Oliver Kask (eesistuja), liikmed Maret Altnurme ja Monika Laatsit
Määruse tegemise aeg ja koht
28. juuni 2021, Tallinn
Tsiviilasja number
2-20-1573
Tsiviilasi
X avaldus kinnisasja reaalservituudiga koormamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 14. detsembri 2020. a määrus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Avaldaja – X (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Äili Rodi Puudutatud isik I – C (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Allan Viirma Puudutatud isik II – Q (isikukood XXXXXXXXXXX) Puudutatud isik III – F (isikukood XXXXXXXXXXX)
Menetluse alus ringkonnakohtus
C määruskaebus
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada C määruskaebus osaliselt.
2.Tühistada Harju Maakohtu 14. detsembri 2020. a määrus tsiviilasjas nr 2-20-1573 osas, millega maakohus kohustas C andma nõusolek kanda kinnistusraamatusse talumiskohustuse kohta märkus ja asendas selle kohtumäärusega ning ei määranud kindlaks tehnorajatise talumistasu.
3.Teha tühistatud osas uus määrus, millega jätta avaldus kinnistusraamatusse talumiskohustuse kohta märkuse kandmise taotluses rahuldamata ning määrata puurkaevu ja veetorustiku talumistasu suuruseks 77,98 eurot aastas. Ülejäänud osas jätta maakohtu määrus muutmata.
5.2.Tuvastada DDD kinnisasja (registriosa nr DDDDDD; katastritunnus DDDD) igakordse omaniku kohustus taluda asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 152 lg 1 alusel BBB kinnisasja (registriosa nr BBBBBBB; katastritunnus BBBB) igakordse omaniku kasuks DDD kinnisasjal (registriosa nr DDDDDD; katastritunnus DDDD) asuvat puurkaevu PRK0004457 ja sellega ühendatud veetorustikku, mille paiknemine on märgitud määruse lisaks oleval plaanil.
2-20-1573
5.3.BBB kinnisasja (registriosa nr BBBBBBB; katastritunnus BBBB) igakordne omanik on kohustatud maksma DDD kinnisasja (registriosa nr DDDDDD; katastritunnus DDDD) igakordsele omanikule puurkaevu ja sellega ühendatud veetorustiku talumise eest tasu 77,98 eurot aastas. Tasumise tähtpäev on iga jooksva aasta 30. september.
5.4.Kohtumäärusele lisatud plaan on kohtumääruse lahutamatu osa.
5.5.Jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates ringkonnakohtu määruse kättetoimetamisest. Hagita menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kautsjoni tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.X (avaldaja) esitas 30.01.2020 Harju Maakohtule avalduse, milles palus: 1) koormata Tallinnas DDD asuv kinnistu (registriosa nr DDDDDD; katastritunnus DDDD) tähtajatu reaalservituudiga selliselt, et Tallinnas BBB asuva kinnistu (registriosa nr BBBBBBB; katastritunnus BBBB) igakordsel omanikul on õigus kasutada ja hooldada avalduse lisas 9 märgitud servituudialas paiknevat puurkaevu PRK0004457 ja veetorustikku BBB tarbeveega varustamiseks; 2) kohustada C (puudutatud isik) sõlmima asjaõigusleping ja andma nõusolek reaalservituudi kohta kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks. Avaldaja omandas BBB kinnistu 28.01.2003 sõlmitud müügi- ja asjaõiguslepingu alusel. Lepingu esemeks oli BBB kinnistu koos kõigi selle oluliste osadega, sh elamuga püsivalt ühendatud puurkaevuga. Puurkaev rajati 1992. aastal, st enne maa esmakinnistamist, BBB elamu teenindamiseks. Pärast maa esmakinnistamist jäid puurkaev ja veetorustik puudutatud isikule kuuluvale DDD kinnistule ligikaudu ühe meetri kaugusele BBB ja DDD kinnistute piirist. Kuna puurkaev rajati BBB elamu teenindamiseks, ei ole see muutunud DDD kinnistu oluliseks osaks. Erastamisel koostatud plaani- ja kaardimaterjali järgi ei ole BBB kinnistu piire looduses mõõdistatud, mistõttu tekkis erastamisel arvatavasti viga ja piirid määrati nii, et puurkaev jäi ekslikult DDD kinnistule. Puudutatud isik esitas 05.02.2019 Keskkonnaametile taotluse puurkaevu sanitaarkaitseala vähendamiseks kümnele meetrile põhjusel, et ükski kinnistu puurkaevust vett ei tarbi. Keskkonnaamet rahuldas taotluse 05.03.2019 korraldusega nr 1-3/19/404. Puudutatud isik oli tegelikult teadlik, et avaldaja tarbib puurkaevu vett BBB kinnistu õuealal. Avaldaja kasvatab pere tarbeks erinevaid aiasaadusi. Kuna õueala asub kiirelt kuivaval päikselisel kõrgendikul, on aiataimi vaja sageli kasta. Lisaks on aiarajatisi, -tarvikuid, -pindasid ja -mööblit vaja puhastada 2(15)
2-20-1573 ja pesta. Avaldaja arvestas aia rajamisel puhta ning keemiavaba kastmis- ja tarbevee vaba kättesaadavusega puurkaevust. Avaldaja kinnistul on laste tarbeks ja suvise kuumarabandusohu maandamiseks asunud suuremõõtmeline teisaldatav bassein ning puurkaev on vajalik ka basseini veevahetuse tagamiseks. Kui avaldaja ei saa enam puurkaevu kasutada, kaasnevad sellega olulised kulud, halveneb pere elukvaliteet ning väheneb BBB kinnistu väärtus. BBB elamu veevärk ja kanalisatsioon on küll ühendatud linna ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniga, kuid elamu veevärgi ja veesüsteemi rajamisel on arvestatud sellega, et õueala tarbevesi tuleb puurkaevust. Nõmme aedlinnas kasutatakse aedade kastmiseks kaevuvett, mitte puhastatud ja kallist joogivett. Avaldaja on teinud puurkaevu jaoks kulutusi. Avaldaja pöördus DDD kinnistule reaalservituudi seadmise ettepanekuga puudutatud isiku poole, kuid puudutatud isik ei olnud reaalservituudi seadmisega nõus. Eeldused DDD kinnistu reaalservituudiga koormamiseks on täidetud. Reaalservituudi asukoht on ühemeetrise raadiusega ala puurkaevu keskmest ehk ligikaudu 3 m2 suurune ala. See ei piira puudutatud isiku õigusi, kuna puurkaevu ümber on 10-meetrine sanitaarkaitseala (hooldusala). Lisaks sellele on puudutatud isiku kinnistu kitsendatud Pääsküla jõe kalda 100 m piiranguvööndi ja 50 m ehituskeeluvööndiga ning Nõmme linnaosa üldplaneering ei võimalda ehitada naaberkinnistu piirile lähemale kui 4 m. Reaalservituut tuleb kanda kinnistusraamatusse, et see kehtiks ka kolmandate isikute, sh kinnistute uute omanike suhtes. Servituuditasu määramisel tuleb aluseks võtta maa maksustamishind ning arvestada, et puurkaevu hooldusala jääb Pääsküla jõe kalda piiranguvööndisse.
