Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-134-04 Otsuse kuupäev Tartu, 25. november 2004. a Kohtukoosseis Eesistuja H. Jõks, liikmed V. Kõve ja J. Luik Kohtuasi Aleksandr Beloussovi hagi AS Wiklar (pankrotis) vastu kinnisomandi tunnustamise ja kinnistusraamatusse kande tegemise nõudes. Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 22. juuni 2004. a otsus tsiviilasjas nr 2-2/899/04 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Aleksandr Beloussovi kassatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 1. november 2004. a, kirjalik menetlus Resolutsioon
1.Muuta Tallinna Ringkonnakohtu 22. juuni 2004. a otsust põhjenduste osas ja jätta hagi rahuldamata Riigikohtu otsuses nimetatud põhjustel. Muus osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata.
2.Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
3.Tagastada Aleksandr Beloussovile kassatsioonkaebuselt
13.juulil 2004. a tasutud kautsjon 13 680 (kolmteist tuhat kuussada kaheksakümmend) krooni.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Aleksandr Beloussov esitas 4. oktoobril 2002. a hagiavalduse AS Wiklar (pankrotis) vastu, milles palus tunnustada enda omandiõigust XXXXXXXX XXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXX
XXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXX
XXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXX XX XXXX registreeritud korteriomandile asukohaga XXXXXXXXX XXXXXX XXX XXX (edaspidi: korteriomand). Samuti palus hageja kanda end nimetatud kinnistusregistri registriosa teise jakku omanikuna.
2.Hagiavalduse kohaselt on 1. veebruaril 1994. a sõlmitud hoonestusõiguse seadmise lepinguga seatud kostja kasuks XXXXXXXXX XXXXXX XXX XXX asuvale kinnistule hoonestusõigus 99 aastaks. Hoonestusõiguse alusel ehitas kostja kinnistule ridaelamud. 23. septembril 1996. a sõlmis kostja kinnistu omanike ja teiste kinnistu suhtes asjaõigusi omavate isikutega notariaalselt tõestatud lepingu, mille kohaselt jagati XXXXXX XXX XXX asuv kinnistu bokside kaupa korteriomanditeks ja lepiti kokku, et kostja omandisse jääb korteriomandina teiste bokside hulgas ka boks nr X (edaspidi: kinnistu korteriomanditeks jagamise leping). Sama lepingu p 7.1.6 kohaselt müüs kostja boksi nr 6 hagejale ning p 11.6 kohaselt lepiti asjaõiguslepingus kokku korteriomandi üleandmises ning kinnistusraamatu kande tegemises. Korteriomandi müügihinna 1 368 000 krooni oli hageja kostjale tasunud. 24. oktoobri 1996. a kinnistamisotsuse alusel jagati XXXXXX XXX XXX kinnistu korteriomanditeks ja avati korteriomanditele uued registriosad. Sealhulgas avati hagejale müüdud korteriomandi kohta registriosa nr XXXX, mille teise jakku kanti omanikuna kostja. Kinnistamisotsuse p 9 kohaselt jäeti rahuldamata korteriomandite müügilepingutest tulenevad kinnistamisavaldused põhjusel, et korteriomandite kinnistamisavaldused tuleb kinnistusametile esitada pärast korteriomandite kinnistusregistrisse kandmist. Hageja oli pärast kinnistu korteriomanditeks jagamise lepingu sõlmimist pikema aja vältel välisriigis haiglas ja ei saanud kätte
kinnistamisotsust ega teadnud, et teda ei ole kantud korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse. Neist asjaoludest sai ta teada alles 7. augustil 2002. a, kui väljaandes "Ametlikud Teadaanded" avaldati kuulutus, et kostja müüb korteriomandit kirjalikul enampakkumisel. Seepeale esitas hageja kostja pankrotihaldurile Martin Kruppile avalduse enampakkumise peatamiseks ja hageja kinnistusraamatuse kandmiseks. Kinnistamisotsuse sai hageja kätte ja selle sisust teada kinnistusametis 1. oktoobril 2002. a. Hageja on korterit vallanud nagu omanik ning tasunud kõik sellega seotud kulud ja maksud. Hageja leidis, et kinnistu korteriomanditeks jagamise lepingu p-s 7.1.6 leppisid pooled kokku, et kostja müüb hagejale vaidlusaluse korteriomandi. Nimetatud kokkulepe on käsitatav asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 mõttes võõrandamistehinguna. Kostja on keeldunud asjaõiguskokkulepet sõlmimast ning võõrandamislepingu kohaselt korteriomandit hagejale üle andmast. Kui võõrandaja asjaõiguslepingut ei sõlmi või ei anna vastavaks kandeks nõusolekut, saab omandaja nõuda lepingu täitmist vastavalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 108 lg-le 2. Kostja keeldub nõusoleku andmisest jätkuvalt, mistõttu palub hageja kostja andmata tahteavalduse asendada kohtuotsusega ja kanda hageja omanikuna kinnistusraamatusse. Hageja märgib, et kui omandiõiguse tunnustamise nõuet ei ole võimalik tavalises hagimenetluses esitada pankrotis oleva äriühingu vastu, tuleb hagi käsitada vara välistamise hagina ning hageja 16. augusti 2002. a taotlust kostjale kui vara välistamise taotlust.
