Mutual Properties OÜ hagi Thetis OÜ vastu sundtäitmise täiteasjas nr 022/2019/1777 lubamatuks tunnistamise ja hüpoteegi üleandmiseks vajamineva tahteavalduse andmiseks kohustamise nõudes
Tsiviilasja hind
231 000 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: Mutual Properties OÜ (registrikood 14007744, asukoht Pärnu mnt 141, 11314, Tallinn); Hageja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Toivo Viilup (epost: [email protected]);
Asja läbivaatamine
Kostja: Thetis OÜ (registrikood 14348770, asukoht Gonsiori tn 17-5, 10124 Tallinn); Kostja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Kalev Pihlak (epost [email protected]). Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada.
2.Tunnistada sundtäitmine täiteasjas nr 022/2019/1777 lubamatuks.
3.Kohustada Thetis OÜ-d andma nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosa nr 747301 IV jakku 17. järjekohale tehtud kande „Hüpoteek summas 225 000,00 eurot Thetis OÜ (registrikood 14348770) kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Kanne asub 4 jao kande nr 16 ees ja 4 jao kandega nr 18 samal järjekohal.“ muutmiseks selliselt, et vastava hüpoteegi senine hüpoteegipidaja Thetis OÜ (registrikood 14348770) kustutakse ning nimetatud hüpoteegi uue hüpoteegipidajana kantakse kinnitusraamatusse Mutual Properties OÜ (registrikood 14007744). 1(8)
4.Asendada Thetis OÜ nõusolek kinnistusraamatu kande muutmiseks tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 mõttes kohtuotsusega.
5.Jätta menetluskulud kostja kanda.
6.Määrata menetluskulude rahaline suurus eraldi määrusega peale käesoleva kohtulahendi jõustumist.
7.Toimetada kohtuotsus pooltele kätte. Edasikaebamise tähtaeg Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule (Pärnu mnt 7, Tallinn, e-posti aadress [email protected]) 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel käesoleva otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 peab menetlusabi taotlemise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. I
Hagi asjaolud ja hageja nõue
1.1.Mutual Properties OÜ (edaspidi hageja) esitas 03.04.2019 Harju Maakohtusse hagi Thetis OÜ (edaspidi kostja) vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamise ja hüpoteegi kustutamise nõudes. Hagiavalduse kohaselt on hageja osanikeks UPP & CO Aia 7 OÜ, kellele kuulub hageja osa nimiväärtusega 1 275 eurot, mis moodustab 51% hageja osakapitalist, ning Appoint Invest AS, kellele kuulub hageja osa nimiväärtusega 1225 eurot, mis moodustab 49% hageja osakapitalist. Appoint Holding OÜ on äriühing, mille osanikeks on G. S., kellele kuulub Appoint Holding OÜ osa nimiväärtusega 1 275 eurot, mis moodustab 51% Appoint Holding OÜ osakapitalist, ning Appoint Invest AS, kellele kuulub Appoint Holding OÜ osa nimiväärtusega 1 225 eurot, mis moodustab 49% Appoint Holding OÜ osakapitalist. Eeltoodust tulenevalt on Appoint Invest AS nii hageja kui Appoint Holding OÜ osanik, kellele kuulub mõlemas nimetatud äriühingu osa, mis moodustab 49% vastava äriühingu osakapitalist.
1.2.05.10.2016 sõlmisid Appoint Holding OÜ ja Appoint Invest AS laenulepingu nr 051016/1, mille kohaselt andis Appoint Holding OÜ Appoint Invest AS-ile väidetavalt laenu summas 100 000 eurot. Laenusumma kanti Laenulepingu kohaselt 44 200 euro ulatuses OÜ Haikson arvelduskontole ning 55 800 euro ulatuses Appoint Invest AS-i arvelduskontole. Mistahes tõendid laenusumma tegeliku väljamaksmise kohta puuduvad. 05.10.2016 sõlmisid hageja, Appoint Holding OÜ ja UPP & CO Aia 7 OÜ hüpoteegi jagamise kokkuleppe, hüpoteekide loovutamise lepingu ja asjaõiguslepingu (edaspidi nimetatud Hüpoteegi leping), mille kohaselt otsustasid osapooled (i) jagada hagejale kuuluvat Tallinnas Aia tn 7 // Uus tn 12 asuvat kinnistut (registriosa nr 747301) viieteistkümnendal järjekohal koormava hüpoteegi kaheks osahüpoteegiks hüpoteegisummadega vastavalt 225 000 eurot ja 125 000 eurot ning (ii) loovutada osahüpoteegi summas 225 000 eurot 2(8)
2-19-5164 (edaspidi nimetatud Hüpoteek) Appoint Holding OÜ-le.
