Maakohtu määrusega 2-17- 16752/ 03.12.2020 kohaldatud hagi tagamise abinõu, millega kohus arestis Osaühingule KARO METS kuuluvad järgmised kinnistud: Hindreku kinnistu, Lõõla külas, Türi vallas, Järva maakonnas, Tartu Maakohtu kinnistusosakonna reg.osa nr. 4298750; Leiso kinnistu, Lõõla külas, Türi vallas, Järva maakonnas, Tartu Maakohtu kinnistusosakonna reg.osa nr. 403136 ja Ale kinnistu Lõõla külas, Türi vallas, Järva maakonnas, Tartu Maakohtu kinnistusosakonna reg.osa nr. 1020036 ja kandis nimetatud kinnisasjade kohta reg.osade nr. 4298750, 403136 ja 1020036 kinnistusraamatusse käsutamise keelumärked Q, X ja Y kasuks. 4.12 Hagi tagamise tühistamine kuulub täitmisele peale hagi tagamise tühistamise osas kohtuotsuse jõustumist. Saata kohtuotsus peale jõustumist hagi tagamise tühistamise osas Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale. 4.13 Jätta Osaühingu KARO METS menetluskulud maakohtus hagejate X’i, Q’i ja Y’i kanda. Ülejäänud menetluskulud maakohtus jätta menetlusosaliste endi kanda. 4.14 Välja mõista X’ilt Osaühingu KARO METS kasuks vajalikud ja põhjendatud menetluskulud maakohtus summas 7037,97 eurot. 4.15 Välja mõista Q’ilt Osaühingu KARO METS kasuks vajalikud ja põhjendatud menetluskulud maakohtus summas 7037,97 eurot. 4.16 Välja mõista Y’ilt Osaühingu KARO METS kasuks vajalikud ja põhjendatud menetluskulud maakohtus summas 7037,97 eurot. 4.17 X, Q ja Y peavad tasuma Osaühingule KARO METS hüvitamisele kuuluvatelt maakohtu menetluskuludelt menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni viivist VÕS 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
5.Q’i, X’i ja Y’i apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Maramaa haldus OÜ apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
6.Jätta Q’i, X’i ja Y’i menetluskulud ringkonnakohtus nende endi kanda. Jätta Maramaa haldus OÜ menetluskulud ringkonnakohtus tema enda kanda. Jätta Osaühingu KARO METS menetluskulud ringkonnakohtus võrdsetes osades Q’i, X’i ja Y’i kanda.
7.Välja mõista X’ilt Osaühingu KARO METS kasuks menetluskulud ringkonnakohtus 793,33 eurot ja viivis menetluskuludelt võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates menetluskulude suurust kindlakstegeva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni.
8.Välja mõista Q’ilt Osaühingu KARO METS kasuks menetluskulud ringkonnakohtus 793,33 eurot ja viivis menetluskuludelt võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates menetluskulude suurust kindlakstegeva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni.
9.Välja mõista Y’ilt Osaühingu KARO METS kasuks menetluskulud ringkonnakohtus 793,33 eurot ja viivis menetluskuludelt võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates menetluskulude suurust kindlakstegeva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni.
10.Jätta Pärnu Maakohtu 10. novembri 2017 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu jõusse kohtuotsuse täitmist tagava abinõuna.
11.Muuta Maramaa haldus OÜ apellatsioonkaebuse hinda ja määrata apellatsioonkaebuse hinnaks 72 360 eurot.
Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Juhul, kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.W ja Q esitasid 08.11.2017 Pärnu Maakohtule hagi FORZA TRI OÜ (uue ärinimega Maramaa haldus OÜ) (kostja I) ja Osaühingu KARO METS (kostja II) vastu.
2.W suri 10.10.2019 ja pärimistunnistuse kohaselt on tema õigusjärglased Q, Y ja X. 17.07.2020 määrusega luges kohus W üldõigusjärglased Q (hageja I) ja X (hageja II) hagejateks, kes on menetlusse astunud. Kohus kaasas menetlusse hagejana W üldõigusjärglase Y (hageja III).
3.28.05.2020 ja 10.06.2020 hagiavalduse terviktekstide kohaselt paluvad hagejad tuvastada W, Q ning kostja I vahelise 07.04.2016 lepingu tühisuse, millega kostjale I võõrandati Ale kinnistu (katastritunnus 93701:001:1610, registriosa nr 1020036), Leiso kinnistu (katastritunnus: 93701:001:0560; registriosa nr 403136) ja Hindreku (registriosa nr 400036) kinnistust eraldatud katastriüksused nr 93701:001:0553 ja nr 93701:001:0554 (uus registriosa nr 4298750). Samuti paluvad hagejad tuvastada kostjate vahelise 13.04.2016 lepingu tühisuse, millega kostja I võõrandas kinnisasjad kostjale II. Hagejad paluvad kohustada kostjat II kinnistud tagastama ja asendada kinnistusraamatus kostja II tahteavaldused kinnistusraamatu kande parandamiseks, millega omanikukanded kostja II kohta kustutatakse ja kinnistute omanikena kantakse kinnistusraamatusse hagejad. Samuti paluvad hagejad mõista solidaarselt kostjatelt või kummaltki kostjalt eraldi hagejate kasuks välja 67 000 eurot ja viivise. Lisaks paluvad hagejad mõista kostjalt II välja 116 476 eurot ja viivise. Alternatiivselt eeltoodud nõuetele paluvad hagejad mõista solidaarselt kostjatelt või kummaltki kostjalt eraldi välja 211 830 eurot ja viivise.
4.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid W ja Q 07.04.2016 kinnisasja müügi- ja asjaõiguslepingu kostjaga I, millega võõrandasid vaidlusalused kinnistud kostjale I kokku 38 000 euro eest.
13.04.2016 sõlmis kostja I müügi- ja asjaõiguslepingu kostjaga II, mille alusel müüdi kinnistud edasi hinnaga 105 000 eurot.
5.W ja Q ning kostja I vahel sõlmitud leping on tühine tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 11 lg 1 alusel, kuna W oli lepingu sõlmimise ajal piiratud teovõimega. Pärnu Maakohus seadis 05.10.2017 määrusega tsiviilasjas nr 2-17-11041 W üle eestkoste ja määras W eestkostjaks X. Psühhiaater OT poolt 01.09.2017 koostatud ambulatoorse kohtupsühhiaatriekspertiisi akti nr 161 järgi hakkasid W-l ilmnema probleemid vaimses tervises unustamise ja taipamatuse näol umbes kuus aastat tagasi. Kohtupsühhiaatriaekspertiisi akti kohaselt on W-l raskel kujul väljendunud nõdrameelsus. Käesolevas asjas psühhiaater AT tehtud ekspertiisi kohaselt esines W-l 07.04.2016 vaskulaarset tüüpi dementsus ning ta ei olnud võimeline kestvalt aru saama oma tegude tähendusest ja neid juhtima. Kostja I esindajale Rule pidi olema W-ga suheldes arusaadav, et W ei mõista oma vaimse seisundi tõttu lepingust tulenevaid tagajärgi. W ja Q ei teadnud kinnistute tegelikku väärtust ja sõlmisid lepingu tulenevalt oma kogenematusest. Lepingust pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Kostja I sai lepingu alusel ligikaudu 105 000 euro väärtuses vara, mille eest tasus W-le ja Q-le 38 000 eurot. Seega on kinnistute kohustus- ja käsutustehing tühine TsÜS § 11 lg 1 või § 86 alusel. Tühine on ka kostjate vaheline tehing, kuna kostja II teadis, et kostja I oli kinnisasjade omanikuks saanud tühise tehingu tagajärjel.
6.Eeltoodust tulenevalt on hagejatel õigus nõuda kostjalt II kinnistute tagastamist ja kinnistusraamatus omanikukande parandamist puudutavate tahteavalduste tegemist.
7.Samuti tuleb hagejatele võlaõigusseaduse (VÕS) § 1032 lg 1 teise lause järgi välja anda 67 000 eurot (kostja I poolt kinnisasja võõrandamise eest kostjalt II saadud 105 000 eurot, millest tuleb maha arvata kostja I poolt hagejatele makstud 38 000 eurot). Kostjate vastutus 67 000 euro nõude osas on solidaarne.
