Oliver Kask (eesistuja), Maret Altnurme ja Villem Lapimaa
Otsuse tegemise aeg ja koht
7. veebruar 2022, Tallinn
Haldusasja number
3-20-1301
Haldusasi
X kaebus Maa-ameti 8. juuni 2020. a korralduse nr 117/20/1463 tühistamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 29. jaanuari 2021. a otsus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Kaebaja – X, esindaja vandeadvokaat Rene Hallemaa Vastustaja – Maa-amet, esindajad HV, TK ja KB Kolmas isik – Y, esindajad vandeadvokaat Margo Lemetti ja advokaat Tanel Kask
Menetluse alus ringkonnakohtus
X apellatsioonkaebus
Asja läbivaatamine
Kohtuistungil 19. jaanuaril 2022
RESOLUTSIOON
1.Jätta X apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 29. jaanuari 2021. a otsus haldusasjas nr 3-20-1301 muutmata.
Mõista X-lt Y kasuks välja apellatsioonimenetluse menetluskulud 607,50 eurot.
Muus osas jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule hiljemalt 9. märtsil 2022 (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 212 lg 1). Vastuseks kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal selleks esitada Riigikohtule taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja esitama ka kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
3-20-1301 Kassatsioonkaebus tuleb sõnastada võimalikult selgelt ja lühidalt (HKMS § 52 lg 1).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Tartu maakonnas Tartu vallas Laeva külas asuvad X omandis olev Mällo 2 (katastritunnus 38302:002:0290, sihtotstarve maatulundusmaa 100%, registriosa nr 314204; katastriüksus on moodustatud ja piiriandmed määratud aerofotogeodeetilisel viisil, maakatastris registreeritud 17.12.1996) ja Y omandis olev Mällo 1 (katastritunnus 38301:002:0105, sihtotstarve maatulundusmaa 100%, registriosa nr 314104; katastriüksus registreeritud 10.03.2004 maakatastrisse 17.12.1996 kantud Mällo 1 katastriüksuse jagamise tulemusena) kinnistu. Kinnistute vaheline piir läbib elamut, poolitades selle. Y soovib jagada Mällo 1 katastriüksuse ja taotles selleks katastripidajalt 20.04.2018 katastrimõõdistamise tingimused.
2.Katastripidaja väljastas 20.04.2018 Tartu Maakorralduse osaühingule (maakorraldustööde tegevuslitsents nr 211 MA-k) lähteülesande Mällo 1 katastriüksusel maakorraldustööde tegemiseks. Mõõdistustööde käigus tähistati looduses kaks uut katastriüksust: Mällo (sihtotstarve elamumaa 100%) ja Keramäe (sihtotstarve maatulundusmaa 100%). Mõõdistustööde käigus tekkis moodustatava Mällo ning Keramäe ja maakatastris varem registreeritud Mällo 2 katastriüksuste ühises piirilõigus piiripunktide nr 6-7-8-9-10-11-12-1314-15 (numeratsioon vastavalt 10.03.2004 maakatastris registreeritud Mällo 1 katastriüksuse plaanile) vahel vajadus piiride kindlakstegemiseks, sest 10.03.2004 maakatastris registreeritud Mällo 1 katastriüksuse piirilõik nr 6-7-8-9-10-11-12-13-14-15 ei ühti 17.12.1996 registreeritud Mällo 2 katastriüksuse piirilõiguga nr 13-14 (numeratsioon vastavalt Mällo 2 katastriüksuse plaanile).
3.Maamõõtja tegi omanike juuresolekul 11.09.2018 katastriüksuste piirid kindlaks. Mällo 1 katastriüksuse omanik nõustus piiri kindlakstegemise tulemustega, kuid Mällo 2 katastriüksuse omanik esitas 10.10.2018 maamõõtjale vastuväite. X pöördus Maa-ameti poole 02.01.2019 ja 29.01.2020 kirjadega, milles esitas vastuväited piiride kindlakstegemise tulemustele Mällo 1 ja Mällo 2 katastriüksuste ühisel piirilõigul piiripunktide nr 13 ja 14 vahel.
4.X esitas 14.12.2018 Tartu Maakohtule hagiavalduse kohtu poolt kinnistu piiri kindlaksmääramiseks ja piirinaabri piiri kindlaksmääramises osalema kohustamiseks. Tartu Maakohtu 07.01.2019 määrusega tsiviilasjas 2-18-18949 võeti hagiavaldus menetlusse. Menetlus on maakohtus pooleli.
5.Maa-amet määras 08.06.2020 korraldusega nr 1-17/20/1463 „Otsus Mällo 1 ja Mällo 2 katastriüksuste ühiste piiripunktide asukoha kohta“ vaidlusaluste katastriüksuste ühiste piiripunktide asukohad vastavalt maakatastriseaduse (MaaKatS) § 4 lg-le 41, § 8 lg-tele 1 ja 31, § 16 lg-tele 7 ja 8, § 17 lg-le 10 ning maakorraldusseaduse (MaaKS) § 15 lg-le 5 ja maakorralduse läbiviija esitatud piiri kindlakstegemise ja katastrimõõdistamise dokumentidele järgmiselt: a) maastikul olemasolevad piiritähised piiripunktides nr 3 (metalltoru), 5 (siseseina arvutuslik telje punkt), 6 (siseseina arvutuslik telje punkt), 7 (siseseina arvutuslik telje punkt), 8 (ehitise nurk) ja 9 (ehitise nurk) (numeratsioon vastavalt moodustatava Mällo katastriüksuse mõõdistusandmetele) nende olemasolevates koordineeritud asukohtades; b) maastikule paigaldatud ja taastatud piiritähised piiripunktides nr 4 (metalltoru), 10 (metalltoru), 11 (metalltoru) ja 12 (metalltoru) (numeratsioon vastavalt moodustatava Mällo katastriüksuse mõõdistusandmetele) nende paigaldatud ja koordineeritud asukohtades. Kuna Mällo 2 katastriüksuse esmamoodustamise andmetes puuduvad hoonete asukohtade mõõdistusandmed, ei saa eeldada ka Mällo 2 katastriüksuse plaanile kantud hoonete asukohtade 2(15)
3-20-1301 õigsust. 1996. a-l kasutatud mõõdistusviis oli ebatäpne (hoonete plaanilisi asukohti ei määratud ning kahe õueala jagava piiripunkti vahel puudus nähtavus). Mällo 2 katastriüksuse piirilõik lõikas punktide 13-14 vahel Mällo 2 kinnistul asuvat kõrvalhoonet. Selleks, et ühine katastriüksuste piir seda ei lõikaks, on loodusesse paigaldatud täiendav piiripunkt nr 14. 2003. a-l Mällo 1 katastriüksusel toimunud mõõdistamine toimus vastavalt 2003. a-l kehtestatud korrale (Vabariigi Valitsuse 23.10.2003 määrus nr 264 „Katastrimõõdistamise teostamise ja katastrimõõdistamise kontrollimise kord“) ja nõuetele, mh täpsustati hoonete asukohti ning seda, et täpsustatud piir ei läbiks kõrvalhooneid, mille kuuluvus on vastavalt vara tagastamise dokumentidele paika pandud, samuti, et elumaja osas kulgeks piir selgelt vastavalt esimese korruse vaheseinale siksakiliselt, mitte sirgjooneliselt läbi hoone. Piiriandmete täpsustamisel 10.03.2004 lisati varasemale sirgjoonelisele piirilõigule kaheksa uut piiripunkti. Põhjusel, et 2004. aastal Mällo 1 ja Mällo 2 katastriüksuste ühisel piiril toimunud piiriandmete täpsustamisega ei nõustunud Mällo 2 katastriüksuse tookordne omanik, puudus katastripidajal õigus korrigeerida Mällo 2 katastriüksuse piiri asukohta. Sellest tulenevalt on kahel piirneval katastriüksusel praegu maakatastris registreeritud erinevad piiriandmed, mille omavahel kooskõlla viimise vajadus on aluseks piiride kindlakstegemise maakorralduslikule toimingule. Vastuväidetes jäi Mällo 2 kinnisasja omanik seisukohale, et piiri kindlakstegemine peab arvestama piirinaabrile kuuluva omandiosa suurust (1⁄2 mõttelist osa kummalgi omanikul) kogu elamust, mille on 1967. aastal notariaalselt kinnitatud kinkelepingu alusel kinnisasjade omanikud edasise pärimise teel omandanud. Maaomaniku