Harju Maakohus
Kohtukoosseis
kohtunik Merike Varusk
Määruse tegemise aeg ja koht
19. november 2020, Tallinn, Tallinna kohtumaja
Tsiviilasja number
2-18-12673
Tsiviilasi
R K ́i avaldus Tallinn, Xxx tn 18 korteriühistu vastu Tallinn, Xxx tn 18 korteriühistu 27.06.2018 üldkoosolekul vastu võetud otsuste nr 1-4 kehtetuks tunnistamiseks või alternatiivselt nimetatud otsuste tühisuse tuvastamiseks
Menetlustoiming
avalduse lahendamine
Menetlusosalised ja nende esindajad
avaldaja R K (isikukood xxx elukoht xxx); avaldaja lepinguline esindaja vandeadvokaat Rait Kaarma (Advokaadibüroo Kaarma & Kaldvee, Kentmanni 6, Tallinn, e-post [email protected]); puudutatud isik Tallinn, Xxx tn 18 korteriühistu (registrikood xxx, asukoht Xxx 18, Tallinn, e-post xxx); puudutatud isiku lepinguline esindaja Igor Sumarok (Alinea Õigusbüroo OÜ, Tallinna mnt 9-7, Narva, e-post [email protected]).
2-18-12673 soojustamise projekti (tööde maksumus 4584 eurot) ja taotlema ehitusluba välifassaadi soojustamiseks, 3) paigaldada maja ventilatsiooni parendamiseks katusele turboventilaatorid – tööde maksumus 13 262 eurot; kinnitati 2019. a remonditööd: soojustada 9 trepikoja külgseinte välifassaadi – tööde maksumus 39 382 eurot.
Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud Tallinn, Xxx tn 18 korteriühistu kanda.
Edasikaebamise kord Määrusele võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu kaudu 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättesaamisest.
I Asjaolud R K esitas 25.08.2018 Harju Maakohtule avalduse Tallinn, Xxx tn 18 korteriühistu vastu, milles palus tunnistada kehtetuks Tallinn, Xxx tn 18 korteriühistu 27.06.2018 üldkoosolekul vastu võetud otsus nr 1, millega kinnitati korteriühistu 2017. a majandusaasta aruanne tervikuna; otsus nr 2, millega kinnitati remondifondi tariif 0.70 eurot/m2 suuruses 2018. a juulist oktoobrini, alates novembrist on remondifondi tariif 0.26 eurot/m2, kinnitati 2018. a remonditööd: 1) ühe trepikoja lifti (elektrisüsteemi vahetuse ja liftikabiini remont) – tööde maksumus 21 386 eurot, 2) volitada juhatust tellima maja fassaadi soojustamise projekti (tööde maksumus 4584 eurot) ja taotlema ehitusluba välifassaadi soojustamiseks, 3) paigaldama maja ventilatsiooni parendamiseks katusele turboventilaatorid – tööde maksumus 13 262 eurot; kinnitati 2019. a remonditööd: soojustada 9 trepikodade külgseinte välifassaadi – tööde maksumus 39 382 eurot; otsus nr 3, millega kinnitati juhatuse esimehe hüvitise suuruseks alates 2018. a juulist 600 eurot kuus (brutotasu) ja otsus nr 4, millega kinnitati halduskulude tariif 0.15 eurot/m2 alates 2018. a juulist; jätta maja korrashoiutariif 0.107 eurot/m2 muutmata ja jätta maja tehnilise hoolduse tariif 0.07 eurot/m2 muutmata. Alternatiivse nõudena palub avaldaja tuvastada kõigi nimetatud otsuste tühisuse. 18.09.2018 esitas avaldaja avalduse täpsustuse. Avalduse ja selle täpsustuse kohaselt on avaldaja xxx asuva korteriomandi omanik ja seega Tallinn, Xxx tn 18 korteriühistu liige. Puudutatud isiku juhatus kutsus 11.06.2018 kokku korteriühistu üldkoosoleku järgmise päevakorraga: 1) juhatuse 2017. aasta majandustegevuse aruanne; 2) revisjonikomisjoni aruanne; 3) 2017. aasta majandustegevuse aruande kinnitamine; 4) 2018. aasta majandustegevuse aastakava kinnitamine ja 2019. a majandustegevuse aastakava arutamine; 5) korteri xxx ümberehituse soovi kooskõlastamine majaelanikega.
2 (14)
2-18-12673 Kuna korteriühistu 11.06.2018 üldkoosolekul osales otsuste vastuvõtmiseks ebapiisav arv osalejaid, siis otsustas juhatus kokku kutsuda korduvkoosoleku kuupäevaga 14.06.2018. Sellel üldkoosolekul aga otsustati 14.06.2018 korduvkoosolek ära jätta ja kuulutati välja teine korduskoosolek, mille toimumise ajaks määrati 27.06.2018. Nimetatud 27.06.2018 korteriühistu üldkoosolek viidi läbi ja seal võeti vastu muuhulgas neli otsust, mille avaldaja on vaidlustanud. Avaldaja hääletas kõigile üldkoosolekul vastu võetud üldkoosoleku otsustele vastu. Avaldaja hinnangul on 27.06.2018 üldkoosoleku otsused kehtetud, kuna neid ei võetud vastu mitte korduskoosolekul, vaid tavalisel üldkoosolekul. Korterühistu põhikirja punkti 6.5 kohaselt on korteriühistu üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellest võtab osa üle poole ühistu liikmetest. Korterühistu uus üldkoosolek kutsuti 11.06.2018 kokku ja toimus 14.06.2018. KrtS ega korteriühistu põhikiri ei näe ette, et sama päevakorraga üldkoosolekut võib kokku kutsuda rohkem kui korra. Uus üldkoosolek on otsustusvõimeline osalejate arvust olenemata tulenevalt KrtS § 23 lg 1 ja korterühistu põhikirja punktist 6.5. Seega toimus 11.06.2018 üldkoosoleku uus üldkoosolek 14.06.2018, mitte 27.06.2018. Korteriühistu 27.06.2018 üldkoosolekul osalesid vähem kui pooled ühistu liikmed (korteriühistul on 180 liiget, protokolli kohaselt aga osales 76 liiget) ja tegemist ei olnud ka uue üldkoosolekuga KrtS § 23 lg 1 mõistes. Nimetatud sätte tähenduses toimus üldkoosolek 14.06.2018. Seega on 27.06.2018 üldkoosoleku otsused kehtetud ja tühised juba ainuüksi selle tõttu, et üldkoosolek ei olnud otsustusvõimeline. Tegemist ei olnud 11.06.2018 toimunud üldkoosoleku uue üldkoosolekuga. 27.06.2018 üldkoosoleku otsused on kehtetud ja tühised, kuna need ei vastanud välja kuulutatud päevakorrale ja 2017. a majandusaasta aruanne ning 2018. a majandustegevuse aastakava ei vasta õigusaktidega sätestatud nõuetele. 