Asjaõigus › Omandiasjad

Edasikaebamise kord ja selgitused Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päEjooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel käesolEotsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esinEsellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hageja nõue Hagiavalduse kohaselt kuulus hagiavalduse esitamise ajal korteriomand asukohaga xxx O Sle. Hageja korteriomandis elavad kostjad M L (endine S) ja EM L (endine S). 20.03.2017 saatis hageja kostjale ekirja, mille kohaselt palus ruumide vabastamist hiljemalt 2 nädala jooksul. Kostjad ekirjale ei reageerinud ega ei ole ruumide kasutamist lõpetanud. Kuna ruumide vabastamiseks tähtaeg on möödunud, siis on vaidlusalused ruumid kostjate ebaseaduslikuks valduses. Hageja lähtub hageja ruumide kasutuseelise väljamõistmise põhimõttel sellise vara üüri turuväärtusest. Kostja on hagejale kuuluvalt varalt kasu teeninud: kostja ei pea endale muid ruume üürima, samuti ei pea kostja tasuma pangale eluasemelaenu. Vastupidi, tänu asjaolule, et kostja elab korteris asukohaga xxx, ei ole hagejal võimalik antud korterit kolmandale isikule välja üürida ja kasu teenida. Seega tuleb kostjal hüvitada hagejale kasutuseelist vastavalt üüri tegelikule turuväärtusele. Korteriomandi üüri turuväärtus alates 20.03.2017 on 500 eurot kuus. Kostja sai hageja 20.03.2017 pretensioonkirja kätte, kuid ei võimaldanud hagejal korteriomandi valdamist ega kasutamist. Seega tuleb kostjal kasutuseelise väärtus hüvitada vähemalt alates 21.03.2017.a. Ajaperioodi eest 20.03.2017 kuni 19.06.2017 moodustab see summa 1 500 eurot. Hageja on korteriomandi võõrandanud Kadrikese Haldus OÜ-le ja korteriomandi omanikuna on kinnistusraamatuse kantud Kadrikese Haldus OÜ 18.09.2017. Kuna kuni 18.09.2017 oli xxx korteri omanikuks hageja, O S, siis on hageja kandnud kahju summas 3 000 eurot korteriomandi ebaseadusliku kasutamise eest (ajaperiood: 20.03.2017 kuni 18.09.2017, igakuiselt 500 eurot, kokku summa 3 000 eurot). Hageja palub välja mõista kostjate ebaseaduslikust valdusest OÜ Kadrikese Haldus valdusesse korteriomand asukohaga xxx; kohustada kostjaid tagastama xxx asuv eluruum OÜ-le Kadrikese Haldus OÜ. Eluruumi tagastamisest keeldumise korral tõsta kostja 1 ja kostja 2 nimetatud eluruumist välja; mõista kostjalt 1 välja hageja kasuks kahjuhüvitis summas 3 000 eurot. Menetluskulud palub hageja jätta menetluskulud kostja I kanda. Kolmas isik hageja poolel Kolmanda isiku seisukoha kohaselt omandas kolmas isik korteriomandi xxx ja on kinnistusraamatusse kantud omanikuna 13.09.2017 asjaõiguslepingu alusel. Kostja vastuväited ei anna alust arvata, et poolte vahel on õigussuhe, mis annab kostjatele õiguse korteriomandit vallata. Kostjatel puudub õigus korteri valdamiseks seltsingulepingu või üürilepingu alusel.