hinnangul ei ehitatud elamu esimese korruse vaheseina selleks, et piiritleda hoone mõtteliste osade kasutamist. Vahesein ei jaga hoone esimest korrust kaheks eraldiseisvaks reaalosaks, vaid jaotab elamu 108 m2 suuruse köetava pinna selliselt, et 58 m2 on Mällo 1 katastriüksuse omaniku kasutuses ja 50 m2 Mällo 2 omaniku kasutuses. Lisaks on vahesein läbikäidav, võimaldades mõlema kinnisasja omanikel kasutada hoonest enda omandile vastavat omandiosa. Määratledes katastriüksuse piiri esimese korruse vaheseinte alusel, on Mällo 1 katastriüksuse omanik Mällo 2 omaniku hinnangul ebaseaduslikult hõivanud tegelikkuses endale esimesest korrusest rohkem kui talle kuuluv 1⁄2 omandiosa võimaldaks. Hoone kaks korrust on erinevate läbilõigetega ja vastuväidete kohaselt ei saa piiri määrata vaid esimese korruse vaheseinte järgi. Mällo 1 katastriüksuse mõõdistusandmed ning ühisele piirijoonele seda täpsustavate piiripunktide lisamine on 10.03.2004 maakatastris registreeritud ilma Mällo 2 kinnisasja omaniku nõusolekuta. Segadust tekitas omanikes piirilõik, mis oli määratud kulgema läbi olemasoleva ning mõlema omaniku kasutuses oleva eluhoone. Mällo 2 katastriüksuse omaniku selgituste kohaselt on omanikud mõistnud kasutatava eluhoonet võrdselt mõlemale omanikule kuuluvana. Hoone esimese korruse vahesein, mis eraldab omavahel kaht hoone reaalosa, ei asu hoone keskjoonel, vaid poolitab hoonet selliselt, et suurem osa elamust on Mällo 1 katastriüksuse omaniku kasutuses. Hoone pööningule on Mällo 2 omanik püstitanud vaheseina selliselt, et 1⁄2 pööningust on Mällo 1 ning 1⁄2 pööningust on Mällo 2 katastriüksuse omaniku kasutuses. Hoones sees saab kahe katastriüksuse vaheline piir kulgeda üksnes mööda hoone siseseina telgjoont. Vastasel juhul ei ole piiri määramine kooskõlas maakorralduse nõuetega, mille kohaselt peab olema tagatud kinnisasja otstarbekas kasutamine ja majandamine. Samuti peavad katastriüksuse piirid olema lihtsad, selged ning kõigile üheselt mõistetavad. Piiri kulgemine hoone siseseina telgjoonel on üheselt mõistetav mõlemale piirneva katastriüksuse omanikule. Olukorras, kus katastriüksuse piir kulgeb suvalises kohas läbi hoone, ei ole katastriüksuse piiri asukoht ruumis lihtne, selge ja üheselt mõistetav. Mõlemad katastriüksuste omanikud on 02.02.2018 paikvaatlusel kinnitanud, et esimese korruse siseseina asukoht ei ole ajas muutunud. Moodustatava Mällo katastriüksuse piiripunktide nr 10 ja 11 (Mällo 1 katastriüksuse plaanil piiripunktid nr 13 ja 14) asukohad on määratud vastavalt valduse ulatusele ning katastripidaja 3(15)
3-20-1301 hinnangul ei rikuta sellega Mällo 2 katastriüksuse omaniku õigusi, kuna Mällo 2 katastriüksuse koosseisu kuuluv kõrvalhoone on sellise piiri kulgemise puhul täieulatuslikult Mällo 2 katastriüksusel ning samuti suureneb sellega Mällo 2 katastriüksuse pindala.
6.X esitas 09.07.2020 Tallinna Halduskohtule kaebuse Maa-ameti 08.06.2020 korralduse nr 1-17/20/1463 tühistamiseks. Maa-ameti vaidlustatud korralduse kohaselt kuulub hoone kasutamist ja hoone vaheseinasid arvestades Mällo 1 katastriüksuse omaniku omandisse esimese korruse ehitise alusest pinnast 67,4 m2 ning kaebaja omandisse esimese korruse ehitisealusest pinnast 56,7 m2 (arvesse on võetud ehitisealune pind ilma mõlema piirinaabri poolt hiljem ehitatud väljaulatuva veranda ja esiku aluse pinnata, et tagada võrdne omandiõigus ajaloolisest hoonest). Võttes arvesse ehitisealust pinda ka hoone teisel korrusel, kuulub Maa-ameti vaidlustatud korralduse kohaselt Mällo 1 katastriüksuse omaniku omandisse ehitisealusest pinnast 134,8 m2 ning kaebaja omandisse ehitisealusest pinnast 113,4 m2. Menetlus oli subjektiivne ega arvestanud mõlema kinnistuomaniku huvidega. Mõlema piirinaabri huvide arvestamine on võimalik üksnes toimuvas tsiviilkohtumenetluses. Arvestamata on jäetud ajalooliselt arhiividest kätte saadavad andmed, piirinaabrite varasemad kokkulepped ja omandiõiguse ulatus. Kuna 10.03.2004 mõõdistamine on tehtud üksnes Mällo 1 omaniku taotlusel ja mõõdistustulemused on kooskõlastanud Mällo 1 omanik, puudub alus väita, et need kajastavad mõlema piirinaabri tegelikku tahet. Piirinaabrid nõustusid 1996. aastal maamõõtja poolt looduses kätte näidatud piirimärkide asukohtadega ja piiride sirgjoonelise kulgemisega vaidlusaluses piirilõigus. Elumaja sirgjooneliselt läbiv piirilõik tagas mõlemale piirinaabrile 1/2 elumaja omandiõigusest. Ajalooliselt ei ole olnud tegemist reaalosadeks jagatava esimese korrusega ning omandite üleminekul ei ole kunagi olnud eesmärgiks reaalosade üleandmine. Elamut läbiv piirilõik ei saanud kulgeda küll suvalisest asukohast läbi hoone, kuid seda ei ole piir ka kunagi teinud, kuna piirilõigu kulgemise kavandamisel peeti silmas mõlemale piirinaabrile 1/2 omandiosa säilimist. Olemasoleva säilinud ja ajalooliselt kasutuses olnud ukse kaudu on mõlemale piirinaabrile ka praegu tagatud vajadusel juurdepääs kõigile hoone esimese korruse osadele ning vaheseinast mõlemale poole jäävale omandiosale. Vastustajaga saaks nõustuda, et kehtivate õigusaktide põhjal peab piir kulgema mööda hoone esimese korruse vaheseinu siksakiliselt, kui tegemist oleks ühekorruselise elamuga või elamu mõlemad korrused oleksid identsete läbilõigetega. Elamu erinevad korrused on aga erinevate läbilõigetega. Katastriüksuste Mällo 1 ja Mällo 2 ühisele piirile jääva eluhoone jagamine on võimalik üksnes nii, et piir lõikab hoonet sirgjooneliselt, tagades mõlemale piirinaabrile 1/2 suuruse omandiosa elamust. Sirgjooneline piir tagab selle, et erinevate korruste lõikes erinevate läbilõigete ja asukohtadega vaheseinad tagavad võrdväärselt nii kaebaja kui ka kolmanda isiku huvid ning tagavad mõlemale piirinaabrile võimaluse kasutada elamust omandiosadele vastavat köetavat elamupinda. Vaheseinte asukohad on muudetavad ning samuti on võimalik muuta hoone kasutuskorda, kuid sellega koos ei saa muutuda omandiõiguse ulatus. Olukorras, kus katastriüksuseid eraldav piir ei saa hoonet läbida diagonaalis ning peab asetsema igal juhul hoone siseseina telgjoonel, on põhjendatud rajada elumajja täiendav vahesein. Vaheseinaga eraldatud ruumidele oleks mõlemal piirinaabril ajalooliste uste olemasolu tõttu juurdepääs ning mõlema piirinaabri omandisse jääksid võrdväärse suurusega elumaja ehitisalused pinnad. Kõiki ehitisi ei olegi võimalik reaalosadeks jagada ning ebaõige on vastustaja seisukoht, et selliseid ehitisi ei võikski kinnisasjade vaheline piir läbida. Vastustaja otsusest ei nähtu, mis alusel, mis kuludega ja kuidas peaks tulevikus kompenseerima omandiõiguse kaotust. Ei ole põhjendatud, et kaebaja peaks tulevikus hakkama enda kuludega lahendama võimalikku 4(15)
3-20-1301 omandiõiguse kaotusest tingitud kahju hüvitamise või kasutuseeliste kaotamisega seotud õiguslikku probleemi.