3.Kostja ei tunnistanud hagi ja taotles selle läbivaatamata jätmist pankrotiseaduse (PankrS) § 20 lgte 3 ja 6 ning tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 222 lg 1 alusel, leides, et pärast pankroti väljakuulutamist ei saa hagimenetluses menetleda varalist hagi võlgniku vastu. Pärast pankroti väljakuulutamist võib PankrS § 20 lg 5 järgi esitada võlgniku vastu varalisi nõudeid üksnes PankrS §s 69 sätestatud korras, v.a PankrS § 20 lg-s 4 ja § 85 lg-s 1 ettenähtud juhud. Vastavalt TsMS § 221 lg-le 1 jäetakse hagi läbi vaatamata, kui isik ei ole kinni pidanud seadusega kehtestatud kohtuvälise lahendamise korrast. Kui tegemist on vara välistamise hagiga, tulnuks välistamise taotlus kooskõlas PankrS § 53 lg-ga 2 esitada kahe kuu jooksul. Alles tähtaegse välistamise taotluse rahuldamata jätmisel on isikul kohtusse pöördumise õigus. Seega ei saanud hageja hagi otse kohtusse esitada. Kostja märkis, et hagi on esitatud ligi 3,5 aastat pärast kostja pankroti väljakuulutamist. Hageja ei ole esitanud vara välistamise taotlust ega nõuet võlgniku vastu PankrS §-de 23 ja 69 kohaselt ning nõuab põhjendamatult enda eelistamist, võrreldes teiste võlausaldajatega, kes on järginud PankrS §-des 23 ja 69 sätestatud korda. Pankrotiseadus ei võimalda omandiõiguse tunnustamist ega vara väljanõudmist (välistamist) pankrotivara hulgast tavapärase hagi esitamise teel väljaspool pankrotimenetlust. Ühtlasi leidis kostja, et kuna pankrotivõlgnik on kantud kinnistusraamatusse, siis on ta kinnisasja omanik. Kuna hageja ei ole tähtaegselt esitanud vara välistamise taotlust, loetakse nimetatud vara pankrotivaraks.
4.Tallinna Linnakohus jättis hagi 1. juuli 2003. a määrusega läbi vaatamata. Tallinna Ringkonnakohtu 4. novembri 2003. a määrusega tühistati linnakohtu määrus ja asi saadeti linnakohtule menetluse jätkamiseks.
5.Tallinna Linnakohus jättis 22. märtsi 2004. a otsusega hagi rahuldamata. Kohus tuvastas, et pooled sõlmisid 23. septembril 1996. a müügilepingu ja asjaõiguslepingu, mille kohaselt andis kostja vaidlusaluse korteriomandi üle hagejale. Hageja tasus lepingus ettenähtud ostuhinna, asus koheselt korterit valdama ning on alates lepingu sõlmimisest kandnud kõik korteriomandiga seotud kulud ja tasunud maamaksu. 19. aprillil 1999. a kuulutati välja kostja pankrot. Kinnistusraamatu kande tegemata jätmisest sai hageja teada 7. augustil 2002. a. väljaandes "Ametlikes Teadaanded" avaldatud kuulutuse kaudu. Kohus leidis, et hageja on sisuliselt esitanud kaks alternatiivset nõuet: palunud tunnustada tema kinnisomandit ja teha vastav kanne kinnistusraamatusse, selle võimatuse korral käsitleda hagi vara välistamise hagina vastavalt pankrotiseadusele. Hageja esmase nõude osas asus kohus seisukohale, et tulenevalt ENSV tsiviilkoodeksi (TsK) § 242 lg-st l ning AÕS § 118 lg-st l ei tekkinud hagejal omandiõigust korteriomandile ostu-müügilepingu sõlmimisega. Lepingu sõlmimise tulemusel tekkis hagejal üksnes õigus nõuda kostjalt korteriomandi ülekandmist ning kostjal tekkis kohustus anda korteriomand üle hageja omandisse. Seega, pärast negatiivse kandeotsuse tegemist, millega keelduti hageja kandmisest kinnistusraamatusse, pidi kostja uuesti täitma oma lepingust tuleneva kohustuse ehk sõlmima uue asjaõiguslepingu ja andma uue nõusoleku selleks, et hageja kantaks korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse. Kostja viimati nimetatud kohustust täitnud ei ole ning hagejal on seega nõudeõigus kostja vastu lepingu täitmiseks. Kohus leidis, et AÕS § 121 lg l sätestab sisuliselt ostu-müügilepingu järgi ostja õiguse nõuda müüjalt ostu-müügilepingu täitmist. Seega on tegemist võlaõigusliku nõudega. 