Isegi kui eeldada, et hageja ja kostja I vahel oli seltsinguleping sõlmitud (mida kostja I ei suutnud tsiviilasja nr 2-17-6089 menetluses tõendada), on seltsinguleping käesolevaks hetkeks lõppenud. Seda, et hageja ja kostja I vaheline seltsing on lõppenud (kui see eksisteeris), on kinnitanud ka

kostja I tsiviilasja nr 2-17-6089 menetluses, kus 18.04.2017 esitatud hagiavalduse p 4.7 kirjutab kostja I, et pooltevaheline selting lõppes sügisel 2016. Järelikult, kui hageja ja kostja I vahel oli seltsing, siis on see 2016.a sügisel lõppenud ning alates nimetatud ajast puudub kostjal I õiguslik alus korterit vallata. Alates 18.09.2017 on korteri omanikuks kolmas isik ning korteri võõrandamisel ei läinud seltsinguleping kolmandale isikule üle, järelikult, kui mitte varem, siis hiljemalt korteri võõrandamisega on lõppenud ka kostja I kasutusõigus (kui see tal seltsingulepingu alusel oli). Kuna hageja ja kostja II vahel puudus seltsing, siis ei ole kostjal II ühelgi juhul õigus vallata korterit seltsingu alusel. Paljasõnaline ja tõendamata on kostja I väide, et hageja ja kostja I vahel on sõlmitud üürileping. Lisaks on sellised kostja I väited vastuolus kostja I enda poolt tsiviilasja nr 2-17-6089 menetluses esitatud seisukohtadega. Kuna hageja võimaldas kostjal peale ühise kooselu lõppemist korterit mingi aeg tasuta edasi kasutada, siis õiguslikus mõttes võis hageja ja kostja I vahel olla sõlmitud tähtajatu tasuta kasutamise leping. Hageja on 20.03.2017 e-kirjaga nõudnud korteri vabastamist kahe nädala jooksul. Seega, kui mitte varem, siis hiljemalt 20.03.2017 kirjaga on hageja öelnud tasuta kasutamise lepingu üles. Järelikult, kui mitte varem, siis alates 04.04.2017 on kostjate valdus ebaseaduslik. Isegi kui hageja ei oleks tasuta kasutamise lepingut üles öelnud (ei oma 20.03.2017 e-kirjaga ega ka mitte varem), oleks see leping lõppenud korteri võõrandamisel kolmandale isikule. Kostjal ei ole õigus keelduda korteri valduse üleandmisest. Käeosloeva vaidluse seisukohalt ei ole tähtsust, kas ja millisel määral on kostja I korteri soetamisse/parendamisse panustanud. Korteri omanikuks on alates 18.09.2017 kolmas isik ning kostjatel puudub alus korteri valduse vabastamisest keelduda. See, kas kostjal I on seoses korteri soetamisse/parendamisse tehtud kulutustega õigus nõuda hagejalt hüvitist on tsiviilasjas nr 2-17-6089 vaidluse ese ning ei anna kostjatele alust keelduda valduse vabastamisest/kasutuseeliste hüvitamisest käesolevas menetluses. Kolmas isik palub jätta hagiavaldus rahuldamata ja menetluskulud kostjate kanda. Kostjate seisukohad Kostjate vastuse kohaselt on neil õigus vallata xxx asuvat korteriomandit, sest hageja ja kostja I vahel on seltsing korteri soetamiseks ja kasutamiseks, mida ei ole likvideeritud kuna hageja ei ole kostjale I hüvitist maksnud. Seltsing võib seisneda korteri kasutamises. Kostjatel on õigus korterit kasutada seni, kuni hageja ei ole seltsingut üles öelnud, millega kaasneb hageja kohustus maksta kostjale I hüvitis. Kostjal II on õigus korterit kasutada, sest ta on kostja I perekonnaliige. Korteri edasimüük kostjate valdusõigust korterile ei lõpetanud ning hagejal ei ole võimalik kostjaid korterist välja tõsta ilma kostjale I hüvitist maksmata. Alternatiivselt on hageja ja kostja I on sõlminud 20.03.2017 korteri üürilepingu, mille alusel on kostja tasunud üüri ettemaksu (kostja I tasutud osa korteri ostuhinnast ja korteri remondikulu). Kostja I nõuab tsiviilasjas nr 2-17-6089 hagejalt hüvitist summas 52500 eurot + viivis. Hageja väidab, et korteri turuväärtuses üür on 500 eurot kuus. Alates 2017 märtsist on kostjal I üüri ettemaks, lähtudes hüvitise nõudest 52 500 eurot, 105 kuu eest st 8 aastat ja 9 kuud, st kuni 20.01.2026. Kostja I on 23.04.2018 vastuses hagile esitanud hageja nõudele tasaarvestuse avalduse summas 46 335,28 eurot. Lähtudes sellest summast on kostjal I üüri ettemaks alates 2017 märtsist 92,67 kuu eest, st 7 aasta 8 kuud 19 päeva eest, st kuni 19.12.2024.a. Kostjad paluvad jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kohtu poolt tuvastatud asjaolud ja kohtuotsuse põhjendused Kohus, tutvunud toimiku materjalidega, kuulanud ära menetlusosaliste seisukohad, leiab, et hagi tuleb rahuldada.

