Annika Raudoja, Valmar Kuhhi, Mart Viirese, Aira Viirese, Kristian Rohejärve ja Kai Rohejärve avaldus korteriomanditeks jagatud kinnisasjal asuva kütteseadme omandiõiguse tuvastamiseks ja kütteseadmele kestva juurdepääsu võimaldamiseks
Menetlusosalised esindajad
ja
nende avaldaja I Annika Raudoja (ik XXX; elukoht XXX); avaldaja II Valmar Kuhhi (ik XXX; elukoht XXX); avaldaja III Mart Viires (ik XXX; elukoht XXX); avaldaja IV Aira Viires (ik XXX; elukoht XXX); avaldaja V Kristian Rohejärv (ik XXX; elukoht XXX); avaldaja VI Kai Rohejärv (ik XXX; elukoht XXX); avaldajate lepinguline esindaja vandeadvokaat Andres Kalm, epost [email protected]; puudutatud isik I Mindreks Grupp OÜ (rk 11378629; asukoht Põik 4, 50603 Tartu), seaduslikud esindajad juhatuse liikmed Indrek Mutso ja Taivi Mutso, e-post [email protected] ning lepinguline esindaja Mihkel Nukka, [email protected]; puudutatud isik II Doneright OÜ (pankrotis) (rk 12690547; asukoht Tartu mnt 13, 10145 Tallinn), seaduslik esindaja pankrotihaldur Indrek Lepsoo, [email protected]; puudutatud isik III Taivi Mutso (ik XXX; elukoht XXX); puudutatud isik IV Indrek Mutso (ik XXX; elukoht XXX), lepinguline esindaja Mihkel Nukka, e-post [email protected]; puudutatud isik V Marika Laisaar (ik XXX; elukoht XXX)
Kohtuistungi toimumise aeg
kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta rahuldamata Annika Raudoja, Valmar Kuhhi, Mart Viirese, Aira Viirese, Kristian Rohejärve ja Kai Rohejärve 13.11.2017 taotlus kuulata tunnistajana üle eriteadmistega isik Kaspar Tennokese ning 30.01.2018 taotlus nõuda Mindreks Grupp OÜ-lt välja tekstifailid, milles on koostatud XX.XX.XXXX müügileping ja 31.10.2016 taganemisavaldus.
2.Jätta rahuldamata Annika Raudoja, Valmar Kuhhi, Mart Viirese, Aira Viirese,
Kristian Rohejärve ja Kai Rohejärve 17.04.2018 vastuväide kohtu tegevuse kohta.
3.Rahuldada Annika Raudoja, Valmar Kuhhi, Mart Viirese, Aira Viirese, Kristian Rohejärve ja Kai Rohejärve avaldus.
4.Tuvastada, et korteriomanditeks jagatud XXX, Tartu linn asuva kinnistu (katastritunnus XXX) korteriomanike kaasomandisse kuulub XXX, Tartu linn asuvat kinnistut teenindav, osaliselt kinnistu maal ja osaliselt korteriomandi XXX, Tartu linn (registriosa nr XXX) reaalosa piires asuv, kütteseade selle järgmistes osades: -
õhk-vesi soojuspump Alpha Innotec LW 180A (seeria nr XXX);
-
küttevee akumulatsioonimahuti ca 400-500 liitrit;
-
küttesüsteemi paisupaak RV 80 kasuliku mahuga ca 80 liitrit;
-
soojatarbeveemahuti Austria Email AG HR-500 kasuliku mahuga ca 490 liitrit;
-
elektrilise küttekehaga soojatarbeveemahuti Austria Email AG EBH-RDU-18 6,0 kW kasuliku mahuga ca 500 liitrit;
-
soojatarbevee süsteemiga ühendatud paisupaak AV50 eeldatava kasuliku mahuga 50 liitrit;
-
küttesüsteemiga ühendatud torustik, ringluspumbad, elektripaigaldis ja juhtautomaatika süsteem.
ventiilid,
mõõdikud,
5.Kohustada Mindreks Grupp OÜ-d (rk 11378629) võimaldama Annika Raudojale, Valmar Kuhhile, Mart Viiresele, Aira Viiresele, Kristian Rohejärvele ja Kai Rohejärvele kestev juurdepääs vaidlusaluse kütteseadme resolutsiooni punktis 4 nimetatud osadele, mis asuvad korteriomandi XXX, Tartu linn (registriosa nr XXX) reaalosa piires ning andma Tartu linn, XXX korteriühistule (rk 80490550) üle koopiad kütteseadmele juurdepääsuks vajalikest võtmetest.
6.Tühistada käesoleva määruse jõustumisel Tartu Maakohtu 28.02.2017 esialgse õiguskaitse kohaldamise määrus. Määrus toimetada kätte menetlusosalistele ja Farmada Invest OÜ-le (e-post [email protected]). Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
1.Jätta Annika Raudoja, Valmar Kuhhi, Mart Viirese, Aira Viirese, Kristian Rohejärve ja Kai Rohejärve menetluskulud solidaarselt Mindreks Grupp OÜ, Indrek Mutso ja Taivi Mutso kanda.
2.Mindreks Grupp OÜ, Doneright OÜ (pankrotis), Indrek Mutso, Taivi Mutso ja Marika Laisaare menetluskulud jätta nende endi kanda.
3.Välja mõista Mindreks Grupp OÜ-lt, Indrek Mutsolt ja Taivi Mutsolt solidaarselt Annika Raudoja, Valmar Kuhhi, Mart Viirese, Aira Viirese, Kristian Rohejärve ja Kai Rohejärve kasuks menetluskulud 6807 eurot.
