Eesistuja Tambet Tampuu, liikmed Henn Jõks ja Peeter Jerofejev
Kohtuasi
Olga Sjatkovskaja hagi Tallinn, Õismäe tee 109 korteriühistu vastu küttetorude projektiga vastavusse viimiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Ringkonnakohtu 20. juuni 2019. a määrus ja 28. juuni 2019. a määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Olga Sjatkovskaja määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Hageja Olga Sjatkovskaja, lepinguline esindaja vandeadvokaat Tiina Mare Hiob Kostja Tallinn, Õismäe tee 109 korteriühistu, lepinguline esindaja Jüri Asari
Asja läbivaatamise kuupäev
4. november 2019. a, kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 20. juuni 2019. a määrus ning 28. juuni 2019. a täiendav määrus tsiviilasjas nr 2-17-6423. Saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
1.Olga Sjatkovskaja (hageja) esitas 24. aprillil 2017. a Harju Maakohtule hagi Tallinn, Õismäe tee 109 korteriühistu (hagi esitamise ajal ÕISMÄE-109 KORTERIÜHISTU) (kostja) vastu küttetorude projektiga vastavusse viimiseks.
2-17-6423 Hagiavalduse kohaselt on hageja Tallinnas Õismäe tee 109 asuva mitteeluruumi M92 omanik ja kostja liige. Endale kuuluvas mitteeluruumis peab hageja loomakliinikut. Kostja üldkoosolekul otsustati tellida projekt küttesüsteemi renoveerimiseks ja pärast projekti valmimist tellida vajalikud tööd. Kostja tellis projekteerijalt FIE Alari Sarv küttesüsteemi uuendamise projektdokumentatsiooni. Pärast projekti valmimist tellis korteriühistu juhatus üldkoosoleku otsuse alusel projektis mainitud töö osaühingult Vekont Ehitus ning omanikujärelevalvet tegi Igor Kulp. Projektdokumentatsiooni joonise 1.2 järgi tuleb küttevee jaotustorustik monteerida hagejale kuuluvate ruumide, s.o. loomakliiniku lae alla või kliiniku all paiknevatesse keldriruumidesse. Kostja juhatus saatis ehitusprojekti tutvumiseks kõigile korteriomanikele, kellel oli soov sellega tutvuda. Pärast ehitustööde alustamist sai hageja aru, et temale kuuluvates ruumides ei tehta torude vahetust projekti järgi. OÜ ATL Ehituskonsult koostatud eksperdiarvamuse kohaselt ei ole küttesüsteemi torustik ehitatud vastavuses Tallinna Linnaplaneerimise Ametile (TLA) esitatud projektdokumentatsioonis sisalduvate nõuetega ning kõnealuste ruumide sisustamine standardse sisustusega on oluliselt takistatud. Ruumide seinu, millele on kinnitatud torustikud, ei ole võimalik kasutada. Torustikke kandvate seinadega piirnevat pinda ei ole võimalik mõistlikul viisil kasutada. Küttesüsteemi hooldamiseks, reguleerimiseks ja remondiks ning avariide likvideerimiseks peab olema tagatud sissepääs ruumidesse ööpäev läbi. Küttesüsteemi remondi või avarii korral olukorras, mis nõuab küttesüsteemi püstakute tühjendamist kütteveest, tuleb elamu küttesüsteemi teiste osade toimimise säilitamiseks hageja ruumidesse paigaldada küttevee eemaldamise torustik või voolikud küttevee eemaldamiseks küttesüsteemi avariilistest osadest. Ehitatud küttesüsteem takistab oluliselt valduse asjakohast kasutamist. Eeltoodu tõttu palus hageja kohustada kostjat viima hagejale kuuluvas mitteeluruumis asuva üldküttesüsteemi osa vastavusse FIE Alari Sarv 21. jaanuaril 2015. a koostatud ja TLA-le esitatud, aadressil Õismäe tee 109 asuva elamu küttesüsteemi uuendamise projektdokumentatsiooniga (töö nr AS 12-14), sh üle viima hageja ruumides projektivastaselt monteeritud küttevee jaotustorustiku ruumide lae alla või ruumide all paiknevatesse keldriruumidesse.