Maa-amet palus jätta kaebuse rahuldamata.
Mällo 1 ja Mällo 2 katastriüksused on moodustatud ja 17.12.1996 maakatastris registreeritud aerofotogeodeetilist mõõdistusviisi kasutades: piir määrati esmalt aerofotoplaanil, seejärel märgiti piiripunktid maastikule samuti aerofotoplaanilt mõõdetud piiripunktide ligikaudsete sidemete järgi. Seega on Mällo 1 ja Mällo 2 katastriüksuste esmamoodustamisel kasutatud ebatäpset mõõdistusviisi. Olukorras, kus hoonete plaanilisi asukohti ei määratud ning kahe õueala jagava piiripunkti vahel puudus nähtavus, ei olnud maamõõtjal võimalik hinnata, kas piiripunktide vaheline sirgjoon läbib kinnisasjadel olevaid kõrvalhooneid või mitte. Maakatastris 10.03.2004 registreeritud Mällo 1 katastriüksuse mõõdistamisel on täpsustatud 17.12.1996 aerofotogeodeetilisel viisil moodustatud Mällo 2 katastriüksusega ühist piiri piirilõigus nr 13-14 (numeratsioon vastavalt 17.12.1996 maakatastris registreeritud Mällo 2 katastriüksuse plaanile) vastavalt tegelikule maakasutusele ning katastriüksuste ühine piir on viidud kooskõlla maakorraldusnõuetega (mh täpsustatud olemasolevate hoonete asukohti, sh korrigeeritud piiri selliselt, et piir ei läbiks olemasolevaid kõrvalhooneid ning katastriüksuste esmase maakatastris registreerimise järel eraldi kinnistute moodustamisega reaalosadeks jagatud üksikelamut läbiks piir mööda olemasolevat üksikelamu esimese korruse vaheseina telgjoont). Kinnisasjade omanikud ei ole vaielnud selle üle, et esimese korruse vahesein on ajalooline ning teise korruse sein on uus. Seetõttu ei saa kindlaks tehtud piir kulgeda teise korruse seina telge mööda. Piiride kindlakstegemisel juhindus maamõõtja 10.03.2004 registreeritud Mällo 1 katastriüksuse mõõdistusandmetest ning asjaolust, et 17.12.1996 registreeritud aerofotogeodeetilisel viisil moodustatud Mällo 2 katastriüksuse plaanil on piiripunktide nr 13-14 vaheline sirgjoon ebatäpne ja ei ole arvestanud loodusliku situatsiooniga ning väljakujunenud maakasutusega. Võttes aluseks olemasolevate ehitiste paiknemise looduses ning nende kuuluvuse vastavalt Mällo 1 või Mällo 2 kinnisasjade omanikele (Laeva Vallavalitsuse 28.10.1996 korraldustes nr 90 ja 91 on loetletud kummalegi kinnisasjale jäävad hooned), ei ole võimalik vaidlusalust piirilõiku määrata kulgema sirgjooneliselt, arvestades 17.12.1996 maakatastris registreeritud Mällo 2 katastriüksuse plaanil olevaid piiriandmeid. 2004. aastal, mil maakatastrisse kanti Mällo 1 katastriüksuse täpsustatud piiripunktide asukohad, pidi katastrimõõdistamine vastama 23.10.2003 vastu võetud Vabariigi Valitsuse määruses nr 264 „Katastrimõõdistamise teostamise ja katastrimõõdistamise kontrollimise kord“ toodud nõuetele. Nimetatud määruse § 9 lg 2 sätestas, et piirimärgid tuleb paigaldada selliselt, et piiri kulgemine maastikul oleks üheselt arusaadav nii maaomanikule või muule õigustatud isikule kui ka piirinaabritele. Sama paragrahvi lõike 5 kohaselt paigaldatakse piirimärk hoone vundamendi äärde, kui piir kulgeb mööda hoone siseseina telgjoont. Seega on maakatastris registreeritud Mällo 1 katastriüksuse piiripunkt nr 7 paigaldatud vastavalt katastriüksuse mõõdistamise aegsetele nõuetele. Hoones sees saab kahe katastriüksuse vaheline piir kulgeda üksnes mööda hoone siseseina telgjoont. Samuti peavad katastriüksuse piirid olema lihtsad, selged ning kõigile üheselt mõistetavad. Piiri kulgemine hoone siseseina telgjoonel on üheselt mõistetav mõlemale piirneva katastriüksuse omanikule. Olukorras, kus katastriüksuse piir kulgeb suvalises kohas läbi hoone, ei ole katastriüksuse piiri asukoht ruumis lihtne, selge ja üheselt mõistetav.
5(15)
3-20-1301 Maa-amet on haldusorgan, kellele ainsana on antud seadusega pädevus otsustada kinnisasjade vahelise piiri asukoht. Katastripidaja otsus piiride asukoha kohta on haldusakt. Seega allub katastripidaja otsus kohtulikule kontrollile, millega on tagatud kõigi piirinaabrite huvide arvestamine. Igal kinnisasja omanikul on võimalus kinnisasja piiride kindlaks tegemist taotleda nii haldusmenetluse kui ka tsiviilkohtumenetluse raames. Kaks paralleelset menetlust sama eseme üle õigusselgust ei taga, kuid haldusmenetluse raames kindlaks tehtud piiri asukoha ning vastu võetud haldusakti alusel maakatastris registreeritud piirid ei välista hiljem vajadusel katastriandmete muutmist tsiviilkohtumenetluses. Kuna piirnevate katastriüksuste kohta avati õigustatud isikute soovil maa esmakinnistamisel kinnistusraamatus eraldi registriosad ja tekkis kaks erinevat kinnisasja, kaasnes sellega maaüksustel asuva hoone reaalosadeks jagamine, arvestades seejuures omanike omandiõiguse osakaalu hoonest, st mõtteliste osade suurust. Ehitist on võimalik jagada vaid juhul, kui reaalosad saab eraldada nii, et need säilitaksid oma kasutusotstarbe ka siis, kui üks osadest häviks. Seega saab ehitist jagada vaid kandva seina asukohast. Esimese korruse sein oli 1996. aastal olemas ja selle asukoht ei ole muutunud. Seega sai ehitist reaalosadeks jagada vaid selle seinaga. Kui kummalegi omanikule jäi erineva suurusega osa, mis ei vastanud neile kuulunud omandiõigusele hoonest, siis vastavalt asjaõigusseaduse (AÕS) § 77 lg-le 3 on võimalik lahendada olukord hüvitise maksmisega. Kinnisasjade moodustamisega jagati ka ehitis reaalosadeks. Kui ehitist ei ole võimalik reaalosadeks jagada, ei saa moodustada ka iseseisvaid kinnisasju. Kasutuskorda on võimalik kokku leppida üksnes kaasomandis oleva asja kasutamiseks. Piirijoont piiripunktist 13 kuni 14 ei ole võimalik sirgjooneliselt kujutada ilma, et see hakkaks lõikama mõnda kõrvalhoonet. Samuti läbiks sirgjoon elamut diagonaalselt, mis ei jagaks elamut ka pindalaliselt pooleks.
Y palus jätta kaebuse rahuldamata.
AÕS § 129 ei ole menetlusnorm, vaid materiaalõiguse norm, mille abil haldusmenetluses piir asjaõiguslikke põhimõtteid arvestades paika pannakse. MaaKS § 15 lg-ga 5 antakse maakatastri pidajale õigus otsustada piiride kindlakstegemise dokumentide alusel piiri asukoht, kui piirinaabrid ei jõua ise kokkuleppele. Maa-amet korraldas menetluse nõuetekohaselt, kuulates menetlusosalised ära ja andes selgitusi. Kaebaja on omavoliliselt hõivanud kolmandale isikule kuuluva kinnistu osa (maja II korrusel, n-ö pööningukorrus). Kinnisasjade piiri kulgemise määramisel ei saa lähtuda II korruse (õigusliku aluseta ja ebaadekvaatse ehitustehnilise lahendusega rajatud) vaheseina asukohast. Ehitustehniliselt on ohutum eemaldada II korruse vahesein, kui hakata lammutama I korruse vaheseina. Pööningukorrus oli varem tühi. Laeva Vallavalitsus on 09.02.2016 kirjas teavitanud kaebajat ebaseaduslikust ehitustegevusest Mällo 2 kinnistul. Esimesele korrusele uue vaheseina ehitamine ei ole mõistlik. Tsiviilkohtumenetluses toimunud paikvaatlusel tuvastati, et alternatiivse vaheseina ehitamise puhul väheneks kolmanda isiku majaosa nii, et üks tuba muutuks ebamõistlikult väikeseks. Alusetud on kaebaja väited ajaloolisest maja kasutamise õigusest. Ka nõukogude ajal ei olnud kaebaja (ja tema vanemate) kasutuses rohkem maja pinda kui praegu, s.t reaalne maja kasutus on kogu aeg olnud vastavalt I korruse siksakilisele vaheseinale. Elamu reaalosade piiri arvestades saab katastriüksuse piiri määrata üksnes I korruse vaheseina asukohta arvestades.