1.3.Hüpoteegi lepingu punkti 3.3.1 kohaselt tagas Hüpoteek Appoint Holding OÜ kõiki nõudeid Appoint Invest AS-i vastu, mis tulenevad Appoint Holding OÜ ja Appoint Invest AS-i vahel sõlmitud ja tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest ning nendest lisadest ja muudatustest. 27.06.2018 sõlmisid Appoint Holding OÜ ja kostja nõude loovutamise lepingu (edaspidi nimetatud Loovutamise leping), mille kohaselt loovutas Appoint Holding OÜ enda Laenulepingust tulenevad nõuded Appoint Invest AS-i vastu kostjale. 27.06.2018 sõlmisid Appoint Holding OÜ ja kostja hüpoteegi üleandmise lepingu ja asjaõiguslepingu, mille kohaselt loovutas Appoint Holding OÜ kostjale Laenulepingust tulenevate kohustuste täitmise tagamiseks seatud Hüpoteegi, mille tingimusi, sealhulgas tagatavate nõuete koosseisu, ei muudetud. 20.03.2019 toimetas kohtutäitur E. V. hageja seaduslikule esindajale kätte täitmisteate võlgnikule täiteasjas nr 022/2019/1777, millest nähtuvalt on kostja pöördunud kohtutäituri poole Hüpoteegi lepingu alusel Hüpoteegiga tagatud nõude summas 225 000 eurot sundtäitmise läbiviimiseks. Täitmisteatele lisatud dokumentidest nähtuvalt soovib kostja hagejale kuuluva kinnisasja arvel täita enda Laenulepingust tulenevat nõuet Appoint Invest AS-i vastu, kusjuures kostja kui sissenõudja poolt esitatud nõude arvestuse kohaselt moodustab kostja nõue väidetavalt kokku 504 166,50 eurot, millest 100 000 eurot on põhinõue, 666,50 eurot on intressinõue ning 398 500 eurot moodustavad Laenulepingu alusel arvestatud viivised 19. märtsi 2019. a. seisuga.
1.4.Hageja on seisukohal, et täitemenetluse algatamine tema suhtes on pahatahtlik ja alusetu ning faktiliselt puudub kostjal hageja suhtes nõue, mille alusel oleks täitemenetluse läbiviimine võimalik. Hageja hinnangul on laenuleping äriseadustiku (ÄS) § 159 lg 4 alusel tühine, sest laenulepingu sõlmimise seisuga oli Appoint Invest AS kui laenusaaja Appoint OÜ kui laenuandja osanik, kellele kuuluv osa esindas rohkem kui 5 protsenti osakapitalist. Sellest tulenevalt on laenuleping vastuolus ÄS § 159 lg 1 p 1 sätestatud ärikeeluga ning ongi seega tühine. Hageja leiab ka, et hüpoteek ei taga alusetu rikastumise sätete alusel esitatavaid võimalikke nõudeid. Kostja on esitanud täiteasjas ühemõtteliselt rahalise nõude laenulepingu alusel. Kuigi laenulepingu alusel on selle tühisuse tõttu välistatud mistahes nõuete esitamine Appoint Invest AS-i vastu, on teoreetiliselt võimalik nõuda laenulepingu alusel väljamakstud summade tagastamist alusetu rikastumise sätete alusel. Samas saaks sellise nõude esitada üksnes Appoint Holding OÜ kui algne võlausaldaja. Samas ei ole sellised lepinguvälised nõuded hüpoteegiga tagatud. Lisaks leiab hageja, et laenuleping on rahatu. Hagejal ei ole mistahes tõendeid selle kohta, et Appoint Holding OÜ oleks reaalselt mingeid summasid Appoint Invest AS-ile või OÜ-le Haikson välja maksnud. Hagejal on kahtlus, et laenulepingu alusel ei ole tegelikkuses laenu antud ja tekitatud on näiline nõue Appoint Invest AS-i vastu eesmärgiga hageja arvel rikastuda.
