XX avaldus Tallinn, Virbi tn 18 korteriühistu vastu korteriomanike 27. juuni 2018 üldkoosoleku otsuste vaidlustamiseks
Vaidlustatud määrus
Harju Maakohtu 19. novembri 2020 määrus
Kaebuse esitaja ja liik
Tallinn, Virbi tn 18 korteriühistu määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Avaldaja (vastustaja määruskaebemenetluses): XX, lepinguline esindaja vandeadvokaat Rait Kaarma Puudutatud isik (määruskaebuse esitaja): Tallinn, Virbi tn 18 korteriühistu, lepinguline esindaja Igor Sumarok
Asja läbivaatamine
Kirjalikus menetluses
I.
RINGKONNAKOHTU MÄÄRUSE RESOLUTSIOON
I.1. Jätta rahuldamata avaldaja 16. veebruari 2021 vastuväide kohtu tegevusele ja taotlus määruskaebuse läbi vaatamata jätmiseks. I.2. Harju Maakohtu 19. novembri 2020 määrus tühistada osas, milles tunnistati kehtetuks Tallinn, Virbi tn 18 korteriomanike 27. juuni 2018 üldkoosoleku otsused 1 ja 2 ning otsuse 4 teine ja kolmas lause (st muus osas kui halduskulude tariifi 0,15 eurot/m2 kehtestamine), samuti jaotati menetluskulud. I.3. Teha tühistatud osas uus määrus, millega jätta avaldus punktis I.2 loetletud otsuste kehtetuks tunnistamise nõudes rahuldamata ja menetluskulud maakohtus menetlusosaliste endi kanda. I.4. Täiendavalt jätta rahuldamata avaldaja nõue Tallinn, Virbi tn 18 korteriomanike 27. juuni 2018 üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamiseks. I.5. Jätta muutmata punktis I.2 viidatud määruse resolutsioon osas, milles tunnistati kehtetuks Tallinn, Virbi tn 18 korteriomanike 27. juuni 2018 üldkoosoleku otsus 3 tervikuna ja otsuse 4 esimene lause. I.6. Asendada punktis I.2 viidatud määruse põhjendused käesoleva määruse põhjendava osa punktide 10–15 ja nende alapunktidega. I.7. Määruskaebus rahuldada osaliselt. I.8. Määruskaebuse menetlemise kulud jätta menetlusosaliste endi kanda. I.9. Jätta menetluskulud rahaliselt kindlaks määramata.
KOHTUMÄÄRUSE KEHTIVA RESOLUTSIOONI TERVIKLIK SÕNASTUS II.1. Avaldus rahuldada osaliselt. II.2. Jätta rahuldamata avaldaja nõue Tallinn, Virbi tn 18 korteriomanike 27. juuni 2018 üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamiseks. II.3. Jätta rahuldamata avaldaja nõue Tallinn, Virbi tn 18 korteriomanike 27. juuni 2018 üldkoosoleku otsuste 1 ja 2 kehtetuks tunnistamiseks. II.4. Tunnistada kehtetuks Tallinn, Virbi tn 18 korteriühistu 27. juuni 2018 üldkoosolekul vastu võetud otsus 3, millega kinnitati juhatuse esimehe hüvitise suuruseks alates 2018. a juulist 600 eurot kuus (brutotasu). II.5. Tunnistada kehtetuks Tallinn, Virbi tn 18 korteriühistu 27. juuni 2018 üldkoosolekul vastu võetud otsuse 4 esimene lause, millega kinnitati halduskulude tariifiks 0,15 eurot/m2 alates 2018. a juulist. Ülejäänud osas jätta otsuse 4 kehtetuks tunnistamise nõue rahuldamata. II.6. Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jätta menetlusosaliste endi kanda ning rahaliselt kindlaks määramata.
Edasikaebamise kord Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse vahetult Riigikohtule 15 päeva jooksul alates määruse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel määruse tegemisest. Hagita menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Määruskaebuse esitamisel tuleb tasuda kautsjon. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kautsjoni tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
MENETLUSE KÄIK
1.XX (avaldaja) esitas 25. augustil 2018 Harju maakohtule avalduse Tallinn, Virbi tn 18 korteriühistu (puudutatud isik, korteriühistu) vastu korteriomanike 27. juuni 2018 üldkoosoleku (edaspidi: vaidlusalune koosolek) otsuste vaidlustamise nõudes.
1.1.Avaldaja palus esimese võimalusena tunnistada kehtetuks vaidlusalusel koosolekul vastu võetud järgmised otsused (edaspidi koos: vaidlusalused otsused; eraldi: otsus 1 jne): Otsus 1: Kinnitada KÜ Virbi 18, 2017. majandusaasta aruanne tervikuna. Otsus 2: Kinnitada remondifondi tariif 0,70 eurot/m2 suuruses 2018. a juulist oktoobrini. Alates novembrist on remondifondi tariif 0,26 eurot/m2. Kinnitada 2018. a remonditööd: 1) ühe trepikoja lifti (elektrisüsteemi vahetuse ja liftikabiini remont) – tööde maksumus 21386 eurot; 2) volitada juhatuse tellima maja fassaadi soojustamise projekti (tööde maksumus 4584 eurot) ja taotlema ehitusluba väli fassaadi soojustamiseks; 3) paigaldada maja ventilatsiooni parendamiseks katusele turboventilaatorid – tööde maksumus 13262 eurot. Kinnitada 2019. a remonditööd: soojustada 9 trepikodade külgseinte väli fassaadi – tööde maksumus 39382 eurot. Otsus 3: Kinnitada juhatuse esimehe hüvitise 600 eurot kuus (brutotasu) suuruses alates 2018. a juulist. 2 (12)
Otsus 4: Kinnitada halduskulude tariifi 0,15 eurot/m2 suuruses alates 2018. a juulist. Jätta maja korrashoidu tariif 0,107 eurot/m2 muutmata. Jätta maja tehnilise hoolduse tariif 0,07 eurot/m2 muutmata. Teise võimalusena palus avaldaja tuvastada samade otsuste tühisus.
1.2.Avaldaja tõi esile järgmised asjaolud: -
ta on korteriühistu hallatavas elamus ühe korteriomandi omanik ja seega ühistu liige; juhatus kutsus 11. juuniks 2018 kokku üldkoosoleku järgmise päevakorraga: (1) juhatuse 2017. aasta majandustegevuse aruanne; (2) revisjonikomisjoni aruanne; (3) 2017. aasta majandustegevuse aruande kinnitamine; (4) 2018. aasta majandustegevuse aastakava kinnitamine ja 2019 majandustegevuse aastakava arutamine; (5) korteri 38 ümberehituse soovi kooskõlastamine majaelanikega.
