OÜ Hexanor hagi AS SEB Pank vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks täiteasjas nr 022/2010/10624
Tsiviilasja hind
6 000 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: OÜ Hexanor (registrikood 11156277; asukoht Masina 20, 10144 Tallinn); Hageja esindajad vandeadvokaat Kristel Valk ja vandeadvokaat Janno Kuusk (Advokaadibüroo Sirel & Partnerid; e-post [email protected]); Kostja: AS SEB Pank (registrikood 10004252; asukoht Tornimäe 2, 15010 Tallinn), volitatud esindaja Janek Alvela (e-post [email protected]).
Asja läbivaatamine
12.01.2017.a istung hageja esindajate Kristel Valk ja Janno Kuusk ning kostja esindaja Janek Alvela osavõtul
RESOLUTSIOON
1.Jätta hagi rahuldamata.
2.Tühistada Harju Maakohtu 23.12.2016.a määrusega tsiviilasjas nr 2-16-12007 kohaldatud hagi tagamise abinõu, millega kohus peatas kohtutäitur Elin Vilippus’e menetluses olevas täiteasjas nr 022/2010/10624 täitemenetluse kuni käesolevas tsiviilasjas tehtava kohtulahendi jõustumiseni. Menetluskulud
3.Jätta kõik menetluskulud OÜ Hexanor kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue
1.OÜ Hexanor esitas 08.08.2016.a Harjumaakohtule hagi AS SEB Pank vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks täiteasjas 022/2010/10624. Hagiavalduse kohaselt on hageja Pae
tn 80, Tallinn asuva kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse sisse kantud 04.07.2006.a asjaõiguslepingu alusel. Pae 80 kinnistu esimesele järjekohale on 25.11.2004.a sisse kantud hüpoteek summas 35 000 000 krooni. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. 05.11.2008.a asjaõiguslepingu alusel on 11.11.2008.a viidatud kannet muudetud selliselt, et hüpoteek on seatud kostja kasuks. Pae 80 kinnistu teisele järjekohale on 25.08.2006.a sisse kantud hüpoteek summas 15 000 000 krooni. 05.11.2008.a asjaõiguslepingu alusel on 11.11.2008.a kannet muudetud selliselt, et hüpoteek on seatud kostja kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. 05. 11.2008.a sõlmisid hageja ja kostja laenulepingu 2 588 420 euro laenamiseks kostjalt hagejale. Lepinguga lepiti kokku ka pandi seadmises, millega oli ette nähtud pandi seadmine I jrk hüpoteegina summas 35 000 000 krooni ja II jrk hüpoteegina summas 15 000 000 krooni. Lepingu p 5.1.2 kohaselt lepiti kokku pandi seadmises ka kinnistule Tallinnas, Punane 50 ja 52, summas 43 000 000 krooni. Lepingu p 5.1 järgi seati tagatised lepingust tulenevate hageja kohustuste täitmise tagamiseks (edaspidi Pae 80 kinnistu tagatiskokkulepe). 05.11.2008.a sõlmisid hageja, kostja, AS Hansapank ning Tallinna Äripanga AS Tallinna notar Tarvo Puri juures hüpoteekide loovutamise lepingu ja asjaõiguslepingu. Nimetatud lepinguga loovutasid Tallinna Äripanga AS ja AS Hansapank Pae 80 kinnistu hüpoteegid kostjale. Lepingu p 3.1 kohaselt leppisid asjaosalised kokku, et hüpoteegid ei taga enam AS-i Hansapank ja Tallinna Äripanga AS-i nõudeid. Lepingu kohaselt on hüpoteekidega tagatud kostja kõik nõuded hageja vastu, mis tulenevad hageja ja kostja vahel sõlmitud ja tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest ning nende võimalikest lisadest ja muudatustest. Hüpoteekide loovutamise lepingus ja asjaõiguslepingus ei sisaldanud kokkulepet samal päeval sõlmitud laenulepingu alusel tuleneva nõuete tagamise kohta.
2.Punane 50/Punane 52, Tallinn asuva kinnistu (registriosa nr 193101, edaspidi Punane 50/52 kinnistu) omanikuna on 21.11.2005.a asjaõiguslepingu alusel sisse kantud hageja. 27.10.2005.a sõlmiti hageja ja kostja vahel laenuleping 34 000 000 krooni laenamiseks kostjalt hagejale. Lepinguga lepiti kokku ka pandi seadmises, millega oli ette nähtud pandi seadmine I jrk ühishüpoteegina summas 43 000 000 krooni. 27.10.2005 allkirjastasid Ajaks Capital OÜ, hageja, kostja, AS Hansapank ja Tallinna Äripanga AS notar Maive Ottase juures asjaõigusliku kokkuleppe kinnistute omandi üleandmiseks, avalduse pandimärke kustutamiseks, avalduse hüpoteekide kustutamiseks, eelmärgete kustutamiseks, ühishüpoteekide seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu. Lepingu järgi seati muu hulgas hüpoteek kostja kasuks summas 43 000 000 krooni ning hüpoteegiga on tagatud kõik kostja nõuded hageja vastu, mis tulenevad hageja ja kostja vahel sõlmitud ja tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest ja nende võimalikest lisadest. Notar Maive Ottase juures sõlmitud lepingus ei sisaldunud kokkulepet samal päeval sõlmitud laenulepingu alusel tuleneva nõude tagamise kohta. Punane 50/52 kinnistu viiendale järjekohale on 21.11.2005 sisse kantud ühishüpoteek summas 43 000 000 krooni. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Kannet on muudetud 24.04.2006.a avalduse alusel ning muudetud kande järgi on tegemist kostja kasuks seatud hüpoteegiga. Kanne on kehtiv.