11.06.2018 korteriühistu üldkoosolek kutsuti kokku järgmise päevakorraga: 1) juhatuse 2017. aasta majandustegevuse aruanne; 2) revisjonikomisjoni aruanne; 3) 2017. aasta majandustegevuse aruande kinnitamine; 4) 2018. aasta majandustegevuse aastakava kinnitamine ja 2019 majandustegevuse aastakava arutamine; 5) korteri 38 ümberehituse soovi kooskõlastamine majaelanikega. Tegelikult ei olnud päevakorras juhatuse liikme tasu suurendamise punkti (otsuse punkt 3) ega ka otsuse punkte 2 ja 4. Lisaks sellele ei vastanud vastu võetud 2017. a majandusaasta aruanne seaduses sätestatud nõuetele. KrtS § 51 lg 3 sätestab, et korteriühistu majandusaasta aruandes märgitakse lisaks muudele seaduses sätestatud andmetele ka iga korteriomandi majandamiskulude suurus. Korteriühistu liikmetele üldkoosolekul esitatud majandusaasta aruandes seda tehtud ei ole. RPS § 25 lg 3 sätestab, et vähemalt üks raamatupidamiskohustuslase tegevjuhtkonna liige või füüsilisest isikust ettevõtja allkirjastab raamatupidamiskohustuslase majandusaasta aruande viivitamata pärast selle heakskiitmist, näidates ära majandusaasta aruande koostamise lõpetamise kuupäeva. Üldkoosolekul kinnitatud majandusaasta aruanne ei olnud aga allkirjastatud ühegi korterühistu liikme poolt. Peale selle ei vastanud üldkoosolekule esitatud 2018 majanduskava KrtS §-s 41 sätestatud nõuetele. Majanduskava ei sisalda ülevaadet kaasomandi eseme seisukorrast ja kavandatavatest toimingutest. Lisaks ei sisalda majanduskava arusaadaval kujul korteriühistu tulusid ja kulusid. Puudub korteriomanike kohustuste jaotus majandamiskulude kandmisel. Majanduskavast ei nähtu ka reservkapitali ja remondifondi tehtavate maksete suurus. Ei ole ka kirjas kütuse, soojuse, vee- ja kanalisatsiooniteenuse ning elektri prognoositavat kogust ega maksumust. Eeltoodust tulenevalt olid kõik korterühistu majandusaasta aruandega ja majandamiskavaga seotud 27.06.2018 üldkoosoleku otsused kehtetud ja tühised. Puudutatud isiku seisukoht 3 (14)
2-18-12673
Puudutatud isik vaidleb avaldusele vastu. Puudutatud isiku selgituste kohaselt otsustas korteriühistu juhatus kutsuda korteriühistu liikmeid 11.06.2018 üldkoosolekule. Nimetatud üldkoosolek osutus otsustusvõimetuks kvoorumi puudumise tõttu. Puudutatud isiku juhatus oli sunnitud kutsuma uue üldkoosoleku sama päevakorraga kokku. 11.06.2018 otsustati, et korduv üldkoosolek kutsutakse kokku 14.06.2018. Teade uue üldkoosoleku läbiviimise ajast oli pandud ühistu liikmete postkasti ja trepikodadesse. 14.06.2018 korduva üldkoosoleku läbiviimisel tekkis küsimus seaduses ja põhikirjas kehtestatud kokkukutsumise reeglite täitmisest. Ilmnes, et uut koosolekut kokku kutsudes tõlgendas juhatus valesti KrtS § 23 lg 2 sätestatut, arvates, et uut koosolekut tuleb kokku kutsuda otsustusvõimetuks osutunud üldkoosoleku toimumisest arvates kümne päeva jooksul, ent mitte varem kui kahe päeva pärast. Kuna ei seadus ega põhikiri sõnaselgelt ei näe ette konkreetset etteteatamistähtaega korduva üldkoosoleku kokkukutsumiseks, ehk kui palju aega peab mööduma pärast otsustusvõimetuks osutunud üldkoosoleku toimumisest kuni uue koosoleku toimumiseni, lähtus juhatus korduva üldkoosoleku kokkukutsumisel KrtS ja MTÜS üldkoosoleku kokkukutsumise üldsätetest. KrtS § 20 kohaselt koostoimes MTÜS §-ga 20 lg 5, peab üldkoosoleku kokkukutsumisest ette teatama vähemalt seitse päeva ette, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud pikemat tähtaega. Korteriühistu põhikirja p 6.4 kohaselt üldkoosoleku kokkukutsumisest informeeritakse liikmeid vähemalt 7 päeva ette. Korteriühistu põhikiri korduva üldkoosoleku kokkukutsumise ettetatamistähtaega eraldi ei reguleeri. Samuti võeti arvesse ka asjaolu, et vaheaeg 11.06.2018 toimunud üldkoosoleku ja uue üldkoosoleku vahel oli ebamõistlikult lühike. Sellest tulenevalt leidis puudutatud isik, et 27.06.2018 toimunud üldkoosoleku kokkukutsumisel ei rikutud ei seadust ega põhikirja, tegemist on uue otsustusvõimelise üldkoosolekuga KrtS § 23 lg-s 1 mõttes. 27.06.2018 üldkoosoleku läbiviimise aluseks oli 14.06.2018 üldkoosoleku otsus, mille kohaselt otsustati uus koosolek kokku kutsuda 27.06.2018. 14.06.2018 otsus on jõustunud ja kehtiv ning seega nii juhatusele kui ka teistele liikmetele täitmiseks kohustuslik. Puudutatud isik leiab, et isegi kui eeldada, et 27.06.2018 üldkoosoleku kokkukutsumisel rikuti mingeid protseduurireegleid, ei ole siiski võimalik sel põhjusel seda otsust tühistada ilma 14.06.2018 üldkoosoleku otsuse tühistamiseta. 14.06.2018 üldkoosoleku otsuse tühistamine ei ole aga antud juhul võimalik selle vaidlustamistähtaja möödumise tõttu. Puudutatud isiku selgituste kohaselt ei olnud üldkoosoleku päevakorda muudetud. Majanduskava kinnitamise ja arutlemise teema hõlmab kõiki 27.06.2018 üldkoosoleku protokolli p-s 4 käsitletud küsimusi. Korteriühistul on välja kujunenud pikaajaline praktika kavandatavate tööde/toimingute heakskiitmisel ja tariifide kinnitamisel, kus neid küsimusi arutatakse majanduskava kinnitamise käigus. Puudutatud isik leiab, et suuremas osas kannab majanduskava informatiivset iseloomu ja ainuüksi asjaolu, et selles võivad esineda puudused, ei anna alust selle tühistamiseks. Osa majanduskava andmetest sisaldab ka revidendi arvamust. Samas ei anna puudulik majanduskava iseenesest alust üldkoosoleku teiste otsuste, nt kehtestatud tariifide ja tööde, tühistamiseks. KrtS seletuskirja kohaselt on korteriomanike kohustuste jaotus majandamiskulude kandmisel majanduskavas ainult informatiivse tähendusega. Majanduskava kehtestamisega ei saa korteriomanikele kehtestada rahalisi kohustusi teistsuguse jaotusega, kui seadus, korteriomanike kokkulepped ja põhikiri seda ette näevad. Majanduskavas soojuse, vee- ja kanalisatsiooniteenuse ning elektri prognoositav kogus ja maksumus kannavad ainult informatiivset väärtust, sest korteriühistu nõude suurus sellest otseselt ei sõltu. Silmas on peetud ainult korteriühistu kaudu tarbitavaid teenuseid, mitte neid teenuseid, mille tarbimiseks korteriomanikel on leping vahetult teenuse osutajaga. Samas osutab seletuskiri, et tarbitavate 4 (14)