6(15)
3-20-1301 Seoses piiride täpsustamisega väheneb ka kolmanda isiku kinnistu pindala – vaidlusaluse katastriüksuse nr 38301:002:0105 pindala väheneb vastavalt vastustaja kontrollmõõdistamise aktile 244 m2 võrra. Seega teatud piirilõigus (põllumaa osas) loovutab kolmas isik osa maad kaebajale.
9.Tallinna Halduskohtu 29.01.2021 otsusega jäeti kaebus rahuldamata ja mõisteti kaebajalt kolmanda isiku kasuks välja menetluskulud 1458 eurot. Mällo 1 katastriüksuse uue mõõdistamise (mille tulemusega ei nõustunud Mällo 2 katastriüksuse omanik) tulemusena tekkis alates 2004. a-st olukord, kus Mällo 1 ja Mällo 2 katastriüksuste ühise piiri osas on maakatastris erinevad piiriandmed. Maa-ameti volituse õiguslikeks alusteks piiri määramiseks vaidluse korral on MaaKS § 15 lg 5 ning MaaKatS § 8 lg 31, § 16 lg-d 7 ja 8 ja § 17 lg 10. Vastustajal on nende sätete järgi pädevus katastriüksuste piir kindlaks määrata, juhul kui omanikud piiri osas ise kokkulepet ei saavuta. Kui paralleelselt toimuvad nii MaaKS §-s 15 sätestatud katastrikande menetlus kui ka AÕS §s 129 ettenähtud kinnisasja piiri kindlakstegemise menetlus tsiviilkohtus, on üldjuhul otstarbekam lahendada küsimus lõplikult tsiviilkohtus, mis hoiab ühelt poolt ära vajaduse algatada katastripidaja otsuse õiguspärasuse kontrollimiseks täiendav halduskohtumenetlus ning annab seejuures ka avaramad võimalused lahendada piirivaidlus (Tallinna Ringkonnakohtu 29.11.2019 määrus nr 3-19-1782, p 13). Teisalt möönis ringkonnakohus, et isegi kui Maa-amet teeb esmalt haldusmenetluses piiri asukoha kindlaks, ei välistaks see piiri muutmist tsiviilkohtumenetluses. Seadusega ei ole sätestatud kummagi menetluse prioriteetsust või seda, et Maa-amet peaks tingimata enda menetluse peatama või lõpetama samasisulise tsiviilvaidluse tõttu. Maakorralduse läbiviija teeb piiri asukoha kindlaks kinnistusraamatus, maakatastris, arhiivis või asjakohases registris leiduvate andmete ning piirimärkide alusel; kui eelnimetatud andmete alusel ei ole võimalik piiri asukohta kindlaks teha, määrab maakorralduse läbiviija selle AÕS § 129 lg-te 2 ja 3 kohaselt (MaaKS § 15 lg 3). 26.09.2018 piiri kindlakstegemise protokollist nähtub, et Mällo 2 omanikul puudus selge arusaam piirimärkide paiknemisest looduses ning tema kirjeldatud piiri ei ole võimalik loodusesse märkida. Seda kinnitab ka asjaolu, et kaebaja arusaam piiri kulgemisest 26.09.2018 protokolli lisaks oleval joonisel (kollane joon) ei ühti Mällo 2 katastriüksuse registreeritud piiriga (sinine joon). Maakorralduse läbiviija jõudis seisukohale, et just 2003. a mõõdistamise andmed arvestavad paremini maakorraldusnõuetega. 31.08.2019 tegi katastripidaja maastikul kontrollmõõdistuse, mis eksimusi ei tuvastanud. Elumaja esimese korruse vahesein (mille järgi jookseb 08.06.2020 haldusakti kohaselt majasisene piirilõik) on ajalooliselt varasem (asus samal kohal maa tagastamise ja piiride esmamääramise hetkel) ning teise korruse vahesein on ehitatud hiljem, 2010. aastal. Olukorras, kus hoone korruste läbilõiked on erinevad ning vaheseinade asukohad ei kattu, on asjakohane lähtuda ajalooliselt kauem esinenud faktilisest olukorrast, eriti arvestades, et uue vaheseina seaduslikkus ei ole kinnitamist leidnud. Piir peab kulgema nii, et hoone osasid oleks piiriandmete järgi võimalik sihtotstarbeliselt kasutada (MaaKatS § 13). Piiril asuva elumaja faktiline jagamine reaalosadeks toimus juba esmakinnistamisel, lähtudes tagastatud osade mõttelise suuruse proportsioonidest. Piiri kulgemine suvalisest kohast keset ruumi ei aita tagada, et piir oleks lihtsalt ja üheselt mõistetavalt äratuntav. Kinnisasja jagamise käigus moodustuv ehitis peab võimaldama ehitise eesmärgipärast ja otstarbekohast kasutust, olles
7(15)
3-20-1301 seejuures teistest ehitise osadest ära lõigatud (Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 29.05.2012 otsus asjas nr 3-2-1-61-12, p 12). Laeva Vallavalitsuse 28.10.1996 maa tagastamise korraldustes on määratletud üksnes tagastatava maa-ala suurus põhimõttel, et kummalegi vara tagastamiseks õigustatud isikule jääb 1/2 kinnistust. Mällo 1 kinnistu koosseisu kuuluvad elumaja ning laut-kuur-garaaž (Laeva Vallavalitsuse 28.10.1996 korraldus nr 90). Mällo 2 kinnistu koosseisu kuuluvad elumaja ning laut-ait-saun (Laeva Vallavalitsuse 28.10.1996 korraldus nr 91). Elumaja kohta ei ole korraldustes märgitud, et see peaks jagunema ruutmeetri täpsusega pooleks. Vara tagastamisel anti mõlemale õigustatud isikule mõtteline osa kinnistust koos sellel asuvate ehitistega, määramata kindlaks üle antava mõttelise osa faktilist koosseise elumajas. See kujunes vastavalt elumaja tegelikule kasutusele, mis kolmanda isiku väitel lähtus esimese korruse vaheseinast. Kaebaja ei ole sellele vastuväiteid esitanud. Piiripunktide kindlaksmääramise menetluses ei toimu omandi üleandmist. Piiri paiknemine oli enne vastustaja poolt piiride kindlaksmääramist vaieldav. Seetõttu ei oleks teada üleantava omandi suurus. Piiri kulgemine mööda esimese korruse vaheseina ei muuda seni kehtinud hoone osade kasutamist. Kaebaja väited vastustaja erapoolikusest ning kolmanda isiku huvide soodustamisest ei ole tõsiseltvõetavad. Kaebaja oli menetlusse kaasatud.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
10.X apellatsioonkaebuses palutakse tühistada Tallinna Halduskohtu 29.01.2021 otsus ja uue otsusega kaebus rahuldada. Piirivaidluse lahendamiseks on maakohtus avaramad võimalused (Tallinna Ringkonnakohtu 29.11.2019 määrus asjas nr 3-19-1782, p 13). Maa-amet pidanuks maakatastri menetluse peatama ning hea halduse tava tagamiseks jätma piiri kindlaksmääramise otsustada tsiviilkohtumenetluses. Maa-amet on teadlikult ja tahtlikult tekitanud olukorra, kus Maa-amet ei taga kaebaja omandiõiguse säilimist ja selle eest kohest hüvitist. Tsiviilasja prioriteetsuse tingib piirile jääv elamu. Maa-amet tegi kontrollmõõdistamise maastikul alles tsiviilkohtumenetluse toimumise ajal 31.08.2019. Mällo 1 ja Mällo 2 katastriüksuste piir on teadaolevate andmete põhjal esmalt paika pandud 1996. a-l piirinaabrite vahel sõlmitud kokkuleppe alusel. Lahknevus tekkis 2004. a-l. Halduskohus ei põhjendanud, miks ei ole sellises olukorras mõislik võtta arvesse piirinaabrite kunagist ühist tahet. Maa-amet on kokkulepet mitte arvestades rikkunud diskretsiooni piire. 1996. a-l oli maamõõtjale selge, et piir lõikab elamut ja see kanti piiriprotokollile. Tegemist ei olnud uue asjaoluga. Kõrvalhoone kuuluvuse määramiseks konstrueeriti lisapiiripunktid, kuid Maa-ameti otsuse järgi ei omanud elamu omandiline jagunemine pooleks tähtsust. Mööda on mindud asjaolust, et piir määrati 1996. a-l sirgelt. Kuigi praegusel juhul on Maa-ameti otsuses nähtav diskretsiooni kujunemine, on otsustusprotsessi võimalik sekkuda materiaalõiguse ebaõige kohaldamise ja oluliste asjaolude tähelepanuta jätmise tõttu (vrd Tallinna Ringkonnakohtu otsus asjas nr 2-13-291, p 57). 2003. ja 2004. a-l ei toimunud üksnes piiriandmete täpsustamine. Piiripunktide konstrueerimise ja uute täiendavate piiripunktide rajamisega muudeti 2003. ja 2004. aastal märkimisväärselt piiri kulgemist. Varem oli piir sirge, kuid muudetud kujul siksakiline. Seega lähtus kohus piiri kindlaksmääramise kontrollimisel mitte arhiiviandmetest, vaid juba muudetud ja kunstlikult loodud algandmetest. Kui omanikud oleksid olnud huvitatud piirilõigu hoonesiseselt mööda
