1.Kohtutäitur Ivi Kalmet (avaldaja) esitas 3. märtsil 2019 Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kinnistamisavalduse, milles palus teha kinnisturegistriossa nr 2200635 (asukohaga Jõgeva maakond, Jõgeva vald, Jõgeva alevik, J. Aamisepa 3) järgmised kanded: kustutada keelumärge kinnisasja käsutamise keelamiseks Julianus Inkasso OÜ ja avaldaja kasuks; kustutada isiklik kasutusõigus Maimu Mäekivi kasuks; kanda registriosa teise jakku omanikuna sisse OÜ S.A.CITO (ostja) ja kustutada kanne selle kohta, et omanikuks on Janar Kase.
2.Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi andis ostjale tähtaja puuduse kõrvaldamiseks. Määruse kohaselt nähtub kohtutäituri esitatud enampakkumise aktist, et sissenõudjaks on mh Jõgeva vald, Jõgeva alevik, J. Aamisepa tn 3 korteriühistu (KÜ). KÜ-l on tekkinud alates 1. jaanuarist 2018 seadusjärgne pandiõigus, kuid kuna vaidlusaluse registriosa III jakku on 30. märtsil 2007 (s.o enne KÜ seadusjärgse pandiõiguse tekkimist) sisse kantud isiklik kasutusõigus, ei ole seaduse järgi selle
2-19-9046 kande kustutamine täitemenetluses võimalik. Taotletud kinnistamine (isikliku kasutusõiguse kustutamine) on võimalik, kui ostja esitab notariaalselt kinnitatud või digitaalselt allkirjastatud kinnituse, et ta on teadlik kinnistu koormatisest ega nõua kinnistu vabastamist isiklikust kasutusõigusest.
3.Kohtunikuabi jättis 5. juuni 2019. a kandemäärusega kinnistamisavalduse kinnistusraamatu seaduse (KRS) § 46 lg 5 alusel rahuldamata, sest ostja ei esitanud kinnistusosakonnale nõutud kinnitust, et ta on teadlik kinnistu koormatistest ega nõua kinnistu vabastamist isiklikust kasutusõigusest.
4.Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palus kohtunikuabi kandemääruse tühistada ja kinnistamisavalduse rahuldada.
5.Kohtunikuabi jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 6 alusel Tartu Maakohtu kohtunikule.
6.Tartu Maakohtu kohtunik jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks Tartu Ringkonnakohtule. Määruse kohaselt sätestavad korteriomandi- ja korteriühistu seaduse (KrtS) § 44 lg-d 1 ja 2 korteriühistu nõuete tagamiseks korteriomandile pandiõiguse, millele kohaldatakse seadustes esimesel järjekohal oleva hüpoteegi kohta sätestatut. KÜ pandiõiguse kinnistusraamatu kohaseks kuupäevaks saab lugeda 1. jaanuari 2018 (KrtS-i jõustumise hetk). Isiklik kasutusõigus on kinnistusraamatusse kantud enne seadusjärgse hüpoteegi tekkimist. Täitemenetluse seadustiku (TMS) § 158 lg 1 kohaselt jäi isiklik kasutusõigus järelikult täitemenetluses kinnistu müügi korral püsima ning seda ei ole võimalik kohtutäituri avalduse alusel kustutada. Kuna avalduse kinnistusosakonnale esitas kohtutäitur, ei ole asjakohane nõuda puuduste kõrvaldamist ostjalt. Ainuke võimalus kandeavaldust rahuldada oleks olnud juhul, kui avaldaja oleks esitanud kandeavalduses esitatud nõuded ilma isikliku kasutusõiguse kustutamise taotluseta.