2-18-12673 teenuste koguse ja maksumuse prognoosimine ei tähenda, et kui mõni kulu osutub prognoositust veidi suuremaks, peab juhatus kohe koostama uue majanduskava (KrtS § 41 lg 4). See vajadus tekib alles siis, kui korteriühistu kulud kokku ületavad tulusid ja korteriühistu maksevõime satub ohtu. KrtS § 41 lg-s 2 on täpsustatud, et kui korteriomanike kokkuleppe või korteriühistu põhikirjaga on ette nähtud majandamiskulude tasumine pärast kulude suuruse selgumist, siis määratakse majanduskavas kindlaks ainult muude kulude suurust. See tähendab, et selliste kulude osas on korteriühistul nõudeõigus korteriomaniku vastu isegi juhul, kui majanduskava muude kulude jaoks üldse puudub. Puudutatud isiku hinnangul on osad avaldaja nõuetest mõttetud. 27.06.2018 üldkoosoleku otsusega ei ole muudetud ei maja korrashoiu tariifi ega tehnilise hoolduse tariifi. Otsuse tühistamine antud osas ei anna midagi. Avaldaja etteheited, et 2017 majandusaasta aruanne on tehtud puudustega, on täiesti alusetud. Aruanne on edukalt esitatud registripidajale. Aastaaruanne vastab seaduses sätestatud nõuetele ja sisaldab mh iga korteriomandi majandamiskulude suurust. Lisaks sellele on puudutatud isik seisukohal, et KrtS § 51 lg-s 1 esitatavad nõuded ei rakendata 2017. a majandusaasta aruandele. KrtS jõustus alates 01.01.2018. Põhiseaduse §-st 10 tuleneva õiguskindluse põhimõtte järgi on seadus tagasiulatuvalt kohaldatav üksnes seaduses sätestatud juhtudel. Seadus ei näe ette KrtS § 51 lg-s 1 tagasiulatuvat kohaldamist. Seega enne KrtS jõustumist korteriühistu aruandlusele kohaldatakse põhimõtteliselt varem kehtinud materiaalõigust. Kuna 2017. a majandusaasta aruanne hõlmab ajavahemikku 01.01.2017 – 31.12.2017, siis selle koostamisele kohaldub enne 01.01.2018 kehtinud korteriühistuseadus. Puudutatud isik on seisukohal, et isegi kui asuda seisukohale, et avaldaja suhtes oli 27.06.2018 üldkoosoleku kokkukutsumise korda oluliselt rikutud, oli rikkumine kõrvaldatud avaldaja üldkoosolekul osalemisega. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et avaldaja osales 27.06.2018 üldkoosolekul ja hääletas, millega realiseeris oma õigusi täies mahus. Lisaks puudub avaldajal õigus nõuda 27.06.2018 üldkoosolekul vastuvõetud otsuste kehtetuks tunnistamist, sest ta osales koosolekul, kuid ei lasknud protokollida oma vastuväidet otsusele. MTÜS § 24 lg 3 teise lause kohaselt võib otsuse tegemisel osalenud mittetulundusühingu liige nõuda otsuse kehtetuks tunnistamist üksnes juhul, kui ta on lasknud oma vastuväite otsusele protokollida. Avaldaja ei ole väitnud ega kuidagi põhjendanud, kuidas riivasid 27.06.2018 üldkoosolekul vastu võetud otsused tema õigusi või huve. Otsuste kehtetuks tunnistamise välistab puudutatud isiku hinnangul ka MTÜS § 24 lg-s 2 sätestatu, mille kohaselt otsuse kehtetuks tunnistamist ei saa nõuda, kui üldkoosolek on otsust uue otsusega kinnitanud ja uue otsuse suhtes ei ole käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud tähtaja jooksul esitatud lõikes 1 nimetatud hagi. 26.06.2019 toimus korteriomanike üldkoosolek, millel mh kehtestati 2019 aasta majanduskava (päevakorra p. 3 2019 eelarve kinnitamine ja 2020 finantsaasta tariifide kinnitamine). Tariifide kinnitamine toimus samas formaadis nagu 2018. aastal, s.t majanduskava kehtestamisel arutati eelkõige selle kulu- ja tululiigid ja tuluallikad ehk põhitariifid, mis on majandamiskulude maksete alus. Lisaks kinnitati 26.06.2019 üldkoosolekul sisuliselt kõik 2018. aastal kehtestatud tariifid. Vastavalt 26.06.2019 üldkoosoleku protokolli p-le 3.1 otsustati jätta teenindamise ja majaremondi tariifid samal tasemel, s.o juhatuse kulud 0.150 eurot/m2, maja hooldamise kulud 0.107 eurot/m2, tehniline hooldus 0.070 eurot/m2, remondifondi raha kogumine 0.26 eurot/m2 (perioodil 01.01–30.06. ja perioodil 01.11–31.12.) ja 0.70 eurot/m2 (perioodil 01.07. – 31.10.). 26.06.2019 üldkoosoleku otsusega on kinnitatud samasugune majanduskava nagu oli 2018. aastal. Avaldaja käitumine on olnud vastuoluline. Nagu selgub 26.06.2019 üldkoosoleku protokollist, oli koosolek peatatud, kuna selle läbiviimiseks ettenähtud aeg lõppes ja
5 (14)
2-18-12673 kultuurikeskus, kus üldkoosolek toimus, sulgus. Üldkoosolek jätkus 22.08.2019. Siinjuures ei vaielnud avaldaja sellele vastu, et arutamine osades küsimustest oli edasi lükatud. II Kohtumääruse põhjendused Õigusnormid, millest kohus juhindub on järgmised: korteriomandi- ja korteriühistu seaduse (KrtS) § 29 lg 1 kohaselt kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida. Mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 24 lg 1 kohaselt kohus võib mittetulundusühingu vastu esitatud hagi alusel kehtetuks tunnistada seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva üldkoosoleku otsuse. Nõude aegumistähtaeg on kolm kuud alates otsuse vastuvõtmisest. Kohus, tutvunud esitatud avaldusega, puudutatud isiku vastusega ja poolte poolt menetluse käigus esitatud tõenditega, leiab, et avaldus on põhjendatud ja tuleb rahuldada. Avaldaja palub tunnistada kehtetuks Tallinn, Xxx tn 18 korteriühistu 27.06.2019 üldkoosolekul vastu võetud järgmised otsused: * otsuse nr 1, millega kinnitati korteriühistu 