Täitmine › Sundenampakkumise kehtetuks tunnistamise hagi

lk 2 kõrvaldamise lahendab ringkonnakohus hiljem. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (TsMS § 633 lg 7).

HAGEJA NÕUE JA PÕHJENDUSED

Faktilised asjaolud

15.06.2006.a koostas Pindi Kinnisvara AS Hageja tellimusel eksperthinnangu nr 06061515106-401, mille kohaselt oli 15.06.2006.a 2-toalise suletud netopinnaga 38,4 m2 korteriomandi kinnistu registriosa nr XXXXXXXX aadressiga XXXXXXXX, Kuressaare, Saaremaa vald, Saare maakond turuväärtuseks 33 234 € (572 000 EEK), mis teeb 1 m2 hinnaks 865,47 € (vt. Lisa nr 1). 06.07.2006.a sõlmisid Kostja I (lepingu sõlmimise ajal oli ärinimeks AS Balti Investeeringute Grupi Pank) ja OÜ Berninvest (registrikood 11151854, kustutatud 11.09.2009.a) Krediidilepingu nr 0602599/95ak (vt. Lisa nr 2), mille kohaselt andis Kostja I laenu summas 22 369 € (350000 EEK), aastase intressimääraga 15,52 %, edaspidi nimetatud Kostja I nõue. Krediidilepingus nr 0602599/95ak (vt Lisa nr 2) punktis „Lepingu tagatised“ määrasid Kostja I, K S (surnud XXXa) ja Hageja, et Kostja I nõude tagamiseks seatakse hüpoteek K S’le kuuluvale korteriomandile kinnistusregistri nr XXXXXXXX ja sõlmitakse Hagejaga käendusleping. 06.07.2006.a sõlmisid Kostja I ja Hageja Käenduslepingu (vt. Lisa nr 3), mis tagab Kostja I nõuet enam kui 2 korda summas 96 945,34 eurot (1 516 865,00 Eesti krooni), tähtajaga kuni 01.08.2023.a. 11.07.2006.a. sõlmisid K S ja Kostja I Hüpoteegi seadmise ja asjaõiguslepingu (vt. Lisa nr 4), mille punktis 4.1 leppisid osalised kokku, et hüpoteek summas 36 557,46 eurot (572 000,00 Eesti krooni) tagab Kostja I nõuet, sealhulgas tingimuslikke ja tulevikus tekkivaid nõudeid, samuti nõuete sissenõudmise nõudeid kaasa arvatud sundtäitmise kulusid. 26.01.2009.a koostas Kostja III täitmisteate täiteasjas nr 176/2009/248. 20.05.2009.a sai Hageja kätte Kostja III poolt 14.05.2009.a koostatud kinnisasja arestimise akt (vt. Lisa nr 5), millega Kostja III kirjutas üles korteriomandi kinnistusregistriosa numbriga XXXXXXXX, asukohaga Kuressaare linn, XXXXXXXX, reaalosa korter nr 11, üldpindalaga 38,4 m2; määras üleskirjutatud korteriomandi väärtuseks 38 346,99 eurot (600 000,00 Eesti krooni) ja keelas üleskirjutanud korteriomandi käsutamise. XXXXXXXXa K S suri.