Tuvastatud on, et hagiavalduse esitamise ajal 19.06.2017 oli kinnistusraamatu andmetele tuginedes korteriomandi asukohaga xxx (registriosa xxx) omanikuks hageja O S (I kd t.l. 6, 37) ning alates 18.09.2017 on korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse kantud kolmas isik OÜ Kadrikese Haldus hageja ja kolmanda isiku vahel 13.09.2017 sõlmitud asjaõiguslepingu alusel (I kd t.l. 52). III kd t.l. 36-39). Tuvastatud on, et tsiviilasjas 2-17-6089 Tallinna Ringkonnakothu 17.06.2019 jõustunud kohtuotsusega, leidis kohus, et korteriomand asukohaga xxx(registriosa xxx) ei kuulunud O S ja M L ühisomandisse ning kohus jättis M L nõuded O S ja Kadrikese Haldus OÜ vastu 13.09.2017 korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamiseks ja kinnistusraamatukannete muutmiseks rahuldamata (II kd t.l. 78-86). Seega on 17.06.2020 Tallinna Ringkonnakohtu kohtuotsusega tsiviilasjas 2-17-6089 ümber lükatud kostjate väide, et korteriomand asukohaga xxx (registriosa xxx) kuulus hageja ja kostja I ühisomandisse. Vaidlust ei ole, et hageja on 20.03.2017 avalduses palunud vabastada korteriomandi kahe nädala jooksul (I kd t.l. 44-47). Pooled ei vaidle, et kostjad valdavad hagejale kuuluvaid korteriomandeid, kuid ei ole korteriomandite valdust hageja nõudele vaatamata hagejale üle andnud (I kd t.l. 7). Vaidlust ei ole, et kostjad ei ole korteriomandite valdust üle andnud hageja nõudele vaatamata ka kolmandale isikule, kes on korteriomandid hagejalt omandanud käesoleva kohtumenetluse kestel. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg 1 järgi on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. AÕS § 80 lg 2 alusel on omaniku nõue suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. AÕS § 82 lg 1 kohaselt peab omanik vaidluse korral tõendama, et valdaja valdab temale kuuluvat asja. AÕS § 83 lg 1 alusel võib valdaja asja väljaandmisest keelduda, kui tal on omaniku suhtes õigus asja vallata. AÕS § 32 kohaselt on valdus tegelik võim asja üle ning AÕS § 33 lg 1 järgi on valdajaks isik, kelle tegeliku võimu all asi on. AÕS § 34 lg 1 järgi on valdus seaduslik või ebaseaduslik sõltuvalt sellest, kas see põhineb õiguslikul alusel või mitte. AÕS § 34 lg 2 järgi loetakse valdus seaduslikuks, kuni ei ole tõendatud vastupidist. Pooled ei vaidle, et korteriomand asukohaga xxx (registriosa xxx) oli kostjate valduses, kui korteriomandi omanikuks oli hageja ja on kostjate valduses käesoleva ajani, mil korteriomandi omanikuks on saanud käesoleva menetluse kestel kolmas isik. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostjatel on hageja suhtes õigus korteriomandit vallata. Pooled vaidlevad, kas kostjatel võiks olla õigus korteriomandit vallata kostja I ja kostja II vahel sõlmitud seltsingulepingust tulenevalt. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 580 lg 1 järgi kohustuvad seltsingulepinguga kaks või enam isikut (seltsinglased) tegutsema ühise eesmärgi saavutamiseks, aidates sellele kaasa lepinguga määratud viisil, eelkõige panuste tegemisega. VÕS § 600 lg 1 järgi toimub seltsingu lõppemisel seltsingu likvideerimine ja vara jaotamine seltsinglaste vahel. Likvideerimisele kohaldatakse vastavalt kaasomandi jaotamise sätteid, kui käesolevas peatükis ei ole sätestatud teisiti. Vastavalt VÕS § 2 lg 2 kohaselt on võlasuhe õigussuhe, millest tuleneb ühe isiku (kohustatud isik ehk võlgnik) kohustus teha teise isiku (õigustatud isik ehk võlausaldaja) kasuks teatud tegu või jätta see tegemata (täita kohustus) ning võlausaldaja õigus nõuda võlgnikult kohustuse täitmist. VÕS § 8 lg 1 ja § 9 lg 1 järgi sõlmitakse leping vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel, kui on piisavalt selge, et lepingupooled on saavutanud kokkuleppe. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 71 kohaselt kindlale isikule tehtud tahteavaldus leotakse tehtuks sellise sisuga, nagu see kätte saadi. TsÜS § 68 lg 3 kohaselt on tahteavaldus kaudne, kui see väljendub teos, millest võib järeldada tahet tuua kaasa õiguslik tagajärg. VÕS § 20 lg 1 järgi on nõustumus otsese tahteavaldusega või mingi teoga väljendatud nõusolek sõlmida leping. VÕS § 29 lg 1 lähtutakse lepingu tõlgendamisel lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. VÕS § 29 lg 4 järgi kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma.