-
11. juuni 2018 koosolekul osales otsuste vastuvõtmiseks ebapiisav arv osalejaid ja juhatus otsustas kokku kutsuda korduvkoosoleku 14. juuniks 2018; 14. juuni 2018 koosolekul otsustati (avaldajale arusaamatult, kelle poolt) korduvkoosolek ära jätta ja kuulutati välja teine korduskoosolek 27. juuniks 2018;
27.juunil 2018 toimus vaidlusalune koosolek, sellel osales 76 korteriomanikku 180-st ja võeti mh vastu vaidlusalused neli otsust; avaldaja hääletas kõigile vaidlusalusel koosolekul vastu võetud otsustele vastu.
-
1.3.Vaidlusalune koosolek ei olnud enam uus üldkoosolek korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 23 tähenduses. Uue koosoleku saab kutsuda kokku vaid korra ja seda tehti
11.juunil 2018 määrates uueks ajaks 14. juuni 2018. Korteriühistu põhikirja p 6.5 järgi on üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellest võtab osa üle poole ühistu liikmetest. See tingimus ei olnud vaidlusalusel koosolekul täidetud, mistõttu tuleb selle otsused tunnistada kehtetuks.
1.4.Lisaks on vaidlusalused otsused kehtetud ja tühised, sest need ei vastanud välja kuulutatud päevakorrale ning 2017. aasta majandusaasta aruanne ja 2018. aasta majanduskava ei vasta õigusaktidega sätestatud nõuetele: -
-
päevakorras ei olnud juhatuse liikme tasu suurendamise punkti (otsus 3) ega otsuseid 2 ja 4 samas sõnastuses; majandusaasta aruandes polnud märgitud iga korteriomandi majandamiskulude suurust, millega rikuti KrtS § 51 lg 3. Samuti puudusid juhatuse liikmete allkirjad, millega rikuti raamatupidamise seaduse (RPS) § 25 lg 3; majanduskava ei sisalda ülevaadet kaasomandi eseme seisukorrast ja kavandatavatest toimingutest; arusaadaval kujul korteriühistu tulusid ja kulusid; puudub kohustuste; sellest ei nähtu reservkapitali ja remondifondi tehtavate maksete suurus ega kütuse, soojuse, vee- ja kanalisatsiooniteenuse ega elektri prognoositav kogus ja maksumus – nii rikuti KrtS § 41 lg 1 nõudeid.
2.Korteriühistu vaidles avaldusele vastu, aga nõustus 11., 14. ja 27. juuni 2018 koosolekute kokkukutsumise kohta märgitud asjaoludega. Vaidlusalused otsused pole kehtetud. Vaidlusalune koosolek oli uus ehk korduskoosolek, kuupäeva muutmine 14. juunil 2018 ei muutnud uue koosoleku teate sisu. Päevakorrast oli aru saada, mida arutatakse. Majandusaasta aruanne käsitles aastat 2017, st aega enne KrtS jõustumist, mistõttu viidatud seaduse normid selles osas ei kohaldu. Majanduskava andmed on informatiivsed, nende puudumine ei mõjuta kehtestatud kava. Menetluse kestel tõi korteriühistu lisaks esile, et 26. juuni 2019 üldkoosolekul sisuliselt kinnitati kõik 2018. aastal kehtestatud tariifid. Selle koosoleku otsuseid ei ole vaidlustatud. 3 (12)
MAAKOHTU MÄÄRUS
3.Maakohus rahuldas avalduse 19. novembri 2020 määrusega (vaidlustatud määrus) ja tunnistas vaidlusalused otsused kehtetuks. Menetluskulud jättis maakohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 172 lg 1 teise lause alusel korteriühistu kanda ja otsustas määrata need rahaliselt kindlaks edaspidi.
3.1.Maakohus tuvastas järgmised vaidlustamata asjaolud: -
-
-
avaldaja on korteriühistu liige; 11. juuni 2018 korteriomanike üldkoosolekul osales otsuste vastuvõtmiseks ebapiisav arv korteriomanikke, mistõttu otsustati korduv üldkoosolek kokku kutsuda
14.juuniks 2018; 14. juuni 2018 otsustati korduv koosolek väljakuulutatud päevakorrapunktide käsitlemiseks siiski kokku kutsuda 27. juuniks 2018, sest 14. juuni 2018 koosoleku kokkukutsumisel ei järgitud seadusest tulenevat koosolekust etteteatamise aega;
27.juunil 2018 toimus vaidlusalune koosolek, kus osales 76 korteriomanikku 180-st.
3.2.Maakohus alustas avalduse lahendamist otsuste kehtetuks tunnistamise nõudest.
3.2.1.Selleks uuris kohus esmalt küsimust, kas vaidlusalune koosolek on uus koosolek KrtS § 23 tähenduses. Kohus nõustus avaldajaga, et see ei olnud 11. ega 14. juuni 2018 koosoleku kordus. Esiteks ei saa see olla 11. juuni 2018 koosoleku kordus, sest siis otsustati määrata uueks koosoleku ajaks 14. juuni 2018. Teiseks ei saa see aga olla nimetatud päeval toimunud koosoleku kordus, sest KrtS § 23 lg 1 näeb korduva koosoleku kokkukutsumise alusena ette ainult otsustusvõimetuse, mitte aga eksimust koosoleku kokkukutsumisel. Ka põhikiri ei võimalda korduva üldkoosoleku kokkukutsumist rohkem kui üks kord. Järelikult oli vaidlusalune koosolek tavalises korras kokku kutsutud korteriomanike üldkoosolek.
3.2.2.KrtS § 20 lg 2 kohaselt on korteriomanike üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. Põhikirja p 6.5 kohaselt on üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellest võtab osa üle poole ühistu liikmetest või nende esindajatest. Need tingimused ei olnud vaidlusalusel koosolekul täidetud, sest osales 76 korteriomanikku 180-st. Seetõttu esineb alus tunnistada sellel vastu võetud otsused kehtetuks mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 24 lg 1 alusel.
3.2.3.Otsuste kehtetuks tunnistamist ei takista MTÜS § 24 lg 3 teine lause, mille kohaselt võib koosolekul osalenu nõuda otsuse kehtetuks tunnistamist üksnes juhul, kui ta on lasknud protokollida oma vastuväite. Protokollile lisatud registreerimislehel sisaldub avaldaja omakäeline märkus „see on 3 korteriühistu koosolek“, mida kohus luges piisavaks vastuväiteks.
3.2.4.Tsiviilasja materjalidest ei nähtu, et kõik korteriomanikud oleks vaidlusalused otsused heaks kiitnud. Samuti ei takista kehtetuks tunnistamist MTÜS § 24 lg 2, mis välistab otsuse kehtetuks tunnistamise nõude, kui üldkoosolek on otsust uue otsusega kinnitanud. Korteriühistu ei tõendanud oma väidet, et 26. juuni 2019 koosolekul kinnitati varasemad otsused.
3.2.5.Neil kaalutlustel tunnistas maakohus otsused MTÜS § 24 lg 1 alusel kehtetuks.