lk 3 26.10.2010. tõestas Kuressaare notar Marika Leis pärimistunnistuse notari ATR nr 3023 all, millega K S pärijaks on Hageja. Alates 26.10.2010.a on Kostja I nõue tagatud enam kui 5 korda see on summas 133 502,80 €. 03.10.2018.a edastas Kostja III Hagejale teate, mille kohaselt toimub Kostja I poolt 26.01.2009.a esitatud täitmisavalduse ja täitedokumendist (Hüpoteegi seadmise ja asjaõiguslepingust vt. Lisa nr 4) tuleneva Kostja I nõude summas 40 513.34 eurot (sh kohtutäituri tasud) täitmiseks Hagejale kuuluva korteriomandi enampakkumine alghinnaga 27 900 € (vt. Lisa 6). 19.10.2018.a e-kirjaga palus Hageja Kostja I seisukohta hüpoteegi loovutamiseks (vt. Lisa 7), millele Kostja I vastas alles 29.10.2018.a, et on nõus loovutama hüpoteegi (vt. Lisa nr 8). 30.10.2018.a esitas Hageja kohtule avalduse paludes ajatada ja pikendada Kostja I nõude täitmist täiteasjas nr 176/2009/248 tähtajaga kuni 15.11.2018.a. Koos avaldusega esitas Hageja taotluse sundtäitmise peatamiseks (vt. Lisa nr 9). 30.10.2018.a esitas Hageja Kostjale III avalduse peatada või lükata edasi enampakkumine täiteasjas nr 176-2009-248 kuni 15.11.2018.a seoses ja arvestades poolelioleva kokkuleppe sõlmimist võimaliku krediitoriga ning notariaalsete lepingute koostamisele ja tõestamisele kuuluvat aega (vt. Lisa nr 10). Kostja III kinnitas samal kuupäeval avalduse kättesaamist (vt. Lisa nr 10) kuid avaldusele ei vastanud. Pärnu Maakohtu Kuressaare kohtumaja 01.11.2018.a kohtumäärusega tsiviilasjas nr 2-1816273 keelduti Hageja 30.10.2018.a avalduse menetlusse võtmisest (vt. Lisa nr 11). 31.10.2018.a teavitas Kostja I Hagejat, et on nõus peatama enampakkumise 2 nädalaks edasi (vt. Lisa nr 12). 05.11.2018.a e-kirjaga palus Hageja Kostjal III teatada, kas täiteasjas nr 176/2009/248 enampakkumisel olnud korteriomand võõrandati või on menetlus peatatud või edasi lükatud Kostja I avalduse alusel (vt. Lisa nr 13), millele Kostja III vastas 06.11.2018.a, et Kostja I ei esitanud avaldust täitetoimingu edasilükkamiseks (vt. Lisa nr 14). 05.11.2018.a edastas Kostja III Hagejale 02.11.2018.a enampakkumise akti, millega võõrandati XXXXXXXX korteriomand hinnaga 28000 € Kostjale II (vt. Lisa nr 15). 12.11.2018.a edastas Tartu Maakohtu kinnistusosakond Hagejale menetlusteate, mille kohaselt kanti 09.11.2018.a kinnistusregistriosa numbriga XXXXXXXX omanikus Kostja II (vt. Lisa nr 16). Kostja III 12.11.2018.a enampakkumise tulemi jaotuskava kohaselt kuulub tulem 28 000.00 eurot Kostja I nõude ja Kostja III menetluses oleva täiteasja 176/2009/248 täitmiseks (sh täitekulud) (vt. Lisa nr 17).

