Üllar Roostoja, Kersti Kerstna-Vaks, Kai Kullerkupp
Määruse tegemise aeg ja koht
18. september 2018, Tartu
Tsiviilasja number
2-17-1914
Tsiviilasi
Annika Raudoja, Valmar Kuhhi, Mart Viirese, Aira Viirese, Kristian Rohejärve ja Kai Rohejärve avaldus korteriomanditeks jagatud kinnisasjal asuva kütteseadme omandiõiguse tuvastamiseks ja kütteseadmele kestva juurdepääsu võimaldamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 11. mai 2018 määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Mindreks Grupp OÜ määruskaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Määruskaebuse esitaja: Mindreks Grupp OÜ (puudutatud isik I), esindaja juhatuse liige Indrek Mutso Puudutatud isikud:
6.Kai Rohejärv (avaldaja IV) (isikukood XXX) Avaldajate esindaja vandeadvokaat Andres Kalm
7.Doneright OÜ (pankrotis) (puudutatud isik II) (registrikood 12690547), pankrotihaldur Indrek Lepsoo
8.Taivi Mutso (puudutatud isik III) (isikukood XXX)
9.Indrek Mutso (puudutatud isik VI) (isikukood XXX)
10.Marika Laisaar (puudutatud isik V) (isikukood XXX)
RESOLUTSIOON
1.Jätta Tartu Maakohtu 11. mai 2018 määrus muutmata ja Mindreks Grupp OÜ määruskaebus rahuldamata.
2.Toimetada käesoleva kohtumäärus kätte menetlusosalistele, Farmada Invest OÜ-le ja OÜ-le Post Aestas.
Menetluskulude jaotus
3.Jätta Annika Raudoja, Valmar Kuhhi, Mart Viirese, Aira Viirese, Kristian Rohejärve ja Kai Rohejärve menetluskulud ringkonnakohtus Mindreks Grupp OÜ kanda.
4.Mõista Mindreks Grupp OÜ-lt Annika Raudoja, Valmar Kuhhi, Mart Viirese, Aira Viirese, Kristian Rohejärve ja Kai Rohejärve kasuks välja menetluskulude katteks 1092 eurot.
Edasikaebamise kord
Menetlusosalisel või tema õigusjärglasel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest. Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
ASJAOLUD
1.Annika Raudoja, Valmar Kuhhi, Mart Viires, Aira Viires, Kristian Rohejärv ja Kai Rohejärv (avaldajad) esitasid Tartu Maakohtule avalduse korteriomanditeks jagatud kinnisasjal asuva kütteseadme omandiõiguse tuvastamiseks ja kütteseadmele kestva juurdepääsu võimaldamiseks.
1.1.Avaldajad palusid kohtul: 1) tuvastada, et korteriomanditeks jagatud XX , Tartu linn asuva kinnistu korteriomanike kaasomandisse kuulub XX , Tartu linn asuvat kinnistut teenindav, osaliselt kinnistu maal ja osaliselt korteriomandi XX -M1, Tartu linn reaalosa piires asuv, kütteseade selle järgmistes osades: - õhk-vesi soojuspump Alpha Innotec LW 180A (seeria nr 260119-125); - küttevee akumulatsioonimahuti ca 400-500 liitrit; - küttesüsteemi paisupaak RV 80 kasuliku mahuga ca 80 liitrit; - soojatarbeveemahuti Austria Email AG HR-500 kasuliku mahuga ca 490 liitrit; - elektrilise küttekehaga soojatarbeveemahuti Austria Email AG EBH-RDU-18 6,0 kW kasuliku mahuga ca 500 liitrit;
-
soojatarbevee süsteemiga ühendatud paisupaak AV50 eeldatava kasuliku mahuga 50 liitrit; - küttesüsteemiga ühendatud torustik, ringluspumbad, ventiilid, mõõdikud, elektripaigaldis ja juhtautomaatika süsteem; 2) kohustada Mindreks Grupp OÜ-d võimaldama avaldajatele kestev juurdepääs vaidlusaluse kütteseadme p-s 1 nimetatud osadele, mis asuvad korteriomandi XX -M1, Tartu linn reaalosa piires ning andma korteriomanike üldkoosolekul häälteenamusega valitud isikule, valitseja valimise korral valitsejale, korteriühistu loomise või tekkimise korral korteriühistule üle koopiad kütteseadmele juurdepääsuks vajalikest võtmetest.
1.2.Avalduse kohaselt on Tartu linnas aadressil XX asuv kinnistu 27.01.2016 korteriomanditeks jagamise avalduse alusel jagatud üheksaks korteriomandiks: kaheksa korterit on eluruumi sihtotstarbega (korterid nr 1-8) ja üks mitteeluruumi sihtotstarbega (korter nr M1). Elamu kütmine, samuti sooja veega varustamine on lahendatud kinnistule paigaldatud õhk-vesi soojuspumbaga. Kütteseade paikneb osaliselt korteriomandi nr M1 reaalosa piires (eeskätt veemahutid, paisupaagid, elektripaigaldis ja juhtautomaatika süsteem) ning osaliselt kinnistu maal (soojuspump). Korteriomanike vahel on vaidlus kütteseadme omandiõiguse üle. Avaldajad leiavad, et kütteseade, olles elu- ja mitteeluruumide kasutamiseks vältimatu, on kinnistu kaasomandi ese ning kuulub ühiselt kõigi korteriomanike kaasomandisse. Kütteseadme omandiõiguse kuuluvust kõigile korteriomanikele kinnitab ka asjaolu, et kütteseade ei ole kinnistule paigaldatud kolmandale isikule kuuluva asjaõiguse alusel. Samuti ei ole kütteseade määratud kuuluvaks ühele korteriomanikule 27.01.2016 kinnistu valdamise ja kasutamise korras. Kütteseadme kuulumist kõigile kaasomanikele kinnitab avaldajate arvates ka see, et kütteseadme tarne ja paigalduse tellis Mindreks Grupp OÜ-lt (puudutatud isik I) kogu kinnistu teenindamiseks arendaja Doneright OÜ (pankrotis) (puudutatud isik II) ning korteriomanikud on kütteseadme eest ostuhinna osana juba tasunud. Avaldajatel puudub juurdepääs osaliselt korteriomandi nr M1 reaalosa piires asuvale kütteseadme osale. Samas on korteriomanike kestev juurdepääs kütteseadme ekspluateerimiseks, selle seisukorra kontrollimiseks ja hooldamiseks vajalik, arvestades kütteseadme olulisust ja väärtust.
1.3.Avaldajad ei nõustu puudutatud isikute Mindreks Grupp OÜ, Indrek Mutso ja Taimi Mutso väidetega kütteseadme omandiõiguse ja kestva juurdepääsu võimaldamise kohta, samuti ei ole avaldajate nõue vastuolus hea usu põhimõttega.