3.Kostja 03.12.2010.a täitmisavalduse alusel on kohtutäitur Elin Vilippus alustanud täitemenetluse täiteasjas 022/2010/10624, mille kohaselt on sõude sisu hüpoteegiga tagatud nõue summas 93 000 000 krooni.
4.Hageja leiab, et poolte vahel sõlmitud tagatiskokkulepped ei ole selged ning need on vastuolus heade kommetega. Tagatiskokkulepped ei ole seotud poolte vahel tagatiskokkuleppega samal päeval sõlmitud laenulepingutega ning tagatiskokkuleppe ja laenulepingu vahel puudub igasugune seos ja asjaomased viited. Tagatiskokkulepped on tühised, millest tulenevalt ei ole võimalik hüpoteegiga tagatud nõudeid rahuldada. Isegi juhul, kui tõlgendada 05.11.2008.a hüpoteekide loovutamise lepingut selliselt, et lepingus sisaldub ka hageja ja kostja vaheline tagatisleping, siis on selline hüpoteekide loovutamise lepingus sisalduv üldsõnaline kokkulepe
sidumata poolte vahel sõlmitud laenulepinguga. Hageja hinnangul ei ole poolte vahel 27.10.2005.a ja 05.11.2008.a sõlmitud laenulepingust tulenevad nõuded hüpoteekidega tagatud.
5.Pae 80 kinnistu puhul oli 35 000 000 krooni suurune hüpoteek esmalt sisse kantud 25.11.2004.a, mil kinnistu omanik oli Aktsiaselts Volex. 31.05.2006.a on kinnistusraamatu kannet muudetud ning samas summas hüpoteek on seatud Aktsiaseltsi Hansapank kasuks. Sama hüpoteeki (mis on kinnistusraamatusse kantud algselt 25.11.2004.a), on muudetud 11.11.2008.a, mil kinnisasja omanik oli juba hageja. Muudatuse järgi on hüpoteek summas 35 000 000 eurot seatud kostja kasuks ning seda on tehtud 25.11.2008.a asjaõiguslepingu alusel. Eeltoodust nähtub, et vaidlusalune hüpoteek on esmalt kinnistusraamatusse kantud tagatiskokkuleppe alusel, millega hagejal puudub seos. Tagatiskokkuleppe on Tallinna Äripanga AS-iga sõlminud kinnistu toonane omanik Aktsiaselts Volex. Hüpoteegi kandmisel kinnistusraamatusse (25. novembril 2004.a) ei olnud hagejal ja kostjal sõlmitud laenulepingut, mis sõlmiti 05.11.2008.a. 05.11.2008.a hüpoteekide loovutamise lepingu ja asjaõiguslepingu p-s 3.1 lepiti kokku, et hüpoteekidega on tagatud kostja kõik nõuded hageja vastu, mis tulenevad hageja ja kostja vahel sõlmitud ja tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest ning nende võimalikest lisadest ja muudatustest. Ühtki viidet poolte vahel 05.11.2008.a sõlmitud laenulepingule hüpoteekide loovutamise lepingus ei sisaldu. Veelgi enam, ka 05.11. 2008.a sõlmitud laenulepingu p-s 5.1.1 ei ole viidatud sellele, et hüpoteegi seadmine toimub olemasoleva hüpoteegi loovutamise teel. Isegi kui eeldada, et poolte tahe oli 05.11.2008.a sõlmitud hüpoteekide loovutamise lepingusse ja asjaõiguslepingusse lisada ka tagatiskokkulepe (mis lepingust mingil juhul ei nähtu), siis sai selline kokkulepe hõlmata vaid hageja tulevikus tekkivaid kohustusi kostja ees. Mitte miski ei viita sellele, et poolte tahe oleks olnud selline, et sõlmitaks tagatiskokkulepe olemasoleva laenu tagamiseks.