4.Välja mõista Mindreks Grupp OÜ-lt, Indrek Mutsolt ja Taivi Mutsolt solidaarselt Annika Raudoja, Valmar Kuhhi, Mart Viirese, Aira Viirese, Kristian Rohejärve ja Kai Rohejärve kasuks viivis menetluskuludelt 6807 eurot kohtumääruse jõustumisest alates kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Edasikaebamise kord Määruse peale võib esitada määruskaebuse kirjalikult Tartu Ringkonnakohtule Tartu Maakohtu kaudu. Määruskaebuse esitamise tähtaeg on 15 päeva määruse määruskaebuse esitajale kättetoimetamisest alates. Asjaolud ja avaldajate nõuded
Annika Raudoja, Valmar Kuhhi, Mart Viires, Aira Viires, Kristian Rohejärv ja Kai Rohejärv (avaldajad) on esitanud Tartu Maakohtule avalduse korteriomanditeks jagatud kinnisasjal asuva kütteseadme omandiõiguse tuvastamiseks ja kütteseadmele kestva juurdepääsu võimaldamiseks. Avalduse kohaselt on Tartu linnas aadressil XXX asuv kinnistu 27.01.2016 korteriomanditeks jagamise avalduse alusel jagatud üheksaks korteriomandiks: kaheksa korterit on eluruumi sihtotstarbega (korterid nr 1-8) ja üks mitteeluruumi sihtotstarbega (korter nr M1). Kinnistu hoonestuse kütmine, samuti soojatarbeveega varustamine on lahendatud kinnistule paigaldatud õhk-vesi soojuspumbaga. Kütteseade paikneb osaliselt korteriomandi nr M1 reaalosa piires (eeskätt veemahutid, paisupaagid, elektripaigaldis ja juhtautomaatika süsteem) ning osaliselt kinnistu maal (soojuspump). Korteriomanike vahel on vaidlus kütteseadme omandiõiguse üle. Avaldajad leiavad, et kütteseade, olles elu- ja mitteeluruumide kasutamiseks vältimatu, on kinnistu kaasomandi ese ning kuulub ühiselt kõigi korteriomanike kaasomandisse. Kütteseadme omandiõiguse kuuluvust kõigile korteriomanikele kinnitab ka asjaolu, et kütteseade ei ole kinnistule paigaldatud kolmandale isikule kuuluva asjaõiguse alusel. Samuti ei ole kütteseade määratud kuuluvaks ühele korteriomanikule 27.01.2016 kinnistu valdamise ja kasutamise korras. Kütteseadme kuulumist kõigile kaasomanikele kinnitab avaldajate arvates ka see, et kütteseadme tarne ja paigalduse tellis Mindreks Grupp OÜ-lt (puudutatud isik I) kogu kinnistu teenindamiseks arendaja Doneright OÜ (pankrotis) (puudutatud isik II) ning korteriomanikud on kütteseadme eest ostuhinna osana juba tasunud. Avaldajad märgivad, et neil puudub juurdepääs osaliselt korteriomandi nr M1 reaalosa piires asuvale kütteseadme osale. Samas on korteriomanike kestev juurdepääs kütteseadme ekspluateerimiseks, selle seisukorra kontrollimiseks ja hooldamiseks vajalik, arvestades kütteseadme olulisust ja väärtust. Avaldajad paluvad kohtul: 1) tuvastada, et korteriomanditeks jagatud XXX, Tartu linn asuva kinnistu korteriomanike kaasomandisse kuulub XXX, Tartu linn asuvat kinnistut teenindav, osaliselt kinnistu maal ja osaliselt korteriomandi XXX, Tartu linn reaalosa piires asuv, kütteseade selle järgmistes osades: -
õhk-vesi soojuspump Alpha Innotec LW 180A (seeria nr XXX);
-
küttevee akumulatsioonimahuti ca 400-500 liitrit;
-
küttesüsteemi paisupaak RV 80 kasuliku mahuga ca 80 liitrit;
-
soojatarbeveemahuti Austria Email AG HR-500 kasuliku mahuga ca 490 liitrit;
-
elektrilise küttekehaga soojatarbeveemahuti Austria Email AG EBH-RDU-18 6,0 kW kasuliku mahuga ca 500 liitrit;
-
soojatarbevee süsteemiga ühendatud paisupaak AV50 eeldatava kasuliku mahuga 50 liitrit;
-
küttesüsteemiga ühendatud torustik, ringluspumbad, ventiilid, mõõdikud, elektripaigaldis ja juhtautomaatika süsteem.