2.Mindreks Grupp OÜ (puudutatud isik I) ja Indrek Mutso (puudutatud isik IV) palusid jätta avaldus rahuldamata. Soojuspump kuulub Mindreks Grupp OÜ-le vallasasjana. Puudutatud isik I sõlmis arendajaga 20.05.2016 omandireservatsiooniga müügilepingu, mille p 1.2 kohaselt läheb omandiõigus soojuspumbale üle maksekohustuse kohase täitmisega. Kuna müügihinda ei tasutud, ei läinud vaidlusaluse kütteseadme omandiõigus arendajale üle. Soojuspump ei ole muutunud kinnisasja oluliseks osaks. Soojuspumpa on võimalik soojussõlmest lahti ühendada, millest tulenevalt saab seda kinnisasjast eraldada ja viia vajadusel teisele kinnisasjale. Kütteseadme lahtiühendamine ja eemaldamine kinnisasjalt ei katkesta kortermaja soojusenergiaga varustamist. Pärast eraldamist on kütteseade iseseisvalt kasutatav ning seda saab soovi korral ühendada teise küttesüsteemiga. Kehtiva kohtupraktika kohaselt ei ole soojusallikat (keskküttekatel või soojuspump) käsitletud kaasomandi esemena. Soojuspumpa ei muuda kaasomandi esemeks asjaolu, et käesoleval hetkel tarbivad avaldajad soojuspumba toodetavat soojusenergiat. Avaldajatel on soovi korral võimalik liita kortermaja soojussõlmega enda valitud soojusallikas. Avaldajate omandiõigus kütteseadmele ei tulene 27.01.2016 notariaalsest lepingust, kuna kasutuskorra kokkulepe ei reguleeri kütteseadme omandiõiguse kuuluvust. Ühiskasutus ei tähenda asja ühisomandit. Kasutuskorra kokkuleppe esemeks ei ole korteriomandi nr M1
kasutamine. Ebaõige on avaldajate väide, et nad on soojuspumba eest tasunud, ostes korteriga koos ka kütteseadme. Asjaolust, et tasutud on Doneright OÜ (pankrotis) võlgade katteks otse Mindreks Grupp OÜ-le, ei ole võimalik järeldada, et tasumine toimus kütteseadme eest. Avaldajate nõue kütteseadmele kestva juurdepääsu võimaldamiseks on samuti alusetu, kuna soojuspump on Mindreks Grupp OÜ ainuomandis. Viimane on senini käitanud soojuspumpa ja taganud selle oluliste tõrgeteta toimimise. Avaldajad tegutsevad vastuolus hea usu põhimõttega, püüdes alusetult rikastuda Mindreks Grupp OÜ-le kuuluva soojuspumba arvelt.
3.Doneright OÜ (pankrotis) (puudutatud isik II) nõustus avaldajate seisukohtadega ning toetab avalduse rahuldamist.
4.Taivi Mutso (puudutatud isik III) ühines Mindreks Grupp OÜ ja Indrek Mutso seisukohaga, leides, et avaldus ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata.
5.Marika Laisaar (puudutatud isik V) pidas vajalikuks kütteseadme omandiõiguse tuvastamist ning kütteseadmele kestva juurdepääsu võimaldamist.
MAAKOHTU SEISUKOHT
6.Maakohus rahuldas avalduse ning tuvastas, et korteriomanditeks jagatud XX , Tartu linn asuva kinnistu korteriomanike kaasomandisse kuulub XX , Tartu linn asuvat kinnistut teenindav, osaliselt kinnistu maal ja osaliselt korteriomandi XX -M1, Tartu linn reaalosa piires asuv, kütteseade selle järgmistes osades: -
õhk-vesi soojuspump Alpha Innotec LW 180A (seeria nr 260119-125); akumulatsioonimahuti ca 400-500 liitrit; küttesüsteemi paisupaak RV 80 kasuliku mahuga ca 80 liitrit; soojatarbeveemahuti Austria Email AG HR-500 kasuliku mahuga ca 490 liitrit; elektrilise küttekehaga soojatarbeveemahuti Austria Email AG EBH-RDU-18 6,0 kW kasuliku mahuga ca 500 liitrit; soojatarbevee süsteemiga ühendatud paisupaak AV50 eeldatava kasuliku mahuga 50 liitrit; küttesüsteemiga ühendatud torustik, ringluspumbad, ventiilid, mõõdikud, elektripaigaldis ja juhtautomaatika süsteem.
Maakohus kohustas Mindreks Grupp OÜ-d võimaldama Annika Raudojale, Valmar Kuhhile, Mart Viiresele, Aira Viiresele, Kristian Rohejärvele ja Kai Rohejärvele kestev juurdepääs vaidlusaluse kütteseadme resolutsiooni punktis 4 nimetatud osadele, mis asuvad korteriomandi XX -M1, Tartu linn reaalosa piires ning andma Tartu linn, XX korteriühistule üle koopiad kütteseadmele juurdepääsuks vajalikest võtmetest. Maakohus jättis avaldajate menetluskulud solidaarselt Mindreks Grupp OÜ, Indrek Mutso ja Taivi Mutso kanda ning mõistis Mindreks Grupp OÜ-lt, Indrek Mutsolt ja Taivi Mutsolt solidaarselt avaldajate kasuks välja menetluskulud 6807 eurot ning viivise menetluskuludelt VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
7.Vaidlust ei ole selles, et kütteseade paikneb osaliselt korteriomandi nr M1 reaalosa piires (eeskätt veemahutid, paisupaagid, elektripaigaldis ja juhtautomaatika süsteem) ning osaliselt kinnistu maal (tehnoseadmed ja soojuspump) (I kd, tl 77, 91). XX korterelamu küttesüsteemi kohtülevaatuse aruande (II kd, tl 78-112) kohaselt on lisaks korterelamu kütmisele lahendatud kinnistule paigaldatud õhk-vesi soojuspumbaga ka kinnistu varustamine soojatarbeveega. Kui tegemist on lokaalküttega, on kohtu hinnangul kütteseadme näol tegemist korteriomanike ühiseks elamu sihtotstarbeliseks kasutamiseks vajaliku seadmega. Antud kütteseade määrab ära küttesüsteemi kui terviku funktsiooni, selle puudumine mõjutab kogu küttesüsteemi olemust. Nii kütteseadme kui küttesüsteemi olemusest tulenevalt on nende paigaldamine püsiva eesmärgiga.