3.3.Järgmiseks hindas maakohus samade otsuste tühisust MTÜS § 241 lg 1 järgi. Päevakorras ei olnud tariifide ja remonditööde kinnitamist ega juhatuse esimehe hüvitise määramist. Samuti on õige avaldaja väide, et 2017. aasta majandusaasta aruandes on vastuolus KrtS § 51 lg-ga 3 välja toomata iga korteriomandi majandamiskulude suurus ja vastuolus RPS § 25 lg-ga 1 puudusid juhatuse allkirjad. Ühtlasi nõustus maakohus avaldajaga, et majanduskava ei vastanud KrtS § 41 lg 1 nõuetele, sest puudusid selle p-des 1–5 loetletud andmed. Neist rikkumistest järeldas kohus otsuste tühisuse, aga kuna avaldaja taotles esimese võimalusena kehtetuks tunnistamist, siis pole vaja tühisuse tuvastamise nõuet eraldi rahuldada. 4 (12)
MÄÄRUSKAEBUS JA SELLE MENETLUSE KÄIK
4.Korteriühistu esitas 4. detsembril 2020 määruskaebuse, milles palub vaidlustatud määruse tühistada ja jätta avaldus rahuldamata. Menetluskulud palub ta panna avaldaja kanda. Kaebus järgib korteriühistu varasemaid vastuväiteid. Koos kaebusega esitas ta 26. juuni 2019 koosoleku protokolli, millele viitas juba maakohtus, kuid mis jäi siis ekslikult esitamata. Korteriühistu leidis, et maakohus oleks pidanud sellisele tehnilisele puudusele tähelepanu juhtima.
5.Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse ja andis avaldajale tähtaja sellele vastamiseks. Avaldaja vaidles kaebusele vastu. Maakohus määruskaebust ei rahuldanud ja edastas selle lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule, kuhu tsiviilasja toimik saabus 12. jaanuaril 2021.
6.Ringkonnakohus rahuldas 5. veebruari 2021 määrusega korteriühistu taotluse kaebusele lisatud protokolli vastuvõtmiseks. Ühtlasi selgitas kohus menetlusosalistele asjas kohaldatavat õigust ja tegi ettepaneku esitada seisukohti. Korteriühistu esindajale andis kohus võimaluse esitada kehtiv volikiri, sest senine volitus oli ajaliselt piiratud kuni 31. detsembrini 2020. Esindaja esitas uue volikirja 22. veebruari 2021 määrusega pikendatud tähtaja jooksul.
7.Avaldaja esitas 16. veebruari 2021 menetlusdokumendi p-s 2.2 sisuliselt vastuväite kohtu tegevusele seoses määruskaebuse lisade vastuvõtmisega. Samas menetlusdokumendis palus ta jätta määruskaebus läbi vaatamata esindusõiguse puudumise tõttu.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
8.Ringkonnakohus tühistab vaidlustatud määruse TsMS § 667 lg 2 ning TsMS § 659 kaudu kohalduvate § 657 lg 1 p-de 2 ja 21 alusel osaliselt, teeb täiendava otsustuse vaidlusaluste otsuste tühisuse tuvastamise nõudes ja asendab maakohtu põhjendused tänase määruse sisuliste põhjendustega. Kokkuvõttes rahuldatakse nii avaldus kui ka määruskaebus osaliselt ja menetlusosalised kannavad ise oma menetluskulud.
9.Esmalt tuleb lahendada avaldaja 16. veebruari 2021 menetluslikud taotlused, mis mõlemad jäävad rahuldamata.
9.1.Vastuväide kohtu tegevusele pole põhjendatud. Ringkonnakohus tugines korteriühistu taotluse rahuldamisel TsMS § 662 lg-le 3, mis lubab esitada määruskaebuse põhjendamiseks uusi asjaolusid ja tõendeid. Lisaks on õige korteriühistu arusaam, et maakohus oleks pidanud selgitama 4. mai 2020 menetlusdokumendis ja selles lisades esinenud ebakõla ning andma korteriühistule TsMS § 3401 lg 1 alusel võimaluse puuduse kõrvaldamiseks.
9.2.Määruskaebuse läbi vaatamata jätmiseks pole alust. Korteriühistu lepinguline esindaja esitas 7. mail 2020 maakohtule volikirja, mis kehtis kuni 31. detsembrini 2020, st ka kaebuse esitamise ajal. KrtS § 20 lg 1 viite kaudu põhimõtteliselt asjakohane MTÜS § 19 lg 1 p 4 käesoleval juhul ei kohaldu, sest avaldaja pole korteriühistu juhatuse ega muu põhikirjaga ettenähtud organi liige. Ka muul alusel pole korteriomanikuga õigusvaidluse pidamiseks vajalik korteriomanike otsus.
10.Avaldaja on korteriühistu hallatavas elamus korteriomandi omanik (dtl 6) ja seega korteriühistu liige, kes pöördus kohtusse sooviga vaidlustada korteriomanike üldkoosoleku otsused.
10.1.Vaidlusaluse koosoleku (protokoll ja selle lisad dtl 11–89) toimumiseni viinud asjaolude ja sellel osalenud korteriomanike arvu üle pole vaidlust, st: -
11. juuni 2018 koosolekul oli otsuste vastuvõtmiseks liiga vähe korteriomanikke ja sellel teatati uue koosoleku ajaks 14. juuni 2018;
14.juunil 2018 teatati, et uus koosolek toimub siiski 27. juunil 2018; 27. juuni 2018 vaidlusalusel koosolek osales 76 korteriomanikku 180-st; vaidlusalusel koosolekul võeti mh vastu otsused 1–4, millele avaldaja vaidles vastu. 5 (12)
10.2.Vaidlusaluste otsuste 1–4 puudustena tõi avaldaja kokkuvõtvalt esile järgmist: (a) otsuseid ei võetud vastu mitte korduskoosolekul, vaid tavalisel üldkoosolekul, mille läbiviimiseks puudus kvoorum; (b) otsused ei vastanud välja kuulutatud päevakorrale; (c) 2017. aasta majandusaasta aruanne ja (d) 2018. aasta majanduskava ei vasta õigusaktidega sätestatud nõuetele.
10.3.Neil põhjustel nõudis avaldaja esimese võimalusena otsuste kehtetuks tunnistamist ja teise võimalusena nende tühisuse tuvastamist. Maakohus lahendas nõuded samas järjekorras ja leidis, et otsused on nii kehtetud kui ka tühised.