2.Puudutatud isik taotles vastuses avalduse rahuldamata jätmist. Avaldaja väidab ekslikult, et 28.01.2003 müügi- ja asjaõiguslepingu esemeks oli ka DDD kinnistul asuv puurkaev. Lepingus ei ole puurkaevu BBB kinnistu olulise osana nimetatud ning see ei saa olla ka BBB kinnistu päraldis (vt Riigikohtu 15.05.2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-143-06, p 20). Puurkaev ei saanud seega märgitud lepingu alusel avaldaja omandisse minna. Puurkaev on DDD kinnistu oluline osa. Puudutud isikul ei ole kohustust DDD kinnistul puurkaevu ega sellega ühendatud veetorustikku taluda, kuna need ei ole vajalikud BBB kinnistu eesmärgipäraseks kasutamiseks ja majandamiseks. BBB kinnistu sihtotstarve on elamumaa, seega saab selle eesmärgipäraseks kasutamiseks pidada elamu rajamist ja kasutamist. BBB kinnistu kasutamine aianduseks ei ole selle eesmärgipärane kasutamine. BBB kinnistul on liitumine Tallinna linna ühisveevärgi ja kanalisatsiooniga, mis katab avaldaja vajaduse kinnistu eesmärgipäraseks kasutamiseks, mh võimaldab avaldajal kasta elamut ümbritsevat haljastust. Avaldaja väide, et ta on teinud puurkaevu rajamiseks suuri kulutusi, on paljasõnaline. Elamumaa mittesihipärasel kasutamisel tekkivate kulude vältimise soov ei saa olla puudutatud isiku kinnistu koormamise alus. Puudutatud isik plaanib DDD kinnistule ehitada väikeelamu. Puurkaev takistab DDD kinnistu kasutamist ja puudutatud isik kavatseb selle sulgeda. Puurkaev asub kohas, kus tuleb ehitustegevuse käigus tasandada loodusliku tasapinnaga võrreldes tõstetud maapind. Puurkaev tuleb ehitusseadustiku § 128 lg 1 alusel niikuinii lammutada, kuna see on kaotanud oma kasutusotstarbe, milleks oli elamu veega varustamine. DDD kinnistu ja selle naaberkinnistud on liitunud ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniga. Puudub alus servituudi seadmiseks.
3.Harju Maakohus rahuldas 14.12.2020 määrusega avalduse osaliselt ning 1) tuvastas DDD kinnistu igakordse omaniku kohustuse taluda BBB kinnistu igakordse omaniku kasuks AÕSRS § 152 lg 1 alusel DDD kinnistul asuvat puurkaevu ja veetorustikku, mille paiknemine on märgitud määruse lisaks oleval plaanil; 2) kohustas puudutatud isikut andma nõusolek 3(15)
2-20-1573 talumiskohustuse kohta kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks ning asendas selle määrusega; 3) jättis menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Asja lahendamisel tuleb lähtuda kehtivast olukorrast ja kinnistute tänastest piiridest. Praeguses asjas ei saa kinnistute piire muuta, mistõttu jäävad kinnistute piire puudutavad väited ja tõendid tähelepanuta. Vaidlusalune puurkaev ja veetorustik asuvad DDD katastriüksusel. Kaev on olemuslikult maa sisse kaevatud auk, mitte kehaline ese AÕS § 49 lg 1 tähenduses. Seda ei muuda asjaolu, et puurkaevu moodustab maa sisse puuritud manteltoru, kuna torud kui vallasasjad on kinnisasjaga püsivalt ühendatud ega ole sinna paigutatud mööduval otstarbel. Vallasasjadeks olevad torud on seega kaotanud vallasasja staatuse ja muutunud kinnisasja osaks. Seda kinnitab ka asjaolu, et kaevu lammutamine toimub tamponeerimise, mitte kaevu maast väljakaevamise teel. Kuna puurkaev ei ole vallasasi, ei saa see olla avaldaja kinnistu päraldis. Samuti ei saa võõral kinnisasjal asuvad ja sellega püsivalt ühendatud asjad olla samaaegselt teise kinnisasja päraldised TsÜS § 57 mõttes (Riigikohtu 15.05.2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-43-06, p 20). Puudutatud isiku kinnistul asuv puurkaev ja torustik on seega puudutatud isiku omandis. AÕS §-dest 158 ja 1581 ei ole võimalik tuletada talumiskohustust olukorras, kus tehnorajatis on juba rajatud. Varem rajatud tehnorajatise õiguslikku seisundit reguleerib AÕSRS § 152 (Riigikohtu 11.10.2017 otsus tsiviilasjas nr 2-15-17137, p 20). Praegusel juhul ei saa seega AÕS § 158 alusel reaalservituuti seada. See ei välista talumiskohustuse tuvastamist AÕSRS § 152 lg 1 alusel, mille kohaselt on kinnisasja omanik kohustatud taluma olemasolevat tehnovõrku või -rajatist, mis on püstitatud enne maa esmakinnistamist. Kuna AÕSRS-s puudub tehnovõrgu ja -rajatise mõiste, on praktikas analoogia korras juhindutud AÕS § 158 lg-st 1. AÕS § 158 lg 1 järgi on tehnovõrk või -rajatis mh maapõues paiknev veevarustustorustik ja selle teenindamiseks vajalik ehitis. Praegusel juhul moodustavad tehnovõrgu puurkaev ja sellega ühendatud veetorud. Kuna DDD kinnistu esmakinnistati 10.06.1998 ning puurkaev ja veetorustik rajati 1992. aastal, on AÕSRS § 152 lg 1 eeldused täidetud ning puudutatud isik on kohustatud puurkaevu ja sellega ühendatud veetoru taluma. Avaldus kuulub rahuldamisele osaliselt. Selguse huvides on määrusele lisatud plaan, millel on märgitud vaidlusalused tehnorajatised. Kuna puudutatud isiku talumiskohustus põhineb AÕSRS § 152 lg-l 1, ei tule analüüsida, milline on avaldaja kinnistu eesmärgipärane kasutus ning kas puurkaev on selleks vajalik. Kui puudutatud isik soovib avaldajalt tehnovõrgu talumise eest tasu, tuleb tal esitada avaldajale kooskõlas AÕSRS §-ga 156 vastav taotlus. Kui avaldaja keeldub talumistasu maksmisest, tuleb puudutatud isikul pöörduda vastava nõudega kohtusse. Etteruttavalt tuleb märkida, et AÕSRS § 155 lg 1 järgi on talumistasu suurus aastas 7,5% maa maksustamishinnast korrutatuna kitsenduse ruumilise ja sisulise ulatuse koefitsientidega. Antud juhul on tasu 0 eurot, kuna kitsenduse sisulise ulatuse koefitsient on AÕSRS lisa alusel 0. Riigikohus on leidnud, et AÕSRS § 152 lg 1 ei anna õigust reaalservituudiks, kuid paneb koormatava kinnisasja omanikule talumiskohustuse, mille saab kolmandate isikute suhtes AÕS § 141 lg 3 alusel teha kehtivaks kinnistusraamatusse kandmisega. AÕS § 63 lg 1 p 4 järgi võib kinnistusraamatusse kanda märke muude seadusega kinnistusraamatusse kanda lubatud asjaolude nähtavakstegemiseks (märkus). Kinnistusraamatusse tuleb seega kanda märkus AÕSRS § 152 lg 1 kohase talumiskohustuse olemasolu kohta. Märkuse kinnistusraamatusse kandmine ei ületa avaldaja nõude piire, kuna nõude sisuline eesmärk oli tehnorajatise talumiskohustuse nähtavakstegemine. Puudutatud isikut tuleb kohustada andma nõusolek 4(15)
2-20-1573 talumiskohustuse kohta kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks ning asendada see kohtumäärusega. Menetluskulud jäävad TsMS § 172 lg 1 alusel menetlusosaliste endi kanda. Menetlus on küll toimunud avaldaja huvides ning tema avalduse alusel, kuid puudutatud isik vaidles avaldusele vastu ning avaldus rahuldatakse osaliselt.
