Asjaõigus › Omandiasjad

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagejate nõue Hagiavalduse kohaselt on hagejate I–VII, XXX ja XXX kaasomandis mitteeluruum aadressil XXX . Kõik mitteeluruumi kaasomanikud on elamu, milles mitteeluruum asub, eluruumide reaalosadena omanikud ning peale nende ei ole elamus teisi korteriomanikke. 15.04.2008 sõlmisid korteriühistu XXX ja kostja üürilepingu, mille alusel korteriühistu XXX andis kostjale kasutamiseks mitteeluruumi XXX . Leping jõustus alates 01.05.2012 ning on kehtiv kuni 01.05.2018. Üüriks leppisid pooled kokku 0 krooni. 16.10.2012 edastasid hagejad kostjale ekirjatsi nõude valduse vabastamiseks, milles palusid anda kaasomanike esindajale teada üleandmiseks sobiv aeg hiljemalt 22.10.2012, kuid vastust taotlusele kostjalt ei ole laekunud. Kuna mitteeluruum XXX ei ole korteriühistu XXX omanduses, puudus korteriühistul XXX õigus anda mitteeluruum XXX üürilepingu alusel kostja kasutusse. Hageja palub nõuda kostja ebaseaduslikust valdusest välja mitteeluruum aadressil XXX , kohtuotsuse vabatahtlikult täitmata jätmisel määrata kohtuotsuse täitmise viisiks kostja väljatõstmine mitteeluruumist XXX koos kostjale kuuluva varaga, menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Kostja seisukohad Kostja hagi ei tunnista. Kostja kasutab ruumi tasuta asja kasutamise lepingu alusel jahikaupluse pidamise eesmärgil, st õiguslikul alusel. Sellest tulenevalt on kostjapoolne ruumi otsene valdamine ning ruumi kasutamine õiguspärane, valdus ruumi osas on heauskne ja seaduslik. 1990-ndate aastate lõpus ja 2000-ndate aastate alguses korraldas AS XXX XXX , Tallinn asuva ehitise ulatusliku kordategemise ja väljaehitamise. AS XXX kandis kulutusi üle miljoni Eesti krooni, tegemist oli põhiliselt vajalike kulutustega, mida samal aadressil olevate ruumide kasutajad, tulevased omanikud ei kandnud, nagu oli 1990-ndate aastate lõpus kokkulepe AS XXX ja kõigi toonaste ruumide kasutajate-omanike vahel. Vastutasuks kordategemiseväljaehitamise eest sai AS XXX omanikelt õiguse vallata-kasutada mitteeluruumi omal äranägemisel tasuta 100 aastat. AS XXX valdas-kasutas ruumi tasuta aastaid, 2000.-2008.a, ilma et kellelgi, sh hagejail, oleks selles osas olnud mingeid vastuväiteid. 2008.a loovutas AS XXX selle ainuõiguse XXX , kes oli AS XXX omanikuks ning kes on ka praegu kahe XXX , Tallinn asuva eluruumi omanik. XXX andis ruumi 2008.a omakorda kostjale tasuta kasutada. Kostja on vallanud-kasutanud ruumi aastaid, ilma et kellelgi, sh hagejail, oleks olnud mingeid vastuväiteid selles osas. Kui ka hagejad peaksid asuma seisukohale, et nemad ja/või nende õiguseellased justkui ei tea kostja kirjeldatust midagi, siis saab järeldada, et hagejad on oma käitumisega taolise tasuta kasutamise tagantjärele heaks kiitnud. Sel juhul esineb heakskiidetud kõigi kaasomanike kokkulepe selles, et XXX , praegu otsese valdajana kostja võib ruumi tasuta ainuisikuliselt vallata ja kasutada 100 aastat. Hagejad pole toonud esile teistsugust kaasomanike vahelist kokkulepet ega ka kaasomanike enamuse otsust seoses ruumi kasutamisega. 15.04.2008.a. üürilepingut pole sõlmitud, ja sellise dokumendi alusel pole kunagi ruumi kostjapoolselt kasutatud (pole ühistupoolselt kasutada antud). Selline dokument pole kunagi kuulunud eelviidatud ühistu ega korteriomanike dokumentatsiooni hulka. Hagejad pole