2) kohustada Mindreks Grupp OÜ-d võimaldama avaldajatele kestev juurdepääs vaidlusaluse kütteseadme p-s 1 nimetatud osadele, mis asuvad korteriomandi XXX, Tartu linn reaalosa piires ning andma korteriomanike üldkoosolekul häälteenamusega valitud isikule, valitseja valimise korral valitsejale, korteriühistu loomise või tekkimise korral korteriühistule üle koopiad kütteseadmele juurdepääsuks vajalikest võtmetest. Avaldajad ei nõustu puudutatud isikute Mindreks Grupp OÜ, Indrek Mutso ja Taimi Mutso väidetega kütteseadme omandiõiguse ja kestva juurdepääsu võimaldamise kohta, samuti ei ole avaldajate nõue vastuolus hea usu põhimõttega. Avaldajad lisasid avaldusele 27.01.2016 avalduse kinnistu korteriomanditeks jagamiseks; rõdude, terrassi, parkimiskohtade ja kuuri kasutuskorra seadmiseks ja kokkulepped, 02.07.2015 ehitusloa, 08.07.2016 ettekirjutuse koos 05.04.2016 paikvaatluse aktiga, 07.11.2016 sunniraha rakendamise
otsuse, Tartu Maakohtu 11.01.2017 määruse tsiviilasjas nr 2-17-401, kinnistusregistri väljavõtted, väljavõtte ehitusprojektist, foto kütteseadme paiknemisest, OÜ Dandelion Power 30.10.2016 elektronkirja, müügikuulutuse, 01.11.2016 kuni 03.11.2016 elektronkirjavahetuse, OÜ Dandelion Power 27.11.2016 elektronkirja, 04.12.2016 kuni 09.12.2016 elektronkirjavahetuse, Riskihaldus OÜ 27.11.2016 elektronkirja, avaldajate ja Riskihaldus OÜ elektronkirjavahetuse, korteriomandi nr M1 esimese korruse plaani, Mindreks Grupp OÜ 04.05.2016 elektronkirja, 05.05.2016 müügilepingu muutmise lepingu, kuvatõmmise Mindreks Grupp OÜ-le teostatud makse andmetest, avaldajate ja Mindreks Grupp OÜ kirjavahetuse novembris 2016 koos ülevaatega 11.11.2016 koosolekust, 11.11.2016 koosolekul osalejate nimekirja, 26.02.2017 hinnapakkumise, XXX korterelamu küttesüsteemi kohtülevaatuse, Doneright OÜ (pankrotis) nõuete kaitsmise koosoleku protokolli, Mindreks Grupp OÜ 20.05.2016 arve nr XXX, 09.09.2015 müügilepingu, Doneright OÜ (pankrotis) pankrotimenetluses Mindreks Grupp OÜ nõudeavalduse lisa 5 (laekumata arved koos aktidega ja viiviste arvestus) ja lisa 1 (10 laenulepingut) (I kd tl 19-101, 155, II kd tl 78-127, 167-192, III kd tl 112). Puudutatud isikute I ja IV (Mindreks Grupp OÜ ja Indrek Mutso) seisukoht Puudutatud isikud leiavad, et avaldus tervikuna on põhjendamatu ja tuleb jätta rahuldamata. Puudutatud isikute vastuse kohaselt kuulub soojuspump Mindreks Grupp OÜ-le vallasasjana. Puudutatud isik I sõlmis arendajaga XX.XX.XXXX omandireservatsiooniga müügilepingu, mille p 1.2 kohaselt läheb omandiõigus soojuspumbale üle maksekohustuse kohase täitmisega. Kuna müügihinda ei tasutud, ei läinud vaidlusaluse kütteseadme omandiõigus arendajale üle. Soojuspump ei ole muutunud kinnisasja oluliseks osaks. Puudutatud isikud märgivad, et soojuspumpa on võimalik soojussõlmest lahti ühendada, millest tulenevalt saab seda kinnisasjast eraldada ja viia vajadusel teisele kinnisasjale. Kütteseadme lahti ühendamine ja eemaldamine kinnisasjalt ei katkesta kortermaja soojusenergiaga varustamist. Pärast eraldamist on kütteseade iseseisvalt kasutatav ning seda saab soovi korral ühendada teise küttesüsteemiga. Kehtiva kohtupraktika kohaselt ei ole soojusallikat (keskküttekatel või soojuspump) käsitatud kaasomandi esemena. Soojuspumpa ei muuda kõikide kaasomanike esemeks asjaolu, et käesoleval hetkel tarbivad avaldajad soojuspumba toodetavat soojusenergiat. Avaldajatel on soovi korral võimalik liita kortermaja soojussõlmega enda valitud soojusallikas. Avaldajate omandiõigus kütteseadmele ei tulene 27.01.2016 notariaalsest lepingust, kuna kasutuskorra kokkulepe ei reguleeri kütteseadme omandiõiguse kuuluvust. Ühiskasutus ei tähenda asja ühisomandit. Kasutuskorra kokkuleppe esemeks ei ole korteriomandi nr M1 kasutamine. Ebaõige on avaldajate väide, et nad on soojuspumba eest tasunud, ostes korteriga koos ka kütteseadme. Asjaolust, et tasutud on Doneright OÜ (pankrotis) võlgade katteks otse Mindreks Grupp OÜ-le, ei ole võimalik järeldada, et tasumine toimus kütteseadme eest. Avaldajate nõue kütteseadmele kestva juurdepääsu võimaldamiseks on samuti alusetu, kuna soojuspump on Mindreks Grupp OÜ ainuomandis. Viimane on senini käitanud soojuspumpa ja taganud selle oluliste tõrgeteta toimimise. Puudutatud isikute hinnangul tegutsevad avaldajad vastuolus hea usu põhimõttega, püüdes alusetult rikastuda Mindreks Grupp OÜ-le kuuluva soojuspumba arvelt. Puudutatud isikud I ja IV lisasid vastusele teostatud tööde akti nr XXX, Mindreks Grupp OÜ nõudeavalduse Doneright OÜ (pankrotis) pankrotimenetluses koos lisadega, 12.09.2017 elektronkirjavahetuse, XX.XX.XXXX müügilepingu, 31.10.2016 avalduse müügilepingust taganemiseks, 11.01.2018 AIT-Nord OÜ seisukoha vaidlusaluse kütteseadme osas (II kd tl 13, 33-64, 148-153). Puudutatud isiku II (Doneright OÜ (pankrotis)) seisukoht Puudutatud isik nõustub kõigi avaldajate esitatud seisukohtadega ning toetab avalduse rahuldamist. Puudutatud isiku III (Taivi Mutso) seisukoht Puudutatud isik ühineb Mindreks Grupp OÜ ja Indrek Mutso seisukohaga, leides samuti, et avaldus ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata.