19. aprillil 1999. a kuulutati välja kostja pankrot. Vastavalt PankrS § 22 lg-le l on pärast pankroti väljakuulutamist halduril õigus võlgniku kohustus täita või loobuda võlgniku kohustuste täitmisest õigustatud isiku suhtes, kui seadusest ei tulene teisiti. Asjaõigusseadusest ega tsiviilkoodeksist ei tulene, et ostu-müügilepingust tulenevat võlgniku kohustust peab haldur täitma. Halduril ei ole õigust loobuda üksnes selliste kohustuste täitmisest, mille tagamiseks on kantud kinnistusraamatusse eelmärge. Sellist eelmärget korteriomandi kohta avatud kinnistusraamatu registriossa kantud ei ole. Kuna pankrotihaldur loobus võlgniku kohustuse täitmisest, siis hagi AÕS § 120 alusel ei rahuldata. Vastavalt PankrS §-le 74 saab hageja kohtusse pöörduda nõude tunnustamise hagiga. Sellist hagi esitatud ei ole. Hageja alternatiivse nõude osas asus kohus seisukohale, et vara pankrotivarast välistamine on vastavalt PankrS § 53 lg-le l võimalik üksnes juhul, kui vara kuulub teisele isikule. Kuna hageja ei ole kantud kinnistusraamatusse korteriomandi omanikuna, siis järelikult ei ole hageja saanud vastavalt AÕS § 118 lg-le l korteriomandi omanikuks. Korteriomandi omanikuna on kinnistusraamatusse kantud kostja ja hageja ei ole tõendanud, et kostja kohta tehtud kanne kinnistusraamatus on ebaõige AÕS § 65 tähenduses. Kuna ei ole tuvastatud, et hageja on korteriomandi omanik, siis korteriomandit pankrotivarast ei välistata. Lisaks ei ole hagi korteriomandi välistamiseks pankrotivarast esitatud PankrS § 53 lg-s 2 sätestatud tähtaja jooksul ning ka seetõttu ei saa hageja nõuet korteriomandi pankotivarast välistamiseks rahuldada.
6.Hageja esitas linnakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus linnakohtu otsuse tühistada
ja hagi rahuldada. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
7.Tallinna Ringkonnakohtu 22. juuni 2004. a otsusega muudeti linnakohtu otsust üksnes põhjenduste osas. Ringkonnakohus nõustus linnakohtuga selles, et kuna vaidlusaluse korteriomandi omanikuks oli kinnistusraamatu kande kohaselt kostja, tuleb eeldada korteriomandi kuulumist kostjale. Sellest tulenevalt tuli see vara PankrS § 41 alusel arvata kostja pankrotivara hulka. Kohus asus seisukohale, et pankroti väljakuulutamine välistab peale vara pankrotivarast välistamise hagi pankrotivõlgniku vastu muu omandiõiguse tunnustamist nõudva hagi esitamise. Kui võlaõigusliku lepingu sõlminud isik, kelle suhtes pankrotivõlgnik on jätnud oma kohustuse täitmata, võiks peale vara välistamise hagi esitada ka muid omandiõiguse tunnustamise nõudeid pankrotivõlgniku vara suhtes, võiksid saada ebavõrdse kohtlemise tagajärjel kahjustatud võlausaldajate õigused. Kujuneks olukord, kus võlaõigusliku lepingu sõlminud isik saaks pankrotivõlgnikult omandiõiguse tunnustamise hagiga oma nõude täielikult rahuldatud, samal ajal kui PankrS § 69 järgi oma nõude esitanud võlausaldajate huvid jääksid vajaliku kaitseta, mis ei oleks kooskõlas pankrotiseaduse mõtte ja pankrotimenetluse eesmärkidega. Kohus asus seisukohale, et esitatud hagi on pankrotivarast vara välistamise hagi, nagu leidsid ka Tallinna Linnakohus 1. juuli 2003. a määruses ja Tallinna Ringkonnakohus 4. novembri 2003. a määruses. Hagi ei rahuldata, kuna hageja ei ole tõendanud, et ta oleks muutunud korteriomandi omanikuks. Sõlmimata oli seaduse nõuetele vastav asjaõigusleping ja tegemata kanne kinnistusraamatusse. Ringkonnakohus nõustus linnakohtu järeldusega, et lisaks ei ole hageja kinni pidanud PankrS § 53 lgs 2 sätestatud vara välistamise taotluse esitamise tähtajast. Kuna hageja ei ole kunagi olnud kantud kinnistusraamatusse vaidlusaluse korteriomandi omanikuna, siis asjaolu, et hageja pidas kinnistusraamatusse kantud kostja korteriomandit endale kuuluvaks, kuni tema esindaja tutvus 1. oktoobril 2002. a kinnistusraamatuga, ei mõjuta PankrS § 53 lg-s 2 sätestatud tähtaja arvestamise üldist korda. Ringkonnakohus märkis ka, et kostja pankrot kuulutati välja 21. aprillil 1999. a.
ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
8.Hageja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, millega palus ringkonnakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada. Kassatsioonkaebuse kohaselt on ringkonnakohus ekslikult tuvastanud, et pooltel puudus vaidlus selles, et hageja ja kostja vahel jäi sõlmimata omandiõiguse ülekandmist võimaldav asjaõigusleping. Linnakohus on tuvastanud, et asjaõigusleping sõlmiti, tegemata jäi vaid kinnistusraamatu kanne. Hageja arvates on ringkonnakohtu otsus ka vastuoluline. Ühest küljest leiab kohus, et hagejal puudub õigus nõuda vara välistamist hageja omandiõiguse tõendamatuse tõttu, teisalt on kohus pidanud vajalikuks põhjendada vara välistamise hagi aluseks oleva välistamistaotluse tähtaegselt esitamata jätmist kui hagi rahuldamata jätmise alust.
Hageja nõustub kohtu järeldusega, et seaduse kohaselt ei ole ta saanud vaidlusaluse korteriomandi omanikuks, samas peab ta jätkuvalt võimalikuks omandiõiguse tunnustamise nõude esitamist pankrotimenetluses, mis ei pea toimuma PankrS §-des 69"74 sätestatud korras. Ühtlasi leiab kassaator, et PankrS § 20 lg-s 6 nimetatud varaliste nõuetena tuleb pankrotiseaduse mõttest tulenevalt käsitada vaid rahalisi nõudeid ja tehingu kehtetuks tunnistamise nõudeid ning see ei hõlma omandiõiguse tunnustamist ja kinnistusraamatu kande tegemist. Seetõttu peab hageja põhjendatuks käesoleva nõude lahendamist üldkorras. Hageja leiab, et kohus on ebaõigesti järeldanud, et vara välistamine pankrotivarast on võimatu, kuna hageja ei ole tõendanud talle kuuluvat omandiõigust. Muuhulgas märgib hageja, et vastustaja jaotusettepanekut kinnitavas Tallinna Linnakohtu 14. märtsi 2001. a määruses vaidlusalust korteriomandit pankrotivara hulgas nimetatud ei olnud. Järelikult ei pidanud vastustaja vaidlusalust korteriomandit pankrotivaraks. Ühtlasi leiab hageja, et vara välistamise taotluse ja hagi esitamise tähtaega tuleb arvestada vaidlusaluse vara pankrotivara hulka arvamisest teadasaamisest. Vaidlusalust korteriomandit ei ole pankrotivara nimekirja kunagi kantud ning vastustaja õigustest korteriomandile sai hageja teada alles 7. augustil 2002. a müügikuulutusega tutvudes ning asjaolust, et hageja ei ole kantud kinnistusraamatusse " 1. oktoobril 2002. a, mil kassaatori esindaja tutvus kinnistusraamatu kandega. Seega ei ole hageja vara välistamise taotluse ja hagi esitamise tähtaega ületanud ning kostja ei ole ka aegumise kohaldamist taotlenud. Hageja on seisukohal, et käesolevas vaidluses on võimalik esitada vara välistamise hagi ja nõuda omandiõiguse tunnustamist ning kinnistusraamatu kande tegemist.
9.Kostja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu ning palub jätta kassatsioonkaebuse rahuldamata ja ringkonnakohtu otsuse muutmata. Vastuse põhjenduste kohaselt on 23. septembri 1996. a lepingus sisalduv asjaõigusleping kehtetu. Tegemist on tingimusliku asjaõiguslepinguga, kuna kinnistamisavaldus oli tehtud enne vastava registriosa avamist ja kinnistusamet jättis selle rahuldamata. Kinnistamisotsuse peale hageja kaebust esitanud ei ole. Samuti pole sõlmitud uut asjaõiguslepingut. Kostja peab meelevaldseks kassatsioonkaebuse väidet, mille kohaselt PankrS § 20 lg-s 6 on varaliste nõuete all mõeldud vaid rahalisi nõudeid. Pankrotiseaduse kohaselt ei ole vahet, kas võlgnik pidi oma kohustuse täitmiseks andma üle raha või omandiõiguse mõnele asjale. Pankroti korral tuleb rahaliselt hinnatav nõue arvutada ümber rahaliseks nõudeks ja esitada PankrS §-s 69 sätestatud korras. Kostja märgib, et vaidlusalune kinnistu muutus automaatselt pankrotivaraks pankrotiotsuse alusel, hoolimata sellest, kas see kanti vara nimekirja või mitte. Pankrotihaldur on loobunud võlgniku kohustuse täitmisest ning võlausaldajal on sellest tulenev õigus esitada nõue pankrotimenetluses. Hageja seda teinud ei ole. Kinnisasja pankrotivarast välistamise hagi võib PankrS § 53 alusel esitada juhul, kui pankrotivõlgnik on kantud kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse ekslikult või kui kande alus on ära langenud. Käesoleval juhul nimetatud alused puuduvad. Kostja leiab ka, et hageja ei saanud hagi esitada, kuna hageja ei läbinud kohtueelset vaidluse lahendamise korda pankrotimenetluse raames.
TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
10.Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsuse resolutsioon tuleb jätta muutmata, kuid otsust tuleb TsMS § 362 p 5 alusel muuta hagi rahuldamata jätmise põhjenduste osas.