tõendanud, et 16.10.2012 oleks kostjale esitatud valduse vabastamise nõue, et kostja oleks sellise nõude kätte saanud. Kostja palub jäta hagi rahuldamata ja menetluskulud jätta hagejate kanda solidaarselt. Kohtu poolt tuvastatud asjaolud ja kohtuotsuse põhjendused Kohus, tutvunud toimiku materjalidega, kuulanud ära menetlusosaliste seisukohad, leiab, et hagi tuleb rahuldada. Kohus tuvastas, et hagejate I–VII, XXX ja XXX kaasomandis on ehitisregistri väljavõtte kohaselt mitteeluruum aadressil XXX (t.l. 7), mida kasutab ja valdab kostja jahitarvete kauplusena (t.l. 151). Vaidlust ei ole, et kõik mitteeluruumi kaasomanikud on elamu, milles mitteeluruum asub, eluruumide reaalosadena omanikud ning peale nende ei ole elamus teisi korteriomanikke (t.l. 8-9). Vaidlust ei ole, et mitteeluruum XXX on tekkinud elamu ümberehitamise käigus (t.l. 40-59). Asjaõigusseaduse (AÕS) § 71 lõikes 4 on sätestatud, et kaasomanikul on ühise asja suhtes kolmandate isikute ees kõik omaniku õigused. Seega on hagejatel kui seitsmel kaasomanikul üheksast iseseisev õigus pöörduda kohtusse kaasomandist tulenevate rikutud õiguste kaitseks. AÕS § 68 lg 1 kohaselt on omanikul õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. AÕS § 80 lg 1 kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. AÕS § 80 lg 2 järgi on omaniku nõue suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. AÕS § 83 lg 1 alusel võib valdaja asja väljaandmisest keelduda, kui tal on omaniku suhtes õigus asja vallata. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostjal on õigus kasutada mitteeluruumi aadressil F.R.XXX XXX . Kohus tuvastas, et 15.04.2008 on korteriühistu XXX ja kostja vahel sõlmitud üürileping, mille alusel korteriühistu XXX andis kostjale kasutamiseks mitteeluruumi XXX (t.l. 14-16, 103-104). Üürilepingu kohaselt leping kehtib alates 01.05.2008 kuni 01.05.2018 ning üüriks leppisid pooled kokku 0 krooni. Kostja vastuväide, et sellist üürilepingut kui dokumenti pole kunagi koostatud, ei ole tõendatud. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 271 kohaselt on üürileping leping, millega üürileandja kohustub andma üürnikule kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest üüri. VÕS § 292 lg 1 järgi peab üürnik lisaks üüri maksmisele kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. VÕS § 389 sätestab, et tasuta kasutamise lepinguga kohustub üks isik (kasutusse andja) andma teisele isikule (kasutaja) üle eseme tasuta kasutamiseks. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 89 lg 1 sätestab, et näilik on tehing, mille puhul pooled on kokku leppinud, et tehingu tegemisel tehtud tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi, sest pooled tahavad jätta mulje tehingu olemasolust või varjata tehingut, mida nad tegelikult teha tahavad. TsÜS § 89 lg 2 järgi on näilik tehing tühine. TsÜS § 89 lg 3 järgi kui näiliku tehinguga varjatakse teist tehingut, kohaldatakse varjatud tehingule selle