2017. a majandusaasta aruanne tervikuna; * otsuse nr 2, millega kinnitati remondifondi tariif 0.70 eurot/m2 suuruses 2018. a juulist oktoobrini, alates novembrist on remondifondi tariif 0.26 eurot/m2, kinnitati 2018. a remonditööd: 1) ühe trepikoja lifti (elektrisüsteemi vahetuse ja liftikabiini remont) – tööde maksumus 21 386 eurot, 2) volitada juhatust tellima maja fassaadi soojustamise projekti (tööde maksumus 4584 eurot) ja taotlema ehitusluba välifassaadi soojustamiseks, 3) paigaldama maja ventilatsiooni parendamiseks katusele turboventilaatorid – tööde maksumus 13 262 eurot; kinnitati 2019. a remonditööd: soojustada 9 trepikoja külgseinte välifassaad – tööde maksumus 39 382 eurot; * otsuse nr 3, millega kinnitati juhatuse esimehe hüvitis summas 600 eurot kuus (brutotasu) alates 2018. a juulist; * otsuse nr 4, millega kinnitati halduskulude tariif 0.15 eurot/m2 alates 2018. a juulist; jätta maja korrashoiutariif 0.107 eurot/m2 muutmata ja jätta maja tehnilise hoolduse tariif 0.07 eurot/m2 muutmata. Alternatiivse nõudena palub avaldaja tuvastada kõigi nimetatud otsuste tühisuse. Avaldaja hinnangul on ei ole korteriühistu 27.06.2018 üldkoosolek käsitletav korduvkoosolekuna, vaid tavalise üldkoosolekuna. Korteriühistu 11.06.2018 üldkoosolekul osales otsuste vastuvõtmiseks ebapiisav arv osalejaid, mistõttu otsustas korteriühistu juhatus kokku kutsuda korduvkoosoleku 14.06.2018. 14.06.2018 korduvkoosolekul otsustati koosolek ära jätta ja määrati uueks korduvkoosoleku toimumise ajaks 27.06.2018. Avaldaja on seisukohal, et kuna KrtS ega ka korteriühistu põhikiri ei näe ette, et sama päevakorraga koosolekut võib kokku kutsuda rohkem kui korra, siis ei saa 27.06.2018 üldkoosolekut käsitleda 11.06.2018 koosoleku korduvkoosolekuna. 11.06.2018 üldkoosoleku korduvkoosolek toimus 14.06.2018. Seega oli 27.06.2018 toimunud üldkoosolek tavapärane üldkoosolek, mis on otsustusvõimeline siis, kui sellest võtab osa üle poole ühistu liikmetest. 27.06.2018 üldkoosolekul osales 76 korteriühistu liiget 180-st ehk vähem kui pooled liikmed. Kuna 27.06.2018 üldkoosolek ei olnud otsustusvõimeline, siis on nimetatud üldkoosolekul vastu võetud otsused kehtetud. Alternatiivselt on avaldaja seisukohal, et eespool nimetatud 6 (14)
2-18-12673 otsused on kehtetud, kuna need ei vastanud välja kuulutatud päevakorrale. Lisaks ei vastanud vastu võetud 2017. a majandusaasta aruanne ega üldkoosolekule esitatud 2018. a majanduskava seaduses sätestatud nõuetele. Puudutatud isik ei nõustu avaldaja väidetega. Puudutatud isik on seisukohal, et 27.06.2018 üldkoosoleku kokkukutsumise korda ei ole rikutud. Puudutatud isik tegutses mõistlikult, heauskselt ja seaduspäraselt lükates 14.06.2018 määratud korduvkoosoleku edasi hilisemale kuupäevale. 14.06.2018 korduva üldkoosoleku kokkukutsumisel tõlgendas puudutatud isiku juhatus valesti KrtS § 23 lg 2, arvates, et uus koosolek tuleb kokku kutsuda otsustusvõimetuks osutunud üldkoosoleku toimumisest arvates 10 päeva jooksul, ent mitte varem kui 2 päeva pärast. KrtS § 20 kohaselt koostoimes MTÜS § 20 lg 5 peab üldkoosoleku kokkukutsumisest ette teatama vähemalt 7 päeva, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud pikemat tähtaega. Korteriühistu põhikirja p 6.4 kohaselt informeeritakse korteriühistu liikmeid üldkoosoleku kokkukutsumisest vähemalt 7 päeva ette. Korduva üldkoosoleku kokkukutsumise etteteatamistähtaega korteriühistu põhikiri eraldi ei reguleeri. Samuti võeti arvesse, et vaheaeg 11.06.2018 toimunud üldkoosoleku ja uue üldkoosoleku vahel oli ebamõistlikult lühike. Seetõttu võeti 14.06.2018 üldkoosolekul vastu otsus uue korduva üldkoosoleku toimumisest 27.06.2018. Ka avaldaja alternatiivselt esitatud nõue on puudutatud isiku hinnangul alusetu, kuna päevakorda ei olnud muudetud. Majanduskava kinnitamisse ja arutamise teema hõlmab kõiki 27.06.2018 üldkoosoleku protokolli punktis 4 käsitletud küsimusi. Puudutatud isikul on pikaajalise praktika käigus välja kujunenud tava kavandatavate tööde/toimingute heakskiitmisel ja tariifide kinnitamisel, kus neid küsimusi arutatakse majanduskava kinnitamise käigus. Poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et avaldaja on Tallinn, Xxx tn 18 korteriühistu liige. Poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et 11.06.2018 toimus Tallinn, Xxx tn 18 korteriühistu üldkoosolek, millel osales otsuste vastuvõtmiseks ebapiisav arv korteriühistu liikmeid, mistõttu otsustati korduv üldkoosolek kokku kutsuda 14.06.2018. Poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et 14.06.2018 korduval üldkoosolekul otsustati korduv koosolek väljakuulutatud päevakorrapunktide käsitlemiseks kokku kutsuda 27.06.2018, sest 14.06.2018 korduva üldkoosoleku kokkukutsumisel ei olnud järgitud seadusest tulenevat koosolekust etteteatamise aega. Poolte vahel ei ole vaidlust ka selle üle, et 27.06.2018 toimus Tallinn, Xxx tn 18 korteriühistu üldkoosolek, millel osales 76 korteriühistu liiget 180-st. Pooled vaidlevad selle üle, kas 27.06.2018 toimunud üldkoosolekut saab käsitleda korduva üldkoosolekuna ja kas nimetatud üldkoosolekul vastu võetud otsused on kehtivad või mitte. Üldkoosoleku otsuste kehtetuse nõue KrtS § 23 lg 1 kohaselt kui korteriomanike üldkoosolek on käesoleva seaduse § 20 lõike 2 järgi otsustusvõimetu, kutsub juhatus sama päevakorraga kokku uue üldkoosoleku, mis on otsustusvõimeline osalejate arvust olenemata. Sellele asjaolule tuleb üldkoosoleku kutses viidata. Vastavalt KrtS § 20 lg 2 korteriomanike üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti.