8.Kostja II on teinud 2016.a sügisel kahel kinnistutel lageraide ja ühel kinnistul osalise raide. Kinnistutel raiutud metsa väärtuseks oli 2018.a augusti seisuga 116 476 eurot, mis tuleb kostjal II hagejatele hüvitada, kuna kostja II rikkus raie tegemisega hagejate omandit (VÕS § 1037 lg 1).
9.Alternatiivselt - kui kohus leiab, et kostja II on kinnistud omandanud heauskselt ja kostja II jääb kinnistute omanikeks, siis tuleb kostjatelt solidaarselt või kummaltki eraldi VÕS § 1043 lg 1 alusel kahjuhüvitisena välja mõista 211 830 eurot (kinnistute maa hind ilma metsa väärtuseta 14 309 eurot + raiutud metsa väärtus 116 476 eurot + Ale kinnistul veel kasvava metsa väärtus 119 045 eurot – kinnistute eest hagejatele makstud 38 000 eurot).
Kostja I vastus
10.Kostja I vaidles hagile vastu. Asjas ei ole tuvastatud, et W oleks olnud 07.04.2016 lepingu sõlmimise ajal piiratud teovõimega. Eksperdi AT poolt 05.04.2019 kriminaalasjas nr XXX-XXXX kohtuistungil antud ütlused lükkavad sellise järelduse ümber. Lisaks eeltoodule osales kinnistute müügitehingus ka Q, kelle teovõimes pole põhjust kahelda. Kui isegi Q ei saanud W piiratud teovõimest aru, siis ei pidanud sellest aru saama ka kolmandad isikud. Kuna leping ei ole tühine, siis ei ole hagejatel õigust nõuda saadu tagastamist või selle väärtuse hüvitamist.
11.Lisaks ei ole hagejad tõendanud kinnistu harilikku väärtust. ÜV poolt ajavahemikus 12.05.2017 – 14.05.2017 ja 01.06.2020 koostatud hindamisaktidega ei saa tõendada kinnistute väärtust 07.04.2016 seisuga. Perioodil 01.01.2015 – 31.12.2015 oli Türi vallas mediaanhind pinnaühiku hektar kohta 1540,98 eurot. Nende kinnistute mediaanväärtuseks oli 53 157,60 eurot. Äriühingu eesmärk on teenida kasumit, mistõttu peab ka kinnistu edasimüük olema kasumlik.
12.Hagejate alternatiivne nõue on samuti põhjendamatu. Piiratud teovõimest või heade kommete vastasusest tulenev lepingu tühisus ei anna õigust nõuda kahju hüvitamist, vaid üksnes üleantu tagastamist alusetu rikastumise sätete järgi. Tehing ei olnud vastuolus heade kommetega. Riigikohtu praktikas on korduvalt selgitatud, et tehing ei saa olla heade kommete vastane ainuüksi seetõttu, et ese on müüdud liiga odavalt või ostetud liiga kallilt.
13.Kui kohus leiab, et tehing on tühine W piiratud teovõime tõttu, siis tuleb asuda seisukohale, et Q käitus lepingu sõlmimisel pahauskselt, mistõttu tuleb viivist vähendada nullini.
Kostja II vastus
14.Kostja II vaidles hagile vastu. Kostjal II puudus kohustus uurida kinnistute eelneva omaniku või eelneva tehingu täpsemate asjaolude kohta. Hagejate väide, et kostja II teadis W piiratud teovõimest, on tõendamata. Kostja II ega tema esindaja Ä ei ole kunagi W-ga kohtunud. Kostja II sõlmis ja pidas kinnistute osas läbirääkimisi kostjaga I. Kostja II ei ole osalenud 07.04.2016 tehingu ettevalmistamisel. Kostja II ei olnud teadlik ka 07.04.2016 tehingu hinnast. Asjaolusid kogumis hinnates puudub alus arvata, et W teovõime oli 07.04.2016 piiratud.
15.Hagejate nõue kinnistute tagastamiseks tuleb jätta rahuldamata, kuna kostja II on kinnistud heauskselt omandanud. Hagejatel puudub alusetust rikastumisest tulenev nõue kostja II vastu, kuna 07.04.2016 tehingu tühisuse korral saab see olla üksnes kostja I suhtes. Kuna kostja II on kinnistute omanik, siis ei saa hagejad nõuda kostjalt II raiutud metsa eest hüvitist. Hagejatel ei saa kostja II vastu olla kahju hüvitamise nõuet.
Menetluse vahepealne käik
16.Pärnu Maakohtu 10.11.2017 määrusega seati hagi tagamiseks kostjale I kuuluvale korteriomandile registriosa numbriga 113050 kohtulik hüpoteek summas 109 500 eurot W ja Q kasuks.
17.10.11.2020 määrusega keelas kohus hagi tagamise korras kohtumenetluse lõpuni kostjal II kasvava metsa raieõiguse võõrandamise, metsa raiumise ja metsamaterjali väljaveo ning metsa raiumiseks ja metsamaterjali väljaveoks teistele isikutele käsundite andmise ja samasisuliste varasemate käsundite täitmise vaidlusalustel kinnisasjadel.
18.03.12.2020 määrusega arestis kohus hagi tagamise korras kostjale II kuuluvad vaidlusalused kinnisasjad ning kandis kinnisasjade kohta kinnisturaamatusse käsutuskeeldu nähtavaks tegevad keelumärked hagejate kasuks.
Maakohtu otsus ja põhjendused
19.Pärnu Maakohtu 13.07.2021 otsusega rahuldas kohus hagi osaliselt ja tuvastas, et W ja Q ning kostja I vahel sõlmitud 07.04.2016 müügi- ja asjaõigusleping on tühised tehingud. Kohus mõistis kostjalt I hagejate kasuks välja tühise tehingu alusel saadu väärtuse 67 000 eurot, viivise 13.07.2021 seisuga summas 19 721,86 eurot ning tulevikus tekkiva viivise seadusjärgses määras. Ülejäänud osas jättis kohus hagi rahuldamata. Kohus tühistas Pärnu Maakohtu 10.11.2020 ja 03.12.2020 määrustega kohaldatud hagi tagamise abinõud ning määras, et hagi tagamise tühistamine kuulub täitmisele peale hagi tagamise tühistamise osas kohtuotsuse jõustumist.
20.Kostja II menetluskulud jättis kohus hagejate kanda. Ülejäänud menetluskulud jättis kohus menetlusosaliste enda kanda. Kohus mõistis igalt hagejalt kostja II kasuks välja menetluskulud summas 9111,31 eurot ja viivise.
21.Kohus tuvastas järgmised asjaolud: - 07.04.2016 sõlmisid W ja Q ning kostja I notariaalse lepingu kinnisasja jagamiseks ning kinnisasjade müügi ja asjaõiguslepingu. Lepingu esemeks I oli Hindreku kinnistu (registriosa 400036), millest nimetatud lepinguga eraldati maatükid katastritunnustega 93701:001:0553 ja 93701:001:0554, mis olid müügilepingu esemeks ja millele avati uus registriosa (müügihind 7000 eurot), lepingu esemeks II oli Leiso kinnistu (registriosa nr 403136) (müügihind 11 000 eurot) ning lepingu esemeks III oli Ale kinnistu (registriosa nr 1020036) (müügihind 20 000 eurot). - vastavalt 07.04.2016 ostu-müügilepingule kuulusid lepingu esemed I ja II abikaasade W ja Q ühisvara hulka ja lepingu ese III W-le. - kostja I sõlmis 13.04.2016 kostjaga II kinnistute müügilepingu ja asjaõiguslepingu, millega võõrandas kostjale II kinnistu registriosa numbriga 4298750 hinnaga 20 000 eurot, Leiso kinnistu (registriosa nr 403136) hinnaga 30 000 eurot ja Ale kinnistu (registriosa nr 1020036) hinnaga 55 000 eurot.
22.Pärnu Maakohtu 05.10.2017 määrusega tsiviilasjas nr 2-17-11041 seati W üle eestkoste kõigi asjade ajamiseks ja tema eestkostjaks määrati X (I kd tl 53- 54). Eestkosteasjas oli Wle määratud 04.08.2017 kohtupsühhiaatriaekspertiis (I kd tl 156-157). Psühhiaater OT poolt koostatud 01.09.2017 ambulatoorse kohtupsühhiaatriaekspertiisi akti nr 161 kohaselt põeb W raskel kujul väljendunud nõdrameelsust (dementsust) ja ei ole võimeline kestvalt aru saama oma tegude tähendusest ja neid juhtima ja selline võimetus on kestev, eestkostevajadus on kestev, vaimne seisund ei võimalda anda arvamust eestkostja isiku kohta ja eestkostja ülesannete ring peab olema kõikehõlmav (kaasa arvatud pisitehingud) (I toimik tl 55- 58).
