RIIGIKOHUS
TSIVIILKOLLEEGIUM
KOHTUOTSUS
Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Asja läbivaatamise kuupäev
RESOLUTSIOON
Eesti Vabariigi nimel 3-2-1-85-07 23. oktoober 2007. a Eesistuja Lea Laarmaa, liikmed Jaak Luik ja Tambet Tampuu Galina Juuse ja Tartu mnt 24 Korteriühistu hagi AS Neo Classica vastu asja väljanõudmiseks ebaseaduslikust valdusest. Tallinna Ringkonnakohtu 2. märtsi 2007. a kohtuotsus tsiviilasjas nr 2-05-21309 Galina Juuse ja Tartu mnt 24 Korteriühistu kassatsioonkaebus Hageja Galina Juuse (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Alar Neiland Hageja Tartu mnt 24 Korteriühistu (registrikood xxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Alar Neiland Kostja AS Neo Classica (registrikood xxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Eva Tibar Kolmas isik kostja poolel OÜ Sportmarket (registrikood xxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Erki Vabamets 24. september 2007. a, kirjalik menetlus
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 2. märtsi 2007. a otsus ja Harju Maakohtu 4. oktoobri 2006. a otsus ja saata asi uueks läbivaatamiseks Harju Maakohtule.
2.Kassatsioonkaebus rahuldada.
3.Tagastada Eino Tammele 28. märtsil 2007. a Galina Juuse ja Tartu mnt 24 Korteriühistu kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon 400 (nelisada) krooni.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Galina Juuse (edaspidi hageja I) ja Tartu mnt 24 Korteriühistu (edaspidi hageja II) esitasid
30.novembril 2005. a hagi AS Neo Classica (edaspidi kostja) vastu, milles palusid kohustada kostjat lõpetama Tallinnas Tartu mnt 24/Lastekodu 1 asuva elamu (edaspidi elamu) Lastekodu tänavalt trepikotta viiva tuulekoja ja I korruse üldkasutatava trepikoja osa, kogupinnaga 22,6 m2, ebaseaduslik valdus ja andma nende ruumide valdus üle hagejale II ühe kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest arvates. Ruumide vabatahtlikust vabastamisest keeldumisel paluvad hagejad rakendada kohtuotsuse täitmise viisina kostja väljatõstmist vaidlusalustest ruumidest. Hagiavalduse kohaselt on hageja I elamus vallasasjana erastatud eluruumi, korteri nr 42 omanik. Elamu haldamiseks on loodud hageja II. Hageja I erastas eluruumi koos korterile vastava muu osaga ehitisest, mille hulka kuuluvad kõik elamu üldkasutatavad ruumid. Kostja kasutab üürilepingu alusel kostja poolel iseseisva nõudeta kolmanda isikuna kaasatud OÜ-le Sportmarket (edaspidi kolmas isik) kuuluvaid kortereid (mitteeluruume) nr 35 ja 36 ning on hõivanud oma ebaseaduslikku valdusesse ka nende ruumide vahele jääva üldkasutatava tuulekoja ja trepikoja (edaspidi vaidlusalused ruumid). Kolmas isik on hageja II liikmena üldkasutatavate ruumide kaaskasutaja ja kaasvaldaja, kuid tal ei ole
õigust anda elamu üldkasutatavaid ruume reaalosa üürniku ainukasutusse. Kolmanda isiku ja kostja vaheline tehing on seetõttu tühine. Kolmanda isiku väited selle kohta, et vaidlusalused ruumid on tema omad ja ta on need oma vajadustele vastavalt ümber ehitanud, ei ole õiged, sest kasutusloa andmed on võltsitud. Kostja tegevuse tulemusena puudub hagejal I võim oma asja üle ning tema õigus asja kasutada, vallata ja käsutada on piiratud. Hageja II on korteriühistuseadusest ning ühistu põhikirja p-st 3 tulenevalt kaasomandi esemeks oleva maatüki ja ehitise osade õiguspärane valdaja ja kaasomanikele ühiselt kuuluvate ruumide valitseja, mistõttu tal kui korteriühistul on õigus nõuda kõigi oma liikmete (korteriomanike) ühistes huvides vaidlusalused üldkasutatavad ruumid kostja ebaseaduslikust valdusest välja oma valdusesse.