2.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta hagi rahuldamata. Kostja korraldas ajavahemikul 8.–22. september 2014. a korteriühistu liikmete kirjaliku hääletamise maja küttesüsteemi projekteerimiseks sobiva variandi valimiseks, et saada luba selle ehitamiseks ja kasutamiseks. Hääletamise tulemusena otsustati valida praeguseks rajatud uus küttesüsteem. Otsuse poolt hääletas 69,9% ühistu liikmetest ja seda toetas ka hageja. Hageja oli teadlik tööde faktilisest tegemisest. Neid töid ei oleks saanud teha hageja ruumides hageja tahte vastaselt või tema teadmata. Hageja ei esitanud tööde tegemise ajal ega vahetult peale nende lõpetamist pretensioone ei ehitajale ega ka kostjale. Küttesüsteemi uuendamise projekti kohaselt monteeritakse uus küttetorustik põhiliselt olemasoleva torustiku asemele. Seega paigaldati hageja ruumidesse ühe küttetoru asemele kaks, mis ei saanud oluliselt mõjutada ruumide väljanägemist ega sisustuse paigutamist. Ka enne küttesüsteemi renoveerimist paiknesid torud samas kohas. Tööd lõpetati ja võeti vastu akti alusel ilma pretensioonideta 21. detsembril 2015. a.
2(7)
2-17-6423
3.Maakohus jättis 19. novembri 2018. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda ning mõistis hagejalt kostja kasuks välja menetluskulude katteks 2286 eurot (käibemaksuga). Maakohtu põhjenduste kohaselt ei vaielda selle üle, et korteriomanikud hääletasid maja küttesüsteemi renoveerimiseks sobiva variandi leidmise üle ning praeguseks tehtud tööde aluseks oleva projekti poolt hääletas ka hageja. Ei vaielda selle üle, et tööd tegi osaühing Vekont Ehitus. Maakohus selgitas, et võlaõigusseaduse (VÕS) § 635 lg 1 alusel kohustub töövõtulepinguga üks isik (töövõtja) valmistama või muutma asja või saavutama teenuse osutamisega muu kokkulepitud tulemuse (töö), teine isik (tellija) aga maksma selle eest tasu. VÕS § 646 lg 1 järgi, kui töö ei vasta lepingutingimustele, võib tellija nõuda töövõtjalt töö parandamist või uue töö tegemist, kui sellega ei põhjustata töövõtjale ebamõistlikke kulusid või põhjendamatuid ebamugavusi, arvestades muuhulgas asja väärtust ja lepingutingimustele mittevastavuse olemust. Hageja ei ole osaühingu Vekont Ehitus ja kostja vahel sõlmitud töövõtulepingu pooleks ja ta ei saa teha ettekirjutusi töövõtulepingus kokkulepitule. Kuna kostja on tellijana töö vastu võtnud, siis ei ole tähtsust asjaoludel, kas osaühing Vekont Ehitus on rikkunud töövõtulepingut või kas töövõtulepingu alusel tehtud tööde tegemisel on oluliselt kaldutud kõrvale projektdokumentatsioonist. Korteriomanikud ei ole üldkoosolekul otsustanud, et kostja peab tegema küttesüsteemi uuendamise tööd FIE Alari Sarv koostatud projekti alusel. Seega ei olnud kostja kohustatud järgima FIE Alari Sarv koostatud projekti. Samuti ei olnud kostja kohustatud mitte lubama tööde tegemise käigus mingeid muudatusi. Kostja on projektis tehtud muudatustega nõustunud ning seega ei pidanud ta neid muudatusi oluliseks. Tunnistaja Igor Kulbi ja tunnistaja Eduard Smirnovi ütlustega on tõendatud, et torude paigaldamine projekti kohaselt oli tehniliselt võimatu, kuid torud paigaldati põhimõtteliselt samadele kohtadele, kus need asusid varem. Maakohtu arvates ei ole mõistlik eeldada projekti järgimist olukorras, kus seda pole tehniliselt võimalik teostada. Olukorras, kus korteriomanikud ei ole kostjat kohustanud järgima küttesüsteemi uuendamisel FIE Alari Sarv koostatud projekti, ei ole kostja rikkunud oma kohustusi, kui on võtnud vastu tööd, mis on kõrvale kaldunud FIE Alari Sarv koostatud projektist. Seega ei ole hageja nõue põhjendatud.