23.Pärnu Maakohtu 10.05.2018 määrusega käesolevas asjas määras kohus W-le kohtupsühhiaatrilise ekspertiisi, mille läbiviimise tegi ülesandeks Eesti Kohtuekspertiisi Instituudi määratud eksperdile (I kd tl 172-175). Ekspertiisi teostas psühhiaater AT ja esitas kohtule 24.08.2018 kohtupsühhiaatria ekspertiisiakti nr 57 (I kd tl 13-16). Eksperdi arvamuse kohaselt esines W-l anamnestiliste andmete ja psühhiaatrilise intervjuu pinnalt tehtud järelduste põhjal 07.04.2016 vaskulaarset tüüpi dementsus (kognitiivse võimekuse langus, uuritava mõttekäik konkreetne, rigiidne, kausaalseose järgimine primitiivne, abstraktsioonivõime ning sümboliline mõtlemine minimaalsed, olulised lühi ja töömälu häired, keskendumisraskused, episoodiliselt esinevad luululised ja paranoilised mõttemustrid mõttekäigus, desorienteeritud ajas, olukorras, raskused kohanemisel uudses asukohas, olukorras). W ei olnud 07.04.2016 võimeline kestvalt aru saama oma tegude tähendusest ja neid juhtima. Ta ei olnud võimeline kestvalt aru saama 07.04.2016 Paide notar Ene Nuka juures sõlmitud kinnisasjade müügi ja asjaõiguslepingust.
24.Kohus kuulas ekspertiisi teostanud psühhiaater AT ära kohtuistungil 21.01.2021 ja ekspert jäi kirjalikult esitatud arvamuse juurde (VII kd tl 38-43). Ekspert selgitas istungil, et algav dementia vascularis on dokumentaalselt diagnoositud juba varem. Tervise infosüsteemi andmete järgi 16.02.2010 perearst TM on kirjutanud W-le välja antipsühhootikumi Aloperitol diagnoosiga F 01 vaskulaarne dementsus. 24.10.2011 psühhiaater JG Pärnu Haiglas on välja kirjutanud samuti antipsühhootikumi Aloperitol diagnoosiga F03, mis on täpsustamata dementsus. 2010. aastal teostatud peaaju kompuutertomograafilises uuringus on leitud aju vatsakeste vahelise valgaine tiheduse langus, mis vastab kroonilisele aju isheemiale ja selline kompuutertomograafiline väljendus korreleerub dementsuse arenguga. W kaotas haiguse tagajärjel kestva võime aru saada oma tegude tähendusest ja neid juhtida 2014.-2015. aastal.
25.Tunnistaja F 20.01.2021 kohtuistungil antud ütluste kohaselt kohtus tema W-ga 2016. a kevadel märtsikuus. Siis näitas W talle ühte keskkonnainspektsiooni kirja ja ta ei saanud aru, mida W sellega seoses tahtis. Ta ei saanud W küsimusest aru. W-l oli kiri, aga küsimusi esitas teise asutuse kohta. Ütles, et politsei saatis ta notarisse, et ta saaks kompensatsiooni metsa varastamise eest. Ta sai aru, et W-lt on metsa varastatud. Tema ei osanud Wt aidata, kuna ei saanud tema probleemist aru. Ta arvab, et W ei saanud ise ka asjadest aru. 2015. a ta eriti ei suutnud end väljendada, aga nii hull asi ei olnud kui 2016. a (VII kd tl 22-23).
26.Tunnistaja K 20.01.2021 kohtuistungil antud ütluste kohaselt võis see olla 2014. a kui W ei tundnud teda enam ära ja küsis, kes ta on. Peale seda tajus ta pidevalt, et W ei tundnud teda ja ta ema ära (VII kd tl 29-30).
27.Tunnistaja D 20.01.2021 kohtuistungil antud ütluste kohaselt W ei tundnud teda ära 2016. a veebruaris. W pidas 2015. a oma tütart ARK ametnikuks ja laskus temaga vestlusse, millal ja mis tingimustel ta võib uuesti autoga sõita. W-l oli ebaadekvaatne käitumine, mälulüngad ja tardumine poole sõna pealt. W ei osanud väljuda ruumidest, kuhu ta oli läinud (VII kd tl 31-36).
28.Kohus leidis, et ekspert AT on kohtuistungil arusaadavalt selgitanud, miks ta arvab, et W tehingu tegemise ajal, s.o 07.04.2016, ei olnud võimeline kestvalt aru saama oma tegude tähendusest ja neid juhtima. Ka tunnistajate F, D ja K kohtuistungil antud ütlused kinnitavad, et W 2015. a lõpus ja 2016. alguses käitus viisil, mis tõendab, et ta ei olnud võimeline oma tegude tähendusest aru saama ja neid juhtima. W-le 2015. a juhilubade väljastamine ei välista, et W oli 07.04.2016 piiratud teovõimega. 2016. a on W korduvalt pöördunud perearsti poole, et saada autojuhi tervisetõendit, kuid seda talle enam ei väljastatud (II kd tl 127-128).
29.Kohus, tõendeid kogumis hinnates, leidis, et W ei olnud 07.04.2016 kestvalt võimeline oma tegude tähendusest aru saama ja neid juhtima ning tema teovõime oli piiratud. Seega on 07.04.2016 sõlmitud müügi- ja asjaõigusleping tühised tehingud TsÜS § 11 mõttes. TsÜS § 84 lg 1 järgi tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele. TsÜS § 85 kohaselt tehingu ühe osa kehtetus ei too kaasa teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. Antud juhul tegid tehingu nii W kui Q müüjana kahe kinnistu puhul. W oli kinnistusraamatusse omanikuna kantud ja Q oli abikaasana ühisomanik. Kohus leidis, et tehing ei ole osadeks jagatav ja ei saa eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. Ühe kinnistu puhul oli W ainuomanik. Seega on tühine 07.04.2016 kinnisasjade müügi ja asjaõigusleping tervikuna. Kostjal I ei ole võimalik kinnistuid tagastada, kuna vaidlusalused kinnistud on 13.04.2016 edasi võõrandatud kostjale II. Kostja I ostis kinnistud 38 000 euroga ja müüs need 6 päeva hiljem edasi kostjale II hinnaga 105 000 eurot, s.o 67 000 eurot kõrgema hinnaga.
30.Kohus leidis, et hagejad ei ole tõendanud, et kostja II teadis või pidi teadma, et 07.04.2016 sõlmitud leping on tühine TsÜS § 11 lg 1 järgi. Kostja I oli enne müügilepingute sõlmimist kostjaga II kantud kinnistusraamatusse. Hagejad ei ole tõendanud, et kostja II oli enne ostumüügilepingu sõlmimist teadlik sellest, mis hinnaga kostja I kinnistud eelmiselt omanikult ostis ja ka kinnistute ostuhind iseenesest ei tõenda tehingu tühisust. Samuti ei tõenda tehingu tühisust kinnistu võõrandajate vanus. Hagejate väitel kostja II esindaja kohtus W-ga enne vaidlusaluse tehingu sõlmimist. Kostja II vaidleb sellele vastu. Hagejad ei ole tõendanud, millal ja mis asjaoludel kostja II esindaja kohtus W-ga enne 13.04.2016 tehingu tegemist. Asjaolu, et R saatis kostja II volitatud isikule Äle 07.04.2016 sms-id kinnistute numbritega, ei tõenda kostja II pahausksust. Nimetatu tõendab, et kostja I sõlmis ostu-müügilepingu
kinnistute omandamiseks ja soovis kinnistud edasi müüa ja tegi pakkumise kostjale II. Kinnistute kohene edasivõõrandamine kostja I poolt ei tõenda kostja II pahausksust. Kostja II on selgitanud, et tegi enne kinnistute ostmist läbi kinnisasja ostmiseks tavapärased sammud, s.o kinnistute päringud, käisid kinnistutega tutvumas, tasuvusanalüüsi, kooskõlastas ostu kostja nõukoguga. Kostja II äritegevuses ei ole ebatavaline, et pärast ostupakkumise saamist sõlmitakse tehing, kuivõrd vastasel juhul võivad selle omandada konkurendid. Kostja II on esitanud ka tõendid nimetatud toimingute kohta (I kd tl 132-134, 142-144). Kostja II puhul on tegemist metsafirmaga, kelle tegevusala vastavalt äriregistri andmebaasile oli tehingu tegemise ajal mh metsavarumine.