7.Avaldaja palus määruskaebuses maakohtu 5. juuni 2019. a kandemääruse tühistada ja teha uus määrus, millega saata kinnistamisavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
8.Tartu Ringkonnakohus jättis 14. augusti 2019. a määrusega kohtunikuabi kandemääruse muutmata ja avaldaja määruskaebuse rahuldamata. Menetluskulud jäid avaldaja kanda. Ringkonnakohtu määruse põhjenduste kohaselt leidis kohtunikuabi õigesti, et KÜ seadusjärgse pandiõiguse tekkimise hetkeks saab lugeda KrtS-i jõustumise hetke 1. jaanuaril 2018. Isiklik kasutusõigus seati enne seadusjärgse pandiõiguse tekkimist. Seetõttu jääb isiklik kasutusõigus kui varem tekkinud asjaõigus TMS § 158 lg-te 1 ja 2 alusel kinnisasja müümisel täitemenetluses püsima ning kinnistamisavaldus jäi õigustatult rahuldamata.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
9.Avaldaja palub määruskaebuses ringkonnakohtu määruse tühistada ja avaldaja kinnistamisavalduse rahuldada. Ringkonnakohus kohaldas valesti materiaalõigust, kui leidis, et kinnistamisavaldus tuli jätta rahuldamata. KrtS § 44 lg 2 järgi rahuldatakse täitemenetluses korteriomandi müügist saadud rahast 2(5)
2-19-9046 kõigepealt KÜ pandiga tagatud nõue ja alles seejärel nn tavalise hüpoteegiga tagatud nõue. KÜ jaoks tähendab see võimalust pöörata sissenõue korteriomandile ka juhul, kui see on koormatud hüpoteegiga, sest kõik nn tavalised hüpoteegid on KÜ pandiõigusest tagapool ja lõpevad (TMS § 158 lg 3). Seega on KÜ pandiõigus eespool varem sisse kantud teistest asjaõigustest ja isikliku kasutusõiguse saab kustutada sarnaselt hüpoteegiga.
10.Riigikohtu tsiviilkolleegiumi asja lahendanud kolmeliikmeline koosseis andis 16. jaanuari 2020. a määrusega asja lahendada tsiviilkolleegiumi kogu koosseisule, sest kolmeliikmelises koosseisus tekkisid põhimõttelist laadi eriarvamused KrtS § 44 lg-te 1 ja 2, § 72 ning TMS § 158 tõlgendamisel.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
11.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu määrus tuleb jätta TsMS § 695 ja § 691 p 1 alusel muutmata ja määruskaebus rahuldamata.
12.Kassatsiooniastmes on vaidluse all küsimus, kas KrtS § 44 lg 2 ning TMS § 158 lg 3 järgi võlgniku korteriomandile seatud isiklik kasutusõigus pärast korteriomandi müümist KÜ majandamiskulude nõude maksmapanekuks võlgniku vastu algatatud täitemenetluses lõpeb ja tuleb kinnistusraamatust kustutada.
13.Kohtud jätsid avaldaja kinnistamisavalduse, milles paluti mh korteriomandile seatud isikliku kasutusõiguse kustutamist, eespool viidatud sätete alusel rahuldamata põhjendusega, et isiklik kasutusõigus kanti kinnistusraamatusse enne KÜ pandiõiguse tekkimist (1. jaanuar 2018) ning see jääb varem tekkinud asjaõigusena korteriomandi müümisel täitemenetluses püsima. Kolleegium nõustub kohtute järeldusega.
14.Alates 1. jaanuarist 2018 kehtiv KrtS § 44 sätestab korteriomandist tulenevate nõuete tagamiseks korteriühistu pandiõiguse, mille järjekoht määratakse seadusega (pandiõigust ei kanta kinnistusraamatusse). KrtS § 44 lg 1 järgi on korteriühistul korteriomandist tulenevate nõuete tagamiseks pandiõigus korteriomandile. KrtS § 44 lg 2 järgi kohaldatakse korteriühistu pandiõigusele seadustes esimesel järjekohal oleva hüpoteegi kohta sätestatut. TMS § 158 lg 3 järgi kehtib täitemenetluses hüpoteegiga tagatud kinnisasja müümisel üldiselt põhimõte, et kui kinnisasi müüakse eespoolsemal järjekohal asuva hüpoteegipidaja nõude alusel, siis järjekohas tagapool asuvad õigused lõpevad pakkumise paremaks tunnistamisega. Kui õiguse omaja õigused sundtäitmisel lõpevad, võib ta TMS § 108 lg 2 esimese lause järgi esitada enne asja müüki kohtutäiturile avalduse, milles taotleb lõppenud õiguse eest hüvitist tulemist. Korteriühistu pandiõiguse tähendus hüpoteegipidaja jaoks ilmneb eelkõige KrtS § 44 lg 2 ja TMS § 158 lg 3 koostoimes, mis tähendab, et kui korteriühistust sissenõudja kasuks on tekkinud pandiõigus, siis pärast korteriomandi edukat enampakkumisel müümist kinnisasja koormav hüpoteek lõpeb ja see tuleb kinnistusraamatust TMS § 160 lg 1 järgi kustutada (Riigikohtu 28. jaanuari 2020. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-6210/26, p 14). Kolleegium leiab, et kuivõrd TMS § 158 lg 3 puudutab kõiki kinnistusraamatusse kantud õigusi (KRS § 16 järgi kinnistusregistriosa IV jakku kantav hüpoteek ja KRS § 15 järgi III jakku kantavad teised piiratud asjaõigused (servituut (sh isiklik kasutusõigus), reaalkoormatis, hoonestusõigus ja ostueesõigus), tuleneb selle sätte koosmõjust KrtS § 44 lg-ga 2 järeldus, et kõik kinnistusregistriosa III ja IV jakku kantud õigused (sh isiklik kasutusõigus) jäävad korteriühistu pandiõigusest järjekohas tahapoole ning korteriühistul on võimalik pöörata sissenõue korteriomandile nii, et kõik järjekohta omavad eeltoodud õigused lõpevad ja need tuleb kinnistusraamatust kustutada. Selliselt tagavad viidatud sätted korteriomandi- ja korteriühistuseaduse eelnõu (462 SE) seletuskirjas välja toodud korteriühistu pandiõiguse eesmärgid, milleks on eelkõige vajadus rahuldada korteriühistu nõuded 3(5)
2-19-9046 täitemenetluses. Korteriühistu jaoks on majandamiskulude nõude maksmapanek tagatud vaid olukorras, kus korteriomand on vabastatud muudest koormavatest õigustest. Vastasel juhul on õigustega koormatud kinnisasjale enampakkumisel ostja leidmine vähetõenäoline ning korteriühistu pandiõigusega taotletud tulemust ei ole võimalik saavutada. Ühtlasi märgitakse ka kõnealuses seletuskirjas, et korteriühistu pandiõiguse mõju peaks olema selline, et korteriühistu majandamiskulude nõude rahuldamine on võimalik korteriomandi sundmüügi kaudu ja seejuures on korteriühistu nõue eelistatud muude nõuete, sh pandiga tagatud nõuete ees. TMS § 158 lg 4 kohaselt jäävad enampakkumisel püsima seadusest tuleneva servituudi seadmise õiguse alusel kinnistusraamatusse kantud servituudid. Kolleegium jääb varasema seisukoha juurde, et selliseks enampakkumisel püsima jäävaks õiguseks on nt kinnisasja omaniku talumiskohustuse alusel seatud servituut (asjaõigusseaduse (AÕS) § 158 lg 1 ja § 1581 lg 1) (vt Riigikohtu 7. märtsi 2012. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-10-12, p-d 10–11). Kolleegiumi hinnangul tuleb TMS § 158 lg-t 4 kohaldada ka servituudile, millega lepitakse kokku avalikule teele juurdepääsu tingimused (AÕS § 156). Korteriomandile seatud õigused võivad jääda püsima ka TMS § 159 järgi, mille kohaselt võib lõppeva õiguse püsimajäämise saavutada kinnisasja omandajaga sõlmitud sellekohase kokkuleppe alusel. Samuti on korteriomandile seatud õiguse omajal võimalus oma õiguse kustutamise vältimiseks enne enampakkumist korteriühistu nõue ise rahuldada.
15.Kolleegium käsitleb järgmisena küsimust, kas korteriühistu pandiõigus puudutab ainult pärast KrtS-i jõustumist (s.o pärast 1. jaanuari 2018) kinnistusraamatusse kantud korteriomandit koormavaid õigusi või ka enne KrtS-i jõustumist (s.o enne 1. jaanuari 2018) kinnistusraamatusse kantud korteriomandit koormavaid õigusi. Tehingu ja toimingu tegemisest hiljem jõustunud materiaalõiguse kohaldamine varem tehtud tehingu ja toimingu suhtes on võimalik ainult erandkorras, kui selline tagasiulatuv jõud on selgelt väljendatud seaduse rakendussätetes (vt Riigikohtu 12. jaanuari 2007. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-126-06, p 16;
22.oktoobri 2003. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-96-03, p 19). Kolleegium jääb selle seisukoha juurde. Kinnisasja koormava hüpoteegi kohta näeb KrtS § 72 ette korteriühistu pandiõiguse erisused juhtudeks, kui korteriomand on koormatud hüpoteegiga juba enne KrtS-i jõustumist 1. jaanuaril 2018. Seega on korteriühistul ka juhul, kui hüpoteek on seatud korteriomandile enne 1. jaanuari 2018, võimalik KrtS §-s 72 sätestatud tingimustel pöörata sissenõue korteriomandile nii, et varasem hüpoteek kustutatakse. Muid rakendussätteid korteriühistu pandiõiguse kohta KrtS ei sisalda. Seda arvestades saab teiste korteriomandit koormavate õiguste puhul KrtS § 44 lg 2 järgset korteriühistu pandiõigust kohaldada vaid juhul, kui need õigused on kinnistusraamatusse kantud pärast 1. jaanuari 2018 (st KrtS-i ei saa teistele korteriomandit koormavatele õigustele kohaldada tagasiulatuvalt).
