JA-M hagi Osaühingu A&V Investor ja Hyena Real Estate OÜ vastu tuvastada, et JA-M ja AA valdavad XXX, Tallinnas asuvat korteriomandit õiguse alusel, mis ei ole sundtäitmise tõttu lõppenud ega lõpetatud ning JA-M hagi Hyena Real Estate OÜ vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks täiteasjas nr 008/2015/392
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 28.02.2017 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Hyena Real Estate OÜ apellatsioonkaebus
Apellatsioonkaebuse hind
6000 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja: JA-M (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Suido Västra Kostja II: Hyena Real Estate OÜ (registrikood 12575036), seaduslik esindaja AL, lepinguline esindaja Alar Kondratjev
Kohtuistungi toimumise aeg
11.09.2017, avalik kohtuistung
Resolutsioon
1.Võtta vastu Hyena Real Estate OÜ loobumine apellatsioonkaebusest Harju Maakohtu 28.02.2017 otsuse resolutsiooni punkti 1 peale ja lõpetada selles osas apellatsioonimenetlus. Ülejäänud osas rahuldada apellatsioonkaebus osaliselt.
2.Tühistada Harju Maakohtu 28.02.2017 otsus menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise osas ning teha uus menetluskulude jaotus ja määrata need rahaliselt kindlaks.
Muus osas jätta Harju Maakohtu 28.02.2017 kohtuotsuse resolutsioon muutmata, kuid osaliselt muuta ja täiendada kohtuotsuse põhjendusi.
4.Kohtuotsuse kehtiva resolutsiooni terviklik sõnastus on järgmine:
4.1 Jätta JA-M (isikukood XXXXXXXXX) hagi OÜ A&V Investor (registrikood 10285475) ja Hyena Real Estate OÜ (registrikood 12575036) vastu nõudes tuvastada, et JA-M ja AA valdavad XXX, Tallinnas asuvat korteriomandit õiguse alusel, mis ei ole sundtäitmise tõttu lõppenud ega lõpetatud läbi vaatamata. 4.2 Rahuldada JA-M (isikukood XXXXXXXXXXX) hagi kostja Hyena Real Estate OÜ (registrikood 12575036) vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks täiteasjas nr 008/2015/392. 4.3 Tunnistada Hyena Real Estate OÜ avalduse alusel toimuv sundtäitmine täiteasjas nr 008/2015/392 lubamatuks. 4.4 Jätta käesolevale apellatsioonimenetlusele eelnenud JA-M menetluskulud, mida ta kandis seoses hagi esitamisega Osaühingu A&V Investor vastu, JA-M kanda. 4.5 Jätta käesolevale apellatsioonimenetlusele eelnenud JA-M menetluskulud, mida ta kandis seoses hagi esitamisega Hyena Real Estate OÜ vastu, JA-M kanda. 4.6 Jätta käesolevale apellatsioonimenetlusele eelnenud Hyena Real Estate OÜ menetluskulud tema enda kanda. 4.7 Jätta käesolevale apellatsioonimenetlusele eelnenud Osaühingu A&V Investor menetluskulud Hyena Real Estate OÜ kanda. 4.8 JA-Ml, Osaühingul A&V Investor ja Hyena Real Estate OÜ-l puuduvad käesoleva apellatsioonimenetluse eelsed menetluskulud, mida rahaliselt kindlaks määrata. 4.9 Jätta käesoleva apellatsioonimenetlusega seonduvad JA-M ja Hyena Real Estate OÜ menetluskulud nende endi kanda. JA-Ml ja Hyena Real Estate OÜl puuduvad käesoleva apellatsioonimenetluse kulud, mida rahaliselt kindlaks määrata. 4.10 Vabastada JA-M hagiavalduse riigilõivu summas 175 eurot riigituludesse tasumise kohustusest.
Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavakstegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu määratud menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.26.02.2015 esitas JA-M (hageja) Harju Maakohtule hagiavalduse Osaühingu A&V Investor (kostja I) ja Hyena Real Estate OÜ (kostja II) vastu, milles palus tunnistada lubamatuks sundtäitmise täiteasjas nr 008/2014/1790. 04.03.2015 täiendas hageja hagiavaldust alternatiivse nõudega ning palus tuvastada, et hageja ja tema alaealine laps AA valdavad XXX, Tallinn asuvat korteriomandit õiguse alusel, mis ei ole lõppenud ega lõpetatud. Hageja palus hagi tagamiseks peatada täiteasja nr 008/2014/1790 menetluse kuni kohtulahendi jõustumiseni. 13.03.2015 määrusega peatas maakohus hagi tagamise abinõuna täiteasjades nr 008/2014/1790 ja 008/2015/392 täitemenetluse kuni kohtulahendi jõustumiseni. 12.05.2015 määrusega keeldus maakohus menetlusse võtmast hagi sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks täiteasjas nr 008/2014/1790. Tallinna Ringkonnakohus jättis 23.07.2015 määrusega maakohtu määruse muutmata. 20.11.2015 määrusega tühistas maakohus Harju Maakohtu 13.03.2015 kohtumäärusega kohaldatud hagi tagamise abinõu, mille kohaselt peatati täiteasjas nr 008/2014/1790 täitemenetlus. 11.06.2015 täiendas hageja hagiavaldust ning palus tunnistada lubamatuks sundtäitmise täiteasjas nr 008/2015/392, mille sisuks on väljatõstmine aadressilt XXX, Tallinn. 28.10.2015 võttis maakohus menetlusse hagiavalduse kostjate vastu tuvastada, et hageja ja AA valdavad XXX Tallinnas asuvat korteriomandit õiguse alusel, mis ei ole sundtäitmise tõttu lõppenud ega lõpetatud. 27.11.2015 esitas hageja hagiavalduse tervikteksti, milles palus tuvastada, et hageja ja AA valdavad XXX Tallinnas asuvat korteriomandit õiguse alusel, mis ei ole sundtäitmise tõttu lõppenud ega lõpetatud ning tunnistada lubamatuks sundtäitmine täiteasjas nr 008/2015/392. 14.12.2015 määrusega keeldus maakohus menetlusse võtmast hagi kostjate vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks täiteasjas nr 008/2015/392. Maakohus jättis kostja II osas läbi vaatamata nõude, milles hageja palus tuvastada, et hageja ja AA valdavad XXX Tallinnas asuvat korteriomandit õiguse alusel, mis ei ole sundtäitmise tõttu lõppenud ega lõpetatud. Maakohus jättis kostja II menetluskulud hageja kanda ning mõistis välja menetluskulu 120 eurot. Samuti tühistas maakohus Harju Maakohtu 13.03.2015 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu, millega peatati täitemenetlus täiteasjas nr 008/2015/392 kuni kohtulahendi jõustumiseni. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 14.04.2016 määrusega Harju Maakohtu 14.12.2015 määruse osas, milles maakohus keeldus menetlusse võtmast hagiavaldust kostja II vastu täiteasjas nr 008/2015/392 sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks. Samuti tühistas ringkonnakohus määruse osas, milles maakohus jättis kostja II osas läbi vaatamata nõude tuvastada, et hageja ja AA valdavad XXX Tallinnas asuvat korteriomandit õiguse alusel, mis ei ole sundtäitmise tõttu lõppenud ega lõpetatud ning osas, milles maakohus tühistas Harju Maakohtu 13.03.2015 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu, millega peatati täitemenetlus täiteasjas nr 008/2015/392 kuni kohtulahendi jõustumiseni. Maakohus tühistas määruse ka menetluskulude jaotuse osas. 11.07.2016 määrusega võttis maakohus menetlusse hagi kostja II vastu tunnistada lubamatuks sundtäitmine täiteasjas nr 008/2015/392.
2.Hagiavalduse ning selle täpsustuste kohaselt omandas kostja II avaliku enampakkumise kaudu korteriomandi asukohaga XXX, Tallinn (registriosa nr XXXXXXXX). Kostja II on esitanud kohtutäiturile täitmisavalduse korteri valduse väljaandmiseks. Hageja on alates 2001.a eelnimetatud korteri alaline elanik. Hageja on korteri valdaja ning tema valdusõigus ei ole lõppenud ega lõpetatud sõltumata korteri omaniku vahetumisest. Hageja endise abikaasa FA (olid abielus 11.06.1991-18.05.2005) ja Aktsiaseltsi Aalang Met juhatuse
liikme AF vahel oli 2001.a kevadel sõlmitud kirjalik üürileping tähtajaga kuni 2021 juuni, kirjalikku üürilepingut hagejal ei ole. FA on tasunud korteri omanikule igakuiselt üüri alates 2001.a juunist ja 04.09.2006 200 000 krooni. Seda saab pidada üüri ettemaksuks. Elamuühistu Kalda liikmeks on 11.06.2001 orderi alusel võetud Aktsiaseltsi Aalang Met juhatuse liige AF ning orderi kohaselt asuvad korterisse elama FA, hageja ja AA. Hageja on kandnud kõik korteriga seotud kulud, sh kommunaalkulud ja korteriühistu liikmelisusest tulenevad kulud, alates 2001 kevadest. Vähemalt seisuga 25.01.2005 pidi üürileping olema sõlmitud kirjalikus vormis, sest vastasel juhul ei oleks olnud vajadust selle lepingu olemasolu kinnitada korteri müüjal Aktsiaseltsil Aalang Met 25.01.2005 notariaalse müügilepingu punktis 1.3.1 ja kuna lepingut pole lõpetatud, kestab see edasi. Alates kinnistusraamatus omanikukande tegemisest 08.02.2005 oli hageja suhtes korteri üürileandjaks Aktsiaselts A&V Investor (uus ärinimi Osaühing A&V Investor). Korteri üürileping ei ole sümboolse üüriga. Hageja on abielu ajal FA-ga korteri omal kulul ümber ehitanud ja korteri väärtust sellega suurendanud. Kostjate vastuväited
3.Kostja I hagiavaldusele ei vastanud.