4.Puudutatud isik esitas maakohtu määruse peale 04.01.2021 määruskaebuse. Harju Maakohus ei pidanud 25.01.2021 põhjendatuks määruskaebust rahuldada ja edastas selle lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
5.Puudutatud isik taotleb määruskaebuses maakohtu 14.12.2020 määruse tühistamist osas, millega maakohus kohustas puudutatud isikut andma nõusolek talumiskohustuse kohta kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks ja asendas selle määrusega ning jättis menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Puudutatud isik taotleb tühistatud osas uue määruse tegemist, millega jätta menetluskulud avaldaja kanda. AÕSRS § 152 reguleerib olukordi, kus kinnisasja omanikul on kohustus taluda enda kinnisasjal teisele isikule kuuluvat tehnovõrku või -rajatist. AÕSRS §-e 152–156 saab rakendada üldkasutatavaid teenuseid pakkuvate tehnovõrkude ja -rajatiste omanikele kuuluvate tehnovõrkude ja -rajatiste talumiseks kinnistutel, mis ei ole tehnovõrgu ja -rajatise omaniku omandis. Maakohus on aga kohustanud puudutatud isikut taluma tasuta enda kinnistul endale kuuluvat tehnorajatist naaberkinnistu igakordse omaniku kasuks. AÕSRS § 152 ei saa olla aluseks maakohtu tuvastatud talumiskohustusele, mistõttu ei ole õige ega põhjendatud sellise talumiskohustuse kohta kinnistusraamatusse märkuse kandmine. Kohustades puudutatud isikut andma nõusolek talumiskohustuse kohta kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks, on maakohus ületanud ka avaldaja nõude piire. Avaldaja nõudis reaalservituudi seadmist AÕS § 158 alusel ja selle kinnistusraamatusse kandmist ega tuginenud AÕSRS §-le 152. Maakohus ei saa nõudeid omal algatusel ümber kujundada. Puudutatud isik ei nõustu, et ta on kohustatud säilitama enda kinnistul puurkaevu avaldaja kinnistu sihtotstarbeliseks kasutamiseks, kuid ta on siiski valmis seda säilitama nii kaua, kui avaldaja tegeleb oma kinnistul aiandusega. Põhjendamatu ja õigusvastase märkuse kinnistusraamatusse kandmine koormaks aga puudutatud isikut ebaproportsionaalselt. See mõjutab puudutatud isiku kinnistu kasutamisvõimalusi ja väärtust ka pärast avaldaja kinnistu omaniku vahetumist. Maakohus ei ole põhjendanud, miks peab puudutatud isik oma menetluskulud ise kandma. Vaidlustatud määrus on tehtud avaldaja huvides. Avaldusele vastu vaidlemine ei anna alust kalduda kõrvale TsMS § 172 lg 1 esimeses lauses sätestatud üldreeglist ja jätta puudutatud isiku menetluskulud tema enda kanda. Puudutatud isik pidi avaldusele vastu vaidlema, kuna avaldaja nõuetel ei olnud alust ning need olid põhjendamata. Kuna avaldus rahuldati osaliselt, olid puudutatud isiku vastuväited põhjendatud. Puudutatud isiku menetluskulude tema enda kanda jätmine on ka äärmiselt ebaõiglane, arvestades, et maakohus koormas puudutatud isiku kinnistu tähtajatult ja tasuta avaldaja kinnistu igakordse omaniku kasuks ning ületas seejuures nõude piire. Talumiskohustuse määramisel olnuks õige lahendada ka talumistasu küsimus, kuid maakohus on hoopis ekslikult leidnud, et puudutatud isikul ei ole õigust talumistasule.
5(15)
2-20-1573
6.Avaldaja palub jätta määruskaebus rahuldamata ja menetluskulud puudutatud isiku kanda. AÕS § 158 lg 1 ja AÕSRS § 152 on mõlemad tehnorajatise talumiskohustust reguleerivad sätted. AÕSRS § 152 lg-t 1 rakendatakse tehnorajatiste suhtes, mis on ehitatud enne maa esmakinnistamist. Puurkaev ja veetrass rajati 1992. aastal ning maa esmakinnistamine toimus 08.04.1998. Meelevaldne on puudutatud isiku järeldus, et AÕSRS § 152 on kohaldatav üksnes nende tehnorajatiste suhtes, mille kaudu osutatakse üldkasutatavaid teenuseid. Kohus ei ole hagita menetluses menetlusosaliste taotlustega seotud (TsMS § 477 lg 5). Maakohus ei ole seega nõude piire ületanud. Maakohus selgitas, et puudutatud isikul tuleb talumistasu saamiseks esitada vastav avaldus. Samuti selgitas maakohus talumistasu arvestamise aluseid ja seda, milliseks talumistasu seaduse järgi kujuneks, kuid ei lahendanud talumistasu küsimust. Puudutatud isik ei ole seda ka taotlenud. AÕSRS § 152 lg 1 alusel talumiskohustuse olemasolu tuvastamisel ei oma tähtsust, millisel eesmärgil avaldaja puurkaevu ja veetorustikku kasutab. Maakohus lahendas avaldaja nõude kanda talumiskohustuse kohta kinnistusraamatusse märkus kehtivast õigusest ja kohtupraktikast lähtudes. Menetluskulude menetlusosaliste endi kanda jätmine on õige ja õiglane ning maakohus on seda põhjendanud.
EDASINE MENETLUS RINGKONNAKOHTUS
7.Ringkonnakohus tegi 11.03.2021 määruse, millega: 1) kaasas puudutatud isikutena menetlusse AAA kinnistu (registriosa nr AAAAAA; katastritunnus AAAA) ühisomanikud Q ja F; 2) andis menetlusosalistele tähtaja esitamaks asjaolud ja tõendid, mille alusel saab hinnata, kellele kuulub puurkaev ja sellega seotud veetorustik; 3) andis puudutatud isikule tähtaja esitamaks soovi korral AÕSRS § 155 ja 156 nõuetele vastav talumistasu taotlus; 4) andis Q-le ja F-le tähtaja teatamaks, kas nad kasutavad AAA kinnistul puurkaevu vett.
8.Q ja F vastasid, et nad ei kasuta puurkaevu ja sellega seotud veetorustikku alates 2020. a jaanuarist.
9.Avaldaja seisukoha järgi on ta oma väidete tõendamiseks esitanud AAA kinnistu 28.01.2003 müügi- ja asjaõiguslepingu. Avaldaja esitas ka täiendavad tõendid, mis näitavad, et AAA kinnistu liitus ühisveevärgiga 2010. aastal. Puurkaev ja veetorustik kuulusid seega BBB kinnistu omandamisel avaldaja poolt kinnistu juurde vallasasjadena. Puudutatud isik ei esitanud kohtule asjaolusid ja tõendeid puurkaevu ja veetorustiku omandiõiguse kohta. Puudutatud isik ei saa oma määruskaebust enam laiendada ja pidanuks hiljem esile toodud põhjendused esitama juba määruskaebuses. Puurkaevu veetorustik tuleb puurkaevust otse BBB kinnistule. Puurkaevu elektrisüsteem ja seadmed asuvad BBB kinnistul paiknevas elamus. AAA kinnistule jookseb BBB kinnistult üksnes veetoru, mille AAA praegused omanikud sulgesid. Puudutatud isik on talumistasu arvutamisel lähtunud valest ruumilise ulatuse koefitsiendist. DDD kinnistule jääb ligi pool puurkaevu kaitsevööndist, mis teeb kitsenduse ruumilise ulatuse 6(15)
2-20-1573 koefitsiendiks 0,09 (157 ÷ 1805). Puudutatud isik ei ole täpsustanud, millises ulatuses takistab puurkaevu kaitsevöönd selle alla jääva maa sihtotstarbelist kasutamist. Kaitsevööndisse jääb 5– 6 õunapuud. Puudutatud isik on kasutanud puurkaevu ümbritsevat maad samaväärselt ülejäänud kinnistuga. Üksnes puurkaev ise ja seda ümbritsev hooldamiseks ja ligipääsuks vajalik ala pindalaga 3 m2 saavad takistada maa sihtotstarbelist kasutamist. Puurkaev asub kinnistu piiri ääres. Puurkaevu hooldusalasse jääva maa kasutamist kitsendavad ka Pääsküla jõe kalda 50 m ehituskeeluvöönd ja 100 m piiranguvöönd. Ehituskeeluvöönd kitsendab puudutatud isiku võimalusi puurkaevu hooldusalasse jäävat maad kasutada oluliselt intensiivsemalt. Eelnevat arvestades on kitsenduse sisulise ulatuse koefitsient 0,02 (3 ÷ 157) ning talumistasu 3 eurot aastas (1680 × 0,09 × 0,02). Maamaksu tasutakse maa kasutamise eest, aga avaldaja ei saa puurkaevu hooldusalasse jäävat maad kasutada. Avaldaja ei nõustu tagasiulatuva talumistasu nõudega. Puudutatud isik ei ole seda varem taotlenud.