31.Kostja II poolt kinnistutele hüpoteekide seadmine ei tõenda kostja II pahausksust. Kostja II on selgitanud, et tegeleb metsavarumisega ning rahastab oma tegevust osaliselt ka laenude abil ja laenude tagatiseks on tavapärane seada kinnistutele hüpoteeke (I kd tl 129). Vaidlusalused kinnistud ei ole koormatud hüpoteekidega koheselt peale kinnistute ostmist, vaid ligi pool aastat hiljem. Tegemist on vastavalt AÕS § 359 lg 1 ühishüpoteegiga ja kaaskoormatud kinnistuid on rohkem. Samuti on hilisemalt mitmel korral hüpoteegisummat suurendatud ja kaaskoormatud kinnistute arv on samuti oluliselt suurenenud. Äriühingu poolt laenu võtmisel on tegemist tavapärase tehinguga.
32.Kostja II on 12.01.2016 notariaalse volitusega volitanud Ä ja G mõlemat koos ja kumbagi eraldi esindama kostjat II kõikide füüsiliste ja juriidiliste isikute ees kõikides tehingutes ja toimingutes, mis seonduvad kostja II nimele kinnisvara omandamisega ja omandi vastuvõtmisega vastavalt kostja II nõukogu otsusele ning esitama kostja II nimel avaldusi rahasummade notari deposiitarvele võtmiseks (III kd tl 77-78). Kohus leidis, et kostja II poolt volituse andmine Ä-le tehingute sõlmimiseks, ei tõenda kostja II pahausksust. Seadus ei sätesta volituse andmist ainult osaühingu töötajale, või et lisaks volitusele tuleb sõlmida ka eraldi leping. Eraldi lepingu sõlmimata jätmine ei ole hoolsuskohustuse rikkumine. Kostja II on selgitanud, et lisaks Ä-le osales 13.04.2016 tehingu ettevalmistamisel kostja II poolt ka G ning tehingu kiitsid heaks kostja nõukogu liikmed. Volitus Ä-le tuleneb kostja kontsernistruktuurist s.t. Ä on osanik A OÜ-s, mis kuni 24.04.2018 omas 50% osalust kostjas II (III kd tl 128-134). Kohtu arvates selline volitamine tehingu sõlmimiseks ei anna alust arvata, et kostja II on pahauskne. Hagejate väide, et Ä on R tuttav ja kostja II ei saa väita, et kostja I ei rääkinud talle midagi esimese tehingu tühisuse kohta, on oletuslik. Hagejad ei ole kohtule tõendanud, et kostja II oli teadlik 07.04.2021 tehingu tühisusest W teovõimetuse tõttu. Eksperdi arvates võõrad isikud ühel päeval paari tunni jooksul ei pruukinud aru saada W teovõimetusest. Seega ka kostja I esindaja kohtumisel W-ga ei pruukinud aru saada, et isik ei saa aru oma tegude tähendusest ja ei suuda neid juhtida.
33.Hagejate väitel puudus kostjal I majandustegevus. Kostja I on esitanud kohtule 2016. a majandusaasta aruande, millest nähtub, et seisuga 31.12.2016 on osaühingu varad, kohustused ja omakapital kokku 336 522 eurot, müügitulu 259 000 eurot, aruandeaasta kasum on kokku 117 227 eurot (V kd tl 19-29). Hagejad ei ole kohtule tõendanud, et kostjal I puudus majandustegevus. Kostja I puhul ei ole tegemist ka varatu firmaga. Kostjale I on kuulunud ja kuulub kinnisvara. Kostjale I jäi vaidlusaluste kinnistute võõrandamisel viis
kinnistut (I kd tl 146- 150) ja kostja on omandanud peale vaidlusaluste lepingute sõlmimist kinnistuid (I kd tl 163-186).
34.Hagejate väitel on kostja I ettevõte üle läinud kostjale II. Kohus leidis, et hagejad ei ole tõendanud, et kostja I ettevõte on üle läinud kostjale II. Ainuüksi kolme kinnistu võõrandamine iseenesest ei tähenda ettevõtte üleminekut. Kostja I ei võõrandanud kogu oma vara. Kostjale I jäi vaidlusaluste kinnistute võõrandamisel viis kinnistut ja kostja on omandanud kinnistuid peale vaidlusaluste lepingute sõlmimist (I kd tl 163-186). Kostjatel I ja II on erinev tegevuskoht ning juhtorganite liikmed ja ettevõtte osanikud ei kattu.
35.Hagejate väitel kostja I on kostja II huvides tegutsev varifirma. Kohus leidis, et asjaolu, et kostja I on teinud mitmeid tehinguid kostjaga II ei tõenda, et kostja I puhul on tegemist kostja II varifirmaga. See, kui osaühingu ainus töötaja, on juhatuse liige, ei tähenda, et tegemist on kostja II huvides tegutseva varifirmaga.
36.Pärnu Maakohus mõistis 29.04.2019 otsusega kriminaalasjas X-XX-XXXX õigeks R ja kostja I süüdistuses KarS § 209 lg 2 p 3 ja lg 3 alusel (III kd tl 96-119). Antud kriminaalmenetluses ei tuvastatud, et R oleks mingilgi moel W ja Q teadlikult või tahtlikult kinnistute objektiivse turuväärtuse või müüdavate kinnistute arvu osas eksitusse viinud.
37.Arvestades eeltoodut leidis kohus, et hagejad ei ole kohtule usaldusväärselt tõendanud, et kostja II omandas vaidlusalused kinnistud vastavalt AÕS § 56 1 lg-le 1 pahauskselt. Kostja I ja kostja II vahel 13.04.2016 sõlmitud vaidlusaluste kinnistute ostu-müügileping ning asjaõigusleping on kehtivad.
38.Kinnistute tagastamine hagejatele ei ole võimalik. Hagejatele tuleb hüvitada saadu harilik väärtus tagasinõudmise tekkimise aja seisuga (VÕS § 1032 lg 2). Harilikku väärtust tuleb hinnata TsÜS § 65 järgi.
39.Hagejad paluvad viimases hagiavalduse terviktekstis kostjatelt välja mõista 67 000 eurot ja põhjendavad taotlust järgnevalt: kostjate vahelise tehingu hind 105 000 eurot - hagejate poolt saadu 38 000 eurot = 67 000 eurot (V toimik tl 145, 149). Hagejate esindaja selgitustest kohtuistungil saab järeldada, et hagejad hindavad saadu hariliku väärtusena tagasinõude õiguse tekkimise ajal 105 000 eurot, mis ei ole vastuolus hagejate poolt kohtule esitatud OÜ Metsabüroo kinnistute ja metsa väärtuse hindamise aktidega. Kohus leidis, et hagejate nõue kostja I vastu 67 000 euro nõudes on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Hagejad on esitanud 67 000 eurolt viivise nõude alates hagi esitamisest, s.o 08.11.2017, kuni põhinõude rahuldamiseni. Viivisenõue perioodi 08.11.2017 – 13.07.2021 eest on põhjendatud kokku summas 19 721,86 eurot. Vastavalt TsMS § 367 on põhjendatud ka edasine viivis kuni põhinõude tasumiseni. Kohus leidis, et kuna viivisenõue on alates hagi esitamisest ja seadusjärgses määras, siis puuduvad alused viivise vähendamiseks.
40.Hagejad on esitanud kostja II vastu nõude mõista välja 116 476 eurot ja viivis seoses asjaoluga, et kostja II teostas 2016.a sügisel kahel kinnistul lageraide ja ühel kinnistul
osalise raide ning raiutud metsa väärtus on 116 476 eurot. Kohus leidis, et hagejate rahaline nõue kostja II vastu on põhjendamatu. Kostja II omandas vaidlusalused kinnistud heauskselt ja hagejatel puudub alus esitada nõuet kostja II vastu viimase omandis olevalt kinnistult metsa raidega seoses.
41.Hagejad on esitanud juhuks, kui kostja II omandas kinnistud heauskselt, alternatiivse nõude mõista kostjatelt I ja II solidaarselt või kummalti eraldi välja kahju 211 830 eurot ja viivise. Hagejad leiavad, et kostjad on tekitanud hagejale õigusvastaselt kahju. Hagejad nõuavad kahjuna kinnisasjade hinda metsa väärtust arvestamata 14 309 eurot, raiutud metsa väärtust 116 476 eurot ja A-le kinnistul veel kasvava metsa väärtust 119 045 eurot, millest on maha arvestatud 38 000 eurot. Kokku nõuavad hagejad kahjuna 211 830 eurot. Maakohus leidis, et hagejad ei ole tõendanud kostjate õigusvastast tegu. W ja Q ning kostja I vaheline leping on tühine seetõttu, et W oli tehingu sõlmimisel piiratud teovõimega. Asjas ei ole tõendatud, et kostja I teadis W piiratud teovõimest. Kohus on eelnevalt põhjendanud, et eksperdi arvates kolmandad isikud ühel päeval paari tunni jooksul ei pruukinud aru saada W teovõimetusest. Kostja II omandas vaidlusalused kinnistud heauskselt. Seega ei ole võimalik esitada kostja II vastu kahju õigusvastase tekitamise nõuet. Hagejate poolt esiletoodud asjaoludel ei ole tegemist kahju õigusvastase tekitamisega. VÕS § 15 lg 2 järgi, kui lepingupool lepingu sõlmimisel teadis või pidi teadma asjaolu, mis ei ole vorminõude rikkumine, kuid toob kaasa lepingu tühisuse, või kui lepingupool selle asjaolu ise põhjustas, peab ta hüvitama teisele lepingupoolele käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud kahju. Sama paragrahvi lõike 3 kohaselt ei saa kahju hüvitamist vastavalt käesoleva paragrahvi lõikes 2 sätestatule nõuda, kui ka teine lepingupool teadis või pidi teadma lepingu tühisust kaasatoovast asjaolust, samuti juhul, kui lepingu kehtetust kaasatoovaks asjaoluks on lepingupoole piiratud teovõime või lepingu vastuolu heade kommetega. Piiratud teovõimest tulenev lepingu tühisus ei anna õigust nõuda kahju hüvitamist, kuna tegemist on asjaoludega, mis TsÜS regulatsiooni kohaselt annavad ainult õiguse nõuda tühise tehingu järgi üleantu tagastamist alusetu rikastumise sätete järgi. Seega alternatiivne nõue kostjate I ja II vastu kahju hüvitamiseks tuleb jätta rahuldamata.
42.TsMS § 386 lg 4 järgi tühistab kohus hagi tagamise kohtuotsusega, kui hagi jääb rahuldamata. Kuna haginõuded kostja II vastu jäävad rahuldamata, siis tuleb tühistada kostja II osas kohaldatud hagi tagamise abinõud.
43.Maakohus jättis kostja II menetluskulud hagejate kanda. Ülejäänud menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
44.Maakohus leidis, et kostja II menetluskuludest ei ole põhjendatud printimiskulud 60,19 eurot ja assisteerimiskulud 425 eurot. Põhjendatud on transpordikulud 67,92 eurot ning äriregistri ja kinnistusraamatu väljavõtete kulud 101 eurot. Maakohus vähendas kostja II õigusabikulusid, pidades neid põhjendatuks summas 27 165 eurot. Kokku pidas maakohus
põhjendatuks menetluskulusid summas 27 333,92 eurot, mis kuulub hagejatelt kostja II kasuks võrdsetes osades väljamõistmisele. Lisaks tuleb menetluskuludelt välja mõista viivis.
Hagejate apellatsioonkaebus
45.Maakohtu otsusele esitasid apellatsioonkaebuse hagejad, kes paluvad tühistada maakohtu otsuse osas, milles maakohus jättis hagi rahuldamata ja tühistas kostjaga II seonduva hagi tagamise. Hagejad paluvad hagi rahuldada. Samuti vaidlustasid hagejad menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise.
46.Apellatsioonkaebuse kohaselt paluvad hagejad kohtul tuvastada asjaolu, et esimese tehingu hind oli ligikaudu kolm korda madalam turuhinnast ja kostja I teadis või pidi teadma, milline oli kinnistute ligikaudne turuhind 2016. a aprilli seisuga. Hagejad paluvad kohtul tuvastada, et kostja I pidi aru saama ja sai aru, et sõlmis tühise tehingu dementse W-ga. Hagejad paluvad tuvastada vead notar Ene Nuka tegevuses esimese tehingu kinnitamisel 07.04.2016. Hagejad paluvad kohtul tuvastada kostja I tahtluse või vähemalt raske hooletuse lepingu sõlmimisel W-ga ning rakendada võlaõigusseaduse paragrahve kahju hüvitamise kohta. Hagejad paluvad kohtul tuvastada, et kostja II teadis või pidi teadma esimese tehingu tühisusest. Tuleb eeldada, et kostja I rääkis kostjale II W dementsusest. Võib eeldada, et kostja II on väljastanud volituse Ä-le ilma temaga lepingut sõlmimata, mistõttu ta ei saa tugineda heausksuse eeldusele. Hagejad paluvad kohtul rakendada VÕS § 14 lg 2 ning hinnata asjaõigusseaduses sätestatud heauskse omandamise usalduskaitse kehtivust kostja II tegevusele vaidlusaluses tehinguteahelas. Hagejad paluvad kohtul tuvastada, et kostjad on omavahel seotud isikud. Kostja I on kostja II kontrolli ja juhtimise all. Hagejad paluvad kohtul tuvastada, et kostja II ei tutvunud kinnistutega ostueelselt. Kostja II on kinnisasjade soetamisel jätnud järgimata ostja hoolsuskohustuse. Hagejad paluvad kohtul hinnata kostja II poolt hoolsuskohustuse täitmist. Kostja II pidi kindlaks tegema, kes on tegelik müüja, s.t kas kostja I tegutseb kinnistuid müügiks pakkudes müüja või agendina (07.04.2016 pakkus kostjale II kinnistuid müügiks kostja I, kuid kinnistusraamatust nähtusid kinnistute omanikena algsed müüjad). Samuti tuleb arvestada, et esimene tehing tehti hinnaga, mis on mitu korda madalam tegelikust turuväärtusest ning kostja I kasumimarginaal on ebatavaliselt kõrge.
47.Menetluskulude kostjalt I väljamõistmata jätmine on hagejate suhtes ebaõiglane. Kostjalt I tuleb hagejate kasuks menetluskulud välja mõista. Lisaks tuleb välja mõista menetluskulud ka kostjalt II vastavalt hagi rahuldamise määrale ringkonnakohtu otsuses. Samuti paluvad hagejad teha uue otsuse hageja II õigusabikulude suuruse osas. Maakohus on jätnud tähelepanuta, et kostja II vahetas menetluse kestel põhjendamatult esindajat. Menetluse alguses esindas kostjat II advokaadibüroo Primus Derling tunnihinnaga 110 eurot. Alates 2018 novembrist esindab kostjat II advokaadibüroo Raidla Ellex keskmise tunnihinnaga 190 eurot. Advokaadi vahetuse tõttu tekkinud lisakulusid ei tohi jätta hagejate kanda.
Samuti paluvad hagejad kostja II uue esindaja õigusabikulude hindamisel lähtuda tunnihinnast 110 eurot.
Kostja I apellatsioonkaebus
48.Kostja I esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada osas, milles kohus hagi rahuldas. Kostja I palub teha asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata uus otsus, millega jätta hagi täies ulatuses rahuldamata. Alternatiivselt juhul, kui kohus tuvastab tehingu tühisuse, palub kostja I vähendada nõuet 15 157 euroni ja viivist nullini. Menetluskulud palub kostja I jätta hagejate kanda.
49.Apellatsioonkaebuse kohaselt on maakohus tehingu tühisuse tuvastamisel hinnanud tõendeid, sh eksperdi ütluseid vääralt, ei ole oma otsuses võtnud seisukohti kostja I poolt esitatud oluliste väidete ja tõendite osas ning on seetõttu jõudnud ebaõigele järeldusele. Kohus on jätnud tähelepanuta kostja I poolt esitatud tõendid, millest nähtuvad eksperdi AT varasemad vastuolulised seisukohad oma ekspertiisiakti kohta. Kriminaalasjas nr X-XXXXXX on tuvastamist leidnud, et W ei olnud 07.04.2016 tehingu tegemise ajal piiratud teovõimega. Kuna AT poolt ekspertiisiaktis antud arvamus ja tema poolt kriminaalasja kohtuistungil ja käesolevas asjas antud ütlused on vastuolulised ja kohati sisaldavad andmeid, mida ei kasutatud ekspertiisimaterjalidena, tekitab see põhjendatud kahtluse eksperdi arvamuse usaldusväärsuses.
50.Kohus on jätnud tähelepanuta W tegevuse pärast vaidlusaluse tehingu tegemist. Pärast tehingu tegemist on W registreerinud ennast 26.05.2016 äriregistris füüsilisest isikust ettevõtjana, mille jaoks esitas kandeavalduse 24.05.2016 notar E. Nuka vahendusel. Notar oleks pidanud seega juba teistkordsel kohtumisel hakkama kahtlema W teovõimelisuses. W on 04.07.2016 ehk 3 kuud peale hagi aluseks oleva tehingu toimumist omandanud Aleääre kinnistu. Seega oli W teovõimeline 2016. a kevadel ja temaga suhelnud ametnikel ei tekkinud W teovõimes kahtluseid. Samuti oli teovõimeline tehingu tegemise ajal Q, kes oli tehingu tegemisega nõus. 16.03.2015 käis W psühhiaatri vastuvõtul ning otsus oli, et W võib sõidukit juhtida. W oli vaidlusaluse tehingu tegemise ajal teovõimeline.
51.Maakohtus ülekuulatud tunnistajad ei oma vastavat haridust, et anda meditsiinilisi hinnanguid isiku vaimse tervise osas ning tunnistajad ei osalenud 07.04.2016 tehingus.
52.Juhul, kui kohus siiski tuvastab tehingu tühisuse, siis tuleb nõuet vähendada 15 157 euroni. Kinnistute väärtus ei saanud olla suurem kui 53 157 eurot, millest tulenevalt saab hagejate nõue olla 15 157 eurot (53 157-38 000). ÜV hindamisaktidega ei saa tõendada kinnistute turuväärtust 07.04.2016 seisuga.
53.Viivis kuulub vähendamisele, kuna Q oli lepingu sõlmimisel pahauskne ning kuna hagejate tegevus põhjustas pika menetluse.
Vastused apellatsioonkaebustele
54.Pooled vaidlevad vastaspoole apellatsioonkaebusele vastu.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
55.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb osaliselt tühistada menetluskulude kindlaksmääramise osas ning teha tühistatud osas uus otsus. Samuti tuleb maakohtu otsust täiendada osas, milles maakohus mõistis kostjalt I hagejate kasuks välja põhivõla 67 000 eurot ja viivise ning määrata, et nimetatud summad mõistetakse hagejate kasuks välja ühiselt. Muus osas jääb maakohtu otsus muutmata (TsMS § 657 lg 1 p 2).
56.Kolleegium on seisukohal, et maakohus leidis ekspertide OT ja AT arvamustele ning tunnistajate ütlustele tuginedes põhjendatult, et W oli 07.04.2016 kostjaga I lepingu sõlmimisel piiratud teovõimega. Tsiviilasjas 2-17-11041 psühhiaater OT 01.09.2017 ekspertiisiakti kohaselt põeb W raskel kujul väljendunud nõdrameelsust (dementsust) ja ta ei ole võimeline aru saama oma tegude tähendusest ja neid juhtima. Ekspertiisiaktist nähtuvalt hakkasid W-l ilmnema probleemid vaimses tervises unustamise ja taipamatuse näol umbes 6 aastat tagasi. 2010.a peaaju CT uuringul ajuatroofia leid, periventrikulaarse aju valgeaine tiheduse langus (krooniline isheemia). 2012.a läbis peaaju transitoorse isheemia ataki. Kognitsiooni probleemid on tasahilju süvenenud (I kd tl 55-58). AT 24.08.2018 ekspertiisiakti kohaselt (ekspertiis määratud käesolevas tsiviilasjas) esines W-l 07.04.2016 vaskulaarset tüüpi dementsus, mida iseloomustab kognitiivse võimekuse langus, olulised lühi- ja töömäluhäired, keskendumisraskused, orientatsioonihäired (ajas, asukohas, olukorras) ja otsustusvõime häired. Ta ei olnud võimeline kestvalt aru saama 07.04.2016 sõlmitud lepingust. Esmakordselt on esinenud viiteid vaskulaarset tüüpi dementsusele 2009-2010.a (III kd tl 14-16). AT on tsiviilasjas 21.01.2021 maakohtus ülekuulatud. AT selgitas, et algav dementsia vascularis on dokumenteeritud juba 16.02.2010 perearsti ja 24.10.2011 psühhiaatri poolt. AT hinnangul kaotas W kestva võime oma tegude tähendusest aru saada ja neid juhtida 2014-2015. Ekspert jäi selle juurde, et W ei olnud kestvalt võimeline 07.04.2016 lepingust aru saama. Ringkonnakohtu hinnangul ei anna asjaolu, et kriminaalasja nr X-XX-XXXX menetluses andis AT 05.04.2019 kohtuistungil ütlusi, et vaskulaarse dementsuse tekkimise aega ei ole võimalik 100 % kindlusega täpselt määratleda, alust AT ekspertiisiarvamuse ebausaldusväärseks tunnistamiseks. Ka kriminaalasjas 05.04.2019 kohtuistungil AT antud ütluste kohaselt esines tema hinnangul W-l vaidlusaluse tehingu tegemise ajal dementsus (III kd tl 148-152). Lisaks selgitas AT käesolevas asjas maakohtus 21.01.2021 toimunud ülekuulamisel, et kohtuistungil arvamust andes on tal rohkem andmeid, kui ekspertiisi tegemise ajal. Tunnistajate F, D ja K ütlused toetavad seisukohta, et W ei saanud vaidlusaluse tehingu tegemise ajal oma tegudest aru. Asjaolu, et 16.03.2015 andis psühhiaater DK W-le loa juhtida B-kategooria sõidukit (II kd tl 119), ei lükka ümber ekspert AT seisukohta, et 07.04.2016 lepingu sõlmimise ajal oli W piiratud teovõimega. Lisaks nähtub W
terviseandmetest, et ta pöördus 2016.a mitmel korral perearsti poole autojuhi tervisetõendi saamiseks, kuid perearst keeldus selle väljastamisest (II kd tl 128-129). Ka see, et W tegi peale vaidlusaluse lepingu sõlmimist õiguslikke toiminguid ning lisaks ka tehingu kinnisasjaga, ei tähenda, et tal oli 07.04.2016 täielik teovõime. Ringkonnakohtu arvates leidis maakohus tõendeid kogumis hinnates põhjendatult, et W oli 07.04.2016 piiratud teovõimega ning, et Q, W ja kostja I vahel 07.04.2016 sõlmitud kinnisasjade müügi ja asjaõigusleping on seetõttu TsÜS § 11 lg 1 alusel tühine. Kuna tehing on tühine piiratud teovõime tõttu, siis ei tõusetu küsimust, kas tehing võib olla tühine heade kommetega vastuolu tõttu.