1.5.Hageja märgib, et juhul kui kohus ei nõustu hageja seisukohaga laenulepingu tühisuse või rahatuse osas, esinevad alused viivisenõude vähendamiseks 50 000 euroni. Hageja on seisukohal, et kokku lepitud viivisemäär 0,5% päevas on ebamõistlikult suur ning kostjale ei ole laenulepingust tulenevate võimalike nõuete täitmisega viivitamisega mistahes varalist kahju tekkinud. Juhul kui hageja nõue peaks kohtumenetluses osutuma põhjendatuks, esitab hageja kostja nõude osas tasaarvestamise vastuväite. Hagejal on sellisel juhul laenukeelu rikkumisest tekkinud kahju hüvitamise nõue. Kahju seisneb eelkõige kuludes, mida hagejal tuleb kanda enda varalise sissenõude pööramise vältimiseks, sh käesolevas kohtumenetluses osalemisega seotud kulud, samuti võimalikud tulevikus tehtavad sooritused kostja poolt Appoint Invest AS-i vastu esitatud nõuete täitmiseks. Kokkuvõtvalt palub hageja kohtul hagi 3(8)
2-19-5164 rahuldada ning tunnistada sundtäitmine täiteasjas nr 022/2019/1777 lubamatuks. Lisaks palub hageja kohustada kostjat andma nõusolek hüpoteegi muutmiseks selliselt, et senine hüpoteegipidaja kostja kustutatakse ning hüpoteegi uue hüpoteegipidajana kantakse kinnistusraamatusse hageja. Hageja taotleb, et kohus asendaks kostja nõusoleku kinnistusraamatu kande muutmiseks kohtuotsusega TsÜS § 68 lg 5 alusel.
1.6.Vastuseks kostja vastuväidetele leiab hageja täiendavalt, et laenulepingu rikkumise õiguslikke tagajärgi (tehingu tühisust) ei kõrvalda see, et laenulepingu pooled ja/või mõni kolmas isik on laenukeelu rikkumisest teadlikud. Hageja hinnangul puudub tulenevalt kostja vastusest vaidlus selle üle, et laenuleping on laenukeelu rikkumise tõttu tühine. Kostja väide, mille kohaselt olevat loovutamislepingu osapoolte tegelik tahe olnud suunatud laenulepingu üleandmisele, on paljasõnaline ja tõendamata. Hageja ei ole kunagi laenulepingu kehtivust ja/või selle kostjale üleminekut kinnitanud. Olles esmakordselt käesolevas kohtumenetluses tutvunud kostja poolt esitatud maksekorraldusega, leiab hageja, et laenulepingu rahatuse vastuväide ei ole enam põhjendatud. II Kostja vastuväited hagile
2.1.Kostja vaidleb hageja nõudele vastu ja palub jätta see rahuldamata. Kostja märgib, et puudub vaidlus, et laenulepingu sõlmimise hetkel oli laenusaaja Appoint Invest AS laenuandja Appoint Holding OÜ osanik. Sundtäitmise alustamisel oli laenuleping kehtiv. Nii Appoint Invest AS ja Appoint Holding OÜ kui ka hageja on algusest peale olnud teadlikud laenukeelust, mistõttu antigi laenuleping ja seda tagav hüpoteek üle kostjale. Kuigi 27.06.2018 leping Appoint Holding OÜ ja kostja vahel oli pealkirjastatud kui nõude loovutamise leping, siis poolte tahe ja tegelikkus seisnes lepingu üleandmises. Kostja ja Appoint Invest AS kui laenulepingu pooled on laenulepingut pärast tühisust kaasa toova asjaolu ära langemist TsÜS § 84 lg 3 kohaselt kinnitanud. Juba ainuüksi Appoint Invest AS nõusolekust lepingu üleandmisele Appoint Holding OÜ-lt kostjale piisab, et lugeda laenuleping kinnitatuks. Asjaolu, et hageja on laenulepingu kehtivust ja üleminekut kostjale tunnistanud, näitab hageja 28.08.2018 vastus kostjale, kus hageja palub käimasolevatest läbirääkimistest tulenevalt lisatähtaega nõude täitmiseks. Varasemast laenukeelust tingitud tühisusest polnud 28.08.2018 vastuses enam juttu ning see vastuväide tõstatati päevakorda ilmselgelt asjaolude sunnil, kuivõrd läbirääkimised ebaõnnestusid ning ei Appoint Invest AS-l ega hagejale kas ei ole võimalik või puudub tahe sissenõutavaks muutunud nõuet tasuda.