10.4.Juriidilise isiku organi otsuse kehtetust sätestava tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 38 lg 1 esimene lause järgi võib huvitatud isik nõuda kohtus juriidilise isiku organi seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva otsuse kehtetuks tunnistamist. Sama sätte lg 2 esimene lause kohaselt on juriidilise isiku organi otsus tühine, kui see on tagajärjena seaduses otse sätestatud või kui otsus on vastuolus heade kommetega või kui see rikub juriidilise isiku võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda. TsÜS § 38 lg 1 ja lg 2 ei saa samal ajal kohaldada. Kui juriidilise isiku organi otsus on TsÜS § 38 lg 2 järgi tühine, ei saa enam kohaldada sama § lg 1 (vt nt Riigikohtu 30. jaanuari 2013 määrus tsiviilasjas 3-2-1-187-12, p 14 kolmas lõik ja 5. juuni 2019 otsus tsiviilasjas 2-16-19017, p 17.2).
10.5.Korteriomanike üldkoosoleku otsuseid käsitlevad eriseadustena KrtS ja teatavas osas selles omakorda viidatud MTÜS. Neis kummaski ei nähta ette otsuse tühisusele ja kehtetuks tunnistamisele eelmises alapunktis kirjeldatust erinevat vahekorda. KrtS § 29 lg 2 teise lause järgi kohaldatakse korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse kohta TsÜS-s juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta sätestatut sama paragrahvi erisustega. Seega ei saa ka korteriomanike üldkoosoleku tühist otsust kehtetuks tunnistada. Nii peab kohus korteriomanike üldkoosoleku otsuste vaidlustamisel esmalt kontrollima, kas esile toodud ja tuvastatud asjaoludel on otsus tühine. Alles tühisuse eitamise järel saab kontrollida, kas esineb alus tunnistada otsus kehtetuks. Maakohus eksis selle põhimõtte vastu, mistõttu on vaidlustatud määrus vastuoluline ega ole õiguslikult põhjendatud. Maakohus rikkus TsMS § 465 lg 2 p 8, mis toob kaasa määruse osalise tühistamise ja põhjenduste asendamise.
10.6.Hagita menetluses pole kohus seotud menetlusosaliste taotlustega (TsMS § 477 lg 5), aga ka üldisemalt pole kohtul takistust juriidilise isiku organi otsuse kehtetuks tunnistamise nõude korral tuvastada selle tühisus (vt nt Riigikohtu 5. juuni 2019 otsus tsiviilasjas 2-16-19017, p 17.1). Neil kaalutlustel tuleks alustada nii avalduse kui ka määruskaebuse lahendamist kontrollist, kas vaidlusalused otsused on tühised. Kui tühisuse alus esineb, siis pole kehtetust vaja enam kontrollida, st avaldaja saavutab niigi juba avaldusega taotletud tulemuse.
10.7.Käesoleva vaidluse eripärana on põhjendatud esiteks siiski kontrollida, kas vaidlusalune koosolek on uus koosolek KrtS § 23 tähenduses (järgnevas p 11). Nimelt oleneb sellest nii kokkukutsumise kord kui vajalik osalejate arv. Neist esimene võib mõjutada hinnangut otsuste tühisusele (p 12), teine aga anda aluse kehtetuks tunnistamiseks (p 13).
11.Ringkonnakohus nõustub korteriühistuga, et vaidlusalune koosolek oli korduv ehk uus koosolek KrtS § 23 tähenduses.
11.1.Viidatud sätte järgi on otsustusvõimetu koosoleku järel uue kokkukutsumine juhatuse pädevuses. Avaldaja tõi esile ja korteriühistu ei vaielnud sellele vastu, et 11. juuni 2018 koosolekul teatas juhatuse üks liige uue koosoleku ajaks 14. juuni 2018 (dtl 8), kuid sel päeval otsustati koosolek pidada siiski 27. juunil 2018 (dtl 9). Vahepealse, 14. juuni 2018 koosoleku protokollist ei nähtu, et koosoleku edasilükkamist oleks arutatud või hääletatud. Seetõttu ei saa uue aja määramist käsitleda korteriomanike otsusena. 6 (12)
11.2.Ringkonnakohtu hinnangul tuleb 14. juuni 2018 protokollis kajastatud otsustus omistada korteriühistu juhatusele, sest selle tegemisel osalesid juhatuse liikmed. Juhatuse koosseisu menetlusosalised esile ei toonud, aga TsMS § 477 lg 5 järgi ei ole kohus käesolevas asjas seotud menetlusosaliste esitatud asjaoludega. Korteriühistu 2017. aasta majandusaasta aruandest nähtub, et juhatuse liikmena allkirjastasid selle mh AP ja NN (dtl 121). Samad isikud allkirjastasid 14. juuni 2018 otsustuse uue koosoleku aja muutmise kohta. Seega ei toimunud 14. juuni 2018 uut koosolekut, vaid sel päeval otsustas juhatus muuta 11. juuni 2018 koosoleku asemel korduv ehk uue koosoleku toimumise aega.
11.3.Korteriühistu juhatus võib korra juba teatavaks tehtud uue koosoleku aega muuta. Seadusest ei tulene selleks keeldu ega takistust. Koosoleku kokkukutsumise reeglid on sätestatud eesmärgiga tagada osalejatele võimalus saada teada, kus ja millal koosolek toimub ning mida seal otsustama hakatakse, ja ennast koosolekuks ette valmistada ning informeeritult hääletada (vt osanike koosoleku kohta Riigikohtu 12. aprilli 2017 otsus tsiviilasjas 3-2-1-1017, p 13 teine lõik; sama kehtib vastavalt teistegi juriidiliste isikute, samuti korteriomanike üldkoosoleku kohta, vt 3. märtsi 2021 otsus tsiviilasjas nr 2-17-13391, p 37). Nimetatud eesmärki on võimalik järgida algselt kavandatud koosoleku muutmise ajast kohaselt teatades.
11.4.Päevakorrad olid 25. mai 2018 teatel (11. juuni 2018 koosoleku kutse, dtl 7) ja 15. juuni 2018 teatel (vaidlusaluse koosoleku kutse, dtl 314–326) identsed.
11.5.Eelnevate alapunktide põhjal leiab ringkonnakohus, et vaidlusalune koosolek oli 11. juuni 2018 koosoleku kordus (uus koosolek KrtS § 23 tähenduses), mille aega juhatus otsustas 14. juunil 2018 muuta tehes selle 15. juunil 2018 korteriomanikele teatavaks.
12.Vaidlusalused otsused ei ole tühised menetlusosaliste esile toodud ja asja materjalidest nähtuvatel asjaoludel. Ringkonnakohus põhjendab seda järgmiselt.
12.1.KrtS § 29 lg 1 sätestab, et kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, v.a juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida. Muid korteriomanike otsuse tühisuse aluseid KrtS ette ei näe. Lisaks võib ka korteriomanike üldkoosoleku otsus olla tühine TsÜS § 38 lg 2 järgi, kui see on vastuolus heade kommetega või rikub võlausaldajate kaitseks vm avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda.