7 (14)
2-18-12673 Kohus nõustub avaldaja seisukohaga, et 27.06.2018 üldkoosolekut ei saa käsitleda 11.06.2018 või 14.06.2018 üldkoosoleku korduva koosolekuna. Tallinn, Xxx tn 18 korteriühistu 11.06.2018 üldkoosoleku protokollist nähtub, et nimetatud koosolekul osales otsuste vastuvõtmiseks ebapiisav arv korteriühistu liikmeid, mistõttu otsustati 11.06.2018 üldkoosolekul kutsuda korduv üldkoosolek samade päevakorrapunktide arutamiseks kokku 14.06.2018 (tl 6). 14.06.2018 korteriühistu üldkoosoleku protokollist nähtub, et korteriühistu juhatus ei olnud üldkoosoleku kokkukutsumisel järginud seadusest tulenevat koosolekust etteteatamise tähtaega, mistõttu otsustati korduv koosolek kokku kutsuda 27.06.2018 (tl 7). KrtS § 23 lg 1 võimaldab sama päevakorraga uut üldkoosolekut kokku kutsuda üksnes juhul, kui korteriomanike üldkoosolek on otsustusvõimetu põhjusel, et sellel osalevad vähem kui pooled korteriomanikest. Käesoleval juhul oli korteriühistu 11.06.2018 üldkoosolek otsustusvõimetu, kuna üldkoosolekul osales 21 korteriühistu liiget 180-st. Nimetatud üldkoosolekul otsustati uus korduv üldkoosolek samade välja kuulutatud päevakorrapunktide käsitlemiseks kokku kutsuda 14.06.2018. 14.06.2018 üldkoosolekul otsustati uus korduv üldkoosolek kokku kutsuda 27.06.2018, sest 14.06.2018 üldkoosoleku kokkukutsumisel oli rikutud seadusest tulenevat koosolekust etteteatamise tähtaega. KrtS § 23 lg 1 sätestab korduva koosoleku kokkukutsumise võimaluse üksnes juhuks, kui korteriomanike üldkoosolek on otsustusvõimetu põhjusel, et sellel osalevad vähem kui pooled korteriomanikest. Muid aluseid seadus korteriühistu korduva üldkoosoleku kokkukutsumiseks ette ei näe. Käesoleval juhul ei ole puudutatud isik 14.06.2018 üldkoosolekut edasi lükanud põhjusel, et sellel osales KrtS § 20 lg 2 sätestatust vähem korteriühistu liikmeid, vaid põhjusel, et üldkoosoleku kokkukutsumisel oli rikutud koosoleku toimumisest etteteatamise korda. KrtS ei ole sätestatud võimalust uue korduva koosoleku kokkukutsumiseks juhul, kui eelnevalt on rikutud üldkoosoleku kokkukutsumise korda. Kohus nõustub ka avaldaja seisukohaga, et seadus ega Tallinn, Xxx tn 18 korteriühistu põhikiri ei võimalda KrtS § 23 lg 1 alusel korduva üldkoosoleku kokkukutsumist rohkem kui ühe korra. KrtS seletuskirja kohaselt on KrtS §-s 23 reguleeritud uue üldkoosoleku kokkukutsumine juhul, kui esialgne üldkoosolek osutub otsustusvõimetuks. Sellise võimaluse loomine on oluline, et tagada korteriomandite teostamine ka siis, kui korteriomanike enamus selle vastu huvi ei tunne (https://ekyl.ee/wp-content/uploads/2018/02/seletuskiri.pdf). KrtS § 23 lg 1 esimese lause kohaselt on korduv üldkoosolek otsustusvõimeline osalejate arvust olenemata. Seega on seadusandja mõtteks olnud, et korduvat koosolekut saab pidada üksnes ühe korra ja sellel koosolekul on võimalik koosoleku päevakorras olnud küsimused lahendada hoolimata sellest, kui palju korteriühistu liikmeid korduval koosolekul osaleb. Käesoleval juhul on puudutatud isik sisuliselt 11.06.2018 üldkoosoleku korduvat koosolekut kokku kutsunud kahel korral, s.o 14.06.2018 ja 27.06.2018. Taoline tegevus ei ole seaduse kohaselt lubatud. Kohtu hinnangul on inimlikult mõistetav, et puudutatud isik, avastades, et ta on 14.06.2018 korduva üldkoosoleku kokkukutsumisel rikkunud seadusest ja korteriühistu põhikirjast tulenevat koosoleku toimumisest etteteatamise tähtaega, soovis tehtud viga parandada ja otsustas seetõttu uue koosoleku kokku kutsuda 27.06.2018, kuid see ei muuda asjaolu, et KrtS § 23 lg 1 ei võimalda korduva üldkoosoleku uut kokkukutsumist põhjusel, et eelmise koosoleku kokkukutsumisel rikuti koosoleku kokkukutsumisest etteteatamise korda. Kohus selgitab, et üldkoosoleku kokkukutsumisel peab korteriühistu ise jälgima, et seaduses sätestatud korda on järgitud. Seega tuleb 27.06.2018 üldkoosolekut käsitleda tavapärase korteriühistu üldkoosolekuna, mitte korduva üldkoosolekuna. Puudutatud isiku 04.05.2020 vastuses esitatud väide, et avaldaja käitumine on vastuoluline, kuivõrd avaldaja ei vaidlustanud näiteks 26.06.2019 üldkoosoleku jätkumist 22.08.2019, on kohtu hinnangul asjakohatu. Puudutatud isik on oma 04.05.2019 vastuses välja toonud, et 26.06.2019 toimunud üldkoosolekut otsustati jätkata 22.08.2019, sest 26.06.2019 üldkoosolek 8 (14)
2-18-12673 toimus kulutuurikeskuses, üldkoosoleku läbiviimiseks ettenähtud aeg lõppes ja kultuurikeskus sulges õhtuks uksed, mistõttu ei olnud võimalik samal päeval kõiki üldkoosoleku päevakorrapunkte läbi arutada. Kohus leiab, et viidatud asjaolud ei ole sarnased ega võrreldavad 27.06.2018 üldkoosoleku kokkukutsumise asjaoludega, kuna korteriühistu üldkoosoleku kokkukutsumine 27.06.2018 oli tingitud asjaolust, et 14.06.2018 korduva üldkoosoleku kokkukutsumisel rikuti seadusest tulenevat koosoleku kokkukutsumisest etteteatamise korda, mitte ei otsustatud koosolekut jätkata järgmisel korral. 27.06.2018 üldkoosoleku protokollist nähtuvalt osales nimetatud üldkoosolekul 76 korteriühistu liiget 180-st (tl 8). KrtS § 20 lg 1 kohaselt käesoleva seaduse või korteriomanike kokkuleppe kohaselt häälteenamusega tehtavad otsused võetakse vastu korteriomanike üldkoosolekul. KrtS § 20 lg 2 kohaselt on korteriomanike üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. Tallinn, Xxx tn 18 korteriühistu põhikirja p 6.5 kohaselt on üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellest võtab osa üle poole ühistu liikmetest või nende esindajatest (tlk 51). MTÜS § 24 lg 1 kohaselt võib kohus mittetulundusühingu vastu esitatud hagi alusel kehtetuks tunnistada seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva üldkoosoleku otsuse. Eeltoodust tulenevalt nõustub kohus avaldaja seisukohaga, et 27.06.2018 üldkoosolekul vastu võetud otsused on kehtetud, kuna 27.06.2018 üldkoosolek ei olnud otsustusvõimeline, sest seal osalesid vähem kui pooled korteriomanikud. Puudutatud isiku väited, et eksimus 27.06.2018 üldkoosoleku kokkukutsumisel oli väheoluline ja koosoleku kokkukutsumise korra rikkumine oli kõrvaldatud avaldaja üldkoosolekul osalemisega, on kohtu hinnangul asjakohatud. Vastavalt KrtS § 29 lg 1 kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida. Käesoleval juhul ei ole tegemist olukorraga, kus 27.06.2018 