Kütteseadme eraldamisega kaoks korterelamus ka soojatarbevee kasutamise võimalus. Samas on Riigikohus asunud seisukohale, et elamu ühiseks kasutamiseks on vähemalt üldjuhul vajalikud kanalisatsiooni- ja tarbeveesüsteem (vt RKTKo 3-2-1-129-13, p-d 45 ja 48). Kohtu arvates on vaidlusalune kütteseade korteriomandite omanike kaasomandis. Korterelamu lokaalseks kütteks mõeldud kütteseade koos kütte- ja soojatarbeveesüsteemiga on elamu ühiseks kasutamiseks vajalik ühiskommunikatsioon, milleta elamu eesmärgipärane kasutamine ei ole võimalik. Elamu ühiseks kasutamiseks vajalikud ühiskommunikatsioonid on korteriomanike kaasomandis vaatamata sellele, et need läbivad korteriomandi reaalosa (vt RKTKo 3-2-1-155-14, p 12). Kohus nõustub avaldajatega, et siinjuures ei saa arvestada üksnes teoreetilise tehnilise võimalusega küttesüsteemi eri osasid (sh soojuspump) eemaldada ja asendada. Kohtu hinnangul sõltub seadme kinnisasja olulise osana määratlemine sellest, kas seade paigaldatakse eesmärgiga muuta see ehitise kui funktsionaalse terviku osaks, et panna see igapäevaselt teenima ehitise eesmärgipärase kasutamise huve. Kohus leidis, et kütteseade teenib elamu huve, võimaldades selle sihtotstarbelist kasutamist. Tegemist ei ole mööduvaks otstarbeks ühendatud seadmega. Sekkumine ehitise kui funktsionaalse terviku toimimisse, mille tõttu on häiritud selle eesmärgipärane kasutamine ning tuleb teha olulisi kulutusi ehitise endise funktsionaalsuse taastamiseks, on ehitise tervikliku majandusliku väärtuse rikkumine ja seeläbi käsitatav ehitise olulise osa kahjustamisena. Eeltoodust tuleneb, et kütteseadme paigaldamisega korterelamusse on kütteseade muutunud ehitise oluliseks osaks. TsÜS § 53 lg 2 kohaselt ei saa asi ja selle olulised osad olla eri isikute omandis. Viidatud regulatsiooni eesmärk on majandusliku väärtuse tagamine seeläbi, et asi ja selle olulised osad jagavad võimalikult ühtset majanduslikku eesmärki.
8.Kui üks asi muutub teise asja oluliseks osaks, lakkab teise asja oluliseks osaks muutunud asi senisele omanikule kuulumast ning oluliseks osaks muutunud asja omandiõigus tekib selle asja omanikule, mille oluliseks osaks ühendatud asi muutus. Vallasasja ühendamisel kinnisasjaga AÕS § 107 lg 3 mõttes tekib maatüki omanikul koormatisevaba omand kõigi tema maatükiga ühendatud vallasasjade suhtes, s.o kustuvad kolmandate isikute õigused, sh omandireservatsioon, varasemate vallasasjade suhtes. Järelikult kui elamusse paigaldatav kütteseade on soetatud omandireservatsiooniga nagu väidavad puudutatud isikud I ja IV, kaasneb kütteseadme kui vallasasja iseseisva eksisteerimise lõppemisega selle vallasasja suhtes kehtinud omandireservatsiooni kustumine. Kuna elamusse kütteseadme paigaldamisega muutub kütteseade ehitise oluliseks osaks ning kuulub sealtpeale elamu omanikele sõltumata sellest, missugustel tingimustel oli omandi üleminek reguleeritud kütteseadme müügi või paigaldamise kohta sõlmitud lepingus, puudub kohtul vajadus tuvastada 20.05.2016 omandireservatsiooniga müügilepingu (II kd, tl 148-150) ja 31.10.2016 taganemisavalduse (II kd, tl 151) võltsitus/ehtsus.
9.Järelikult kuulub vaidlusalune kütteseade kõigile korteriomanikele, olles korteriomanike kaasomandis. Kuivõrd kütteseadme eest tasumine ei ole omandiõiguse tuvastamisel määrav, ei pea kohus vajalikuks analüüsida menetlusosaliste väiteid ja vastuväiteid osas, kas korteriomanikud (avaldaja II) on kütteseadme eest ostuhinna osana tasunud või mitte.
10.Õige on avaldajate seisukoht, et korteriomanike õigus kütteseadmele juurdepääsuks tuleneb ka 27.01.2016 notariaalsest lepingust (I kd, tl 19-29), mille p 3 (terrassi, rõdude, parkimiskohtade, sooja- ja veesõlme ning kuuri kasutuskord) kohaselt jäävad korteriomandi nr 9 (mitteeluruum 1) koosseisus olevatest ruumidest ruumid tähistusega 1-1 esik ning 1-2 sooja- ja veesõlm (I kd, tl 91) kõigi korteriomandite igakordsete omanike ühiskasutusse. Kohtule ei ole teada, et kasutuskorda
oleks hiljem muudetud, tühistatud või muul viisil lõpetatud. Kuna viidatud kokkuleppe kohta on kantud märkus kinnistusraamatusse (I kd, tl 46-69), on kokkulepe kehtiv ka selle sõlminud korteriomanike õigusjärglaste suhtes (AÕS § 79 lg 2). Kohus ei nõustunud puudutatud isikute I ja IV väitega, millega on ühinenud puudutatud isik III, et kasutuskorra kokkulepe ei reguleeri üldse korteriomandi nr M1 reaalosa kaaskasutust. Asjaolu, et lepingu pealkirjas ei sisaldu viidet sooja- ja veesõlme kasutuskorra kokkuleppele, ei muuda seda olematuks olukorras, kus lepinguosalised (sh Mindreks Grupp OÜ) on lisaks rõdude, terrassi, parkimiskohtade ja kuuri kasutuskorras leppinud tegelikult kokku ka sooja- ja veesõlme kasutuskorras ning vastav kokkulepe on märkusena nähtav kinnistusraamatust. 27.01.2016 notariaalse lepingu järgi on kogu kinnistu jagatud üheksaks korteriomandiks. Asjaolu, et korteriomandit, mille koosseisus on mitteeluruumid, on lepingus lisaks mitteeluruum nr M1 nimetatud ka korteriomandiks nr 9, ei muuda kohtu hinnangul kokkulepet ebaselgeks, kuna kasutuskorras (lepingu p-s 3) sisalduvad samaaegselt mõlemad tähistused, nii korteriomand nr 9 kui sulgudes mitteeluruum 1. Eeltoodust tulenevalt on põhjendatud anda avaldajatele kestev juurdepääs kütteseadme osale, mis asub korteriomandi nr M1 piires. Kuivõrd korteriomandite valitsemiseks on alates 01.01.2018 tekkinud korteriühistu (III kd, tl 16), tuleb avaldajate nõudest lähtudes kohustada puudutatud isikut I andma Tartu linn, XX korteriühistule üle koopiad kütteseadmele juurdepääsuks vajalikest võtmetest.
11.Kohus märkis veel, et kinnistusraamatust (III kd, tl 17) nähtuvalt on Valmar Kuhhi (avaldaja II) kohtumenetluse ajal võõrandanud temale kuulunud korteriomandi aadressil XX -3, Tartu linn Farmada Invest OÜ-le (III kd, tl 18). Kuivõrd endise omaniku asendamine praeguse omanikuga saab toimuda TsMS §-s 211 sätestatud korras (õigusjärglasel on kinnisasja võõrandamise korral õigus ja vastaspoole taotlusel kohustus astuda menetlusse omandi ülemineku ajast alates poolena senise poole asemel), kuid Farmada Invest OÜ ei ole soovinud astuda antud menetlusse (III kd, tl 26) ja puudutatud isikutest ei ole keegi vastavat taotlust esitanud, teeb kohus lahendi Valmar Kuhhi suhtes. Samas on Farmada Invest OÜ teavitanud kohut, et ta on teadlik antud menetluse asjaoludest ning peab vajalikuks kütteseadme omandiõiguse tuvastamist ja kütteseadmele kestva juurdepääsu võimaldamist.
12.Kohus jättis rahuldamata avaldajate taotluse eriteadmistega isiku Kaspar Tennokese tunnistajana ülekuulamiseks, eesmärgiga tõendada asjaolu, et vaidlusalune kütteseade koos kõigi oma osadega on korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalik ning et kütteseadme eemaldamine ei ole ilma negatiivsete tagajärgedeta võimalik. Kohus leidis, et nimetatud asjaolu kohta juba piisavalt tõendeid esitatud, eeskätt on Kaspar Tennokese eriteadmistega isikuna andnud sellekohase arvamuse (II kd, tl 78-112).
MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED
13.Mindreks Grupp OÜ (määruskaebuse esitaja) esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub maakohtu määrus tühistada täies ulatuses ning teha uus määrus, millega jätta avaldus rahuldamata. Menetluskulud palub määruskaebuse esitaja jätta avaldajate kanda.
13.1.Kohus on jätnud arusaamatult ja vääralt arvestamata, et kütteseade on määruskaebuse esitaja omandis, mistõttu ei saa olla tegemist kaasomandi esemega. Ajal, mil arendaja küttekeha korterisse paigaldas, oli see kolmanda isiku omandis ega saanud seetõttu KOS § 1 lg 2 alusel kaasomandi esemeks muutuda. Olukorras, kus ehitisega on ühendatud selline kolmandale isikule kuuluv asi ja kolmas isik omandab ühe korteriomandi, ei muuda see asja omandit. Asjast ei saa seeläbi ei korteriomandi
reaal- ega kaasomandi osa, vaid asi jääb jätkuvalt eraldiseisvalt vallasasjana isiku omandisse, kelle omandis see on kogu aeg olnud. Kui on tuvastatud, et omandiõigus asjale on määruskaebuse esitajal, siis selle tasuta määramisel kolmandate isikute omandisse rikutakse määruskaebuse esitaja õigust saada üleantava asja eest raha (asi omandati samuti raha eest). Ei saa olla olukorda, kus hinnaline seade tuleb lihtsalt tasuta üle anda ja asja omanikul ei ole tema omandi osas ei sõnaõigust ega õigus saada asja eest raha. Kohus ei selgita, kuidas sellisel juhul kajastub raha eest omandatud asja staatus (tasuta üleandmine) määruskaebuse esitaja kui äriühingu raamatupidamises ja mis see endaga kaasa toob (maksukohustus, kahjum).
13.2.Maakohus tugines ainult avaldajate eksperdiarvamusele, mitte määruskaebuse esitaja esitatud eksperdiarvamusele. Sealjuures ei olnud avaldajate esitatud eksperdiarvamusega tõendatud avaldajate seisukohad, et vaidlusalune kütteseade koos kõigi oma osadega on korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalik ning et kütteseadme eemaldamine ei ole ilma negatiivsete tagajärgedega võimalik. Nordest Ekspert OÜ 20.03.2017 aruanne sellist järeldust ei sisalda. Seetõttu taotlesid avaldajad ka ise täiendavalt oma eeltoodud väidete tõendamiseks Kaspar Tennokese tunnistajana ülekuulamist. Ainsana tõendas määruskaebuse esitaja esitatud eksperdiarvamus, s.o AIT-Nord OÜ 11.01.2018 tõend, et kütteseadet on võimalik süsteemist lahti ühendada ja lahtiühendamine on võimalik ilma kinnisasja kahjustamata. Kohus ei põhjenda, miks ta jättis selle eksperdiarvamuse kui tõendi asjas arvestamata. Põhjendatud ei ole käsitada soojuspumpa soojussõlme või keskküttetorustiku kui terviku osana. Puudutatud isikud tõendasid, et soojuspump kui soojusallikas moodustab keskküttetorustikust ja soojussõlmest eraldiseisva osa, mida saab eraldada ning kinnisasjalt teisaldada. See tähendab, et korteriomanikud saavad ühendada nende kaasomandisse kuuluvasse küttetorustikuga soovi korral muu soojusallika (nt keskküttekatla). Kuna asjas on tõendatud, et vaidlusalust kütteseadet saab eraldada ehitist või eraldatavat asja oluliselt kahjustamata, siis ei kuulunud TsÜS § 55 lg 1 kohaldamisele ja kohus tugines sellele alusetult.
13.3.Määruskaebuse esitaja vaidleb vastu ka menetluskulude rahalisele suurusele ja väljamõistmisele solidaarselt kolmelt puudutatud isikult, kusjuures kahelt ülejäänud puudutatud isikult on jäetud menetluskulud välja mõistmata. Tegemist oli hagita menetlusega, mis ei olnud õiguslikult keerukas ega eeldanud tingimata advokaadi õigusteenuse kasutamist ning kus reeglina jäetakse menetluskulud avaldajate endi kanda. Sarnaselt on teiste avaldajate menetluskulude näol tegemist ülemäärase ja ebavajaliku kuluga. Kokku on avaldajad esitanud 60,2 tunni osas advokaatide tööd esimeses astmes, tunnitasu 156,12 eurot. Kaebaja leiab, et selline kulu on täiesti ebamõistlik, põhjendamatu ja ebavajalik. Sealjuures tunnitasu, mis Riigikohtu praktika kohaselt on tunnustatud mitte üle 120 euro. Maakohus vaid vähendas ajakulu minimaalselt.
PUUDUTATUD ISIKUTE SEISUKOHAD
14.Avaldajad palusid jätta määruskaebuse rahuldamata ja maakohtu määrus muutmata. Avaldajad esitasid taotluse nõuda määruskaebuse esitajalt välja tekstifailid, milles on koostatud 20.05.2016 müügileping (II kd, tl 148-150) ja 31.10.2016 taganemisavaldus (II kd, tl 151). Samuti paluvad avaldaja kuulata tunnistajana üle eriteadmistega Kaspar Tennokese.
14.1.Avaldajad leiavad, et puudutatud isikud I, III ja IV ei vaidle vastu, et kaasomandis on küttesüsteemi paisupaak (maakohtu määruse resolutsiooni p 4 kolmas taane). Sellega, et kütteseade kuulub korteriomanike kaasomandisse, on olnud nõus ka puudutatud isik II (II kd, tl 129) ja puudutatud isik V (17.11.2017 e-kiri). Sisuliselt on kõik puudutatud isikud vähemalt selles osas avalduse õigeks võtnud ja määruskaebust ei saa juba ainuüksi eeltoodud põhjustel vähemalt selles osas rahuldada.
14.2.Maakohus on õigesti leidnud, et kütteseade on tervikuna korteriomanike (menetlusosaliste) kaasomandis. Maakohus tuvastas, et kütteseade teenindab korteriomanditeks jagatud kinnistut ning et kütteseadme kasutusotstarve ei ulatu väljapoole kinnistut. Samuti on maakohus õigesti tuvastanud kütteseadme paiknemise osaliselt korteri nr M1 reaalosa piires ja osaliselt kinnistu maal. Määruses viidatakse õigesti sellelegi, et kütteseade täidab lisaks kütmise funktsioonile ka kinnistu soojatarbeveega varustamise funktsiooni. Määruskaebuses ei ole nimetatud asjaolusid vaidlustatud.
14.3.Määruskaebuse esitaja leiab, et kuivõrd kütteseade kuulub väidetavalt Mindreks Grupp OÜ-le, siis ei saa see (korteriomandi- ja korteriühistuseadus) KrtS § 4 lg 4 järgi olla korteriomanike kaasomand. Maakohus on teinud asjakohased viited Riigikohtu lahenditele asjades 3-2-1-107-15 ja 3-2-1-15514, kust tuleneb, et korteriomandite ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed on korteriomandite omanike kaasomandis ja seda vaatamata sellele, et need läbivad korteriomandi reaalosa. Maakohtu viidatud lahendis 3-2-1-86-14, p 18 on seejuures sõnaselgelt märgitud, et kliima tagamiseks vajalik kütteseade on ehitise oluline osa. Samamoodi on ka tarbeveesüsteem korteriomandite omanike kaasomandis (maakohtu viidatud lahend asjas 3-2-1-107-15, p 13). Avaldajad viitavad siinkohal täiendavalt ka Riigikohtu lahenditele asjades 3-2-1-144-08, p 13 ja 3-2-1-111-04, p 18, mille kohaselt ka näiteks elamu kütmiseks vajalik soojussõlm on ehitise oluline osa ja korteriomandite omanike kaasomandis. Põhjendatud ei ole määruskaebuses märgitu, et kuna kütteseadme osaks olev soojuspump ei juhi soojusenergiat, ei saa see Riigikohtu praktika järgi olla kaasomandis. Seadus ei näe ette, kaasomandisse kuuluvad ainult sellised seadmed, mille kaudu soojusenergia liigub, vaid kaasomandis võivad olla ka need seadmed, millega soojusenergiat toodetakse. Ühiseks kasutamiseks vajalikud on mõlemad ühtmoodi, moodustades funktsionaalse terviku. Eeltoodust tulenevalt on maakohus õigesti leidnud, et vaidlusalune kütteseade on ehitise ja seeläbi ka kinnistu oluline osa, mistõttu see ei saa TsÜS § 53 lg 2 järgi olla erinevate isikute omandis. Maakohus on õigesti kohaldanud AÕS § 107 lõiget 3, mille kohaselt kui vallasasi ühendatakse maatükiga sel viisil, et ta muutub maatüki oluliseks osaks, laieneb maatüki omand maatükiga ühendatud asjale. Järelikult on kütteseade korteriomanike kaasomandis.
14.4.Maakohus on õigesti leidnud, et kuna kütteseadme paigaldamisega kinnistule on kütteseade muutunud kinnistu oluliseks osaks seaduse alusel, ei ole väidetav omandireservatsioonikokkulepe asjakohane. Korteriomanike omand kütteseadmele on tekkinud seaduse alusel ja vastupidine oleks vastuolus TsÜS § 53 lg-s 2 ja § 55 lg-s 1 sätestatuga.
14.5.Avaldajad on maakohtus vaidlustanud omandireservatsiooniga müügilepingu ja lepingust taganemise avalduse ehtsuse, millele tuginedes väidetakse määruskaebuses kütteseadme kuulumist puudutatud isikule I. Maakohtus on avaldajad taotlenud dokumentide võltsituse tõendamiseks tekstifailide esitamist. Juhuks, kui ringkonnakohus leiab, et antud tõenditel on asjas tähtsust, taotlevad avaldajad käesolevaga viidatud dokumentide väljanõudmist ringkonnakohtu poolt.
14.6.Põhjendamatu on määruskaebuse esitaja etteheide, et maakohus oleks pidanud analüüsima kütteseadme eest tasumist. Maakohus ei ole märkinud, nagu pidanukski puudutatud isik I
kütteseadme kellelegi üle andma tasuta. Maakohtu määrusest tuleneb sisuliselt õigesti, et asjaolu, et pankrotistunud XX kinnistu arendaja Doneright OÜ (pankrotis) (puudutatud isik II) ei ole kütteseadme müüjale (puudutatud isik I) väidetavalt kütteseadme eest täies ulatuses tasunud, on puudutatud isiku I ja puudutatud isiku II vaheline lepinguline vaidlusküsimus, mis ei puuduta korteriomanike omandiõigust kütteseadmele ja mis lahendatakse eraldiseisvalt Doneright OÜ (pankrotis) pankrotimenetluses (tsiviilasi nr 2-17-401). Puudutatud isik I on seejuures ise esitanud menetlusse tõendid, mille kohaselt ta on Doneright OÜ (pankrotis) pankrotimenetluses võlausaldaja ja esitanud pankrotimenetlusse oma nõuded (II kd tl 33 jj). Vara välistamise taotlust ei ole puudutatud isik I aga pankrotimenetluses esitanud, mis omakorda räägib vastu väitele, nagu olnuks poolte vahel omandireservatsioonikokkulepe. Pealegi avaldajad viitavad, et korteriomanikud on arendajale kütteseadme eest ostuhinna osana juba tasunud. Tõendatud on isegi konkreetne rahaliikumine (I kd tl 92, 96, 6-7).
14.7.Maakohus ei ole tõendeid hinnates menetlusõigusnorme rikkunud, AIT-Nord OÜ tõendil ei ole asjas tähtsust. AIT-Nord OÜ tõend ei lükka ümber seda, et kütteseade on projekteeritud ja rajatud kõneksoleva kinnistu teenindamiseks kütte ja soojatarbeveega ning see ongi asjas oluline. Ebaõige on etteheide, et maakohus ei ole nimetatud tõendiga arvestamata jätmist põhjendanud. Maakohus on märkinud, et ei saa arvestada üksnes teoreetilise tehnilise võimalusega küttesüsteemi eri osasid (sh soojuspump) eemaldada ja asendada. AIT-Nord tõend ei ole käsitletav asjatundja arvamusena, sest dokumendist ei selgu selle koostanud isik ning dokument ei ole selle koostanud isiku poolt allkirjastatud. Seega saab seda hinnata vaid dokumentaalse tõendina TsMS § 272 lg 1 järgi. Puudutatud isik I ei ole dokumendi koostajat nimetanud ega taotlenud tema ülekuulamist tunnistajana. Eeltoodud põhjustel on avaldajad maakohtus taotlenud tõendi arvestamata jätmist ebausaldusväärsuse tõttu TsMS § 238 lg 5 teise lause alusel ja jäävad selle juurde ka ringkonnakohtus, kui ringkonnakohus peaks dokumendis märgitu sisu asja lahendamisel asjassepuutuvaks pidama.
14.8.Kuna puudutatud isik I esitas maakohtu menetluses AIT-Nord tõendi, mille kohaselt on väidetavalt kütteseadme eemaldamine kinnistul tehniliselt võimalik, esitasid avaldajad maakohtus sellele vastuseks taotluse kuulata üle tunnistajana eriteadmistega isik Kaspar Tennokese, et tõendada vastupidist. Juhuks, kui ringkonnakohus leiab, et asjatundja ülekuulamine võib olla kütteseadme omandiõiguse tuvastamisel asjakohane, taotlevad avaldajad käesolevaga asjatundja ülekuulamist.
14.9.Juhuks, kui kohus leiab, et kütteseade ei moodusta kinnistu olulist osa ega ole sel alusel korteriomandite kaasomandis, jäävad avaldajad maakohtus esitatud alternatiivse käsitluse juurde, mille kohaselt avaldajad on omandanud kütteseadmest kaasomandiosa tehinguliselt ning sõltumata puudutatud isiku I ja puudutatud isiku II suhetest on avaldajad heausksed omanikud.
14.10.Määruskaebuses ei ole esitatud eraldi vastuväiteid maakohtu resolutsiooni p 5 rahuldatud nõudele, mistõttu avaldajad ei pea selles osas vajalikuks oma maakohtus esitatud seisukohti siinkohal üle korrata.
15.Doneright OÜ (pankrotis) pankrotihaldur Indrek Lepsoo ei nõustu määruskaebusega ning vaidleb sellele vastu. Maakohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud ning puudub alus määruse tühistamiseks. Halduri hinnangul on kohus õigesti leidnud ja veenvalt põhjendanud, et vaidlusalune kütteseade kuulub kõigile korteriomanikele, olles korteriomanike kaasomandis ning sellest tulenevalt õigesti rahuldanud ka avaldajate taotluse kütteseadmele kestva juurdepääsu
võimaldamiseks. Määruskaebuses esitatud väited õigusnormide ebaõige kohaldamise osas on halduri hinnangul põhjendamatud ega anna alust maakohtu määruse tühistamiseks.
16.Marika Laisaar ei pea esitatud kaebust põhjendatuks ning palus jätta maakohtu määrus muutmata.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
17.Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb jätta rahuldamata ja maakohtu määrus muutmata. Määruskaebuses esitatud väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Ringkonnakohus nõustub maakohtu määruse põhjendustega ning kooskõlas TsMS § 654 lg-ga 6 ja §-ga 659 ei pea vajalikuks neid kõiki korrata. Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu jätab ringkonnakohus rahuldamata avaldajate taotluse nõuda määruskaebuse esitajalt välja tekstifailid, milles on koostatud 20.05.2016 müügileping (II kd, tl 148-150) ja 31.10.2016 taganemisavaldus (II kd, tl 151). Samuti ei pea ringkonnakohus vajalikuks kuulata tunnistajana üle Kaspar Tennokese.
18.Avaldajad teavitasid ringkonnakohut enne määruskaebuse lahendamist (03.09.2018), et puudutatud isikule I (Mindreks Grupp OÜ) kuulunud korter M1 vaidlusalusel kinnistul on võõrandatud uuele omanikule OÜ Post Aestas. Kinnistusregistriossa on kantud vastuväide selle kohta, et kütteseadme omandiõigus on käesolevas asjas vaidluse all. Ringkonnakohus leiab, et nimetatu ei mõjuta iseenesest käesoleva tsiviilasja menetlust (TsMS § 210 lg 2, TsMS § 477 lg 1). Kinnistusraamatusse kantud vastuväite (AÕS § 63 lg 1 p 2) kaudu on tagatud õigusjärglase teadlikkus käimas olevast tsiviilkohtumenetlusest ning tehtav lahend kehtib seega ka mitteeluruumi uue omaniku suhtes (TsMS § 460 lg 1).
19.Maakohus asus seisukohale, et vaidlusalune kütteseade on muutunud korterelamu kui ehitise oluliseks osaks (TsÜS § 54 lg 1 ja § 55 lg 1). Määruskaebuse esitaja leiab, et kuivõrd kütteseade on määruskaebuse esitaja omandis, ei saa olla tegemist kaasomandi esemega. Määruskaebuse esitaja selgitas, et müüs kütteseadme arendajale Doneright OÜ-le (pankrotis) omandireservatsiooniga, mistõttu ei saanud kütteseade muutuda kaasomandi esemeks (KOS § 1 lg 2). Ringkonnakohus ei nõustu määruskaebuse esitajaga, et kütteseade ei saanud muutuda ehitise oluliseks osaks seetõttu, et määruskaebuse esitaja oli kütteseadme kui vallasasja omanik. Maakohus on siinjuures õigesti viidanud AÕS § 107 lg-le 3, mille kohaselt, kui vallasasi ühendatakse maatükiga sel viisil, et ta muutub maatüki oluliseks osaks, laieneb maatüki omand maatükiga ühendatud asjale. Sama sätte lg 5 kohaselt, kui omand asjale lõpeb vastavalt § 107 1.–
4.lõikele, lõpevad ka muud asja koormanud õigused, sealhulgas lõpeb ka omandireservatsioon (vt ka P. Varul jt. Asjaõigusseadus II. Komm vlj. Juura. 2014, § 107, lk 477). Õige on maakohtu poolt selgitatu, et vallasasja ühendamisel kinnisasjaga AÕS § 107 lg 3 mõttes tekib maatüki omanikul seega koormatistevaba omand kõigi tema maatükiga ühendatud vallasasjade suhtes, s.o kustuvad kolmandate isikute õigused, sh omandireservatsioon varasema vallasasja suhtes. Järelikult ei takista ega välista asjaolu, et kütteseade müüdi ostjale (Doneright OÜ-le (pankrotis)) omandireservatsiooniga, vallasasja ehitisse paigaldamise korral selle muutumist ehitise oluliseks osaks.
20.Põhjendatud ei ole määruskaebuses maakohtule tehtud etteheited, mille kohaselt ei ole maakohus selgitanud, kuidas sellisel juhul kajastub raha eest omandatud asja staatus (tasuta üleandmine) määruskaebuse esitaja raamatupidamises ja mida see endaga kaasa toob.
Ringkonnakohus leiab, et vallasasja muutumine kinnisasja oluliseks osaks ei ole asja tasuta üleandmine. Asjade füüsiline ühendamine, millega võivad kaasneda muudatused omandisuhetes, ei ole käsitatav mitte tehingu, vaid reaalaktina. Määruskaebuse esitajal on jätkuvalt Doneright OÜ (pankrotis) vastu müügilepingust (II kd, tl 148-150) tulenevad nõuded. Lisaks ei ole kohtul kohustust selgitada menetlusosalisele, kuidas oma raamatupidamist korraldada.
21.Asjas on sisuline vaidlus selle üle, kas kütteseade (soojuspump) on korterelamusse ja seda teenindavale kinnistule paigaldamise tulemusena muutunud ehitise oluliseks osaks, mis ei saa TsÜS § 53 lõike 2 järgi olla kellegi teise kui ehitise (kinnisasja) omanike omandis. Määruskaebuse esitaja on seisukohal, et avaldajate esitatud Nordest Ekspert OÜ eksperdiarvamusega ei ole tõendatud, et vaidlusalune kütteseade koos kõigi oma osadega on korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalik ning et kütteseadme eemaldamine ei ole ilma negatiivsete tagajärgedega võimalik. Määruskaebuse esitaja on vastukaaluks märkinud, et AITNord OÜ eksperdiarvamusest tuleneb, et kütteseadet on võimalik süsteemist lahti ühendada ilma kinnisasja kahjustamata. Maakohus märkis õigesti, et korterelamu ise on ehitisena kinnisasja oluline osa TsÜS § 54 lg 1 mõttes. TsÜS § 55 lg 1 kohaselt on ehitise olulised osad asjad, millest see on ehitatud või mis on sellega püsivalt ühendatud ja mida ei saa eraldada ehitist või eraldatavat asja oluliselt kahjustamata.
22.Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega, et kütteseadme kinnisasja olulise osana määratlemine sõltub sellest, kas seade paigaldatakse eesmärgiga muuta see ehitise kui funktsionaalse terviku osaks, et panna see igapäevaselt teenima ehitise eesmärgipärase kasutamise huve. Seega ei oma ringkonnakohtu hinnangul tähtsust niivõrd see, kas ja kui lihtsasti on kütteseade füüsiliselt ehitisest eemaldatav/lahti ühendatav, vaid see, millise eesmärgiga on kütteseade paigaldatud. Esemete kinnisasja või ehitise oluliste osadena määratlemine sõltub olulisel määral selle isiku kavatsusest ja tahtest, kelle tegevuse tulemusena ühendamine toimus. Samas on oluline ka asjaolu, kas köetavad ruumid on eesmärgipäraselt kasutatavad (eluruumidena) ka juhul, kui kütteseade eemaldatakse. Hävimise ja olulise muutumise all ei tule mõista mitte üksnes seda, kas seadmeid on võimalik füüsiliselt tervena ehitisest eemaldada, vaid ka seda, kas hoone (elamu) ilma tervikliku küttesüsteemita on kohaselt ja eesmärgipäraselt kasutatav. Ringkonnakohtu hinnangul on üldteada, et Eesti kliimas ei saa eluruume pidada kohaselt ja eesmärgipäraselt kasutatavaks ilma toimiva küttesüsteemi olemasoluta. Nordest Ekspert OÜ ekspertarvamusest nähtub, et XX ehitusprojekti kohaselt oli hoone kütteks kavandatud elektriküte soojuspump-lahendusena (õhkvesisoojuspump) ja radiaatorküttel (II kd, tl 80). Eeltoodust tulenevalt ei oma vallasasja ehitise olulise osaks saamisel peamist tähtsust asjaolu, kas kütteseadet on võimalik soojussõlmest lahti ühendada või isegi see, kas seda on võimalik lahti ühendada kinnisasja kahjustamata. Määruskaebuse esitaja esitatud AIT Nord OÜ ekspertarvamusega on tõendatud üksnes see, et kinnisasjast on võimalik kütteseade lahti võtta ilma kinnisasja füüsiliselt kahjustamata. Samas ei tulene nimetatud ekspertarvamusest, et kütteseade ei oleks paigaldatud eesmärgiga teenida ehitise eesmärgipärase kasutamise huve.
23.Maakohtu määruse tühistamise ega muutmise aluseks ei ole määruskaebuses toodud etteheide, mille kohaselt jättis maakohus arvestamata AIT Nord OÜ ekspertarvamusega ega ole sellega arvestamata jätmist põhjendanud. AIT Nord OÜ ekspertarvamus tõendab üksnes, et kütteseade on füüsiliselt ehitisest eemaldatav ning mitte seda, et kütteseadet ei paigaldatud püsiva eesmärgiga tagada elamu funktsionaalse kasutamise võimalikkus.
Põhjendatud ei ole ka etteheited, nagu oleks maakohus jätnud arvestamata Riigikohtu praktikaga. Korteriomandi eseme reaalosa on KOS § 2 lg 1 esimese lause järgi piiritletud eluruumid või mitteeluruumid ning nende juurde kuuluvad hooneosad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata. KOS § 2 lg 2 kohaselt ei ole korteriomandi eseme reaalosa ehitis ja selle osad ega ehitise püsimiseks või ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed, ka siis, kui need asuvad korteriomandi eseme reaalosa piires. Kaasomandi esemeks on korteriomandiseaduse tähenduses KOS § 1 lg 2 järgi maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis KOS § 2 lg 2 järgi ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka ega ole kolmanda isiku omandis.
24.Riigikohus on oma praktikas mh leidnud, et korterisisene elektrisüsteem on korteriomandi reaalosaks, kuivõrd see on teiste korteriomanike õigusi kahjustamata kortermaja üldisest elektrisüsteemist eraldatav (Riigikohtu 16. mai 2018 otsus tsiviilasjas nr 2-16-8344, p 11). Kuivõrd käesolevas asjas mõjutaks kütteseadme eemaldamine kõiki korteriomanikke, s.o kõik jääksid kütteta, siis ei ole eeltoodud Riigikohtu käsitlust arvestades tegemist määruskaebuse esitajale kuuluva mitteeluruumi reaalosaga. Samuti on Riigikohus 21.10.2015 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-107-15 p-s 13 märkinud, et korteriomandite omanike kaasomandis on ka korteriomandite ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed, mis on üks tervik ega saa olla jaotatud osadeks. Näiteks on kolleegium varem leidnud, et KOS-i eelviidatud sätetest tulenevalt on elamu ühiseks kasutamiseks vajalikud ühiskommunikatsioonid (nt keskküttetorustikud) korteriomanike kaasomandis vaatamata sellele, et need läbivad korteriomandi reaalosa (Riigikohtu 27.03.2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-155-14, p 12). Sarnaselt on kolleegium leidnud ka seda, et korteriomandite omanike kaasomandis on korterelamu soojussõlm (Riigikohtu 13.04.2009 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-144-08, p 13) ning vähemalt üldjuhul ka kanalisatsiooni- ja tarbeveesüsteem (Riigikohtu 11.12.2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-13, p-d 45 ja 48). Juhindudes eelviidatust tuleb pidada vaidlusalust kütteseadet koos kõigi oma osadega ehitise oluliseks osaks ning seega ka korteriomanike kaasomandisse kuuluvaks.
25.Eraldi on määruskaebuse esitaja toonud menetluse jooksul välja, et soojuspump ei ole korteriomandite ühiseks kasutamiseks vajalik. Määruskaebuse esitaja on viidanud seejuures Riigikohtu lahenditele nr 3-2-1-111-04 ja 3-2-1-144-08, nimelt, et Riigikohtu praktikast ei tulene, et kui soojussõlm ja keskküttetorustik on korteriomanike kaasomandis, on kaasomandis ka soojuspump (soojusallikas). Ringkonnakohus määruskaebuse esitaja väidetega ei nõustu. Nimelt ei tulene määruskaebuse esitaja viidatud Riigikohtu lahenditest ka seda, et soojuspump ei oleks korteriomanike kaasomandis. Samuti ei nõustu ringkonnakohus, et soojuspump ei ole korteriomandite ühiseks kasutamiseks vajalik. Üksnes asjaolu, et kortermaja on võimalik liita alternatiivsete soojusallikatega, ei tähenda, et juba kortermajaga ühendatud kütteseade, mille eesmärgiks oli tagada korterite kütmine, ei kuuluks korteriomanike kaasomandisse. Samuti on asjakohatu määruskaebuse esitaja menetluses 20.03.2017 toodud väide, et kuna Riigikohus leidis, et 29.10.2014 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-86-14, et alajaam ei ole ehitise oluline osa, siis ei ole ka käesolevas asjas kütteseade ehitise oluline osa. Nimelt oli viidatud Riigikohtu lahendis tegemist olukorraga, kus vaidlusalune alajaam varustas elektriga ka konkreetse kinnisasja piiridest väljaspool asuvaid ehitisi. Käesolevas asjas varustab kütteseade soojaga üksnes kütteseadmega samal kinnisasjal asuvat korterelamut. Eeltoodule tuginedes tuleb jätta määruskaebus rahuldamata ja maakohtu määrus muutmata.