2.Kostja ei tunnistanud hagi ja vaidles sellele vastu. Tema vastuväidete kohaselt sai ta kõnealuste mitteeluruumide ning vaidlusaluste ruumide valduse kehtiva üürilepingu alusel kolmandalt isikult kui nende ruumide omanikult ning seetõttu on tema valdus seaduslik ning ta ei ole seega vaidluses õige kostja. Kostjaks saab olla kolmas isik. Hageja I ei ole tõendanud õigust esitada hagi teiste kaasomanike nimel. Hageja I ei ole üürilepingu pool ega saa nõuda üürilepingu tühistamist või täitmist või täitmata jätmist. Hagi rahuldamise korral ei saaks kostja ja kolmas isik täita üürilepingut. Samuti ei ole hageja I tõendanud omandiõigust vaidlusalustele ruumidele, mis annaks talle õiguse esitada valduse kaitse hagi. Ruumide eksplikatsioon ei ole omandiõigust kinnitav dokument.
3.Kolmas isik toetas kostja vastuväiteid, mille kohaselt ei ole vaidlusalused ruumid üldkasutatavad ruumid, vaid on alates hoone ehitamisest olnud mitteeluruumi osaks. Kolmas isik omandas need ruumid 7. detsembri 1994. a ostu-müügilepingu ja 26. märtsil 1997. a sõlmitud lepingu muutmise kokkuleppe alusel.
4.Harju Maakohus jättis 4. oktoobri 2006. a otsusega hagi rahuldamata. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on asja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmise hagi lahendamiseks oluline tuvastada, kes on vaidlusaluste ruumide omanik ja kas need ruumid on poolte kaasomandis või mõne kaasomaniku reaalosa hulka kuuluvad. Samuti vaidlevad pooled selle üle, kas hagejatel on õigus hagi esitada ning kas hagejad on esitanud oma nõude õige kostja vastu. AÕS § 71 lg-te 3 ja 4 kohaselt on hagejad õigustatud esitama hagi enda kui omaniku õiguste kaitseks ega pea seda tegema koos kõigi teiste elamu kaasomanikega. AÕS § 45 lg 1 kohaselt ei seosta seadus valduse väljanõudmise hagi esitamist mitte omandiõiguse, vaid valdusega. Seega on hagejatel õigus esitada valduse kaitse hagi otsese valdaja vastu ning seega on hagi esitatud õige kostja vastu. AÕS § 68 lg 1 kohaselt on omanikul õigus oma asja vallata, kasutada ja käsutada, sealhulgas ka kaitsta end valduse omavolilise äravõtmise vastu. Seega on hagejate nõude rahuldamise eelduseks nende omandiõigus vaidlusalustele ruumidele kaasomanikuna. Omandiõiguse tekkimiseks on vajalik omandiõiguse üleandmine (asjaõigusleping) eelnevalt omanikult järgnevale omanikule. Kõnealune elamu on vallasasi. Hageja I on ehitisregistri väljavõtte kohaselt ehitise reaalosa omanik ning ta sai omanikuks eluruumi erastamise käigus. Pooled ei vaidle selle asjaolu üle. Hageja I kaasomandi ulatuse väljaselgitamisel tuleb lähtuda eluruumide erastamise seaduse (edaspidi EES) § 3 lg-st 1, mis määrab kaasomandi ulatuse reaalosale ja mõttelisele osale. EES § 3 lg 1 sätestab, et erastamise
objektiks on elamu või korter koos sellele vastava muu osaga ehitisest või ehitusjärgus olev elamu või korter, mis on riigi või riigi äriühingu omandis või kohaliku omavalitsusüksuse või aktsiaseltsi, kelle kõik aktsiad kuuluvad kohalikule omavalitsusüksusele, või osaühingu, kelle ainuke osa kuulub kohalikule omavalitsusüksusele, omandis. Samas tuleb kaasomandi ulatuse määramisel arvestada ka AÕS § 71 lg-t 3, millest tulenevalt ei saa EES § 3 lg-s 1 sätestatud elamu muud osad hõlmata neid elamu osi, mis on mõne teise kaasomaniku reaalosa koosseisus. Kostja ja kolmanda isiku poolt kohtule esitatud 7. detsembri 1994. a ja 26. märtsi 1997. a lepingutest nähtub, et kolmanda isiku õiguseellane AS M.R.X. omandas elamu korterite nr 35 ja 36 vahelise trepikoja 7. detsembril 1994. a sõlmitud ostu-müügilepingu alusel. Seega on kolmandale isikule üle antud omandiõigus vaidlusalusele ruumile. Hagejad ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et nimetatud lepingute alusel oleks kolmandale isikule üle antud selliseid vallasasju, mille omanik kolmanda isiku õiguseellane ei olnud. Maakohtu hinnangul ei ole muudel poolte esitatud väidetel ja tõenditel asja lahendamise seisukohalt tähtsust, sest eksplikatsioonid ei tõenda omandiõigust.