Kuna pooled on erimeelt, kas nende vahel on üldse kunagi sõlmitud seltsinguleping ning hageja ja kostjad on andnud teineteisele vastukäivaid selgitusi selle kohta, kas pooltel on olnud ühine tahe, et kostjad kasutaksid hagejale kuulunud korteriomandit peale 20.03.2017, mil hageja on palunud vabastada korteriomandi ja tagastada temale eluruumid, siis ei ole kohtul vaid kostjate väidetele tuginedes võimalik tuvastada, et hageja ja kostja I oleksid sõlminud sellise lepingu või seltsingulepingu, mis lubaks kostjal I kasutada hagejale kuulunud korteriomandit ka peale 20.03.2017, mil hageja on selgesõnaliselt palunud temale kuuluva korteriomandi vabastada. Kohtu arvates saab hageja tahteavaldusest, kus hageja on palunud korteri vabastada järeldada hageja soovi lõpetada kostjaga igasugune kokkulepe korteriomandi edasiseks kasutamiseks. Kohtu arvates ei ole iseenesest võimalik sätetele, mis reguleerivad seltsingut, arvata, et kui korteriomand kuulub hagejale, siis pooltevahelisest võimalikust kokkuleppest, sh seltsingulepingust, mille sisuks võiks arvata kostjale I kuuluvat õigust kasutada korteriomandit oleks kostjal I igal juhul õigus hagejale kuulunud korteriomandit vallata tähtajatult või vaid kostja nimetatud tähtajani. Kohus nõustub kolmanda isiku seisukohaga, et käesoleva juhul on põhjendatud arvata, et isegi kui hageja ja kostja I vaheline seltsing on kunagi eksisteerinud, siis on see lõppenud enne korteriomandi vabastamise nõuet 20.03.2017, missugust asjaolu ka kostja I ise on kinnitanud tsiviilasja nr 2-176089 menetluses 18.04.2017 esitatud hagiavalduses, paludes kohtul jagada seltsinguvara, samal ajal väites, et seltsing hageja ja kostja I vahel lõppes sügisel 2016 (III kd t.l. 6-11). Seega, igal juhul, kui seltsing lõppes kostja I väidetel 2016.a sügisel, siis ei saakski olla kostjal I õigust hagejale kuulunud korteriomandit vallata jätkuvalt seltsingulepingust tulenevalt. Kostjate väide, et hageja oleks pidanud väidetava seltsingulepingu üles ütlema ei ole asjakohane, kui kostja ise on tsiviilasjas 2-17-6089 asunud nõudma seltsinguvara jagamist põhjusel, et see on lõppenud, millest kohus saab aru, et kostja I on siis sellise seltsingulepingu üles öelnud. Veenev on hageja väide, et kui hageja on palunud vabastada hagejale kuuluv korteriomand 20.03.2017 kirjaga kahe nädala jooksul, siis on hageja teatanud, et hageja ei soovi, et kostjad kasutaks hagejale kuuluvat korteriomandit, s.o. hageja on avaldanud, et kostjad ei kasutaks korteriomandit ühegi varasema poolte vahelise kokkuleppe alusel. Igal juhul on põhjendatud arvata, et kui hagiavalduses on esitatud nõue kostjate vastu tagastada korteriomandi valdus, et ka seeläbi on ei ole hageja sooviks võimaldada kostjatele korteriomandi edasist valdamist. Pooled vaidlevad selle üle, kas hageja ja kostja I vahel on sõlmitud korteriomandi kasutamise üürileping. VÕS § 271 alusel kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Kostja I ei ole tõendanud, et hageja ja kostja I vahel oleks olnud sõlmitud kokkulepe, mille kohaselt kostja I tasub hagejale korteriomandi kasutamise eest tasu. Ka korteriomandi vabastamise nõudest 20.03.217, kus hageja teatab kostjale, et juhul, kui kostja ei vabasta korteriomandit ning selle aja eest, kui korterit ei vabastata nõuab hageja kostjalt korteri kasutamise eest tasu ei saa mõistliku kõrvalseisjana asuda seisukohale, et hageja sooviks oleks olnud kostjale I anda korteriomand kasutamiseks tasu eest, sest hageja on selgesõnaliselt palunud kostjal I korteriomand vabastada. Asjaolu, et kostja I käesolevas menetluses ühepoolselt arvab, et 20.03.2017 on tema sõlminud hagejaga üürilepingu, mille kohaselt kostjal I on tasutud üür vähemalt kuni 01.10.2025, 20.01.2026 või 19.12.2024 ei saa mitte kuidagi tõendatud olla poolte ühine tahe sellise lepingu sõlmimiseks, kui sellele on vastu vaielnud hageja. Kostja I ei ole veenvalt põhistanud, et hageja oleks kostjaga I sõlminud korteriomandi kasutamiseks lepingu tasu eest ja seda vaid kostjatele teadaolevatel tingimustel. Kohtul ei ole põhjust kostjate väiteid poolte vaheliste lepingute kohta, sh et hagejal on sõlmitud korteriomandi kasutamiseks leping kostjaga I tasu eest eelistada hageja väidetele, et sellist lepingut ei ole sõlmitud. Lähtudes eeltoodust ei ole kostjad tõendanud oma väidet, et hageja sooviks on olnud anda kostja I kasutusse korteriomand ja seda tasu eest, mis oleks juba ette makstud. enne väidetava üürilepingu sõlmimist.

