Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-90-03 Otsuse kuupäev Tartu, 10. september 2003. a Kohtukoosseis Eesistuja J. Odar, liikmed H. Jõks ja T. Tampuu Kohtuasi OÜ Barclay Kinnisvara (pankrotis) hagi OÜ Asto Vara vastu rendilepingu tühisuse tunnustamiseks Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 25. märtsi 2003. a otsus tsiviilasjas nr 2-2-289/2003 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik OÜ Barclay Kinnisvara kassatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 25. august 2003. a, kirjalik menetlus Resolutsioon
1.Muuta Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 25. märtsi 2003. a otsust põhjenduste osas. Muus osas jätta otsus muutmata.
2.Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
3.Tagastada Advokaadibüroole Alas & Raudsik 24. aprillil 2003. a OÜ Barclay Kinnisvara kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon, 200 (kakssada) krooni.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid OÜ Barclay Kinnisvara ja OÜ Asto Vara 2. juunil 1999. a rendilepingu, millega hageja rentis Tallinnas Estonia pst 15 asuva ehitise 1/10 mõttelise osa omanikuna kostjale ehitise keldrikorrusel asuvad ruumid kogupindalaga 113,9 m2. Lepingu kohaselt lähtus hageja ruumide rentimisel kaasomanike vahel kokkulepitud ruumide kasutuskorrast. Hageja palus tunnustada sõlmitud rendilepingu tühisust, sest ehitise konkreetsete ruumide kaasomanike nõusolekuta rendileandmise tehing on seadusega vastuolus ja tühine tulenevalt AÕS §-st 74 ja TsÜS § 66 lg-test 2 ja 3.
2.Kostja pidas hagiavaldust õiguslikult põhjendamatuks. Hageja rentis kostjale 1/10 mõttelist osa ehitisest, mitte reaalosa. Seetõttu on tehing õiguspärane ega ole vastuolus AÕS §-ga 74. OÜ Barclay Kinnisvara õigusi ei ole rikutud, sest ta ise on vaidlustatud rendilepingu pooleks, OÜ Asto Vara kui rentnik ei ole aga asjas õige kostja. Asjaõigusseaduse § 74 lg 2 alusel saab vaidlus tekkida ainult kaasomanike vahel. Teised kaasomanikud tehingut vaidlustanud pole.
3.Tallinna Linnakohus rahuldas 29. novembri 2002. a otsusega hagi ja tunnustas pooltevahelise rendilepingu tühisust. Kaasomanikevahelise ehitise kasutuskorra kokkuleppe olemasolu on tõendamata. Kuna kaasomanikud pole ruumide jaotuses kokku leppinud, siis konkreetsete ruumide rendileandmine on reaalselt määratletud ehitise osa käsutamine. Seega on hageja rendilepingu sõlmimisel rikkunud AÕS § 74 lg 1. Kostja leiab ekslikult, et hageja subjektiivseid tsiviilõigusi pole rikutud ning vaidlus saaks toimuda vaid kaasomanike vahel. Hageja on esitanud hagi nii enda kui ka teiste kaasomanike huvide kaitseks.
4.Tallinna Linnakohtu otsuse peale esitas apellatsioonkaebuse OÜ Asto Vara, kes palus linnakohtu otsuse tühistada materiaalõiguse normide väära tõlgendamise ja kohaldamise tõttu ning teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata.
Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
5.Tallinna Ringkonnakohtu 25. märtsi 2003. a otsusega tühistati linnakohtu otsus ja tehti uus otsus, millega jäeti hagi rahuldamata. Linnakohus leidis ekslikult, et rendilepinguga on koormatud kaasomandis oleva asja reaalosa. Reaalosa mõiste andis lepingu sõlmimise ajal kehtinud AÕS § 14 lg 2 (kehtis kuni 01.07.2002), mille kohaselt on reaalosa asja teiste osadega võrreldes tegelikkuses piiritletud. Ehitise tsiviilkäibes oleva reaalosa mõistet täpsustab AÕS RakS § 13 lg 4. Kuna rendilepingu objektiks ei ole ükski seal nimetatud objektidest, siis ei ole vaidlusaluse rendilepingu objekt reaalosa. Asjaolu, et rendilepingu objekt on tegelikkuses kaasomandisiseselt piiritletud, ei tähenda reaalosa tekkimist. AÕS § 74 eesmärgiks on kaitsta kaasomanikke, kui üks või mitu kaasomanikku on võõrandanud või koormanud asja nii, et see kahjustab teisi kaasomanikke. Hageja väidete kohaselt rikub rendileping teiste kaasomanike õigusi, kuna kaasomanikud pole sõlminud hoone kasutamise kokkulepet. Samas ei ole aga hageja tõendanud, et selline kokkulepe on sõlmimata. Teised kaasomanikud pole rendilepingut vaidlustanud. Hageja ei ole käitunud kooskõlas põhimõttega kasutada oma tsiviilõigusi heas usus, kuna lepingut sõlmides viitas ta kasutuskorra olemasolule, hiljem aga vaidlustas lepingu kasutuskorra puudumise tõttu.
ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
6.Kassatsioonkaebuses palub OÜ Barclay Kinnisvara ringkonnakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada. Kaasomanikud ei ole kokku leppinud, milliseid ruume iga kaasomanik kasutab ja milliseid ruume saab rendile anda. Seega toimus rendilepingu sõlmimisega reaalselt määratletud ehitise osa käsutamine. Hageja ei pea tõendama kaasomanikevahelise kokkuleppe puudumist. Hageja ei ole käitunud vastuolus hea usu põhimõttega, kui esitas hagi seadusega vastuolus oleva tehingu tühisuse tunnustamise nõudes.
7.Vastuses kassatsioonkaebusele ei pidanud OÜ Asto Vara kaebust põhjendatuks. Ringkonnakohus leidis õigesti, et vaidlusaluse rendilepinguga koormati kaasomandis oleva ehitise mõttelist osa. Seega pole tehing vastuolus AÕS § 74 lg-s 1 sätestatuga. Kassatsioonkaebuses on vääralt tõlgendatud materiaalõiguse norme, kaebuses esile tõstetud väidetav protsessiõigusenormide rikkumine ei too kaasa otsuse tühistamist.
TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
8.Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus on lõppjärelduses õige, kuid materialõiguse normi väära kohaldamise tõttu tuleb muuta otsuse põhjendusi.
9.Ringkonnakohus on teinud eksliku järelduse, et vaidlusaluse rendilepinguga ei koormatud kaasomandis oleva asja reaalosa. Rendilepingu sõlmimise ajal kehtinud AÕS § 14 lg 2 (kuni 01.07.2002 kehtinud red) kohaselt oli asja reaalosa asja teiste osadega võrreldes tegelikkuses piiritletud ning sama paragrahvi lõike 3 järgi oli asja mõtteline osa tegelikkuses piiritlemata ja selle suurust väljendatakse murdosana. Alates 1. juulist 2002. a sisaldub mõttelise osa samasugune määratlus tsiviilseadustiku üldosa seaduse §-s 56. Kohus on tuvastanud Tallinnas Estonia pst 15
keldrikorruse ruumide (plaanil märgitud numbritega 1, 6, 7, 8, 11, 12, 13 ja 18) rendileandmise. Seega anti rendile ehitise tegelikkuses piiritletud osa ja järelikult koormati reaalosa. Apellatsioonikohus leidis ekslikult, et asjaõigusseaduses määratletud reaalosa mõistet täpsustas ehitise osas AÕS RakS § 13 lg 4. Viimati nimetatud rakendussätte eesmärgiks oli seoses asjaõigusseaduse jõustumisega korrastada varasemad omandisuhted ning määrata juhtumid, mil omandi esemeks võis olla ehitise reaalosa. Rakendussäte ei muutnud asjaõigusseaduses määratletud reaalosa mõistet ega välistanud ehitise reaalosa võlaõiguslikku koormamist.
10.Kolleegium märgib, et kuigi alates 1. juulist 2002. a ei anna asjaõigusseadus ega tsiviilseadustiku üldosa seadus asja reaalosa legaaldefinitsiooni, saab TsÜS § 49 lg-st 1 ja §-st 56 järeldada, et asja reaalosa mõiste 1. juulist 2002. a ei muutunud.