Hagi alus ja põhjendused

lk 4 TMS § 223 lõike 1 kohaselt võib täitemenetluse osaline esitada 30 päeva jooksul alates enampakkumise akti kättetoimetamisest kohtule hagi enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks, kui enampakkumine toimus tühise arestimise alusel või rikuti teisiti enampakkumise olulisi tingimusi. Hageja leiab kokkuvõtlikult, et enampakkumine toimus tühise arestimise alusel ja rikuti teisi enampakkumise olulisi tingimusi. 02.11.2018.a enampakkumise akt, millega müüdi XXXXXXXX korteriomand Kostjale II hinnaga 28000 € (vt. Lisa nr 15) kuulub eeltoodust tulenevalt kehtetuks tunnistamisele. Arvestades, et Kostja I nõuet s.o. krediiti summas 22 369 € , aastase intressimääraga 15,52 % (vt. Lisa nr 2) tagab Käendusleping (vt. Lisa nr 3), mis tagab Kostja I nõuet enam kui 4 korda summas 96 945,34 eurot ning et käendus on kehtiv tähtajaga kuni 01.08.2023.a. ning et alates 26.10.2010.a on Hageja K S pärija ning seega on Kostja I nõue krediit summas 22 369 €, aastase intressimääraga 15,52 % tagatud nii hüpoteegiga kui ka käendusega enam kui 5 korda see on summas 133 502,80 €, mistõttu on selline olukord heade kommetega vastuolus kuna on tehtud Hageja jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel Hageja kohustuste väärtus on võrreldes Kostja I omadega heade kommete vastaselt tasakaalust väljas, mistõttu on Hüpoteegi seadmise ja asjaõigusleping tühine TsÜS § 86 lõigete 1 ja 2 kohaselt. Kuivõrd tehing on tühine hüpoteegi seadmise ja asjaõiguslepingust tuleneva nõude arestimine ka tühine. Isegi kui eeldada, et Hüpoteegi seadmise ja asjaõigusleping ei ole tühine TsÜS § 86 lõigete 1 ja 2 kohaselt on oluline, et Kostja I nõuet tagab Käendusleping (vt. Lisa nr 3), millest tulenev nõue ei ole muutunud sissenõutavaks kuna käendus kehtib tähtajaga kuni 01.08.2023.a., seega puudub Kostjal I nõuda Hagejalt notariaalselt tõestatud kokkulepe, mis näeb ette kinnisasja omaniku kohustuse alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud rahalise nõude rahuldamiseks enne 01.08.2023.a. Eeltoodust tulenevalt kuulub 02.11.2018.a enampakkumise akt kehtetuks tunnistamisele. Hageja ja Kostja I pidasid lepingueelseid läbirääkimisi, mida tõendavad Hageja 19.10.2018.a e-kiri (vt. Lisa 7); Kostja I 29.10.2018.a vastus (vt. Lisa nr 8); Kostja I 31.10.2018.a kiri (vt. Lisa nr 12). Eeltoodust on tuvastatav, et Kostja I andis nõustumuse hüpoteegi loovutamiseks Hagejale summas 31607,46 € kui Hageja tasub lisaks eeltoodule ka kohtutäituri kulud ning teatanud 03.11.2018..a väljakuulutatud enampakkumise lõpptähtajaga 31.10.2018.a edasilükkamisest 2 nädalaks aga samas jättis vastavasisulise avalduse teadlikult Pärnu kohtutäituril Rocki Albert edastamata, vt. kohtutäituri 06.11.2018.a e-kiri (Lisa nr 14). Kostja I pidi tulenevalt VÕVS § 14 lõikest 1 arvestama Hageja huvidega. Hageja leiab, et Kostja I on käitunud hea usu põhimõtte vastaselt (VÕVS § 6 lg 1) ning käitunud ebamõistlikult (VÕVS § 7 lg 1) olles pahatahtlikult eksitanud Hagejat, kes pidas omakorda läbirääkimisi nii korteriomandi ostu-müügiks kui korteriomandile seatud hüpoteegi loovutamiseks, mida Hagejal on võimalik tõendada ainult kõneeristusteenusega, milleks Hageja vajab lisa aega. Eeltoodut arvestades, leiab Hageja, et 31.11.2018.a lõppenud enampakkumine ei saa olla õiguspärane ja seaduslik ning 02.11.2018.a enampakkumise akt, millega kinnitati enampakkumise tulemused, tunnistades enampakkumise võitjaks Kostja II hinnapakkumine 28000 €, kuulub kehtetuks tunnistamisele.