2.2.Hageja väide laenulepingu rahatuse kohta on alusetu. 05.10.2016 maksis Appoint Holding OÜ laenulepingu alusel Appoint Invest AS-le ühe maksena 55 800 eurot ning Haikson OÜ-le kahe maksena 44 200 eurot. Väljamakse on tõendatult toimunud ning raha tagastamise nõue on sissenõutavaks muutunud. Kostja on ka seisukohal, et hageja ei ole oma väidetava kahju hüvitamise nõude osas põhistanud, kas tal on üldse reaalne nõue, mida ta saaks kostja vastu tasaarvestamiseks kasutada. Hageja nõue VÕS § 113 lg 8 ja § 162 lg 1 alusel intressi vähendada tuleb jätta rahuldamata. 05.10.2016 laenuleping oli lühiajaline, st laenu täieliku tasumise tähtaeg 31.12.2016, s.o vähem kui kaks kuud allkirjastamisest. Lühiajaliste lepingute puhul on kõrgemad intressimäärad pigem tavapärased. Seejuures intressidena nõutava summa praegune suurus on tingitud puhtalt asjaolust, et hageja on olnud tasumisega viivituses ligikaudu 2,5 aastat. Kostja on seisukohal, et hageja poolt AÕS § 349 lg-le 1 tuginedes esitatud nõue tahteavalduse andmiseks kohustamiseks on alusetu. AÕS § 349 lg 1 alusel on hüpoteegi omanikule ülemineku eelduseks, et hüpoteegiga tagatud nõue 4(8)
2-19-5164 rahuldatakse või nõuet ei ole tekkinud. Nõue on tekkinud ning seda rahuldatud endiselt ei ole. Hüpoteegi kandmist hageja nimele on võimalik kaaluda alles seejärel, kui hageja või muu isik on nõude täitnud. Kuivõrd kostjal on sissenõutavaks muutunud nõue ning selle tagamiseks hageja kinnistule seatud hüpoteek on kehtiv, on hageja nõue sundtäitmise lubamatuks kuulutamiseks perspektiivitu. III Kohtuotsuse põhjendused
3.1.Kohus, vaadanud läbi hagiavalduse ja kostja vastuse koos poolte täiendavate seisukohtadega, samuti olles uurinud asjas esitatud kirjalikke tõendeid, leiab, et hagi tuleb rahuldada.
3.2.Täitemenetluse seadustiku (TMS) § 221 lg 1 sätestab, et võlgnik võib esitada sissenõudja vastu hagi täitedokumendi alusel sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks, eelkõige põhjusel, et nõue on rahuldatud, ajatatud või tasaarvestatud. Hagi rahuldamine ei mõjuta täitedokumendi kehtivust ega õigusjõudu. TMS § 221 lg 11 kohaselt muu kui kohtulahendi sundtäitmise puhul, iseäranis käesoleva seadustiku § 2 lõike 1 punktides 18– 191 nimetatud täitedokumentide puhul, saab võlgnik sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagis esitada ka kõik vastuväited täitedokumendist tuleneva nõude olemasolule ja kehtivusele. TMS § 2 lg 1 p 19 kohaselt on täitedokumendiks notariaalselt tõestatud kokkulepe, mis näeb ette kinnisasja või laevakinnistusraamatusse kantud laeva omaniku või registerpandiga koormatud eseme omaja kohustuse alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga, laevahüpoteegiga või registerpandiga tagatud nõude rahuldamiseks. TMS § 48 lg 1 p 4 tulenevalt peab kohtutäitur hagi rahuldamise korral täitemenetluse lõpetama. AÕS 325 lg 1 kohaselt kinnisasja võib hüpoteegiga koormata selliselt, et isikul, kelle kasuks hüpoteek on seatud (hüpoteegipidajal), on õigus hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamisele panditud kinnisasja arvel. AÕS § 352 lg 1 kohaselt kui hüpoteegiga tagatud nõuet ei täideta, on hüpoteegipidajal õigus nõuda sundtäitmist täitemenetluse seadustikus sätestatud korras. AÕS § 349 lg 1 kohaselt kui hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatakse või nõuet ei ole tekkinud, võib koormatud kinnisasja igakordne omanik nõuda hüpoteegi kandmist enda nimele või selle kustutamist, kui ei ole kokku lepitud teisiti.
3.3.Eeltoodust tulenevalt on hagi rahuldamise eeldusena vajalik tuvastada, et kostja poolt hageja vastu sundtäitmisele pööratud nõue, mis on tagatud hageja kinnistut koormava hüpoteegiga, on rahuldatud või ei ole tekkinud. TsMS § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Nimetatud sätte lg 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited.