12.2.TsÜS § 38 lg 2 järgi peab tühisuse aluse sätestama seadus. Maakohus viitas vaidlusaluste otsuste tühisuse kontrollimisel MTÜS § 241 lg-le 1, aga see säte ei kohaldu. Korteriühistu ei ole mittetulundusühing ja MTÜS sätted kohalduvad ainult ulatuses, milles KrtS neile selgelt viitab (vt nt Tallinna Ringkonnakohtu 22. jaanuari 2019 määrus tsiviilasjas 2-18-12983, p 12.1). MTÜS § 241 lg-le 1 sellist viidet pole.
12.3.Hagita menetluses rakendub uurimispõhimõte (TsMS § 5 lg 3, § 477 lg-d 5 ja 7). See ei vabasta avaldajat kohustusest tuua selgelt esile asjaolud, mis tema hinnangul viitavad vaidlustatud otsuste tühisusele (vrd Riigikohtu 3. oktoobri 2018 määrus tsiviilasjas 2-16-3663, p 23 teine lõik ja seal viidatud varasem praktika). Avaldaja esile toodud asjaolude põhjal tuleb tühisuse alustena kontrollida esiteks koosoleku kokkukutsumise korra (järgnevas p 12.4) ning teiseks aruande ja majanduskava koostamist käsitlevate sätete väidetavat rikkumist (p-d 12.5 ja 12.5.5). Esimesel juhul on võimaliku tühisuse alusnorm KrtS § 29 lg 1 ja teisel juhul TsÜS § 38 lg 2 kolmas alternatiiv.
12.4.Korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõuete oluline rikkumine on KrtS § 29 lg 1 järgi koosolekul vastu võetud otsuste tühisuse alus. 7 (12)
12.4.1.Koosoleku kokkukutsumise korda käsitlevad peamiselt KrtS § 20 lg 4 ning sama paragrahvi esimese lõike kaudu kohalduvad MTÜS § 20 lg-d 5–7, aga uue koosoleku osas ka KrtS § 23. Vaidlusalusel koosolekul otsustati mh majandusaasta aruande ja majanduskava küsimusi, st kohaldub KrtS § 20 lg 3. Lisaks võivad korteriühistu põhikiri (dtl 90–96) või korteriomanike kokkulepe näha ette täiendavaid tingimusi korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumiseks, aga neile menetlusosalised ei tugine.
12.4.2.KrtS § 29 lg 1 sõnastuse järgi peab koosoleku kokkukutsumise korra rikkumine olema oluline. Rikkumine on oluline, kui see takistab korteriomanikul koosolekuks ette valmistuda ja informeeritult hääletada (vt eespool p 11.3). Nimetatud takistusi võivad eelkõige põhjustada liiga lühike etteteatamise aeg (järgnev p 12.4.3) või otsustamisele tulevate teemade ebapiisav avaldamine (p 12.4.4).
12.4.3.KrtS § 20 lg 1 kaudu kohalduva MTÜS § 20 lg 5 ja põhikirja p 6.4 esimese lause järgi peab üldkoosoleku kokkukutsumisest ette teatama vähemalt seitse päeva. Teade 11. juuni koosoleku kohta on dateeritud 25. maiga ja vaidlusaluse 27. juuni koosoleku kohta 15. juuniga. Nii jäi esimesel juhul teate ja koosoleku vahele 15 päeva ja teisel juhul 12 päeva. Uue koosoleku kõnealune teade koostati 4 päeva pärast algset 11. juuni koosolekut, st kooskõlas KrtS § 23 lg-ga 2. Järelikult ei rikkunud korteriühistu koosolekutest ette teatamise aja nõudeid.
12.4.4.Korteriomanike üldkoosoleku otsus võib olla kokkukutsumise korra olulise rikkumise tõttu tühine ka siis, kui otsustati küsimust, mis ei olnud märgitud varem teatatud päevakorras. Siinjuures tuleb päevakorda ja otsuseid võrrelda lähtudes sellest, kuidas mõistlik korteriühistu liige pidi aru saama, millised küsimused selle päevakorrapunkti juures võivad otsustamist vajada (Riigikohtu 13. veebruari 2013 otsus tsiviilasjas 3-2-1-181-12, p 14 esimene lõik). Avaldaja ei väida, et temal või teistel ühistu liikmetel oli teadmata, millise sisuga majandusaasta aruannet või majanduskava oli kavas arutada vaidlusalusel koosolekul, samuti ei tugine avaldaja takistustele koosoleku teemadega seonduvate ettevalmistavate materjalidega tutvumisel. Pigem nähtub avaldaja väidetest, et vaidlusalused otsused 2–4 ei ole piisavalt selgelt hõlmatud päevakorrapunktiga „2018. aasta majandustegevuse aastakava kinnitamine“. Ringkonnakohus leiab, et kui korteriühistu juhatus lisab korteriomanike üldkoosoleku päevakorda punkti majanduskava kohta, siis on sellega piisavalt selgelt avaldatud, et arutamisele ja otsustamisele tulevad ühistu majandamisega seonduvad teemad. Avaldaja on ise asjakohaselt viidanud KrtS § 41 lg-le 1, mille p-de 2 ja 3 järgi moodustavad majanduskava osa nii kavandatavad tulud ja kulud kui ka korteriomanike kohustuste jaotus. Nii pidi mõistlik korteriomanik aru saama, et majanduskava päevakorrapunktiga on hõlmatud ühistu kulud ja tulud, samuti juhatuse liikme tasu ja igakuiselt kogutavate maksete suuruse otsustamine. Käesolevas alapunktis märgitud põhjendustel ei väljunud otsused 2–4 päevakorrast.
12.4.5.Vahekokkuvõttena saab märkida, et vaidlusaluse koosoleku kokkukutsumise korra rikkumist ringkonnakohus ei tuvasta ja järelikult ei ole vaidlusalused otsused tühised KrtS § 29 lg 1 alusel.
12.5.TsÜS § 38 lg 2 alusel osutub tühiseks mh selline juriidilise isiku organi otsus, mis rikub võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet. Avaldaja väidete põhjal tuleb nimetatud alusel tühisust kontrollida nii majandusaasta aruannet käsitlevate sätete (järgnevad p-d 12.5.1–12.5.4) kui ka majanduskava osas (p 12.5.5).