5.Maakohtu otsuse peale esitasid apellatsioonkaebuse hagejad, kes palusid maakohtu otsuse tühistada täielikult ja hagi rahuldada. Nad leidsid, et maakohus hindas vääralt tõendeid ning jõudis väärale järeldusele, nagu omandanuks kolmanda isiku õiguseellane nimetatud lepingute alusel ka elamu korterite nr 35 ja 36 vahelise trepikoja. Maakohus on ka vääralt tõlgendanud EES § 3 lg-t 1 ja AÕS § 71 lg-t 3, leides, et elamu teiste korteriomanike kaasomandiõigus ei ulatu vaidlusalustele ruumidele. Erastamisobjekt langeb täielikult kokku korteriomandi eseme mõistega. Elamu oli tervikuna omandireformi objektiks ning ORAS § 5 lg-d 1 ja 2 ning asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 2 lg 2 ei näinud ette, et enne elu- ja mitteeluruumide erastamist antakse kolmandale isikule üle üksnes elamu mõttelised osad, mistõttu vastavad ostu-müügilepingud on selles osas tühised. Maakohus rikkus veel TsMS § 436, kuna põhistas oma lõppjärelduse üksnes tõenditega, mis ei asu asja toimikus.
6.Kostja ja kolmas isik vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu ja leidsid, et maakohtu otsuse tühistamiseks puudub alus. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
7.Tallinna ringkonnakohus jättis 2. märtsi 2007. a otsusega maakohtu otsuse resolutsiooni muutmata, kuid tühistas maakohtu otsuse põhjenduste osas. Ringkonnakohus leidis, et tegemist on hagejate ühise nõudena esitatud kahe erineva alusega hagiga. Hageja II nõue tugineb valduse kaitse sätetele, hageja I nõue omandi kaitse sätetele (vindikatsioon). Ühiseks nõudeks on kohustada kostjat lõpetama trepikoja ebaseaduslik valdus ja andma valduse üle hagejale II. Hagejal II on korteriühistuna õigus esitada oma liikmete kui korteriomandi reaalosade omanike ühistes huvides valduse kaitse hagi, kui ta leiab, et kostja on omavoliliselt hõivanud elamu üldkasutatava ruumi. Ringkonnakohus luges tuvastatuks, et kolmas isik võttis vaidlusaluse ruumi valdusse ja kasutusse korteritest nr 35 ja 36 ümber ehitatud mitteeluruumina (kauplusena) ning kostja sai kolmandalt isikult üürilepingu alusel nende ruumide valduse. Vaidlust ei ole ka selles, et hageja I on elamus korteri
nr 42 kui vallasasja omanik ja kolmas isik on mitteeluruumide omanik. Nimetatud asjaolud välistavad nii valduse kaitse kui ka vindikatsioonihagi rahuldamise kostja suhtes. AÕS § 46 kohaselt võib valdaja sama seaduse §-des 44 ja 45 nimetatud nõuete rahuldamisest keelduda, kui ta tõendab, et valduse rikkumine või äravõtmine ei olnud omavoliline ja tal oli õigus valdust rikkuda või asja vallata. Kui lähtuda hagis märgitud eeldusest, et vaidlusalused tuulekoda ja trepikoda olid varem elamu korteriomanike valduses, siis kostja ei olnud neid ruume valdama asudes olnud omavoliline, vaid ta sai valduse teiselt samas elamus asuva mitteeluruumi omanikult. Hagejad ei ole täpsustanud, kas vaidlusalused ruumid on pärast korterite erastamist olnud üldse korterite omanike valduses ja millal nad kaotasid valduse vaidlusalusele ruumile, kuid selge on see, et kui nad kunagi seda ruumi ka valdasid, siis olid nad valduse kaotanud enne, kui kostja vaidlusaluse ruumi otsese valduse omandas. Tallinna Ringkonnakohtu 15. juuni 2001. a otsusest elamu korteri nr 40 omaniku A. Povilaitise hagis kolmanda isiku vastu kaasomandi omavolilise kasutamise lõpetamiseks nähtub, et vaidlusalused ruumid olid kolmanda isiku ja ka kostja (otsese) valdusega hõivatud vähemalt enne selle kohtuotsuse tegemise kuupäeva. AÕS § 48 lg 1 kohaselt lõpeb §-des 44 ja 45 nimetatud nõue ühe aasta möödumisel valduse rikkumisest või äravõtmisest, kui nõuet ei panda maksma vastava