tehingu kohta sätestatut. TsÜS § 114 lg 1 järgi kui õigustamata isik on eset käsutanud, on käsutus kehtiv, kui selleks oli õigustatud isiku eelnev nõusolek. TsÜS § 114 lg 2 kohaselt kui õigustamata isikul ei olnud eseme käsutamiseks õigustatud isiku eelnevat nõusolekut, muutub tema poolt eseme käsutamine kehtivaks, kui õigustatud isik kiidab käsutuse heaks. TsÜS § 87 alusel on seadusest tuleneva keeluga vastuolus olev tehing tühine, kui keelu mõtteks on keelu rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus, eelkõige juhul, kui seaduses on sätestatud, et teatud tagajärg ei tohi saabuda. Kuna 15.04.2008.a. sõlmitud üürileping, mille sisuks ei olnud üüri maksmine, mistõttu lepingus kajastatud tahteavalduste kohaselt on tegemist tasuta asja kasutamise lepinguga, on sõlmitud korteriühistu XXX nimel, kes ei olnud XXX -XXX mitteeluruumi omanikuks, siis ei olnud korteriühistul XXX õigust anda mitteeluruum XXX ei üürilepingu ega tasuta kasutamise lepingu alusel kostja kasutusse. Kostja on esitanud hagile vastuväite, et tema kasutusse on antud XXX poolt XXX loovutatud AS XXX kuulunud õigus XXX mitteeluruumi tasuta kasutamiseks tasuta kasutamise lepingu alusel. Kostja osutab, et hagejatel oli kokkulepe AS-ga XXX XXX , Tallinn asuva ehitise ning selle juurde kuuluva tasuta kordategemise suhtes. Vastutasuks kõnealuse kordategemineväljaehitamise eest sai kostja sõnul AS XXX omanikelt õiguse vallata-kasutada kõnealust mitteeluruumi omal äranägemisel tasuta 100 aastat. Hagejad väidavad vastu, et sellist kokkulepet sõlmitud ei ole. Kostja ei ole tõendanud, et hagejad ja AS XXX oleksid kokku leppinud mitteeluruumi XXX -XXX kasutamiseks tasuta sajaks aastaks. Vaidlust ei ole, et AS XXX on äriregistrist kustutatud. Kuivõrd AS-l XXX puudus kasutusõigus, ei saanud ta seda ka loovutada XXX . Isegi juhul, kui AS-l XXX oleks olnud sõlmitud tasuta kasutamise leping hagejatega, siis tasuta kasutamise lepingu puhul ei tohi eseme kasutaja VÕS § 392 lõike 2 kohaselt anda eseme kasutamist üle kolmandale isikule ilma kasutusse andja nõusolekuta. Kostja ei ole tõendanud, et hagejad oleksid andnud nõusoleku mitteeluruumi XXX -XXX väidetava tasuta kasutamise üleandmiseks AS-lt XXX XXX , kes on selle omakorda üle andnud kostjale. Tõendatud ei ole ka, et hagejad oleksid andnud nõusoleku omakorda XXX mitteeluruumi tasuta kasutamise üleandmiseks kostjale. AÕS § 70 lõikes 1 on sätestatud, et ühine omand on kahele või enamale isikule üheaegselt kuuluv omand. Sama paragrahvi 2. lõikes on sätestatud, et ühine omand on kaasomand või ühisomand, ning 3. lõikes, et kaasomand on kahele või enamale isikule üheaegselt mõttelistes osades ühises asjas kuuluv omand. AÕS § 72 lõikes 1 on sätestatud, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. AÕS § 74 lõikes 1 on sätestatud, et kaasomandis oleva asja võib võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 23. oktoober 2007. a otsusega tsiviilasjas 3-2-1-85-07 on kirjas: „AÕS § 74 sätestab, et kaasomandis oleva asja võib võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta üksnes kõigi kaasomanike kokkuleppel. Kolleegium jääb 10. septembri 2003. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-90-03 toodud seisukoha juurde, et viimati nimetatud säte keelab muu hulgas kaasomandis oleva asja koormamise kasutuslepinguga ilma kõigi kaasomanike nõusolekuta ning kõigi kaasomanike nõusoleku puudumise korral on kaasomandi osa koormamine kehtetu. Selle seisukohaga on vastuolus

ringkonnakohtu seisukoht, et kolmandal isikul oli õigus vaidlusalused ruumid kostjale üürida ilma teiste kaasomanike nõusolekuta AÕS § 71 lg-st 4 tulenevalt. Seega juhul, kui kolmas isik ei ole vaidlusaluste ruumide kui reaalosa omanik, on kostja valdus nende ruumide osas seaduslik üksnes juhul, kui kolmanda isiku poolt vaidlusaluste ruumide üürimisega nõustusid kõik elamu korterite omanikud (sh hageja I) kui korteriomandi reaalosadest väljapoole jääva osa kaasomanikud ja -valdajad.“ Tarmo Türil kui mitteeluruumi kaasomanikul ei olnud ka iseseisvat õigust anda XXX mitteeluruum XXX kostja kasutusse ilma teiste kaasomanike nõusolekuta. Kostja väide, et hagejad on eelnevalt tuvastatud ebaseadusliku mitteeluruumi käsutuse heaks kiitnud, ei ole tõendatud. Hagejad on selgesõnaliselt väljendanud, et nemad ei ole kunagi tahet avaldanud, et nõustuksid, et kostja kasutaks tasuta või jätkaks tasuta XXX mitteeluruumi XXX kasutamist. Lähtudes eeltoodust ei ole tõendatud, et kostjal oleks õigus kasutada ja vallata mitteeluruumi

XXX -XXX .