12.5.1.Majandusaasta aruande kohta nimetas avaldaja sisuliselt kaks puudust: esiteks polnud vaidlusaluse koosoleku eel korteriomanikele saadetud aruandes märgitud korteriomandi majandamiskulude suurus (järgnevas p 12.5.2); teiseks puudusid sel juhatuse liikmete allkirjad (p 12.5.3). Korteriomanikele enne koosolekut edastatud materjalid on esitatud avalduse lisas 6 lk 14–21 (dtl 28–35), sh 2018. aasta majanduskava eelnõu esitati samasugusena nagu korteriühistu esitas vastuse lisana 1 (dtl 118–119). 8 (12)
12.5.2.Ringkonnakohus nõustub korteriühistu vastuväitega, et KrtS sätted ei kohaldu 2017. aasta majandusaasta aruande suhtes, sest aruandeperiood eelneb selle seaduse jõustumisele. KrtS 7. ptk 2. jagu ei sisalda üleminekusätet seoses 2017. aasta majandusaasta aruandega. RPS § 62 lg 1 teine lause näeb ette, et majandusaasta aruanded selle seaduse jõustumisele eelnenud aruandeperioodide kohta koostatakse, lähtudes varem kehtinud seadusest. Sama on paragrahvi järgnevate lõigete mõte mitmete hilisemate muudatuste korral. Siiski ei tulene ka viidatud rakendussätetest selgelt, kas KrtS kohaldub juba 2017. aasta majandusaasta aruandele. Õigussuhet reguleeriva sätte puudumisel kohaldatakse TsÜS § 4 järgi sätet, mis reguleerib reguleerimata õigussuhtele lähedast õigussuhet, kui õigussuhte reguleerimata jätmine ei vasta seaduse mõttele ega eesmärgile. Sellise sätte puudumisel lähtutakse seaduse või õiguse üldisest mõttest. Ringkonnakohtu hinnangul tuleb KrtS 7. ptk 2. jaos ja RPS §-s 62 konkreetse sätte puudumise tõttu lähtuda viimati viidatud paragrahvi üldisest mõttest, st majandusaasta aruandele kehtestatud nõuetel ei ole tagasiulatuvat toimet. Seega pidi korteriühistu 2017. aasta majandusaasta aruanne vastama kuni sama aasta lõpuni kehtinud õigusaktidest tulenevatele tingimustele. Sel ajal korteriühistu aruande kohta erinormi polnud ning aruanne tuli esitada lähtudes RPS ja MTÜS reeglitest, arvestades korteriühistuseaduse § 15 lg 4 erisusega. Nende reeglite rikkumist avaldaja ette ei heida ja sellist rikkumist ei tähelda ka kohus.
12.5.3.RPS § 14 sätestab üldised reeglid seoses majandusaasta aruande, selle koostamise ja esitamisega. Järgnevad paragrahvid sisaldavad sätteid majandusaasta aruande osade kohta. Avaldaja heidab ette RPS § 25 lg-s 3 ette nähtud allkirjastamise kohustuse rikkumist. Riigikohus on aktsiaseltsi kohta otsustanud, et kui majandusaasta aruandes esinevad sellised vastuolud RPS sätetega, mille tulemusel kajastab majandusaasta aruanne olulisel määral valesti seltsi majandusseisu, siis on rikutud võlausaldajate ning avalikkuse kaitseks kehtestatud sätteid ja aktsionäride üldkoosoleku otsus, millega selline majandusaasta aruanne kinnitatakse, on äriseadustiku § 3011 lg 1 p 1 alusel tühine. Väiksemad kõrvalekalded majandusaasta aruandes ei ole sellised puudused, mis mõjutaks otsuse kehtivust (30. septembri 2015 otsus tsiviilasjas 32-1-82-15, p 12 kolmas lõik). Sama põhimõte on ringkonnakohtu hinnangul üle kantav korteriühistu majandusaasta aruande kinnitamise otsusele. Korteriomanike üldkoosolekule kinnitamiseks esitatud majandusaasta aruandel juhatuse liikmete allkirjade puudumisest ei järeldu, et aruanne kajastab olulisel määral valesti korteriühistu majandusseisu. Sama puudus ei mõjuta võlausaldajate ega avalikku huvi.
12.5.4.Eelnevate alapunktide põhjal ei ole vaidlusalusele koosolekule kinnitamiseks esitatud korteriühistu 2017. aasta majandusaasta aruandel selliseid puudusi, mis tingiks vastava otsuse tühisuse TsÜS § 38 lg 2 alusel.
12.5.5.Majanduskava osas heidab avaldaja ette, et see rikub KrtS § 41 lg 1 kõiki punkte. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole viidatud säte kehtestatud võlausaldajate kaitseks ega muu avaliku huvi tõttu. KrtS eelnõu (462 SE, XII koosseis) seletuskirja järgi tähendab majanduskava kehtestamine, et otsustatakse korteriomanike poolt korteriühistule tehtavate perioodiliste ettemaksete suurus. Otsustamise eesmärk on luua olukord, kus korteriomanik teab, kui suure kuluga ta peab arvestama, ja korteriühistu juhatus teab, millised on korteriühistu tulud (lk 69). Neil kaalutlustel ei ole vaidlusalusele koosolekule kinnitamiseks esitatud korteriühistu 2018. aasta majanduskava eelnõul selliseid puudusi, mis tingiks vastava otsuse tühisuse TsÜS § 38 lg 2 alusel.
12.6.Ringkonnakohus ei tuvastanud vaidlusaluste otsuste tühisuse aluseid. Eespool p-des 10.5 ja 10.6 märgitud kaalutlustel tuleb võimaliku tühisuse kohta teha otsustus enne samade otsuste kehtetuks tunnistamise aluste hindamist. Maakohus sellist otsustust ei teinud, mistõttu täiendab ringkonnakohus maakohtu määrust ja jätab vaidlusaluste otsuste tühisuse tuvastamise nõude rahuldamata. 9 (12)
13.Vaidlusaluste otsuste kehtetuks tunnistamise nõue on põhjendatud osaliselt.
13.1.KrtS ei sisalda erisätteid korteriomanike üldkoosoleku otsuse kehtetuse aluste kohta, samuti ei kohaldu vastava viite puudumise tõttu MTÜS § 24. Järelikult näeb võimalikud kehtetuks tunnistamise alused ette eelkõige TsÜS § 38 lg 1 esimene lause (vt eespool p-d 10.5 ja 12.2). Selle normi järgi võib huvitatud isik nõuda kohtus juriidilise isiku organi seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva otsuse kehtetuks tunnistamist. Avaldaja ei toonud esile sama sätte teises lauses nimetatud asjaolusid.
13.2.Avaldaja keskne väide on suunatud kvooruminõude rikkumisele, aga see väide pole põhjendatud.
13.2.1.Kvoorum on juriidilise isiku üldkoosolekul osalevate või esindatud liikmete või häälte arv, mis on vajalik selleks, et koosolekut saaks lugeda otsustusvõimeliseks. Juriidilise isiku üldkoosoleku kvooruminõuded võivad olla ette nähtud seaduses või tuleneda põhikirjast (Riigikohtu 27. märtsi 2013 otsus tsiviilasjas 3-2-1-16-13, p 10 teine lõik).