10.Puudutatud isiku seisukoha järgi järeldub õiguskirjandusest ja Riigikohtu praktikast, et tehnovõrgu või -rajatise talumise kohustus on üksnes sellise kinnisasja omanikul, millel paikneb üldistes huvides ehk tarbijatele teenuse pakkumiseks kasutatav võrguettevõtja tehnovõrk või -rajatis. Vaidlusalune puurkaev ei kuulu tarbijatele teenust pakkuvale võrguettevõtjale ega puuduta avalikkuse huvi tarbida vett. Avaldaja soovib talumiskohustuse tuvastamist üksnes aiandushobiga tegelemiseks. BBB kinnistul on liitumine Tallinna linna ühisveevärgiga, mis tagab selle kasutamiseks vajaliku veevarustuse. Nõmme piirkonnas kehtivad ühisveevärgi vee kastmisveena kasutamisele ka soodustused. Avaldajal ei ole vajadust puurkaevu kasutada. BBB kinnistu sihtotstarve on elamumaa ning sellel paikneb elamu. BBB kinnistu eesmärgipäraseks kasutamiseks saab seega pidada sellele elamu rajamist ja elamu kasutamist ning sellega seotud vajadused katab ühisveevärgi vesi. BBB kinnistu kasutamist muul eesmärgil ei saa pidada eesmärgipäraseks kasutamiseks. Ühisveevärgi vesi võimaldab mõistlikkuse piires kasta ka elamut ümbritsevat haljastust. Ei ole tõendatud ega eluliselt usutav, et avaldajal kuulub väikese aia kastmiseks ja tolmutõrjeks vett 637 m3 aastas. Talumiskohustust ei saa põhjendada sellega, et ühisveevärgi vee kastmiseks kasutamisele on seatud piirangud ja nende ületamine võib avaldajale kaasa tuua lisakulusid. Puudutatud isik ei pea aitama naabril kokku hoida hobitegevusega seotud kulusid. See ei saa olla AÕSRS § 152 lg 1 mõte. Puudutatud isiku omandipõhiõiguse piiramine ei ole põhjendatud. Kui kohus peaks siiski tuvastama talumiskohustuse olemasolu, soovib puudutatud isik talumistasu. DDD kinnistu maksustamishind on 22 480 eurot, millest 7,5% on 1686 eurot. DDD kinnistu pindala on 1805 m2 ja kaevu hooldusala pindala 314 m2, mis teeb kitsenduse ruumilise ulatuse koefitsiendiks 0,17 (314 ÷ 1686). Kitsenduse sisulise ulatuse koefitsient on 1, kuna puudutatud isik kitsendusest mingit kasu ei saa ja ei ole alust muu suurusega koefitsiendi rakendamiseks. Pääsküla jõe ehituskeeluvöönd ei vähenda puudutatud isikule puurkaevu kaitsevööndist lähtuvat riivet. Puudutatud isik saab ehitada ka Pääsküla jõe ehituskeeluvööndisse, kuna ehituskeeld ei laiene tiheasutusala ehituskeeluvööndis varem väljakujunenud ehitusjoonest maismaa suunas olemasolevate ehitiste vahele uue ehitise püstitamisele (looduskaitseseaduse (LKS) § 38 lg 4 p 11). Talumistasu suurus on seega 282,62 eurot aastas (1686 × 0,17 × 1). Sellele lisandub puurkaevu kaitsevööndi pindalale vastav maamaks, mis on 96,80 eurot (556,25 × 0,174). Puudutatud isik palub AÕSRS § 156 lg 6 alusel kindlaks määrata ka 2018.–2020. a eest tasumisele kuuluva talumistasu 286,62 eurot aasta kohta.
7(15)
2-20-1573 Avaldaja täiendavad tõendid ei tõenda, kellele kuulub puurkaev ja sellega seotud veetorustik, kuid näitavad, et avaldajal ei ole puurkaevu vett vaja.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
11.Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb olenemata selle põhjendustest TsMS § 656 lg-te 2 ja 4 ning § 657 lg 1 p 2 alusel koosmõjus §-iga 659 osaliselt rahuldada ja vaidlustatud määrus tühistada osas, millega maakohus kohustas puudutatud isikut andma nõusolek kanda kinnistusraamatusse talumiskohustuse kohta märkus ja asendas selle kohtumäärusega ning ei määranud kindlaks tehnorajatise talumistasu. Tühistatud osas teeb ringkonnakohus uue määruse, millega jätab avalduse kinnistusraamatusse talumiskohustuse kohta märkuse kandmise taotluses rahuldamata ning määrab tehnorajatise talumistasu suuruseks 77,98 eurot aastas. Ülejäänud osas jääb maakohtu määrus muutmata.
12.Puudutatud isik taotleb määruskaebuses maakohtu määruse tühistamist osas, millega maakohus kohustas puudutatud isikut andma nõusolek kanda talumiskohustuse kohta kinnistusraamatusse märkus, asendas nõusoleku kohtumäärusega ja jättis menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Puudutatud isik ei vaidlusta seega määruskaebusega talumiskohustuse tuvastamist. Puudutatud isik tugineb küll talumiskohustuse kohta kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks kohustamist vaidlustades talumiskohustuse puudumisele, kuid on nõustunud puurkaevu säilitama nii kaua, kui avaldaja tegeleb aiandusega.
12.1.Üldjuhul kontrollib ringkonnakohus maakohtu määruse seaduslikkust ja põhjendatust TsMS § 651 lg 1 järgi koosmõjus TsMS §-ga 659 üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Samas võimaldab TsMS § 656 lg 4 koosmõjus TsMS §-iga 659 kontrollida ka maakohtu lahendi seda osa, mille peale ei kaevatud, kui maakohus rikkus TsMS § 656 lg-s 1 loetletud menetlusõiguse norme või rikkus oluliselt muud menetlusõiguse normi TsMS § 656 lg 2 teise lause mõttes ning rikkumine on seotud lahendi vaidlustamata osaga (vt analoogselt Riigikohtu 10.12.2008 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-112-08, p 11).
12.2.TsMS § 475 lg 1 p-st 131 ja 611. peatükist lähtuvalt lahendatakse tehnorajatise talumise asjad hagita menetluses. Sarnaselt muudele hagita asjadele kehtib ka tehnorajatise talumise asjade menetluses hagita menetlusele omane uurimispõhimõte, mille kohaselt ei ole kohus seotud menetlusosaliste esitatud taotluste, asjaolude ega nende hinnanguga asjaoludele ning peab kontrollima avalduse vastavust seadusele ja avalduse tõendatust ka juhul, kui avalduse kohta ei ole esitatud tõendeid, samuti nõudma vajadusel tõendite esitamist või koguma neid omal algatusel (TsMS § 5 lg 3 esimene lause, § 477 lg-d 5 ja 7). Kohtul on seega uurimispõhimõttest tulenevalt kohustus selgitada välja asja lahendamiseks vajalikud asjaolud ning kohtul lasub vastutus asja õige lahendamise eest.
12.3.Ringkonnakohus on seisukohal, et maakohus rikkus talumiskohustuse tuvastamisel oluliselt selgitamiskohustust ja uurimispõhimõtet. Avaldaja palus avalduses koormata DDD kinnistu tähtajatu reaalservituudiga nii, et BBB kinnistu igakordsel omanikul on õigus kasutada ja hooldada servituudialas paiknevat puurkaevu ja veetorustikku BBB tarbeveega varustamiseks, ning kohustada puudutatud isikut andma nõusolek reaalservituudi kohta kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks. Avaldaja esitas seega reaalservituudi nõude AÕS § 158 lg-te 1 ja 2 alusel ning tõi vastavalt sellele esile ka asjaolud. Maakohus võttis avalduse esitatud kujul menetlusse, mistõttu esitas puudutatud isik vastuväited reaalservituudi nõudele. Maakohus ei selgitanud menetlusosalistele enne lõpplahendi tegemist, et AÕS § 158 ei reguleeri talumiskohustust olukorras, kus tehnovõrk või -rajatis on juba võõral kinnisasjal 8(15)
2-20-1573 olemas, ning et varem rajatud tehnorajatise õiguslikku seisundit reguleerib AÕSRS § 15 2 ja selle talumise eest tasu määramist AÕSRS §-d 154–156. Maakohus ei selgitanud menetlusosalistele ega märkinud vaidlustatud määruses ka seda, et AÕSRS § 152 lg-st 1 tulenev talumiskohustus on vahetu seadusjärgne kitsendus (vt Asjaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne. P. Varul jt (koost). Juura 2014, lk 614, 4.2.2; Riigikohtu 11.10.2017 otsus tsiviilasjas nr 2-15-17137, p 20.2), mis kehtib kinnistusraamatusse kandmata (AÕS § 141 lg 1).