4.Kostja II vaidles hagiavaldusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja II on 28.01.2015 kohtutäituri poolt läbiviidud avaliku enampakkumise käigus parima pakkumise teinud isikuna kantud 09.02.2015 kandeotsusega kinnistusraamatusse XXX, Tallinnas asuva korteriomandi omanikuna. Kohtutäituri poolt läbiviidud avalikul enampakkumisel ei ilmnenud ühtegi suusõnalist ega ka kirjalikku üürilepingut, mille õigused ja kohustused oleks pidanud kinnisasja võõrandamisel üle minema uuele omanikule tulenevalt VÕS § 291 lg-st 1. Samuti puudus hageja poolt väidetava üürilepingu kohta kanne kinnistusraamatus. Kostja II oli seisukohal, et hagi tuleks jätta rahuldamata, kuna hagejal puudub sundtäitmist takistav õigus. Lisaks on Osaühingu A&V Investor ja Aktsiaseltsi Aalang Met endine juhatuse liige AF kinnitanud, et FA-ga ei olnud sõlmitud üürilepingut. Isegi, kui FA poolt 04.09.2006 tehtud ülekannet käsitleda üüri ettemaksuna, on tegemist sümboolse summaga. Sümboolse summaga üürileping uuele omanikule üle ei lähe. Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused
5.Harju Maakohus jättis 28.02.2017 otsusega läbi vaatamata hagi kostjate vastu nõudes tuvastada, et hageja ja AA valdavad XXX, Tallinnas asuvat korteriomandit õiguse alusel, mis ei ole sundtäitmise tõttu lõppenud ega lõpetatud. Maakohus rahuldas hagi sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõudes ning tunnistas kostja II avalduse alusel toimuva sundtäitmise täiteasjas nr 008/2015/392 lubamatuks. Menetluskulud jättis maakohus kostja II kanda ning mõistis talt hageja kasuks välja menetluskulu summas 1730 eurot.
6.Kohus leidis, et hageja nõue tuvastada, et hageja ja AA valdavad XXX Tallinnas asuvat korteriomandit õiguse alusel, mis ei ole sundtäitmise tõttu lõppenud ega lõpetatud, tuleb jätta TsMS § 423 lg 2 alusel läbi vaatamata. Hagejal puudub selle nõude osas tuvastushuvi ning isegi juhul, kui kohus nimetatud nõude rahuldaks, pole hagejal võimalik selle kaudu mingit tulemust saavutada. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-122-15 (p 21) märkinud, et täitemenetluses tekkinud vaidluse õiguse lõppemise kohta lahendab maakohus valdaja hagi alusel. Kohtutäitur võib alustada täitemenetlust sundenampakkumisel müüdud kinnisasja valdusest väljanõudmiseks kõigilt valdajatelt kui vastava täitemenetluse võlgnikelt. Täitemenetluse takistamiseks on neil võimalus esitada võlgnikuna hagi sissenõudja vastu enampakkumise akti järgse sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks TMS § 221 alusel. Selles hagis võivad nad tugineda valduse õiguslikule alusele ja kohtulahendiga tuvastatakse
selle olemasolu või puudumine. Seega tuleb käesolevas asjas sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõude lahendamisel tuvastada, kas hageja ja kostja I vahel oli korteri võõrandamise hetkel kehtiv üürileping ja kas kostja II on kehtivalt kasutanud oma VÕS § 323 lg 1 tulenevaid üürileandja õigusi.