lk 5 Arvestades 15.06.2006.a koostatud eksperthinnangut (vt. Lisa nr 1) müüdi vara põhjendamatult madala alghinnaga. Kuigi TMS § 100 lg 5 lubab kordusenampakkumisel vara alla hinnata rohkem kuni 70 protsenti esimese enampakkumise alghinnast, leiab hageja, et kuigi Kostja III korraldas 02.03.2011.a varale enampakkumise alghinnaga 38347.00 eurot, mis nurjus osalejate puudumise tõttu, on vara arestimisest möödas rohkem kui 9 aastat ja enampakkumisest möödas üle 7 aasta, võib arestimisaktis märgitud hind erineda oluliselt turuhinnast ning seega oleks Kostja III pidanud korteriomandi kordusenampakkumiseks 03.10.2018.a välja selgitama, kas väärtus on ajas kasvanud. Hageja leiab, 2-toalise suletud netopinnaga 38,4 m2 korteriomandi kinnistu registriosa nr XXXXXXXX aadressiga XXXXXXXX, Kuressaare, Saaremaa vald, Saare maakond turuväärtus erineb oluliselt 03.10.2018.a kordusenampakkumise alghinnast ning põhjendab oma seisukohta kinnisvaraportaali City24 väljatrükkidega (vt. Lisa nr 18-21), mille kohaselt on müügis 51 korterit ahjuküttega korteri 1 m2= 774 € ja keskküttega korteri kuni 1 m2= 2201 € ning pakkumusega 18.02.2018.a (vt. Lisa nr 22). Lisaks eeltoodule on rikutud menetlusosaliste õigust kujundada asjas oma arvamust, esitada tõendeid ja olla ära kuulatud enne 03.10.2018.a enampakkumise väljakuulutamist tegelikku toimumist vara alghinna osas. Kuivõrd vara võõrandati Kostjale II 28000 € on vara müüdud alla asja tegelikku s.o. harilikku väärtust isikule, kes ei oleks saanud vara omandada 28000 € pakkumisega kui varale oleks määratud tegelik s.o. asja harilik hind. Eeltoodust tulenevalt kuulub 02.11.2018.a enampakkumise akt kehtetuks tunnistamisele. Tulenevalt TMS § 2 lg 1 punktist 27; § 5 lõikest 2; § 10 lõikest 1; § 23 lõikest 4`4, § 149 lõikest 4 ja § 1531 lõikest 3 ning tulenevalt KrtS § 44 lõikest 2 pidi kohtutäitur edastama Hagejale täitmisteate ja Saaremaa vald, Kuressaare linn, XXXXX korteriühistu tõendi XXXXXXXX korteriomandist tulenevate sissenõutavaks muutunud nõuete kohta, samuti andma võimaluse omapoolse seisukoha esitamiseks. Juhul, kui Kostja III samastas Kuressaare Elamu Hoolduse OÜ Saaremaa vald, Kuressaare linn,XXXXXXXX korteriühistuga, on Kostja III käitunud ekslikult kuna alates 01.01.2018.a kehtib korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS), mille § 44 lõike 1 kohaselt on Saaremaa vald, Kuressaare linn,XXXXXXXX korteriühistul XXXXXXXX korteriomandist tulenevate nõuete tagamiseks pandiõigus XXXXXXXX korteriomandile. Kostja III on rikkunud hoolsuskohustust tegutsedes vastuolus seaduslikkuse põhimõttega. Kostja III on jätnud asjas olulised asjaolud välja selgitamata. Eeltoodust tulenevalt kuulub 02.11.2018.a enampakkumise akt kehtetuks tunnistamisele.

lk 6 AÕS § 80 lõike 1 kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. AÕS § 80 lõike 2 kohaselt on omaniku nõue suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. Arvestades, et 02.11.2018.a enampakkumise akt kuulub kehtetuks tunnistamisele kuna enampakkumine toimus tühise arestimise alusel ja rikuti teisi enampakkumise olulisi tingimusi, nõuab Hageja Kostjalt II välja korteriomandi kinnistusregistriosa numbriga XXXXXXXX, asukohaga Saare maakond, Saaremaa vald, Kuressaare, XXXXXXXX, reaalosa korter nr 11, üldpindalaga 38,4 m2.

XXXXXXXX

korteriomandi võõrandamisega tekitatud tulumaksukohustus, TuMS § 4 lg 1 ja § 15 lg 1 tulenevalt maksustatakse XXXXXXXX korteriomandi võõrandamisest saadav tulu 20 % maksumääraga, mille mahaarvestust, enne tulemist kohtutäiturile ja sissenõudjatele väljamaksete tegemist, ei ole arvestatud.

lk 7 Vaidlustatud enampakkumise akt eelpool nimetatud asjaolusid ei käsitle, mistõttu leiab Hageja, et olukord ei saa olla seaduspärane kuna Hagejale on tekitatud võlgnevused, mis kuuluksid rahuldamisele enampakkumisest tuleneva tulemi alusel. Tulenevalt Sotsiaalkindlustusameti 02.01.2019.a otsusest nr P26-2019-880 (vt. Lisa nr 2), millega on Hagejal tuvastatud keskmine puue, sest tema igapäevases tegutsemises või ühiskonnaelus osalemises esineb raskusi kuna Hagejal on liikumise funktsiooni kõrvalekalle, vajab Hageja XXXXXXXX korteriomandit isiklikuks otstarbeks, olukordades, kus Hageja peab Swedbank AS-ist sularaha välja võtma ja arsti juures käimisega. Nimelt on Swedbank AS blokeerinud Hagejale kuuluva arveldusarve ning keeldub Hagejale osutamast MERAS § 3 lg 1 punktides 1 ja 2 nimetatud teenuseid arestivaba limiidi (2018.a 500 €) ulatuses. Osapoolte vahel on tsiviilasi nr 2-17-11614, milles Hageja taotleb kohtult Swedbank AS-i kohustamist osutama MERAS § 3 lg 1 punktides 1 ja 2 nimetatud teenuseid arestivaba limiidi (2018.a 500 €) ulatuses. Hagiavalduse rahuldamisel ei peaks Hageja X saarelt sõitma Kuressaarde või ööbima Kuressaares, et saada pangast sularaha. Sõitmine Kuressaarde on võimalik kahel nädalapäeval arvestades valla poolt toetatavaid paadireise ning arvestades, et Swedbank AS-is ei ole võimalik etteprognoosida ajakulu tegevuseks on paratamatu, et tuleb ööbida XXXXXXXX korteris. Täpselt sama olukord tekib arsti visiidil. Eeltoodust lähtuvalt leiab Hageja, et on ebainimlik ning ei ole ka sotsiaalsele riigile omane olukord, kus Hagejal arvestades Hageja puuet ja osalist töövõimet (vt. Lisa nr 3) ning sissetulekut, puudub võimalus Kuressaares ööbida.