VÕS § 389 sätestab, et tasuta kasutamise lepinguga kohustub üks isik (kasutusse andja) andma teisele isikule (kasutaja) üle eseme tasuta kasutamiseks. VÕS § 393 lg 3 sätestab, et kui eseme kasutustähtaega ei ole määratud ja see ei tulene eseme kasutamise eesmärgist, võib kasutusse andja lepingu üles öelda ja nõuda eseme tagastamist igal ajal pärast lepingu sõlmimist. Kohtu arvates on poolte käitumisele tuginedes põhjust arvata, kus kostjate valduses on olnud hagejale kuulunud korteriomand ja kostjad on kasutanud hagejale kuulunud korteriomandit ning hageja ei küsinud selle eest tasu, siis on kostja I kasutanud hagejale kuulunud korteriomandit tasuta. Asjaolu, et hageja on kostjatele teada andnud, et kostjad vabastaks tema valduses olEhageja korteriomandi, lükkab ümber kostjate väite nagu oleks poolte vahe sõlmitud teistsugune kokkulepe, et kostjad kasutaks jätkuvalt hagejale kuulunud korteriomandit mingi tähtaja jooksul. Seega on hageja tõendanud, et 20.03.2017 on hageja igal juhul taganenud igasugusest kokkuleppest kostjaga I paludes kostjatel vabastada hagejale kuulunud korteriomandi xxx kahe nädala jooksul, mistõttu on hageja selgesõnaliselt väljendanud tahet lõpetada kostjaga I igasugune kokkulepe hageja korteriomandite kasutamiseks peale kahe nädala möödumist korteriomandi vabastamiseks ja seega on põhjendatud arvata, et sellest ajast valdavad kostjad vaidlusalust korteriomandit ebaseaduslikult. Kuna hagiavalduses on hageja selgelt väljendanud soovi, et ka kostja II vabastaks hagejale kuulunud korteriomandi valduse, siis on põhistatud arvata, et kostja II valdab hagejale kuulunud korteriomandit ilma hageja sellekohase tahteavalduseta, s.o. kostja II valdus on ebaseaduslikult. Seega ei ole kostjad tõendanud, et neil on olnud peale hageja poolt esitatud korteri tagastamise nõude õigust hageja suhtes kasutada korteriomandit, sest kostjate väiteid ei kinnita peale poolte vastuoluliste väidete mitte miski ning kohtul ei ole põhjust eelistada ühe poole väiteid teise poole väidetele. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostjatel on õigus keelduda valduse üleandmisest korteriomandi omanikule enne, kui hageja täidab oma kohustuse hüvitada kostjale I korteriomandi soetamiseks ja parendamiseks tehtud kulutused. VÕS § 110 lg 1 alusel võib võlgnik keelduda oma kohustuse täitmisest, kuni võlausaldaja on rahuldanud võlgniku sissenõutavaks muutunud nõude võlausaldaja vastu, kui see nõue ei ole piisavalt tagatud ning selle nõude ja võlgniku kohustuse vahel on piisav seos ning seadusest, lepingust või võlasuhte olemusest ei tulene teisiti. Eelkõige on nõude ja kohustuse vahel piisav seos juhul, kui võlgniku ja võlausaldaja kohustused tulenevad samast õigussuhtest, nendevahelisest eelnevast regulaarsest suhtest või muust piisavast majanduslikust või ajalisest seosest. AÕS § 88 lg 1 järgi võib valdaja nõuda tema poolt asjale tehtud vajalike kulutuste hüvitamist, välja arvatud juhul, kui ta on valduse saanud omavoliliselt. Muude kulutuste hüvitamist võib valdaja nõuda vastavalt võlaõigusseaduse §-1042. Kohus leiab, et hageja asjaõiguslik nõue ja kostja I võlaõiguslik nõue, mille üle pooled seniajani vaidlevad teise tsiviilasja nr 2-17-6089 raames, kus ei ole selge kas pooltel on sõlmitud kokkulepe, et kostja teeb asjale kulutusi ja tehtud kulutuste hüvitamiseks või missugusel muul õiguslikul alusel on kostjal õigus nõuda tehtud kulutuste hüvitamist hagejalt või kas tehtud kulutusi võib käsitleda hoopis üüritasuna kostja poolt hagejale nagu seda on kostja I väitnud käesolevas menetluses, siis ei ole kohtu arvates pooltevahelised nõuded sellises seoses, et isik, kes peab välja andma kinnistu valduse uuele kinnistu omanikule, kelleks ei ole enam hageja, võiks keelduda korteriomandi valduse väljaandmisest uuele omanikule kuni talle on hüvitatud hageja poolt väidetavalt samale asjale väidetavalt tehtud kulutused, kus pole selgust kas ja miks peavad need kulutused olema hageja poolt kostjale I hüvitatavad. Seega ei ole kostjad kohtu arvates käesoleval