6.Punane 50/52 kinnistu tagatiskokkulepe sisaldus 27.10.2005.a lepingus, mille p-i 6.2.2 järgi: „Hüpoteegiga on tagatud Hüpoteegipidaja I nõuded alljärgnevalt: Kõik nõuded Ostja vastu, mis tulenevad Hüpoteegipidaja I ja Ostja vahel sõlmitud ja tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest ja nende võimalikest lisadest“. Seega nähtub ka Punane 50/52 kinnistu osas sõlmitud tagatiskokkuleppest, et lepingu sõlmimise päeval sõlmitud laenulepingule ei ole tagatiskokkuleppes viidatud. Kui pooled oleks soovinud, et tagatiskokkulepe hõlmab ühemõtteliselt ka tagatiskokkuleppe päeval sõlmitud laenulepingust tulenevaid kohustusi, tulnuks sellele tagatiskokkuleppes viidata ja ilmselgelt oleks seda ka tehtud. Hageja palub hagiavaldus rahuldada ning tunnistada sundtäitmine täiteasjas nr 022/2010/10624 lubamatuks; jätta menetluskulud AS-i SEB Pank kanda. Kostja vastuväited
7.Kostja ei võta hagi õigeks ja vaidleb sellele vastu. Kostja hinnangul on tagatiskokkulepped kehtivad ning nende alusel saab sundtäitmist läbi viia. Tagatiskokkulepete sõnastuse kohaselt on hüpoteegiga tagatud kostja kõik nõuded hageja vastu, mis tulenevad hageja ja kostja vahel sõlmitud ja tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest ning nende võimalikest lisadest ja muudatustest. On ilmne, et sellega on hõlmatud seega ka poolte vahel samal päeval sõlmitud laenulepingutest tulenevad nõuded, eriti veel arvestades asjaolu, et hüpoteegi seadmine oli just seotud poolte vahel 27.10.2005.a sõlmitud laenulepinguga, millega kostja finantseeris sama vara omandamist ning hüpoteekide loovutamine oli just seotud poolte vahel 05.11.2008.a sõlmitud laenulepinguga, millega kostja finantseeris sama vara soetamiseks võetud hageja kohustuste refinantseerimist endiste laenuandjate/hüpoteegipidajate juurest. Vastasel juhul jääks täiesti ebaselgeks, miks hageja üldse kostja kasuks hüpoteegid seadnud on. Seadusest ei tulene kohustust viidata tagatiskokkuleppes konkreetsele lepingule, eriti veel kui pooled soovivad tagada kõiki kohustusi. Tavapärases tsiviilkäibes on tegemist täiesti tavalise olukorraga, kus laenuga soetatud vara on ka tagatiseks selle laenu tagastamiseks võlausaldajale ja ilmselgelt ei ole ka hageja sellest kuidagi teisti võinud aru saada lepingute sõlmimisel.
Olukord ei ole ka erinev refinantseerimise korral, kui varasemalt vara soetamist finantseerinud võlausaldajad asenduvad uue võlausaldajaga. Ainuüksi asjaolu, et tagatakse ka tulevikus tekkivaid kohustusi või et tagatiskokkulepe on sõnastatud liiga laialt ei tähenda veel, et tegemist oleks heade kommete vastase ja tühise tagatiskokkuleppega.
8.Käesoleva vaidluse puhul on hüpoteegiga tagatavad nõuded on tagatiskokkulepetes selgelt määratletud ja piiritletud – tagatakse kõiki nõudeid, mis tulenevad hageja enda poolt sõlmitud ja tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest. Niisuguste võlaõiguslike lepingute sõlmimine on ja oli hageja enda kontrolli all ja seetõttu ei koorma ka see kuidagi kinnisasja omanikku kuidagi ebamõistlikult, mistõttu selline tagatiskokkulepe ei ole tühine ja on kehtiv. Kostja palub jätta hagiavaldus rahuldamata; menetluskulud jätta hageja kanda. Kohtuotsuse põhjendused
9.Kohus, tutvunud toimiku kõigi materjalidega ning uurinud ja hinnanud kogutud tõendeid kogumis, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 järgi hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või selle vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele.
10.Täitemenetluse seadustiku (TMS) § 221 lg 1 alusel esitatakse sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi, eelkõige põhjusel, et nõue on rahuldatud, ajatatud või tasaarvestatud. Hagi rahuldamine ei mõjuta täitedokumendi kehtivust ega õigusjõudu. TMS § 2 lg 1 p 19 kohaselt on täitedokumendiks notariaalselt tõestatud kokkulepe, mis näeb ette kinnisasja omaniku kohustuse alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Kohtule esitatud dokumentaalsetest tõenditest nähtub, et täiteasjas 022/2010/10624 on täitedokumentideks Tallinna notar Tarvo Puri 05.11.2008.a notariaalne dokument nr 4221 ja Tallinna notar Maive Ottas’e 27.10.2005.a notariaalne dokument nr 8782.
11.Hageja palub tunnistada täies ulatuses lubamatuks sundtäitmine täiteasjas nr 022/2010/10624 seoses asjaoluga, et poolte vahel sõlmitud tagatiskokkulepped on tühised, millest tulenevalt ei saa tühise tagatiskokkuleppega tagatud nõuete alusel sundtäitmist läbi viia. Kostja hagi ei tunnista ning palub selle jätta rahuldamata.
12.Poolte vahel puudub vaidlus järgmiste asjaolude osas: Pae tn 80, Tallinn asuva kinnistu (registriosa nr 62501) omanikuna on 04.07.2006.a asjaõiguslepingu alusel sisse kantud hageja (tlk 11-12, kinnistusraamatu väljavõte);
Pae 80 kinnistu esimesele järjekohale on 25.11.2004.a sisse kantud hüpoteek summas 35 000 000 krooni. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. 05.11.2008.a asjaõiguslepingu alusel on 11.11.2008.a viidatud kannet muudetud selliselt, et hüpoteek on seatud kostja kasuks.