üldkoosolekul oleksid osalenud või olnud esindatud kõik korteriomanikud. Kohus on eelnevalt viidanud, et 27.06.2018 üldkoosoleku protokolli kohaselt osales nimetatud koosolekul kõigest 76 korteriomanikku 180-st. Vastavat asjaolu ei ole kumbki pool vaidlustanud. Asjaolu, et avaldaja 27.06.2018 üldkoosolekul osales, ei muuda seda, et nimetatud üldkoosolekul ei osalenud kõik korteriomanikud. Samuti ei nähtu käesoleva tsiviilasja materjalidest, et kõik korteriomanikud oleks 27.06.2018 üldkoosolekul vastu võetud otsused heaks kiitnud. Seega ei ole KrtS § 29 lg 1 sätestatud eeldused täidetud, mistõttu ei ole võimalik 27.06.2018 üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumist lugeda kõrvaldatuks KrtS § 29 lg 1 alusel. Puudutatud isik on oma 04.05.2020 vastuväites välja toonud, et avaldajal ei ole õigust 27.06.2018 üldkoosolekul vastu võetud otsuste kehtetuks tunnistamist nõuda, sest ta osales nimetatud üldkoosolekul ega lasknud oma vastuväiteid otsustele protokollida. Puudutatud isik on viidanud MTÜS § 24 lg-le 3, mille kohaselt saab üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda juhatus, samuti juhatuse iga liige, kui otsuse täitmisega pandaks toime kuritegu või väärtegu või sellega kaasneks ilmselt kahju hüvitamise kohustus, ning mittetulundusühingu liige, kes ei osalenud otsuse tegemisel. Mittetulundusühingu liige, kes otsuse tegemisel osales, võib otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda üksnes juhul, kui ta on lasknud protokollida oma vastuväite otsusele. Kohus möönab, et käesoleval juhul ei ole avaldaja vastuväiteid 27.06.2018 üldkoosolekul vastu võetud otsustele üldkoosoleku protokollis kajastatud, kuid 27.06.2018 üldkoosoleku protokollile lisatud üldkoosolekul osalejate registreerimise lehel sisaldub avaldaja omakäeline märkus „see on 3 korteriühistu koosolek“ (tlk 12). Kuivõrd avaldaja on oma nõude esitamisel tuginenud asjaolule, et 9 (14)
2-18-12673 27.06.2018 üldkoosolek ei olnud teine sama päevakorraga peetud üldkoosolek, vaid juba kolmas selline koosolek, siis saab nimetatud märkusega lugeda arusaadavalt väljendatuks, millised olid avaldaja vastuväited 27.06.2018 üldkoosolekul vastu võetud otsustele. Kohtu hinnangul ei ole usutav, et avaldaja märkis oma vastuväited üksnes üldkoosolekul osalejate registreerimise lehele ega üritanud üldkoosolekul suuliselt oma vastuväiteid teatavaks teha. Puudutatud isik ei ole selgitanud, mis põhjusel ei ole avaldaja kirjalikku märkust avaldaja vastuväitena kantud 27.06.2018 üldkoosoleku protokolli. Kohus leiab, et kuna käesoleval juhul nähtuvad avaldaja vastuväited 27.06.2018 üldkoosolekul vastu võetud otsustele nimetatud üldkoosoleku protokolli lisaks nr 1 olevast dokumendist, siis ei saa asuda seisukohale, et MTÜS § 24 lg 3 sätestatud eeldused pole täidetud ja avaldaja vastuväited on üldkoosoleku protokolli kandmata avaldaja süül. Kohus ei nõustu puudutatud isiku seisukohaga, et 27.06.2018 üldkoosoleku otsuseid ei saa tulenevalt MTÜS § 24 lg 2 kehtetuks tunnistada. Vastavalt MTÜS § 24 lg 2 otsuse kehtetuks tunnistamist ei saa nõuda, kui üldkoosolek on otsust uue otsusega kinnitanud ja uue otsuse suhtes ei ole käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud tähtaja jooksul esitatud lõikes 1 nimetatud hagi. Puudutatud isik on 04.05.2020 vastuses märkinud, et 26.06.2019 toimus korteriomanike üldkoosolek, millel muuhulgas kehtestati 2019. a majanduskava. Tariifide kinnitamine toimus samas formaadis nagu 2018. aastal, st majanduskava kehtestamisel arutati eelkõige selle kulu- ja tululiigid ning tuluallikad ehk põhitariifid. Samuti kinnitati 26.06.2019 üldkoosolekul sisuliselt kõik 2018. aastal kehtestatud tariifid. Puudutatud isik ei ole kohtule 26.06.2019 üldkoosoleku protokolli esitanud ega ole seega tõendanud oma väiteid selle kohta, et 26.06.2019 üldkoosolekul on kehtestatud 2019. a majanduskava ja kinnitati kõik 2018. aastal kehtestatud tariifid. Puudutatud isiku 04.05.2020 vastusele on lisatud Tallinn, Xxx tn 18 korteriühistu 22.08.2019 korduva üldkoosoleku protokoll, millest nähtuvalt on nimetatud üldkoosolekul vastu võetud otsus ühistu 2018. a majandustegevuse aruande kinnitamiseks ja 2019. a majandusliku programmi kinnitamiseks maja kindlustamise osas, lifti nr 3 modenriseerimise osas, tulekindla kapi ostmiseks, fonoluku kaablile kaitsetoru paigaldamiseks ja keldris maanduskontuuri taastamise tööde teostamiseks. Kohtule esitatud avalduse kohaselt on avaldaja vaidlustanud korteriühistu 27.06.2018 üldkoosolekul vastu võetud otsused 2017. a majandusaasta aruande tervikuna kinnitamiseks; remondifondi tariifi kinnitamiseks 0.70 eurot/m2 suuruses 2018. a juulist oktoobrini, alates novembrist on remondifondi tariif 0.26 eurot/m2, 2018. a remonditööde kinnitamiseks: 1) ühe trepikoja lifti (elektrisüsteemi vahetuse ja liftikabiini remont) – tööde maksumus 21 386 eurot, 2) volitada juhatust tellima maja fassaadi soojustamise projekti (tööde maksumus 4584 eurot) ja taotlema ehitusluba välifassaadi soojustamiseks, 3) paigaldama maja ventilatsiooni parendamiseks katusele turboventilaatorid – tööde maksumus 13 262 eurot; 2019. a remonditööde kinnitamiseks: soojustada 9 trepikoja külgseinte välifassaad – tööde maksumus 39 382 eurot; juhatuse esimehele hüvitise summas 600 eurot kuus kinnitamiseks alates 2018. a juulist ja halduskulude tariifi kinnitamiseks 0.15 eurot/m2 alates 2018. a juulist; maja korrashoiutariifi 0.107 eurot/m2 muutmata jätmiseks ja maja tehnilise hoolduse tariifi 0.07 eurot/m2 muutmata jätmiseks. Kohus juhib puudutatud isiku tähelepanu asjaolule, et vaidlusalusel 27.06.2018 üldkoosolekul vastu võetud otsused ei kattu 22.08.2019 koosolekul vastu võetud otsustega. 26.06.2019 üldkoosoleku protokolli puudutatud isik kohtule esitanud ei ole ja seega tuleb lugeda puudutatud isiku väide, et 26.06.2019 üldkoosolekul kinnitati sisuliselt kõik 2018. aastal kehtestatud tariifid, paljasõnaliseks. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et MTÜS § 24 lg 2 sätestatud eeldused ei ole täidetud ja puudutatud isiku seisukoht, et 27.06.2018 üldkoosolekul vastu võetud otsuste kehtetuks tunnistamist ei saa nõuda, kuna üldkoosolek on vastavaid otsuseid uue otsusega kinnitanud ja uut otsust ei ole vaidlustatud, on alusetu.