KOSTJATE VASTUVÄITED

Kostja I ei nõustu hagiavalduses väljatooduga ning sellest tulenevalt vaidleb hagile täies ulatuses vastu. Samuti on kostja I nõus sellega, et asi lahendatakse kirjalikus menetluses. Kostjal I puuduvad vastuväited selle kohta, et kohus võttis asja menetlusse.

lk 8 Hageja ei ole oma hagiavalduses kordagi nimetatud kompromissi maininud. Arvestades, et mitmetes e-kirjades, sh hageja poolt välja toodud lisades nr 7, 8, 9, on nii hageja kui ka kostja I viidanud poolte vahel sõlmitud kompromissile, jääb kostjale I mulje nagu hageja on jätnud teadlikult (ja sellest tulenevalt pahatahtlikult) nimetatud kompromissi faktiliste asjaolude seast välja. Sellise käitumisega püüab hageja eksitada tegelikkust kui ka kohust, sest nõude suurus ja alus täitemenetluse läbiviimiseks tuleneb just sellest kompromissist.

lk 9 reaalset nõude (sh kohtutäituri tasu) refinantseerimine ei ole hagejal võimalik. Lähtudes eeltoodust ei saa kostja I nõustuda hageja väitega, et viimane oli nõus peatama enampakkumist kaheks nädalaks. Kostja I leiab, et eeldused, mille järgselt kostja I oleks olnud nõus peatama enampakkumist, olid ja on täitmata. Sellest tulenevalt on hagejapoolne väide alusetu.

Kokkuvõtlikult leiab kostja I, et hageja on esitanud oma hagiavalduse alusetult ja kohus peaks jätma rahuldamata hageja hagiavalduse. Hageja ja kostja I vahel on kehtiv kohtulik kompromiss, mis kinnitati tsiviilasja nr 2-11-6133 raames. Pärast seda on hageja teinud lugematul hulgal avaldusi nii kohtule (nt tsiviilasjad nr 2-18-14005, nr 2-18-17039 ja nr 218-1427, sh mitmed määruskaebused) kui ka kohtutäiturile, mis on läbinud erinevaid instantse ja kõrgemaid kohtuid, kus hageja taotlusi ei ole rahuldatud. Sellises valguses on kostjal I põhjendatult alus arvata, et hageja teeb enesest kõike, et viivitada võlgnevuse tasumisega, milles pooled on kokku leppinud. Käesoleva hagiavalduses välja toodud

lk 10 põhjendused enampakkumise akti tühistamiseks on otsitud, ei põhine tegelikkusel ja ei ole aluseks enampakkumise akti tühistamiseks TMS § 223 alusel. Mis puudutab hageja avaldust kostja I juhatuse liikmele seoses kostja I esindaja volitusega, leiab kostja I esindaja, et see pole asjakohane, sest vaidlusalune on nõue fikseeritud kompromissis (36 557,46 eurot) ja selle tasumist on kostja I aastate jooksul nõudnud. Lähtuvalt eeltoodud põhjendusest palub kostja I jätta hageja avalduse tähelepanuta, sest see ei puutu antud asja lahendamisse. Lähtudes ülaltoodust palub kostja I: 1.Jätta hagi täies ulatuses rahuldamata;

lk 11

Kohtutäitur on seisukohal, et enampakkumine toimus õiguspäraselt jõustunud arestimisakti alusel. Sissenõudja kohtutäiturile avaldust täitetoimingu peatamiseks/ edasi lükkamiseks enne enampakkumise toimumist ei esitanud, millest tingituna puudus kohtutäituril ka alus enampakkumise peatamiseks/ edasi lükkamiseks.