8(15)
3-20-1301 siseseina telgesid ja õuealalt sakiliselt kulgevana määramisest, oleks vastavatel õienditel ja plaanimaterjalidel väljavõtetena olukorda alusdokumentatsioonis ka kirjeldatud. Halduskohus märkis, et 2003. a-l toimunud mõõdistamisel järgiti Vabariigi Valitsuse 23.10.2003 määrust nr 264 „Katastrimõõdistamise teostamise ja katastrimõõdistamise kontrollimise kord“. See määrus kehtestati mitu kuud hiljem pärast sama aasta suvel toimunud mõõdistamist ja 11.08.2003 katastriüksuse jagamise plaani maamõõtja poolt allkirjastamist. Ekslik on Maa-ameti seisukoht, mille kohaselt tuleb pärast kinnistute esmakinnistamist lähtuda üksnes kinnistu kui terviku mõttelise osa suurusest ning tähelepanuta võib jätta kinnisasja osaks saanud ehitiste varasema mõttelise kuuluvuse. Laeva Vallavalitsuse 04.01.1996 allkirjastatud kooskõlastuse kohaselt toimus kaebajale kuuluva Mällo 2 maaüksuse tagastamine vastavalt 27.01.1994 otsusele nr 68/1-21 ning määratleti tagastataval maaüksusel asuvad C omandusse kuuluvad hooned (1/2 elamut ja laut). Seda põhimõtet arvestas ka 1996. aastal piirinaabrite poolt ühiselt aktsepteeritud piiri asukoht. Omandiõiguse tagamiseks sõlmisid Q, Y, C ja D 23.04.1996 hoonestusõiguse seadmise lepingu. Hoonestusõigused kanti kinnistusraamatusse ning Mällo 1 registriosa III jakku kantud hoonestusõigus kustutati pärast hooneomaniku C surma pärandi üleminekul Q-le. Hoonestusõiguse kustutamine ei oleks olnud võimalik, kui Q kinnisasja omanikuna ei oleks hoonestusõigusele vastava 1⁄2 hoonealuse maatüki omanik. Tänased piiriandmed ei tagaks aga enam ajalooliselt kaebaja ja tema õiguseelastele vallasasjana kuulunud hoonete omandiõiguse ulatust. Seda vaatamata sellele, et õigusvastaselt võõrandatud maa kaebaja emale tagastamisel märgiti konkreetselt, et tagastataval maal asub 1⁄2 elamut, mis kuulus kaebaja õiguseelase C omandusse ja läks pärast surma üle kinnisasja omaniku omandusse. Olukorras, kus enne maa ja hoone püsivat ühendamist ning piiri kindlaksmääramist kuulus mõlemale piirinaabrile 1⁄2 maast ning nende õiguseelastele 1⁄2 piirile jäävast hoonest, tuleb need proportsioonid tagada ka tulevikus kinnistu jagamisel. Olukorras, kus hoonete erinevad korrused on erinevate läbilõigetega ning erinevate korruste vaheseinad asuvad erinevates kohtades, on hoonest 1⁄2 pinna kasutamise ja omandiõiguse tagamiseks vajalik piiriga poolitada kogu hoone kasutatav pind. Määratledes piiri esimese korruse vaheseina järgi hoone kasutatavat pinda arvestamata, ei ole teise korruse vaheseinal või selle puudumisel kinnistu piiri ja omandiõiguse ulatuse osas enam vähimatki tähendust. Puudub õiguslik alus, mis annab õiguse lugeda kinnistu piiri määratlemisel esimese korruse vahesein määravamaks järgnevate korruste vaheseinast ainuüksi seetõttu, et esimene korrus on maapinnale lähemal asuv korrus. Kuivõrd elamu ei ole reaalosadeks ega korteriomanditeks jagatud, ei ole põhjendatud märkida piiri kulgemist mööda elamu esimese korruse vaheseina telgesid. Vaheseinte asukohad on muudetavad ning samuti on võimalik muuta hoone kasutuskorda, kuid sellega koos ei saa muutuda omandiõiguse ulatus. Lisaks ei ole kohus võtnud arvesse kaebaja esitatud tõendeid asjaolu kohta, mille kohaselt on ajalooliselt olnud vaidlusaluse hoone I korrus läbikäidav, läbikäidavus on säilitatud tänaseni ning vaheseina kaudu on piiri asukoht lihtsasti muudetav. Halduskohus asus ekslikult seisukohale, et omandi üleandmist ei toimunud, sest piir oli ebaselge, omandi üleandmine eeldab aga konkreetse määratletud objekti üleandmist. Vaidlusalusele piirilõigule jäävast eluhoonest on hageja õiguseelastele ajalooliselt kuulunud järjepidevalt 1⁄2 omandist. Seda saab ruutmeetrites kindlaks määrata. Omandi vähenemisest tingitud kompensatsiooni ei ole kaebajale vastuolus põhiseaduse §-ga 32 ette nähtud. Rohkem kui 10 m2 suurust elamu omandiosa kaotust ei ole võimalik tasaarvestada mõnesaja ruutmeetri suuruse maatulundusmaaga. Kui võtta kaebaja eluruumi ruutmeetri hinnaks 200 eurot (kõige tagasihoidlikum hind elamiskõlbulikul elumajal), kujuneks elamumaa väärtuse erinevus maatulundusmaaga 20-kordseks. 9(15)
3-20-1301 Halduskohtu seisukoha kohaselt toimus piiril asuva elumaja faktiline jagamine reaalosadeks juba esmakinnistamisel, lähtudes tagastatud osade mõttelisest suurusest. See seisukoht on ekslik, kuna hoonel on kogu aeg olnud kaks korrust, millest teine korrus oli algselt ilma vaheseinata ja võimaldas mõlemal piirinaabril seda terviklikult kasutada. Hoone reaalosadeks jagamist ei ole toimunud. Asjaolu, et mõttelistele osadele vastavalt lepitakse kokku hoone kasutuskord, ei tähenda, et sellele vastavalt muutuks ka omand. On tavapärane, et majaomanikud lepivad kokku kaasaomandis oleva maja kasutuskorra, kuid see ei muuda kinnisasja omandilist kuuluvust ja ei tähenda asja kasutamise võimaldamisel omandi vabatahtlikku loovutamist. Vastustaja oli erapoolik. Halduskohus ei ole kaebaja sellele väitele sisuliselt vastanud. Vastustaja on 17.07.2020 määruse p 13 kohaselt kinnitanud, et kuna 08.06.2020 otsuse täitmine on katastripidaja poolt peatatud, siis otsuse aluseid kandeid katastrisse ega kinnistusraamatusse enne praeguse haldusasja menetluse lõppemist ei tehta. Sellele vaatamata on kaebajale apellatsioonkaebust esitades selgunud, et kinnistusraamatus on Mällo 2 kinnistu aadressi muutumisega seoses 20.11.2020 maakatastri andmed üle võetud ning katastriüksuse 38301:002:0290 pindala vähenenud 9,6 hektarilt 9,55 hektarile. Halduskohus on asja keerukust ja mahtu arvestades lugenud kolmanda isiku põhjendatud õigusabi kuluks 9 tundi × 135 eurot. Kohtu otsus on selles osas põhjendamata ja kohus ei selgitanud, miks ei arvestatud kaebaja vastuväiteid menetluskulude väljamõistmise taotlusele. Arvestada tuli paralleelselt toimuvat tsiviilkohtumenetlust samade esindajate ja tõenditega.