Puudutatud isiku V (Marika Laisaar) seisukoht Puudutatud isik peab vajalikuks kütteseadme omandiõiguse tuvastamist ning kütteseadmele kestva juurdepääsu võimaldamist. Kohtu põhjendused
1.Kohus leiab, et avaldajate nõuded on põhjendatud ja kohtule esitatud avaldus tuleb rahuldada.
2.Avaldajad paluvad avalduses esmalt tuvastada korteriomanditeks jagatud kinnisasjal asuva kütteseadme omandiõiguse.
2.1.Asja materjalidest nähtuvalt on Tartu linnas XXX kinnistul varasemalt asunud elamukogudusehoone ehitatud ümber korterelamuks (I kd tl 30-33, 70-76). Hoones olevad küttekolded ja korstnad kuuluvad ehitusprojekti järgi lammutamisele ning uut ehitust ette ei nähta, vaid korterelamu kütteks kavandatakse elektriküte õhk-vesi soojuspumba lahendusena. Ehitusloa kohaselt on tegemist lokaalküttega. Seega antud kütteseadme kasutusotstarve ei ulatu väljapoole vaidlusalust kinnistut. 27.01.2016 notariaalse lepingu (I kd tl 19-29) p 2 kohaselt on Tartus aadressil XXX asuv kinnistu jagatud üheksaks korteriomandiks, millest kaheksa on eluruumid (korterid nr 1-8) ja üks mitteeluruum (korter nr M1). Avalduse kohtule esitamise ajal olid menetlusosalised viidatud korterelamu korteriomanikud (I kd tl 46-69, 106). Vaidlust ei ole selles, et kütteseade paikneb osaliselt korteriomandi nr M1 reaalosa piires (eeskätt veemahutid, paisupaagid, elektripaigaldis ja juhtautomaatika süsteem) ning osaliselt kinnistu maal (tehnoseadmed ja soojuspump) (I kd tl 77, 91). XXX korterelamu küttesüsteemi kohtülevaatuse aruande (II kd tl 78-112) kohaselt on lisaks korterelamu kütmisele lahendatud kinnistule paigaldatud õhk-vesi soojuspumbaga ka kinnistu varustamine soojatarbeveega. Avalduse kohtule esitamise ajal 06.02.2017 kehtinud korteriomandiseaduse (KOS) § 1 lg 2 kohaselt on kaasomandi esemeks mh ehitise osad ja seadmed, mis KOS § 2 lg 2 järgi ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka ega ole kolmanda isiku omandis. KOS § 2 lg 2 sätestab, et korteriomandi eseme reaalosaks ei ole korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed, ka siis, kui need asuvad korteriomandi eseme reaalosa piires. Alates 01.01.2018 kehtivas korteriomandi- ja korteriühistuseaduses (KrtS) on samasugune regulatsioon sätestatud § 4 lõigetes 3 ja 4. Riigikohus on leidnud, et korteriomandite omanike kaasomandis on korteriomandite ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed, mis on üks tervik ega saa olla jaotatud osadeks (vt RKTKo 3-2-1107-15, p 13). Kui tegemist on lokaalküttega, on kohtu hinnangul kütteseadme näol tegemist korteriomanike ühiseks elamu sihtotstarbeliseks kasutamiseks vajaliku seadmega. Antud kütteseade määrab ära küttesüsteemi kui terviku funktsiooni, selle puudumine mõjutab kogu küttesüsteemi olemust. Nii kütteseadme kui küttesüsteemi olemusest tulenevalt on nende paigaldamine püsiva eesmärgiga. Kütteseadme eraldamisega kaoks korterelamus ka soojatarbevee kasutamise võimalus. Samas on riigikohus asunud seisukohale, et elamu ühiseks kasutamiseks on vähemalt üldjuhul vajalikud kanalisatsiooni- ja tarbeveesüsteem (vt RKTKo 3-2-1-129-13, p-d 45 ja 48). Kohtu arvates on vaidlusalune kütteseade korteriomandite omanike kaasomandis. Korterelamu lokaalseks kütteks mõeldud kütteseade koos kütte- ja soojatarbeveesüsteemiga on elamu ühiseks kasutamiseks vajalik ühiskommunikatsioon, milleta elamu eesmärgipärane kasutamine ei ole võimalik. Elamu ühiseks kasutamiseks vajalikud ühiskommunikatsioonid on korteriomanike kaasomandis vaatamata sellele, et need läbivad korteriomandi reaalosa (vt RKTKo 3-2-1-155-14, p 12). Kohus nõustub avaldajatega, et siinjuures ei saa arvestada üksnes teoreetilise tehnilise võimalusega küttesüsteemi eri osasid (sh soojuspump) eemaldada ja asendada.