57.Kostja I võõrandas 13.04.2016 vaidlusalused kinnistud kostjale II. AÕS § 561 lg 1 sätestab, et kui isik tehinguga omandab kinnisomandi või piiratud asjaõiguse kinnistusraamatusse kantud andmetele tuginedes, loetakse kinnistusraamatusse kantud andmed tema suhtes õigeks, välja arvatud juhul, kui kinnistusraamatusse kantud andmete õigsuse vastu on kinnistusraamatusse kantud vastuväide või kui omandaja teadis või pidi teadma, et kinnistusraamatusse kantud andmed on ebaõiged. Kolleegiumi hinnangul leidis maakohus õigesti, et hagejad ei ole tõendanud, et kostja II teadis või pidi teadma, et kostja I omandas kinnistud piiratud teovõimega isikult. Asjaolu, et kostja I saatis kostja II esindajale Ä-le 07.04.2016 sms-i katastrinumbritega, ei tähenda, et kostja II pidi teadma W piiratud teovõimest (III kd tl 79). Kuigi kostjal II oli võimalus näha W vanust, siis ainuüksi vanusest ei saa järeldada, et isiku teovõime on piiratud. 13.04.2016 lepingu sõlmimise ajaks oli kinnistute omanikuna kinnistusraamatusse kantud kostja I. Hagejad ei ole tõendanud, et kostja II oleks teadnud, millise summaga kostja I kinnistud omandas. Kui kostja II ka oleks esimese müügilepingu hinnast teadnud, siis ainuüksi selle pinnalt ei saaks järeldada, et kostja II oli pahauskne. Kostja II pahausksust ei saa järeldada ka sellest, et kostja I võõrandas kinnistud kostjale II koheselt pärast omandamist. Tõendamata on see, et kostja II esindaja kohtus enne 13.04.2016 lepingu sõlmimist W-ga. Sellist kohustust ei tulnud kostjale II ka seadusest. Hagejad väidavad, et kostja II ei tutvunud kinnistutega ostueelselt, millele kostja II vaidleb vastu. Kolleegium on seisukohal, et asjaolust, kas kostja II käis kinnistutega kohapeal tutvumas või mitte, ei saa teha järeldust selle kohta, kas kostja II teadis W piiratud teovõimest.
58.Kostja II on andnud 12.01.2016 Ä-le notariaalse volituse kinnisvara omandamise tehingute tegemiseks. Kolleegium nõustub maakohtuga, et volitatud isiku kaudu kinnistute ostmine ei tõenda kostja II pahausksust. Samuti ei tõenda kostja II pahausksust hagejate väide, et Äle on antud volikiri, kuid lisaks volikirja väljastamisele ei ole kostja II Äga muud lepingut sõlminud. Hagejate väide, et kuna kostja I esindaja ja Ä tundsid üksteist, siis pidi kostja I esindaja rääkima Ä-le ka W piiratud teovõimest, on oletuslik. Lisaks tuleneb ekspert AT ütlustest, et mõne-tunnise kohtumise jooksul ei pruugi võõras inimene W piiratud teovõimest aru saada. Seetõttu on tõendamata, et kostja I ise teadis W piiratud teovõimest. Ka asjaolust, et kostja I ostis kinnistud alla turuväärtuse, ei järeldu, et kostja I teadis, et W on piiratud teovõimega.
59.Samuti nõustub ringkonnakohus maakohtuga, et põhjendamatud on hagejate väited, et kostjal I puudus majandustegevus, et kostja I ettevõte on läinud üle kostjale II, või et kostja I on kostja II varifirma. Asjaolu, et kostja I on ka muid kinnistuid kostjale II müünud, ei tõenda, et kostja I on kostja II kontrolli all. Sellist järeldust ei saa teha ka Ä ütlustest kriminaalasja 03.04.2019 kohtuistungil ega hagejate poolt esitatud muudest tõenditest.
60.Hagejad soovivad, et kohus tuvastaks vead notari tegevuses 07.04.2016 tehingu tõestamisel. Ringkonnakohus märgib, et notar ei ole käesolevas asjas menetlusosaline ning sellest küsimusest ei sõltu käesoleva asja lahendamine.
61.Ülaltoodust tulenevalt leidis maakohus õigesti, et tõendamata on kostja II pahausksus kinnistute omandamisel. Maakohus jättis põhjendatult rahuldamata hagejate nõude 13.04.2016 sõlmitud lepingu tühisuse tuvastamiseks, kinnistute tagastamiseks ning kinnistusraamatus omanikukannete muutmiseks tahteavalduse andmiseks.
62.Kuna kinnistute tagastamine ei ole võimalik, siis on hagejatel õigus kostjalt I nõuda kinnistute väärtust tagasinõude tekkimise ajal (VÕS § 1028 lg 1 ja § 1032 lg 2). Hagejad palusid alusetu rikastumise sätete alusel välja mõista 67 000 eurot (kostja I poolt kinnistute eest kostjalt II saadud 105 000 eurot – kostja I poolt W-le ja Q-le makstud 38 000 eurot). ÜV hindamisaktide kohaselt oli kinnistute metsamaa ja kasvava metsa väärtus 2016. aprillis kokku 114 300 eurot (V kd tl 191-196). See on lähedane kostjate vahelise tehingu hinnale. Põhjendamatu on kostja I seisukoht, et kinnistute väärtuse hindamisel tuleks lähtuda pinnaühiku mediaanhinnast Türi vallas, mille kohaselt oleks kinnistute väärtuseks 53 157,60 eurot. Kolleegium leiab, et pinnaühiku mediaanhind Türi vallas ei tõenda konkreetse kinnistu väärtust. Eeltoodust tulenevalt, ning arvestades hagejate nõuet, lähtus maakohus põhjendatult kinnistute koguväärtusest 105 000 eurot ja mõistis kostjalt I hagejate kasuks välja 67 000 eurot ja viivise. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et viivise vähendamiseks ei ole alust. Kostja II suhtes jäi nimetatud nõue põhjendatult rahuldamata, kuna kostja II ei ole 07.04.2016 lepingu pool.
63.TsMS § 446 lg 1 sätestab, et otsuses mitme hageja kasuks märgib kohus, mis osas iga hageja kasuks on nõue rahuldatud. Kui nõue on rahuldatud mitme hageja kasuks solidaarselt, tuleb seda otsuses märkida. Maakohus on mõistnud kostjalt I hagejate kasuks välja põhivõla ja viivise, kuid ei ole täpsustanud, mis liiki võlausaldajate näol on hagejate puhul tegemist. Ka hagejad ei ole seda hagis selgelt märkinud. Maakohus tuvastas, et kaks kinnistut kuulusid W ja Q ühisvarasse ning üks kinnistu oli W lahusvara. W pärijad on hagejad I-III. Pärimisseaduse § 147 sätestab, et kui pärandi on vastu võtnud mitu pärijat (kaaspärijad), kuulub pärandvara neile ühiselt (pärandvara ühisus). Arvestades, et kaks kinnistut olid ühisvara ning W pärandi osas tekkis pärandvara ühisus, siis on ringkonnakohus seisukohal, et rahuldatud nõude osas tuleb hagejaid käsitleda ühisvõlausaldajatena ning maakohtu otsust tuleb täiendada selliselt, et põhivõlg ja viivis tuleb hagejatele välja mõista ühiselt.
64.Maakohus jättis õigesti rahuldamata nõude mõista kostjalt II välja 116 476 eurot (raiutud metsa hind 2018.a augusti seisuga) ja viivise sellelt summalt. Kuna kostja II tegi raide oma kinnistutelt, siis ei saa hagejatel olla kostja II vastu nõuet tulenevalt metsa raiumisest.
65.Alternatiivselt palusid hagejad VÕS § 1043 lg 1 alusel kahjuhüvitisena välja mõista 211 830 eurot. See koosneb ÜV poolt 12.05.2017-14.05.2017 hindamisaktides märgitud metsamaa väärtusest 14 309 eurot (ilma metsa väärtuseta) (I kd tl 26 – 38), raiutud metsa hinnast 116 476 eurot 2018.a augusti seisuga (III kd tl 29-37) ja Ale kinnistul veel kasvava metsa väärtusest 119 045 eurot (2018 juuni seisuga), millest on maha lahutatud kinnistute eest hagejatele makstud 38 000 eurot. Ringkonnakohus leiab, et alternatiivne nõue kostjate vastu kahju hüvitamiseks summas 211 830 eurot ei ole põhjendatud. Kolleegium nõustub maakohtuga, et kostjate suhtes ei ole täidetud deliktivastutuse eeldused. Hagejatel ei ole nõuet ka VÕS § 15 järgi, kuna sama sätte lõike 3 kohaselt ei saa kahju hüvitamist selle paragrahvi järgi nõuda, kui lepingu kehtetust kaasatoovaks asjaoluks on lepingupoole piiratud teovõime või lepingu vastuolu heade kommetega. Tegemist on asjaoludega, mis TsÜS-i regulatsiooni kohaselt annavad ainult õiguse nõuda tühise lepingu järgi üleantu tagastamist alusetu rikastumise sätete järgi (vt P. Varul jt. Võlaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne, 2016, lk 107). Hagejate alusetu rikastumise nõue kostja I vastu on rahuldatud.