11.Kohtud on tuvastanud asja lahendamise seisukohast olulisena järgmist: 1) 23. septembril 1996. a sõlmiti kinnistu korteriomanditeks jagamise leping ning selles lepingus sisaldus mh korteri müügileping ja asjaõiguskokkulepe korteri omandi üleandmise kohta hagejale; 2) 24. oktoobri 1996. a kinnistamisotsuse alusel avati korteriomandi kohta registriosa, kuid jäeti rahuldamata avaldus hageja sissekandmiseks korteri omanikuna; 3) 21. aprillil 1999. a kuulutati välja kostja pankrot; 4) 7. augustil 2002. a avaldati teade korteri müümise kohta kostja pankrotimenetluses ning hageja sai teada, et ta ei ole kinnistusraamatusse kantud korteri omanikuna; 5) 16. augustil 2002. a palus hageja kostja pankrotihalduril peatada ja tühistada enampakkumise ja teatas, et peab ennast korteri omanikuks; 6) 1. oktoobril 2002. a sai hageja kätte kinnistamisotsuse; 7) 4. oktoobril 2002. a esitas hageja hagi; 8) hageja on tasunud ostuhinna ja vallanud korterit alates kinnistu korteriomanditeks jagamise lepingu sõlmimisest.
12.Kinnistu korteriomanditeks jagamise lepingudokumendis (toimik lk-d 18"31) kajastuvad muu hulgas järgmised kokkulepped: 1) kinnistu müümise võlaõiguslikud lepingud (p 2); 2) kinnistu võõrandamise asjaõiguslepingud (p 3); 3) kinnistult hüpoteegi ja hoonestusõiguse kustutamise kokkulepe (p 4) ja asjaõigusleping (p 5); 4) kinnistu kaasomandi lõpetamise ja kinnistu korteriomanditeks jagamise kokkulepe (p 6); 5) korteriomandite müügilepingud (p 7); 6) korteriomandite võõrandamise asjaõiguslepingud (p 11).
13.Hageja on esitanud nõude tema omandiõiguse tunnustamiseks korterile ja selle kohta kinnistusraamatusse kande tegemiseks. Hagi on põhjendatud asjaoluga, et kuigi hageja on täitnud omapoolselt korteri müügilepingu tingimused, keeldub kostja andmast nõusolekut tema omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks. Ringkonnakohus on lugenud selle nõude PankrS (kuni 1. jaanuarini 2004. a kehtinud redaktsioonis) §-s 53 nimetatud vara pankrotivarast välistamise nõudeks. Kolleegium selle seisukohaga ei nõustu ja leiab, et hageja nõue on valesti kvalifitseeritud. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 13. veebruari 1997. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-18-97 (RT III 1997, 9, 97) on asutud seisukohale, et kui pankrotimenetluses vara välistamisel tekib vaidlus vara kuuluvuse üle, tuleb see lahendada koos vara välistamise hagiga. Sel juhul on sisuliselt tegemist vindikatsioonihagiga, mis tuleb lahendada pankrotimenetluses. Vindikatsioonihagi on sätestatud AÕS §-s 80 ning selle lg 2 järgi on nõue suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. Vindikatsioonihagi esitamise eelduseks on AÕS § 80 lg 1 järgi, et omandiõigus on hagejal olemas, kuid kostja seda ei tunnusta. Omandiõiguse olemasolu on
nõutav AÕS § 89 kohaselt ka negatoorhagi puhul. Antud juhul ei ole hageja aga väitnud, et ta oleks korteri omanik, vaid on palunud kinnistusraamatusse kande tegemist ja talle omandi võimaldamist. Kolleegiumi arvates on hageja nõude näol tegemist AÕS §-st 121 (kehtis 1. juulini 2003. a) ning TsK §-st 224 ja § 242 lg-st 1 lähtuva nõudega müügilepingust tuleneva kohustuse täitmiseks. Kehtiva õiguse kohaselt on hageja nõue kvalifitseeritav VÕS § 108 lg 2, AÕS § 641 ja TsÜS § 68 lg 5 alusel nõudena müüja vastu kinnistusraamatu kande tegemiseks vajaliku tahteavalduse andmiseks. Hagi rahuldamisel asendaks kohtuotsus TsÜS § 68 lg 5 kohaselt müüja tahteavaldust asjaõiguslepingu sõlmimiseks või muu kande tegemiseks vajaliku nõusoleku andmiseks ja oleks ilma täiendavate täitetoiminguteta aluseks kande tegemisele kinnistusraamatusse. Seega on tegemist lepingu täitmise, mitte omandiõiguse tunnustamise nõudega. Erinevalt linnakohtust ei ole ringkonnakohus asjaõiguslikku nõuet võlaõiguslikust nõudest piisavalt eristanud. Lepingu täitmise nõuet, olgugi see suunatud omandiõiguse saamisele, ei saa lugeda vara pankrotivarast välistamise nõudeks.