2.2.Korterelamu on ehitisena kinnisasja oluline osa tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 54 lg 1 mõttes. TsÜS § 55 lg 1 sätestab, et ehitise olulised osad on asjad, millest see on ehitatud või mis on sellega püsivalt ühendatud ja mida ei saa eraldada ehitist või eraldatavat asja oluliselt kahjustamata. Riigikohus on leidnud, et ehitise olulised osad on mh ehitise eesmärgipärast kasutamist võimaldavad
tehnosüsteemid, eelkõige kliima tagamiseks vajalikud kütteseadmed (vt RKTKo 3-2-1-86-14, p 18). Kohtu hinnangul sõltub seadme kinnisasja olulise osana määratlemine sellest, kas seade paigaldatakse eesmärgiga muuta see ehitise kui funktsionaalse terviku osaks, et panna see igapäevaselt teenima ehitise eesmärgipärase kasutamise huve. Kohus leiab, et kütteseade teenib elamu huve, võimaldades selle sihtotstarbelist kasutamist. Tegemist ei ole mööduvaks otstarbeks ühendatud seadmega. Sekkumine ehitise kui funktsionaalse terviku toimimisse, mille tõttu on häiritud selle eesmärgipärane kasutamine ning tuleb teha olulisi kulutusi ehitise endise funktsionaalsuse taastamiseks, on ehitise tervikliku majandusliku väärtuse rikkumine ja seeläbi käsitatav ehitise olulise osa kahjustamisena. Eeltoodust tuleneb, et kütteseadme paigaldamisega korterelamusse on kütteseade muutunud ehitise oluliseks osaks. TsÜS § 53 lg 2 kohaselt ei saa asi ja selle olulised osad olla eri isikute omandis. Viidatud regulatsiooni eesmärk on majandusliku väärtuse tagamine seeläbi, et asi ja selle olulised osad jagavad võimalikult ühtset majanduslikku eesmärki.
2.3.Kui üks asi muutub teise asja oluliseks osaks, lakkab teise asja oluliseks osaks muutunud asi senisele omanikule kuulumast ning oluliseks osaks muutunud asja omandiõigus tekib selle asja omanikule, mille oluliseks osaks ühendatud asi muutus. Kui vallasasi ühendatakse maatükiga selliselt, et vallasasi muutub maatüki oluliseks osaks, kehtib asjaõigusseaduse (AÕS) § 107 lg 3 kohaselt põhimõte, et vallasasjad lähevad maatüki omaniku omandisse, so neile laieneb maatüki omand. Vallasasja ühendamisel kinnisasjaga AÕS § 107 lg 3 mõttes tekib maatüki omanikul seega koormatisevaba omand kõigi tema maatükiga ühendatud vallasasjade suhtes, so kustuvad kolmandate isikute õigused, sh omandireservatsioon, varasemate vallasasjade suhtes. Järelikult kui elamusse paigaldatav kütteseade on soetatud omandireservatsiooniga nagu väidavad puudutatud isikud I ja IV, kaasneb kütteseadme kui vallasasja iseseisva eksisteerimise lõppemisega selle vallasasja suhtes kehtinud omandireservatsiooni kustumine. Kuna elamusse kütteseadme paigaldamisega muutub kütteseade ehitise oluliseks osaks ning kuulub sealtpeale elamu omanikele sõltumata sellest, missugustel tingimustel oli omandi üleminek reguleeritud kütteseadme müügi või paigaldamise kohta sõlmitud lepingus, puudub kohtul vajadus tuvastada 20.05.2016 omandireservatsiooniga müügilepingu (II kd tl 148-150) ja 31.10.2016 taganemisavalduse (II kd tl 151) võltsitus/ehtsus.
2.4.Eeltoodud kohtu põhjendustest tuleneb, et vaidlusalune kütteseade kuulub kõigile korteriomanikele, olles korteriomanike kaasomandis. Kuivõrd kütteseadme eest tasumine ei ole omandiõiguse tuvastamisel määrav, ei pea kohus vajalikuks analüüsida menetlusosaliste väiteid ja vastuväiteid osas, kas korteriomanikud (avaldaja II) on kütteseadme eest ostuhinna osana tasunud või mitte.
3.Avalduses taotlevad avaldajad, et kohus tuvastaks puudutatud isiku I kohustuse võimaldada avaldajatele kestev juurdepääs kütteseadme osale, mis asub korteriomandi nr M1 reaalosa piires, ning anda korteriomanike üldkoosolekul häälteenamusega valitud isikule, valitseja valimise korral valitsejale, korteriühistu loomise või tekkimise korral korteriühistule üle koopiad kütteseadmele juurdepääsuks vajalikest võtmetest. AÕS § 72 lg 1 sätestab, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppel. Kuna kütteseade kuulub korteriomanikele ühiselt, valitsevad korteriomanikud KOS § 15 lg-st 1 tulenevalt kütteseadet ka ühiselt. Asja valdamine, kasutamine ja valitsemine ei ole võimalik ilma sellele juurde pääsemata. Samas on korteriomanike kestev juurdepääs kütteseadme seisukorra kontrollimiseks ja hooldamiseks vajalik, arvestades kütteseadme funktsiooni olulisust ja seadme väärtust. Samuti võimaldab juurdepääs seadmele elektrikatkestusest tingitud kütteseadme automaatika väljalülitumisel selle uuesti sisselülitamist. Avaldajad ongi selgitanud, et huvi juurdepääsu vastu ei tulene soovist käia kütteseadet ise reguleerimas, vaid soovist saada võimalus anda pädevatele isikutele seadmele juurdepääs ja hoida ära võimalik kahju.