hagi esitamisega kohtule. Hagi esitati 2005. a novembris. Seega ei ole valduse kaitse hagi rahuldamiseks alust. AÕS § 80 kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Omaniku nõue on suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. AÕS § 82 lg 1 järgi peab omanik vaidluse korral tõendama, et valdaja valdab temale kuuluvat asja. AÕS § 83 lg 1 sätestab, et valdaja võib asja väljaandmisest keelduda, kui tal on omaniku suhtes õigus asja vallata. Kostja on tõendanud, et ta sai mitteeluruumide valduse kolmandalt isikult kui omanikult üürilepingu alusel. Hinnates elamus asuvate korterite omanikke elamu kaasomanikena, nagu teevad seda hagejad, rakendub AÕS § 71 lg 4, mille kohaselt on kaasomanikul ühise asja suhtes kolmandate isikute ees kõik omaniku õigused. See tähendab, et üürilepingut ei saa pidada tühiseks seadusvastasuse motiivil ja seega on kostjal õigus asja väljaandmisest keelduda AÕS § 83 lg 1 alusel. Vindikatsioonihagiga ei saa kostjat kui mitteeluruumide üürnikku kohustada tema üüritud ruume ümber ehitama, kuid ilma selleta ei ole tal võimalik vaidlusaluse ruumiosa valdust üle anda, samuti ei saa üürniku vastu esitatud vindikatsioonihagiga lahendada elamu kaasomanike vaidlust reaalosade ulatuvuse ja üldkasutatavate ruumide kasutamise üle. Selles mõttes on õige kostja vastuväide, et hagi on esitatud vale kostja vastu. Vindikatsioonihagi raamest väljub asjaolu tuvastamine, kas kolmas isik on vaidlusaluse ruumi(osa) omanik.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
8.Kassatsioonkaebuses paluvad hagejad tühistada nii maakohtu kui ka ringkonnakohtu otsuse ja hagid rahuldada ilma asja alama astme kohtutele uueks läbivaatamiseks saatmata. Kui Riigikohus ei pea asjas uue otsuse tegemist võimalikuks ilma asja uueks läbivaatamiseks saatmata, siis tühistada
alama astme kohtute otsused ja saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule. Kassatsioonkaebuse kohaselt on ringkonnakohus valesti kohaldanud materiaalõiguse norme, mis võis kaasa tuua ebaõige otsuse. Ekslik on ringkonnakohtu järeldus, et samal ajal kui kolmas isik sõlmis kostjaga reaalosa ruumide üürilepingu, sõlmis ta kaasomanikuna kõigi korteriomanike, sh hageja I nimel ka trepikoja ja tuulekoja ruumide üürilepingu, mis on õiguspärane ja kehtiv leping. Kassaatorite arvates ei saa isegi kõik korteriomanikud üheskoos anda üldkasutusruume lepingu alusel üürile, sest korteriühistu moodustamisega on elamu üldkasutatavate ruumide valitsemine antud üle korteriühistule. Korteriomandi seaduse § 8 lg-st 1 tulenevalt ei saa korteriomanikud teha otsust üldkasutatavate ruumide üürile andmise kohta teisiti kui üksnes korteriühistu nimel ja korteriühistu põhikirja järgides. Eelnevast tulenevalt on kostja ja kolmanda isiku sõlmitud üürileping tühine tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-de 86 ja 87 järgi. Ringkonnakohus on oluliselt rikkunud ka menetlusõiguse norme. Leides, et kostja ja kolmanda isiku sõlmitud üürileping on kehtiv, rikkus ringkonnakohus TsMS § 436 lg-s 2 sätestatut. Osutatud lepingut ei ole kohtule tõendina esitatud ja kohus ning pooled pole saanud seda uurida. Ringkonnakohus muutis ka täielikult esimese astme kohtu põhjendusi, seega pidanuks ringkonnakohus ise vastama ka hagi sellele osale, milles hagejad lugesid lepingu (kui see üldse olemas on) tühiseks. Ringkonnakohus on sellega eiranud TsMS § 654 lg-t 5. Kassaatorid ei nõustu ringkonnakohtu seisukohaga ka selles, et üürniku vastu esitatud vindikatsioonihagiga ei saa lahendada elamu kaasomanike vaidlust reaalosade ulatuvuse ja üldkasutatavate ruumide kasutamise üle.
