06.november 2017.a, Tallinn Tsiviilasja number 2-16-
Tsiviilasi
Osaühing GMPP Disain hagi Tellis 49 OÜ vastu kahju hüvitamise nõudes
Tsiviilasja hind
16 324,77 eurot
Menetlusosalised ja nende Hageja: Osaühing GMPP Disain (registrikood esindajad 10347549), lepinguline esindaja Oliver Ennok Kostja: Tellis 49 OÜ (registrikood 12851950), lepinguline esindaja advokaat Sulev Tammemäe Asja läbivaatamine
Kohtuistungil 05.09.2017, edasi kirjalikus menetluses
RESOLUTSIOON
Rahuldada hagi osaliselt.
Mõista kostjalt Tellis 49 OÜ-lt (registrikood 12851950) hageja Osaühingu GMPP Disain (registrikood 10347549) kasuks välja 7132,21 eurot.
Jätta hageja nõue kostja vastu ülejäänud nõude osas summas 9192,56 eurot rahuldamata.
Menetluskulud jätta poolte enda kanda ja mitte määrata kindlaks menetluskulusid. Rahuldada kostja 07.09.2017 taotlus 05.09.2017 kohtuistungi protokolli parandamiseks ja asendada kohtuistungi protokolli lk 1 toodud lauses „Kohtulik hüpoteek on selleks, et koormatud isikul säiliks kinnistu kasutamise õigus“ sõna „kasutamise“ sõnaga „käsutamise“ ning lugeda õigeks lauseks järgmine lause „Kohtulik hüpoteek on selleks, et koormatud isikul säiliks kinnistu käsutamise õigus“.
Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Käesoleva kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus võidakse
2-16-19282 lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 200 eurot. Hageja nõuded ja seisukohad
1.Osaühing GMPP Disain (hageja) esitas hagi Tellis 49 OÜ (kostja) vastu kahju hüvitamise nõudes. Hagiavalduse kohaselt palub hageja mõista kostjalt hageja kasuks välja kahjusumma 16 324,77 eurot.
2.Hageja märgib hagiavalduses, et Tellis 49 OÜ esitas 17.02.2016 kohtule hagiavalduse OÜ GMPP Disain vastu 10 055,60 euro kahju hüvitamise nõudes koos hagi tagamise avaldusega. Kohus rahuldas 19.02.2016 kohtumäärusega hagi tagamise taotluse ning hagi tagamiseks seadis OÜ-le GMPP Disain kuuluvale kinnistule asukohaga Telliskivi tn 49, Tallinn (edaspidi Kinnistu) kohtuliku hüpoteegi summas 12 743,60 eurot Tellis 49 OÜ kasuks. OÜ Tellis 49 poolt oli hagi tagamise abinõu kohaldamiseks tasutud 637,19 eurot tagatisena kohtu deposiitkontole.
3.17.03.2016 kohtumäärusega kohus asendas 19.02.2016 määrusega seatud hagi tagamise abinõu raha tasumisega summas 12 743,60 eurot, mis tasuti OÜ GMPP Disain poolt 09.03.2016 Rahandusministeeriumi arveldusarvele ning tühistas 19.02.2016 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu. Harju Maakohus jättis 12.09.2016 kohtuotsusega tsiviilasjas nr 2-16-2603 Tellis 49 OÜ hagi GMPP Disain OÜ vastu täies ulatuses rahuldamata. Kohtuotsus jõustus 01.11.2016. 08.11.2016 laekus kohtu deposiitkontolt raha hagejale.
4.Hageja väitel tekitati hagi tagamisega hagejale kahju. Hagejal oli sõlmitud laenuleping OÜga Omalaen, kes oli andnud hagejale 14.10.2015 laenu 200 000 eurot. Laenu esialgne tagastamise tähtaeg oli 14.01.2016 ning seda pikendati poolte kokkuleppel kuni 14.03.2016. Laenu tagatiseks oli seatud Kinnistule hüpoteek summas 400 000 eurot Omalaen OÜ kasuks. Hagejal oli plaanis Kinnistu võõrandada veebruaris 2016 OÜ-le PERTON EHITUS, mh põhjusel, et tasuda laen ja laenuintressid Omalaen OÜ-le. Seoses kostja poolt esitatud alusetu hagi ja hagi tagamise abinõu kohaldamisega osutus võimatuks tehingu vormistamine. Kohtuliku hüpoteegi tõttu ei saanud pooled sõlmida asjaõiguslikku lepingut Kinnistu omandi üleandmise osas ning 08.03.2016 sõlmisid pooled võlaõigusliku lepingu, mille alusel tasuti hagejale 112 743,60 eurot. Lisaks kohtuliku hüpoteegi asendamiseks tasutud rahale tasus hageja 15.03.2016 Omalaen OÜ-le laenu tagastusena 90 000 eurot ning laenujäägi 131 000 eurot osas sõlmiti lepingule lisa lepingu pikendamise osas kuni 14.07.2016. Kohtuliku hüpoteegita oleksid hageja ja OÜ PERTON EHITUS saanud veebruaris 2016, kuid hiljemalt 08.03.2016, sõlmida asjaõigusliku lepingu ning hagejale oleks laekunud kogu Kinnistu müügihind 830 000 eurot.
5.Tehingu toimumata jäämise tõttu oli hageja sunnitud tasuma Omalaen OÜ-le täiendavaid intresse summas 7132,21 eurot perioodi märts kuni aprill 2016 eest ning lisaks täiendavat tasu lepingu pikendamise eest. Kui hageja oleks saanud 08.03.2016 sõlmida lõpliku (asjaõigusliku) müügitehingu, siis oleks hageja tasunud Omalaen OÜ-le lisaks kogu laenu jäägi 131 000 eurot.
6.Hagejale OÜ PERTON EHITUS poolt tasutud ettemaksust tasus hageja 12 743,60 eurot hagi tagamise asendamiseks. Hagi rahuldamata jätmise järel sai hageja oma raha kohtu deposiidist tagasi 08.11.2016. Seega oli raha deposiidis täpselt 8 kuud ehk 245 päeva
2 (14)
2-16-19282 (08.03.2016 kuni 08.11.2016). Raha deposiiti maksmata jätmise korral oleks hageja rahalt teeninud tulu ca 12-18 % aastas. Kostja omandas enampakkumiselt kinnistu Kirilase 6 Tallinn ning finantseeris ostutehingut www.estateguru.ee investeerimisplatvormi kaudu. Vastavalt investeerimisprojektile võttis kostja laenu investoritelt aastase intressiga 11,50%. Hageja hinnangul tõendab antud juhul kostja enda käitumine ja laenu võtmine, millist intressi on kostja nõus äritegevuses olevalt rahalt tasuma. Seega tuleks analoogset intressi arvestada rahale mille käsutamine kostja tegevuse tõttu oli hagejal takistatud. Seega arvestusega 11,50% intressi aastas on hageja nõue kostja vastu 983,48 eurot.
7.Hagi tagamise tõttu venis tehingu sõlmimine OÜ-ga PERTON EHITUS kuni 22.04.2016, mil sõlmiti Kinnistu müügileping ja hüpoteekide loovutamise leping, mille alusel hageja võõrandas Kinnistu OÜ-le PERTON EHITUS. Lepingu kohaselt tasuti Omalaen OÜ-le 138 132,21 eurot. Hagejal oli hagi tagamise tõttu seetõttu ajavahemikul 08.03.2016-22.04.2016 (kokku 45 päeva) saamata 579 124,19 eurot. Lähtudes intressist 11,50% osas on hageja nõue kostja vastu antud alusel 8209,08 eurot.