•
•
3.4.Asjas mittevaidlustatud asjaolude (TsMS § 231 lg 2 ja 4) ja poolte esitatud tõendite alusel loeb kohus tuvastatuks järgmised asjaolud: Appoint Holding OÜ ja Appoint Invest AS sõlmisid 05.10.2016 laenulepingu nr 051016/1, mille kohaselt andis Appoint Holding OÜ Appoint Invest AS-ile laenu summas 100 000 eurot (tl 12-13); 05.10.2016 sõlmiti hageja, Appoint Holding OÜ ja UPP & CO AIA 7 OÜ vahel notariaalse hüpoteegi jagamise kokkulepe, hüpoteekide loovutamise kokkulepe ning asjaõigusleping (tl 5(8)
2-19-5164
•
•
• •
•
•
• •
• •
14-18), mille punktis 3.1. lepiti kokku, et hageja jagab tema kasuks registriosas 747301 (Aia tn 7 / Uus tn 12, Tallinn kinnistu) seatud hüpoteegi summas 350 000 eurot kaheks hüpoteegiks summas 225 000 eurot ning 125 000 eurot. Hageja loovutas osahüpoteegi summas 225 000 eurot täielikult ja tasuta Appoint Holding OÜ-le ning nimetatud hüpoteegiga määrati tagama kõiki Appoint Holding OÜ nõudeid Appoint Invest AS vastu, mis tulenevad Appoint Holding OÜ ja Appoint Invest AS vahel sõlmitud ja tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest ning nende lisadest ja muudatustest; Appoint Holding OÜ ja kostja sõlmisid 27.06.2018 nõude loovutamise lepingu (tl 19), millega Appoint Holding OÜ loovutas kostjale 05.10.2016 sõlmitud laenulepingust nr 051016/1 Appoint Invest AS vastu tekkinud põhinõude summas 100 000 eurot, intressid summas 5666,50 eurot ning viivised summas 225 000 eurot; 27.06.2018 sõlmisid Appoint Holding OÜ ja kostja notariaalse hüpoteegi üleandmise lepingu ja asjaõiguslepingu (tl 20-22), millega Appoint Holding OÜ andis tema kasuks registriosas 747301 (Aia tn 7 / Uus tn 12, Tallinn kinnistu) seatud hüpoteegi summas 225 000 eurot täielikult üle kostjale, sealjuures jäi kehtima igakordse omaniku kohustus alluda kohesele sundtäitmisele: hageja on kinnisasja Aia tn 7 / Uus tn 12, Tallinn registriosa nr 747301 omanik (tl 28-29); kinnisasja Aia tn 7 / Uus tn 12, Tallinn kinnistu registriossa nr 747301 V jakku 17 järjekohale on sisse kantud hüpoteek summas 225 000 eurot kostja kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks (tl 28-29); 20.03.2019 on kohtutäitur E. V. koostanud hagejale täitmisteate täiteasjas nr 022/2019/1777 (tl 23-24), mille kohaselt on kostja esitanud 19.03.2019 kohtutäiturile hageja suhtes täitmisavalduse täitemenetluse läbiviimiseks. Täitedokumendiks on 05.10.2016 notariaalne dokument nr 4014 ning nõude sisuks on hüpoteegi ulatuses hüpoteegiga tagatud nõue summas 225 000 eurot; Täitmisteatele lisatud võlaarvestuse (tl 25) kohaselt moodustab põhinõue 100 000 eurot, intress 2% kuus alates 06.10.2016.a. – 31.12.2016.a. 5666,50 eurot ning viivis 0,5% päevas alates 01.01.2017.a – 19.03.2019.a 797 päeva eest 398 500 eurot; Appoint Holding OÜ on teostanud 05.10.2016 Appoint Invest AS-ile pangaülekandega makse summas 55 800 eurot, selgitusega „LAENULEPING 051016/1) (tl 62); Appoint Holding OÜ on teostanud 05.10.2016 OÜ-le HAIKSON pangaülekandega makse summas 30 200 eurot selgitusega „LAENULEPINGUTE 17.08.2016 JA 13.09.2016 LÕPLIK TASUMINE“ (tl 63); Appoint Holding OÜ on teostanud 06.10.2016 OÜ-le HAIKSON pangaülekandega makse summas 14 000 eurot selgitusega „Novacross OÜ ( Fortum Insafety ) (tl 64); 05.10.2016 laenulepingu nr 051016/1 sõlmimise ajal kuulus laenuandja Appoint Holding OÜ osanike hulka laenusaaja Appoint Invest AS, kelle osa väärtusega 1225 eurot moodustas 49% Appoint Holding OÜ osakapitalist (tl 11).