• Seoses hageja väitega, mille kohaselt müüdi vara põhjendamatult madala hinnaga, juhib kohtutäitur mh kohtu tähelepanu asjaolule, et täitemenetluses 176/2009/248 on kohtutäitur 24.03.2015. a. koostanud menetlusosalistele teate, milles palus võlgnikul võimaldada korteriomandi asukohaga XXXXXXXX Kuressaare ülevaatamine määratud ajal, et vajadusel arestitud vara ümber hinnata. • Kohtutäitur selgitas menetlusosalistele, et ülevaatuse teostamine on vajalik kuna vara arestimisest oli möödas rohkem kui 5 aastat ning arestimisaktis märgitud hind võis erineda turuhinnast.

lk 12 TMS § 10 lg 2 kohaselt kohaldatakse dokumentide kättetoimetamisele tsiviilkohtumenetluses menetlusdokumentide kättetoimetamise kohta sätestatut. TsMS § 3141 lg 1 sätestab, et kui menetlusdokument on saajale samas kohtumenetluses kätte toimetatud, võib saata menetlusdokumendi või teabe selle kättesaadavaks tegemise kohta sama aadressi või sidevahendi andmeid kasutades ning menetlusdokument loetakse saatmisest kolme tööpäeva möödumisel saajale kättetoimetatuks. Võlgnik vara ümberhindamise akti peale kaebust ei esitanud, mille tulemusena jõustus akt 05.04.2018. a. Vastavalt TMS § 217 lg-le 1 võib täitemenetluse osaline kohtutäituri otsuse või tegevuse peale täitedokumendi täitmisel või täitetoimingu tegemisest keeldumisel esitada kohtutäiturile kaebuse kümne päeva jooksul alates päevast, kui kaebuse esitaja sai teada või pidi teada saama otsuse või toimingu tegemisest. Kui menetlusosaline ei esita nimetatud tähtaja jooksul kaebust, kaotab ta õiguse tugineda hiljem asjaoludele, mida ta oleks võinud esitada kaebuses, sätestab sama paragrahvi lg 6. Lisaks märgib kohtutäitur, et võlgnikule on nõuetekohaselt kätte toimetatud enampakkumise teada, millega kohtutäitur kuulutas välja 31.10.2018. a. toimunud eduka enampakkumise (lisa nr 6). Võlgnik kohtutäituri tegevust ei vaidlustanud. Lähtuvalt eeltoodust on kohtutäitur andnud menetlusosalistele võimaluse osaleda aktiivselt menetluses ning võlgniku vastupidised väited on ekslikud.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUS

Kohus, tutvunud asjas esitatud dokumentide ja tõenditega ning poolte seisukohtadega, leidis, et esitatud hagi on põhjendamata ja tuleb jätta rahuldamata järgmistel põhjustel:

lk 13 Kostja I laenu summas 22 369 € (350000 EEK), aastase intressimääraga 15,52 %, edaspidi nimetatud Kostja I nõue. Krediidilepingus nr 0602599/95ak (vt Lisa nr 2) punktis „Lepingu tagatised“ määrasid Kostja I, K S (surnud XXXXXXXXXX.a) ja Hageja, et Kostja I nõude tagamiseks seatakse hüpoteek K S’le kuuluvale korteriomandile kinnistusregistri nr XXXXXXXX ja sõlmitakse Hagejaga käendusleping. 06.07.2006.a sõlmisid Kostja I ja Hageja Käenduslepingu (vt. Lisa nr 3), mis tagab Kostja I nõuet enam kui 2 korda summas 96 945,34 eurot (1 516 865,00 Eesti krooni), tähtajaga kuni 01.08.2023.a. 11.07.2006.a. sõlmisid K S ja Kostja I Hüpoteegi seadmise ja asjaõiguslepingu (vt. Lisa nr 4), mille punktis 4.1 leppisid osalised kokku, et hüpoteek summas 36 557,46 eurot (572 000,00 Eesti krooni) tagab Kostja I nõuet, sealhulgas tingimuslikke ja tulevikus tekkivaid nõudeid, samuti nõuete sissenõudmise nõudeid kaasa arvatud sundtäitmise kulusid. 26.01.2009.a koostas Kostja III täitmisteate täiteasjas nr 176/2009/248. 20.05.2009.a sai Hageja kätte Kostja III poolt 14.05.2009.a koostatud kinnisasja arestimise akt (vt. Lisa nr 5), millega Kostja III kirjutas üles korteriomandi kinnistusregistriosa numbriga XXXXXXXX, asukohaga Kuressaare linn, XXXXXXXX, reaalosa korter nr 11, üldpindalaga 38,4 m2; määras üleskirjutatud korteriomandi väärtuseks 38 346,99 eurot (600 000,00 Eesti krooni) ja keelas üleskirjutanud korteriomandi käsutamise. 13.03.2010.a K S suri. 26.10.2010. tõestas Kuressaare notar Marika Leis pärimistunnistuse notari ATR nr 3023 all, millega K S pärijaks on Hageja.