9.Kostja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu, leides, et menetluse kestel ei ole rikutud menetlusõiguse normi ega kohaldatud ebaõigesti materiaalõiguse normi. Kostja kasutab vaidlusaluseid ruume üürilepingu alusel. Üürilepingut ei ole vaidlustatud. Kostja ei ole pädev lahendama vaidlusaluste ruumide omandiõiguse küsimust. Hagi on esitatud vale kostja vastu, vaidlused tuleks lahendada kolmanda isikuga. Esitades hagi üürniku vastu ei ole võimalik lahendada kaasomanike vaidlust reaalosade ulatuvuse ja üldkasutatavate ruumide kasutamise üle. Viide kassatsioonkaebuses TsÜS §-dele 86 ja 87 on põhjendamatu, sellist nõuet ei ole hagejad esitanud. Menetluse kestel ei vaielnud pooled selle üle, et kostja kasutab vaidlusaluseid ruume üürilepingu alusel, samuti ei nõudnud hagejad nimetatud üürilepingu esitamist.
10.Kolmas isik leiab, et vaidlustatud ringkonnakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning puudub aluse selle tühistamiseks. Hageja I nõude lahendamine eeldab vaidlusaluste ruumide omandiõiguse kuuluvuse küsimuse lahendamist, mis osas on menetlus pooleli Harju maakohtus tsiviilasjas nr 2-0623863. Omanik ei saa ka asja välja nõuda muu isiku valdusesse, nagu nõuab hageja I.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
11.Kolleegium leiab, et maakohtu otsus ja ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 692 lg 1 pde 1 ja 2 ning TsMS § 692 lg 5 alusel materiaalõiguse normi väära tõlgendamise ja kohaldamise ning menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Asi tuleb TsMS § 691 p 4 alusel saata samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.
12.Kohtud on tuvastanud, et hageja I on elamu korteri nr 42 omanik, kolmas isik omab samas elamus kahte mitteeluruumi ning kolmas isik on need välja üürinud kostjale koos nende vahel asuva tuulekoja ja trepikojaga (vaidlusalused ruumid), st et vaidlusalused ruumid on kostja otseses valduses. Vaieldakse selle üle, kas kolmas isik on vaidlusaluste ruumide kui reaalosa omanik või on ta nende kaasomanikuks koos hageja jt sama elamu korteriomanikega. Samuti vaieldakse selle üle, kas kostja valdus vaidlusalustele ruumidele on seaduslik. Väidetavalt on hageja I ühe korteri ja kolmas isik kahe korteri (mitteeluruumide) omanikuks saanud eluruumide erastamise seaduse alusel toimunud erastamise kaudu. Elamus on moodustatud korteriühistu (hageja II). Korteriühistuseaduse (edaspidi KÜS) § 17 kohaselt kohaldatakse sama seaduse sätteid ka vallasasjana erastatud või osaliselt erastatud elamu mõtteliste osade ühiseks valdamiseks ja kasutamiseks asutatud korteriühistu suhtes.