10 (14)
2-18-12673 Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et Tallinn, Xxx tn 18 korteriühistu 27.06.2018 üldkoosolekut ei saa käsitleda 11.06.2018 ega 14.06.2018 üldkoosoleku korduva koosolekuna, vaid tegemist oli tavapärase korteriühistu üldkoosolekuga. Kuna 27.06.2018 üldkoosolekul osalesid vähem kui pooled korteriomanikud, siis ei olnud 27.06.2018 üldkoosolek otsustusvõimeline ja sellest tulenevalt on nimetatud üldkoosolekul vastu võetud otsused seadusega vastuolus ja MTÜS § 24 lg 1 alusel kehtetud. 27.06.2018 üldkoosoleku otsuste tühisuse nõue Alternatiivselt on avaldaja kohtule esitanud 27.06.2018 üldkoosolekul vastu võetud otsuste tühisuse tuvastamise nõude. Avaldaja on seisukohal, et nimetatud üldkoosolekul vastu võetud otsused on tühised, sest need ei vastanud välja kuulutatud päevakorrale, samuti ei vastanud 2017. a majandusaasta aruanne ja 2018. a majandustegevuse aastakava õigusaktidega sätestatud nõuetele, kuna 2017. a majandusaasta aruandel ei olnud korteriühistu liikmete allkirju ja 2018. a majanduskava ei vastanud KrtS § 41 sätestatud nõuetele. MTÜS § 241 lg 1 kohaselt üldkoosoleku otsus on tühine, kui otsuse teinud üldkoosoleku protokoll ei ole seaduses sätestatud juhul notariaalselt tõestatud või kui otsuse vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda, otsus rikub mittetulundusühingu võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või ei vasta headele kommetele. Otsus on tühine ka seaduses sätestatud muul juhul. Kohus nõustub avaldaja seisukohaga, et käesoleval juhul esinevad alused ka 27.06.2018 üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamiseks. Kohtule esitatud 11.06.2018 üldkoosoleku teatest nähtuvalt on Tallinn, Xxx tn 18 korteriühistu liikmetele teatatud, et 11.06.2018 toimub korteriühistu üldkoosolek, mille päevakorras on juhatuse 2017. aasta majandustegevuse aruanne, revisjonikomisjoni aruanne, 2017. aasta majandustegevuse aruande kinnitamine, 2018. a majandustegevuse aastakava kinnitamine ja 2019. a majandustegevuse aastakava arutamine ning korteri 38 ümberehitustööde soovi kooskõlastamine majaelanikega (tlk 5). Puudutatud isik on 06.05.2020 kohtule edastanud korteriühistu liikmetele 15.06.2018 edastatud teatise, millest nähtuvalt on puudutatud isik teavitanud korteriühistu liikmeid üldkoosoleku toimumisest 27.06.2018, mille päevakorras on järgmised punktid: juhatuse 2017. aasta majandustegevuse aruanne, revisjonikomisjoni aruanne, 2017. aasta majandustegevuse aruande kinnitamine, 2018. a majandustegevuse aastakava kinnitamine ja 2019. a majandustegevuse aastakava arutamine ning korteri 38 ümberehitustööde soovi kooskõlastamine majaelanikega. 27.06.2018 üldkoosoleku protokollist nähtuvalt on nimetatud üldkoosolekul vastu võetud otsus nr 1 – kinnitada korteriühistu 2017. a majandusaasta aruanne tervikuna; otsus nr 2 - kinnitada remondifondi tariif 0.70 eurot/m2 suuruses 2018. a juulist oktoobrini, alates novembrist on remondifondi tariif 0.26 eurot/m2. Kinnitada 2018. a remonditööd: 1) ühe trepikoja lifti (elektrisüsteemi vahetuse ja liftikabiini remont) – tööde maksumus 21 386 eurot, 2) volitada juhatust tellima maja fassaadi soojustamise projekti (tööde maksumus 4584 eurot) ja taotlema ehitusluba välifassaadi soojustamiseks, 3) paigaldama maja ventilatsiooni parendamiseks katusele turboventilaatorid – tööde maksumus 13 262 eurot. Kinnitada 2019. a remonditööd: soojustada 9 trepikodade külgseinte välifassaadi – tööde maksumus 39 382 eurot; otsus nr 3 - kinnitada juhatuse esimehe hüvitis summas 600 eurot kuus (brutotasu) alates 2018. a juulist;
11 (14)
2-18-12673 otsus nr 4 – kinnitada halduskulude tariif 0.15 eurot/m2 alates 2018. a juulist; jätta maja korrashoiutariif 0.107 eurot/m2 muutmata ja jätta maja tehnilise hoolduse tariif 0.07 eurot/m2 muutmata (tl 8 – 9). Kohus nõustub avaldaja seisukohaga, et üldkoosoleku kokkukutsumise teates välja toodud üldkoosoleku päevakord ei kattu üldkoosolekul otsustena 2 - 4 vastu võetud küsimusega. MTÜS § 20 lg 6 kohaselt üldkoosoleku kokkukutsumise teates tuleb märkida üldkoosoleku toimumise aeg ja koht ning üldkoosoleku päevakord. Puudutatud isik ei ole 27.06.2018 üldkoosoleku kokkukutsumise teates välja toonud, et nimetatud koosolekul otsustatakse muu hulgas tariifide ja remonditööde kinnitamine ning puudutatud isiku juhatuse esimehe hüvitise kinnitamine. Korteriühistu liikmete näol on tegemist korteriomanikega, kõigil korteriühistu liikmetel ei pruugi olla õigusalaseid teadmisi, mistõttu ei pruukinud kõik korteriomanikud 27.06.2018 üldkoosoleku kokkukutsumise teatises kajastatud päevakorra alusel aru saada, et muuhulgas arutatakse nimetatud üldkoosolekul tariifide, remonditööde ja esimehe hüvitise kinnitamise küsimusi. MTÜS § 201 lg 5 kohaselt küsimuse, mida ei olnud eelnevalt üldkoosoleku päevakorda võetud, võib päevakorda võtta, kui üldkoosolekul osalevad kõik mittetulundusühingu liikmed, või vähemalt 9/10 üldkoosolekul osalevate liikmete nõusolekul, kui üldkoosolekul osaleb üle poole mittetulundusühingu liikmetest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suuremat osalusnõue. Kohus on eelnevalt välja toonud, et 27.06.2018 üldkoosolekul ei osalenud kõik korteriühistu liikmed ega ka üle poolte korteriühistu liikmetest. Seega ei ole MTÜS § 201 lg 5 sätestatud eeldused täidetud. Puudutatud isiku selgituste kohaselt on neil pikaajalise praktika käigus välja kujunenud, et kavandatavate tööde ja toimingute heakskiitmise ja tariifide kinnitamise küsimusi arutatakse majanduskava kinnitamise käigus ja see, et nimetatud küsimusi ei olnud korteriühistu üldkoosoleku kokkukutsumise teates eraldi päevakorrapunktidena välja toodud, ei tähenda, et päevakorda oleks muudetud (tlk 67). Kohus nõustub avaldaja seisukohaga, et üldkoosoleku ja sellel vastuvõetud otsused muudab õiguspäraseks seaduse nõuete järgimine, mitte seadusega vastuolus oleva praktika pikaajaline juurutamine. MTÜS § 20 lg 6 mõtte kohaselt tuleb üldkoosoleku kokkukutsumise teates märkida üldkoosoleku päevakord selliselt, et mittetulundusühingu liikmetel on päevakorra alusel arusaadav, milliseid konkreetseid küsimusi üldkoosolekul arutama hakatakse. Käesoleval juhul on puudutatud isik möönnud, et temal ongi välja kujunenud praktika, kus ta märgib üldkoosoleku päevakorra üldkoosoleku kokkukutsumise teatisesse üldsõnaliselt. Kohtu hinnangul ei saa puudutatud isiku eeltoodud tegevust pidada heauskseks ega heade kommetega kooskõlas olevaks, kuna eeltoodud moel üldsõnaliselt esitatud koosoleku päevakord võib korteriühistu liikmeid eksitada ja seetõttu mõjutada ka korteriühistu liikme õiguste realiseerimist korteriühistu üldkoosolekul osalemisel ja seal otsuste vastuvõtmisel. Avalduse kohaselt ei vastanud 2017. a majandusaasta aruanne seaduses sätestatud nõuetele, mistõttu on tühine ka 27.06.2018 üldkoosolekul vastu võetud otsus 2017. a majandusaasta aruande tervikuna kinnitamiseks. Avaldaja on selgitanud, et 2017. a majandusaasta aruanne on allkirjastamata ja aruandes ei olnud välja toodud iga korteriomandi majandamiskulude suurust. KrtS § 51 lg 3 kohaselt korteriühistu majandusaasta aruandes märgitakse lisaks muudele seaduses sätestatud andmetele ka iga korteriomandi majandamiskulude suurus. 