7.Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei vaidle pooled selle üle, et 28.01.2015 müüs kohtutäitur kostjale II täiteasjas nr 008/2014/1790 enampakkumisel korteri asukohaga XXX, Tallinn. Kostja II on korteri omanikuna kantud kinnistusraamatusse 09.02.2015. Kostja II esitas 10.02.2015 kohtutäiturile täitmisavalduse alustada täitemenetlust korteri valdajalt korteri valduse väljanõudmiseks. Kohtutäitur koostas 17.02.2015 täiteasjas nr 008/2015/392 kostjale I kinnisasja väljaandmise täitmisteate, mille kohaselt on kostjal I kohustus vabastada kinnisasi aadressil XXX, täitedokumendi vabatahtliku mittetäitmise korral toimub kinnisasja äravõtmine ja sundkorras väljatõstmine 02.04.2015 kell 10.00. TMS § 2 lg 3 esimese lause järgi ei või sundenampakkumise akti alusel sundtäitmist korraldada, kui valdaja valdab asja õiguse alusel, mis ei ole lõppenud ega lõpetatud sundtäitmise tõttu.
8.Maakohus arvestas asja lahendamisel hageja vande all antud ütlustega ja tunnistajate FA ja AM (Aktsiaseltsi Aalang Met ja Osaühingu A&V Investor pearaamatupidaja) ütlustega ning asjas esitatud dokumentaalsete tõenditega. Maakohus tuvastas, et hageja elas alates 11.06.2001 koos endise abikaasa FA ja lapse AA-ga XXX asuvas korteris, mis kuulus sel hetkel Aktsiaseltsile Aalang Met, mille juhatuse liige oli AF (nimi kirjutatakse ka AF). Samuti luges kohus tõendatuks, et hageja endise abikaasa FA ja Aktsiaseltsi Aalang Met, keda esindas juhatuse liige AF, vahel oli sõlmitud 11.06.2001 kirjalik üürileping. Kuigi käesolevas asjas ei ole nimetatud kirjalikku üürilepingut tõendina esitatud ning hagejal ei ole seda olemas, siis on kirjaliku üürilepingu olemasolu leidnud tõendamist asjas esitatud tõendite kogumis hindamise teel. Sealhulgas on selliseks tõendiks ka 25.01.2005 notariaalne korteriomandi müügileping, hüpoteegiga koormamise leping ja asjaõigusleping, mille alusel müüs Aktsiaselts Aalang Met Aktsiaseltsile A&V Investor Tallinnas, XXX asuva korteri ning mille lepingu punkti 1.3.1 kohaselt on müüja esindaja kinnitanud, et lepingu ese on müüja omand, see ei ole arestitud, selle suhtes ei ole vaidlusi, et seda ei ole koormatud lepingus nimetamata kolmandate isikute õigustega, välja arvatud korteriomandi eluruumi üürilepinguga. Maakohus märkis, et kostja II on esitanud 09.06.2016 Aktsiaseltsi Aalang Met ja Osaühingu A&V Investor endise juhatuse liikme AF kinnituse selle kohta, et tema ei ole sõlminud endise juhatuse liikmena Tallinnas, XXX korteriga seoses üürilepingut. Kohus märkis, et ei saa pidada kostjale II väljastatud tõendit usaldusväärseks, kuna see on vastuolus asjas kogutud teiste tõenditega ning kohus ei ole saanud tunnistaja kohtusse mitteilmumise tõttu tõendi usaldusväärsuse hindamiseks tunnistajat AF küsitleda ning tema ütlusi kõrvutada teiste asjas kogutud tõenditega.
9.Maakohus asus seisukohale, et tunnistajate FA ja AM ütlustega on leidnud tõendamist, et üürileping oli tähtajatu. Enne võlaõigusseaduse (VÕS) jõustumist 01.07.2002 reguleerisid üürisuhet elamuseaduse sätted. Elamuseaduse § 31 lg 1 alusel sõlmitakse üürileping kirjalikult, üürileping on tähtajaline leping ning § 31 lg 2 kohaselt, kui lepingus ei ole tähtaega ära näidatud, loetakse see sõlmituks viieks aastaks. Seega oli üürileping sõlmitud viieks aastaks, s.o tähtajaga kuni 11.06.2006 ehk üürileping muutus tähtajaliseks, kuna loeti, et see on sõlmitud viieks aastaks. Elamuseaduse §-d 28 ja 31 muutusid kehtetuks alates 01.07.2002, mil jõustus võlaõigusseadus. Hagejal, asudes üürilepingu alusel 11.06.2001 elama Tallinnas, XXX korterisse, oli korteris elamiseks olemas elamusühistu Kalda juhatuse kirjalik nõusolek, mida tõendab Elamuühistu Kalda juhatuse 11.06.2001 order nr
49.Võlaõigusseaduse jõustumisega alates 01.07.2002 hakkas üürilepinguga seotud küsimusi reguleerima VÕS 15. peatükk. VÕS § 309 lg 1 kohaselt lõpeb tähtajaline üürileping tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. VÕS § 310 lg 1 alusel, kui pärast üürilepingu tähtaja möödumist jätkab üürnik asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks. Kuna hageja üürnikuna jätkas ka peale üürilepingu tähtaja möödumist 11.06.2006 üüritud asja kasutamist, siis muutus üürileping tähtajatuks. Seega oli kuni 11.06.2006 tegemist tähtajalise üürilepinguga, misjärel muutus üürileping tähtajatuks VÕS § 310 lg 1 alusel. Sellest tulenevalt ei nõustunud kohus hagejaga, et poolte vahel oli sõlmitud tähtajaline üürileping tähtajaga 2021 juuli.