13.Hagejad nõuavad kostjalt vaidlusaluseid ruume hageja II valdusse. Kohtud on ebaõigesti kvalifitseerinud hageja II hagi valduse kaitse hagiks. Kolleegium selgitab, et valduse kaitse hagi valduse rikkumise lõpetamiseks (AÕS § 44) või valduse taastamiseks (AÕS § 45) eeldab valduse rikkumise või valduse äravõtmise omavolilisust, mis AÕS § 49 lg 2 järgi tähendab valdaja nõusolekuta seadusvastaselt valdamise takistamist või valduse äravõtmist. Valduse kaitse hagi võib esitada ka omavoli tarvitanud isiku pahauskse valdusjärglase vastu (AÕS § 40 lg 4). Hageja II ei ole tuginenud asjaoludele, mille alusel võiks pidada kostjat omavoli tarvitajaks või viimase pahauskseks valdusjärglaseks. TsMS § 438 kohaselt peab kohus asja lahendamisel otsustama, mis asjaolud on tuvastatud ja millist õigusakti tuleb kohaldada. Nimetatud säte kohustab kohut muu hulgas õigesti kvalifitseerima haginõuet sõltumata hageja taotlusest. Kuivõrd hageja II ei ole kohtute tuvastatud asjaoludest nähtuvalt vaidlusaluste ruumide omanik, puudub tal kostja vastu nõue AÕS § 80 alusel. Küll võib tal kostja valduse ebaseaduslikkuse korral olla nõue võlaõigusseaduse (VÕS) § 1055 lg 1 alusel kostja kohustamiseks lõpetada oma valduse rikkumine kui õigusvastane tegevus.
14.Ringkonnakohus leidis õigesti, et hageja I on esitanud vindikatsioonihagi, s.o omaniku hagi valduse kaitseks, millega nõutakse AÕS § 80 alusel välja asja valdus kostja ebaseaduslikust valdusest. Ta nõuab vaidlusaluseid ruume hageja II valdusse. AÕS §-s 80 esitatav nõue tähendab asja omaniku nõuet asja ebaseaduslikult valdava isiku vastu asja väljanõudmiseks omaniku valdusse. AÕS § 80 mõtte kohaselt on omanikul õigus nõuda asja välja ka otsese valdaja valdusse juhul, kui omanik on ise kaudne valdaja. Selline põhimõte on tuletatav AÕS § 47 lg-st 2, mis võimaldab kaudsel valdajal esitada valduse kaitse hagi otsese valdaja valduse taastamiseks. Korteriomandite reaalosadest väljapoole jäävate, s.o korteriomanikele kaasomandi mõttelistes osades kuuluvate ruumide valduse kaitseks võib esitada vindikatsioonihagi või valduse kaitse hagi ka üks korteriomanikest, kuna tal on AÕS § 71 lõikest 4 tulenevalt ühise asja suhtes kolmandate isikute ees kõik omaniku õigused. Seega kui hageja II on vaidlusaluste ruumide seaduslik otsene valdaja, hageja I samade ruumide kaasomanikuna kaudne valdaja ning kostja ebaseaduslik valdaja, võis hageja I esitada
vindikatsioonihagi vaidlusaluste ruumide hageja II valdusse üleandmise kohustamiseks.
15.Hagejate nõuete rahuldamise üheks eelduseks on see, et vaidlusaluste ruumide seaduslikuks valdajaks on hageja II. Kohtud jätsid hindamata hagejate väite, et elamu üldkasutatavate ruumide valdus on üle antud hagejale II vastavalt viimase põhikirja p-le 3 ning seega oli hageja II ka vaidlusaluste ruumide valdaja. Sellega rikkusid kohtud TsMS § 442 lg-tes 7 ja 8 ja § 654 lg-s 5 sätestatud poolte kõikide väidete ja esitatud tõendite nimetamise ja nendele hinnangu andmise kohustust. Asjakohane ja õige on ringkonnakohtu seisukoht, et korteriühistul kui oma liikmete (korteriomanike) ühiste huvide esindajal on õigus esitada korteriomanike valduse kaitseks hagi. Kolleegium on 14. juuni 2004. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-76-04 leidnud, et kui korteriomanik rikub teiste korteriomanike õigusi, mis tulenevad korteriomandi mõtteliste osade majandamisest, siis KÜS § 2 lg 1 järgi on korteriühistul õigus esitada oma nimel hagi korteriomanike rikutud õiguste kaitseks. Korteriomanike õiguste rikkumine võib seisneda ka korteriomandite reaalosade hulka mitte kuuluvate ruumide ebaseaduslikus valdamises, mis ei ole saadud omavoli rakendamise teel. Sellisel juhul on korteriühistul õigus esitada vindikatsioonihagi korteriomanike kaasvalduse kaitseks. Korteriühistu poolt korteriomanike kaitseks hagi esitamine ei sõltu sellest, kas korteriomanike õigusi rikub keegi korteriomanikest või kõrvaline isik. Kui asja uuel läbivaatamisel selgub, et hageja II ei ole vaidlusaluste ruumide seaduslik valdaja ja valdajateks olid korteriomanikud (sh hageja I), siis on hagejal I vastavate eelduste olemasolu korral õigus muuta hagi eset ja nõuda vaidlusaluseid ruume elamu korteriomanike kaasvaldusse AÕS § 71 lg 4 ja § 80 alusel. Hageja II saab sellisel juhul asja uuel läbivaatamisel samuti muuta hagi eset ja nõuda vaidlusaluseid ruume välja kostja ebaseaduslikust valdusest hageja I jt korteriomanike kaasvaldusse KÜS § 2 lg 1 ja AÕS § 80 alusel.