16.Eeltoodut arvestades leidsid kohtud põhjendatult, et vaidlusalust korteriomandit koormav isiklik kasutusõigus kui enne KrtS-i jõustumist 1. jaanuaril 2018 tekkinud asjaõigus jääb korteriomandi müümisel täitemenetluses püsima ja kinnistamisavaldus tuleb jätta rahuldamata.
17.Tasakaalustamaks korteriühistu ja kinnistusraamatusse kantud, kuid täitemenetluse käigus kustutamisele kuuluvate piiratud asjaõiguse omajate huve, on asjaosalistel õigus kinnistusraamatusse kantud õiguste järjekohti AÕS § 60 lg 1 kohaselt muuta, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. AÕS § 60 lg 2 järgi on järjekoha muutmiseks nõutav nende isikute kokkulepe, kelle õiguste järjekoht muutub, ja vastava kande tegemine kinnistusraamatusse. Hüpoteegi järjekohas tagasiastumiseks on nõutav ka kinnisasja omaniku nõusolek. Nõusolek ei ole tagasivõetav. Sama sätte lg 4 järgi ei või järjekoha muutmine kahjustada õigust, mille järjekoht on tagasiastuvate ja etteastuvate õiguste vahel. Kuivõrd AÕS § 60 lg 4 peab silmas üksnes kahjustamise keeldu, saab kolleegiumi hinnangul viidatud 4(5)
2-19-9046 sätete järgi ka korteriühistu loobuda oma seadusest tulenevast pandiõiguse järjekohast, kui selline järjekoha muutmine ei kahjusta teiste õiguste omajate õigusi.
18.Kolleegium juhib tähelepanu sellele, et korteriühistu pandiõigus võib kinnistusraamatusse kantavate õiguste omajatele kaasa tuua riske, millest teavitamisel on oluline roll tehinguid tõestavatel notaritel. Notari selgitamiskohustuse sätestab tõestamisseaduse § 18. Tehingu notariaalse tõestamise ühe olulisema funktsioonina on notari ülesanne muu hulgas hoiatada osalisi kehtivast õigusest tulenevate riskide eest (vt Riigikohtu 13. mai 2003. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-49-03, p 36). Samuti võib notari funktsioonidest tulenevalt tehingu notariaalse tõestamise nõude eesmärk olla nii lepingupoolte kaitse läbimõtlematu tegevuse eest ehk hoiatusfunktsioon kui ka nende nõustamine (vt Riigikohtu 28. jaanuari 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-141-14, p-d 32–33). Eeltoodut arvestades on notari selgituskohustus juhtida korteriomanditega tehtavate tehingute tõestamisel tehingupoolte tähelepanu korteriühistu pandiõiguse sätetele ja selgitada, millised õiguslikud tagajärjed võivad sellest tuleneda korteriomandile seatava õiguse omanikule, kui korteriomanikul tekib majandamiskulude võlgnevus ja tema vastu algatatakse korteriühistu nõude maksmapanekuks täitemenetlus.
19.Riigikohtus kantud menetluskulud tuleb jätta määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu TsMS § 171 lg 1 järgi avaldaja kanda. Kuivõrd menetluskulud jäävad avaldaja enda kanda, siis ei ole vaja menetluskulusid TsMS § 174 järgi rahaliselt kindlaks määrata.
20.Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 teise lause alusel arvata riigituludesse. (allkirjastatud digitaalselt) Peeter Jerofejev, Henn Jõks, Ants Kull, Kai Kullerkupp, Villu Kõve, Kaupo Paal, Kalev Saare, Tambet Tampuu
5(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.