3-2-1-97-99
Eesti Vabariigi nimel Tartus 15. detsembril 1999. a Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja A. Kull, liikmed H. Jõks ja L. Laarmaa, hageja esindaja vandeadvokaat M. Lõhmuse ja kostja esindaja vandeadvokaat Ü. Talviste osavõtul, vaatas avalikul kohtuistungil 15. novembril 1999. a läbi Tallinna linna kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 30. aprilli 1999. a otsuse AS Metrem hagis Tallinna linna vastu omandiõiguse tunnustamiseks. Tallinna Linnakohtu 25. jaanuari 1999. a otsusega rahuldati AS Metrem hagi ning, juhindudes RS §st 13 lg 1, TsK §-dest 165 ja 242 lg 1, AÕS §-st 81 ja TsÜS §-st 64 lg 1, tunnustati tema omandiõigust Tallinnas Veerenni 53A asuvale remonditöökoja hoonele, sepikoja-katlamajale, remonditöökoja boksidele, kontorihoonele, raamhall-töökojale, trafoalajaamale, puidutöökojale, tervisehallile, seadmetele ja mehhanismidele. Hageja ja Tallinna Linnavalitsuse vaheline 29. oktoobri 1992. a tervikvara rendileping loeti lõppenuks 21. aprillist 1997. a. Tallinna Ringkonnakohus jättis 30. aprilli 1999. a otsusega linnakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohus ühines esimese astme kohtu otsuse põhjendustega ega pidanud neid vajalikuks korrata. Ringkonnakohtu otsusega on tuvastatud, et Tallinna Linnavalitsuse ja AS Metrem vahel sõlmiti
rahanduskomisjoni ja linnavarakomisjoni otsust rendilepingu lõpetamiseks AS-ga Metrem ja rendilepingu objektiks oleva vara müügiks. Tallinna linna 1994/1995. a eelarvest nähtub, et renditud vara müük AS-le Metrem toimub rendi kaudu. Hageja on 21. aprillil 1997. a tasunud 473 740 krooni ja selle laekumist on linnavolikogu kinnitanud 1997. a eelarve täitmise aruandes kajastatud linnavara müügist laekunud tuluna. Kuigi volikogu kinnitab eelarve täitmise üldsummades, lisatakse valla- ja linnaeelarve seaduse § 11 lg 2 p 1 kohaselt eelarve projektile seletuskiri andmetega eelmise eelarveaasta tegelike, käesolevaks eelarveaastaks määratud ja eelseisvaks eelarveaastaks kavandatud tulude ja kulude kohta vastavalt nende liigendusele. Rentnik võis põhivara arvele võtta üksnes põhivara omandiõiguse ülemineku korral. Samuti ei saa rentnik rendilepingust tulenevat kohustust raamatupidamisarvestuses kajastada laenukohutusena, kui pole tegemist kapitalirendiga, vaid võlgnevusena hankijale vastavalt esitatud rendiarvetele. Kohus tõlgendas poolte vahel sõlmitud rendilepingut ja leidis, et tegemist on kapitalirendilepinguga, s.t järelmaksuga ostu-müügilepinguga. Rendilepingu kohustatud pooleks, kelle kasuks TsÜS § 64 lg 3 järgi tuleb lepingut tõlgendada, luges kohus rentniku. Tuginedes Tallinna 1994/1995. a eelarves tehtud viidetele vara müügile järelmaksuga, samuti Tallinna Linnavalitsuse 12. novembri 1996. a korraldusele oli hagejal õiguspärane ootus vara ostule. Õige on kostja väide, et hageja tasus 473 740 krooni pärast 31. jaanuari 1997. a korralduse vastuvõtmist. Nimetatud summa on aga kajastatud 1997. a eelarves kui renditud vara müügist saadu. Kohus leidis, et vara hageja bilanssi andmisega avaldasid pooled rendilepingus tahet vara väljaostuks rentniku poolt kooskõlas RS §-ga 13 lg 1. Õige oli hageja viide TsK §-le 242 lg 1, mille kohaselt müüja kohustub vara üle andma ostja omandisse ning ostja kohustub vara vastu võtma ja selle eest tasuma. TsK § 165 