TsÜS § 84 lg 1 alusel ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Hagejate sõnul edastasid na 16.10.2012 kostjale e-kirjaga nõude valduse vabastamiseks, milles palusid anda kaasomanike esindajale teada üleandmiseks sobiv aeg hiljemalt 22.10.2012, kuid vastust taotlusele kostjalt ei ole laekunud. Kostja vaidleb vastu, et ta oleks kätte saanud hagejate 16.10.2012.a. e-kirja mitteeluruumi vabastamiseks. Kohus leiab, et hagejad pole tõendanud, et 16.10.2012 oleks kostjale esitatud valduse vabastamise nõue, et kostja oleks sellise nõude kätte saanud. Kuna hagejad on nii 12.01.2013.a. hagiavalduses, milline on kostjale kätte toimetatud 04.06.2013.a. kui 05.07.2013.a. menetlusdokumendis palunud vabastada kostjal mitteeluruum koheselt, siis on igal juhul tuvastatud, et hagejate nõude mitteeluruumi väljanõudmiseks kostja valdusest on kostja kätte saanud käesoleva tsiviilasja materjalidega tutvudes. Vaidlust ei ole, et kostja ei ole nõustunud hagejatele välja andmast mitteeluruum Faehlmannni 3XXX . Kuna kostja ei ole tõendanud, et tal oleks õigus kasutada XXX mitteeluruumi XXX , siis on kostja valdus mitteeluruumile XXX ebaseaduslik ning hagejate nõue tõendatud ja mitteeluruum XXX tuleb välja nõuda kostja ebaseaduslikust valdusest hagejatele. Kostja arvates, ei ole temalt võimalik välja nõuda mitteeluruumi XXX -XXX , sest hagejad ei ole määratlenud mitteeluruumi pindalat. Kohus kostjaga ei nõustu. Kuna kostjal ei ole õigust kasutada mitteeluruumi XXX -XXX , siis ei ole kostjal õigust kasutada mitteeluruumi pindalast mitte ühtegi ruutmeetrit ja seda hoolimata sellest, et hagejad ei ole määratlenud mitut ruutmeetrit kostja kasutab. Seetõttu ei oma ka tähtsust kostja arvestused hagetava ruumi pindalast (t.l. 8790). TsMS § 445 lõikes 1 on muuhulgas sätestatud, et kohus võib otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra. Hageja taotleb kohtuotsuse vabatahtlikult täitmata jätmisel kostja väljatõstmist mitteeluruumist XXX koos kostjale kuuluva varaga. Kohus leiab, et on põhjendatud kohtuotsuse vabatahtlikul täitmata jätmisel määrata kindlaks kohtuotsuse täitmise viis selliselt, et kostja tuleb välja tõsta XXX mitteeluruumist XXX koos kostjale kuuluva varaga.

Kohus ei hinda poolte väiteid ja tõendeid seoses korteriühistu XXX ja OÜ-ga XXX (t.l. 126, 144-150) ning AS-ga XXX (t.l. 85-86) vaheliste võlaõiguslike suhetega, sest neil ei ole käesoleva vaidluse lahendamisel tähtsust. Asja lahendamisel ei oma tähtsust ka poolte väited ja tõendid korteriühistu XXX ja kostja äriregistrisse kandmise aja kohta ning XXX juhatuse liikmelisus nimetatud äriühingutes (t.l. 10-13). Menetluskulude jaotus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus hagi rahuldab, siis jäävad menetluskulud kostja XXXOÜ kanda. TsMS § 174 lg 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.

/allkirjastatud digitaalselt/ Iris Kangur-Gontšarov Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.