Eesistuja Meeli Kaur, liikmed Ulvi Loonurm ja Indrek Parrest
Otsuse tegemise aeg ja koht
17. mai 2019, Tallinn
Tsiviilasja number
2-17-14115
Tsiviilasi
XX hagi YY vastu kaasomandi lõpetamiseks ja YY vastuhagi XX vastu kaasomandi lõpetamiseks
Vaidlustatud otsus
Harju Maakohtu 1. oktoobri 2018 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
YY apellatsioonkaebus
Apellatsioonkaebuse hind
3500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja (vastustaja) XX (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Tamara Vologžanina Kostja (apellant) YY (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Andrei Yllö
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 1. oktoobri 2018 läbivaatamiseks samale maakohtule.
2.Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
otsus
ja
saata
asi
uueks
Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Kassatsioonkaebuse võib Riigikohtusse esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kassatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda kautsjon sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kautsjoni tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.XX (hageja) esitas 21. septembril 2017 Harju Maakohtule hagi YY (kostja) vastu kaasomandi lõpetamiseks, milles palub müüa korteriomand aadressil Tallinn, XXX (edaspidi korteriomand) avalikul enampakkumisel, millest saadud tulust määrata 1⁄2 hagejale ja 1⁄2 kostjale. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Hagiavalduse kohaselt omandasid pooled 27. juunil 2007 kaasomandisse korteriomandi. Hagejale ja kostjale kuulub korteriomandist pool mõttelist osa. Kuna pooled ei ole saavutanud kokkulepet kaasomandis oleva korteriomandi jagamise viisi suhtes, kostja ei ole nõus tasuma hagejale kaasomandi osa eest mõistlikku hüvitist, palub hageja kaasomand lõpetada asjaõigusseaduse (AÕS) § 77 lg 2 kohaselt korteriomandi müümisel avalikul enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Kostja vastuväited ja vastuhagi
2.Kostja vaidles hagile vastu. Kostja esitas 8. novembril 2017 Harju Maakohtule vastuhagi korteriomandi kaasomandi lõpetamiseks. Kostja palub jätta korteriomand kostja ainuomandisse ilma hüvitise maksmise kohustuseta, samuti jätta korteriomandit koormavast hüpoteegist tulenev kohustus kostja kanda. Kostja selgitas, et korteriomand on koormatud hüpoteegiga ja laenulepingu nr 07-114228-EL kohaselt peavad hageja ja kostja tasuma Swedbank AS-ile (pank) igakuiselt 273 eurot. Kostja on alates juulist 2007. a kuni vastuhagi esitamiseni tasunud üksi pangale 38 832 eurot ning võlgnevus panga ees on 57 402 eurot. Kostja hinnangul mõjutab hüpoteek korteri müügihinda avalikul enampakkumisel. Kuna kostja on tasunud pangale 38 832 eurot, palub kostja AÕS § 77 lg 2 alusel jätta korteriomand kostja ainuomandisse ilma kohustuseta hagejale hüvitist maksta. Kostja on nõus tasuma pangale võlgnevuse 57 402 eurot. Kostja on 6. aprilli 2018 vastuhagi täpsustuses ning
22.augusti 2018 kohtuistungi protokollist nähtuvalt nõus maksma hagejale kaasomandi osa eest hüvitist kuni 10 000 eurot. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda. Maakohtu otsus
3.Maakohus rahuldas 1. oktoobri 2018 otsusega (vaidlustatud otsus) hagi ning jättis vastuhagi rahuldamata. Menetluskulud jättis maakohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 4 kohaselt poolte endi kanda. Maakohus tuvastas, et hageja ja kostja on korteriomandi kaasomanikud ning korteriomandile on seatud hüpoteek panga kasuks kostja laenulepingust tulenevate kohustuste tagamiseks. Vaidlust ei ole, et korteriomandi turuväärtus on 80 000 eurot. Maakohus tuvastas, et pooled on nõus korteriomandi kaasomandi lõpetamisega, kuid vaidlevad kaasomandi lõpetamise viisi üle. Seetõttu lähtus maakohus kaasomandi lõpetamise viisi üle otsustamisel AÕS § 77 lg-st 2. Maakohus analüüsis esmalt kostja vastuhagi nõuet lõpetada korteriomandi kaasomand selliselt, et korteriomand jääks kostja ainuomandisse kohustusega maksta hagejale välja tema osa rahas. Kostja on nõustunud tasuma hagejale kaasomandi lõpetamise eest hüvitist kuni 10 000 eurot. Arvestades korteriomandi väärtust 80 000 eurot, peaks kostja tasuma hagejale kaasomandi lõpetamisel hüvitist 40 000 eurot. Maakohtu hinnangul ei saa kohustada kostjat maksma hagejale suuremat hüvitist kui kostja on valmis tasuma. Samuti ei kaalu kostja huvi jätkata korteris elamist üles hageja huvi saada õiglane hüvitis oma kaasomandi osa eest. Seetõttu pole võimalik jätta korteriomandit kostja ainuomandisse. Lähtudes eeltoodust tuleb lõpetada poolte kaasomand korteriomandile korteriomandi müümisega avalikul enampakkumisel ning saadud rahast määrata 1⁄2 hagejale ja 1⁄2 kostjale. Korteriomandi müümine enampakkumisel on mõlema kaasomaniku huvides, sest 2 (5)
enampakkumisel oleks tagatud mõlemale kaasomanikele õigus saada oma omandi osa väärtuse eest võimalikult õiglane hüvitis. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 alusel asendab kaasomandit lõpetav kohtulahend kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise kohta. Maakohus märkis, et asja lahendamisel pole tähtsust, kellele tulenevad korteriomandi müügining laenulepingust kohustused, sest vaidlust ei ole, et hageja laenulepingu pooleks ei ole. Samuti ei ole tähtsust väidetel, kas hageja on kostjale tasunud korteriomandi ostmise ja remondikulude eest ning kostja poolt hagejale tehtud raha ülekannetel. Maakohus jättis need väited ja tõendid hindamata. Asja lahendamisel ei ole tähtsust ka poolte väidetel kommunaalteenuste võlgnevuse tasumise kohta, sest vaidlust ei ole, et korteriomandi kommunaalteenuste võlgnevus on tasumata. Apellatsioonkaebus
4.Kostja esitas 29. oktoobril 2018 apellatsioonkaebuse, milles palub vaidlustatud otsuse tühistada ja uue otsusega vastuhagi rahuldada. Kostja palub menetluskulud jätta hageja kanda. Esiteks on vaidlustatud otsus kostjale üllatuslik. Maakohus on TsMS § 442 lg 8 kohaselt jätnud tähelepanuta tõendid ja vastamata asjakohastele väidetele. Teiseks jättis maakohus tähelepanuta, et hageja nõudis kaasomandi lõpetamist avalikul enampakkumisel ning saadud raha jagamist. Hageja ei nõudnud kaasomandi lõpetamisel kostjalt 40 000 euro hüvitamist. Kui hüpoteek kustutatakse, siis on hageja osa saadavast rahast 10 799 eurot. Kostja on nõus kandma osa hageja kommunaalteenuste võlgnevusest ja tasuma seega hagejale kaasomandi osa eest 11 849 eurot. Seega oli põhjendamatu jätta kostja vastuhagi rahuldamata. Vastus apellatsioonkaebusele
5.Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohtu seisukoht
6.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel tühistada ja saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks eelmenetluse staadiumis.
7.Pooled esitasid kaasomandi lõpetamise nõude, mille lahendamisel juhindus maakohtus õigesti AÕS § 77 lg-st 2. Samas rikkus maakohus asja läbivaatamisel menetlusõiguse norme sellisel määral, mis võis kaasa tuua ebaõige kohtulahendi. Ringkonnakohus ei saa asjas ise lõpplahendit teha. Maakohtu rikkumine seisneb eelmenetluse ülesannete täitmata jätmises. TsMS § 392 lg 1 p 1 sätestab, et eelmenetluses selgitab kohus välja hageja nõuded ja menetlusosaliste seisukohad nende nõuete suhtes. Pooled nõudsid kaasomandi lõpetamist kahel viisil. Kostja nõudis korteriomandi jätmist endale ja hageja korteriomandi võõrandamist avalikult enampakkumisel. Maakohus on jätnud asja lahendamiseks olulised asjaolud ja poolte seisukohad suures ulatuses välja selgitamata.