12.4.Selgitamiskohustuse rikkumine viis selleni, et puudutatud isik arvas, et talumiskohustuse tuvastamise osas kehtib maakohtu määrus ainult kinnistute praeguste omanike suhtes ja ei pidanud seetõttu vajalikuks maakohtu määrust talumiskohustuse tuvastamise osas vaidlustada. Seda kinnitab ka puudutatud isiku 31.03.2021 seisukohas avaldatu. Lisaks viisid selgitamiskohustuse ja uurimispõhimõtte rikkumine selleni, et menetlusosalised ei osanud ette näha vajadust esitada täiendavaid asjaolusid ja tõendeid seoses talumiskohustuse tuvastamise ja talumistasu kindlaksmääramisega. Seetõttu jäid välja selgitamata mitmed talumiskohustuse tekkimise eelduseks olevad ja talumistasu määramiseks vajalikud asjaolud. Ringkonnakohus märgib, et talumistasu küsimus tuleb lahendada samas asjas, milles tuvastatakse talumiskohustuse olemasolu. Ka asjades, milles vaadatakse läbi avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramise avaldust (AÕS § 156 lg 1) või kinnisasja tehnovõrgu reaalservituudiga koormamise avaldust (AÕS § 158 lg 1), ei pea koormatava kinnisasja omanik kohtule tasu saamiseks (vastu)avaldust esitama. Kohus peab seega tehnorajatise talumise tuvastamiseks esitatud avalduse läbivaatamisel kindlaks määrama ka talumistasu ning selgitama välja talumistasu kindlaksmääramiseks vajalikud asjaolud. Talumistasu saab jätta välja mõistmata üksnes juhul, kui koormatava kinnisasja omanik väljendab kohtule selgelt, et ta ei soovi tasu (vt analoogselt Riigikohtu 16.06.2016 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15, p-d 27 ja 42).
12.5.Eelnevat arvestades ning TsMS § 651 lg-st, § 656 lg 2 teisest lausest ja lg-st 4 ning §-st 659 lähtudes kontrollib ringkonnakohus maakohtu määruse seaduslikkust ja põhjendatust terves ulatuses, sh talumiskohustuse tuvastamise ja talumistasu kindlaks määramata jätmise osas.
13.AÕSRS § 152 lg 1 järgi on kinnisasja omanik kohustatud taluma olemasolevat tehnovõrku või -rajatist, mis on püstitatud enne maa esmakinnistamist. AÕSRS § 152 lg 1 eesmärk on õigusliku aluse loomine nende tehnovõrkude talumiseks, mis paiknevad omandireformi läbiviimise järel teiste isikute kinnisasjadel, st tagada enne omandireformi läbiviimist välja kujunenud olukorra säilimine (AÕSK I, lk 614, 4.1 ja 4.2.1).
13.1.Maakohus tuvastas AÕS § 158 lg-le 1 tuginedes, et vaidlusalune puurkaev ja sellega ühendatud veetorustik moodustavad tehnovõrgu. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et kuna AÕSRS ei sisalda tehnovõrgu ja -tehnorajatise mõistet, saab lähtuda AÕS § 158 lg-st 1, mis sätestab tehnovõrgu ja -tehnorajatise mõiste loetelu kaudu. AÕSRS § 158 lg 1 järgi on tehnovõrk ja -rajatis mh maapõues asuv veevarustustorustik ja selle teenindamiseks vajalik ehitis. Selle alla paigutub ka puurkaev ja sellega ühendatud veetorustik. Samas ei ole see piisav, et lugeda rajatis tehnorajatiseks. Rajatise tehnorajatiseks lugemine eeldab AÕSRS § 152 lg 1 eesmärki ja Riigikohtu praktikat arvestades, et tehnorajatis oli enne maa esmakinnistamist kasutusel, see ei ole vahepeal püsivalt kasutusest välja langenud ja seda on jätkuvalt võimalik teise kinnisasja huvides sihtotstarbeliselt kasutada, st selle kasutamine on võimalik nii faktiliselt kui ka õiguslikult (vt nt Riigikohtu 23.05.2002 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-67-02, p 8; 15.05.2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-43-06, p 15).
13.2.Vaidluse all ei ole, et kõnealune puurkaev ja veetorustik rajati 1992. aastal, st enne BBB ja DDD kinnistute aluse maa esmakinnistamist (vastavalt 09.02.2001 ja 10.06.1998). 9(15)
2-20-1573 Menetlusosaliste selgituste ja asjas esitatud tõendite põhjal saab järeldada, et puurkaev ja veetorustik rajati AAA ja BBB kinnistute veega varustamiseks. BBB krundi 08.05.1987 arhitektuur-planeerimise ülesande nr E-3-87 (avaldaja 27.04.2020 seisukoha lisa 1) järgi toimub veevarustus rajatavast kaevust. Selle lisaks olevalt BBB krundi plaanilt (avaldaja 27.04.2020 seisukoha lisa 2) ning AAA ja BBB planeerimise skeemilt (avaldaja 27.04.2020 seisukoha 3) on näha, et kaev hakkab paiknema AAA ja BBB kruntide piiril, jäädes ühtlasi vahetult OOO krundi piiri äärde. 1991. aastal koostatud BBB eramu sidumisprojekti (avaldaja 25.02.2020 seisukoha lisa 3) järgi on eramu veevarustus nähtud ette krundile rajatavast puhtavee kaevust. Sidumisprojekti osaks oleval keldri plaanil (avaldaja 27.04.2020 seisukoha lisa 6) on näha, et puurkaev ja eramu veetorustik on ühenduses. 1992. aastal koostatud puurkaevu puurimise akti (avalduse lisa 2) järgi on puuraugu asukoht AAA ja BBB. Avaldaja esitatud fotodelt on näha, et puurkaevu automaatika ja hüdrofoor asuvad BBB elamus (avaldaja 09.04.2021 seisukoha lisa 1), mis tähendab mh seda, et puurkaevu pumba saab sisse ja välja lülitada BBB elamus. Puudutatud isik teatas Keskkonnaameti 29.10.2019 käskkirja nr 11/19/199 (avalduse lisa 4) p-st 1.4 nähtuvalt 01.03.2019 kirjaga Keskkonnaametile, et eelnevalt tarbis puurkaevu vett kaks kinnistut. Eelmärgitud tõendite valguses saab aru, et puudutatud isik pidas silmas AAA ja BBB kinnistuid. Lisaks on puudutatud isik 15.10.2020 kohtuistungil välja toonud, et puurkaevust on saanud vett ka AAA kinnistul olev elamu. BBB kinnistu liitus ühisveevärgiga alles 2010. aastal (avaldaja 31.03.2021 seisukoha lisad 1–3). Eelnev kinnitab, et puurkaevu ja veetorustikku kasutati juba enne maa esmakinnistamist ning AAA ja BBB kinnistute huvides. Puudutatud isik ei ole väitnud, et puurkaev ja veetorustik oleks rajatud ka DDD kinnistu veega varustamiseks ning ükski tõend sellele ei viita. Pärast maa esmakinnistamist jäi puurkaev ja osa veetorustikust DDD kinnistule, st BBB kinnistu omaniku jaoks võõrale kinnisasjale.
13.3.Asjas esitatud tõendite põhjal ei ole alust arvata, et puurkaev oleks vahepeal kasutusest püsivalt välja langenud, ning puudutatud isik ei ole sellele tuginenud. Avaldaja on kasutanud puurkaevu vett pärast BBB kinnistu ühisveevärgiga liitumist edasi aiataimede kastmiseks, teisaldatava basseini veega täitmiseks ning aiarajatiste, -tarvikute, -pindade ja -mööbli puhastamiseks ja pesemiseks. Keskkonnaregistris on vaidlusaluse puurkaevu staatuseks märgitud „töötav“ (avaldaja 27.04.2020 seisukoha lisa 7). Ei ole teada, et puurkaevu kasutamine oleks õiguslikult takistatud. Puurkaevu ja veetorustikku saab seega jätkuvalt BBB kinnistu huvides kasutada.