27.06.2018 üldkoosoleku protokollile lisatud 2017. a majandusaasta aruandes (tl 18) ei ole välja toodud iga korteriomandi majandamiskulude suurust. Puudutatud isik on seisukohal, et KrtS § 51 lg 3 sätted ei ole 2017. a majandusaasta aruandele rakendatavad, kuna KrtS jõustus 01.01.2018, kuid 2017. a majandusaasta aruanne hõlmab ajavahemikku 01.01.2017 – 31.12.2017. Kohus nõustub avaldaja seisukohaga, et puudutatud isiku eelnev märkus on asjakohatu ja ebaõige. Majandusaasta aruanne koostatakse möödunud aasta kohta ja seega koostas puudutatud isik 12 (14)
2-18-12673 oma 2017. a majandusaasta aruande 2018. aastal, mitte 2017. aastal. Seega tuleb majandusaasta aruande koostamisel lähtuda majandusaasta aruande koostamise ajal kehtivatest õigusaktidest, mitte möödunud aastal kehtinud õigusaktidest. Seega pidi puudutatud isik oma 2017. a majandusaasta aruande koostamisel lähtuma alates 01.01.2018 jõustunud korteriomandi- ja korteriühistuseadusest ja ka KrtS § 51 lg-st 3. Eeltoodust tulenevalt on puudutatud isik 27.06.2018 üldkoosoleku protokollile lisatud 2017. a majandusaasta aruandes põhjendamatult jätnud välja toomata iga korteriomandi majandamiskulude suuruse. Avalduse kohaselt ei vastanud 2017. a majandusaasta aruanne seaduses sätestatud nõuetele ka seetõttu, et 27.06.2018 üldkoosolekul esitatud 2017. a majandusaasta aruanne on allkirjastamata. MTÜS § 36 lg 1 kohaselt pärast majandusaasta lõppu koostab juhatus majandusaasta aruande raamatupidamise seaduses sätestatud korras. Majandusaasta aruanne kiidetakse heaks ja vormistatakse vastavalt raamatupidamise seaduse §-s 25 sätestatule. Raamatupidamise seaduse (RPS) § 25 lg 1 kohaselt majandusaasta aruande heakskiitmisega kinnitab tegevjuhtkond või füüsilisest isikust ettevõtja majandusaasta aruandes esitatud andmete õigsust ja täielikkust, sealhulgas seda, et raamatupidamise aastaaruanne koostati kooskõlas käesoleva seaduse § 17 lõikes 1 nimetatud finantsaruandluse standardiga ning see kajastab asjakohast ja tõepäraselt esitatud informatsiooni raamatupidamiskohustuslase finantsseisundi ja -tulemuse ning rahavoo kohta või annab käesolevas seaduses nõutud informatsiooni. RPS § 25 lg 3 kohaselt vähemalt üks raamatupidamiskohustuslase tegevjuhtkonna liige või füüsilisest isikust ettevõtja allkirjastab raamatupidamiskohustuslase majandusaasta aruande viivitamata pärast selle heakskiitmist, näidates ära majandusaasta aruande koostamise lõpetamise kuupäeva. MTÜS § 36 lg 2 kohaselt esitab juhatus heakskiidetud aruande üldkoosolekule. Vastavalt MTÜS § 36 lg 3 otsustab majandusaasta aruande kinnitamise üldkoosolek. 27.06.2018 üldkoosoleku protokollile lisatud 2017. a majandusaasta aruanne (tl 18) on allkirjastamata. Seega on 27.06.2018 üldkoosolekul kinnitamiseks esitatud majandusaasta aruanne, mis ei vastanud MTÜS § 36 ja RPS § 25 sätestatud nõuetele. Avaldaja on seisukohal, et 27.06.2018 üldkoosolekule esitatud majanduskava ei vastanud KrtS § 41 sätestatud nõuetele. Vastavalt KrtS § 41 lg 1 koostab korteriühistu juhatus korteriühistu majandusaastaks majanduskava, mis koosneb järgmistest osadest: 1) ülevaade kaasomandi eseme seisukorrast ja kavandatavatest toimingutest; 2) korteriühistu kavandatavad tulud ja kulud; 3) korteriomanike kohustuste jaotus majandamiskulude kandmisel; 4) reservkapitali ja remondifondi tehtavate maksete suurus; 5) kütuse, soojuse, vee- ja kanalisatsiooniteenuse ning elektri prognoositav kogus ja maksumus. Kohus nõustub avaldaja seisukohaga, et 27.06.2018 üldkoosolekule esitatud 2018. a majanduskava (tl 21) ei sisalda nõuetekohast ülevaadet kaasomandi eseme seisukorrast ja kavandatavatest toimingutest. Samuti ei sisalda nimetatud majanduskava arusaadaval kujul korteriühistu tulusid ja kulusid, puudub korteriomanike kohustuste jaotus majandamiskulude kandmisel, majanduskavast ei nähtu reservkapitali ning remondifondi tehtavate maksete suurust ja välja pole toodud kütte, vee- ja kanalisatsiooniteenuse ning elektri prognoositavat kogust ega maksumust. Kohus ei nõustu puudutatud isiku seisukohaga, et kuna majanduskava on informatiivse tähendusega, siis võiks antud asjaolu vabandada majanduskava seaduse nõuetele mittevastavust. Kuigi käesoleval juhul on täidetud ka 27.06.2018 üldkoosolekul vastu võetud otsuste nr 1 – 4 tühisuse tuvastamise nõude eeldused, on avaldaja esmase nõudena palunud tunnistada 27.06.2018 üldkoosolekul vastu võetud otsused 1 - 4 kehtetuks. Kohus on eelnevalt välja toonud, et käesoleval juhul on avaldaja vastav nõue põhjendatud, mistõttu tuleb avaldaja nõue 27.06.2018 üldkoosolekul vastu võetud otsuste kehtetuks tunnistamiseks rahuldada.
13 (14)
2-18-12673 Menetluskulude jaotus Õigusnormid, millest kohus juhindub, on järgmised: Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 138 lg kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. TsMS § 144 p 1 järgi kohtuvälised kulud on menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. TsMS § 172 lg 1 kohaselt hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus kohtuotsuses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 177 lg 2 kohaselt kui kohus ei määranud menetluskulude rahalist suurust kindlaks vastavalt käesoleva paragrahvi lõike 1 punktile 1, määrab tsiviilasja sisuliselt lahendanud maakohus menetluskulude suuruse kindlaks määrusega mõistliku aja jooksul kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumisest. Kuigi tegemist on hagita menetlusega ja käesolev lähend on tehtud avaldaja huvides, siis peab kohus asjaolusid arvestades õiglaseks jätta menetluskulud TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel jätta puudutatud isiku kanda, sest puudutatud isiku eksimused üldkoosoleku kokkukutsumisel ja otsuste vastuvõtmisel on põhjustanud käesoleva avalduse esitamise. TsMS § 178 lõikest 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotuse kohta tehtud kohtulahendit vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.
/allkirjastatud digitaalselt/ Merike Varusk Kohtunik Osaliselt tühistatud TRK lahendiga.
14 (14)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.