juhul veenvalt põhistanud, et kostjatel oleks õigus keelduda korteriomandi valduse üleandmisest kinnistu uuele omanikule kuni neile on hüvitatud asjale tehtud kulutused. Lähtudes eeltoodust tuleb kostjate ebaseaduslikust valdusest välja nõuda kohtumenetluse kestel võõrandatud korteriomand xxx hageja nõudel korteriomandi uuele omanikule OÜ-le Kadrikese Haldus. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 445 lg 1 alusel võib kohus otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva. Täitemenetluse seadustiku § 180 lg 1 järgi kui võlgnik peab välja andma, üle andma või vabastama kinnisasja, sealhulgas korteriomandi või osa sellest, eluruumi või muu ruumi, annab kohtutäitur võlgnikule kuni kolmekuulise tähtaja täitedokumendi vabatahtlikuks täitmiseks. Kuna täitemenetluses määratakse võlgnikule kinnisasja väljaandmiseks tähtaeg vabatahtlikuks täitmiseks, siis on põhjendatud hageja taotlusel märkida kohtuotsusesse, et juhul kui kostjad vabatahtlikult korteriomandit välja ei anna, siis tuleb tagastada hagejale kuulunud korteriomand OÜ-le Kadrikese Haldus kostjate väljatõstmise teel eluruumist xxx. Pooled vaidlevad selle üle, kas hagejal on õigus nõuda kostjalt I kasutuseeliseid seoses hagejale kuulunud korteriomandi kasutamisega alates 21.03.2017 kuni 19.06.2017, mil hageja võõrandas korteri OÜ-le Kadrikese Haldus. Vaidlust ei ole, et 20.03.2017 saatis hageja kostjale I e-kirja, mille kohaselt palus ruumide vabastamist hiljemalt 2 nädala jooksul ning teatas, et juhul kui ruume ei vabastata, siis nõuab hageja kostjalt I ruumide kasutamise eest hüvitist korteri üürihinnast lähtuvalt. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja I sai hageja 20.03.2017 pretensioonkirja kätte, kuid korteriomandit seniajani vabastanud ei ole. VÕS § 1037 lg 1 kohaselt õigustatud isiku nõusolekuta tema omandit, muud õigust või valdust käsutamise, kasutamise, äratarvitamise, ühendamise, segamise või ümbertöötamisega või muul viisil rikkunud isik (rikkuja) peab õigustatud isikule hüvitama rikkumise teel saadu hariliku väärtuse. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 62 lg 1 kohaselt on esemest saadav kasu eseme viljad ja eseme kasutamisest saadavad eelised (kasutuseelised). Riigikohtu tsiviilkolleegium on selgitanud 22.10.2014. aasta lahendis tsiviilasjas nr 3-2-1-65-14 punktis 16, et VÕS § 1037 lg 1 alusel nõude rahuldamise eelduseks on, et kostja on rikkunud hageja nõusolekuta eelkõige tema omandit või valdust, praegusel juhul eelkõige kasutamise või äratarvitamise teel, ning et ta on rikkumise abil hageja arvel rikastunud, st saanud midagi, millel on harilik väärtus. Kui ebaseaduslik valdaja kasutab teise isiku asja, on rikkumise teel saaduks rikkumisega omandatud kasutuseelised. Praegusel juhul saab kostja kasutuseeliseks olla kasu, mida ta võis saada seetõttu, et ei pidanud rentima inventari teistelt isikutelt. Rikkumise teel saadu harilikku väärtust tuleb hinnata rikkumise aja seisuga (VÕS § 1037 lg 3 esimene lause). Riigikohtu tsiviilkolleegium on selgitanud 29.09.2009. aasta lahendis tsiviilasjas nr 3-2-1-46-09 punktides 14-15, et valduse rikkumise korral on hüvitatavaks kahjuks eelkõige kaotatud kasutuseelised TsÜS § 62 lg 1 mõttes (vt Riigikohtu 13. juuni 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-164-05, p-d 15, 16 ja 19;