13.4.Ringkonnakohus ei nõustu puudutatud isikuga, et AÕSRS § 152 lg-st 1 tuleneva talumiskohustuse tekkimiseks peab tehnovõrk või -rajatis kuuluma võrguettevõtjale ja see peab olema püstitatud avalikes huvides. See ei tulene AÕSRS § 152 lg 1 sõnastusest ega ka puudutatud isiku viidatud õiguskirjandusest ja kohtupraktikast. 26.03.2007 jõustunud ja hiljem vähesel määral muudetud AÕSRS § 152 lg 2 näeb ette kinnisasja omaniku kohustuse taluda ka tehnovõrku ja -rajatist, mille suhtes ei ole sama sätte lg-s 1 sätestatud talumiskohustust, kui see tehnovõrk või -rajatis kuulub AÕS §-s 1581 nimetatud võrguettevõtjale ja on püstitatud omaniku nõusolekul enne 1999. aasta 1. aprilli ning seda tehnovõrku või -rajatist kasutatakse eesmärgipäraselt ja avalikes huvides. Kui seadusandja oleks soovinud, et ka AÕSRS § 152 lgst 1 tulenev talumiskohustus ehk enne maa esmakinnistamist püstitatud tehnovõrgu või -rajatise talumiskohustus oleks seotud üksnes võrguettevõtjale kuuluva ja avalikes huvides püstitatud tehnovõrgu või -rajatisega, oleks seadusandja muutnud vastavalt ka AÕSRS § 152 lg-t 1. Lisaks on Riigikohus näiteks 15.05.2006 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-43-06 pidanud võimalikuks sellise tehnorajatise talumiskohustust, mis ei kuulu võrguettevõtjale ega ole püstitatud avalikes huvides. Ringkonnakohtu arvates saab seega tehnovõrguks ja -rajatiseks AÕSRS § 152 lg 1 tähenduses pidada ka autonoomset omatarbevõrku ja selle osaks olevaid rajatisi. 10(15)
2-20-1573
13.5.Lisaks eelnevale peab tehnovõrk AÕSRS § 152 lg-s 1 sätestatud talumiskohustuse tekkimiseks kuuluma isikule, kelle jaoks see jäi pärast maa esmakinnistamist võõrale kinnisasjale (vt nt AÕSRS § 152 lg-te 3 ja 4 ning § 154 lg 1 sõnastus; Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi 30.04.2004 otsus asjas nr 3-4-1-3-04, milles on AÕSRS § 152 lg 1 põhiseaduspärasuse hindamine taandatud kinnisasja omaniku, kelle kinnisasjal tehnovõrk või -rajatis asub, ning tehnovõrgu või -rajatise omaniku õiguste riive kaalumisele).
13.5.1.Maakohus leidis TsÜS § 53 lg 1, § 53 lg 2 esimese lause ja § 54 lg 1 ning varasema kohtupraktika alusel, et puurkaev ja veetorustik on DDD kinnistu oluline osa, mitte vallasasi, ega saa seega avaldajale kuuluda. Sellisel juhul ei saanud maakohus avaldust rahuldada, sest avaldaja kasuks talumiskohustuse tuvastamise eeldus on, et puurkaev ja veetorustik kuuluvad avaldajale.
13.5.2.Samas jättis maakohus puurkaevu ja veetorustiku omandiõiguse hindamisel tähelepanuta TsÜS § 54 lg 2, mis on erinorm TsÜS § 54 lg 1 suhtes. TsÜS § 54 lg 2 järgi ei ole kinnisasja osa võõrale maale õiguse teostamise vahendina püstitatud ja maaga püsivalt ühendatud ehitis või muu sellesarnane asi. Asjakohase seletuskirja järgi on võõrale maale õiguse teostamise vahendina püstitatud tehnorajatised käibes iseseisvate vallasasjadena (vt Riigikogu XIII koosseisu 405 SE seletuskiri, lk-d 29–31). Seetõttu ei kuulu maaga püsivalt ühendatud tehnorajatised tingimata sellele isikule, kelle maale need jäävad. Kui tehnorajatised püstitati võõrale maale teise kinnisasja teenindamiseks, st nad toovad kasu kellelegi muule kui nende alla jääva maa omanikule, on need käibes vallasasjadena ja kuuluvad sellele isikule, kes need püstitas ja/või kelle kinnisasja teenindamiseks need püstitati. Sama kehtib juhul, kui algselt küll ei püstitatud tehnorajatisi võõrale maale, kuid need jäid võõrale maale omandireformi tulemusena. Ringkonnakohus lisab, et kuigi asjaks ei saa pidada pinnase õõnsust, saab vallasasjana käsitada kanalit, milles ühendusvahendid paiknevad, st praegusel juhul manteltoru ja sellega ühendatud veetorustikku (vt ka AÕSK I, lk 593, 4.2.4.2).
13.5.3.Ringkonnakohtu arvates on avaldaja tõendanud, et puurkaev ja veetorustik kuuluvad talle. Puurkaev ja veetorustik püstitati AAA ja BBB kinnistute teenindamiseks nende hoonestamisel ning need ei ole teenindanud OOO kinnistut (vt määruse p 13.2). Seetõttu ei ole alust arvata, et algselt oleksid puurkaev ja veetorustik kuulunud kellelegi teisele kui AAA ja BBB kruntide hoonestajatele. BBB krundi hoonestaja oli BBB krundi arhitektuur-planeerimise ülesande nr E-3-87 järgi F, kes on kinnistusraamatu järgi ühtlasi BBB kinnistu esimene omanik. F võõrandas BBB kinnistu 28.01.2003 sõlmitud müügi- ja asjaõiguslepinguga (avalduse lisa 1) avaldajale. Kuna puurkaev ja veetorustik teenivad BBB kinnistut ja on sellega seotud nii majandusliku eesmärgi kui ka ruumilise seose kaudu, saab neid pidada BBB kinnistu päraldisteks TsÜS § 57 lg 1 tähenduses (vt ka AÕSK I, lk 592, 4.2.2). TsÜS § 57 lg 3 teine lause seab eelduse, et peaasja võõrandamise kohustus hõlmab ka selle päraldisi, st päraldised jagavad peaasja võõrandamise korral peaasja õiguslikku saatust. See tähendab, et kinnisasja päraldised ei lähe kinnisasja võõrandamise korral uuele omanikule üle üksnes juhul, kui niimoodi on võõrandamislepingus kokku lepitud. Kuna 28.01.2003 müügi- ja asjaõiguslepingu esemesse kuulusid lisaks BBB kinnistule ka selle päraldised, sai avaldaja puurkaevu ja veetorustiku omanikuks.
13.5.4.AAA kinnistu praegused omanikud Q ja F ei esitanud tõendeid, mille alusel saaks kindlaks teha, kas nad võivad olla puurkaevu ja veetorustiku kaasomanikud. Samas kaasas ringkonnakohus nad menetlusse eelkõige selleks, et võimaliku talumistasu määramisel saaks 11(15)
2-20-1573 arvestada ka Q ja F osa puurkaevu kasutamisel. Kuna Q ja F andsid teada, et nad ei kasuta puurkaevu alates 2020. aasta jaanuarist, ning avaldaja kinnitas AAA kinnistule jooksva veetorustiku sulgemist, ei oma praeguse vaidluse lahendamisel tähtsust, kas puurkaev ja veetorustik kuuluvad üksnes avaldajale või avaldaja ja kellegi teise kaasomandisse.