Hagi enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks

TMS § 223 lõike 1 kohaselt võib täitemenetluse osaline esitada 30 päeva jooksul alates enampakkumise akti kättetoimetamisest kohtule hagi enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks, kui enampakkumine toimus tühise arestimise alusel või rikuti teisiti enampakkumise olulisi tingimusi. Hageja leiab kokkuvõtlikult, et enampakkumine toimus tühise arestimise alusel ja rikuti teisi enampakkumise olulisi tingimusi. 02.11.2018.a enampakkumise akt, millega müüdi XXXXXXXX korteriomand Kostjale II hinnaga 28000 € (vt. Lisa nr 15) kuulub eeltoodust tulenevalt kehtetuks tunnistamisele. Arvestades, et Kostja I nõuet s.o. krediiti summas 22 369 € , aastase intressimääraga 15,52 % (vt. Lisa nr 2) tagab Käendusleping (vt. Lisa nr 3), mis tagab Kostja I nõuet enam kui 4 korda summas 96 945,34 eurot ning et käendus on kehtiv tähtajaga kuni 01.08.2023.a. ning et alates 26.10.2010.a on Hageja K S pärija ning seega on Kostja I nõue krediit summas 22 369 €, aastase intressimääraga 15,52 % tagatud nii hüpoteegiga kui ka käendusega enam kui 5 korda see on summas 133 502,80 €, mistõttu on selline olukord heade kommetega vastuolus kuna on tehtud Hageja jaoks äärmiselt ebasoodsatel

lk 14 tingimustel Hageja kohustuste väärtus on võrreldes Kostja I omadega heade kommete vastaselt tasakaalust väljas, mistõttu on Hüpoteegi seadmise ja asjaõigusleping tühine TsÜS § 86 lõigete 1 ja 2 kohaselt. Kuivõrd tehing on tühine hüpoteegi seadmise ja asjaõiguslepingust tuleneva nõude arestimine ka tühine. Isegi kui eeldada, et Hüpoteegi seadmise ja asjaõigusleping ei ole tühine TsÜS § 86 lõigete 1 ja 2 kohaselt on oluline, et Kostja I nõuet tagab Käendusleping (vt. Lisa nr 3), millest tulenev nõue ei ole muutunud sissenõutavaks kuna käendus kehtib tähtajaga kuni 01.08.2023.a., seega puudub Kostjal I nõuda Hagejalt notariaalselt tõestatud kokkulepe, mis näeb ette kinnisasja omaniku kohustuse alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud rahalise nõude rahuldamiseks enne 01.08.2023.a. Eeltoodust tulenevalt kuulub hageja arvates 02.11.2018.a enampakkumise akt kehtetuks tunnistamisele.