3.5.Täiteasjas nr 022/2019/1777 on täitmisteate kohaselt sundtäitmisele esitatud hüpoteegiga tagatud nõue summas 225 000 eurot ning täitedokumendiks on Tallinna notar M-L. P.e poolt 05.10.2016 koostatud ja tõestatud notariaalne dokument nr 4014. Asjas on vaidlus selle üle, kas hüpoteegiga tagatud sundtäidetav nõue on kehtiv, st kas 05.10.2016 laenuleping on tühine. Puudub vaidlus, et hageja kinnisasi on koormatud kostja kasuks hüpoteegiga summas 225 000 eurot. 05.10.2016 sõlmitud notariaalse hüpoteegi jagamise kokkuleppe punkti 3.3.1. kohaselt tagab nimetatud hüpoteek kõiki Appoint Holding OÜ nõudeid Appoint Invest AS vastu, mis tulenevad Appoint Holding OÜ ja Appoint Invest AS 6(8)
2-19-5164 vahel sõlmitud ja tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest ning nende lisadest ja muudatustest. Seega tuleb kohtul tuvastada, kas kostjal on hageja vastu nimetatud hüpoteegiga tagatud nõue.
3.6.Kostja poolt sundtäitmisele esitatud nõue tuleneb 05.10.2016 Appoint Holding OÜ ja Appoint Invest AS vahel sõlmitud laenulepingust nr 051016/1. Nõue on 27.06.2018 kostjale loovutatud. Hageja peamiseks vastuväiteks on, et 05.10.2016 laenuleping on laenukeelu rikkumise tõttu ÄS § 159 lg 4 alusel tühine. ÄS § 159 lg 1 p 1 kohaselt ei või osaühing anda laenu oma osanikule, kelle osa esindab rohkem kui 5 protsenti osakapitalist. ÄS § 159 lg 4 ütleb, et sama paragrahvi lg-s 1 sätestatut rikkuv tehing on tühine. Hageja on välja toonud, et laenuandja Appoint Holding OÜ üheks osanikuks on laenusaaja Appoint Invest AS, kelle osa väärtusega 1225 eurot moodustab 49% Appoint Holding OÜ osakapitalist (tl 11). Kostja ei ole vaidlustanud, et laenulepingu sõlmimise hetkel oli Appoint Invest AS laenuandja Appoint Holding OÜ osanik. Kostja on välja toonud, et laenulepingu osapooled ning ka hageja on algusest peale laenukeelust teadlikud olnud, mistõttu antigi laenuleping ja seda tagav hüpoteek 27.06.2018 üle kostjale. Kostja on seisukohal, et kuigi 27.06.2018 leping on allkirjastatud kui nõude loovutamise leping, siis poolte tahe ja tegelikkus seisnes hoopis lepingu üleandmises ning lepingu üleandmisest piisas, et lugeda laenuleping kinnitatuks.
3.7.Kohus kostja vastuväidetega ei nõustu. ÄS § 159 lg 4 sätestab, et osanike vahelise laenu andmise keeldu rikkunud tehing on tühine. Ka TsÜS § 87 näeb üheselt ette, et seadusest tuleneva keeluga vastuolus olev tehing on tühine, kui keelu mõtteks on keelu rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus, eelkõige juhul, kui seaduses on sätestatud, et teatud tagajärg ei tohi saabuda. Kostja on viidanud TsÜS § 84 lg-le 3, mille kohaselt kui tehingu tühisuse kaasa toonud asjaolu on ära langenud, võib tehingu teinud isik avaldada, et ta soovib tehingu kehtivust (kinnitamine) ning mitmepoolse tehingu korral peavad tehingut kinnitama kõik tehingupooled. Kohus märgib, et kostja ei ole kuidagi tõendanud, et 27.06.2018 nõuete loovutamise lepingu puhul oli poolte tegelikuks tahteks lepingu üleandmine. Samas ei muuda see tõsiasja, et tühisest lepingust tuleneva nõude loovutamine või laenu üleandmine ei saa tähendada tehingu kehtivuse kinnitamist TsÜS § 84 lg 3 tähenduses, kuivõrd see oleks vastuolus ÄS § 159 lg-s 1 sätestatud laenukeeluga. Kohus nõustub hageja käsitlusega, mille kohaselt ei saa laenukeeldu formaalselt vältida selliselt, et äriühing annab oma osanikule laenu, loovutab seejärel koheselt nõude kolmandale isikule ning seejärel deklareeritakse tehingu kinnitamist. Selline TsÜS § 84 lg 3 tõlgendamine muudaks ÄS § 159 lg-s 1 sätestatud laenukeelu sisutühjaks. Isegi kui hageja oleks laenulepingust tulenevat nõuet tunnistanud nagu kostja välja tõi, viidates hageja 28.08.2018 kirjale (tl 60-61) või kui lepingu osapooled teadsid laenukeelu olemasolust, siis ei saa need asjaolud seaduse järgi tühist tehingut kehtivaks muuta. Seega on kohtu hinnangul tuvastatud, et 05.10.2016 sõlmitud laenulepingu näol on tegemist tühise tehinguga ÄS § 159 lg 1 p 1 ja lg 4 ning TsÜS § 87 alusel.