10.Kostja II esitas hagejale 06.04.2015 kirjaliku ülesütlemisavalduse, mille hageja on kätte saanud. Üürilepingu ülesütlemise aluseks on asjaolu, et seisuga 06.04.2015 oli hageja kõrvalkulude (kommunaalkulude) võlg KÜ-le Kose-Kalda 694,34 eurot. Ülesütlemise avalduses ei ole märgitud ülesütlemise vaidlustamise korda ja tähtaega tulenevalt VÕS § 325 lg 2 p 4. Seega ei ole täidetud ülesütlemise formaalsed eeldused, mistõttu on kostja II üürilepingu erakorraline ülesütlemine VÕS § 325 lg 5 alusel tühine. Lisaks märkis kohus, et hageja on käesolevas asjas esitanud hagi kohtusse 26.02.2015 ning kostja II üürilepingu erakorraline ülesütlemise teade on hagejale esitatud kohtumenetluse ajal 06.04.2015. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-139-12 märkinud, et lepingut ei saa üles öelda kohtumenetluses tagasiulatuvalt, kui hagiavalduse esitamise seisuga ei olnud hageja üürilepingu ülesütlemise teadet saanud. Seega ei ole kostja II kehtivalt kasutanud VÕS § 323 lõikest 1 tulenevat õigust üürilepingu ülesütlemiseks. Eeltoodust tulenevalt leidis kohus, et kostja II üürilepingu erakorraline ülesütlemine on tühine, mistõttu on hageja üürileping käesoleval ajal kehtiv ja see ei ole lõppenud ning seega tuleb sundtäitmine täiteasjas nr 008/2015/392 tunnistada lubamatuks.
11.Maakohus jättis menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel kostja II kanda ja mõistis kostjalt II hageja kasuks välja menetluskulud 1730 eurot. Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused
12.30.03.2017 esitas kostja II Harju Maakohtu 28.02.2017 otsuse peale apellatsioonkaebuse, millega palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi tervikuna rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
13.Apellatsioonkaebuse väidete kohaselt jättis maakohus menetlusõiguse norme rikkudes läbi vaatamata vaidluse põhiküsimuse, kas hageja ja AA valdavad XXX, Tallinnas asuvat korteriomandit õiguse alusel, mis ei ole sundtäitmise tõttu lõppenud ega lõpetatud. Maakohus jättis tähelepanuta, et menetluslikult oli tegu iseseisva nõudega tuvastada tähtajalise üürilepingu olemasolu, mitte aga sundtäitmise lubamatuks tunnistamise menetlusliku nõude osaga. Maakohus jättis selle nõude läbi vaatamata, kuna asja läbi vaatamise käigus selgus, et kohus ei saa seda nõuet rahuldada, kuna tähtajalise üürilepingu olemasolu ei leidnud tõendamist, vaid tõendamist leidis asjaolu, et tegu oli tähtajatu lepinguga. Maakohus on valesti tõlgendanud TsMS § 423 lg 2 p 2 ning see on viinud vale otsuseni. Antud juhul oleks tulnud hagi jätta tähtajalise üürilepingu tunnustamise nõude osas rahuldamata.
14.Maakohus on alusetult rahuldanud hagi sundtäitmise lubamatuks tunnistamise osas. Antud juhul puudus üürileping ning samas ei olnud ka kohtuotsusega tuvastatud üürilepingu olemasolu, kuna maakohus jättis üürilepingu tuvastamise nõude läbi vaatamata. Kohus on üürilepingut käsitlenud ainult kohtuotsuse põhjendustes ning on sealjuures jätnud
tähelepanuta kostja II asjakohased seisukohad ning on ebaõigesti kohaldanud materiaalõigust. Kohus on jätnud tähelepanuta asjaolu, et hageja ei ole tasunud üüri alates 2006.a. Maakohus on valesti tõlgendanud lepingulist suhet tollal kehtinud elamuseaduse alusel ning jätnud tähelepanuta, et tegu oli tollal kooperatiivkorteriga. Tegemist oli allüürisuhtega, mitte üürisuhtega. Elamuseaduse § 19 lg 2 sätestas, et eluruumi üürilepingule kooperatiivkorteris kohaldatakse käesoleva seaduse § 46 ja § 47 sätteid. Maakohus on käesoleval juhul alusetult kohaldanud üürilepingu kohta käivaid sätteid, jättes tähelepanuta, et allüürisuhe lõppes korteri omaniku muutumisel. Seega on maakohus alusetult leidnud, et üürileping pikenes. Tõendamist leidis asjaolu, et pooled uut üürilepingut ei sõlminud ning ei pikendanud ka vana lepingut ega muutnud allüürilepingut üürilepinguks.