lk 15 Kuna hageja oma kohustusi ei täitnud, oli kostjal 1 õigus pöörduda kohtutäituri poole võlgnevuse sissenõudmiseks täies mahus ja põhjendamatu on hageja väide, et kuna käenduslepinu tähtaeg oli 01. 08. 2023 ei olnud kostjal 1 õigus alustada täitemenetlust hüpoteegiga tagatud kinnisasja arvel. Võlausaldaja ei ole kohustatud ootama käenduse lõpptähtaega vaid juhul, kui võlgnik jätab oma kohustused osamaksete maksmiseks täitamata, on võlausaldajal õigus pöörata nõue täitmisele, mida kostja 1 ka tegi. Seega ei saa lugeda põhjendatuks hageja väidet, et kohtutäituril puudus kehtiv täitedokument. Hageja on alates kompromissi sõlmimisest teinud lugematu arvu avaldusi, täitemenetluse 176/2009/248 peatamiseks või sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks ja korduvalt on need avaldused jäänud rahuldamata. Seetõttu ei pea kohus asjakohasteks hageja väiteid selle kohta,et täitur ei ole arvestanud hageja ja kostja vahelisi läbirääkimisi. Kohus leiab, et formaalsed eeldused täitemenetluse algatamiseks ja täitemenetluse läbiviimiseks olid täitemenetluse algatamise ajal olemas ja menetluse alustamine oli õigustatud.

lk 16 Tulenevalt TMS § 2 lg 1 punktist 27; § 5 lõikest 2; § 10 lõikest 1; § 23 lõikest 4`4, § 149 lõikest 4 ja § 1531 lõikest 3 ning tulenevalt KrtS § 44 lõikest 2 pidi kohtutäitur edastama Hagejale täitmisteate ja Saaremaa vald, Kuressaare linn,XXXXXXXX korteriühistu tõendi XXXXXXXX korteriomandist tulenevate sissenõutavaks muutunud nõuete kohta, samuti andma võimaluse omapoolse seisukoha esitamiseks. Juhul, kui Kostja III samastas Kuressaare Elamu Hoolduse OÜ Saaremaa vald, Kuressaare linn,XXXXXXXX korteriühistuga, on Kostja III käitunud ekslikult kuna alates 01.01.2018.a kehtib korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS), mille § 44 lõike 1 kohaselt on Saaremaa vald, Kuressaare linn,XXXXXXXX korteriühistul XXXXXXXX korteriomandist tulenevate nõuete tagamiseks pandiõigus XXXXXXXX korteriomandile. Kostja III on rikkunud hoolsuskohustust tegutsedes vastuolus seaduslikkuse põhimõttega. Kostja III on jätnud asjas olulised asjaolud välja selgitamata. Eeltoodust tulenevalt kuulub hageja hinnangul 02.11.2018.a enampakkumise akt kehtetuks tunnistamisele.

lk 17

XXXXXXXX

korteriomandi võõrandamisega tekitatud tulumaksukohustus, TuMS § 4 lg 1 ja § 15 lg 1 tulenevalt maksustatakse XXXXXXXX korteriomandi võõrandamisest saadav tulu 20 % maksumääraga, mille mahaarvestust, enne tulemist kohtutäiturile ja sissenõudjatele väljamaksete tegemist, ei ole arvestatud. Vaidlustatud enampakkumise akt eelpool nimetatud asjaolusid ei käsitle, mistõttu leiab Hageja, et olukord ei saa olla seaduspärane kuna Hagejale on tekitatud võlgnevused, mis kuuluksid rahuldamisele enampakkumisest saadud tulemi alusel.

lk 18 Kohtutäitur on jaotuskava kätte toimetanud kõigile puudutatud isikutele k.a. Korteriühistu XXXXXXXXX. Ükski sissenõudja jaotuskava ei vaidlustanud, millest tulenevalt luges kohtutäitur jaotuskava kinnitatuks 02. 01. 2019.a. seisuga. Jõustunud jaotuskava alusel kuulub tulem välja maksmisele. Ka ei saa pidada põhjendatuks hageja etteheidet, et enampakkumise aktis ei kajastu hageja tulumaksukohustus seoses korteri võõrandamisega, sest sellist kohustust kohtutäituril ei ole. Ka ei ole kohtutäituril kohustust täita müügi tulemist võlgniku tulumaksukohustust. Täitemenetluses täideti hüpoteegiga tagatud nõuet. AÕS § 325 järgi on kinnisasja võimalik koormata selliselt, et hüpoteegipidajal on õigus hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks koormatud kinnisasja arvel. Samas ei pea võlgniku maksukohustuse täitmine toimuma realiseeritava vara arvel vaid seda võib täita ka muu vara arvel, mis tähendab, et kohtutäituril puudus kohustus võlgnikul tekkiva tulumaksukohustuse mahaarvamiseks enampakkumise tulemist.

/digitaalselt allkirjastatud/ Kohtunik: Külli Mõlder

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.