8.Kui kostja nõuab kaasomandis oleva asja jätmist endale, siis saab sellise nõude rahuldada üksnes teatavatel eeldustel. Eelkõige peab kosja olema nõus asja tervikuna endale võtmisega, aga samuti ei saa kostjale panna suurema hüvitise maksmise kohustust kui summa, mida kostja on nõus ja võimeline maksma (Riigikohtu 25. oktoobri 2017 otsus tsiviilasjas nr 2-14-18828, p 14 kolmas lõik, ning selles viidatud 26. aprilli 2017 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p-d 23 ja 25).
8.1.Kostja on menetluses väitnud, et arvestades korteriomandit koormava hüpoteegiga ei saa kaasomandi osa hüvitis olla rohkem kui 10 000 eurot. Kolleegiumi hinnangul on maakohus jätnud ebaõigesti kostja väite korteriomandit koormava hüpoteegi kohta tähelepanuta. 3 (5)
8.2.AÕS § 76 lg 1 järgi ei sõltu kaasomandi lõpetamise nõudeõigus kaasomandi eset koormavatest õigustest. Kuna kostja huvi on saada korter endale, on oluline välja selgitada, kas kostja pakutud summa 10 000 eurot vastab hageja osale korteri väärtusest. Kui kostja välja pakutud summa vastab hageja osale korteriomandi väärtusest, siis võimaldab see kaasomandi lõpetada kostja taotletud viisil.
8.3.Vaidluse lahendamiseks tuleb välja selgitada hüpoteekidega koormatud korteri väärtus. Lähtuda tuleb tõendamiskoormise jaotusest, mis tulenevalt TsMS § 230 lg 1 esimesest lausest tähendab üldjuhul seda, et kumbki pool peab tõendama asjaolusid, millele soovib tugineda. Kui pool ei tõenda asjaolu, millele ta soovib tugineda, tuleb asi lahendada tema kahjuks. Enne aga peaks kohus tegema TsMS § 230 lg 2 teise lause järgi poolele ettepaneku esitada täiendavaid tõendeid. Olukorras, kus kostja on palunud jätta poolte kaasomandis olev korteriomand endale ja mõista välja hageja osa rahas, peab kostja tõendama, kui suur summa tuleks temalt välja mõista ehk mis on korteri väärtus ja milline osa sellest vastab hageja kaasomandiosale. Kui hageja arvates on tema osa korteri väärtusest suurem, peab ta seda tõendama. Kolleegiumi hinnangul on eeltoodud asjaolu jäänud välja selgitamata. Kostja on esitanud üksnes panga tõendi, millest nähtub laenulepingu nr 07-114228-EL täitmine (I kd, tl 29). Samas nähtub kinnistusraamatu väljavõttest, et korteriomandil on kolm kehtivat hüpoteeki (I kd, tl-d 4 ja pöördel). Laenukohustus on asja lahendamisel tähtis, kuna korteriomand on koormatud hüpoteekidega. Korteriomandi väärtust ei määra ainuüksi hüpoteegisummade suurus, vaid hüpoteekidega tagatud nõuded. Välja on selgitamata, millised nõuded on hüpoteekidega tagatud. Korteriomandi 27. juuni 2007 müügilepingu p-s 5 märgitu järgi on tagatud panga nõuded, mis tulenevad kostja, MM ja panga vahel 20. juuni 2007 sõlmitud laenulepingust nr 07-114228-EL ja selle sõlmitud ja võimalikest tulevikus sõlmitavatest lisadest. Tulenevalt tagatavate nõuete muutmise kokkuleppest on tegemist nn globaalse tagatiskokkuleppega. Hageja väitel on kostja nimetatud laenulepingut muutnud ja laenusummat suurendanud.
8.4.Hageja on apellatsioonimenetluses esitanud taotluse tõendite kogumiseks, et välja selgitada, millised nõuded on korteriomandile seatud hüpoteekidega tagatud. Samuti on hageja taotlenud panga kaasamist menetlusse kolmanda isikuna (II kd, tl-d 26–28). Maakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel nimetatud taotlused lahendada.
9.Kui kostja nõuab kaasomandis oleva asja jätmist endale, siis tuleb kostjale selgitada vajadust nõuda kinnistusraamatus omaniku kande muutmiseks hageja tahteavalduse kohtulahendiga asendamist. Mõistlik on kaasomandi lõpetamisel teha omaniku vahetuse kohta vastav kanne kinnistusraamatusse. Kinnistusraamatu kanne tehakse kinnistamisavalduse alusel ning kande tegemine eeldab puudutatud isiku nõusolekut (kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 1). Kui kostja nõuab vastuhagis tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 ja täitemenetluse seadustiku § 184 lg 1 alusel tahteavalduse andmiseks kohustamist, siis peab kostja ka sõnastama selle tahteavalduse, mis tema arvates tuleks anda.
10.Kui asja uuel läbivaatamisel selgub, et kaasomand tuleb lõpetada korteriomandi müügiga avalikul enampakkumisel, siis tuleb maakohtul pooltega arutada, mis saab korteriomandil lasuvatest hüpoteekidest, st kas hüpoteegid kustutatakse või läheb enampakkumisele koormatud korteriomand. Enampakkumisega lõpeb üldjuhul üksnes kaasomand, mitte aga kolmandate isikute õigused müüdud esemele, kuna täitemenetlust ei korraldata ühegi varasemal järjekohal oleva õiguse realiseerimiseks. Seega jääb ka korteriomandi igakordset omanikku koormav hüpoteek kaasomandi lõpetamiseks korraldataval enampakkumisel üldjuhul püsima. See võib aga oluliselt mõjutada korteriomandi väärtust.
11.Kostja on menetlusdokumendis välja toonud, et tal on hageja vastu rahaline nõue. Maakohus on rikkunud selgitamiskohustust, kui jättis poole võimaliku rahalise nõude tähelepanuta. Kui kostjal tekib kaasomandi lõpetamisest hageja ees rahaline kohustus, siis saab 4 (5)
kostja esitada menetlusliku tasaarvestuse vastuväite (vt üldiselt tasaarvestuse vastuväite kohta nt Riigikohtu 12. märtsi 2014 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-185-13, p 10 teine lõik;
5.jaanuari 2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-10, p 44; 10. mai 2004 otsus tsiviilasjas nr 3-21-58-04, p 11). Maakohus rikkus TsMS § 392 lg 1 p 3, sest kostja vastuväite faktiline ja õiguslik tähendus jäi välja selgitamata.
12.Eespool käsitletud maakohtu menetluslikud rikkumised asja läbivaatamisel on sellised, mis võisid tuua kaasa ebaõige kohtulahendi ning tingivad vaidlustatud otsuse tervikuna tühistamise. Eelmenetluse ülesannete olulises osas täitmata jätmine ja selgitamiskohustuse rikkumine toob kaasa asja maakohtule tagasisaatmise eelmenetluse staadiumis (Riigikohtu 28. märtsi 2017 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-178-16, p 10; 12. oktoobri 2016 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-92-16, p 17 neljas lõik).
13.Kostja on 26. aprillil 2019 esitanud ringkonnakohtule menetlusdokumendi. Nimetatud dokumendis kostja kordab apellatsioonkaebuses esitatut ning see tuleb vastu võtta.
14.Asja maakohtule uueks läbivaatamiseks saatmise korral puudub ringkonnakohtul vajadus ja mõistlik põhjendus hinnata tõendeid ning tuvastada asjaolusid (vt nt Riigikohtu
10.detsembri 2014 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-124-14, p 28 esimene lõik). Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul viia läbi kohane eelmenetlus võttes mh arvesse käesolevas otsuses märgitut.
15.Vastavalt TsMS § 173 lg 3 teisele lausele jääb menetluskulude jaotus maakohtu otsustada sõltuvalt asja sisulise lahendamise tulemusest. / allkirjastatud digitaalselt / Meeli Kaur
/ allkirjastatud digitaalselt / Ulvi Loonurm
/ allkirjastatud digitaalselt / Indrek Parrest
5 (5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.