4.Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse. Maakohus on ekslikult leidnud, et projektist kõrvalekaldumine on õigustatud, sest tööde projektijärgne tegemine oli võimatu. Projekt nägi ette torustiku paigaldamist hageja ruumi põranda alla keldrisse. Tõsi on, et sellele keldriosale puudub ligipääs, sest see on täis ehitusprahti, kuid kostja oleks saanud teha kulutusi keldriosa puhastamiseks. Selle asemel eelistas kostja paigaldada küttetorustiku hageja ainuomandi piiridesse. Kohus pole hinnanud hageja ruumides projektist kõrvalekaldumise sisu, ulatust, ega selle mõju hageja omandile. Samuti on kohus jätnud tähelepanuta tõendid, millest nähtub, et vastuolus projektiga tehtud ümberehitused kitsendavad oluliselt hageja ruumide sihtotstarbelist kasutamist. Tegemist on hageja omandiõiguse rikkumisega.
3(7)
2-17-6423
5.Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6.Ringkonnakohus tühistas 20. juuni 2019. a määrusega maakohtu otsuse ning jättis hagi läbi vaatamata. Menetluskulud jättis ringkonnakohus hageja kanda. 28. juuni 2019. a täiendava määrusega määras ringkonnakohus kindlaks kostja apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud ning mõistis hagejalt kostja kasuks välja menetluskulud 1794 eurot. Ringkonnakohus leidis, et hageja korterisse paigutatud küttetorud on vajalikud korteriomandite ühiseks kasutamiseks, mistõttu on tegemist korteriomanike kaasomandi esemega, vaatamata sellele, et torud asuvad kostja korteriomandi eseme reaalosa piirides. Maja ühiskommunikatsioonid, mh küttetorustikud, kuuluvad kaasomandi koosseisu ja kõigile korteriomanikest kaasomanikele ja need ei saa kuuluda elamut haldavale korteriühistule, kes ei ole korteriomanik. Seega ei saa esitatud asjaoludel elamus olla torustikke ega muid ühiseid tehnosüsteeme, mis kuuluks kostjale. Järelikult ei saa selliseid tehnosüsteeme puudutavaid mistahes nõudeid esitada kostja vastu. Hagejal oleks tulnud nõue esitada teiste korteriomanike kui renoveeritud torustiku kaasomanike vastu. Seetõttu on haginõue tervikuna õiguslikult perspektiivitu ja see tuleb jätta tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 423 lg 2 p 1 alusel läbi vaatamata. Samuti seletas ringkonnakohus, et kui hageja otsustab hagiga uuesti kohtu poole pöörduda, tuleb arvestada sellega, et sellesisuline vaidlus tuleb lahendada hagita menetluses. Nimelt näeb TsMS § 613 lg 1 p 1 kehtivas redaktsioonis ette, et kohus lahendab hagita menetluses korteriomaniku või korteriühistu avalduse alusel mh asja, mis tuleneb korteriomandist ja korteriomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi. Hageja algatatud kohtuvaidlus tuleneb korteriomanike kaasomandi esemeks olevate vee- ja küttetorude tema korteriomandist läbiviimisest ning puudutab seega kaasomandi eseme valitsemist ja korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi. Hagita menetlusse tuleb kaasata menetlusosalistena kõik korteriomanikud, kuivõrd vaidlus puudutab kaasomandiosa (TsMS § 614 lg 1).
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
7.Hageja esitas ringkonnakohtu 20. juuni 2019. a määruse ja 28. juuni 2019. a täiendava määruse peale Riigikohtule määruskaebuse, milles palub ringkonnakohtu määrused tühistada ja saata asja uueks arutamiseks maakohtusse. Hageja soovib, et menetluskulude jaotus ja suurus otsustataks asja lõplikul lahendamisel. Kaebuse kohaselt põhines hageja nõue kahel iseseisval alusel. Esiteks põhines hageja nõue ehitamisel seaduse järgimise kohustuse rikkumisel, mida arutatakse hagimenetluses. Teiseks põhines hageja nõue omandiõiguse rikkumisel, mida lahendatakse hagita menetluses. Maakohus on jätnud lahendamata omandiõiguse rikkumisel põhineva nõude ja ringkonnakohus jättis tähelepanuta hageja nõude kostja kohustuse rikkumise aspektist.
4(7)
2-17-6423 Ringkonnakohus on hagi läbi vaatamata jätmisega tekitanud ebaõiglase olukorra, kus kaheaastane menetlus on lõppenud hageja jaoks tulemuseta. Maakohtul on selgitamiskohustus, millest tulenevalt oleks ta pidanud juhtima hageja tähelepanu valele menetlusliigile. Samuti oleks maakohus saanud nõuda puuduste kõrvaldamist või eraldada nõuded eri menetlustesse. Maakohtu minetus on tekitanud ebamõistliku menetluse ning põhjustanud hagejale menetluskulud. Menetlusökonoomia ja otstarbekuse huvides oleks ringkonnakohus pidanud asja saatma tagasi maakohtusse uueks arutamiseks hagita menetluses koos kõigi puudutatud isikutega. Hageja vaidlustab ka ringkonnakohtu täiendava määruse, milles ringkonnakohus määras kindlaks kostja menetluskulud ning mõistis need hagejalt välja. Ringkonnakohus määras kindlaks kostja menetluskulud tulenevalt õigusabi kestusest ja tunnitasu vastavusest esindaja tunnitasu keskmisele suurusele, arvestamata hageja vastuväiteid, et esindaja osutatud tõlkeabi ei ole võrdsustatav õigusabiga.
8.Kostja vaidleb määruskaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
9.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu määrused tuleb TsMS § 701 lg 3 esimese lause alusel tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu. Asi tuleb saata TsMS § 701 lg 3 teise lause alusel samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Määruskaebus rahuldatakse osaliselt.
10.Ringkonnakohus leidis, et hagejal ei ole õiguslikku alust nõuda korteriühistult kohustuse täitmist. Praegu reguleerib korteriomanike omavahelisi suhteid ja nende suhteid korteriühistuga 1. jaanuaril 2018. a jõustunud korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS). Hagiavalduses väidetud rikkumised on toimunud ning kahju tekkinud enne 2018. aastat. Vaidlusalusel ajal reguleeris korteriomanike omavahelisi suhteid kuni 31. detsembrini 2017. a kehtinud korteriomandiseadus (KOS) ja korteriühistu ning korteriomaniku vahelisi suhteid 31. detsembrini 2017. a kehtinud korteriühistuseadus (KÜS). Seega tuleb asja lahendamisel lähtuda viimati viidatud õigusaktidest.
11.Riigikohus on varasemas praktikas selgitanud, et KÜS § 2 lg 1 kohaselt on korteriühistu eesmärgiks korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Seega on korteriühistu üheks seadusest tulenevaks ülesandeks korteriomanike ühise omandi majandamine (hooldamine), sh ka korterelamu tehnosüsteemide korrashoidmine. Võlaõiguslikud kohustused võivad isikutele VÕS § 3 p 6 kohaselt tuleneda mh ka seadusest tulenevast alusest. KÜS § 2 lg‐st 1 tuleneva võlaõigusliku ühise omandi majandamise ja hooldamise kohustuse täitmist on õigus nõuda isikutel, kes on korteriühistu liikmed (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 22. märtsi 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-6-17, p-d 11-12). Kolleegium on seisukohal, et kui korteriühistu liikmel on õigus nõuda korteriühistult tema seadusest tuleneva kohustuse täitmata jätmise korral selle kohustuse täitmist, on korteriühistu liikmel õigus kohustuse (nõuetekohast) täitmist nõuda ka kohustuse mittekohase täitmise korral.
5(7)
2-17-6423
12.Kostja kohustuse rikkumine võib praegusel juhul seisneda seadusest tuleneva kohustuse rikkumises (korterelamu hooldamine ja majandamine). Maakohus on tuvastanud, et ehitusel tehti muudatusi võrreldes projektis ettenähtud lahendusega. Kuigi ehitustöid tegi osaühing Vekont Ehitus, ei välista see nõuete esitamist kostja vastu, nagu maakohus ekslikult on leidnud. Maakohus on tähelepanuta jätnud TsÜS § 132 lg 2. Selle sätte kohaselt vastutab isik samuti teise isiku käitumise või temast tulenevate asjaolude eest, kui ta kasutab seda isikut oma kohustuste täimisel ja selle isiku käitumine või temast tulenevad asjaolud on seotud selle kohustuse täitmisega. Teo omistamine tähendab olukorda, kus ühe isiku tegu või tegevusetus omistatakse teisele isikule, kes tegu või tegevusetust faktiliselt ise toime ei pannud (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 17. juuni 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-71-15, p 12). Kuivõrd kostja kasutas oma seadusest tuleneva kohustuse täitmisel teist isikut (osaühingut Vekont Ehitus), vastutab kostja ka temast tulenevate asjaolude eest.