Pae 80 kinnistu teisele järjekohale on 25.08.2006.a sisse kantud hüpoteek summas 15 000 000 krooni. 05.11.2008.a asjaõiguslepingu alusel on 11.11.2008.a kannet muudetud selliselt, et hüpoteek on seatud kostja kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks.
05.11.2008.a sõlmiti hageja ja kostja vahel laenuleping nr 2008029346 (tlk 13-17), millega sai hageja kostjalt laenu 2 588 420 eurot. Lepingu p 5.1 järgi seati tagatised lepingust tulenevate hageja kohustuste täitmise tagamiseks. Lepinguga lepiti kokku pandi seadmises I jrk hüpoteegina summas 35 000 000 krooni ja II jrk hüpoteegina summas 15 000 000 krooni. Lepingu p 5.1.2 kohaselt lepiti kokku pandi seadmises ka kinnistule Tallinnas, Punane 50 ja 52, summas 43 000 000 krooni. Lepingu eesmärgiks oli AS-i Hansapank ning
Tallinna Äripanga AS-iga sõlmitud laenulepingute refinantseerimine ning Bravo kaubanduskeskuse ehituskulude tasumine;
05.11.2008.a sõlmisid hageja, kostja, AS Hansapank ning Tallinna Äripanga AS Tallinna notar Tarvo Puri juures hüpoteekide loovutamise lepingu ja asjaõiguslepingud (nr 4221; tlk 18-25). Nimetatud lepinguga loovutasid Tallinna Äripanga AS ja AS Hansapank Pae 80 kinnistu hüpoteegid kostjale. Lepingu p 3.1 kohaselt leppisid asjaosalised kokku, et hüpoteegid ei taga enam AS-i Hansapank ja Tallinna Äripanga AS-i nõudeid. Lepingu kohaselt on hüpoteekidega tagatud kostja kõik nõuded hageja vastu, mis tulenevad hageja ja kostja vahel sõlmitud ja tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest ning nende võimalikest lisadest ja muudatustest;
Punane 50/Punane 52, Tallinn asuva kinnistu (registriosa nr 193101) omanikuna 21.11.2005.a asjaõiguslepingu alusel sisse kantud hageja (tlk 26-28, kinnistusraamatu väljavõte);
27.10.2005.a sõlmiti hageja ja kostja vahel laenuleping nr 2005026806 (tlk 29-32) 34 000 000 krooni laenamiseks kostjalt hagejale. Lepinguga lepiti kokku ka pandi seadmises, millega oli ette nähtud pandi seadmine Punane 50 ja Punane 52 kinnistutele I järjekohale ühishüpoteegina summas 43 000 000 krooni; 27.10.2005.a allkirjastasid Ajaks Capital OÜ, hageja, kostja, AS Hansapank ja Tallinna Äripanga AS notar Maive Ottase juures asjaõigusliku kokkuleppe kinnistute omandi üleandmiseks, avalduse pandimärke kustutamiseks, avalduse hüpoteekide kustutamiseks, eelmärgete kustutamiseks, ühishüpoteekide seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu (nr 8782; tlk 36-48). Lepingu p-i 6 järgi seati muu hulgas hüpoteek kostja kasuks summas 43 000 000 krooni ning hüpoteegiga on tagatud kõik kostja nõuded hageja vastu, mis tulenevad hageja ja kostja vahel sõlmitud ja tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest ja nende võimalikest lisadest;
Punane 50/52 kinnistu viiendale järjekohale on 21.11.2005.a sisse kantud ühishüpoteek summas 43 000 000 krooni. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Kannet on muudetud 24.04.2006.a avalduse alusel ning muudetud kande järgi on tegemist kostja kasuks seatud hüpoteegiga. Kanne on kehtiv;
Kostja 03.12.2010.a täitmisavalduse alusel on kohtutäitur Elin Vilippus alustanud täitemenetluse täiteasjas 022/2010/10624, mille kohaselt on sõude sisu hüpoteegiga tagatud nõue summas 93 000 000 krooni (tlk 49-50, täitmisteade).
13.Käesoleval juhul on poolte vahel vaidlus selles, kas: 1) poolte vahel sõlmitud tagatiskokkulepped on piisavalt selged ning kas need vastavad headele kommetele; 2) kas tagatiskokkulepped on seotud poolte vahel tagatiskokkuleppega samal päeval sõlmitud laenulepingutega.
14.Hageja leiab, et nii Pae 80 kinnistule kui ka Punane 50/52 kinnistule seatud hüpoteegid ja nendega seonduvad kokkulepped on üldsõnalised ja tagavad ka kõikvõimalikke tulevikus tekkivaid võlaõiguslikest lepingutest tulenevaid nõudeid. Sealjuures mitte kummalgi juhul ei ole viidatud kokkulepete sõlmimise ajaks juba sõlmitud laenulepingutele ja neist tulenevate nõuete tagamisele. Kui pooled oleks soovinud samal päeval sõlmitud laenulepingust tulenevaid nõudeid hüpoteekidega tagada, oleks sellised tagatiskokkulepped ka sõlmitud. Olemasolevate üldsõnaliste kokkulepete puhul on tegemist globaalsete tagatiskokkulepetega, mis on vastuolus heade kommetega, kuna need koormavad hagejat ebaproportsionaalselt ja ei ole selged.