13.2.2.KrtS § 20 lg 2 sätestab, et korteriomanike üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. Menetlusosalised ei väida, et põhikirjast tuleneks põhimõtteliselt erinev kvooruminõue. Vaidlustamata asjaoludel polnud see tingimus vaidlusalusel koosolekul täidetud. Siiski ei too see kaasa otsuste kehtetuks tunnistamist, sest eespool p-s 11 tuvastatu järgi oli vaidlusalune koosolek korduv ehk uus koosolek KrtS § 23 tähenduses. KrtS § 23 lg 1 kohaselt on uus koosolek otsustusvõimeline osalejate arvust olenemata. Järelikult ei kohaldu vaidlusaluse koosoleku suhtes kvooruminõue.
13.3.Avaldaja leiab, et otsused 2–4 erinesid päevakorrast. Ringkonnakohus hindas seda väidet eespool p-s 12.4.4 otsuste tühisuse alusena ja leidis, et kõnealused otsused ei väljunud päevakorrast. Järelikult ei ole need otsused sel alusel ka kehtetuks tunnistatavad, sest puudub vastuolu seaduse või põhikirjaga.
13.4.Korteriühistu 2017. aasta majandusaasta aruande väidetavad puudused võivad mõjutada selle kinnitamise otsuse kehtivust (vt Riigikohtu 30. septembri 2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-182-15, p 11 esimene lõik). Aruande osas leidis ringkonnakohus eespool p-s 12.5.2, et selle nõuetekohasust tuleb hinnata enne 1. jaanuari 2018 kehtinud õiguse järgi. Õige on avaldaja väide, et korteriomanike üldkoosolekule esitatud majandusaasta aruandel puudusid juhatuse allkirjad, mis ei ole kooskõlas (ka sel ajal kehtinud) RPS § 25 lg-ga 3. Siiski ei ole kõnealune formaalne puudus käsitletav vastuoluna seadusega TsÜS § 38 lg 1 esimese lause tähenduses. Ringkonnakohtu hinnangul tuleb sellise vastuoluna mõista õiguse olulise põhimõtte rikkumist. Sama kinnitab esiteks eespool p-s 12.5.3 viidatud kohtupraktika, mille järgi väiksemad kõrvalekalded majandusaasta aruandes ei mõjuta otsuse kehtivust. Teiseks on ka õiguskirjanduses loetletud näidetena just põhimõttelisi ja sisulisi vastuolusid (P. Varul jt. Tsiviilseadustiku üldosa seadus. Kommenteeritud väljaanne, Tallinn 2010, lk 153–154, § 38 p 3.3.2 punkti a alapunktid aa–dd). Neil kaalutlustel puudub otsuse 1 kehtetuks tunnistamise alus.
13.5.Avaldaja tugineb lisaks sellele, et 2018. aasta majanduskava ei vastanud seaduse nõuetele. Kõnealune väide võib mõjutada otsuste 2–4 kehtivust, sest nendega otsustati küsimusi, mis eespool p 12.4.4 põhjendustel on hõlmatud majanduskavaga.
13.5.1.KrtS § 41 lg 1 järgi koostatakse majanduskavad majandusaasta kohta ja see koosneb järgmistest osadest: ülevaade kaasomandi eseme seisukorrast ja kavandatavatest toimingutest (p 1); korteriühistu kavandatavad tulud ja kulud (p 2); korteriomanike kohustuste jaotus majandamiskulude kandmisel (p 3); reservkapitali ja remondifondi tehtavate maksete suurus (p 4) ning kütuse, soojuse, vee- ja kanalisatsiooniteenuse ning elektri prognoositavat kogus ja maksumus (p 5). Avaldaja heidab ette kõigi loetletud punktide rikkumist. 10 (12)
13.5.2.Vaidlusalused otsused 2–4 käsitlevad kavandatavaid toiminguid, tulu ja kulu, samuti korteriomanike kohustuste jaotust ja remondifondi makseid. Seetõttu pole nende kehtetuks tunnistamise aluse osas vaja kontrollida majanduskava võimalikku vastuolu KrtS § 41 lg 1 p-ga 5. Ühtlasi on õige korteriühistu seisukoht, et selles punktis loetletud andmed on informatiivsed (vt eespool p-s 12.5.5 viidatud KrtS eelnõu seletuskiri, lk 72).
13.5.3.Majandamiskulude otsused on TsÜS § 38 lg 1 esimese lause alusel kehtetuks tunnistatavad mh juhul, kui otsuse aluseks olnud teave oli ebaõige või mittetäielik ja selle teabe valmistas ette nt juhatus (vrd eespool p-s 13.4 viidatud kommentaari alapunkt ad). Järelikult tuleb siinkohal kontrollitava väite põhjal hinnata, kas üldkoosolekule esitatud majanduskava eelnõu (dtl 35, 118) sisaldas piisvat teavet otsuste 2–4 vastuvõtmiseks.
13.5.4.Otsuse 2 osas on nimetatud tingimus täidetud. Remondifondi tariif 0,70 eurot/m2 alates 2018. aasta juulist oktoobrini ja alates novembrist 0,26 eurot/m2 nähtuvad eelnõu ridadelt „Remondimaks“. Aastaks 2018 kavandatud remonditööd nr 1–4 on esitatud nende ridade kõrval sama sisu ja praktiliselt sama maksumusega nagu otsuses 2 (trepikoja külgseinte välifassaadi töö maksumus eelnõus oli 39 982 eurot, aga otsuses 39 382 eurot, mis ei viita korteriomanike ebapiisavale teavitamisele, sest otsustati väheoluliselt väiksemas mahus kulu).
13.5.5.Otsuse 3 osas ei ole sama tingimus täidetud. Eelnõust ei nähtu, et juhatuse liikme tasu soovitakse suurendada. Kavandatud halduskulude esimesel real märgiti juhatuse liikme netotasu 380,56 eurot kuus ja tulumaks sellelt 104,85 eurot – kokku 485,41 eurot. Eelnõus pole arvulist ega sisulist selgitust, et alates juulikuust vastav kulu suureneb. Samuti ei sisalda eelnõu summat 600 eurot juhatuse liikme tasuna. Nii on otsus 3 vastuolus KrtS § 41 lg 1 p-ga 2, sest majanduskava eelnõu ei kajastanud juhatuse liikme tasu ega selle suurenemist. Neil kaalutlustel tuleb otsus 3 tunnistada TsÜS § 38 lg 1 esimese lause alusel kehtetuks.
13.5.6.Otsusel 4 on sama puudus osaliselt. Otsuse 4 teises lauses märgitud korrashoiu tariif 0,107 eurot/m2 ja kolmandas lauses märgitud tehnilise hoolduse tariif 0,07 eurot/m2 nähtuvad eelnõu ridadelt „Majade korrashoid“ ja „Hooldusremont“. Samuti on nende osas piisava selgusega esitatud kavandatavad toimingud ja vastavad kulud. Nende lausete osas otsuse kehtetuks tunnistamise alust ei esine. Eelnõu ei kajasta aga halduskulude tariifi 0,15 eurot/m2, mis otsuse 4 esimese lause järgi pidi hakkama kehtima alates 2018. aasta juulist. Eelnõu real „Halduskulud“ märgiti tariifina 0,107 eurot/m2. Eelnõus pole arvulist ega sisulist selgitust, et alates juulikuust vastav määr suureneb, samuti ei nähtu, millisteks toiminguteks on kavas kogutud raha kasutada ja kuidas jaotub võimalik täiendav kulu korteriomanike vahel andes tulemuseks just 0,15 eurot/m2. Nii on otsus 4 halduskulude tariifi kehtestamise osas vastuolus KrtS § 41 lg 1 p-dega 1–3. Neil kaalutlustel tuleb otsuse 4 esimene lause tunnistada TsÜS § 38 lg 1 esimese lause alusel kehtetuks.