13.Praegusel juhul on hageja esitanud korteriühistust kostja vastu nõude viia küttetorud projektiga vastavusse. Selline nõue on olemuselt kohustuse rikkumisest tulenev täitmise nõue. VÕS § 108 lg 2 kohaselt võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist, kui võlgnik on rikkunud kohustust, mis ei seisne raha maksmises. Sama sätte kohaselt ei või kohustuse täitmist nõuda mh juhul, kui kohustuse täitmine on võimatu, võlgnikule ebamõistlikult koormav või kulukas või kui võlausaldaja saab mõistlikult saavutada kohustuse täitmisega taotletava tulemuse muul viisil. Sellisel juhul on võimalik korteriühistu vastutus KÜS § 2 lg‐st 1 ja VÕS § 115 lg‐st 1 tulenevalt. VÕS § 115 lg 1 kohaselt, kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei tule seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitada.
14.Ringkonnakohus selgitas maakohtu otsust tühistades, et selline vaidlus tuleb TsMS § 613 lg 1 p 1 kohaselt lahendada hagita menetluses. Hagi esitamise ajal (24. aprillil 2017. a) kehtinud TsMS § 613 lg 1 p 1 järgi lahendas kohus hagita menetluses muuhulgas korteriomaniku avalduse alusel asja, mis tulenes korteriomanike ühisusest ja kaasomandi eseme valitsemisest ning puudutas korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi, välja arvatud nõuded, mis tulenesid ühisuse lõpetamise erisusest, ja nõuded, mis olid esitatud korteriomandit võõrandama kohustamiseks.
15.Kohtumenetluse ajal, 1. jaanuaril 2018. a jõustunud TsMS § 613 lg 1 p 1 uue redaktsiooni järgi lahendab kohus hagita menetluses korteriomaniku või korteriühistu avalduse alusel asja, mis tuleneb korteriomandist ja korteriomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi ning korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja kohustusi, välja arvatud nõue kohustada korteriomandit võõrandama. Kolleegium on varem leidnud, et kehtiv TsMS § 613 lg 1 p 1 on sõnastatud varasemast laiemalt, hõlmates sätte sõnastuse kohaselt asju, mis tulenevad korteriomandist ning puudutavad korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 14. novembri 2018. a otsus tsiviilasjas nr 2-12-24747/180, p 16).
16.Kolleegiumi arvates tuleb hagita menetluses lahendada ka korteriühistu vastu esitatud kohustuse täitmise nõue, kui kohustus, mille täitmist nõutakse, seostub kaasomandi esemega. Praegusel juhul on korteriühistu tellinud korteriomanike kaasomandis oleva küttesüsteemi uuendamise töö, mille tegemisel on projektist kõrvale kaldutud. Selline töö puudutab korteriomanike kaasomandit ning
6(7)
2-17-6423 tööga seostuv nõue puudutab seeläbi korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi. Seega tuleb selline nõue lahendada hagita menetluses.
17.Kolleegium on varem selgitanud, et kui varem hagimenetlusse kuulunud nõuded tuleb menetluse ajal toimunud seadusemuudatuse tõttu lahendada edaspidi hagita menetluses, on konkreetne asi võimalik lahendada lõpuni hagimenetluses (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 14. novembri 2018. a otsus tsiviilasjas nr 2-12-24747/180, p 17). Kolleegium jääb selle seisukoha juurde. Seega on ka praegusel juhul ringkonnakohtul võimalik lahendada asi lõpuni hagimenetluses.
18.Kuna kolleegium tühistab ringkonnakohtu määruse, millega ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse ja jättis hagi läbi vaatamata, tuleb tühistada ka ringkonnakohtu täiendav määrus, millega ringkonnakohus täiendas määruse resolutsiooni punktiga, milles määras kindlaks kostja menetluskulud ja mõistis need hagejalt välja.
19.Menetluskulude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine jääb TsMS § 173 lg 3 teise lause ja § 174 lg 6 alusel ringkonnakohtu otsustada.
20.Kassatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause ja lg 8 esimese lause alusel kassatsioonikautsjon kostjale tagastada. (allkirjastatud digitaalselt) Tambet Tampuu, Henn Jõks, Peeter Jerofejev
7(7)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.