hageja nõusolekuta ja ei ole seda vabastanud hageja nõudele vaatamata, siis ei ole hagejal endal olnud ka võimalik antud korterit kolmandale isikule välja üürida ja kasu teenida. Hageja on veenvalt põhistanud, et 20.03.2017 nõudes on hageja kostjale I teatanud, et nõuab kostjalt I korteriomandi kasutamise hüvitamist kuni kostja I poolt korteriomandi kasutamise lõpetamiseni. Hageja nõuab kostjalt I seoses hageja nõusolekuta hageja kinnistu kasutamise eest hüvitist kasutuseelise kaotuse eest igakuiselt 500 eurot kuus korteriomandi üüri turuväärtusest lähtudes alates 20.03.2017 kuni korteriomandi võõrandamiseni 19.06.2017 kolmandale isikule. Pooled vaidlevad, mis on hagejale kuulunud korteriomandi keskmine üürihind. Kohtu arvates on hageja veenvalt põhistanud, et hagejale kuulunud korteriomandi keskmine üüri turuväärtus on 500 eurot (I kd t.l. 8-9). Kostja arvates peaks üürihinda arvestama väiksemana, sest kogu korteriomandi sisustus – kodutehnika (külmkapp, pesumasin, ahi, pliit, õhupuhasti), santehnika (dušinurk, WC-pott, köögi- ja vannivalamud) ja mööbel (köögimöögel, kapid, riiulid, kummutid, voodid, diivanid, tugitoolid, toolid) on kostja I omand, mida kostja I võimaliku väljatõstmise korral kaasa võtab. Selleks, et korterit välja üürida oleks hageja pidanud sellesse kostja I väidetel enne investeerima. Kohtu arvates kostja väited, et kui hageja ei ole korterisse väidetavalt investeerinud, siis hageja nagu ei saakski korterit välja üürida pole põhjendatud. Mõistlik on arvata, et korteri keskmine üürihind kujuneb selliseks nagu korteri seisukord selle üürimise hetkel on. Asjaolu, et kostja on väidetavalt korterisse investeerinud ja soetanud korteriomandi sisustuse, kodutehnika, köögimööbli, ei luba mõistliku kõrvalseisjana arvata, et korterit ei saaks välja üürida keskmise hinnaga, kuna kostja väidete kohaselt kõik kostja I poolt korterisse pandu peaks olema ära võetud või kõik tehtud kulutused maha arvestatud. Samas tundub kohtule mõistliku kõrvalseisjana kummaline, et juba tehtud korteriremonti saaks kuidagi üürihinnast maha arvata või kraanikausid ja dušinurk või köögimööbel peaks olema eemaldatud, et kujuneks korteri üürihinna õige hind. Ka kostja I väide, et üürikuulutustes on märgitud üürihind kõrgemana, kui on tegelik hind ei ole põhistatud. Kostja I väide, et korteri üürihind peaks olema ka seetõttu väiksem, et kostjad kasutavad korterit ja seetõttu keegi teine tõenäoliselt ei üüriks sellist korterit koos kostjatega ei ole tõsiseltvõetav, sest hageja sooviks ei Oi olnud korterit välja üürida koos kostjatega, vaid hageja on põhistanud, et kostja I elades hagejale kuuluvas korteris on hoidnud kokku tasu, mida ta oleks muidu pidanud tasuma samasuguse korteri üürimisel, s.o. kostja I on saanud kasu, sest ei ole pidanud endale üürima elamiseks teisi ruume 500 euro eest. Kuna hagejale kuuluv korteri ei vaja sanitaarremonti, siis ei ole asjakohane kostja I väide, et selliseid kortereid üürimiseks välja ei pakutagi (II kd t.l. 32). Kuna hageja on keskmise üürihinna kujundamisel võtnud arvesse erinevate korterite keskmise üürihinna 500 eurot, siis ei lükka kohtu arvates kostja andmed keskmise üürihinna suhtes, et keskmine üürihind peaks olema 400 eurot kui korter on remontimata ja sisustamata, sest vaidlust ei ole, et hageja korter on remonditud ja ka sisustatud, mistõttu ei ole põhjust korteri keskmise üürihinna kindlakstegemisel lähtuda kostja toodud andmetest 400 eurot (II kd t.l. 33-35). Arvesse võttes, et kostjal I oli hagiavalduse esitamisest teada, et hageja soovib eelkõige korteriomandi vabastamist ja juhul, kui kostja I seda ei tee, siis soovib hageja, et kostja I tasuks talle korteriomandi kasutamise eest kasutuseeliseid hageja näidatud suuruses, siis pidi kostja I olema kahtlemata ka teadlik, et kui tal oleks võimalik samasugust korterit üürida väiksema tasu eest, kui seda hüvitisena on küsinud hageja, siis olekski mõistlik korter üürida teistsuguse hinnaga. Kostja I ei ole tõendanud, et kostja I kasutades hagejale kuulvat korteriomandit oleks samasuguse korteri üürimisel kellegilt teiselt tasunud teistsugust hinda kui 500 eurot kuus, mistõttu on veenev hageja väide, et kostja I on saanud alates 20.03.2017 kuni 18.09.2017 iga kuu 500 euro võrra kasutuseeliseid. Seega tuleb kostjal hüvitada hagejale kasutuseelist vastavalt üüri tegelikule turuväärtusele, milleks alates 20.03.2017 on 500 eurot kuus ja kostjal I tuleb kasutuseelise väärtus hüvitada hagejale ajaperioodi eest 20.03.2017 kuni 19.09.2017 kokku summas 3 000 eurot.

VÕS § 76 lg 1 sätestab, et kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 100 alusel on kohustuse rikkumine võlasuhtest tulenEkohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. VÕS § 108 lg 1 kohaselt kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Lähtudes eeltoodust tuleb kostjalt I välja mõista hageja kasuks hüvitis kasutuseelise kaotuse eest igakuiselt 500 eurot kuus alates 20.03.2017 kuni 19.03.2017, kokku 3 000 eurot. Pooled vaidlevad kas kostjal I on õigus tasaarvestada 23.04.2018 tasaarvestuse avaldusega enda nõue hageja vastu, mille üle hageja ja kostja I vaidlevad alates 18.04.2017 tsiviilasjas 2-17-6089 raames hageja nõudega kostja I vastu summas 3 000 eurot. VÕS § 197 lg 1 kohaselt kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. VÕS § 200 lg 4 järgi ei saa tasaarvestav pool tasaarvestada nõuet, millele teine pool saab esitada vastuväiteid. Vaidlust ei ole, et tsiviilasjas 2-17-6089 on kostja I esitanud hageja vastu 18.04.2017 rahalise nõude seoses kostja poolt korteriomandi soetamiseks ja korteriomandile tehtud kulutuste 52 500 euro hüvitamiseks, kus kohus peab tuvastama kas kostja I rahaline nõue hageja vastu võib tuleneda seltsingulepingust või käsundita asjaajaja kulutuste hüvitamise nõudena või õigusliku aluseta saadu tagastamise nõudena. Pooled ei vaidle, et samade rahaliste kohustuste täitmisega on kostja käesolevas menetluses põhjendanud muuhulgas pooltevahelise väidetava üürilepingu alusel üüri tasumise kohustuse täitmist. Seega olukorras, kus ka kostjale I endale pole selge, millisel õiguslikul alusel kostja I nõuab tehtud kulutuste tasumist, siis hageja vastuväidetest tulenevalt ei saa kostja I tasaarvestada oma väidetavat nõuet hageja vastu, missuguse sama rahalise nõude ja selle nõude õigusliku aluse olemasolu üle pooled vaidlevad tsiviilasjas 2-17-6089 ning kohus ei ole veel tsiviilasjas 2-17-6089 oma seisukohta kujundanud. Asja lahendamisel ei ole tähtsust poolte väidetel ja tõenditel (I kd t.l. 120-134, 174-200, II kd t.l. 1-31, 101-116, 133-147, II kd t.l. 168, 182-194), millistele kohus käesoleva lahendi tegemisel ei ole tuginenud ja neid kohus ei hinda. Menetluskulude jaotus 01.02.2021 kohtumäärusega käesolevas asjas on kohus jätnud läbi vaatamata O S hagi M L (endine S) vastu seoses hagi osalise tagasivõtmisega nõudes, milles O S palub kohustada M L’it tasuma OÜ-le Kadrikese Haldus kahjuhüvitist summas 500 eurot alates 19.09.2017 kuni korteri asukohaga xxx vabastamiseni M L’i ja E-M L’i (endine S) poolt. TsMS § 168 lg 4 kohaselt kui hageja võtab hagi tagasi, kannab ta kostja menetluskulud, välja arvatud juhul, kui ta võtab selle tagasi seetõttu, et kostja on nõude pärast hagi esitamist rahuldanud. TsMS § 162 lg 1 alusel kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 164 lg 4 alusel võib kohus jätta kulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda, kui vastaspoole kulude väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik. Kuna kohus hagi rahuldab, siis on põhjendatud seoses hagi rahuldamisega jätta menetluskulud kostja I kanda, sest kostja II kanda hageja menetluskulude kandmine oleks kostja II suhtes äärmiselt ebaõiglane, sest kostja on oma vastuväidetes hagile tuginenud kostja I väidetavale õigusele kasutada korteriomandit. Kohtu arvates on seoses hagi osalise tagasivõtmisega põhjendatud samuti jätta seaduse analoogiat kasutades jätta menetluskulud kostja I kanda, sest

asjaolu, et hageja on edasiulatuva kasutuseelise nõude tagasi võtnud, siis sellest ei ole muutunud ei hageja nõudele vastu vaidlemisel ei nõude õiguslik käsitlus ega tõendite, mistõttu oleks kohtu arvates äärmiselt ebaõiglane ja ebamõistlik seoses nõude tagasivõtmisega jätta mingis osas menetluskulud hageja kanda. Lähtudes eeltoodust jätab kohus menetluskulud tsiviilasjas 2-17-10103 tervikuna kostja I kanda. TsMS § 173 lg 1 sätestab, asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. Asja järgmisena menetleva kohtu lahendis esitatakse kogu seni kantud menetluskulude jaotus. Vajaduse korral tuleb märkida ära menetluskulude kandmise erisused kohtuastmete kaupa, samuti kohtueelses menetluses. TsMS § 174 lg 4 järgi kui maakohus kohtuotsuses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et käesolevas asjas on mõistlik hageja ja kolmanda isiku menetluskulud kindlaks määrata mõistliku aja jooksul pärast lahendi jõustumist.

/allkirjastatud digitaalselt/ Iris Kangur-Gontšarov kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.