11.Maa-amet palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata. Maa-amet on pädev piiri kindlaks määrama (MaaKS § 15; vt ka kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) eelnõu seletuskirja lk 67). Puudus alus haldusmenetluse peatamiseks tsiviilasja lahendamise ajaks. Katastriüksuse jagamine toimus maaomaniku tellimusel maamõõtja kaasabil. Haldusmenetlus tuli korraldada võimalikult lihtsalt ja kiirelt. See, et tsiviilkohus võiks hiljem teha teistsuguse otsustuse või kinnitada kompromissi, ei muuda Maa-ameti haldusakti õigusvastaseks. Tähtsust ei oma, kas või millal on kinnisasi hoonestatud. 2018. aastal toimunud piiride kindlakstegemise maakorralduslikus toimingus jõudis maakorraldustöid teostanud maamõõtja järeldusele, et piiripunktide nr 6 ja 15 (Vana-Mällo katastriüksuse plaanil vastavalt 14 ja 13) vahel sirgjoonelise piiri konstrueerimisel ei arvesta katastriüksuse piir erinevates kinnistusregistriosades oleva elamu kasutusega, kulgedes ebamääraselt läbi hoone. Samuti läbiks sirgjoon katastriüksuste õuealal olevat kõrvalhoonet, mis maareformi dokumentide kohaselt peab kuuluma kogu ulatuses Vana-Mällo kinnisasja koosseisu. Hooned on kinnisasjade olulised osad, mis kuuluvad lahutamatu osana kindlate kinnisasjade koosseisu. Seega puudub võimalus konstrueerida piiripunktide nr 6 ja 15 vahele sirgjoonelist piiri. Katastripidaja hinnangul puudus katastriüksuste esmamoodustamisel piiripunktide nr 6 ja 15 vahel nähtavus, mistõttu on tõenäoline, et mõõdulindiga mõõdistatud piirijoone pikkus on ebatäpne ega arvesta nähtavuse puudumise tõttu kõrvalhoonete asukohtadega maastikul. Küll aga oli nähtavus piirilõikude 5-6 ja 15-16 vahel, mis hõlbustas maamõõtjal mõõdulindiga piirijoone pikkuse mõõdistamist. Piirijoone 13-14 (numeratsioon vastavalt Vana-Mällo katastriüksuse plaanile) mõõdulindiga mõõdistamisel on maamõõtja eksinud ning piirilõikude 5-6 ja 15-16 mõõdistustulemused on korrektsemad. Piiripunktide nr 6 ja 15 taastamisel 2003. aasta mõõdistuse käigus arvestas maamõõtja Mällo 1 katastriüksuse esmamoodustamise piiriandmetega (piirijoonte pikkusega katastriüksuse esmaregistreerimise aegsel plaanil). 10(15)
3-20-1301 Katastriüksuse piiri kulgemine mööda ehitise ajaloolist vaheseina on kooskõlas katastriüksuste moodustamise ajal kehtinud katastrimõõdistamise ajutise juhendiga, olles selgelt hoomatav nii maaomanikule kui ka piirinaabrile. Elamu jagati reaalosadeks selle aluseks oleva maa jagamisel kahe kinnistu koosseisu. MaaKS §-s 15 sätestatud piiride kindlaks tegemise toimingu tegemisel ei tule lähtuda kinnisasja väärtusest ja sellest, et kinnisasjade omanikel oleks pindala muutusest tulenev hüvitise nõudeõigus. Piiride kindlakstegemisel ei ole ette nähtud kinnisasjade omanike vahel rahalise hüvitise tasumist, kuid see ei ole ka kokkuleppel välistatud. Hüvitamise normid sisalduvad MaaKS § 10 lg-s 61, mis sätestab, et kui maakorralduse käigus selgub kinnisasjade omanike vaheline hüvitise maksmise vajadus, arveldavad nad kokkuleppe sõlmimise käigus enne katastriüksuste maakatastris registreerimist. Eelkõige kohaldub säte just MaaKS § 12 alusel ehk maaomanike kokkuleppel tehtavate maakorraldustoimingute puhul, nt piiride muutmine või kinnisasja osade vahetamine, kuid hüvitise maksmine ei ole pooltele kohustuslik. Asjaõiguslikku käsutamist piiride kindlaksmääramisega ei kaasne (MaaKS § 5 lg 5; KAHOS eelnõu seletuskirja lk-d 64 ja 70). Väited omandi üleandmisest ei ole seega asjakohased.
12.Y palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja jääb varasemate seisukohtade juurde. Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise komisjoni 27.01.1994 otsuse nr 68/1-21 p-s 3 on tagastamise objektina määratletud maa, mitte ehitised. Sama käib Laeva Vallavalitsuse 28.10.1996 korralduste nr 90 ja 91 kohta. Elumaja ei ole õigustatud subjektidele tagastatud.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
13.Apellant leiab, et vastustaja ei oleks tohtinud piiride kulgemise küsimust otsustada, sest kaebaja ja kolmanda isiku vahel on pooleli vaidlus piiride kulgemise üle maakohtus. Ringkonnakohus apellandiga ei nõustu. Katastriüksuse piiride kulgemise üle otsustab katastripidaja, st Maa-amet. MaaKatS § 8 lg 1 järgi on katastripidajal õigus parandada ja muuta katastriandmeid selles seaduses sätestatud alustel. MaaKatS § 8 lg 31 kohaselt otsustab katastripidaja piiride kindlakstegemise dokumentide alusel katastriüksuse piiri asukoha. Katastrikanne on aluseks kinnistusraamatu kande tegemisel. MaaKatS § 16 lg 8 annab katastripidajale õiguse otsustada uute mõõdistusandmete alusel kõikide puudutatud katastriüksuste piiripunktide andmete muutmise, arvestades seejuures alusandmete kvaliteeti ja muid tähtsust omavaid asjaolusid. MaaKS § 15 lg 1 annab kinnisasjade vahelise piiri asukoha kindlakstegemise pädevuse maakorralduse läbiviijale, kui selleks on vajadus või kinnisasja omanik seda taotleb. Sama paragrahvi lõike 5 kohaselt, kui kinnisasja omanikud ei saavuta kokkulepet piiri asukohas, otsustab kinnisasja piiri asukoha maakatastri pidaja maakorralduse läbiviija esitatud piiri kindlakstegemise ja katastrimõõdistamise dokumentide alusel. MaaKatS § 17 lg 10 kohaselt määrab katastripidaja MaaKS §-s 15 sätestatud kinnisasja piiri kindlakstegemise korral katastriüksuse andmed MaaKatS § 16 lg 7 alusel.
14.Seega, kui piiri asukoha kindlakstegemist taotleb kinnisasja omanik, on katastripidajal kohustus piir kindlaks määrata. Tegemist on haldusmenetlusega, mille üldised nõuded on ette nähtud haldusmenetluse seadusega. Selle seaduse § 2 lg 5 kohaselt tuleb haldusmenetlus läbi viia võimalikult lihtsalt ja kiirelt. Haldusmenetluse peatamine ei ole käimasoleva tsiviilkohtumenetluse ajaks küll keelatud, kuid selleks puudub ka vajadus, sest katastripidaja saab piiri asukoha ise kindlaks määrata. Maa-ameti menetluse läbiviimine paralleelselt
11(15)
3-20-1301 tsiviilkohtumenetlusega ei ole praegusel juhul toonud kaasa ka vastandlikke otsustusi ja seega ei ole kahjustanud õiguskindlust ja -selgust.