14.Järgnevalt käsitleb kolleegium küsimust, kas esitatud hagi müügilepingu täitmiseks saab rahuldada. Selleks peab kolleegium vajalikuks hinnata, kas kostja ei ole müügilepingut juba täitnud. Kinnistu korteriomanditeks jagamise lepingu näol on tegemist komplekslepinguga, millega sooviti lahendada kinnisasja puudutavad erinevad õiguslikud küsimused ning võimaldada koos kinnisasja korteriomanditeks jagamisega saada ostjatel korteriomandite omanikeks. Kinnistu korteriomanditeks jagamise lepingu p 7.1.6 järgi on hageja ja kostja kokku leppinud korteri müügis hagejale 1 368 000 krooni eest. Lepingu p 7.2 järgi kinnitab kostja, et ta on ostuhinna kätte saanud. Lepingu p 11 kohaselt on pooled korteriomandite üleandmises kokku leppinud ning "müüja lubab ja ostjad avaldavad soovi õigusmuudatuste kinnistusraamatusse kandmiseks". Samuti on lepingu p 11 (alap 6) järgi kokku lepitud, et korteriomandi nr 6 omanikuna palutakse kinnistusraamatusse kanda hageja. Lepingu p 19.2 järgi seavad lepinguosalised tingimuseks, et üht kannet ei tehtaks teiseta ning et asjaõiguste kanded oleks tehtud lepingus ettenähtud järjekorras. 24. oktoobri 1996. a kinnistamisotsuse (toimiku lk-d 33"42) järgi on rahuldatud muud kinnistamisavaldused, kuid jäetud rahuldamata p-de 11 ja 17 järgsed avaldused korteriomandite uute omanike ja hüpoteegi kinnistamise kohta (otsuse p 9). Kandeavalduse rahuldamata jätmist ei ole kohus sisuliselt põhjendanud, vaid märkinud üksnes: "peale korteriomandite kinnistusregistrisse kandmist, esitada Tallinna Kinnistusametile vastavad korteriomandite ostu-müügi kinnistamisavaldused ja hüpoteegi kinnistamise avaldus (kinnistusraamatuseaduse § 34 lg 2)".
15.Korteriomand loeti korteriomandiseaduse (1996. a kehtinud redaktsioonis) (KOS) § 1 lg 2 järgi kinnisasjaks, millele kohaldatakse asjaõigusseaduse kinnisomandi sätteid, kui korteriomandiseadusest ei tulene teisiti. Korteriomand tekkis KOS § 5 lg 1 järgi kinnistusraamatusse kandmisega. Korteriomandi registriosa avamiseks vajalikud dokumendid olid KOS § 6 lg 3 järgi kinnistamisavaldus ja plaan ning muud seadusest tulenevad kinnistamiseks vajalikud dokumendid. Kinnisomandi ülekandmiseks oli AÕS (1996. a kehtinud redaktsioonis) § 120 lg 1 järgi vajalik võõrandaja ja omandaja notariaalselt tõestatud kokkulepe omandi ülekandmise kohta (asjaõigusleping) ning sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse. Asjaõigusleping oli AÕS
§ 64 lg 1 ja kinnistusraamatuseaduse (1996. a kehtinud redaktsioonis) (KRS) § 34 lg 1 järgi ka kande aluseks. Tingimuslik asjaõigusleping oli AÕS § 120 lg 2 järgi kehtetu. Kinnistamisavaldus (sh asjaõigusleping) pidi KRS § 34 lg 2 järgi olema notariaalselt tõestatud. Nimetatud sätte teise lause kohaselt tuli avalduses näidata ka kinnistu number, mille kinnistusregistri ossa taotletakse kande tegemist, kui kinnistu on kinnistusraamatusse kantud. Kinnistamisavaldust ei saanud KRS § 42 lg 1 järgi rahuldada, kui avalduse täitmine on seotud tingimusega. Avaldaja võis aga mitme kande soovimisel seada KRS § 42 lg 2 järgi tingimuseks, et üht kannet ei tehtaks teist kannet tegemata.