15.Kostja hagejaga ei nõustu ning leiab, et nn ilmne, et tagatiskokkulepetega on hõlmatud seega ka poolte vahel samal päeval sõlmitud laenulepingutest tulenevad nõuded, eriti veel arvestades
asjaolu, et hüpoteegi seadmine oli just seotud poolte vahel 27.10.2005.a sõlmitud laenulepinguga, millega kostja finantseeris sama vara omandamist ning hüpoteekide loovutamine oli just seotud poolte vahel 05.11.2008.a sõlmitud laenulepinguga, millega kostja finantseeris sama vara soetamiseks võetud hageja kohustuste refinantseerimist endiste laenuandjate/hüpoteegipidajate juurest. Vastasel juhul jääks täiesti ebaselgeks, miks hageja üldse kostja kasuks hüpoteegid seadnud on.
16.Hageja kinnisasjadele on kostja kasuks kantud hüpoteegid. Hüpoteek annab pandiõigusena hüpoteegipidajale õiguse rahuldada hüpoteegiga tagatud nõue koormatud kinnisasja arvel (AÕS § 276 lg 1, § 325 lg 1, § 352 lg 1). Pandiga võib AÕS § 279 lg 1 järgi tagada iga rahaliselt hinnatavat nõuet. AÕS § 279 lg 2 järgi võib pandiga tagada ka tingimuslikku nõuet ja § 279 lg 3 järgi ka tulevikus tekkivat nõuet. Seega on põhimõtteliselt lubatav tagada ka tulevikus tekkivaid nõudeid. Kohese sundtäitmise kokkulepe annab hüpoteegipidajale õiguse esitada kohtutäiturile avaldus hüpoteegi realiseerimiseks, st esmajoones koormatud kinnisasja müümiseks täitemenetluses (vt kohese sundtäitmise kokkuleppe kohta ka nt Riigikohtu 24. oktoobri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-93-06, p-d 13, 14; 22. veebruari 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-153-10, p 13). Kuigi hüpoteek AÕS § 325 lg 4 järgi tagatavat nõuet ei eelda, ei või hüpoteeki siiski realiseerida tagatava nõudeta, st täitemenetluse võib korraldada üksnes ulatuses, milles hüpoteek tagab nõudeid, mille rahuldamist kinnisasja arvel võib hüpoteegipidaja nõuda (vt ka nt Riigikohtu 5. novembri 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-10408, p 12). Hüpoteegiga tagatud nõuded määratakse hüpoteegipidaja ja kinnisasja omaniku kokkuleppel (tagatiskokkulepe). Tagatiskokkulepe on võlaõiguslik kokkulepe, millel on AÕS § 346 lg 2 teise lause järgi toime kinnisasja igakordse omaniku suhtes (vt ka Riigikohtu 5. märtsi 2010. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-8-10, p 10). Täitemenetluses hüpoteegi realiseerimise eelduseks on mh tagatiskokkuleppe kehtivus ja tagatud nõude vähemalt osaliselt sissenõutavaks muutumine (vt ka Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-60-11, p-d 17, 18).
17.Hageja kinnistutele on seatud hüpoteegid ning hüpoteekide seadmise lepingutes on sõlmitud järgmises sõnastuses tagatiskokkulepe: „Hüpoteekidega on tagatud kostja kõik nõuded hageja vastu, mis tulenevad hageja ja kostja vahel sõlmitud ja tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest ning nende võimalikest lisadest ja muudatustest“(tlk 21, 41). Kohtu hinnangul on tegemist globaalse tagatiskokkuleppe tunnustele vastava tagatiskokkuleppega. Hüpoteekidega on tagatud olemasolevad ning ka tulevikus tekkivad hageja kohustused kostja ees. Kohus on ülal juba viidanud, et tulevikus tekkivate nõuete tagamine on iseenesest lubatav. Kahtlemata on lubatav ka olemasolevate kohustuste tagamine. Puudub vaidlus, et sundtäidetav laenulepingutest tulenev nõue on olemas ning sissenõutav. Nimetatud asjaolu on muuhulgas tuvastatud jõustunud Tallinna Ringkonnakohtu 08.07.2013.a otsusega tsiviilasjas 2-11-1840.
18.Kohtu hinnangul on tagatiskokkulepped kehtivad ning need tagavad 27.10.2005.a sõlmitud laenulepingust nr 2005026806 ja 05.11.2008.a sõlmitud laenulepingust nr 2008029346 tulenevaid kohustusi. Hüpoteekide seadmine on kokku lepitud laenulepingute sõlmimisega samal päeval. Puudub kahtlus, et poolte tahteks oli muuhulgas nimetatud laenulepingutest tulenevate kohustuste tagamine. Vastasel juhul ei oleks hüpoteeke üldse seatudki või oleks kinnistul juba eelnevalt lasuvad hüpoteegid kustutatud. Hageja on tuginenud sellele, et kinnistule asukohaga Pae 80; Tallinnas oli hüpoteek seatud juba 25.11.2004.a so ajal, mil hageja ei olnud veel kinnistu Pae 80, Tallinnas omanik, seega on hüpoteek kantud kinnistusraamatusse tagatiskokkuleppe alusel, millega hagejal puudub igasugune seos. Kohus hagejaga ei nõustu.