15.Apellant leiab, et Maa-ameti otsus ei ole üksnes deklaratiivse iseloomuga ja see mõjutab kinnisomandi ulatust, sest maakatastris tehtava piiri asukoha muudatuse põhjal toimub muudatuse tegemine ka kinnistusraamatus. Tartu Ringkonnakohus selgitas 03.03.2020 määruses tsiviilasjas nr 2-17-5324 (p 7): „Maa-amet ei saa õigust loovas tähenduses tuvastada omandiõigust ega määrata kindlaks ka piire AÕS § 129 alusel. TsMS § 99 lg 1 p-st 2 tuleneb, et piiri kindlaksmääramise vaidlus lahendatakse hagimenetluses. Hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest (TsMS § 5 lg 1). See tähendab, et omandiõiguse tuvastamisel ning piiri kindlaksmääramisel hagimenetluses AÕS § 129 alusel on erinev õiguslik tähendus kui piiri kindlakstegemisel MaaKS § 15 lg 1 alusel. MaaKS § 15 lg 1 alusel piiri kindlaksmääramisel on deklaratiivne tähendus.“ Ringkonnakohtu arvates ei saa seda Tartu Ringkonnakohtu seisukohta mõista nii, et MaaKS § 15 lg 2 alusel tehtav otsus kinnisasja piiri asukoha kohta on deklaratiivne ja määratleb kinnisomandi ulatust AÕS-ga võrreldes teisiti. AÕS § 128 lg 1 näeb ette, et piir külgnevate maatükkide vahel määratakse plaanide ja piirimärkidega seaduses sätestatud korras. Selliseks korraks on paralleelselt nii MaaKS § 15 kui tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 99 lg 1 p 2. Selline paralleelne menetluskord võib tekitada segadust, kuid sellist lahendust ei saa pidada seetõttu veel põhiseadusevastaseks.
16.Tallinna Ringkonnakohus selgitas 29.11.2019 määruses asjas nr 3-19-1782 (p 13) järgmist: „Õigusaktid ei reguleeri ka pärast 01.07.2018 jõustunud muudatusi küsimust, kas ja millisele menetlusele tuleks omistada prioriteet olukorras, kus paralleelselt toimuvad nii MaaKS §-s 15 sätestatud katastrikande menetlus kui ka asjaõigusseaduse §-s 129 ettenähtud kinnisasja piiri kindlakstegemise menetlus tsiviilkohtus. Katastriüksuse moodustamise korra § 30 lg 3 p 1 ei kohusta katastripidajat kohtumenetluse ajaks katastrikande menetlust peatama, vaid annab selleks üksnes võimaluse. Ringkonnakohus möönab samas, et kui katastrikande menetluse ajal on sama vaidlusküsimuse lahendamiseks (s.o kinnisasjade vahelise piiri kindlakstegemiseks) algatatud tsiviilkohtumenetlus, oleks üldjuhul ilmselt otstarbekam lahendada küsimus lõplikult tsiviilkohtus, mis hoiab ühelt poolt ära vajaduse algatada katastripidaja otsuse õiguspärasuse kontrollimiseks täiendav halduskohtumenetlus ning annab seejuures ka avaramad võimalused piirivaidluse lahendamiseks. Kui MaaKS §-s 15 ettenähtud menetluse tulemuseks saab olla üksnes kinnisasjade vahelise piiri tegeliku asukoha kindlakstegemine (ja vajaduse korral katastriandmete vastavalt korrigeerimine), kuid mitte kindlaks tehtud piiri muutmine näiteks eesmärgiga tagada kinnisasjade otstarbekas kasutamine, siis tsiviilasjas tehtava kohtulahendiga (sh kinnitatud kompromissiga) oleks kinnisasja võimalik ka käsutada. See tähendab, et isegi kui Maa-amet teeb esmalt haldusmenetluses piiri asukoha kindlaks, ei välistaks see piiri muutmist tsiviilkohtumenetluses. Asjaolust, et katastripidajale on 01.07.2018 jõustunud muudatustega antud senisest ulatuslikum pädevus kinnisasjade piiri kindlakstegemiseks, ei järeldu samuti, et tsiviilkohtus toimuvas piirivaidluses poleks enam üldse võimalik katastrikande õigsuse eeldust ümber lükata (vt ka Riigikohtu 12.06.2012 otsus nr 3-2-1-67-12, p-d 23–27).“ Sellest lahendist ei nähtu, et katastripidajal oleks õiguslik kohustus tsiviilkohtumenetluse tulemus katastriandmete muutmise eel ära oodata või kaalutlusõigus menetluse peatamise üle otsustamisel õiguslikult piiratud nii, et kohtumenetluse ajal piiride kindlaksmääramine oleks lubamatu. MaaKS § 15 järgses menetluses tuleb Maa-ametil piiri asukoht tuvastada olukorras, kus piir paikneb ebaselges asukohas. Piiri täpse asukoha määramisel tuleb arvestada nii AÕS §-s 129 sätestatud nõudeid kui kinnisasja otstarbeka kasutamise nõuet. MaaKS § 2 lg 2 p 6 kohaselt on maakorraldustoiminguks muu hulgas kinnisasja piiri kindlakstegemine. MaaKS § 5 lg-d 1 ja 2 seavad maakorraldusele nõuded, sh kinnisasja otstarbekas kasutamine ja majandamine, kinnisasja sobivus ettenähtud sihtotstarbeks, kinnisasja terviklikkuse ja 12(15)
3-20-1301 otstarbeka kuju tagamine, lihtsate ja selgete piiride loomine ning looduslike piiride arvestamine, samuti ehitiste otstarbekas kasutamine. Ringkonnakohtu arvates ei anna haldusmenetluse peatamine tsiviilasja lahendamise ajaks seetõttu maakorralduslikke eeliseid. Tsiviilasjas piiri kindlaksmääramisel võib küll olla eeliseid õigusrahu saavutamise tagamisel – seda on võimalik saavutada võrdväärselt siiski ka Maa-ameti läbi viidava menetluse tulemusel ja sellele järgnevas halduskohtumenetluses – ja ka tulenevalt tsiviilasjas arutatavate küsimuste laiemast piiritlemisest, sh võimalusest esitada tasu maksmise nõudeid. Kinnisasjade omanikel on aga ka Maa-ametis toimuvas menetluses võimalik omavahel kokku leppida (MaaKS § 15 lg 5), seejuures ei ole kokkuleppega keelatud ette näha hüvitise maksmist. Kinnisasja käsutamine, sh osaline võõrandamine ei ole võimalik MaaKS § 15 alusel toimuvas menetluses, kuid piiride muutmine on võimalik samuti piirnevate kinnisasjade omanike kokkuleppel (MaaKS § 12).
17.Maa-ametile ei ole eeltoodu valguses põhjust ette heita ka hea halduse põhiõiguse (põhiseaduse § 14) rikkumist või erapoolikust asja lahendamisel. Menetluse käigus on mõlema vaidlusaluse kinnisasja omaniku seisukoht ära kuulatud ning vastuväidete arvestamata jätmist Maa-ameti otsuses põhjendatud. Maa-ameti 08.06.2020 korralduse õiguspärasuse hindamisel saab kohus võtta arvesse neid asjaolusid, mis eksisteerisid otsuse tegemise ajal (HKMS §158 lg 2). Seetõttu ei oma tähtsust 15.07.2020 teavitus menetluses nr 18070615416, mille kohaselt peatas katastripidaja Mällo 1 katastriüksuse jagamise kande tegemise maakatastrisse kuni praeguses kohtuasjas tehtava lõpplahendi jõustumiseni. Ringkonnakohus märgib siiski, et katastrikaardilt ei nähtu, et piiri ebaselgus oleks lõplikult kõrvaldatud ja 08.06.2020 otsus sellega täidetud. Katastrikaardilt ei nähtu ka moodustatavat Keramäe katastriüksust.
18.Apellant märgib õigesti, maa tagastamisel sooviti piir tõmmata kahe katastriüksuse vahele nii, et elamu jääks kummagi maaomaniku (tollal Y ja Q) omandisse pooles osas. Sellest soovist ei saa siiski järeldada, et kinnistute ja seega ka katastriüksuste vaheline piir peab kulgema nii, et see jagab elamu täpselt kaheks võrdseks osaks. Laeva Vallavalitsuse 18.10.1996 korraldustest ega maa tagastamise toimikust sellist järeldust teha ei saa. Piir tõmmati lõigus 1314 küll sirgelt (vt septembris 1996 koostatud plaan, dtl 232–233), ent plaanilt ei ole selgelt näha, millises punktis see hoonet lõikab, samuti ei ole seejuures selgitatud hoonesisest omandi jaotust.