11.AÕS § 74 lg 1 kuni 1. juulini 2003. a kehtinud redaktsiooni kohaselt võis kaasomandis oleva asja tervikuna või reaalosana võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Sama paragrahvi 1. juulini 2003. a kehtinud lg 2 sätestas, et kõigi kaasomanike nõusolekuta lg-s 1 märgitud eesmärgil tehtud kaasomaniku tehing on kehtetu. Vaidlusaluse rendilepinguga koormati asja reaalosa.
12.Kolleegium märgib, et ka 1. juulist 2003. a kehtiv AÕS § 74 lg 1 redaktsioon, mille kohaselt võib kaasomandis olevat asja võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel, nõuab asja reaalosa koormamiseks kõigi kaasomanike kokkulepet. Asja reaalosa koormamine koormab asja ja mõjutab kõigi kaasomanike õigusi asja suhtes. AÕS § 74 eesmärk oli ja on seega kaasomanike kaitse nende nõusolekuta toimunud asja võõrandamise, koormamise ja asja või selle majandusliku otstarbe olulise muutmise vastu.
13.Kaasomandis oleva asja kasutuskorra kokkuleppe ja selle koormamise kokkuleppe kohta märgib kolleegium veel järgmist: ainuüksi sellest, et kaasomanikud on kokku leppinud ühise asja valdamise ja kasutamise, ei järeldu, et kaasomanikud on kokku leppinud kaasomaniku õiguses koormata tema valduses ja kasutuses olevat asja või selle reaalosa. Küll võib kaasomanike kokkulepe valdamise ja kasutamise kohta sisaldada kaasomaniku õigust asja või selle reaalosa koormata. Kohtud on käsitlenud ja apellatsioonikohus leidnud vaid seda, et hageja pole tõendanud, et ehitise kaasomanikud ei ole kasutuskorra kokkulepet sõlminud. AÕS § 74 kohaldamise seisukohalt pole aga oluline mitte see, kas kaasomanikud on kasutuskorras kokku leppinud, vaid hoopis see, kas nad on kokku leppinud asja reaalosa koormamise võimaluses. See, et kaasomanikud on nõus ehitise reaalosa kasutamisega kaasomaniku poolt, ei tähenda, et nad on nõus ka selle reaalosa rendilepinguga koormamisega. Reaalosa koormamises võivad kaasomanikud kokku leppida kasutuskorra kokkuleppes, samuti pärast reaalosa koormamist. Kokkuleppega on samaväärne kaasomanike heakskiit toimunud koormamisele.
14.Eelnimetatud eksimused materiaalõiguse kohaldamisel apellatsioonikohtu poolt ei too siiski kaasa kohtuotsuse tühistamist. Hageja on ise vaidlusaluse rendilepingu järgi rendileandja ja lepingut sõlmides ta nõustus reaalosa koormamisega. Seega on ehitise reaalosa koormatud tema nõusolekul ja koormamine ei riku tema õigusi. 1. juulini 2002. a kehtinud TsÜS § 108 lg 1 ja alates 1. juulist 2002.
a kehtiva TsÜS § 138 lg 1 kohustavad toimima tsiviilõiguste teostamisel ja tsiviilkohustuste kandmisel heas usus. Arvestades AÕS § 74 eesmärki ja hageja nõusolekut asja reaalosa koormamiseks, ei ole tema kui kaasomaniku õigusi reaalosa koormamisega rikutud ja kohustuse tõttu toimida tsiviilsuhtes heas usus ei saa ta tugineda reaalosa koormamise kehtetusele sellel alusel, et see võib olla toimunud ilma teiste kaasomanike nõusolekuta ja rikkuda nende õigusi.
15.See kohtuotsus ei mõjuta teiste kaasomanike õigusi ega kohustusi. Vaidlusaluse lepingu sõlmimise ajal kehtinud AÕS § 74 lg 2 alusel saavad nad tugineda ehitise reaalosa koormamise kehtetusele ja nõuda oma õiguste kaitset. J. Odar, H. Jõks, T. Tampuu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.