19.Kinnistusraamatust nähtuvalt kanti kinnistu Pae 80 eelmine omanik (AS Volex) kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse 17.11.2004.a kinnistamisavalduse alusel 25.11.2004.a. 17.11.2004.a kinnistamisavalduse alusel kanti kinnistusraamatusse 25.11.2004.a sisse esimesele järjekohale hüpoteek summas 35 miljonit krooni Tallinna Äripanga AS kasuks igakordse omaniku kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele. Kinnistusraamatust nähtub, et
eelpool viidatud hüpoteeki muudeti 31.05.2006.a asjaõiguslepingu alusel 04.07.2006.a ja loovutati hüpoteek summas 35 miljonit krooni AS-le Hansapank. Kohus märgib siinjuures, et 31.05.2006.a asjaõiguslepingu alusel kanti kinnistusraamatusse 04.07.2006.a kinnistu Pae 80 omanikuna hageja. Kohus mõistab, et olukorras, kus müüdavat vara koormas hüpoteek ehk vara tagas müüja võetud laenu tuli müügitehingu puhul laen ümbervormistada nii, et vara hakkas müüja asemel tagama ostja võetavat laenu. Kuivõrd ka ostjal oli hüpoteeki vaja, ei hakatud vara koormavat hüpoteeki kustutama, vaid müüja laenuandjal oli otstarbekas anda hüpoteek üle ostja laenuandjale. Nimetatud praktika on Eesti õigusruumis tavapärane ja levinud, kuivõrd hüpoteegi loovutamine on vana hüpoteegi kustutamisest ja uue hüpoteegi seadmisest tehingu tegijatele soodsam. Kui hageja ei oleks nõustunud tema kinnistul lasuva hüpoteegiga, mis kohutas teda alluma kohesele sundtäitmisele oleks hageja saanud nõuda hüpoteegi muutmise asemel selle kustutamist. Hageja ei ole esile toonud, et ta oleks esitanud AS Hansapank (uue ärinimega AS Swedbank) vastu hagi hüpoteegi kustutamiseks. Vastupidi, eelpoolviidatud hüpoteeki on hageja nõusolekul muudetud ja loovutatud hüpoteek AS-le SEB Pank ja 11.11.2008.a. loovutati ka 05.11.2008.a. asjaõiguselpingu alusel II järjekohal oleva hüpoteek AS-le SEB Pank. II järjekohal olev hüpoteek oli esialgselt seatud 27.07.2006.a asjaõiguslepingu alusel sisse 25.08.2006.a Tallinna Äripanga AS kasuks summas 15 miljonit krooni kinnistu igakordse omaniku kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele. Kohus juhib veelkord tähelepanu, et laenuleping nr 2008029346 sõlmiti 05.11.2008.a, hüpoteekide loovutamise leping ja asjaõiguslepingud sõlmiti samuti 05.11.2008.a.
20.Kinnistusraamatust nähtub, et kinnistu Punane 52 omanikuks sai Ajaks Capital OÜ 05.10.2004.a. Samal päeval kanti sisse ka hüpoteek summas 23 150 000 krooni AS Hansapank kasuks. Viidatud hüpoteek kustutati 21.11.2005.a ja kanti sisse ühishüpoteek summas 43 000 000 krooni, kaaskoormatud kinnistu nr 4455. Laenuleping nr 2005026806 sõlmiti 27.10.2005.a., laenulepingu lisa nr 03 sõlmiti 05.11.2008.a. notariaalne dokument nr 8782 kinnistute omandi üleandmiseks, pandimärke kustutamiseks, hüpoteekide kustutamiseks, eelmärgete kustutamiseks, ühishüpoteekide seadmise leping ja asjaõigusleping sõlmiti 27.10.2005.a., kinnistusraamatusse on kanded tehtud 27.10.2005.a. kinnistamisavalduse alusel 21.11.2005.a.
21.Tagatiste ja laenulepingute vahel on mõistlik seos. Laenulepingu sõlmimise korral laenuandjale tagatise andmine on majanduslikult mõistlik ning tsiviilkäibes tavapärane tegevus. Pooled ei ole kohtuni toonud ega tõendanud, et hagejal oleks kostja ees olnud veel teisigi kohustusi, mida seatud hüpoteegid võiks tagada või mida kostja sooviks hüpoteekide arvel täita. Seega on hageja vastu suunatud nõuete tekkimine olnud reaalselt hageja enda kontrolli all, mis tähendab, et kostja poolt tagatiste realiseerimine ei saanud olla hagejale üllatuseks. Hageja on laenulepingud sõlminud oma majandus- ja kutsetegevuse raames, mistõttu on ka globaalne tagatiskokkulepe käesoleval juhul lubatav. Kuivõrd tagatiskokkuleppe sõlmimise eelduseks on tagatava kohustuse olemasolu, siis saab käesoleval juhul ka väita, et tagatiskokkulepped on sõlmitud juba olemasolevate kohustuste tagamiseks. Kostja tulevased nõuded on piisavalt määratletud – tagatisega on hõlmatud „hageja ja kostja vahel tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest ning nende võimalikest lisadest ja muudatustest“ tulenevad kohustused. Samas rõhutab kohus veelkord, et viidatud „tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest“ tulevaid nõudeid käesoleval juhul hüpoteekide arvel ei realiseerita.