13.6.Ringkonnakohus on seisukohal, et talumiskohustuse tuvastamisel tuleb kaaluda ka avaldaja huvi tehnorajatiste senisel kohal püsimise vastu ja puudutatud isiku huvi tehnorajatiste talumiskohustuse lõpetamiseks või muutmiseks. Nimelt tunnistas Riigikohus 30. aprilli 2004 otsusega asjas nr 3-4-1-3-04 varem kehtinud AÕSRS § 152 lg 1 põhiseadusega vastuolus olevaks osas, milles see ei võimalda kinnisasja omanikul nõuda kinnisasjalt tehnorajatise kõrvaldamist muul alusel, kui üksnes juhul, kui tehnorajatis ei ole enam eesmärgipärasel kasutusel. Riigikohus leidis, et tehnorajatise piiramatu talumiskohustus võib takistada kinnistu eesmärgipärast kasutamist ning kinnistu omanikul peab olema võimalik talumiskohustust vaidlustada. Huvide kaalumise võimalus on selle lahendi järgi möödapääsmatult põhiseadusepärase regulatsiooni koostisosaks (vt p-d 36–38). Riigikohus kordas seda seisukohta 15.05.2006 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-43-06 (vt p 16). Sellegipoolest ei võimalda praegune regulatsioon kaaluda tehnorajatise omaniku ja kinnistu omaniku huve. Samas ei saa ringkonnakohus jätta avaldaja ja puudutatud isiku huve kaalumata olukorras, kus Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegium on öelnud, et huvide kaalumine on möödapääsmatult põhiseaduspärase regulatsiooni koostisosaks. Ringkonnakohus selgitab, et kui puudutatud isiku huvid peaksid üles kaaluma avaldaja huvid, annab see aluse asuda seisukohale, et talumiskohustus on lõppenud. Sellisel juhul saaks puudutatud isik nõuda avaldajalt puurkaevu ja veetorustiku kõrvaldamist DDD kinnistult või leppida kokku nende ümberpaigutamises DDD kinnistu piires (vt AÕSRS § 152 lg 3 ja AÕS § 89).
13.6.1.Ringkonnakohus arvestab avaldaja ja puudutatud isiku huvide kaalumisel järgmiste asjaoludega: a) puurkaev ja veetorustik rajati 1992. aastal AAA ja BBB kinnistute veega varustamiseks; b) puurkaevu ja veetorustikku ei rajatud ja seda ei kasutata avalikes huvides; c) avaldaja sai BBB kinnistu omanikuks 03.09.2003; d) puudutatud isik sai DDD kinnistu omanikuks 10.11.2004; e) BBB kinnistu suurus on 846 m2 ja sellel paikneb üksikelamu ehitisealuse pinnaga 96 m2 ; f) DDD kinnistu (katastriüksuse) suurus on 1805 m2 ja sellel ei paikne ehitisi; g) BBB kinnistu liitus ühisveevärgiga 2010. aastal, enne seda sai BBB kinnistul vett ainult puurkaevust; h) praegu kasutab avaldaja puurkaevu vett aiataimede kastmiseks, aiarajatiste, -tarvikute, -pindade ja -mööbli pesemiseks ning suviti teisaldatava basseini veega täitmiseks; i) puurkaevu vee kasutamise võimaluse kaotamine tooks avaldajale kaasa kulude kasvu, kuna avaldaja peaks hakkama aias kasutama ühisveevärgi vett; j) puudutatud isik puurkaevu vett ei kasuta ega ole kunagi kasutanud; k) puurkaev asub poole meetri kaugusel DDD ja BBB kinnistute piirist (avaldaja 27.04.2020 seisukoha lisaks 11 olev kaart); l) puurkaevu ei ole maa peal praktiliselt näha ja selle ümbruses on õunapuud (avalduse lisaks 7 ja 8 olevad fotod); m) avaldaja soetas 2007. aastal puurkaevule uue pumba (vt avaldaja selgitusi 25.02.2020 menetlusdokumendis); n) puurkaevu ümber moodustatud hooldusala pindala on 314 m2 ning OOO kinnistule jääb sellest ligi 167 m2;
12(15)
2-20-1573 o) puurkaevu hooldusala kattub DDD kinnistul Pääsküla jõe kalda 100 m piiranguvööndi ja 50 m ehituskeeluvööndiga; p) Nõmme linnaosa üldplaneeringu järgi on krundi piirile lähemale kui 4 m kaugusele ehitamiseks reeglina vaja naaberkrundi omaniku kirjalikku nõusolekut; q) puudutatud isik jagas OOO kinnistu kaheks katastriüksuseks eesmärgiga ehitada DDD katastriüksusele väikeelamu, mis jääb asendiplaani järgi väljapoole puurkaevu hooldusala (vt puudutatud isiku 06.04.2020 seisukoht ja selle lisad 3 ja 4); r) puurkaevu ja veetorustikku ei saa tõenäoliselt puudutatud isiku kinnistu piires ümber tõsta ja puudutatud isik ei ole seda ka soovinud (vt puudutatud isiku 06.04.2020 seisukoht).
13.6.2.Kõiki eelnimetatud asjaolusid kogumis arvestades kaalub avaldaja huvi tehnorajatise püsimise vastu üles puudutatud isiku huvi tehnorajatise talumiskohustuse lõpetamiseks. Kuna puurkaev ja veetorustik olid olemas juba ajal, mil puudutatud isik DDD kinnistu omandas, ning AÕSRS § 152 lg-st 1 tulenev talumiskohustus on vahetu seadusjärgne kitsendus, pidi puudutatud isik juba DDD kinnistu omandamisel arvestama sellega, et puurkaev ja veetorustik võivad takistada tal maa kasutamist. Kuigi avaldaja ei kasuta enam puurkaevu vett BBB kinnistu elamus, kasutab ta seda aktiivselt aias. Selline kasutus on eesmärgipärane. Samuti on elamumaa sihtsotstarbega kinnistul aias vee kasutamine avaldaja toodud viisidel tavapärane ega välju kinnistu sihtotstarbelisest kasutamisest. Aias ühisveevärgi vee kasutamine tooks avaldajale kaasa kulude kasvu, kuna ühisveevärgi vee võtmise eest tuleb maksta. Avaldaja saaks küll BBB kinnistule omal kulul rajada veemõõdusõlme ja lasta paigaldada kastmisvee lisaveearvesti, kuid sellisel juhul säästaks avaldaja üksnes reovee kanaliseerimise tasu (vt avaldaja 25.02.2020 menetlusdokument ja https://tallinnavesi.ee/klient/kastmisvesi). Lisaks puurkaevu hooldusalale takistavad puudutatud isiku võimalusi kasutada puurkaevu hooldusala alla jäävat maad ka mitmed muud kitsendused. Kuigi on võimalik, et Pääsuküla jõe 50 m ehituskeeluvöönd ei takista DDD kinnistule uue ehitise püstitamist, ei saa puudutatud isik siiski ehitada naaberkinnistu piirile lähemale kui 4 m. Puudutatud isiku esitatud DDD katastriüksuse asendiplaani järgi jääb planeeritud hoone väljapoole puurkaevu hooldusala. Lisaks ei välista puurkaevu hooldusala igasugust ehitustegevust, vaid üksnes selliste ehitiste ehitamise, millega kaasneb keskkonnaoht (vt veekaitseseaduse § 154 lg 5 p 5). Elamumaa tavapärasel kasutamisel ehitistest keskkonnaohtu ei tulene (vt keskkonnaseadustiku üldosa seaduse §-d 3 ja 5).
13.7.Eeltoodut arvestades on kõik AÕSRS § 152 lg-st 1 tuleneva talumiskohustuse eeldused täidetud ning puudutatud isik on kohustatud taluma vaidlusalust puurkaevu ja veetorustikku avaldaja kasuks. Seetõttu ei ole alust maakohtu määrust talumiskohustuse tuvastamise osas muuta.