8.Hageja hinnangul esitas kostja 17.02.2016 teadlikult ja pahatahtlikult hagi koos hagi tagamise avaldusega ainuüksi eesmärgiga, et takistada hagejal Kinnistu võõrandamist. Kostja soovis ise Kinnistut omandada, kuid ei suutnud välja pakkuda hagejat rahuldavat ostusummat. Hageja on seisukohal, et kostja ei toiminud oma õiguste teostamisel heas usus ning esitas tahtlikult alusetu nõude, millega rikkus hageja õigusi oma vara käsutamisele. Tellis 49 OÜ esitas kohtule valeväiteid, kui väitis, et tehingu hinnale lisandus ootamatult 44 000 eurot; et hageja pidas läbirääkimisi tahteta sõlmida leping ja et hageja poole pöörduti kohtuväliselt pretensiooni ja rahalise nõudega. Antud alusetute ja ebaõigeta väidete esitamisega suutis kostja luua mulje hagejast, kes on pahauskselt oma kohustusi rikkunud ning ei täida tulevikus võimalikku kohtulahendit. Hea usu põhimõtte rikkumiseks peab hageja seda, et kostja kasutas ära hagejalt saadud informatsiooni kinnistu müügitingimuste, üürnikke ja muude asjaolude suhtes. Hageja ei oleks talle avaldanud seda infot, v.a kui kinnistu ostjale. Hea usu põhimõtte rikkumine oli ka see, et kostja esindaja ei ilmunud notari juurde, andis katteta lubadused, avaldas informatsiooni, mida tavapäraselt ei avaldata.
9.Hageja hinnangul on kostja tegevus vastuolus ka heade kommetega, kuna alusetu hagi esitamist koos võltsitud andmetega hagi tagamise abinõu saavutamiseks ei saa kindlasti pidada moraalseks ja taunitavaks ning ausalt ja õiglaselt mõtleva inimese õiglustunde ja väärtushinnangutega kooskõlas olevaks. Kostja pidi teadma, et tema tegevus põhjustab hagejale otsest rahalist kahju nii täiendavalt tasumisele kuuluvate intressimaksete kui saamata jäänud tulu näol. Heade kommete vastaseks käitumiseks peab hageja seda, et Kristjan Sild Tellis 49 nimel, lõi kõigepealt olukorra, kus hageja jäi uskuma, et kostja soovib Kinnistut omandada, lubades finantseerida tehinguga oluliselt seotud hoonestusõiguse väljaostmist, kuid hiljem Kristjan Sild teadlikult taganes lubadustest, jättis täitmata oma lubadused finantskohustused täita, aidata välja osta seda hoonestusõigust, teiseks jättis ilmumata notari juurde ja täitmata kinnistu ostuga seotud kohustused ja hiljem selgus see, et ta oli teadlikult loonud olukorra, kus ta viis hageja sellisesse seisu, et hageja oleks sunnitud olnud tema tingimustel kinnistu odavalt võõrandada. Hagejale saabusid erinevate laenude, kohustuste tähtajad ja kostja sundis sel hetkel peale enda tingimusi Kinnistu ostmiseks. Kui hageja sellele ei allunud ja otsustas nö kolmandate isikute abiga tehingu lõpuni viia ja seetõttu pidi kandma kahjusid ja kulusid, siis kahjuks kostja selle tulemusena ei loobunud hageja eksitamisest, vaid tekitas teadlikult võltsitud andmete alusel hagi, millega hageja tehinguid takistada. Heade kommete vastane on ka see, et teises rahuldamata jäänud kohtuasjas kostja väitis, et esitas kohtuväliselt mingi pretensiooni hagejale, mis on vale ja pahatahtlik väide, mis ka tuvastati. See esitati seetõttu, et 3 (14)
2-16-19282 luua kohtule ekslik mulje, et oleks võlga nõutud ja et saavutada hagi tagamine. Samuti esitas kostja ka valeväiteid, et tehing jäi ära hageja viimase hetke hinnamuutuse tõttu ja hinnale lisandus ootamatult 44 000 eurot. Sisuliselt oli kostja, esitades hagi, kogu oma käitumise baseerunud valeväidetele, et takistada tehingut. Kostja vastuväited hagile
10.Kostja hagi ei tunnista ja palub jätta hagi rahuldamata.
11.Kostja leiab, et hageja väide, et kohtulik hüpoteek takistas müügitehingu lõpuleviimist ja seeläbi raha laekumist, ei ole põhjendatud. Kohtuliku hüpoteegi erisus seisnebki selles, et see ei takista koormatud kinnistu käsutamist. Kohtulikust hüpoteegist olenemata alustasid hageja ja PERTON EHITUS OÜ kinnistu ostu-müügi protsessi, sõlmisid selleks võlaõigusliku kohustustehingu ning toimus ka suure ettemaksu tasumine OÜ PERTON EHITUS poolt. Sellest aga järeldub, et kohtulik hüpoteek ei saanud ei õiguslikult ega ka faktiliselt müügitehingut takistada. Ei saa järeldada, et 112 743,60 euro suuruses ettemaksus kokku leppimine oli tingitud just kohtulikust hüpoteegi olemasolust.
12.Hageja ei oleks saanud intressitulu teenida ka olukorras, kus kohtuliku hüpoteeki poleks olnud. Nimelt kui kohtulikku hüpoteeki poleks olnud, siis oleks hageja pidanud selle raha osa, mida ta tasus kohtu deposiiti kohtuliku hüpoteegi asendamiseks, maksma Omalaen OÜ-le rahaliste kohustuste täitmiseks. Järelikult ei oleks hageja nii ehk nii intressitulu saanud teenida.
13.Kostja kinnitas kohtuistungil, et hageja poolt esitatud intressitulu suuruse osas ei oska ta midagi vastata, kuid leiab, et see on pigem kõrge intress.
14.Kostja väitel on tõendamata jäänud hageja kavatsus tulu teenida. Hageja on vaid üldsõnaliselt viidanud, et tal oli investeerimisvõimalus olemas ning et see oleks tootnud talle teatud rahasumma. Kostja hinnangul ei ole hageja toodud asjaoludel saamata jäänud tulu tekkimine üldse võimalik, sest hageja pole isegi ära näidatud, milline oli see tulu, mis saamata jäi. Hageja vastuväited kostja vastuväidetele
15.Hageja märgib, et kostja väited, et kohtulik hüpoteek iseenesest ei takistanud poolte vahelist omandi üleandmisega seotud tehingut, ei tugine reaalsele elule ja kinnisvara tehingute praktikale. Loomulikult oli ostja tahe omandada tundmatute kolmandate isikute koormatisest vaba kinnisasi ning seega oli 08.03.2016 põhjendatud ainult osaline tasumine ja eelmärke seadmine ning omandi ülekandmise tehingu edasilükkamine kuni müüja (hageja) on täitnud omapoolsed kohustused üle anda võõrastest koormatistest vaba kinnisasi. Kostja arvamus, et hageja oleks võinud küsida ostjalt suurema summa on spekulatiivne. Hageja poolt võlaõigusliku lepingu alusel esitatud suurema nõude puhul oleks võimalik tehingu toimumata jäämine põhjustanud veelgi suurema kahju.