22.Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-64-12 p-ides 29 ja 30 märkinud, et tulevaste nõuete tagamine on ka tüüptingimusena siiski lubatav, kui tulevased nõuded on piisavalt määratletud ja tagatise andjale ettenähtavad ning neil on mõistlik seos tehinguga, millest tulenevate nõuete seadmiseks tagatis algselt anti, st kui sellist kokkulepet saab lugeda majanduslikult mõistlikuks. Eelkõige ettevõtjate puhul võivad olla lubatud ka globaalsed tagatiskokkulepped n-ö krediidiliinide tagamiseks, samuti tarbijate puhul tulevaste nõuete tagamise kokkulepped juhuks, kui tagatakse edaspidi võetavaid sarnaseid laene. Tulevasi nõudeid tagades võib
tagatiskokkuleppe sõlmida ka üldiselt, välistades samas tagatiskokkuleppest n-ö keelatud nõuded, nt käendusest, kontopidamisest ja arvelduskrediidist tulenevad nõuded. Ka tulevaste nõuete tagamiseks sõlmitud tagatiskokkulepe on kolleegiumi arvates vähemalt eelduslikult tühine üksnes tulevasi määratlemata nõudeid puudutavas osas, st mitte tervikuna.
23.Hageja märgib, et tagatiskokkulepe on ebaselge ja sealt ei selgu, mida pooled tehingu tegemisel silmas pidasid. Kostja on seisukohal, et see on piisavalt selge. VÕS § 29 lg 1 järgi tuleb lepingu tõlgendamisel eelkõige lähtuda lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kohus ei ole menetluse jooksul välja selgitanud, milline oli lepingupoolte ühine tegelik tahe. VÕS § 29 lg 4 sätestab, et kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Kohtu arvates mõistlik inimene eeldab, et omanik seab oma kinnistule hüpoteegi panga kasuks eelkõige oma huvides saada laenu. Veelgi enam peab selline tõlgendus paika olukorras, kus tagatiskokkulepped ja laenulepingud (või nende lisad) on sõlmitud samal päeval. Arvestades laenusummade suurust, eeldab mõistlik inimene, et laenu tagasisaamise tagamiseks tuleb laenusaaja kinnistule seada panga kasuks hüpoteek. Seega tuleb poolte vahel sõlmitud tagatiskokkuleppeid tõlgendada selliselt, et tagatiskokkulepped olid sõlmitud poolte vahel samal päeval sõlmitud laenulepingutest ja tulevikus sõlmitavatest lepingutest ja muudatustest ja lisadest tulenevate kohustuste tagamiseks.
24.Lisaks märgib kohus ka seda, et hagiavalduses on hageja asunud seisukohale, et tagatiskokkulepped ei ole seotud poolte vahel tagatiskokkuleppega samal päeval sõlmitud laenulepingutega ning tagatiskokkuleppe ja laenulepingu vahel puudub igasugune seos ja asjaomased viited. Samas on hageja ja kostja vahel varasemalt hüpoteekide realiseerimisel läbitud erinevatel alustel kaks kohtumenetlust täiteasja nr 022/2010/10624 sundtäitmise lubamatuse kohta – tsiviilasjad nr 2-11-1840 ja 2-13-46775. Tsiviilasjas nr 2-11-1840 jõustunud 08.07.2013.a kohtuotsusega Tallinna Ringkonnakohus tunnistas sundtäitmine täiteasjas nr. 022/2010/10624 lubatavaks põhinõude 4 545 088,33 euro ulatuses ja viivise nõudes ulatuses, mis ei ületa 1 554 007 eurot viisil, et hüpoteekide realiseerimisest kostjale laekuvast summast loetakse esmalt täidetuks põhinõue ja seejärel viivised. Nimetatud tsiviilasja asjaoludena tõi hageja muuhulgas ise esile, et „pooled sõlmisid 27.10.2005 laenulepingu nr 2005026806, millega kostja andis hagejale laenu 34 000 000 krooni (2 172 996,05 eurot) ja 05.11.2008 laenulepingu nr 2008029346, millega kostja andis hagejale täiendavalt laenu 2 588 420 eurot. Laenu anti Tallinnas Punane 50 ja 52 ning Pae 80 asuvate kaubanduskeskuste Laine ja Euromekka ostmise finantseerimiseks või refinantseerimiseks. Laenulepingu 1 järgi oli laenu tagastamise tähtaeg 27.10.2010, intress Eesti Panga krooni laenude baasintress +1,6% aastas. 05.11.2008 lisaga nr 3 suurendati intressi ja uus intress oli 6 kuu Euribor+2,5%. Laenu tagatiseks oli ühishüpoteek summas 43 000 000 krooni Punane 50 ja 52 kinnistutele. 