15.Riigikohus on 11.11.2015 lahendi nr 3-2-1-122-15 p-s 20 leidnud, et võlaõiguslikul alusel senise kinnisasja omaniku suhtes kinnisasja vallanud isikutel puudub üldjuhul valdusõigus sundenampakkumisel kinnisasja omandanud isiku suhtes. Üle ei lähe kinnisasja tasuta kasutamise lepingud, milleks võivad olla mh ka sümboolse hinnaga üürilepingud. Hageja on hagiavalduses kinnitanud, et kostja I ei ole hagejalt üüri tasumist nõudnud ning kostjale II ei ole eluruumi kasutamise eest tasu makstud.
16.Hagi läbi vaatamata jätmise osas oleks maakohus pidanud jätma menetluskulud hageja kanda.
17.Maakohus on edastanud pooltele otsuse, kus on näha parandused. Vastus apellatsioonkaebusele
18.Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu seisukoht
19.Tallinna Ringkonnakohtu 11.09.2017 kohtuistungil loobus kostja II apellatsioonkaebusest maakohtu otsuse resolutsiooni punkti 1 peale. Maakohus jättis otsuse resolutsiooni punktis 1 läbi vaatamata nõude, milles hageja palus tuvastada, et hageja ja AA valdavad XXX, Tallinnas asuvat korteriomandit õiguse alusel, mis ei ole sundtäitmise tõttu lõppenud ega lõpetatud. Vastavalt TsMS § 644 lg-le 1 võib apellant apellatsioonkaebusest loobuda kuni asja arutamise lõpetamiseni. TsMS § 644 lg 3 kohaselt loetakse apellatsioonkaebusest loobumise korral, et apellant ei ole apellatsiooniastmes menetlustoiminguid teinud. Apellatsioonkaebusest loobumise korral ei saa apellant esitada enam uut apellatsioonkaebust sama apellatsioonieseme kohta ja kannab apellatsioonkaebusega seotud menetluskulud. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebusest osaline loobumine tuleb vastu võtta ja apellatsioonimenetlus selles osas lõpetada.
20.Ülejäänud osas tuleb apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Maakohtu otsus tuleb menetlusõiguse normi ebaõige kohaldamise tõttu tühistada menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise osas. Kolleegium jaotab uuesti menetluskulud ja määrab need rahaliselt kindlaks. Muus osas tuleb maakohtu otsuse resolutsioon jätta muutmata, kuid osaliselt tuleb muuta ja täiendada kohtuotsuse põhjendusi (TsMS § 657 lg 1 p 2 ja p 21).
21.Ringkonnakohtu hinnangul ei ole maakohus tõendite hindamisel menetlusnorme rikkunud, kui leidis, et hageja endise abikaasa FA ja Aktsiaseltsi Aalang Met vahel oli vaidlusaluse
korteri suhtes sõlmitud 11.06.2001 tähtajatu kirjalik üürileping. Ringkonnakohus nõustub selles osas maakohtu põhjendustega. Seda, et korteri suhtes on sõlmitud üürileping, tõendavad muuhulgas tunnistajate FA ja AM ütlused, samuti Aktsiaseltsi Aalang Met ja Aktsiaseltsi A&V Investor vahel 25.01.2005 sõlmitud korteri müügileping, milles on märgitud, et korter on koormatud eluruumi üürilepinguga.
22.Kolleegium ei nõustu aga maakohtu seisukohaga, et üürilepingule kohaldus ES (11.06.2001 redaktsioonis) § 31 lg 2, mis sätestas, et üürileping on tähtajaline leping. Kui lepingus ei ole tähtaega ära näidatud, loetakse see sõlmituks viieks aastaks. ES § 18 lg 2 sätestas, et elamuühistu (-kooperatiivi) liige, samuti käesoleva paragrahvi 1. lõikes nimetatud eluruumi üürnik võib temaga koos elavate täisealiste perekonnaliikmete ja elamuühistu (-kooperatiivi) juhatuse kirjalikul nõusolekul anda kogu või osa tema valduses olevast eluruumist üürile. Vastavalt ES § 18 lg 3 kohaldatakse ES § 18 lõikes 2 nimetatud eluruumi üürilepingule käesoleva seaduse paragrahvide 46 ja 47 sätteid. ES § 47 lg 1 sätestas, et allüürilepingu tähtaja möödumisel leping lõpeb ja allüürnikul ei ole õigust nõuda uue lepingu sõlmimist. Kui allüürileping on sõlmitud tähtaega määramata, on üürnik kohustatud allüürilepingu lõpetamisest kolm kuud ette teatama. Ebaõige on kostja II seisukoht, et 11.06.2001 sõlmitud lepingu näol oli tegemist allüürilepinguga. ES § 18 lõikest 2 tulenevalt oli tegemist üürilepinguga, kuid sellele kohaldati allüürilepingu sätteid. Samas järeldub ES § 47 lõikest 1, et elamuühistu eluruumi suhtes võis üürilepingu sõlmida tähtajatuna. VÕSRS § 12 lg 1 alusel kohaldatakse enne 1. juulit 2002 sõlmitud kestvuslepingutele alates 1. juulist 2002 tsiviilseadustiku üldosa seaduses ning võlaõigusseaduses sätestatut ja VÕSRS § 15 lg 1 järgi loetakse enne 1. juulit 2002 sõlmitud tähtajatud eluruumide üürilepingud sõlmituks viieks aastaks lepingu sõlmimisest. Seega on õige maakohtu lõppjäreldus, et 11.06.2001 sõlmitud üürilepingu kestus oli viis aastat. VÕS § 310 lg 2 sätestab, et kui vähemalt kaheks aastaks sõlmitud eluruumi üürilepingu puhul kumbki lepingupool ei teata vähemalt kaks kuud enne tähtaja möödumist, et ta ei soovi lepingu pikenemist, muutub üürileping tähtaja möödumisel tähtajatuks. Eeltoodust tulenevalt muutus üürileping, pärast viie aasta möödumist, tähtajatuks. Põhjendatud on maakohtu otsus ka selles osas, et kuna kostja II poolt 06.04.2015 esitatud üürilepingu ülesütlemisavalduses ei ole märgitud ülesütlemise vaidlustamise korda ja tähtaega, siis on üürilepingu erakorraline ülesütlemine VÕS § 325 lg 5 alusel tühine.
23.VÕS § 291 lg 1 sätestab, et kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist või kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja üürniku valdusse andmist asja võõrandamise korral sundtäitmisel või pankrotimenetluses, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-122-15 p-s 20 selgitanud, et üle ei lähe mh kinnisasja tasuta kasutamise lepingud, milleks võivad mh olla ka sümboolse üüriga üürilepingud. Maakohus ei ole võtnud seisukohta kostja II väite osas, et hageja viidatud üüri suurus on sümboolne. FA pangakontolt nähtub, et ta on teinud 04.09.2006 Aktsiaseltsile Aalang Met ülekande summas 200 000 krooni. Tunnistaja AM ütluste kohaselt oli FA üüri maksnud. Tunnistaja FA ütluste kohaselt tasus ta 2006.a aastani igakuiselt üüri 900 krooni, lisaks on ta tasunud korteri väljaostmise eest 2006.a seisuga 12 000 USA dollarit, mis oligi korteri hind, kuid korterit tema nimele ei vormistatud. Ringkonnakohtu arvates saab FA ütlustega lugeda tõendatuks, et ta on tasunud korteri väljaostmiseks 2006.a seisuga 12 000 USA dollarit. Ka FA pangakonto väljavõttest nähtuvalt on ta Aktsiaseltsi A&V Investor juhatuse liikme AFga seotud äriühingule Aktsiaseltsile Aalang Met teinud 04.09.2006 rahaülekande.
Ringkonnakohus leiab, et olukorras, kus FA korterit endale ei saanud, on võimalik 12 000 USA dollari tasumist käsitleda käesoleval juhul ettemakstud üürina. Eesti Panga 04.09.2006 kursi järgi moodustas 12 000 USA dollarit 146 179,20 Eesti krooni. Lähtudes tunnistaja FA ütlustest, et üüri suurus oli 900 krooni (57,52 eurot) kuus, ei olnud üüri ettemaks kostja II poolt korteriomandi omandamise hetkeks ammendunud. Kuna kostja II ei ole esitanud tõendeid üüri turuhinna kohta, siis ei ole ta tõendanud, et üüri suurus on sümboolne. Üüri turuhinda ei saa pidada üldteadaolevaks asjaoluks, mille kohta ei ole vaja tõendeid esitada. Eeltoodust tulenevalt on ebaõige kostja II seisukoht, et üürileping ei läinud temale üle.
24.Ülaltoodule tuginedes on põhjendatud maakohtu lõppjäreldus, et hageja valdab vaidlusalust korterit üürilepingu alusel ning maakohus on õigesti tunnistanud sundtäitmise lubamatuks. Kolleegium märgib, et sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõude rahuldamine ei eelda üürilepingu ülemineku tuvastamist kohtuotsuse resolutsioonis.
25.Ringkonnakohus leiab, et maakohus on ebaõigesti jätnud kõik hageja menetluskulud kostja II kanda. Kuna hageja tuvastusnõue jäeti läbi vaatamata, siis tuleb käesolevale apellatsioonimenetlusele eelnenud hageja menetluskulud, mida ta kandis seoses hagi esitamisega kostja I vastu, jätta hageja kanda (TsMS § 168 lg 2). Kuna kostja II suhtes jäeti üks nõue läbi vaatamata ning teine nõue rahuldati, siis tuleb käesolevale apellatsioonimenetlusele eelnenud hageja menetluskulud, mida ta kandis seoses hagi esitamisega kostja II vastu, jätta hageja kanda ja käesolevale apellatsioonimenetlusele eelnenud kostja II menetluskulud tema enda kanda. Kostja II selgitas ringkonnakohtu istungil, et ta ei vaidlusta kostjate omavahelist menetluskulude jaotust. Kuna maakohus jättis kõik (sh kostja I) menetluskulud kostja II kanda ning kostja II ei ole kostjate omavahelist menetluskulude jaotust vaidlustanud, siis jäävad käesolevale apellatsioonimenetlusele eelnenud kostja I menetluskulud kostja II kanda. Kostja I menetlustoiminguid ei teinud ning menetluskulude hüvitamise taotlust maakohtule ei esitanud. Hageja ja kostja II käesolevale apellatsioonimenetlusele eelnenud menetluskulud jäävad nende endi kanda. Seega puuduvad hagejal ja kostjatel käesoleva apellatsioonimenetluse eelsed menetluskulud, mida rahaliselt kindlaks määrata.
26.Kostja II loobus apellatsioonkaebusest osaliselt. Ülejäänud osas kuulub apellatsioonkaebus rahuldamisele osaliselt. Eeltoodule tuginedes peab ringkonnakohus põhjendatuks jätta käesoleva apellatsioonimenetlusega seonduvad hageja ja kostja II menetluskulud nende endi kanda. Seetõttu puuduvad hagejal ja kostjal II käesoleva apellatsioonimenetluse menetluskulud, mida rahaliselt kindlaks määrata.
27.Harju Maakohtu 28.06.2016 määruses märkis maakohus hagi hinnaks 7000 eurot, millelt tuli tasuda riigilõiv 450 eurot. Hageja on tasunud menetluses hagiavalduselt riigilõivu 250 eurot. 12.05.2015 määrusega on Harju Maakohus vabastanud hageja riigilõivu summas 200 eurot riigituludesse tasumise kohustusest. 28.02.2017 otsuses on maakohus määranud tsiviilasja hinnaks 6000 eurot. Hagilt hinnaga 6000 eurot tuleb tasuda riigilõivu 425 eurot. Ringkonnakohus jättis hageja menetluskulud tema enda kanda, mis tähendab, et TsMS § 190 lg 4 mõtte kohaselt tuleb tasumata riigilõiv hagejalt riigituludesse välja mõista. TsMS § 190 lg 7 sätestab, et käesoleva paragrahvi lõigetes 3–6 nimetatud kohtulahendis võib kohus mõjuval põhjusel, muu hulgas kompromissi sõlmimise tõttu, ette näha kulude riigituludesse tasumise hilisema tähtpäeva või osadena tasumise kohtu määratud tähtaja jooksul, samuti vabastada isiku menetluskulude riigituludesse tasumise kohustusest. Arvestades käesoleva vaidluse tulemust ja hageja majanduslikku seisu, peab kohus
põhjendatuks vabastada hageja tasumata riigilõivu riigituludesse tasumise kohustusest. Kuna uuelt hagi hinnalt tuli tasuda riigilõivu 425 eurot ning hageja on tasunud riigilõivu 250 eurot, siis on tasumata riigilõiv 175 eurot. Seega tuleb hageja vabastada riigilõivu summas 175 eurot riigituludesse tasumise kohustusest.
28.Kolleegium märgib, et Kohtute infosüsteemist nähtuvalt on allkirjastatud kohtuotsusel jäänud peale „jälita muutusi“ funktsioon. See ei ole aga siiski aluseks kohtuotsuse tühistamiseks. Pooled kinnitasid ringkonnakohtus, et otsuse sisu on mõistetav.
(allkirjastatud digitaalselt) Indrek Soots
(allkirjastatud digitaalselt) Ulvi Loonurm
(allkirjastatud digitaalselt) Imbi Sidok-Toomsalu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.