16.Hageja pidev soov oli kinnistu võõrandada, mitte see ei tekkinud veebruaris 2016 pärast Omalaen OÜ-lt laenu võtmist. Kinnistul asuva hoonestusõiguse omandamiseks OÜ Amelbah (pankrotis) pankrotivarast oli hageja sunnitud võtma 200 000 eurot laenu Omalaen OÜ-lt ning laenu tagastamise ainuke võimalus oli algusest peale kinnisasja müük. Kostja enda seaduslik esindaja Krisjan Sild oli samuti huviline kinnistu ostmise osas ning oli algselt lubanud ise raha hoonestusõiguse ostmiseks laenata, kuid ei täitnud oma lubadusi. Kostja tegi ise pakkumise kinnistu ostuks 720 000 eest, kuigi varem oli kokkulepe 850 000 osas (kinnistu müüdi reaalselt 830 000 euroga). Kuna hageja jaoks oli kostja oma usalduse kaotanud 4 (14)
2-16-19282 eelnevate kokkulepete rikkumise tõttu, siis hageja kostjaga läbirääkimised lõpetas, kuid kostja otsustas seejärel ette võtta väljapressimise tee – ostis kostja juhataja elukoha Kirilase 6 Tallinn kinnistu ning seejärel tegi ettepaneku neid kinnistuid vahetada.
17.Kostja on ekslikult leidnud, et hageja poleks saanud ka kohtuliku hüpoteegita intressitulu teenida, kuna pidi selle raha tasuma Omalaen OÜ-le. Hageja ei ole kunagi arvestanud saamata intressitulu osas summaga, mille hageja pidi tasuma Omalaen OÜ-le.
KOHTU PÕHJENDUSED
18.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 438 lg 1 kohaselt otsuse tegemisel hindab kohus tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele.
19.Hageja nõuab kostjalt hagi tagamisega tekitatud kahju hüvitamist. TsMS § 391 lg 1 p 1 kohaselt peab hagi tagamist taotlenud pool hüvitama hagi tagamisega teisele poolele tekitatud kahju, kui jõustub kohtulahend, millega jäetakse tagatud hagi rahuldamata. Riigikohus on leidnud, et esialgse õiguskaitsega kahju tekitamist saab pidada õigusvastaseks vaid siis, kui sellega on täidetud kahju õigusvastase tekitamise eeldused. Arvestades, et esialgse õiguskaitse taotluse esitamisel tekib kahju kaudselt esialgse õiguskaitse määruse täitmise tõttu, saab ka omandi kahjustumisel olla kahju tekitamine õigusvastane eelkõige vaid seadusest tuleneva kohustuse rikkumise või tahtliku heade kommete vastase käitumise tõttu (vt Riigikohtu 12.12.2016 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-13216, p 15). Samas on Riigikohus viidatud kohtulahendis märkinud, et TsMS § 391 sätestab hagi tagamist taotlenud poolele kohustuse hüvitada hagi tagamisega teisele poolele tekitatud kahju. HKMS § 254 lg 3 teeb sellest erisuse, mistõttu ei saa öelda, et halduskohtumenetluses oleks nõude tagamisel kahju hüvitatav analoogselt TsMS §-ga 391 (vt Riigikohtu 12.12.2016 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1132-16, p 12). Seega on halduskohtumenetluse seadustikus ja tsiviilkohtumenetluse seadustikus kohtu hinnangul hagi tagamisega tekitatud kahju hüvitamine erinevalt reguleeritud ja Riigikohtu seisukohast järeldub, et tsiviilkohtumenetluses hagi tagamisel ei pea tuvastama eraldi kahju tekitamise õigusvastasust VÕS § 1043 ja VÕS § 1045 järgi.
20.Poolte vahel ei ole vaidlust alljärgnevate asjaolude osas: - Tellis 49 OÜ esitas 17.02.2016 kohtule hagiavalduse OÜ GMPP Disain vastu 10 055,60 euro kahju hüvitamise nõudes koos hagi tagamise avaldusega. -
Kohus rahuldas 19.02.2016 kohtumäärusega hagi tagamise taotluse ning hagi tagamiseks seadis OÜ-le GMPP Disain kuuluvale kinnistule asukohaga Telliskivi tn 49, Tallinn kohtuliku hüpoteegi summas 12 743,60 eurot Tellis 49 OÜ kasuks.
-
17.03.2016 kohtumäärusega kohus asendas 19.02.2016 määrusega seatud hagi tagamise abinõu raha tasumisega summas 12 743,60 eurot, mis tasuti OÜ GMPP Disain poolt 09.03.2016 Rahandusministeeriumi arveldusarvele ning tühistas 19.02.2016 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu.
-
Harju Maakohus jättis 12.09.2016 kohtuotsusega tsiviilasjas nr 2-16-2603 Tellis 49 OÜ hagi GMPP Disain OÜ vastu täies ulatuses rahuldamata. Kohtuotsus jõustus 01.11.2016.
-
08.11.2016 laekus kohtu deposiitkontolt raha summas 12 743,60 eurot hagejale.
5 (14)
-
2-16-19282 Hagejal oli sõlmitud laenuleping OÜ-ga Omalaen, kes oli andnud hagejale 14.10.2015 laenu 200 000 eurot. Laenu esialgne tagastamise tähtaeg oli 14.01.2016 ning seda pikendati poolte kokkuleppel kuni 14.03.2016. Laenu tagatiseks oli seatud Kinnistule hüpoteek summas 400 000 eurot Omalaen OÜ kasuks.
-
08.03.2016 sõlmisid OÜ PERTON EHITUS ja hageja võlaõigusliku lepingu, mille alusel tasus OÜ PERTON EHITUS hagejale 112 743,60 eurot.
-
Hageja tasus 15.03.2016 Omalaen OÜ-le laenu tagastusena 90 000 eurot ning laenujäägi 131 000 eurot osas sõlmiti lepingule lisa lepingu pikendamise osas kuni 14.07.2016.
-
Hageja tasus Omalaen OÜ-le täiendavaid intresse summas 7132,21 eurot perioodi märts kuni aprill 2016 eest.
-
22.04.2016 sõlmiti OÜ PERTON EHITUS ja hageja vahel Kinnistu müügileping ja hüpoteekide loovutamise leping, mille alusel hageja võõrandas Kinnistu OÜ-le PERTON EHITUS ja lepingu kohaselt tasuti Omalaen OÜ-le 138 132,21 eurot.
21.Pooled vaidlevad selle üle, kas hagejal oli Kinnistu võõrandamine takistatud 19.02.2016 tsiviilasjas nr 2-16-2603 kohtumäärusega seatud hagi tagamise abinõu tõttu, kas selle tõttu tekkis hagejale kahju Omalaen OÜ-le tasutud täiendavate intresside näol. Samuti, kas hagejale tekkis hagi tagamise abinõu kohaldamise tõttu kahju summalt 12 743,60 eurot perioodil 08.03.2016 kuni 08.11.2016 saamata jäänud intresside näol ning summalt 579 124,19 eurot perioodil 08.03.2016-22.04.2016 saamata jäänud intressi näol. Samuti, kas kostja on käitunud heade kommete vastaselt ja/või hea usu põhimõttega vastuolus olevalt ning kas selle tõttu tekkis hagejale kahju.
22.Kuna kohtulahend, millega on tagatud hagi jäetud rahuldamata, on jõustunud, tuleb TsMS § 391 lg 1 p 1 kohaldamiseks tuvastada, kas hagejale on hagi tagamisega tekitatud kahju. TsMS § 391 lg 1 alusel nõude esitamisel peab hageja tõendama kahju tekkimise.
23.Hageja väitel takistas 08.03.2016 Kinnistu võõrandamiseks asjaõiguslepingu sõlmimist asjaolu, et 19.02.2016 oli tsiviilasjas nr 2-16-2603 kohtumäärusega Kinnistule seatud hagi tagamise abinõuna kohtulik hüpoteek. Asjaõiguslepingu sõlmimata jätmise tõttu kaasnes hageja väitel hagejale kahju.
24.Asjaõigusseaduse (AÕS) § 333 kohaselt on hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanikul õigus koormatud kinnisasja vallata, kasutada ja käsutada, kui ta sellega ei vähenda koormatud kinnisasja väärtust ega kahjusta hüpoteegipidaja õigusi muul viisil, välja arvatud juhul, kui see toimub korrapärase majandamise tulemusena. AÕS § 363 lg 1 kohaselt võib kohus hagi tagamiseks seada haginõude ulatuses hüpoteegi, mis peab olema kinnistusraamatusse kantud kohtuliku hüpoteegina. AÕS § 364 kohaselt kohaldatakse kohtulikule hüpoteegile hüpoteegi kohta käivaid sätteid. Seega ei takista iseenesest ka kohtuliku hüpoteegi seadmine koormatava kinnisasja käsutamist, sealhulgas selle võõrandamist. 08.03.2016 Osaühing GMPP Disain kui müüja ja Osaühing PERTON EHITUS kui ostja vahel sõlmitud Kinnistu võlaõigusliku müügilepingu p 3.1. kohaselt müüb müüja lepingu esemeks oleva Kinnistu ostjale hinnaga 830 000 eurot, millest p 3.2. kohaselt 112 743,60 eurot on enne lepingu sõlmimist hoiustatud notarikontole ja millest 717 256,40 eurot kohustub ostja hoiustama asjaõiguslepingut tõestava notari kontole hiljemalt asjaõiguslepingu sõlmimise hetkeks (p 3.3.). Lepingu p 5.1 kohaselt leppisid ostja ja müüja kokku, et sõlmivad
6 (14)
2-16-19282 asjaõiguslepingu hiljemalt 10.07.2016 tingimusel, et ostja on tasunud ostuhinna või taganud selle tasumise. Lepingu p 5.5 kohaselt kohustub müüja viivitamatult peale omandiõigust tagava eelmärke kinnistamiseks kinnistusosakonnale avalduse esitamist avaldama tsiviilasja nr 2-162603 menetlevale kohtule, et hagi tagamiseks seatud kohtuliku hüpoteegi asendamiseks on deponeeritud 12 743,60 eurot Rahandusministeeriumi arvelduskontole ja taotlema hagi tagamiseks seatud kohtuliku hüpoteegi tühistamist ja hüpoteegi asendamist deposiidiga. Lepingu p 7.2.4 kohaselt leppisid ostja ja müüja kokku, et ostjal on õigus lepingust taganeda kui asjaõiguslepingut ei ole sõlmitud müüja tegevuse või tegevusetuse tulemusena hiljemalt 10.07.2016. Lepingu p 7.4 kohaselt on müüjal ostja poolse lepingust taganemise korral kohustus ostjale tagastada ostja poolt müüjale tasutud ostuhinna osa ning lisaks kohustus tasuda leppetrahvi summas 22 000 eurot. (tl 135-140). Tunnistaja XXX ütluste kohaselt oli tal OÜ-ga PERTON EHITUS kokkulepitud Telliskivi 49 kinnistu müügitehing perioodil 2016. aasta veebruari lõpuks, äärmisel juhul märtsi alguseks. „Sellisel kujul nagu oli kokkulepitud - asjaõigusleping sõlmida ning GMPP Disain OÜ saaks soovitud finantsvahendid- sellisel kujul tehingut ei toimunud. Algselt oli Pertoniga kokkulepitud tehingutingimused. Sel hetkel, kui neid kokku leppisime, ei olnud Telliskivi 49-le seatud kohtulikku hüpoteeki. See oligi põhjus, miks sellisel kujul asjaõiguslepingut sellel perioodil ei sõlmitud. Sõlmiti ainult võlaõiguslik leping 08.03.2016. Sellist ettepanekut, et omandada kinnistu koos kohtuliku hüpoteegiga, ei saanud teha, kuna algselt oli GMPP ja Pertoni vahel teistmoodi kokku lepitud.“ Lisaks märgib tunnistaja, et ta ei käsitleks OÜ PERTON EHITUS poolt tasutud summat ei ettemaksu ega käsirahana, vaid võlaõigusliku lepinguna, kus pooled avaldavad huvi omandada tulevikus kinnistu ja võlaõiguslikus lepingus on kirjas ka sanktsioonid. „Kui üks pool ei täida tingimusi, siis selle eest saab karistada. See pole ettemaks ega käsiraha, vaid tahteavaldus teatud tingimuste saabumisel sõlmida asjaõigusleping.“ (tl 192 pöördel-193). Kohus leiab, et ehkki AÕS § 333 kohaselt ei ole põhimõtteliselt hüpoteegi olemasolu sellega koormatud kinnisasja võõrandamise takistuseks, on käesolevas asjas tõendatud, et antud juhul takistas 19.02.2016 tsiviilasjas nr 2-16-2603 kohtumäärusega seatud hagi tagamise abinõuna seatud kohtulik hüpoteek 08.03.2016 kuupäeva seisuga asjaõiguslepingu sõlmimist hageja ja OÜ PERTON EHITUS vahel. Kohtu hinnangul järeldub nii 08.03.2016 võlaõiguslikust müügilepingust kui ka tunnistaja XXX ütlustest, et OÜ PERTON EHITUS poolseks sooviks oli osta kinnisasi, millel ei oleks kohtulikku hüpoteeki. Sellele viitavad üheselt lepingu punktid 3.2 ja 3.3, mille kohaselt pooled leppisid kokku selles, et osaliselt jäeti kinnisasja ostuhind 08.03.2016 tasumata ning tasumata osa, summas 717 256,40 eurot, tasub ostja alles pärast asjaõiguslepingu sõlmimist, mille eelduseks on lepingu punktis 5.5 sätestatu, mille kohaselt kohustub müüja viivitamatult peale omandiõigust tagava eelmärke kinnistamiseks kinnistusosakonnale avalduse esitamist avaldama tsiviilasja nr 2-16-2603 menetlevale kohtule, et hagi tagamiseks seatud kohtuliku hüpoteegi asendamiseks on deponeeritud 12 743,60 eurot Rahandusministeeriumi arvelduskontole ja taotlema hagi tagamiseks seatud kohtuliku hüpoteegi tühistamist ja hüpoteegi asendamist deposiidiga. Lisaks viitab OÜ PERTON EHITUS tahtele omandada kinnisasi vabana kohtulikust hüpoteegist ka asjaolu, et pooled leppisid 08.03.2016 võlaõiguslikus müügilepingus punktides 7.2.4 ja 7.4 kokku selles, et juhul kui müüja ei täida punktis 5.5. sätestatud kohustus, on ostjal õigus müügilepingust taganeda ja müüja peab ostjale tagastama 12 743,60 eurot ning lisaks 22 000 eurot leppetrahvi. OÜ PERTON EHITUS soovi omandada kinnisasi vabana kohtulikust hüpoteegist kinnitab ka tunnistaja XXXpoolt öeldu, et just kohtulik hüpoteek oli põhjuseks, miks 08.03.2016 Kinnistu asjaõiguslepingut ei sõlmitud. Kohtu hinnangul puudus 08.03.2016
7 (14)
2-16-19282 müügilepingus vajadus viidatud kokkulepete sõlmimiseks kui OÜ PERTON EHITUS oleks soovinud Kinnistut omandada koos kohtuliku hüpoteegiga.
25.Kohus leiab, et Kinnistu müügi soov oli hagejal olemas juba enne kohtuliku hüpoteegi seadmist. 20.04.2015 Kristja Silla poolt XXXMullerile saadetud e-kirjas märgib Kristjan Sild, et Sild Capital OÜ on nõus omandama Telliskivi 49 kinnistu hinnaga 850 000 eurot (tl 164). 22.10.2015 e-kirjas märgib Kristjan Sild, et uus pakkumine oleks 720 000 eurot (tl 165). Tunnistaja XXX ütluste kohaselt pakkus K. Sild 720 000 eurot Telliskivi 49 eest. Tunnistaja kinnitab, et neil oli varasemalt kokkulepitud 850 000 eurot K. Sillaga Telliskivi 49 eest ja poole aasta läbirääkimiste käigus kinnitas K. Sild korduvalt, et on huvitatud Telliskivi 49 omandamisest (tl 192 pöördel-193). Seega on kinnitust leidnud asjaolu, et hageja proovis pikka aega enne Kinnistu tegelikku müüki Kinnistut müüa ja hageja sooviks oli Kinnistu müüa hinnaga 850 000 eurot. Kohtu hinnangul saab e-kirjavahetusest ja XXX ütlusest järeldada, et sellise võimaluse realiseerumine hageja jaoks tehingu näol OÜ-ga PERTON EHITUS oli hageja jaoks äärmiselt oluline.
26.Kohtu hinnangul ei saa eeldada, et kinnisasja müüjal oleks alati võimalik müügitingimusi oma suva järgi dikteerida. Samuti ei saa eeldada, et hageja oleks võinud OÜ-lt PERTON EHITUS nõuda osalist ostuhinna tasumist suuremas summas kui see, mis oli 08.03.2016 lepingus kokku lepitud. Hageja sooviks oli kinnisasi müüa 850 000 euroga, kokkulepe OÜ-ga PERTON EHITUS saavutati 830 000 euro ulatuses. Seega oli tegemist hageja jaoks ligilähedaselt soovitud olukorraga. Tunnistaja XXX ütlused tõendavad seda, et kokkulepe Kinnistu ostu-müügi tehingutingimuste osas OÜ-ga PERTON EHITUS osas saavutati juba enne kohtuliku hüpoteegi seadmist. Seega antud olukorras ei saa järeldada, et hageja saanuks olla 08.03.2016 seisuga positsioonis, kus ta oleks saanud nõuda ostjalt rohkem raha või muid soodsamaid tingimusi võrreldes sellega, mida ta tegelikult saavutas.
27.Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et hagejal esines 08.03.2016 takistus Kinnistu osas asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja seega kogu müügihinna saamiseks 830 000 euro suuruses summas.
28.Pooled ei vaidle selle üle, et hagejal oli sõlmitud laenuleping Omalaen OÜ-ga ja hageja tasus Omalaen OÜ-le täiendavaid intresse summas 7132,21 eurot perioodi märts kuni aprill 2016 eest. Hageja väitel tekkis hagejal vajadus tasuda täiendavat intressi tulenevalt sellest, et 08.03.2016 jäi Kinnistu asjaõigusleping sõlmimata ning seetõttu jäi tal Omalaen OÜ-le laen summas 131 000 eurot tagastamata. Kostja väitel sai Kinnistu müük olla vaid üheks alternatiiviks rahaliste vahendite saamisel laenu tagastamiseks. Kohus leiab, et tähtsust ei oma see, millistest rahalistest vahenditest lootis hageja Omalaen OÜlt võetud laenu tagastada, vaid tähtsust omab see, kas Kinnistu müügist saadavad rahalised vahendid olid 08.03.2016 seisuga ainukeseks allikaks laenu tagastamisel. Kohtu hinnangul saab seda antud juhul järeldada. 08.03.2016 OÜ PERTON EHITUS ja hageja vahel sõlmitud võlaõigusliku lepingu alusel tasus OÜ PERTON EHITUS hagejale 112 743,60 eurot. Selle järgselt tasus hageja 15.03.2016 Omalaen OÜ-le laenu tagastusena 90 000 eurot ning laenujäägi 131 000 eurot osas sõlmiti lepingule lisa lepingu pikendamise osas kuni 14.07.2016. Nimetatud asjaoludest nähtuvalt ei olnud hagejal muid allikaid laenu tagastamiseks kui Kinnistu müügist saadav raha. Kohtu hinnangul oleks ebaloogiline järeldada, et hageja, vaatamata muude rahaliste vahendite olemasolule, ei tasunud krediidiandjale laenu tagasi, riskides sellega jätkuva intressi tasumisega ja seega oma vara vähenemisega. Lisaks nähtub 14.10.2015 ja 14.01.2016 Omalaen OÜ ja hageja vahel sõlmitud laenulepingust nr 20151014, et laenu intressi määraks oli 24% aastas (tl 122-126) ning 15.03.2016 laenulepingu muudatusest, et intressimääraks oli
8 (14)
2-16-19282 20% laenusummast aastas (tl 4950). Kohtu hinnangul võib 20-24% aastas pidada pigem väga kõrgeks intressimääraks, mille puhul võib iga mõistlikult käituva isiku sooviks pidada eesmärki saavutada võimalikult lühike laenu tagastamise periood ja üritada võimalikult kiiresti laen tagasi maksta. Tunnistaja XXXütluste kohaselt oli GMPP huvi saada lühiajalist laenu. XXXsõnade kohaselt „Selliselt sai ka laenuandjale edastatud soov võimalikult lühikeseks ajaks pikendada laenulepingut, millega aga laenuandja ei nõustunud. Tal olid omad ärihuvid ja protsent oli üle 20% aastas. Ta teenis sellega kopsaka intressi. Laenu oleks saanud tasuda, kui ei oleks olnud kohtulikku hüpoteeki ja Pertoniga oleks sõlminud veebruari lõpus, märtsi alguses asjaõiguslepingu ja Perton oleks tasunud vastavalt meie kokkuleppele kogu summa. Seega oleks ära langenud laenu pikendamine, kuna laenu tähtaeg saabus märtsis ja enne seda oleks saanud teha tehingu ära.“ (tl 192 pöördel-193). Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et laenu tagastamata jätmine ja sellega täiendava intressi tasumise kohustuse tekkimine oli põhjuslikus seoses 08.03.2016 Kinnistu asjaõiguslepingu sõlmimata jäämisega.
29.Vaidluse all ei ole, et hageja oli kohustatud Omalaen OÜ-le tasuma intressi kuni täiendavate rahaliste vahendite tekkimiseni, so kuni 22.04.2016 hageja ja OÜ PERTON EHITUS vahel asjaõiguslepingu sõlmimiseni ja sellest tulenevalt OÜ PERTON EHITUS poolt ülejäänud Kinnistu ostuhinna tasumiseni. Samuti ei ole vaidluse all, et hageja tasus intressi summas 7132,21 eurot. Eeltoodust tulenevalt on ka hagejal tekkinud kahju ja kostja käitumise vahel olemas põhjuslik seos. Seega saab kohus hageja nõude summas 7132,21 eurot TsMS § 391 lg 1 p 1 alusel rahuldada.
30.Hageja nõuab kostjalt ka saamata jäänud tulu. Kohtu hinnangul saab TsMS § 391 lg 1 p 1 alusel kuuluda hüvitamisele otsene varaline kahju. Hageja on tuginenud täiendavalt sellele, et tegemist on heade kommete vastase teoga. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 1043 kohaselt peab teisele isikule (kannatanu) õigusvastaselt kahju tekitanud isik (kahju tekitaja) peab kahju hüvitama, kui ta on kahju tekitamises süüdi või vastutab kahju tekitamise eest vastavalt seadusele. VÕS § 1045 lg 1 p 8 alusel on võimalik nõuda heade kommete vastase käitumisega tekitatud kahju hüvitamist. Heade kommete vastase käitumise kaitse eesmärgiks on muuhulgas ka kannatanu kaitsmine puhtmajandusliku kahju tekkimise eest. Seega siis saaks antud sätte alusel hüvitada ka saamata jäänud tulu. 31. Kahju õigusvastasest tekitamisest tuleneval süül põhineva deliktilise vastutuse kohaldamiseks peab hageja üldjuhul tõendama kostja teo, kahju, põhjusliku seose kostja teo ja kahju vahel ning teo õigusvastasuse. Kui hageja on tõendanud, et kostja on põhjustanud õigusvastaselt kahju, siis vabaneb kostja vastutusest, kui ta tõendab oma süü puudumise (Riigikohtu 2. novembri 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-101-16, p 15; 1. juuni 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-38-16, p 11; 16. juuni 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-16, p 14). Kostja teo VÕS § 1045 lg 1 p 8 järgi õigusvastasuseks teoks lugemiseks piisab sellest, et kostja käitus heade kommete vastaselt ja möönis, et see tegevus võib hagejale kahju tekitada (Riigikohtu 12.12.2016 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-132-16, p 17). Hageja peab seega tõendama, et kostja pidi aru saama, et tema tegu võib hagejat kahjustada.
32.Kõigepealt peab kohus hindama, kas kostja on käitunud heade kommete vastaselt, seejärel, kas hagejale on tekkinud kahju ja kas kostja teo ja kahju vahel on põhjuslik seos.
33.Kuna hageja on kohtusse pöördunud hagi tagamise abinõu kohaldamisega tekitatud kahju hüvitamiseks, peab kohus asjakohaseks kaaluda, kas kostja on tsiviilasjas nr 2-16-2603 hagi ja hagi tagamise taotluse esitamisel käitunud heade kommete vastaselt, kas sellise käitumise eesmärk oli hagejale kahju tekitamine.
9 (14)
2-16-19282 Seetõttu ei pea kohus asjakohaseks hageja väiteid selle kohta, et Kristjan Sild lõi Tellis 49 OÜ nimel kõigepealt olukorra, kus hageja jäi uskuma, et kostja soovib Kinnistut omandada, lubades finantseerida tehinguga oluliselt seotud hoonestusõiguse väljaostmist, kuid hiljem Kristjan Sild teadlikult taganes lubadustest, jättis täitmata oma lubadused finantskohustused täita, aidata välja osta seda hoonestusõigust, teiseks jättis ilmumata notari juurde ja täitmata kinnistu ostuga seotud kohustused ning hiljem selgus see, et ta oli teadlikult loonud olukorra, kus ta viis hageja sellisesse seisu, et hageja oleks sunnitud olnud tema tingimustel kinnistu odavalt võõrandada. Nimetatud kostja käitumiste osas ei ole hageja esile toonud asjaolusid, millest saaks järeldada, et need mõjutasid kohut võtma tsiviilasjas nr 2-16-2603 hagiavaldust menetlusse ja tegema 19.02.2016 hagi tagamise määrust kostja (tsiviilasjas nr 2-16-2603 hageja) kasuks. Seetõttu jätab kohus hindamata ka nimetatud asjaolude tõendamiseks esitatud tõendid.
34.Hageja väitel esitas Tellis 49 OÜ tsiviilasjas nr 2-16-2603 kohtule valeväiteid, kui väitis, et tehingu hinnale lisandus ootamatult 44 000 eurot; et hageja pidas läbirääkimisi tahteta sõlmida leping ja et hageja poole pöörduti kohtuväliselt pretensiooni ja rahalise nõudega. Kostja väitel pidasid pooled läbirääkimisi ja , neil ei tulnud midagi sellest välja, kuid seda ei saa pidada heade kommete vastaseks. 19.02.2016 kohtumääruses tsiviilasjas nr 2-16-2603 on kohus märkinud oluliste asjaoludena järgmist. „Hagiavalduse kohaselt alustasid pooled 2015. a kevadest läbirääkimisi Tallinnas Telliskivi 49 asuva kinnistu ja kinnistut koormava hoonestusõiguse võõrandamiseks. Hageja soovis omandada kinnistu ja hoonestusõiguse. Pooled olid tingimustes ja hinnas kokkuleppele jõudmas, kui kostja lisas ootamatult hinnale 44 000 eurot, mistõttu jäi tehing sõlmimata. Kostja omandas ise hoonestusõiguse ja kinnistu on internetisportaalis www.uusmaa.ee müügis. Kõik kulud seoses läbirääkimistega on jäänud hageja kanda ning hageja soovib, et kostja need hüvitaks.“ (tl 11-14). 12.09.2016 kohtuotsuses tsiviilasjas nr 2-16-2603 on kohus märkinud oluliste asjaoludena järgmist. „Hagiavalduse kohaselt alustasid pooled 2015. a kevadel läbirääkimisi Tallinnas Telliskivi 49 asuva kinnistu ja kinnistut koormava hoonestusõiguse võõrandamiseks. Hageja leiab, et kostja katkestas pahatahtlikult kinnistu müügilepingu läbirääkimised. Pooled olid olulistes tingimustes kokku leppinud ning kokku oli lepitud notariaalse tehingu vormistamise aeg. Kostja lisas ootamatult kinnistu ostuhinnale 44 000 eurot ja hageja kinnistut ei omandanud. Kostja omandas ise kinnistu ning asus seda müüma. See näitab, et kostjal ei olnud huvi kinnistut hagejale võõrandada. Kõik kulud seoses läbirääkimistega on jäänud hageja kanda. Kuna kostja käitus hageja suhtes tehingu tegemata jätmisel pahauskselt, siis nõuab hageja kostjalt kulude hüvitamist.“ (tl 18-23). Eeltoodust tulenevalt järeldab kohus, et tsiviilasjas nr 2-16-2603 oli kohtuasja algatamise põhiliseks ajendiks väide, et hageja (tsiviilasjas nr 2-16-2603 kostja) justkui pahatahtlikult katkestas poolte vahelised läbirääkimised Kinnistu ostu-müügi osas, lisades ootamatult kinnistu hinnale 44 000 eurot.
35.Kohus leidis 12.09.2016 otsuses, et „Kohtu hinnangul ei näita ükski kohtu ette toodud asjaolu, et kostja ei soovinud kinnistut võõrandada või et tal ei olnud tahet müügilepingut sõlmida. Käesolevaks ajaks on kostja kinnistu võõrandanud kolmandale isikule (tl 180. Hageja ei ole tõendanud, et pooled saavutasid kokkuleppe olulistes lepingutingimustes, ennekõike ostuhinna tasumises.“ „Käesoleval juhul pole põhjendatud järeldada, et hagejas tekitati usaldus, et jõutakse hageja poolt pakutud tingimustel lepingu sõlmimiseni. Kostja vaikimist ei saa esitatud asjaoludel lugeda nõusoleku või heakskiidu andmiseks.“ „Tõendamata on hageja väide, et kostja tõstis ootamatult ostuhinda, et takistada hageja poolt kinnistu ostmine. Käesoleval juhul puudusid hagejal rahalised vahendid kogu ostuhinna tasumiseks (tl 169, 10 (14)
2-16-19282 lepingu projekti p 4, tl 17). Ühestki maakohtule esitatud tõendist ei nähtu, et kostja andis hagejale kinnituse, et on nõus kinnistut müüma hageja poolt välja toodud maksetingimustel. Kõik sellised pakkumised on tehtud ühepoolselt hageja enda poolt (tl 170-171). Hagejale oli teada, et kostja soovib kinnistut müüa ning saadud ostuhinna eest tasuda võlgnevused (tl 153). Seega teadis hageja, kui oluline oli kostjale ostuhinna täies ulatuses tasumine. Samuti ei saa lugeda pahauskseks seda, et kostja ei jätkanud läbirääkimisi pärast 22.10.2015 hagejapoolset pakkumist, sest kostja huviks oli kogu ostuhinna saamine (tl 156-157).“ (tl 18-23). Tunnistaja XXX ütluste kohaselt tegi Tellis 49 pakkumise Kinnistu ostuks. XXX sõnade kohaselt „Läks mõni aeg mööda ja siis ilmus K. Sild oma OÜ Tellis 49-ga eetrisse ja pakkus 720 000 eurot kohest raha mingi aja jooksul Telliskivi 49 eest. Meil oli varasemalt kokkulepitud 850 000 eurot K. Sillaga Telliskivi 49 eest. K. Sild koos oma Tellis 49-ga on kaotanud usalduse. Sellise ettevõtte juhtkonda ei saa teine pool kunagi usaldada. GMPP käsitleb Tellist 49 ja K. Silda kui petturit, ebausaldusväärset isikut. Selle poole aasta läbirääkimiste käigus kinnitas K. Sild korduvalt, et on huvitatud Telliskivi 49 omandamisest.“ (tl 192 pöördel-193). Kostja pahatahtlikkuse tõendamiseks esitas hageja veel 20.04.2015 Kristja Silla poolt XXX saadetud e-kirja, milles Kristjan Sild märgib, et Sild Capital OÜ on nõus omandama Telliskivi 49 kinnistu hinnaga 850 000 eurot (tl 164). 20.04.2015 kirjas märgib Kristjan Sild, et soovib vormistada kinnisasja ostu-müügi summas 850 000 eurot kirjalikuks kokkuleppeks (tl 164). Samuti esitas hageja 22.10.2015 e-kirja, milles märgib Kristjan Sild, et senised pakkumised on maas ja nende juurde tagasi ei tule ning uus pakkumine oleks 720 000 eurot (tl 165).
36.Kohus leiab, et maakohus on teises tsiviilasjas poolte esitatud tõendeid hinnates tuvastanud asjaolu, et hageja (teises asjas kostja) ei ole ootamatult kinnisasja hinda tõstnud ja seetõttu läbirääkimisi pahatahtlikult katkestanud. Teises asjas tehtud kohtuotsus saab olla dokumentaalseks tõendiks (vt ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 25.05.2016 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-29-16, p 20). Hinnangu andmine, kas varasemas tsiviilasjas tehtud lahendiga on mingi asjaolu tuvastatud, tähendab varasema asja lahendi kui dokumentaalse tõendi (TsMS § 272 jj) sisu hindamist (Riigikohtu 13.11.2013 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-13, p 8). Seega on asjaolu näol, et hageja (teises asjas kostja) ei ole ootamatult kinnisasja hinda tõstnud ja seetõttu läbirääkimisi pahatahtlikult katkestanud, tegemist teises tsiviilasjas tuvastatud asjaoluga, mida saab tõendatuks lugeda tõendina esitatud kohtulahendi alusel. 20.04.2015 Kristja Silla poolt XXX saadetud e-kirjast nähtuvalt tegi kostja lepinguline esindaja hagejale pakkumise kinnisasja omandamiseks 850 000 euro suuruses summas, kuid hiljem 22.10.2015 loobus varasemast pakkumisest ja tegi pakkumise madalamas summas. Kostja ei ole ei tsiviilasjas 2-16-2603 ega ka käesolevas asjas esitanud tõendeid selle kohta, et hageja oleks teinud kinnisasja müügi läbirääkimistel kõrgemaid, sealhulgas ootamatult kõrgemaid pakkumisi. Hageja esitatud tõendite kohaselt tegi pakkumisi kostja esindaja ja seda hoopis ise ootamatult madalama hinnaga. Tunnistaja XXX sõnul oli kostja varasemalt teinud pakkumise 850 000 euro suuruses summas, kuid ootamatult tegi pakkumise 720 000 euro suuruses summas. Esitatud tõenditest saab teha järelduse, et kostja esindaja on hoopis ise hagejat läbirääkimistel üllatanud ja seega põhjustanud kinnistu müügi läbirääkimiste katkemise. Kohus leiab, et kostja pidi sellises olukorras kohtusse hagi esitamisel teadma, et hageja ei ole läbirääkimisi katkestanud. Olukorras, kus kostja lepinguline esindaja on põhjustanud läbirääkimiste katkemise ja on esitanud seejärel kohtusse hagi koos hagi tagamise taotlusega teadmises, et tegelikult hageja pole läbirääkimisi pahauskselt katkestanud, on kohtu hinnangul tegemist tahtlikult hagejale kahju tekitamise sooviga. Kahju tekkimise teadmiseks piisab sellest
11 (14)
2-16-19282 kui kahju tekitaja seda möönab. Hagi tagamise taotluse esitamisel saab järeldada isiku möönmist, et hagi tagamise tagajärjed võivad olla teisele poolele kahjulikud. Riigikohus on leidnud, et vastuolu heade kommetega seisneb eksimises ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu. Tehingu heade kommete vastasus tuleneb kas tehingu eesmärgi heade kommete vastasusest või ühe poole ebamoraalsest käitumisest tehingu tegemise eesmärgil ning neid asjaolusid tuleb hinnata kogumis (vt ka Riigikohtu 24. mai 2001. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-76-01). Kohtu hinnangul ei ole valeväidetel põhineva hagi esitamine kooskõlas ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangutega.
37.Hageja on tuginenud ka sellele, et hagejale on kahju tekkinud kostja poolse hea usu põhimõtte rikkumisega. Hea usu põhimõtte rikkumiseks peab hageja seda, et kostja kasutas ära hagejalt saadud informatsiooni kinnistu müügitingimuste, üürnikke ja muude asjaolude suhtes. Samuti seda, et kostja esindaja ei ilmunud notari juurde, andis katteta lubadused, avaldas informatsiooni, mida tavapäraselt ei avaldata. Hea usu põhimõte ei ole VÕS § 1045 lg 1 p 7 mõttes kaitsenorm (vt Riigikohtu 12.12.2016 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-132-16, p 17). Hea usu põhimõtte vastane võib olla mingi käitumine iseenesest. Hea usu põhimõtte vastasest käitumisest ei teki üldjuhul kahju hüvitamise nõudeõigust. Ainult siis kui on rikutud kohustust, mis on tuletatud hea usu põhimõttest. Üldjuhul võib selline kohustus seisneda mingis teavitamiskohustuses. Kui seda on rikutud, võib tekkida VÕS § 115 alusel kahju hüvitamise nõude õigus. Nimetatud sätte alusel on võimalik nõuda ka saamata jäänud tulu hüvitamist. Kohtu hinnangul ei ole hageja esile toonud asjaolusid, millest saaks järeldada hagejale kahju tekkimist hageja poolt viidatud kostja esindaja käitumise tagajärjel. Hageja ei ole põhjendanud, kuidas seondub hageja poolt viidatud kahju tekkimisega asjaolu, et kostja lepinguline esindaja ei ilmunud notari juurde. Sellist seost ei saa kohtu hinnangul käesolevas asjas järeldada. Samuti ei saa järeldada seost hageja viidatud kahju ja väidetava informatsiooni ärakasutamise osas.
38.Hageja leiab, et talle on tekkinud kahju saamata jäänud intresside näol. Hageja väitel oli hagejal hagi tagamise tõttu seetõttu ajavahemikul 08.03.2016-22.04.2016 (kokku 45 päeva) saamata 579 124,19 eurot. Lähtudes intressist 11,50% osas on hageja nõue kostja vastu antud alusel 8209,08 eurot. Hagi rahuldamata jätmise järel sai hageja oma raha kohtu deposiidist tagasi 08.11.2016. Seega oli raha deposiidis täpselt 8 kuud ehk 245 päeva (08.03.2016 kuni 08.11.2016), mistõttu arvestusega 11,50% intressi aastas on hageja nõue kostja vastu 983,48 eurot.