Õige on avaldajate seisukoht, et korteriomanike õigus kütteseadmele juurdepääsuks tuleneb ka 27.01.2016 notariaalsest lepingust (I kd tl 19-29), mille p 3 (terrassi, rõdude, parkimiskohtade, soojaja veesõlme ning kuuri kasutuskord) kohaselt jäävad korteriomandi nr 9 (mitteeluruum 1) koosseisus olevatest ruumidest ruumid tähistusega 1-1 esik ning 1-2 sooja- ja veesõlm (I kd tl 91) kõigi korteriomandite igakordsete omanike ühiskasutusse. Kohtule ei ole teada, et kasutuskorda oleks hiljem muudetud, tühistatud või muul viisil lõpetatud. Kuna viidatud kokkuleppe kohta on kantud märkus kinnistusraamatusse (I kd tl 46-69), on kokkulepe kehtiv ka selle sõlminud korteriomanike õigusjärglaste suhtes (AÕS § 79 lg 2). Kohus ei nõustu puudutatud isikute I ja IV väitega, millega on ühinenud puudutatud isik III, et kasutuskorra kokkulepe ei reguleeri üldse korteriomandi nr M1 reaalosa kaaskasutust. Asjaolu, et lepingu pealkirjas ei sisaldu viidet sooja- ja veesõlme kasutuskorra kokkuleppele, ei muuda seda olematuks olukorras, kus lepinguosalised (sh Mindreks Grupp OÜ) on lisaks rõdude, terrassi, parkimiskohtade ja kuuri kasutuskorras leppinud tegelikult kokku ka sooja- ja veesõlme kasutuskorras ning vastav kokkulepe on märkusena nähtav kinnistusraamatust. 27.01.2016 notariaalse lepingu järgi on kogu kinnistu jagatud üheksaks korteriomandiks. Asjaolu, et korteriomandit, mille koosseisus on mitteeluruumid, on lepingus lisaks mitteeluruum nr M1 nimetatud ka korteriomandiks nr 9, ei muuda kohtu hinnangul kokkulepet ebaselgeks, kuna kasutuskorras (lepingu p-s 3) sisalduvad samaaegselt mõlemad tähistused, nii korteriomand nr 9 kui sulgudes mitteeluruum 1. Eeltoodust tulenevalt on põhjendatud anda avaldajatele kestev juurdepääs kütteseadme osale, mis asub korteriomandi nr M1 piires. Kuivõrd korteriomandite valitsemiseks on alates 01.01.2018 tekkinud korteriühistu (III kd tl 16), tuleb avaldajate nõudest lähtudes kohustada puudutatud isikut I andma Tartu linn, XXX korteriühistule (rk 80490550) üle koopiad kütteseadmele juurdepääsuks vajalikest võtmetest.
4.Kokkuvõtteks rahuldab kohus Annika Raudoja, Valmar Kuhhi, Mart Viirese, Aira Viirese, Kristian Rohejärve ja Kai Rohejärve avalduse korteriomanditeks jagatud kinnisasjal asuva kütteseadme omandiõiguse tuvastamiseks ja kütteseadmele kestva juurdepääsu võimaldamiseks täies ulatuses. Kohus selgitab, et jätab asja lahendamisel välja määruse põhjendavas osas viitamata menetlusosaliste esitatud dokumentaalsed tõendid, kuna kohtu hinnangul ei oma need asja lahendamisel tähtsust. Kohus märgib veel, et kinnistusraamatust (III kd tl 17) nähtuvalt on Valmar Kuhhi (avaldaja II) kohtumenetluse ajal võõrandanud temale kuulunud korteriomandi aadressil XXX, Tartu linn Farmada Invest OÜ-le (rk 12553786) (III kd tl 18). Kuivõrd endise omaniku asendamine praeguse omanikuga saab toimuda TsMS §-s 211 sätestatud korras (õigusjärglasel on kinnisasja võõrandamise korral õigus ja vastaspoole taotlusel kohustus astuda menetlusse omandi ülemineku ajast alates poolena senise poole asemel), kuid Farmada Invest OÜ ei ole soovinud astuda antud menetlusse (III kd tl 26) ja puudutatud isikutest ei ole keegi vastavat taotlust esitanud, teeb kohus lahendi Valmar Kuhhi suhtes. Samas on Farmada Invest OÜ teavitanud kohut, et ta on teadlik antud menetluse asjaoludest ning peab vajalikuks kütteseadme omandiõiguse tuvastamist ja kütteseadmele kestva juurdepääsu võimaldamist. Eeltoodust tulenevalt toimetab kohus käesoleva kohtumääruse kätte ka Farmada Invest OÜ-le (e-post [email protected]).
5.Tartu Maakohtu 28.02.2017 määrusega (I kd tl 160-165) rahuldati avaldajate taotlus esialgse õiguskaitse kohaldamiseks ning keelati puudutatud isikul I kohtumenetluse ajaks kütteseadme suhtes toimingute tegemine, kanti korteriomandi nr M1 registriossa vastuväide ja kohustati puudutatud isikut I andma avaldajale I üle koopiad kütteseadmele juurdepääsuks vajalikest võtmetest. TsMS § 445 lg 2 (koostoimes TsMS § 477 lg-ga 1) alusel on põhjendatud tühistada käesoleva määruse jõustumisel Tartu Maakohtu 28.02.2017 esialgse õiguskaitse kohaldamise määrus.
6.TsMS § 442 lg 5 järgi peab kohus kohtulahendi resolutsiooniga lahendama ka menetlusosaliste veel lahendamata taotlused.
6.1.Avaldajad on 13.11.2017 taotlenud eriteadmistega isiku Kaspar Tennokese tunnistajana ülekuulamist (II kd tl 67-76) ning jäänud selle taotluse juurde ka 30.01.2018 menetlusdokumendis (II kd tl 157-165), et tõendada asjaolu, et vaidlusalune kütteseade koos kõigi oma osadega on korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalik ning et kütteseadme eemaldamine ei ole ilma negatiivsete tagajärgedeta võimalik. Kuna kohtu hinnangul on nimetatud asjaolu kohta juba piisavalt tõendeid esitatud, eeskätt on Kaspar Tennokese eriteadmistega isikuna andnud sellekohase arvamuse (II kd tl 78-112), ei ole tema tunnistajana ülekuulamine vaidlusaluse kütteseadme olemuse, tööpõhimõtte ja teistsuguse küttelahendusega asendamise kohta vajalik, mistõttu jätab kohus avaldajate taotluse eriteadmistega isiku Kaspar Tennokese tunnistajana ülekuulamiseks rahuldamata.
6.2.Avaldajad on 30.01.2018 esitanud taotluse Mindreks Grupp OÜ-lt tekstifailide, milles on koostatud XX.XX.XXXX müügileping ja 31.10.2016 taganemisavaldus, väljanõudmiseks tõendamaks, et tegemist ei ole ehtsate dokumentidega (II kd tl 157-165). Seejuures on avaldajad kohtumenetluses leidnud, et müügileping ja taganemisavaldus ei oma asjas tähtsust, sest korteriomanike omandiõigus ühisele asjale tuleneb seadusest, mida võlaõiguslikud kokkulepped ei väära. Kuivõrd kohus on leidnud, et vallasasja ühendamisel kinnisasjaga AÕS § 107 lg 3 mõttes kustuvad kolmandate isikute õigused, sh omandireservatsioon, varasemate vallasasjade (antud juhul kütteseade) suhtes, puudub kohtu arvates vajadus selgitada välja failide koostamise kuupäev XX.XX.XXX müügilepingu ja 31.10.2016 taganemisavalduse usaldusväärsuse hindamiseks. Eeltoodud põhjendusel jätab kohus avaldajate vastava taotluse rahuldamata.
6.3.Avaldajad on 17.04.2018 menetlusdokumendis (III kd tl 64-66) esitanud TsMS § 333 lg 1 alusel vastuväite kohtu tegevusele seoses 13.11.2017 ja 30.01.2018 taotluste rahuldamata jätmisega avaldajate taotletud asjatundja tunnistajana ülekuulamiseks ning tekstifailide väljanõudmiseks. Kohus märgib, et jääb vastuväidet lahendades eespool p-des 6.1 ja 6.2 toodud seisukohtade juurde ega pea vajalikuks neid täiendavalt korrata. Viidatud seisukohtadele tuginedes jätab kohus rahuldamata avaldajate 17.04.2018 vastuväite kohtu tegevuse kohta. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
7.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 173 lg 4 sätestab, et menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 172 lg 1 teise lause kohaselt kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Kohus, rahuldades avaldajate nõuded täies ulatuses, jätab menetluskulud TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel solidaarselt Mindreks Grupp OÜ, Indrek Mutso ja Taivi Mutso kui kohtumenetluse põhjustajate kanda. Mindreks Grupp OÜ, Doneright OÜ (pankrotis), Indrek Mutso, Taivi Mutso ja Marika Laisaare menetluskulud jätab kohus nende endi kanda.
8.TsMS § 174 lg 1 näeb ette, et menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 177 lg 1 p 1 kohaselt määrab kohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud (riigilõiv ja asja läbivaatamise kulud) ning kohtuvälised kulud (lepingulise esindaja kulud).
8.1.Avaldajate poolt 06.02.2017 tasutud riigilõiv kokku 100 eurot (I kd tl 1) on kohtukulu TsMS § 138 lg 2 järgi, mida avaldajad on tasunud riigilõivuseaduses (RLS) sätestatud määras (RLS § 59 lg 5 alusel 50 eurot ja RLS § 59 lg 17 alusel 50 eurot). Kuivõrd riigilõivu suurus tuleneb seadusest ja riigilõiv
makstakse lõivustatud toimingu tegemiseks ette, on avaldajate menetluskulu (riigilõiv) summas 100 eurot olnud vajalik ja põhjendatud kulu.
8.2.Lepingulise esindaja kulud on kohtuväliseks kuluks TsMS § 144 p 1 mõttes ja need kulud peavad olema põhjendatud ja vajalikud TsMS § 175 lg 1 järgi. Kohtul tuleb menetlusosalise lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisel arvestada kohtuvaidluse asjaoludega, eelkõige asja keerukuse ja mahuga. Tsiviilasja keerukus tuleneb asja olemusest. Asja keerukus võib seisneda ka tõendite hindamises, eelkõige kui hinnatavate tõendite maht on suur. TsMS § 175 lg 1 annab kohtule võimaluse hinnata esindaja töö mahtu ka selle kaudu, kuivõrd tema koostatud menetlusdokumendid asjas erinevad või sarnanevad. Kohtumenetluses korduvate seisukohtade esitamise puhul ei saa eeldada, et dokumentide koostamisele ja seisukohtade esitamisele aega ei kulu, kuid see ei saa olla nii ajamahukas. Lisaks esindamisele kulunud aja põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisele tuleb TsMS § 175 lg 1 järgi hinnata ka ühe tööühiku hinna (so tunnitasu) põhjendatust ja vajalikkust. Üksnes sellisel juhul saab hinnata, kas lepingulise esindaja kulud on põhjendatud ja vajalikud. Asja materjalidest nähtuvalt on antud tsiviilasjas avaldajaid esindanud vandeadvokaat Andres Kalm, olles avaldajate lepinguliseks esindajaks TsMS § 218 lg 1 p 1 mõttes. Lepingulise esindaja põhjendatud ja vajalikuks kuluks, mille hüvitamist saab nõuda teiselt menetlusosaliselt, võib eelkõige olla õigusteenuse osutamise tasu (advokaaditasu). Menetluskulude kindlaksmääramise avalduse (III kd tl 38-42) kohaselt on avaldajate lepingulise esindaja kulud kokku 9398,40 eurot koos käibemaksuga (60,2 tundi × 156,12 eurot). Advokaadibüroos töötava vandeadvokaadi tasu 156 eurot tunnis koos käibemaksuga (130 eurot tunnis ilma käibemaksuta) tuleb kohtu hinnangul pidada mõistlikuks tasuks. Õigusabi on eelkõige seisnenud avalduse ja esialgse õiguskaitse kohaldamise taotluse koostamises (06.02.2017, 09.02.2017) ja avaldajate nõude täpsustamises (27.02.2017), puudutatud isikute 20.03.2017, 06.11.2017, 12.01.2018 ja 03.04.2018 seisukohtadega tutvumises ning seisukohtadele avaldajapoolsete seisukohtade koostamises (13.11.2017, 30.01.2018), 20.02.2017 ärakuulamisel ja 14.11.2017 kohtuistungil osalemises ning 17.04.2018 kohtu tegevusele vastuväite koostamises. Kohtu hinnangul oli antud tsiviilasi menetlusosaliste poolt kohtule esitatud seisukohti ja vastuväiteid arvestades tavapärasest hagita asjast õiguslikult keskmisest keerukam. Samuti olid menetlusosalised esitanud kohtule hindamiseks suurel hulgal erinevaid tõendeid (materjalid asuvad kolmes köites, mida ei saa pidada hagita asjades tavaliseks mahuks). Asjas toimus ärakuulamine ja üks kohtuistung. Samas on kohus seisukohal, et kohtul ei ole õigusabile tehtud kulutuste põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisel kohustust analüüsida minutilise täpsusega iga üksiku õigusabitoimingu põhjendatust ja vajalikkust eraldi. Õigusabikulu suurus peab tervikuna vastama tsiviilasja olemusele, keerukusele ja mahule, sh menetlustoimingute hulgale. Kohus leiab ka, et üldjuhul on tõendite kogumine, asja materjalide analüüs, õigusliku positsiooni kujundamine ning nõupidamised/arutelud kliendiga hõlmatud menetlusosalise esindamiseks ja õigusabi osutamiseks tehtavate toimingutega, mille väljundiks on kohtule esitatav menetlusdokument, sest kohtuasja menetlemine ning asja lahendamine sõltuvad ennekõike sellest, missuguseid taotlusi, seisukohti ja põhjendusi esitavad menetlusosalised kohtule. Kohus, arvestades käesoleva vaidluse sisu, avaldajate nõuete olemust, tsiviilasja keerukust ja mahtu ning avaldajate menetlusdokumentides esitatud õiguslikke põhjendusi, leiab, et õigusabikulud on põhjendatud ja vajalikud TsMS § 175 lg 1 mõttes 6240 euro ulatuses (40 tundi × 156 eurot). Siinjuures lähtub kohus avaldajate menetluskulude rahalist suurust vähendades asjaolust, et avaldajad on hilisemalt esitatud menetlusdokumentides esitanud osaliselt korduvaid seisukohti võrrelduna varasemalt esitatud menetlusdokumentidega. Kohus on ka seisukohal, et erinevate kohtumääruste ja protokollidega tutvumise/analüüsi ja riigilõivu tagastamise taotluse koostamise näol ei ole tegemist otsese õigusteenuse osutamisega, mille hüvitamist saaks nõuda vastaspoolelt.
8.3.Advokaadibüroo poolt avaldajatele esitatud arved (III kd tl 49, 58) sisaldavad kinnistusraamatu ja äriregistri väljavõtete saamise kulu 70,80 eurot (68,40 + 2,40). Kohtu hinnangul on kinnistusraamatu ja äriregistri väljavõtete saamise kulu TsMS § 143 p-s 2 nimetud kulu. Kuivõrd avaldajatel on võimalik neile kuuluvate kinnisasjade kohta saada andmeid tasuta, peab kohus viidatud kulusid põhjendatud ja vajalikuks summas 17 eurot ilma käibemaksuta (5 × 3 eurot + 2 eurot), so kinnistusraamatu väljavõtted korteriomandite nr 1, 5, 6, 7, M1 kohta ning äriregistri väljavõte Farmada Invest OÜ kohta.
8.4.Avaldajad on 13.11.2017 esitanud kohtule Kaspar Tennokese poolt koostatud XXX korterelamu küttesüsteemi kohtülevaatuse aruande (II kd tl 78-112), mille kohta on NORDEST EKSPERT OÜ väljastanud avaldajatele arve nr 201703-03 summas 450 eurot ilma käibemaksuta (III kd tl 62). Asjatundja arvamuse saamise kulu on dokumentaalse tõendi saamise kulu TsMS § 143 p 2 mõttes, seega asja läbivaatamise kulu. Kohus leiab, et antud dokumentaalse tõendi saamise kulu on olnud põhjendad kulu, kuna arvamuse hankimine oli avaldajate seisukohtade kinnitamiseks vajalik ja põhjendatud. Samuti saab arvamuse andmiseks tehtud rahalist kulu ka suurusjärguna pidada mõistlikuks.
8.5.Avaldajate menetluskuluks on käesolevas asjas seega 6807 eurot (100 + 6240 + 17 + 450). Kohtulahendis määratud menetluskulude jaotust arvestades kuulub seega puudutatud isikutelt I, III ja IV solidaarselt avaldajate kasuks väljamõistmisele menetluskulu 6807 eurot.
9.Avaldajate taotlusel mõistab kohus TsMS § 177 lg 4 alusel puudutatud isikutelt I, III ja IV solidaarselt avaldajate kasuks välja viivise menetluskulult 6807 eurot käesoleva kohtumääruse jõustumisest alates kuni täitmiseni võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. /allkirjastatud digitaalselt/ kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.