16.Korteriomandiseaduse, asjaõigusseaduse ja kinnistusraamatuseaduse sätted ei välistanud ega välista korteriomandi käsutamise kokkulepete sõlmimist enne korteriomandite kinnistamist. Käesolevas asjas ei ole kinnistamisotsuses avalduse osalist rahuldamata jätmist, vaatamata KRS § 48 p-s 3 sätestatule, selgelt põhjendatud. Otsusest võib siiski järeldada, et avaldus jäi rahuldamata seetõttu, et korteriomandid, mida sooviti üle kanda, ei olnud veel kinnistusraamatusse kantud. Ilmselt tugines kohus AÕS § 120 lg-le 2, mille järgi oli tingimuslik asjaõigusleping kehtetu, ja KRS § 42 lgle 1, mille järgi ei rahuldata kinnistamisavaldust, mille täitmine oli seotud tingimusega. Kolleegiumi arvates oli nimetatud sätete eesmärgiks õigusliku selguse tagamine kinnisomandisuhetes ja olukorra vältimine, kus näiteks kinnisomand saadakse edasilükkava tingimusega. Kolleegiumi arvates ei tulene eelnimetatud sätetest aga, et seadus ei võimaldaks esitada kinnistamisavaldusi ja sõlmida asjaõiguslepinguid selliselt, et nende alusel palutakse teha kanded kinnistusraamatusse kindlas järgnevuses. Seda kinnitab otsesõnu KRS § 42 lg 2, mis lubab mitme kande taotlemist tingimusel, et üht kannet ei tehtaks teist kannet tegemata. Lisaks lubab KRS (1996. a kehtinud redaktsioonis) § 34 lg 2 (kehtivas redaktsioonis § 34 lg 6) kinnistamisavalduses kinnistu numbri ka märkimata jätta ja viitab nii võimalusele esitada kinnistamisavaldusi ka kinnisasja kohta, mida ei ole veel kinnistusraamatusse kantud. Kinnisvara arendusprojektide puhul on nii poolte huvide tagamiseks kui ka raha ja aja kokkuhoiu huvides mõistlik, kui koos kinnistu jagamisega kruntideks või korteriomanditeks saab kokku leppida ka kruntide või korteriomandite võõrandamises nii võlaõiguslikult kui ka asjaõiguslepingut sõlmides. Kui jagamine ebaõnnestub, ei ole edasisi kandeid võimalik teha. Seega ei saa tekkida ka õiguslikku ebaselgust või omandi "tingimuslikkust". Kui kinnistusametile on üheselt arusaadav asjaõiguslepingu sõlminud isikute tahe, tuleb selle alusel kanne kinnistusraamatusse teha ka siis, kui kinnistu numbrit ei ole võimalik kandeavalduses märkida. Seega on kolleegium seisukohal, et seadus ei takista kinnistu jagamisega korteriomanditeks samaaegselt kokku leppida korteriomandite omandiõiguse ülekandmist (asjaõigusleping) ning viimase alusel järjekorras kannete tegemist kinnistusraamatusse. Seega tuleb õigeks lugeda linnakohtu seisukoht, et pooled olid sõlminud kehtiva asjaõiguslepingu.
17.Kolleegium leiab, et kandeavalduse rahuldamata jätmisel 1996. aasta kinnistamisotsusega ei muutunud sõlmitud asjaõigusleping kehtetuks ning sama asjaõiguslepingu alusel on võimalik ka käesoleval ajal teha kanne, millega kanda korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse hageja. Kuigi hageja negatiivse kandeotsuse peale edasi ei kaevanud, ei tähenda see, et materiaalõiguslikult oleks olukord muutunud. Kinnistamismenetluses hinnatakse iga kinnistamisavaldust konkreetse
menetluse raames. Kinnistamismenetluses saab poolte materiaalõigusi tekitavaid, muutvaid või lõpetavaid otsustusi teha üksnes kannete tegemisega kinnistusraamatusse, kui seadus seob kandega sellise tagajärje. Kui leitakse, et avaldust ei saa rahuldada, ei takista see avalduse hilisemat uuesti esitamist, millele viitab ka kinnistamisotsuse p 9. Asjaõigusleping on leping, mille kehtivust hinnatakse sarnaselt kõigi teiste tehingutega tsiviilseadustiku üldosa seaduse sätete järgi. Käesolevas asjas ei ole tuvastatud ühtki alust ega ole pooled ka varasemas kohtuastmes esitanud ühtki asjaolu, millest tulenevalt võiks asjaõigusleping olla tühine. Samuti ei ole kohtud tuvastanud ega pooled väitnud, et leping oleks kehtetuks tunnistatud või tühistatud või et kinnistamisavaldusest oleks loobutud. Kostja ei saa ka ühepoolselt kande tegemist takistada ega kinnistamiseks antud nõusolekust loobuda. Seaduses ei ole sätestatud aega, mille jooksul võib kinnistamisavalduse esitada või selle alusel kande teha. Kuna tegemist ei ole nõudega, ei allu see ka aegumisele. Seega on hagejal kolleegiumi arvates võimalik antud asjas esitada asjaõigusleping uuesti kinnistusametile kande tegemiseks ja hageja korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks. Kuna on sõlmitud kehtiv asjaõigusleping, on kostja oma müügilepingujärgse kohustuse täitnud ja nõusoleku kinnistamiseks andnud. Kolleegiumi arvates ei takista hageja kinnistusraamatusse kandmist ka kostja pankroti väljakuulutamise kohta kinnistusraamatusse kantud võimalik märkus, mis informeerib üksnes käsutusõiguse üleminekust võlgnikult haldurile. Selline märkus ei takista kolleegiumi arvates asjaõiguslepingu alusel kande tegemist.
18.Eelneva põhjal on kostja müügilepingu täitnud ja hageja korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse kandmise eeldused täidetud. Ringkonnakohus on tuvastanud kolleegiumi arvates asja lahendamiseks vajalikud asjaolud, kuid andnud neile väära õigusliku hinnangu, mistõttu tuleb otsuse põhjendusi vastavalt eelnevale muuta ja jätta hagi rahuldamata põhjusel, et kostja on müüjana oma kohustused täitnud " pooled on kokkuleppinud korteriomandi ülekandmises hagejale ja soovinud vastava kande tegemist kinnistusraamatusse.
19.Ringkonnakohus on leidnud, et "poolte vahel puudub vaidlus selles, et hageja ja kostja vahel jäi sõlmimata omandiõiguse ülekandmist võimaldav asjaõigusleping". Linnakohtu otsuses on leitud vastupidiselt, et hageja ja kostja olid asjaõiguslepingu sõlminud (otsuse p 3.2) ja kinnistamisavaldus hageja omanikuna registrisse kandmiseks oli esitatud (otsuse p 3.4). Küll leidis linnakohus, et pooled oleks pidanud sõlmima pärast negatiivse kandeotsuse tegemist uue asjaõiguslepingu (otsuse p 6). Ringkonnakohus ei ole oma seisukohta asjaõiguslepingu puudumisest põhjendanud ja on sellega rikkunud TsMS § 227 lg-s 1 ja § 231 lg-s 4 sätestatut. Samas ei ole tegemist olulise rikkumisega, mis võis kaasa tuua ebaõige kohtulahendi. Lepingu kehtivuse näol on tegemist õigusliku hinnanguga, mille Riigikohus andis asjaoludele ise.
20.Kolleegium ei nõustu kassaatori väitega ringkonnakohtu otsuse vastuolulisuse kohta. Ringkonnakohus on leidnud, et hageja ei ole korteriomandi omanik ning et esitatud hagi on käsitatav vara kostja pankrotivarast välistamise hagina. Lisaks on ringkonnakohus põhjendanud, miks kohtu arvates ei saa pärast pankroti väljakuulutamist esitada pankrotivarast vara välistamise hagi kõrval muud omandiõiguse tunnustamist nõudvat hagi. Kohtu põhjendused ei ole vastuolulised, vaid üksteist
täiendavad. Samuti ei järeldu vaidlustatud otsusest, et kinnisasju ei oleks võimalik pankrotivarast välistada.
21.Riigikohus märgib lisaks, et ringkonnakohus on ebaõigesti arvestanud ka PankrS § 53 järgse vara välistamise hagi aegumistähtaega. Riigikohtu eespool viidatud otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-18-97 on selgitatud, et vara välistamise hagi aegumistähtaeg ei saa hakata kulgema enne, kui hageja võis oma õiguste rikkumisest teada saada. Kui isik ei tea, et tema vara on arvatud võlgniku pankrotivara hulka ja vara ei kajastu ka pankrotivara nimekirjas, ei saanud hagi aegumistähtaeg PankrS § 53 lg 2 järgi hakata kulgema juba pankrotiteate ilmumisest, vaid ajast, mil hageja sai oma õiguse rikkumisest teada või pidi teada saama.
22.Kolleegium peab samuti vajalikuks märkida enne 1. jaanuari 2004. a kehtinud PankrS § 22 ja kehtiva PankrS § 46 tõlgendamise kohta järgnevat. Nimetatud sätete järgi on pankrotihalduril üldjuhul õigus võlgniku kohustusi täita või sellest loobuda. Kinnisasja võlaõigusliku müügilepingu sõlmimisest tuleneb müüjale kohustus tagada ostja kandmine kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna. Selle kohustuse täitmiseks ei saa haldurit PankrS § 22 lg 1 (kehtiva redaktsiooni § 46 lg 1) järgi sundida, kui kinnistusraamatusse ei ole hageja kasuks kantud eelmärget. Kui haldur täitmisest keeldub, võib võlausaldaja esitada oma nõude pankrotimenetluses üldises korras. Kolleegium juhib aga tähelepanu ka TsÜS §-le 138 ja VÕS §-le 6, mis kohustavad tsiviilõiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel toimima heas usus ning mitte teist isikut kahjustaval eesmärgil. Erandlikel asjaoludel, mis annavad alust arvata, et haldur püüab suurendada pankrotivara teiste isikute õiguste arvel viisil, mida ühiskonnas valitsevate arusaamade järgi ei saa tunnustada, saab pidada halduri keeldumist lepingulise kohustuse täitmisest vastuolus olevaks hea usu põhimõttega ja seega lubamatuks. Sellist õiguse kuritarvitamist võib eeldada näiteks juhul, kui haldur keeldub muu kui rahalise kohustuse täitmisest ning võimaluse kohustuse täitmisest keelduda on haldurile andnud pankrotivõlgniku varasem lepingurikkumine, teine pool on oma kohustused täitnud ega saa enam esitada nõuet pankrotivõlausaldajana või nõude esitamine ei võimaldaks ilmselt saavutada teise poole nõude rahuldamist olulises osas.
23.Kolleegium juhib hageja tähelepanu ka sellele, et pooled volitasid notarit kinnistamisega tegelema. Seetõttu oleks ka notar pidanud võtma tarvitusele mõistlikud abinõud korteri hageja nimele kinnistamise tagamiseks või vähemalt lepinguosaliste informeerimiseks kinnistamisega seotud probleemidest. See kohustuse rikkumine võib olla ka notari varalise vastutuse aluseks. H. Jõks, V. Kõve, J. Luik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.