26.Määruskaebuse esitaja vaidlustab maakohtu kindlaks määratud menetluskulude rahalist suurust. Maakohus mõistis solidaarselt määruskaebuse esitajalt, Indrek Mutsolt ja Taivi Mutsolt avaldajate kasuks välja menetluskulud 6807 eurot (TsMS § 174 lg 1, TsMS § 175 lg 1.
26.1.Määruskaebuse esitaja heidab maakohtule ette, et maakohus vähendas avaldajate esindaja ajakulu üksnes minimaalselt. Määruskaebuse esitaja on seisukohal, et kuivõrd käesolevas tsiviilasi lahendatakse hagita menetluse sätete kohaselt, siis on väljamõistetud menetluskulu ebamõistlikult suur. Ringkonnakohus määruskaebuse esitajaga ei nõustu. Ainuüksi asjaolu, et asi lahendatakse hagita menetluses, ei tähenda, et tegemist oleks keskmisest vähem keeruka tsiviilasjaga. Maakohus on hinnanud, et tegemist oli tavapärasest hagita asjast keskmisest keerukama asjaga. Ringkonnakohus leiab, et arvestades toimiku mahtu ning seisukohtade ja tõendite hulka, tuleb maakohtu hinnanguga nõustuda. Ringkonnakohus selgitab, et menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramine on kohtu kaalutlusotsus. Kohtul on lai kaalutlusruum lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisel, kusjuures kohus peab kaalutlusotsust ka põhjendama. Järelikult saab ringkonnakohus maakohtu kaalutlusotsusesse sekkuda üksnes juhul, kui ringkonnakohus tuvastab, et maakohus on väljunud diskretsioonipiiridest või teinud kaalutlusvigu (Riigikohtu 10.02.2016 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-177-15, p 13). Määruskaebuse esitaja ei ole toonud välja ning ka ringkonnakohus ei tuvastanud, et maakohus oleks menetluskulude suuruse määramisel väljunud diskretsioonipiiridest või teinud kaalutlusvigu.
26.2.Lisaks on määruskaebuse esitaja seisukohal, et avaldajate lepingulise esindaja tunnitasu 156 eurot on liiga kõrge. Riigikohus on 11.02.2015 määruses tsiviilasjas nr 3-2-1-115-14 p s 14 selgitanud, et menetlusosalise esindajakulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisel tuleb TsMS § 175 lg 1 alusel lisaks esindamisele kulunud ajale hinnata ka ühe tööühiku hinna, s.o esindaja tunnitasu põhjendatust ja vajalikkust. Üldjuhul ei saa pidada põhjendatuks ja vajalikuks menetlusosalise lepingulise esindaja tunnitasu, mis ületab oluliselt keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu. /.../ Lepingulise esindaja tunnitasu põhjendatust ja vajalikkust tuleb hinnata igas kohtuasjas eraldi. Avaldajaid esindas käesolevas asjas vandeadvokaat. Praktikas on vandeadvokaatide tunnitasud kohtule esitatavate dokumentide kohaselt üldjuhul vahemikus 120-160 eurot. Riigikohus on oma praktikas aktsepteerinud tunnitasu suurusena 156,25 eurot tunnis (koos käibemaksuga), 153 eurot tunnis (käibemaksuta) ja 170 eurot tunnis (ilma käibemaksuta) (vt RKTKm 01.10.2013, 3-2-1-91-13, p 13; RKTKm 11.02.2015, 3-2-1-115-14, p 14 ja 27.02.2017, 3-2-1-159-16, p 24). Muuhulgas viitas Riigikohus oma lahendis nr 3-2-1-115-14 (p 14), et ajakirjanduses avaldatu kohaselt oli juba 2008. aastal advokaadi keskmine tunnitasu 127,82 eurot ning see on aastatega eelduslikult tõusnud. Eeltoodule tuginedes ei ületa ringkonnakohtu hinnangul avaldajate lepingulise esindaja tunnitasu oluliselt keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu. Seega lähtus maakohus põhjendatult avaldajate esindaja tunnihinnast 156 eurot. Seega tuleb jätta määruskaebus rahuldamata osas, milles vaidlustatakse menetluskulude suuruse kindlaksmääramist.
27.Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel määruskaebuse esitaja kanda.
Avaldajate esitatud menetluskulude nimekirja kohaselt kulus avaldajate lepingulisel esindajal määruskaebemenetluses kokku 9,9 tundi, s.o Mindreks Grupp OÜ menetluskulude nimekirja analüüs, klientide teavitamine, teade kohtule (0,4 h), maakohtu määruse analüüs ja e-kiri klientidele (0,5 h), määruskaebuse analüüs (1 h), vastuse koostamine määruskaebusele (6,8 h), suhtlus pankrotihalduriga, vastuse täiendamine ja kohtule edastamine (0,3 h), teiste menetlusosaliste seisukohtade ja maakohtu määruse analüüs (0,1 h), kohtumääruse analüüs ja klientide teavitamine (0,2 h), menetluskulude nimekirja koostamine (0,6 h). Avaldajate lepingulise esindaja tunnihinnaks on märgitud 130 eurot ilma käibemaksuta, s.o 156 eurot käibemaksuga. Ringkonnakohus leiab, et avaldajate õigusabile kulunud menetluskulud on põhjendatud üksnes osaliselt. Kuivõrd määruskaebemenetluses tuli avaldajatel esitada üksnes vastus määruskaebusele, milles avaldajad nõustusid maakohtu määrusega ning jäid oma varasematele seisukohtadele, ei ole ringkonnakohtu hinnangul 9,9 tunni ulatuses õigusabi vajalik ja põhjendatud. Samuti ei ole põhjendatud ja vajalik kulu õigusabi osutamisel selliste toimingute eest, mis puudutab erinevate dokumentidega/määruste tutvumist ja kirjade saatmist. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebuse analüüs on sisuliselt hõlmatud määruskaebusele vastuse koostamisega. Ringkonnakohus on lisaks seisukohal, et põhjendamatu on avaldajate lepingulise esindaja ajakulu menetluskulude nimekirja koostamise osas. Ka Riigikohus on 06.05.2015 määruses tsiviilasjas nr 3-2-1-4-15 p-s 13 selgitanud, et kuna menetluskulude avalduse ja nimekirja koostamine ei nõua õigusalaseid eriteadmisi ja need saab kohtule esitada ka menetlusosaline ise ilma lepingulise esindajata, ei ole tegemist põhjendatud ja vajalike kuludega TsMS § 175 lg 1 mõttes. Eeltoodule tuginedes leiab ringkonnakohus, et põhjendatud ja vajalik on avaldajate õigusabi kulu 7 tunni ulatuses. Seega tuleb määruskaebuse esitajalt mõista avaldajate kasuks välja 1092 eurot (7 h × 156 eurot).
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
Üllar Roostoja
Kersti Kerstna-Vaks
Kai Kullerkupp
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.