kohaselt loetakse leping sõlmituks kokkuleppe saavutamisega kõigis selle olulistes punktides. Leping võidakse sõlmida ka ettepaneku täitmiseks võtmisega. Ringkonnkohus leidis, et rendilepingu kohustud pooleks on rentnik, kelle kasuks tuli lepingut tõlgendada. Kuna vara oli rendile antud teatud tingimustel, sai hagejal olla õiguspärane ootus selle ostule. Sellele viitasid ka esitatud tõendid. Hageja poolt tasutud ostuhinda ei ole kostja tagastanud. Viidet sellele, et vara taheti müüa enampakkumise korras komisjoni otsuses ei sisaldu. Kassatsioonkaebuses palus kostja tühistada ringkonnakohtu otsuse ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale kohtule. Kohtud on vääralt leidnud, et rendilepingus sisaldub omandiõiguse ülemineku kokkulepe. Varade bilansis kajastamise kokkuleppe sõlmimine ja selle kokkuleppe täitmine ei ole omandiõiguse tekkimise aluseks. Tehingu kajastamine raamatupidamisarvestuses sõltub tehingu sisust, tehingu sisu ei sõltu aga kokkuleppest selle kajastamise kohta. Tahteavaldus omandist loobumiseks peab olema väljendatud üheselt ja keeleliselt selgelt. Rendileping on kahekülgne leping, milles kohustused lasuvad mõlemal lepingupoolel. Seega on ekslik ringkonnakohtu seisukoht, et kohustatud pooleks, kelle kasuks tuleb lepingut tõlgendada, on rentnik. Kuna lepingu liigi osas on eriarvamused, tuleb käesolevas vaidluses tõlgendada mitte
rendisuhet, vaid väidetavat vara võõrandamissuhet. Kui tasulise võõrandamislepingu puhul tekib kahtlus, kas isikul oli kohustus vara üle anda või mitte, siis tulenevalt TsÜS § 64 lg 3 tuleb leida, et sellist kohustust ei olnud. Seega tuleks TsÜS § 64 lg 3 tõlgendamiskriteeriumide kohaselt tehingut tõlgendada Tallinna linna kasuks ja leida, et tegemist ei ole kapitalirendi- ega ostu-müügilepinguga ning omandiõigus kuulub Tallinna linnale. Kohtud on ekslikult leidnud, et hagejal oli õiguspärane ootus vara ostule. Rendilepingu sõlmimise aluseks 1992. aastal oli linnavolikogu vara rendile andmise otsus. Sellest tulenevalt ei saanud hagejal olla ootust vara ostuks, vaid ainult rentimiseks. Samuti tähendab õiguspärase ootuse printsiip õigust tegutseda mõistlikus ootuses, et rakendatav seadus jääb kehtima. See printsiip ei loo aga omandiõigust ilma vastava tehinguta. Erinevalt kohtute otsuses märgitust ei oma asjas tähtsust Tallinna Linnavolikogu komisjonide otsused, sest vastavalt Tallinna põhimääruse § 31 lg 8 on linnavolikogu otsused soovituslikud. Ebaõige on ka väide, et komisjonide otsuses puudus viide vara müügile enampakkumise teel, sest alghinna fikseerimine seda näitabki. Kassaator on seisukohal, et isegi kui rendilepingus sisalduks kokkulepe omandiõiguse ülemineku kohta, oleks rendileping selles osas kehtetu, sest linnavolikogu otsustas 1992. aastal anda vara rendile. Kui kohaliku omavalitsuse kõrgeim organ on otsustanud vara rendile anda, siis teistsugused kokkulepped oleksid kehtetud, kuna nad on sõlmitud volitusi ületades. Tulenevalt rendilepingu ajal kehtinud TsK § 66 ei tooks selline kokkulepe kaasa Tallinna linna omandiõiguse lõppemist rendile antud varale. Linnavolikogu poolt eelarve täitmise aruande kinnitamine ei ole käsitletav rendilepingu aktsepteerimisena võõrandamislepinguna. Lugedes rendilepingu lõppenuks, tegi kohus otsuse esitamata nõude osas, kuna hageja nõudis rendilepingu lugemist ennetähtaegselt lõpetatuks poolte kokkuleppel. Vastustaja peab kassatsioonkaebust põhjendamatuks ning leiab, et ringkonnakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud. Kolleegiumi istungil jäid esindajad kassatsioonkaebuses ja selle vastuses toodud seisukohtade juurde. Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus kuulub tühistamisele TsMS § 363 p 2 alusel protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Kostja on vastuses hagiavaldusele ja apellatsioonkaebuses väitnud, et kui 29. oktoobri 1992. a lepingus lepitigi kokku omandiõiguse üleminekus hagejale, siis on leping sõlmitud volitusi ületades, kuna linnavolikogu otsus nägi ette vara rendile andmise. Selle kostja väite osas kohtu seisukoht puudub. Eelnevaga on rikutud TsMS §-s 330 lg 6 sätestatut. Kas 29. oktoobri 1992. a leping sisaldas kokkulepet omandiõiguse üleminekuks renditud vara suhtes rentnikule pärast laenuna vormistatud vara maksumuse tasumist, tuleb välja selgitada lepingu tõlgendamise teel. TsÜS § 64 kohaselt tuleb tehingu tõlgendamisel lähtuda eelkõige poolte tegelikust tahtest. Poolte tahe tuleb välja selgitada lähtudes kõigist kohtu ette toodud asjaoludest. Poolte tahte väljaselgitamisel tuleb arvestada ka poolte käitumist enne lepingu sõlmimist ja pärast seda. Seega on lepingu tõlgendamisel arvestatavad ka linnavolikogu komisjonide otsused, linnavolikogu materjalid ja poolte kokkulepe tehingu
raamatupidamisliku kajastamise kohta. Eelnimetatud dokumendid iseenesest aga omandiõiguse üleminekut varale ei tõenda. Seda ei tõenda ka tehingu kajastamine raamatupidamisarvestuses. Kuna tehingu tõlgendamine kohustatud isiku kasuks TsÜS § 64 lg 3 järgi eeldab selgust, millise õigussuhte tekitamisele oli poolte tahe suunatud ning millised on selles õigussuhtes poolte õigused ja kohustused, siis pole osundatud norm vaidluses õigussuhte kvalifikatsiooni üle kohaldatav. Kui lepingu tõlgendamisel selgub, et poolte vahel on 29. oktoobri 1992. a lepingus kokku lepitud omandiõiguse üleminekus, siis tuleb võtta seisukoht, kas sellise kokkuleppega ületati lepingu sõlmimisel volitusi. Sealjuures tuleb juhinduda lepingu sõlmimise ajal kohaliku omavalitsuse organite pädevust reguleerinud ENSV kohaliku omavalitsuse aluste seaduse vastavatest sätetest ja nendega kooskõlas olevatest alamalseisvatest õigusaktidest. Kui leping on sõlmitud volitusi ületades, siis tuleb esitatud asjaoludest tulenevalt võtta seisukoht, kas ja millistel tingimustel on Tallinna linn tehingu heaks kiitnud. Tervisehalli osas tuleb silmas pidada, et väidetava halli võõrandamise kokkuleppe sõlmimise ajal 2. mail 1996. a reguleeris ehitise võõrandamist asjaõigusseaduse rakendamise seadus. Kui selgub, et 29. oktoobri 1992. a leping ei sisalda võõrandamise kokkulepet või leping on sõlmitud volitusi ületades ja seda pole hiljem heaks kiidetud, siis tuleb hageja vastavast väitest tulenevalt võtta seisukoht, kas pädev organ otsustas vara võõrandamise 12. novembril 1996. a ja kas omandi üleminekus on kokku lepitud sel ajal kehtinud seaduste kohaselt. Asjakohane ei ole omandi tekkimise põhjendamine õiguspärase ootuse printsiibiga. Kui lepingus oli omandi üleminekus kokku lepitud, siis tekkis omand ilma õiguspärase ootuse printsiibita enne
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.