13.5.7.Vahekokkuvõttena saab märkida, et otsuse 3 osas tervikuna ja otsuse 4 esimese lause puhul (halduskulude tariifi kehtestamine) esineb kehtetuks tunnistamise alus.
13.6.Korterühistu tugineb ühe vastuväitena samade otsuste kinnitamisele korteriomaneike hilisema otsusega.
13.6.1.Selle väite õiguslik alus on TsÜS § 38 lg 5 teine lause, mis sätestab, et otsuse kehtetuks tunnistamist ei saa nõuda, kui organ on selle uue otsusega kinnitanud ja uut otsust ei ole vaidlustatud. Seda, kas varasemat otsust on uue otsusega kinnitatud, on võimalik tuvastada otsuste sisu võrreldes (nt Riigikohtu 24. mai 2017 otsus tsiviilasjas 3-2-1-44-17, p 21 ja seal viidatud varasem praktika). Vastava hinnangu andmiseks saab kohus vajaduse korral hilisemat otsust tõlgendada (Riigikohtu 20. märtsi 2019 otsus tsiviilasjas 2-17-3069, p 12 esimene lõik).
11 (12)
13.6.2.Ringkonnakohus tuvastab korteriomanike 26. juuni 2019 üldkoosoleku protokolli (dtl 361–363) põhjal, et päevakorrapunkti nr 3 („Aasta 2019 eelarve kinnitamine ja tariifide arutelu 2020. eelarveaastaks“) raames võeti vastu otsus nr 3.1, millega kehtestati teenindamise ja majaremondi tariifid arvuliselt samasugused nagu vaidlusalustes otsuses 2 ja 4. Nimetused 0,15 eurot/m2 tariifidel on siiski erinevad: vaidlusaluses otsuses 4 oli see „halduskulude tariif“, aasta hiljem aga „juhatuse kulud“. Pelgalt see erinevus ei takistaks varasema otsuse kinnitamist, sest vaidlusalusele koosolekule esitatud majanduskava eelnõu järgi hõlmasid halduskulud peamiselt juhtimise ja raamatupidamise teenuseid.
13.6.3.Ringkonnakohtu hinnangul ei nähtu 26. juuni 2019 otsusest nr 3.1 ega selle vastuvõtmiseni viinud päevakorrapunktist korteriomanike tahe kinnitada samasugused tariifid varasemaks ajaks ja tagasiulatuvalt. Korteriomanike otsusel majandamiskulu kehtestamise kohta ei saa üldjuhul olla tagasiulatuvat mõju. See tuleneb piisava selgusega KrtS § 41 lg-st 5, mille järgi olukorras, kus majandusaasta alguseks ei ole kehtestatud uut majanduskava, kehtib senine majanduskava kuni uue majanduskava kehtestamiseni. Samuti ei nähtu 26. juuni 2019 otsustest selget tahet kinnitada vaidlusaluseid otsuseid 3 ja 4, mis moodustasid osa 2018. aasta majanduskavast. Päevakorrapunkti 3 järgi arutati 26. juunil 2019 ainult 2019. ja 2020. aastaga seonduvat.
13.6.4.Lisaks tõi korteriühistu esile, et korteriomanikud kinnitasid 22. augusti 2019 koosolekul 2018. aasta majandusaasta aruande. Viidatud koosoleku protokolli (dtl 186–189, 296–299) ega sellel kinnitatud aruande (dtl 191–213) järgi ei otsustatud ka seal midagi 2018. aasta tariifide ja juhatuse liikme tasu kohta, samuti ei avaldatud selget tahet kinnitada vaidlusaluseid otsuseid.
13.6.5.Neil kaalutlustel ei tuvasta ringkonnakohus, et vaidlusaluseid otsuseid 3 ja 4 oleks kinnitatud 26. juuni või 22. augusti 2019 koosolekul.
13.7.Täiendavalt leiab korteriühistu, et otsuste kehtetuks tunnistamise nõude rahuldamist takistab protokollis avaldaja vastuväite puudumine. Siinjuures tugineb ta MTÜS § 24 lg-le 3. Viidatud norm ei kohaldu korteriomaniku üldkoosoleku puhul (vt eespool p 12.2). KrtS ega TsÜS asjakohastest sätetest vastuväite protokollimise nõuet ei tulene. Neil kaalutlustel ei takista kõnealune vastuväide otsuste kehtetuks tunnistamist.
14.Kokkuvõtvalt tuleb avaldus ja ühtlasi määruskaebus rahuldada osaliselt. Vaidlusaluste otsuste tühisuse aluseid ringkonnakohus ei tuvastanud, st sellekohane nõue jääb rahuldamata (eespool p 12.6). Kehtetuks tunnistamise alusena tuvastas ringkonnakohus vastuolu seadusega TsÜS § 38 lg 1 esimese lause tähenduses otsuse 3 puhul tervikuna ja otsuse 4 puhul esimese lause ehk halduskulu tariifi osas (vahekokkuvõte p-s 13.5.7). Nende otsuste kehtetuks tunnistamise kohta tehtud maakohtu otsustus jääb muutmata, aga ülejäänud osas ei ole otsuste kehtetuks tunnistamiseks alust.
15.Avalduse ja määruskaebuse osalise rahuldamise tõttu on TsMS § 172 lg 1 järgi põhjendatud jätta kõik senised menetluskulud kummagi menetlusosalise enda kanda. Ringkonnakohus võtab siinjuures arvesse, et vaidluse põhjustas vähemalt osaliselt korteriühistu teataval määral eksitav ja ebakindel käitumine koosolekute korraldamisel.
16.Juhindudes TsMS § 463 lg 2 kaudu kohalduvast § 654 lg-st 22 esitab ringkonnakohus määruse resolutsiooni juures kohtumääruse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse, milles vastavalt TsMS § 173 lg 1 teisele lausele märgib kõigi seniste menetluskulude jaotuse.
17.TsMS § 696 lg 1 esimene lause võimaldab esitada ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse Riigikohtule üksnes juhul, kui see on seaduse järgi lubatud. Käesoleva määruse peale saab kaevata TsMS § 660 lg-te 3 ja 4 ning § 696 lg 1 teise lause alusel. (allkirjastatud digitaalselt) 12 (12)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.