3.8.Kohtul tuleb järgnevalt analüüsida, kas kostjal saab siiski olemas olla sundtäitmise aluseks olev nõue ning kas täitemenetluse läbiviimine hageja suhtes on õiguspärane. TsÜS § 84 lg 1 kohaselt ei ole tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Eeltoodust tulenevalt saaks laenuandjal Appoint Holding OÜ-l olla laenusaaja Appoint Invest AS-i vastu saadu tagastamise nõue alusetu rikastumise sätete alusel. Riigikohus on asunud seisukohale, et hüpoteek ei anna kohese sundtäitmise kokkuleppe olemasolul hüpoteegipidajale abstraktset õigust täitemenetluses kinnisasi müüa, vaid seda saab AÕS § 325 lg-st 1 ja § 352 lg-st 1 tulenevalt teha üksnes hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. 7(8)
2-19-5164 Täitemenetluse alustamiseks peab sissenõudja (s.o hüpoteegipidaja) TMS § 23 lg 1 esimese lause järgi esitama täitmisavalduse ja täitedokumendi. Hüpoteegi alusel toimuv täitemenetlus ei ole nõudest sõltumatu (RKTKo 28.09.2011 nr 3-2-1-60-11, p. 17). Kuigi hüpoteek AÕS § 325 lg 4 järgi tagatavat nõuet ei eelda, ei või hüpoteeki siiski realiseerida tagatava nõudeta, st täitemenetluse võib korraldada üksnes ulatuses, milles hüpoteek tagab nõudeid, mille rahuldamist kinnisasja arvel võib hüpoteegipidaja nõuda (RKTKo 25.04.2018 nr 2-15-8579 p. 20).
3.9.05.10.2016 hüpoteegi seadmise lepingu punkt 3.1.1. ütleb, et Appoint Holding OÜ kasuks seatud hüpoteek tagab kõiki Appoint Holding OÜ ja Appoint Invest AS vahel sõlmitud ja tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest tulenevaid nõudeid. Nimetatud hüpoteek on 27.06.2018 notariaalse tehingu alusel üle antud kostjale. Kostja on esitanud sundtäitmisele 05.10.2016 laenulepingust tuleneva rahalise nõude. Appoint Holding OÜ ja kostja on 27.06.2019 sõlminud 05.10.2016 laenulepingust tulenevate nõuete suhtes nõude loovutamise lepingu. Kohus on seisukohal, et kuna kostja on sundtäitmisele esitanud konkreetselt laenulepingust tuleneva nõude ning kohus on tuvastanud, et nimetatud laenuleping on tühine, siis puudub kostjal ka sundtäitmisele esitatud nõue. Kohtu hinnangul ei saa ka nõuete loovutamist pidada kehtivaks, kuivõrd nõude loovutamise eelduseks on loovutatava nõude olemasolu ning kui selline nõue puudub, ei saa toimuda ka selle loovutamist. Seega on kostjale loovutatud nõue, mida tegelikkuses ei ole tekkinud, sest nõude aluseks olev laenuleping on tühine. Eeltoodud põhjustel ei saa kostjal olla hageja vastu 05.10.2016 laenulepingust tulenevat sundtäidetavat nõuet ning sundtäitmine täiteasjas nr 022/2019/1777 tuleb lubamatuks tunnistada.
3.10.Kuna kohus on tuvastanud, et kostjal puudub sundtäitmise aluseks olev nõue, siis ei pea kohus põhjendatuks käsitleda hageja vastuväidet seoses viivise vähendamisega ning samuti hageja võimalikku kahju hüvitamist nõuet ja sellest tulenevat tasaarvestuse avaldust (mille hageja on esitanud juhuks, kui kohus kostja nõuet mingis ulatuses põhjendatuks peaks pidama). Lepingu rahatuse vastuväitest on hageja oma 09.09.2019 menetlusdokumendis loobunud.