16.Vindikatsioonihagi (AÕS § 80) puhul peavad hagejad AÕS § 82 lõikest 1 tulenevalt tõendama, et hageja I on vaidlusaluste ruumide kaasomanik ning et kostja valdab neid ruume. Kostja peab AÕS § 83 lõikest 1 tulenevalt tõendama, et tal on õigus asja vallata. Kuigi kostja on maakohtu menetluses seadunud kahtluse alla hageja väite eluruumi erastamise kohta (vt kohtutoimiku leht 87), ei ole kohtud seda vastuväidet hinnanud. Samas ei ole kohtud hinnanud ka seda, kas ja mis alusel said kolmanda isiku õiguseellased omandiõiguse kolmandale isikule väidetavalt kuuluvatele mitteeluruumidele ning vaidlusalustele ruumidele. Muu hulgas on kohtud jätnud lahendamata küsimuse, kas vaidlusalused ruumid kuuluvad kolmandale isikule reaalosana või kaasomandina. Selle vaidlusküsimuse lahendamine on oluline, hindamaks, kas kostja valduse seaduslikkus vaidlusaluste ruumide osas sõltub hageja I jt elamu korteriomanike nõusolekust kostja ja kolmanda isiku vahel sõlmitud üürilepinguga. AÕS § 74 sätestab, et kaasomandis oleva asja võib võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta üksnes kõigi kaasomanike kokkuleppel. Kolleegium jääb
10.septembri 2003. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-90-03 toodud seisukoha juurde, et viimati nimetatud säte keelab muu hulgas kaasomandis oleva asja koormamise kasutuslepinguga ilma kõigi
kaasomanike nõusolekuta ning kõigi kaasomanike nõusoleku puudumise korral on kaasomandi osa koormamine kehtetu. Selle seisukohaga on vastuolus ringkonnakohtu seisukoht, et kolmandal isikul oli õigus vaidlusalused ruumid kostjale üürida ilma teiste kaasomanike nõusolekuta AÕS § 71 lg-st 4 tulenevalt. Seega juhul, kui kolmas isik ei ole vaidlusaluste ruumide kui reaalosa omanik, on kostja valdus nende ruumide osas seaduslik üksnes juhul, kui kolmanda isiku poolt vaidlusaluste ruumide üürimisega nõustusid kõik elamu korterite omanikud (sh hageja I) kui korteriomandi reaalosadest väljapoole jääva osa kaasomanikud ja -valdajad.
17.Kostja on asjas esitanud kolmanda isiku omandiõiguse tõendamiseks 7. detsembri 1994. a ja
26.märtsi 1997. a lepingud (edaspidi lepingud 1 ja 2 - vt eespool p 4). Maakohus on nimetatud lepingutele tuginedes asunud seisukohale, et kolmanda isiku õiguseellane AS WAM-W omandas müüjalt AS-lt M.R.X. koos korteritega nr 35 ja 36 ka vaidlusalused ruumid. Ringkonnakohus ei ole maakohtu seda seisukohta muutnud. Lepingu 1 p 1.3 kohaselt omandas ostja lisaks kahele korterile ka 5,62% mõttelist osa tervest elamust. Lepinguga 2 täpsustasid lepingupooled üksnes ostja valdusesse läinud elamu osa, milleks oli lisaks korteritele nende vaheline trepikoda ja korterite all asuvad keldriruumid. Asja materjalidest ei nähtu, kas kolmandale isikule väidetavalt kuuluvad korterid nr 35 ja 36 olid erastatud vastavalt eluruumide erastamise seadusele. Asjas ei ole tõenditena esitatud ei hageja I ega kolmanda isiku õiguseellaste omandiõiguse tekkimise alusdokumente (erastamislepinguid). Samuti ei ole asjas esitatud tõendeid kolmanda isiku ja kostja vahel väidetavalt sõlmitud üürilepingu olemasolu ja sisu kohta. Seetõttu on põhjendamatud kohtute järeldused, et kolmas isik omandas vaidlusalused ruumid ning üüris need koos muude ruumidega kostjale. Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus asja lahendamiseks olulist tähtsust omavate asjaolude väljaselgitamise tagamiseks juhinduma TsMS §-dest 348 ja 351. TsMS § 230 lg 2 teise lause järgi võib kohus teha menetlusosalistele ettepaneku esitada täiendavaid tõendeid.
18.Iseenesest on õige ringkonnakohtu seisukoht, et üürniku vastu esitatud vindikatsioonihagiga ei saa lahendada elamu kaasomanike vaidlust elamu reaalosade suuruse ja üldkasutatavate ruumide kasutamise korra üle. Need küsimused tuleb siiski lahendada, sest hagejad peavad hagi rahuldamiseks tõendama, et vaidlusalused ruumid ei kuulu kolmanda isiku reaalosa hulka. Kui vaidlusalused ruumid kuuluvad elamu korteriomanike kaasomandi hulka, siis peab kostja tõendama, et vaidlusaluste ruumide temale üürimine oli kehtiv (vt käesoleva otsuse p 16). Kolmas isik on kaasatud menetlusse iseseisva nõudeta kolmanda isikuna kostja poolel (TsMS § 213 lg 1). TsMS § 214 lg 4 esimese lause järgi, kui pool algatab iseseisva nõudeta kolmanda isiku vastu menetluse eelmisele menetlusele tuginedes, võib kolmas isik esitada ka vastuväite, mille ta on esitanud menetluses kolmanda isikuna ja mis on vastuolus poole avaldustega. TsMS § 214 lg 4 teise lause järgi võib iseseisva nõudeta kolmas isik esitada ka vastuväite, et ta ei saanud esitada taotlust, väidet või tõendit või kaebust, kuna ta astus menetlusse või kaasati sinna liiga hilja või ta ei saanud neid esitada hageja või kostja, kelle poolel ta menetluses osales, avalduste või toimingute tõttu. TsMS § 214 lg 4 kolmanda lause järgi võib iseseisva nõudeta kolmas isik samuti esitada vastuväite, et
hageja või kostja ei esitanud tahtlikult või raskelt hooletult taotlust, väidet, tõendit või kaebust, mis oli kolmandale isikule teadmata. Seega ei otsustata käesolevas vaidluses elamu reaalosade ulatuse ja vaidlusaluste ruumide üürilepinguga koormamise kehtivuse küsimust kolmanda isiku jaoks lõplikult, st tal on võimalik hagejatega nendes küsimustes vaielda teises menetluses, kui ta vaidleb vastu hagejate väidetele käesolevas menetluses.
19.Selgitamist vajab veel ringkonnakohtu eksitav seisukoht, et vindikatsioonihagiga ei saa kostjat kui mitteeluruumide üürnikku kohustada tema üüritud ruume ümber ehitama. Hagejad ei ole taotlenud ümberehitamist selleks, et nad saaksid vaidlusaluseid ruume kasutama hakata. Vindikatsioonihagi rahuldamist ei välista asjaolu, et ebaseaduslikus valduses olevad ruumid on ehituslikult eraldatud elamu üldkasutatavatest ruumidest. Kostja peab vindikatsioonihagi rahuldamise korral vabastama vaidlusalused ruumid, s.o loobuma nende ruumide valdusest omanike kasuks.
20.Kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §ga 3 lahendatakse poolte kohtukulude jaotus ja määratakse võimalike väljamõistetavate kulude suurus asja uuel läbivaatamisel, lähtudes selle tulemusest. Lea Laarmaa, Jaak Luik, Tambet Tampuu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.