14.Samas ei saanud maakohus kohustada puudutatud isikut andma nõusolek kanda kinnistusraamatusse talumiskohustuse kohta märkus ja asendada seda kohtumäärusega. Nagu märgitud, on AÕSRS § 152 lg-st 1 tulenev talumiskohustus vahetu seadusjärgne kitsendus ja kehtib AÕS § 141 lg 1 järgi kinnistusraamatusse kandmata. AÕS § 141 lg 3 võimaldab aga kinnistusraamatusse kanda üksnes kohtulahendi või tehinguga seatud kitsendusi. Seadusjärgseid kitsendusi kinnistusraamatusse ei kanta, kuna nende kinnistusraamatusse kandmist ei ole vastavalt AÕS § 53 lg-le 1 ette nähtud (vt ka AÕSK I, lk 75, 3.4.5.3.b). Maakohtu määrus tuleb seega vastavas osas tühistada olenemata määruskaebuse põhjendustest. Ringkonnakohus lisab, et maakohtu viide Riigikohtu 26.10.2006 otsuse tsiviilasjas nr 3-2-1-1406 p-le 21 ei ole asjakohane, sest selles on käsitatud ajavahemikul 30.04.2004 kuni 25.03.2007 kehtinud AÕSRS § 152 lg-st 2 tuleneva talumiskohustuse kinnistusraamatusse kandmist AÕSRS § 153 lg 1 alusel (vt viidatud otsuse p 19). Märgitud ajavahemikul kehtinud AÕSRS § 13(15)
2-20-1573 152 lg 2 järgi oli alates 1999. aasta 1. aprillist tehnorajatise püstitamiseks võõrale kinnisasjale nõutav kinnisasja koormamine reaalservituudi või isikliku kasutusõigusega. Kinnistusraamatusse veel kandmata maale või riigile või kohalikule omavalitsusele kuuluvale maale tehnorajatise püstitamiseks piisas lihtkirjalikust või notariaalsest kokkuleppest maa omanikuga. Sel ajal kehtinud AÕSRS § 153 lg 1 sätestas, et tehnorajatise omanikul, kellele kuuluv tehnorajatis on püstitatud võõrale kinnisasjale õiguslikul alusel pärast 1999. aasta
1.aprilli, on õigus nõuda 10 aasta jooksul, alates tehnorajatisega seotud maa kandmisest kinnistusraamatusse, kas reaalservituudi või isikliku kasutusõiguse seadmist tehnorajatise talumise kohustuse sätestamiseks.
15.Kuna asjas tehtava lahendiga tuvastatakse puudutatud isiku kohustus puurkaevu ja veetorustikku taluda ning puudutatud isik soovib saada selle eest tasu, määrab ringkonnakohus kindlaks talumistasu (vt ka määruse p 12.4).
15.1.AÕSRS § 155 lg 1 järgi on talumistasu suurus aastas 7,5% maa maksustamishinnast korrutatuna kitsenduse ruumilise ja sisulise ulatuse koefitsientidega. Nii katab kolmandik tasust maaomaniku vältimatud kulud (maamaksu maksimaalne suurus on 2,5% maa maksustamishinnast) ja ülejäänud kaks kolmandikku (5% maa maksustamishinnast) on hüvitis saamata jäänud tulu eest (vt Riigikogu XIII koosseisu 405 SE seletuskiri, lk 20).
15.2.Maa-ameti katastriüksuse kõlvikute päringu järgi on DDD kinnistu maksustamishind 22 480 eurot. AÕSRS § 155 lg-d 2 ja 3 ning AÕSRS lisa näevad ette kitsenduste ruumilise ja sisulise ulatuse eelduslikud koefitsiendid, mis tähendab, et neist saab põhjendatud juhtudel kõrvale kalduda. Kitsenduse ruumilise ulatuse koefitsiendi arvutamisel tuleb lähtuda DDD katastriüksuse pindalast ja sellele jäävast puurkaevu hooldusala pindalast, mitte kogu hooldusala pindalast. DDD katastriüksuse pindala on 1805 m2 ja sellele jääv puurkaevu hooldusala pindala ligi 167 m2. DDD katastriüksusele jääv puurkaevu hooldusala moodustab seega 9,25% DDD katastriüksusest ning see teeb puurkaevu hooldusala aluse maa maksustamishinnaks 2079,40 eurot (9,25% × 22 480) (vt arvutuskäigu osas Riigikogu XIII koosseisu 405 SE seletuskiri, lk-d 23–25). Kitsenduse sisulise ulatuse koefitsiendi puhul ei saa lähtuda AÕSRS lisast, kuna puurkaevu ja torustikku ei ole võimalik ühegi AÕSRS lisas toodud tehnovõrgu alla paigutada. Kitsenduse sisulise ulatuse (saab olla vahemikus 0 kuni 1) määramisel saab arvestada, kuivõrd takistab kitsendus kaitsevööndiga kaetud maa sihtotstarbelist kasutamist, kas ja mis ulatuses takistab sama maa sihtotstarbelist kasutamist mõni teine kaitsevöönd ning kas kitsendusest saab kasu ka maaomanik. Puurkaevu hooldusalal keelatud tegevused on sätestatud veeseaduse § 154 lg-s 5. Puurkaevu hooldusala ei välista selle aluse maa kasutamist täielikult, vaid sellised tegevused, mis võivad ohustada põhjaveekihi vee omadusi. Ka praegu on vähemalt osa puurkaevu hooldusalast kasutusel, kuna seal kasvavad õunapuud. Isegi kui Pääsküla jõe kalda 50 m ehituskeeluvöönd puurkaevu hooldusala alla jäävale maale LKS § 38 lg 4 p 11 alusel ei laiene, takistab maa kasutamist siiski Pääsküla jõe kalda 100 m piiranguvöönd ja Nõmme linnaosa üldplaneering. Pääsküla jõe kalda 100 m piiranguvööndis keelatud tegevused on sätestatud LKS § 37 lg-s 3 ning need kattuvad osaliselt puurkaevu hooldusalas keelatud tegevustega, kuid puurkaevu hooldusalas keelatud tegevused on siiski ulatuslikumad. Nõmme linnaosa üldplaneering ei luba reeglina ehitada naaberkrundi omaniku kirjaliku nõusolekuta krundi piirile lähemale kui 4 m. Ehituskeelu ala alla jääb seega igal juhul pisut vähem kui pool DDD katastriüksusele jäävast puurkaevu hooldusalast. Puudutatud isik puurkaevust ise kasu ei saa. Eelnevast lähtuvalt loeb ringkonnakohus kitsenduse sisulise ulatuse koefitsiendiks 0,5. Talumistasu suuruseks kujuneb seega 77,98 eurot aastas (7,5% × 2079,40 × 0,5).
14(15)
2-20-1573
15.3.Puudutatud isik soovib lisaks talumistasule AÕSRS § 155 lg 4 alusel puurkaevu hooldusala aluse maa maamaksu hüvitamist ja AÕSRS § 156 lg 6 alusel viimase kolme aasta talumistasu hüvitamist tagasiulatuvalt. Kuna AÕSRS § 155 lg-te 1–3 alusel arvutatud talumistasus on juba puurkaevu hooldusala aluse maa maamaksuga arvestatud, ei saa nõuda selle hüvitamist AÕSRS § 155 lg 4 alusel. Samuti ei võimalda AÕSRS § 156 lg 6 nõuda talumistasu tagasiulatuvalt (vt Riigikogu XIII koosseisu 405 SE seletuskiri, lk 26).
15.4.Avaldaja on seega kohustatud tasuma puudutatud isikule puurkaevu ja veetorustiku talumise eest 77,98 eurot aastas. Talumistasu jooksva aasta eest tuleb maksta hiljemalt sama aasta 30. septembril.
16.Ringkonnakohtu arvates ei ole alust muuta menetluskulude jaotust maakohtus. Maakohus tugines menetluskulude jaotamisel sellele, et kuigi menetlus toimus avaldaja huvides ja avalduse alusel, vaidles puudutatud isik sellele vastu ja avaldus kuulus osaliselt rahuldamisele. Ringkonnakohus küll tühistab maakohtu määruse osaliselt ja muudab avalduse rahuldamise ulatust, kuid seda olenemata määruskaebuse põhjendustest ning vaidlustatud määrus jääb siiski põhiosas ehk talumiskohustuse tuvastamise osas kehtima. Seetõttu on õiglane, et menetluskulud maakohtus jäävad menetlusosaliste endi kanda.
17.Määruskaebuse osalise rahuldamise tõttu on õiglane jätta määruskaebuse menetlemisega seotud menetluskulud TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel samuti menetlusosaliste endi kanda. Menetluskulude jaotusest tulenevalt puudub vajadus neid rahaliselt kindlaks määrata.
(allkirjastatud digitaalselt)
15(15)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.