3.11.Hageja on esitanud ka nõude tema kinnisasjale registriosa numbriga 747301 kostja kasuks kantud hüpoteegi, summas 225 000 eurot, kandmist enda nimele AÕS § 349 lg-st 1 tulenevalt. AÕS § 349 lg 1 annab hüpoteegi kustutamise või enda nimele kandmise nõudeõiguse vaid kinnisasja omanikule. Kui hüpoteek tagab kehtivat kohustust, ei ole AÕS § 349 lg-t 1 võimalik kohaldada (RKTKo nr 3-2-1-147-14, p 17). Kuigi kohus on käesolevaga leidnud, et kostjal puudub täiteasjas nr 022/2019/1777 sundtäitmise aluseks olev nõue, siis hüpoteegi üleandmise nõude puhul tuleb kohtul hinnata, kas hüpoteek tagab kehtivat kohustust. Hageja on välja toonud, et kuna hüpoteegiga tagatud nõudeid Appoint Invest AS-i vastu ei ole tekkinud, siis on kostja kohustatud andma nõusoleku hüpoteegi kustutamiseks või hageja nimele kandmiseks. Kostja on leidnud, et hüpoteegi kustutamise eeldused ei ole täidetud, kuivõrd hüpoteegiga tagatud nõue on tekkinud ning seda nõuet rahuldatud ei ole. Kostja hinnangul on hüpoteegi kandmist hageja nimele võimalik kaaluda alles seejärel, kui hageja või muu isik on nõude täitnud. Käesoleval juhul on hüpoteegi eesmärgiks hüpoteegipidajal Appoint Invest AS-i suhtes tekkinud võlaõiguslikest lepingutest tulenevate nõuete tagamine. Kohus on tuvastanud, et kostjal Appoint Invest AS suhtes kehtiv lepingust tulenev nõue puudub. Riigikohus on asunud seisukohale, et kuna hüpoteegi realiseerimine on keelatud tagatava nõudeta, võimaldab AÕS § 349 lg 1 koormatud kinnisasja igakordsel omanikul nõuda hüpoteegi kandmist enda nimele või selle kustutamist, 8(8)
2-19-5164 kui hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatakse või nõuet ei ole tekkinud. Kui hüpoteegipidaja on selle sätte järgi kohustatud andma nõusoleku hüpoteegi kustutamiseks, saab tema nõusoleku TsÜS § 68 lg 5 ja täitemenetluse seadustiku § 184 lg 1 esimese lause järgi asendada kohtuotsusega (RKTKo 05.11.2008 nr 3-2-1-104-08, p. 13).
3.12.Eeltoodust tulenevalt on käesoleval juhul täidetud eeldused AÕS § 349 lg 1 alusel hüpoteegi hageja nimele kandmiseks nagu hageja seda hagis ka nõudnud on. Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 1 ja lg 2 p 3 kohaselt on kinnistusraamatusse kande tegemiseks vajalik hüpoteegipidaja ehk praegusel juhul kostja nõusolek. TsÜS § 68 lg 5 ütleb, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Eeltoodust tulenevalt rahuldab kohus hageja nõude kostja poolt tahteavalduse andmise kohustuse tuvastamiseks ning kohustab kostjat andma nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosa nr 747301 IV jakku 17. järjekohale tehtud kande „Hüpoteek summas 225 000,00 eurot Thetis OÜ (registrikood 14348770) kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Kanne asub 4 jao kande nr 16 ees ja 4 jao kandega nr 18 samal järjekohal.“ muutmiseks selliselt, et vastava hüpoteegi senine hüpoteegipidaja Thetis OÜ (registrikood 14348770) kustutakse ning nimetatud hüpoteegi uue hüpoteegipidajana kantakse kinnitusraamatusse Mutual Properties OÜ (registrikood 14007744). Kohus määrab asendada Thetis OÜ nõusolek kinnistusraamatu kande muutmiseks TsÜS § 68 lg 5 mõttes kohtuotsusega. IV Menetluskulude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine
4.1.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlus-osaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd kohus hagi rahuldab, jätab kohus menetluskulud kostja kanda.
4.2.TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg 4 esimese lause kohaselt kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Kohus leiab, et käesolevas asjas on menetluskulude rahaline suurus otstarbekas kindlaks määrata eraldi kohtumäärusega pärast käesoleva kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras.
4.3.TsMS § 178 lg 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotuse kohta tehtud kohtulahendit vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Kui koos menetluskulude jaotusega määrati kindlaks hüvitatavate 9(8)
2-19-5164 menetluskulude suurus, saab hüvitatavate menetluskulude suurust vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates.
/allkirjastatud digitaalselt/ Viktor Brügel kohtunik Tallinna Ringkonnakohtu 16.10.2020 kohtuotsusega on täiendatud Harju Maakohtu Tallinna kohtumaja 15.11.2019 kohtuotsust.
10(8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.