66.Apellatsioonkaebuses esitasid hagejad taotluse rahuldada maakohtule esitatud 12.02.2021 taotlus kohtuistungi protokolli parandamiseks, mille maakohus jättis rahuldamata, vähemalt ringkonnakohtule esitatud taotluses märgitud ulatuses. Ringkonnakohus selgitab, et maakohtu otsustused protokolli parandamise taotluste osas ei ole apellatsiooni korras vaidlustatavad.
67.Pärnu Maakohtu 10.11.2017 määrusega seati hagi tagamiseks kostjale I kuuluvale korteriomandile registriosa numbriga 113050 kohtulik hüpoteek summas 109 500 eurot W ja Q kasuks. TsMS § 442 lg 5 kohaselt lahendab kohus otsuse resolutsiooniga rakendatud hagi tagamise abinõudega seotud küsimused. Maakohus ei ole viidatud hagi tagamise abinõu osas seda teinud. TsMS § 445 lg 2 sätestab, et kui hagi otsusega rahuldatakse või kui kohus lõpetab menetluse kompromissi sõlmimisega, jätab kohus kohaldatud hagi tagamise abinõu jõusse kohtulahendi täitmist tagava abinõuna, kui see on lahendi täitmise tagamiseks ilmselt vajalik ja pool, kelle kasuks otsus tehti, või kompromissilepingu pooled ei taotle abinõu tühistamist. Lähtudes asja lahendamise tulemusest, tuleb nimetatud tagamise abinõu jätta jõusse kohtuotsuse täitmist tagava abinõuna.
68.TsMS § 136 lg 4 tulenevalt võib kohus tsiviilasja hinna kohta tehtud määrust muuta kuni asja lahendamiseni selles kohtuastmes. Kohus võib hinda muuta ka asja lahendava kohtulahendiga. TsMS § 133 kohaselt arvutatakse hagihind põhinõude ja kõrvalnõuete järgi. TsMS §-s 367 sätestatud kõrvalnõude hagihinna arvutamisel liidetakse hagi esitamise seisuga arvestatud viivise summale summa, mis vastab ühe aasta eest arvestatud viivise summale. TsMS § 137 lg 1 kohaselt on apellatsioonkaebuse esitamise puhul tsiviilasja hind sama, mis esimeses kohtuastmes, arvestades kaebuse ulatust. Kostja I on
apellatsioonkaebuses märkinud apellatsioonkaebuse hinnaks 92 081,86 eurot. Sama hinna on ringkonnakohus märkinud 24.08.2021 määruses, millega kostja I apellatsioonkaebus võeti menetlusse. Ringkonnakohus leiab, et nimetatud apellatsioonkaebuse hind on ebaõige. Kostja I on vaidlustanud maakohtu otsuse osas, milles temalt mõisteti välja põhivõlg 67 000 eurot ja viivis. Maakohus mõistis viivise välja alates hagiavalduse esitamisest. Eeltoodust tulenevalt on kostja I apellatsioonkaebuse hind 67 000 eurot, millele lisandub viivis ühe aasta eest, s.o 5360 eurot. Seega on kostja I apellatsioonkaebuse hind 72 360 eurot. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
69.Ringkonnakohus on arvamusel, et maakohus ei eksinud menetluskulude jaotamisel. Kuna hagi kostja II vastu jäi rahuldamata, siis jättis maakohus põhjendatult kostja II menetluskulud hagejate kanda (TsMS § 162 lg 1). Kuna hagejate hagi kostja II vastu jäi rahuldamata ja kostja I vastu rahuldati osaliselt, siis jäid hagejate menetluskulud õigesti hagejate endi kanda (TsMS § 162 lg 1 ja § 163 lg 1). Arvestades, et hagi kostja I vastu rahuldati osaliselt, jäid kostja I menetluskulud samuti põhjendatult tema enda kanda (TsMS § 163 lg 1). Hagejad vaidlustasid ka neilt kostja II kasuks välja mõistetud menetluskulude rahalist suurust. Hagejad leiavad, et nad ei pea kandma advokaadibüroo vahetusest tulenevaid lisakulusid, samuti on õigusabi tunnihind liiga suur. Kolleegium märgib, et kostja II on selgitanud, et kostja II ei ole advokaadibürood vahetanud, vaid bürood ühinesid. Lisaks ei ole hagejad põhjendanud, milliseid kulusid nad peavad lisakuludeks. Maakohus on kostja II esindajate ajakulu vähendanud. Hagejad ei ole kostja II esindajate maakohtu poolt põhjendatuks peetud ajakulule konkreetseid vastuväiteid esitanud. Ringkonnakohtul ei ole alust sekkuda maakohtu diskretsiooniotsustusse kostja II esindajate ajakulu põhjendatuse osas. Kostjale II on osutatud õigusabi tunnihindadega vahemikus 110 – 250 eurot. Maakohus leidis, et õigusabi põhjendatud tunnihind on maksimaalselt 200 eurot. Ringkonnakohus sellega ei nõustu. Arvestades käesoleva asja sisu ja keerukust, peab ringkonnakohus kostja II õigusabi põhjendatud tunnihinnaks 140 eurot. Lähtudes maakohtu poolt põhjendatuks peetud ajakulust, ning arvestades maksimaalset tunnihinda 140 eurot (kui õigusabi osutati väiksema tunnihinnaga, siis lähtudes väiksemast tunnihinnast), on kostja II õigusabikulud põhjendatud 20 945 euro ulatuses. Sellele lisanduvad transpordikulud 67,92 eurot ja registrite väljavõtete kulud 101 eurot. Kõik kokku on kostja II menetluskulud põhjendatud summas 21 113,92 eurot, mistõttu tuleb igalt hagejalt välja mõista 7037,97 eurot (21 113,92/3). Eeltoodule tuginedes tuleb maakohtu otsus tühistada osas, milles igalt hagejalt eraldi mõisteti kostja II kasuks välja menetluskulud 7037,97 eurot ületavas osas ning viivis menetluskulude 7037,97 eurot ületavalt osalt.
70.Arvestades, et kostja I apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ning hagejate apellatsioonkaebus rahuldatakse üksnes osaliselt menetluskulude kindlaksmääramise osas, kuid menetluskulude kindlaksmääramise vaidlustamisel tekkinud kulusid ei hüvitata (TsMS § 171 lg 1, § 178 lg 4), siis tuleb kostja I menetluskulud ringkonnakohtus jätta tema enda
kanda, hagejate menetluskulud ringkonnakohtus nende endi kanda ning kostja II menetluskulud hagejate kanda võrdsetes osades (TsMS § 165 lg 1). Kostja II palus hagejatelt välja mõista tõendi saamise kulu 1 eurot (päringud erinevatesse registritesse) ja õigusabikulud 5970 eurot 30,05 tunni eest, millele lisandub kohtuistungi kulu. Samuti palus kostja II välja mõista viivise. Kostjale II osutati õigusabi tunnihindadega 190 eurot ja 230 eurot (käibemaksuta). Ringkonnakohus märgib, et kostja II ei ole ringkonnakohtu menetlusse registritega seotud tõendeid esitanud, mistõttu ei ole tõendi saamise kulu põhjendatud. Arvestades ringkonnakohtu menetluses tehtud toiminguid ning menetlusdokumentide sisu ja mahtu, seda, et kostja II väited kordavad olulises osas maakohtus esitatud seisukohti, samuti asjaolu, et menetluskulude kindlaksmääramisel tekkinud kulusid ei hüvitata, peab ringkonnakohus kostja II esindaja ajakulu vajalikuks kokku 17 tunni ulatuses (apellatsioonkaebuse vastuse koostamine 10 tundi, istungiks ettevalmistamine ja osalemine 4 tundi, ülejäänud toimingud 3 tundi). Arvestades vaidluse sisu ja keerukust, peab ringkonnakohus õigusabi tunnihinda põhjendatuks 140 euro ulatuses. Seega on kostja II vajalikud menetluskulud ringkonnakohtus kokku 2380 eurot ning igalt hagejalt tuleb kostja II kasuks välja mõista 793,33 eurot ja viivis TsMS § 177 lg 4 alusel.
(allkirjastatud digitaalselt) Indrek Soots, Krista Kirspuu, Iris Kangur-Gontšarov
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.