19.23.04.1996 hoonestusõiguse seadmise kokkuleppe tõttu jäi elamu alune maa ja elamu C ja D kaasomandisse võrdsetes mõttelistes osades ning seetõttu ei omanudki kinnistute täpne piir hoone kasutamise seisukohast tähtsust. Kui maa tagastamisel oli omanike tahe eraldada kinnistud elamut läbivalt sirge piiriga, siis hoonestusõiguse kustutamisel Mällo 2 kinnistu osas on elamu jagatud reaalosadeks. Ehitis on kinnisasja oluline osa (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 54 lg 1). Asi ja selle olulised osad ei saa olla eri isikute omandis (TsÜS § 53 lg 2 ls 1). Seega ei saa erinevatel kinnistutel paiknevat ehitist lugeda juhul, kui kinnistusraamatusse ei ole seatud hoonestusõigust, kaasomandiks olevaks, kui ehitise ja kinnisasja omanikud ei ole kokkulangevad. Ehitis saaks olla sellisel juhul kaasomandis vaid juhul, kui sama suurtes mõttelistes osades on kaasomandis ka ehitise alune maa (kinnisasi). Kinnisomand ulatub ka ehitiseni (AÕS § 127 lg 1) ning ehitise osa, mis paikneb ainuomandis oleval kinnisasjal, ei saa olla kinnisasja koormamata isegi mõttelises osas teise omaniku omandis. Kaasomand on kahele või enamale isikule üheaegselt mõttelistes osades ühises asjas kuuluv omand (AÕS § 70 lg 3). Seega on asi kaasomandi puhul kahe või enama isiku üheaegses omandis ja omandi ulatus on piiritletud mõtteliste osadega (vt ka AÕS § 71 lg-d 1 ja 4, § 72 lg 1). Hoonestusõiguse kustutamine lõpetas seetõttu kaasomandi ja ehitis oli Maa-ameti otsuse tegemise ajal jaotatud reaalosadeks. Sellist reaalosadeks jaotamist ei välista hüvitise maksmise kokkuleppe puudumine.
13(15)
3-20-1301
20.Reaalosadeks jaotamisel ega ka varem ei ole tõenditest nähtuvalt ruumide kasutamist omanike vahel jaotatud ega selgitatud, kuidas tuleks omandi kasutamine korraldada neis elamu ruumides, mida maa tagastamisel märgitud sirge piir poolitab. Ehitise omanikud ei ole astunud samme vaheseina püstitamiseks neisse ruumidesse. Kaebaja ja kolmas isik on ka eri meelt omandi ulatuse osas neis ruumides. Sellest saab järeldada, et elamu siseselt ei ole kinnisasja piir selge.
21.MaaKS § 5 lg 2 p 5 kohaselt tuleb maakorralduse läbiviimisel (MaaKS § 2 lg 1 p 6 järgi seega ka kinnisasja piiri kindlakstegemisel) lähtuda muu hulgas nõudest, et tagada tuleb kinnisasja terviklikkus ja otstarbekas kuju, luua tuleb lihtsad ja selged piirid ning arvestada tuleb looduslikke piire. TsMS § 129 lg 1 ls 1 järgi võetakse piiri kindlakstegemisel, kui see ei ole võimalik muul viisil, aluseks valduse ulatus. Tõendid kinnitavad, et elamu esimesel korrusel on igapäevane ruumide kasutus jaotatud viisil, mis on kooskõlas Maa-ameti vaidlustatud otsusega. Elamu reaalosadeks jaotamine ei ole otstarbekas, kui olemasolevad ruumid poolitatakse ning piir määratakse asukohta, mis ei arvesta olemasolevaid vaheseinu hoones. Olemasolevate ruumide jaotamine senist valdust ja vaheseinte asukohti arvestades ei ole loetletud põhimõtetega vastuolus. Puuduvad tõendid, et elamu teisel korrusel oli elamu reaalosadeks jaotamise ajal (st hoonestusõiguse kustutamise ajal) olemas vaheseinad, mis ruumide kasutust oleks jaotanud. Seetõttu on vastustaja poolt üksnes esimese korruse ruumijaotuse arvestamine põhjendatud.
22.Piir asub hoone sees eelduslikult nii, et see jätaks kaebajale ja kolmandale isikule võimalikult võrdse elamu osa. Et elamu sees ruumide jaotuse osas ei ole maa tagastamisel, hoonestusõiguse seadmisel ega selle kustutamisel kokku lepitud teisiti ning elamu tegelik kasutus ei ole ka mõnd ruumi poolitav, tuleb sellisest täpsest võrdsusest kalduda kõrvale, tagades ehitise kasutamise otstarbekuse ja piiride selguse. Kaebajal ja kolmandal isikul on võimalik ehitise reaalosadeks jagamisest tulenevalt leppida kokku hüvitise maksmises. Selles küsimuses on kaebaja saanud esitada kolmanda isiku vastu nõudeid ka tsiviilkohtumenetluses.
23.Halduskohus on eksinud, märkides, et Mällo 1 katastriüksusel 2003. aastal toimunud mõõdistamisel lähtuti Vabariigi Valitsuse 23.10.2003 määrusest nr 264 „Katastrimõõdistamise teostamise ja katastrimõõdistamise kontrollimise kord“. Mõõdistamise ajal see kord ei kehtinud. Maa-amet on ringkonnakohtu hinnangul tuginenud vaidlustatud otsuses sellele korrale ekslikult. Selline viga ei ole siiski aluseks kaebuse rahuldamisele, sest Maa-ametil tuleks asja uuel otsustamisel teha samasugune otsus (haldusmenetluse seaduse § 58). Vabariigi Valitsuse 05.01.1999 määrusega nr 7 kinnitatud katastrimõõdistamise kord ja 23.10.2003 määrus nr 264 ei näe piiri asukoha kindlakstegemisel ette erinevaid põhimõtteid. MaaKS § 5 sõnastust ei ole mõõdistamise järel muudetud ning ka 05.01.1999 kehtestatud korra p 10 järgi tuli piirimärk asetada selliselt, et piiri kulgemine looduses oleks maaomanikule ja piirinaabritele üheselt selge. Erinevust Maa-ameti otsuses viidatud korra § 9 lg-st 2, mille järgi piirimärgid paigaldatakse selliselt, et piiri kulgemine maastikul oleks üheselt arusaadav nii maaomanikule või muule õigustatud isikule kui ka piirinaabritele, sisuliselt ei ole.
24.Kaebaja leiab, et halduskohus ei ole vastanud kolmanda isiku menetluskulude väljamõistmisel kaebaja vastuväidetele nende suuruse kohta. Ringkonnakohtu arvates ei ole halduskohus menetluskulude jaotamisel eksinud. Kolmanda isiku menetluskulud ei olnud halduskohtus ülepaisutatud. Need on enam kui poole väiksemad kaebaja makstud esindajatasust. Menetluskulude suurus ega advokaadibüroo arve ei luba arvata, et esindajad on kolmanda isiku esindamisel teinud topelttööd ja arvel on näidatud tõenditega tutvumisele kulunud aja hulgas sellist ajakulu, mis seondus varem tsiviilkohtumenetluses juba esitatud
14(15)
3-20-1301 tõenditega tutvumisele. Arvestades asja mahtu ja keerukust, pole põhjendatud pidada 12,75 tunnist tööd ülemäära ajamahukaks.
25.Seetõttu tuleb halduskohtu otsus jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. HKMS § 108 lg 1 järgi jäävad menetluskulud kaebaja kanda. Kaebaja taotlus apellatsioonimenetluse menetluskulude väljamõistmiseks vastustajalt tuleb jätta rahuldamata. Vastustaja ei ole menetluskulude väljamõistmist apellatsioonimenetluses taotlenud ja tema võimalikud menetluskulud tuleb HKMS § 109 lg 1 alusel jätta tema enda kanda.
26.Kolmas isik taotleb apellatsioonimenetluses menetluskulude väljamõistmist 607,50 eurot. Kulusid tõendavad advokaadibüroo arved. Arvestades asja mahtu ja keerukust ning kohtuistungiks kulunud aega, on esindajatasu põhjendatud ja vajalikus suuruses. Kolmanda isiku taotlus tuleb rahuldada. Kolmas isik on palunud määrata, et hüvitatavatelt menetluskuludelt tuleb tasuda kohtuotsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist. HKMS § 108 lg 12 viitab küll, et menetluskulude jaotusele kohaldatakse TsMS §‐des 173 ja 175 sätestatut, kuid TsMS § 177 halduskohtumenetluses kohaldamiseks puudub alus (Riigikohtu 03.11.2016 otsus asjas nr 3-3-1-37-16, p 26; 25.11.2019 otsus asjas nr 3-17-1930, p 17.3). Seetõttu ringkonnakohus seda taotlust ei rahulda.
(allkirjastatud digitaalselt)
15(15)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.