39.VÕS § 128 lg 4 kohaselt on saamata jäänud tulu kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema poolt tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises. Saamata jäänud tulu kui kahju hüvitamine VÕS § 128 lg 4 mõttes põhineb tõenäosusel, kuna reeglina ei ole võimalik täpselt hinnata, millist kasu või kahju oleks pool saanud, kui lepingut oleks ettenähtud ajani kohaselt täidetud. Hinnata tuleb asjaoludest lähtuvalt enne rikkumist lepingu alusel teenitud kasu, alternatiivseid kasusaamis võimalusi muude isikutega tehtud sarnaste tehingute alusel, poole investeeringuid kasu saamiseks jms. VÕS § 128 lg 4 teine lause rõhutab, et saamata jäänud tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises. Riigikohus on mh leidnud, et saamata jäänud tulu eest hüvitise saamiseks peab hageja tõendama, et tal oli kavatsus ja võimalus tulu saada (vt nt Riigikohtu 21. juuni 2011. a otsus
12 (14)
2-16-19282 tsiviilasjas nr 3-2-1-55-11, p 12; Riigikohtu 08. jaanuar 2013.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-17312, p 20). Seega on hageja tõendada asjaolud, millest nähtub tulu saamise tõenäosus, et tal oli kavatsus ja võimalus intressitulu teenida. Tunnistaja XXX ütluste kohaselt oleks ta saanud kinnistu koheselt võõrandada OÜ-le PERTON EHITUS ja saada kätte kogu müügihinna märtsi alguses, mistõttu oleks ta saanud ülejäänud raha vabade vahenditena investeerida ning oleks saanud teenida intressitulu, 1012 % aastas (tl 192 pöördel-193).
40.Kohus leiab, et XXX ütlustest ei nähtu, milles pidi seisnema hageja võimalus intressitulu teenida. Kohtu hinnangul on tegemist selles osas konkretiseerimata ja üldsõnaliste ütlustega. Muid tõendeid hageja kohtule esitanud ei ole. Kohtul ei teki tunnistaja ütluste alusel veendumust, et tegelikult oleks olnud hagejal mingi võimalus kinnisasja müügist saadavat raha või deposiidis hoitavat raha kuhugi investeerida ja oleks olnud võimalus sellest tulu saada. Pelgalt hüpoteetiline võimalus raha investeerida, ei ole aluseks saamata jäänud tulu väljanõudmisele. VÕS § 128 lg 4 teise lause kohaldamiseks peab kasu saamise võimaluse puudumine olema samuti seotud tõenäosusega tulu teenida ning seda sätet ei saa mõista selliselt, et igasugune raha kinnipidamine või kasutamisvõimaluse puudumine tähendaks kasu saamise võimaluse kaotamist.
41.Eeltoodust tulenevalt jätab kohus hageja nõude summas 8209,08 eurot ja summas 983,48 eurot rahuldamata.
42.TsMS § 442 lg 5 kohaselt lahendab kohus otsuse resolutsiooniga selgelt ja ühemõtteliselt poolte nõuded ja veel lahendamata taotlused. Kohus lahendab ka varem lahendamata taotlused. Hageja esitas käesolevas asjas hagiavalduses taotluse kostja poolt tasutud tagatise kostjale tagastamata jätmiseks. Kohus tuvastas, et kostja on tasunud tsiviilasjas nr 2-16-2603 hagi tagamisel tagatise summas 637,19 eurot ja see asub käesoleval hetkel kohtu deposiidis. TsMS § 391 lg 2 kohaselt hagi tagamisega tekkida võiva kahju hüvitamiseks hagi tagamist taotlenud isikult sisse nõutud tagatis tagastatakse hagi tagamist taotlenud poolele, kui teine pool ei ole esitanud hagi kahju hüvitamiseks kahe kuu jooksul käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud ajast alates. Kuna hagiavaldus kahju hüvitamiseks esitati hageja poolt TsMS § 391 lg 2 märgitud tähtaja piires, jätab kohus tulenevalt TsMS § 391 lg-st 2 kostjale hagi tagamise taotluse esitamisel tasutud tagatise summas 637,19 eurot tagastamata. Ehkki hageja on sellekohase taotluse esitanud, märgib kohus, et TsMS § 391 lg-t 2 rakendab kohus ka ilma taotluseta. Hagejal on võimalus käesolevas asjas kohtuotsuse jõustumisel esitada kohtule taotlus tagatise summa välja maksmiseks.
43.Kostja esitas 07.09.2017 taotluse 05.09.2017 kohtuistungi protokolli parandamiseks selliselt, et asendada kohtuistungi protokolli lk 1 toodud lauses „Kohtulik hüpoteek on selleks, et koormatud isikul säiliks kinnistu kasutamise õigus“ sõna „kasutamise“ sõnaga „käsutamise“ ning lugeda õigeks lauseks järgmine lause „Kohtulik hüpoteek on selleks, et koormatud isikul säiliks kinnistu käsutamise õigus“. Hageja ei ole vastuväiteid esitanud. Kohus leiab, et kostja taotlus on põhjendatud ja rahuldab selle ning asendab kohtuistungi protokolli lk 1 toodud lauses „Kohtulik hüpoteek on selleks, et koormatud isikul säiliks kinnistu kasutamise õigus“ sõna „kasutamise“ sõnaga „käsutamise“ ning loeb õigeks lauseks järgmise lause „Kohtulik hüpoteek on selleks, et koormatud isikul säiliks kinnistu käsutamise õigus“.
13 (14)
2-16-19282 Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
44.TsMS § 163 lg 1 kohaselt kannavad pooled hagi osalise rahuldamise korral menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda.
45.Lähtudes hageja kogunõudest summas 16 324,77 eurot, rahuldab kohus käesoleva otsusega hagi 44% ulatuses. Ehkki hagi rahuldamata ja rahuldatud osa ei ole täpselt võrdsed, ei pea kohus vajalikuks menetluskulusid jaotada võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Riigikohus on leidnud, et hagi rahuldamise proportsioon ei pruugi menetluskulude jagamisel olla siiski määrav, kuivõrd arvesse tuleb võtta kõiki menetluse asjaolusid, sealhulgas kompromissettepanekutega seonduvat (vt Riigikohtu 27.03.2017 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-18-17, p 17).
46.TsMS § 163 lg 2 kohaselt kui hagi rahuldatakse osaliselt ja sellesarnases ulatuses, nagu on kohtumenetluses kompromissina pakkunud üks pool, võib kohus jätta menetluskulud tervikuna või suuremas osas poole kanda, kes kompromissiga ei nõustunud. Ehkki käesolevas asjas pooled kompromissettepanekut ei esitanud, arutas kohus pooltega 07.09.2017 toimunud kohtuistungil võimalikku kompromissi. Hageja väitel ei ole kostja talle ettepanekut teinud. Kostja kinnitas kohtuistungil ühemõtteliselt ja konkreetselt, et tema välistab selles asjas igasuguse kompromissi. Arvestades kostja äärmiselt jäika positsiooni kompromissi osas ja arvestades nõude rahuldatud ulatust, peab kohus õiglaseks mitte jätta osaliselt kostja menetluskulusid hageja kanda, vaid jätta menetluskulud täielikult poolte enda kanda. Seetõttu ei määra kohus kindlaks menetluskulusid. / allkirjastatud digitaalselt / Vallo Kariler kohtunik
14 (14)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.