05.01.2008 seati lisaga nr 3 laenulepingu 1 tagatiseks hüpoteek Pae 80 kinnistule summas 50 000 000 krooni. Hageja kohustus alluma kohesele sundtäitmisele. Laenulepingu 2 järgi oli laenu tagastamise tähtaeg 05.11.2015, intress 6 kuu Euribor+2,5% ja tagatisteks ühishüpoteek summas 43 000 000 krooni Punane 50 ja 52 kinnistutele ning hüpoteek summas 50 000 000 krooni Pae 80 kinnistule“. Seega on nimetatud tsiviilasja asjaoludena hageja ise esile toonud, et kinnistuste Punane 50 ja 52 ning Pae 80 suhtes kinnistusraamatusse kantud hüpoteegid tagavad laenulepingutest nr 2005026806 ja 2008029346 tulenevaid kohustusi. Kuigi nimetatud tsiviilasjas ei olnud vaidluse all hüpoteekidega seotu, vaid laenulepingute sissenõutavus ja viiviste suurus, oli hüpoteekide ja laenulepingute omavaheline seotus tsiviilasja 2-11-1840 lahendamiseks oluline asjaolu. Kuivõrd maakohus tuvastas, et „puudub vaidlus asjaolude üle, et 27.10.2005 sõlmisid pooled sihtotstarbelise laenulepingu nr 2005026806 laenusummale 34 000 000 krooni, muutuva intressimääraga baasintress+1,6% aastas, tähtajaga 27.10.2010, tagatisega I järjekoha ühishüpoteek summas 43 000 000 krooni, kinnistu Punane 50/Punane 52 Tallinn (registriosa nr 193101); 05.11.2008 laenulepingu lisaga nr 3 fikseeriti laenujääk 04.11.2008 seisuga – 1 928 439,62 eurot, muudeti intressimäära – 6 kuu Euribor+2,5% aastas, laenutähtpäeva –
05.11.2015, lisati pandina I järjekoha hüpoteek summas 35 000 000 krooni ja II järjekoha hüpoteek summas 15 000 000 krooni, pandiesemeks kinnistu Pae 80 Tallinn (registriosa nr 62501); 05.11.2008 sõlmisid pooled laenulepingu nr 2008029346 laenusummale 2 588 420 eurot, tähtajaga kuni 05.11.2015, intressimääraga 6 kuu Euribor+2,5% aastas, tagatiseks I järjekoha hüpoteek summas 35 000 000 krooni ja II järjekoha hüpoteek summas 15 000 000 krooni, pandiesemeks kinnistu Pae 80 Tallinn (registriosa nr 62501) ning I järjekoha hüpoteek summas 43 000 000 krooni kinnitu Punane 50/ Punane 52 Tallinn (registriosa nr 193101)“, ei saa samad pooled selle asjaolu üle enam TsMS § 457 lg 1 järgi teises kohtumenetluses vaielda, seega ei saa hageja enam asuda väitma, et laenulepingute ja hüpoteekide vahel puudub igasugune seos. TsMS § 457 lg 1 järgi jõustunud kohtuotsus on menetlusosalistele kohustuslik osas, milles lahendatakse hagi või vastuhagiga esitatud nõue hagi aluseks olevatel asjaoludel, kui seadusest ei tulene teisiti. Ka Riigikohus on lahendis 3-2-1-129-11, p 14 nimetatud järelduse esile toonud.
25.Eeltoodust tulenevalt tuleb OÜ Hexanor hagi AS-i SEB Pank vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks täiteasjas nr 022/2010/10624 jätta rahuldamata.
26.TsMS § 386 lg 4 sätestab, et kohus tühistab hagi tagamise määrusega, kui hagi jääb rahuldamata. Kuivõrd kohus jätab käesoleva otsusega hagi rahuldamata, leiab kohus, et Harju Maakohtu 23.12.2016.a määrusega tsiviilasjas nr 2-16-12007 kohaldatud hagi tagamise abinõu, millega kohus peatas kohtutäitur Elin Vilippus’e menetluses olevas täiteasjas nr 022/2010/10624 täitemenetluse kuni käesolevas tsiviilasjas tehtava kohtulahendi jõustumiseni, tuleb tühistada.
27.Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitle. Tsiviilasja hinna kindlaksmääramine
28.Tsiviilasja hinna määramisel juhindub kohus TsMS § 122 lg 1 sätestatust, mille kohaselt on tsiviilasja hind hagihind ja hagita asja hind. TsMS § 132 lg 5 alusel loetakse hagihinna tähenduses mittevaraliseks ka sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõuet. Kohus ei või määrata sellise nõudega hagi hinnaks enam kui 6 000 eurot. Vaidlustatud täiteasjas on sundtäidetava nõude suuruseks 6 135 518,26 eurot. Käesoleva hagi hinnaks tuleb seega määrata 6 000 eurot. Menetluskulude jaotus
29.TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 162 lg 1 hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus leiab, et käesoleval juhul tuleb menetluskulud jätta hageja kanda.
30.TsMS § 174 lg 2 ja § 177 lg 1 p 1 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse tegemist. Kohus on seisukohal, et menetluskulude kindlaksmääramine ei takista käesolevas asjas kohtuotsuse tegemist. Kostja ei ole kohtule menetluskulude kindlaksmääramise avaldust esitanud ning ka kohtutoimikust ei nähtu, et kostjal oleks käesoleva tsiviilasjaga seoses menetluskulusid tekkinud. Seetõttu puudub alus kostja menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks.