Asjaõigus › Omandiasjad

käibemaks) ja riigilõiv 50 eurot) ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud 3025 eurot (sh õigusabikulud 2430 eurot (sh käibemaks) ja riigilõiv 595 eurot), kokku 16 278 eurot.

Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

(katastriüksuse XXXXXXXXXXXXX) ja X 2 (katastriüksuse XXXXXXXXXXXXX) vaheline piir selliselt, et piir läbiks kinnistutele jäävat elumaja sirgjooneliselt elumaja võrdselt pooleks jagavalt, ei läbiks kinnistutel asuvaid kõrvalhooneid ning kulgeks piirimärkide 13, 14 ja 15 (numeratsioon vastavalt X 2 katastriüksuse plaanile) vahel sirgjooneliselt. Alternatiivsed nõuded on järjestatuna hageja poolt järgmised: 

määrata kinnistute X (registriosa number XXXXXXX) ja X-X (registriosa number XXXXXXX) vaheline piir kindlaks selliselt, et piir läbib kinnistute piirile jäävat elumaja eluhoone teise korruse vaheseina telgjooni mööda vastavalt lisas 1 märgitud joonisele ja koordinaatidele;



määrata kindlaks X 1 katastriüksuse ja X 2 katastriüksuse vaheline piir selliselt, et piir läbiks kinnistute piirile jäävat elumaja hageja 11. veebruari 2020 menetlusdokumendi lisa 6 plaanil projekteeritud (OÜ Maverick töö) täiendava vaheseina ning ruumide nr 3 ja nr 7 vahelise vaheseina telgjooni mööda;



kui hageja omandisse jääb väiksem osa hageja ja kostja ühisele piirilõigule jäävast eluhoonest: a) mõista kostjalt hageja kasuks välja kahjuhüvitis minimaalselt 782,62 eurot iga kostjast vähem saadud

ehitise aluse pinna ruutmeetri eest, b) seada kinnistu X registriosa numbriga XXXXXXX kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale reaalservituut kinnistu X-X registriosa numbriga XXXXXXX igakordse omaniku kasuks, mille kohaselt on kinnistu X-X igakordsel omanikul õigus kasutada segamatult kinnistute piirile jääva eluhoone teist korrust ulatuses, mis on X-X registriosa numbriga XXXXXXX omaniku valduses ja mis jääb kinnistute vahelisest piirist olemasoleva teise korruse vaheseinani, c) asendada kostja tahteavaldus X registriosa numbriga XXXXXXX kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale reaalservituudi sisse kandmiseks jõustunud kohtuotsusega; 

tunnistada põhiseadusega vastuolus olevaks piiri kindlaksmääramise normid ulatuses, mis ei võimalda piiri kindlaksmääramise tulemusena omandit kaotaval poolel nõuda või piiri kindlaks määraval asutusel omal algatusel määrata omandi kaotamise eest kohene ja õiglane hüvitis.

Hageja väitel ei ühti pärast 2003. a kostja avalduse alusel toimunud X 1 katastriüksuse mõõdistamist enam katastriüksuste X 1 ja X 2 piirid. 26. septembril 2018 koostatud piiri kindlakstegemise protokolli kohaselt ei saavutatud asjaosaliste vahel kokkulepet. Piirinaabrite omavahelise kokkuleppe mittesaavutamise tõttu on vajalik katastriüksuste X 1 ja X 2 ühise piiri kindlaksmääramine. Kinnistu X 2 asukohaga X küla, Tartu vald, Tartu maakond, registriosa nr XXXXXXX omanikuks on 15. novembri 2013. a asjaõiguslepingu alusel sisse kantud hageja. Kinnistu X 1 asukohaga X küla, Tartu vald, Tartu maakond, registriosa nr XXXXXXX omanikuna on

hoone kasutuskorda, kuid sellega ei saa muutuda omandiõiguse ulatus. 2003. a tellitud mõõdistamisega ja piiri märkimisega mööda elamu vaheseinte telgjoont on vähendatud asjaõigusseaduse (AÕS) § 127 lg 1 mõju tõttu olulisel määral hageja omandiõigust, tegemist on hageja põhiõiguste rikkumisega. Ka kahe katastriüksuse vaheliste piiripunktide asukohad on muutunud pärast kostja poolt aastal 2003 tellitud katastriüksuse mõõdistamist. Muudetud on X 1 ja X 2 vahelise piiri kulgemist nii eluhoonete siseselt kui ka looduses, muudetud on piiride pikkuseid ja kuju, on lisatud lisapiirimärke. Hageja õiguseid ja huve ei ole arvestatud. Piiri kindlaksmääramise põhjuseks on, et 20. märtsil 2004 registreeritud X 1 piirilõik 6-7-8-9-10-11-12-13-14-15 ei ühti 17. detsembril 1996 registreeritud katastriüksuse X 2 piirilõiguga 13-14. Kui arvestada aastal 2003 teostatud mõõdistamise käigus määratletud piiripunkti 13 asukohta, siis lõikaks piiripunktide 13-14 vaheline sirge X 2 katastriüksusel paiknevat kõrvalhoonet, mis on vastuolus olemasolevate katastriüksuse plaanidega ja hoonete omandiõigust kajastavate dokumentidega. Piirimärkide asukohta saavad kinnitada mitmed tunnistajad, piirimärkideks olid metalltorud, mis olid pärast 1996. aastal teostatud maakorraldustoiminguid aastaid looduses nähtavad. Hageja tugines AÕS § 128 lg-le 1, § 129 lg-le 1 ja § 127 lg-le 1. Hageja esitas alternatiivse nõude määrata kindlaks X 1 katastriüksuse ja X 2 katastriüksuse vaheline piir selliselt, et piir läbiks kinnistute piirile jäävat elumaja esitatud plaanil projekteeritud täiendava vaheseina ning ruumide nr 3 ja nr 7 vahelise vaheseina telgjooni mööda. Pärimismenetluses ja õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamisel on piirinaabrid pärinud pool mõttelist osa majast ja seda tuleb piiri kindlaks määrates arvestada. Hageja viitab elumaja ja põllumaa ruutmeetri hinna erinevusele, hageja eesmärgiks on säilitada kunagi temale üle antud omandiõigus, võimalus oma omandiosa kasutada ja sellelt tulu teenida. Olukorras, kus katastriüksuseid eraldav piir peab asetsema igal juhul hoone siseseina telgjoontel, on põhjendatud rajada elumajja täiendav vahesein. Rajatav vahesein jagaks kogu maja hageja ja kostja vahel võrdväärselt omandiosa suurustele vastavalt – hagejale umbes 62 m2 ja kostjale umbes 62 m2 hoone ehitisealusest pinnast. Kostja on varasemalt aktsepteerinud II korruse vaheseina ehitamist hageja poolt, millest võib järeldada, et poolte vahel oli olemas suuline kokkulepe II korruse vaheseina rajamiseks. Hageja arvates oli 1996. aastal piirinaabrite vahel sõlmitud kokkulepe, mille kohaselt kulges elumaja läbiv piirilõik sirgjooneliselt. Hageja arvates on selgusetu, kuidas on väidetava õiguspärase piiri kindlaksmääramise korral tagatud hagejale kohene ja õiglane hüvitis ja mille alusel ning kellelt saab hageja kahjuhüvitist nõuda. Hagejale on arusaamatu, kuidas ei saa olla hageja huvi II korruse kasutamiseks aluseks kinnisasja piiri määramisel. Hageja arvates ei lahenda reaalservituudi seadmine hageja omandi kaotamise küsimust ja selle eest õiglaselt saadava hüvitise küsimust. Reaalservituudi seadmine saab olla põhjendatud üksnes juhul, kui kindlaksmääratud piir arvestab omandiõiguse ulatust ning reaalservituudiga tagatakse senine valdus ja kinnisasja kasutamise kord mõlemal eluhoone korrusel. Hageja arvates ei ole hüvitisenõue aegunud. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 155 lg 1 järgi on sellise väljaandmisnõude aegumistähtaeg 30 aastat nõude sissenõutavaks muutumisest. Hageja ei pea mõistlikuks esitada kahju hüvitamise nõuet, kuna enne piiri asukoha kindlaksmääramist ei ole alust hüvitisenõude esitamiseks. Ajalooliselt hagejale kuulunud 1⁄2 elumaja omandiõiguse kaotuse korral peab olema tagatud hüvitis, mis sõltumata tervikliku kinnisasja suurusest tagab eluhoone omandiõiguse kaotusest tingitud kahjuhüvitise. Tegemist on kaasomandi jagamisele analoogse olukorraga, kus omandi kaotus on võimalik üksnes hüvitise eest.

Kostja vastuväidete kohaselt ei saa hagimenetluses kinnisasjade piire kindlaks määrata, vaid seda tuleb teha (käimasolevas) haldusmenetluses. Maakorraldusseaduse (MaaKS) § 15 lg 5 annab maakatastri pidajale õiguse otsustada piiride kindlakstegemise dokumentide alusel piiri asukoht, kui piirinaabrid ei jõua ise kokkuleppele. Kostja palus jätta hagi läbi vaatamata tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 423 lg 1 p 13 alusel. Hageja on omavoliliselt hõivanud kostjale kuuluva kinnistu osa maja II korrusel. Kinnistute piiri kulgemist ei saa põhjendada, võttes aluseks maja II korrusele ilma õigusliku aluseta rajatud vaheseina asukoha. Elamu reaalosade piiri arvestades saab katastriüksuste vahelist piiri määrata üksnes I korruse vaheseina asukohta arvestades. Arvestades tegelikku situatsiooni, ei ole võimalik määrata vaidlusalust piiri 1996. aastal katastriplaanidel ja piiriprotokollides sisalduva järgi. Elamu peab jagunema vastavalt katastriüksuste piiri kulgemisele, s.o vastavalt I korruse vaheseina asukohale siksakiliselt. Kostja nõustub Maaameti seisukohtadega, sh 26. septembri 2018. a piiri kindlaksmääramise protokolli ja selle lisadega. Piiripunktide asukoha kohta märgib kostja, et piirimärkide 13 ja 14 vahel kulgeva piiri määramisel on aastal 1996 ilmselt eksitud ning piir on valesti kujutatud ja kirjeldatud. Piiri kulgemine selliselt pole olnud võimalik. AÕS § 129 lg 1 sätestatud nõudenormi rakendamise eeldused puuduvad, hageja piiri kindlaksmääramise nõudmine ei ole põhjendatud, sest piiri kindlakstegemine toimub haldusmenetluses ja kostja on aktiivselt osalenud piiri kindlaksmääramise menetluses. Kostja vaidleb vastu hageja alternatiivsele nõudele täiendava vaheseina ehitamise kohta. Alternatiivne nõue on esitatud eesmärgiga seadustada hageja poolt maja II korrusele ebaseaduslikult ehitatud pesuruum. Kostja ei ole kunagi hagejalt mingit majaosa ära võtnud, tubade kasutamise jaotus on olnud kogu aeg selline. Maareformi tulemusena oli mõlema kinnistu suurus 9,6 ha. Peale kavandatavaid muudatusi jääks X 1 kinnistu suurusega 9,5226 ha ja X 2 kinnistu suuruseks 9,63 ha. Mitte mingil juhul pole õigustatud X 2 kinnistu suurendamine veel ka majasisese pindala arvelt. Täiendava vaheseina rajamine oleks ka ruumide kasutuse tõttu ebamõistlik ja ebaotstarbekas, tähendaks toa seinas oleva akna poolitamist. Vana maja puhul pole uue vaheseina ehitamine ka ehitustehniliselt mõeldav. Kostja juhib tähelepanu, et Maa-ameti kontrollmõõdistamise tulemusena väheneb kostja katastriüksuse pindala 244 m 2 võrra ja kostja loovutab seega osa maad hagejale. Hageja alternatiivse nõude rahuldamisel väheneks ka majasisene kostja kinnistu pindala. Hageja alternatiivse nõude rahuldamist ei saaks kohus kohtuotsuse resolutsioonis ka määrata, kuna kohus ei saa hoonesisest piiri määrata mööda olematut vaheseina, mille rajamise lubatavus on teadmata. Reaalservituuti pole põhjendatud seada mitte kummalegi korrusele. Maja kasutamise ulatust ei pea määrama mitte reaalservituudiga, vaid piiriga. Reaalservituudi seadmine ükskõik kummale korrusele ei ole põhjendatud ja selle seadmine ei tekita õigusselgust. Reaalservituudi seadmine tähendaks hageja õigusvastase tegevuse (ebaseaduslik ehitustegevus) seadustamist ja edaspidist jätkumist. See pole põhjendatud. Kostja ei nõustu, et vaidlus kinnistute omavahelise piiri asukoha üle keskendub vaid ühele väiksele majasisesele piiri lõigule. Vaadelda tuleb kinnistute vahelise piiri kulgemist kogu ulatuses. Hüvitise osas leidis kostja, et elumaja faktiline jagamine reaalosadeks toimus juba esmakinnistamisel ja seejuures majasisese siksakilise piiri alusel. Sellest lähtuv maja kasutamise kord on kehtinud kogu teadaoleva aja, mistõttu ei saa tekkida nüüd arutlust selle üle, et kellegi omandiõigust on hakatud piirama või et omandi kaotuse eest peaks hüvitist maksma. Ka ei ole selged hüvitise suuruse kujunemise asjaolud. Piiri kindlakstegemise nõue on aegunud, aegunud on ka võimalikud mistahes alusel esitatud hüvitise nõuded. II korrusel, kuhu hageja on ehitanud ebaseadusliku pesuruumi, toimus järjekordne veeõnnetus. Ei saa

nõustuda käsitlusega, et kinnistute piir peaks maja siseselt minema mööda II korruse vaheseina. Tegemist oleks ohtliku olukorra seadustamisega. Kostja palus hageja alternatiivsed nõuded rahuldamata jätta. Kui kohus leiab, et on õigustatud kostjalt hüvitis välja mõista, palus kostja määrata hüvitise määraks 1,23 eurot m2 kohta.

MAAKOHTU LAHEND

märgid looduses, mis füüsiliselt takistavad maatüki ja sellel asuvate ruumide kasutamist. Selliste märkide rajajad ehk käesoleva menetluse pooled (või nende õiguseellased) on sellega füüsiliselt määratlenud kummagi omaniku valduse ulatuse. Asjaolu, et vahesein majas sees oli samal kohal olemas tõenäoliselt juba hageja ja kostja omandiõiguse tekkimise eelselt, kinnitab, et pooled tunnistasid varasemalt kokkulepitud piiri ja omandiõiguse tekkimisel ja kinnistute moodustamisel ei pidanud vajalikuks selle üle vaidlust alustada. Asjaolu, et elamus asuvas vaheseinas olev uks aeg-ajalt avati ja pered pidasid ühiseid üritusi, osutab isikute headele omavahelistele suhetele, kuid lisab kinnitust, et vaatamata headele suhetele peeti vajalikuks kummagi poole valduse ulatus markeerida. Seetõttu on põhjendatud, et piir kulgeb vastavalt valduse ulatusele mööda esimese korruse vaheseina telge ja põhjendatud on, et katastriüksuste mõõdistustööde käigus ja kaardistamiseks on sinna paigutatud täpsustavad piiripunktid 8-9-10 (numeratsioon vastavalt X 1 katastriüksuse 10. märtsi 2004. a joonisele). Piiri määramist elamus sees täiendava vaheseina ehitamise abil või vaheseina paigutamist uude kohta, näiteks elumaja sirgjooneliselt võrdselt pooleks jagavalt, ei pidanud maakohus põhjendatuks. Piiri määramine mujale kui praeguse vaheseina (siseseina) telgjoonele ei arvestaks valduse ulatusega ega tagaks ruumide otstarbekat kasutamist. Piiri määramine elamus sees 12. augustil 1996 koostatud piiriprotokolli järgi ei vasta tegelikule situatsioonile, ei võimalda ruumide otstarbekat kasutamist ega taga selgust piiri kulgemise osas. Piiri määramine elumaja sirgjooneliselt läbivalt võrdselt pooleks jagavalt (hageja põhinõue) ei ole täidetav, täiendava vaheseina rajamise määramine tsiviilkohtumenetluses, mille sisuks on piiri kindlaksmääramine, väljub esitatud hagi eseme piiridest. Hageja nõue määrata kinnistute X (registriosa number XXXXXXX) ja X-X (registriosa number XXXXXXX) vaheline piir kindlaks selliselt, et piir läbib kinnistute piirile jäävat elumaja eluhoone teise korruse vaheseina telgjooni mööda vastavalt lisas 1 märgitud joonisele ja koordinaatidele ei ole kooskõlas kinnisasja olemusega ja on vastuolus kinnisasjale kohalduva õigusliku režiimiga. AÕS § 127 lg 1 tähendab muu hulgas seda, et hageja väide, mille kohaselt ei ole alust eelistada piiri määramisel esimese korruse ruumikasutust üksnes põhjusel, et esimene korrus on maapinnale lähemal, ei ole kinnisasjaga seotud vaidluse lahendamisel arvesse võetav. Kõik vaidlused seoses kinnisasjaga lähtuvadki selle seosest maapinnaga. Kinnisasja ehk maatüki piir määratakse maapinnal. Hageja sellekohast nõuet ei saa rahuldada. Maakohus leidis, et piir X 1 ja X 2 kinnistu vahel on kindlaks tehtud. Maakohus viitas MaaKS § 15 lg-tele 1, 3 ja 5, §-le 3 ja §-le 4. Samaaegselt käesoleva hagimenetlusega on toimunud piiri kindlaksmääramise menetlus, mille raames on hageja taotlenud X 1 ja X 2 katastriüksuste vahelise piiri kontrollmõõdistamist ja X 2 katastriüksuse piirimärkide ja piiripunktide ennistamist Maa-ametilt. 8. juunil 2020 andis Maa-amet korralduse nr 117/20/1463, millega määrati X 1 ja X 2 katastriüksuste ühised piiritähised ja määrati piirimärkide asukohad vastavalt 20. aprillil 2018 registreerimiseks esitatud X 1 katastriüksuse jagamise mõõdistusandmetele. Korraldusega otsustati esitada Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kinnistamisavaldus X 1 ja X 2 katastriüksuste andmetes muudatuste tegemiseks. Korraldusele on lisatud X 1 ja X 2 katastriüksuste piiri kindlakstegemise selgitav joonis. Sellise otsustuse tegemisega realiseeris Maa-amet oma MaaKS § 15 lg-st 5 tuleneva õiguse ja talle kui maakorralduse läbiviijale pandud kohustuse otsustada kinnisasja piiri asukoht. Hageja vaidlustas tehtud otsuse halduskohtus, halduskohtumenetluses (asja nr 3-20-1301) tehti 29. jaanuaril 2021 otsus, millega kohus jättis hageja kaebuse rahuldamata. Tallinna Ringkonnakohus jättis 7. veebruari 2022. a otsusega halduskohtu otsuse muutmata. Tallinna Ringkonnakohtu otsus jõustus Riigikohtu 16. augusti 2022. a määrusega. Seega on praeguseks

jõustunud Maa-ameti 8. juuni 2020. a korraldus nr 1-17/20/1463 „Otsus X 1 ja X 2 katastriüksuste piiripunktide asukoha kohta“ ja piir katastriüksuste vahel on kindlaks tehtud, sh kindlaks tehtud vaidlusalustes piirilõikudes ehk katastriüksuste piiril asuva ehitise (elumaja) sees ja piiripunktide 13-14 vahel (X 1 katastriüksuse numeratsioon). Piir on kindlaks tehtud õiguspäraselt ja kehtivalt. Maakorralduse läbiviija on piiri kindlaks teinud kehtiva õiguse alusel, järgides maakatastriseaduse (MaaKatS) § 17 lg 4 nõudeid ja MaaKS § 15 lg-d 1, 3 ja 5. Maakohus on eespool leidnud, et piir X 1 ja X 2 katastriüksuste vahel tuleb määrata 10. märtsil 2003 registreeritud X 1 mõõdistusandmete järgi ehk nii, nagu see on otsustatud määrata Maa-ameti 8. juuni 2020. a korraldusega nr 1463. Kuna viidatud korraldus on jõustunud, on see aluseks Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale katastriandmetes muudatuste tegemiseks. Kuna hagi esemeks olev piiri kindlaksmääramine on toimunud ja piir on kindlaks määratud andmete alusel ja korras, mis kehtib ka käesoleva kohtuotsuse tegemise ajal, siis puudub alus asuda piiri uuesti kindlaks tegema AÕS § 129 lg 2 alusel. Kirjeldatud piirimärkide ja piiripunktide järgi määratud piir arvestab ka valduse ulatust. Kuna piir X 1 (varasema nimetuse kohaselt) ja X 2 vahel on kindlaks tehtud kehtiva õiguse kohaselt ja õiguspärases menetluses, puudub alus piiri kindlaksmääramiseks muul viisil ja käesolevas menetluses. Hagi piiri kindlaksmääramise nõudes tuleb jätta rahuldamata nii põhinõude kui ka alternatiivsete nõuete osas. Kindlaks tehtud piir kulgeb poolte kasutuses olevas elamus sees esimese korruse olemasoleva siseseina telgjoont mööda ja ulatub sellisena ka läbi teise korruse. Hageja reaalservituudi seadmise nõude osas leidis maakohus, et reaalservituudi seadmine ei ole põhjendatud. Asjas on esitatud tõendid selle kohta (X Vallavalitsuse kiri), et II korrusele rajatud ehitis ja ümberehitused on tehtud ilma projektita ja kehtivaid ehitusseadustiku nõudeid rikkudes. Viidatud X Vallavalitsuse ettekirjutus on tehtud aastal 2016, kuid ka käesoleva kohtumenetluse kestel ei ole esitatud andmeid selle kohta, et elamu pööningukorrusele rajatud ehitis oleks dokumenteeritud ja viidud kooskõlla ehitusseadustiku kehtivate nõuetega. Kostja on esitanud tõendid selle kohta, et kohtumenetluse kestel on kahel korral toimunud hageja kasutuses olevalt II korruse alalt (pesuruumist) vee läbijooks kostja kasutuses olevatesse ruumidesse I korrusel, viimati juulis 2022. Selline olukord osutab, et pesuruumi rajamine elamu II korrusele ei ole kooskõlas hoone seisundiga. Kostja hinnangul on II korrusele rajatud pesuruumide näol tegemist ebaseadusliku rajatisega, mille seadustamine servituudi seadmisega ei ole põhjendatud. Et elamu II korrus ei olnud mõeldud eluruumidena kasutamiseks ja seal hoiti kola, nähtub ka kohtuistungil küsitletud tunnistaja A.A ütlustest. Elamu pööningukorrus (kostja kasutuses oleva osa näitel) on olnud algselt eluruumidena mittekasutatav. Sellistel tingimustel rajatud hoone II korruse kasutuselevõtmine eeldab kõigi ehitustehniliste ja projekteerimistingimuste täitmist, aga ka kokkulepete sõlmimist naaberkinnistute omanike vahel. Tegelikkuses on kõnealune hagejale kuuluv ehitis (eluhoone) üldse seadustamata ja arvele võtmata. Maakohus ei pidanud võimalikuks sellise ehitise kasuks reaalservituudi seadmist ja õigustuse andmist ka kõigi edaspidiste kinnisasja omanike vahetumise puhuks. Seetõttu jättis maakohus hageja nõude reaalservituudi seadmiseks rahuldamata. Hageja hüvitisenõude osas leidis maakohus, et see on osaliselt põhjendatud. Piir hagejale kuuluva X 2 (käesoleval ajal X-X) ja kostjale kuuluva X 1 (käesoleval ajal X ja XX) kinnistu vahel eluhoones sees kulgeb esimese korruse olemasoleva vaheseina (siseseina) telgjoont mööda ja ulatub sellisena ka läbi teise korruse. Selliselt jääb hageja omandiosaks esimesel korrusel 45,7 m2 pinda ja kostja omandiosaks 58,4 m2 pinda, lugedes pinna hulka üksnes eelduslikult kinkelepingu sõlmimise ajal olemas olnud pinna ja arvestamata mõlema kinnistuomaniku poolt hiljem ehitatud väljaulatuva veranda ja esiku alust pinda. Kokku teeb

see 104,1 m2 pinda esimesel korrusel. Võttes aluseks eluhoone jagunemise võrdselt, oleks kummagi omaniku arvutuslik osa 52,05 m2. Eluhoone teise korruse plaan on esitatud üksnes hageja kasutuses oleva osa kohta, millest nähtub, et teise korruse pinna kasutatav osa on väiksem esimese korruse omast ja moodustab 33,5 m2 teise korruse pooles ulatuses. Esitatud plaanist ja mõõtudest on järeldatav, et hageja kasutuses on pool teise korruse pinnast, st kogu teise korruse pind on 67 m2. Kuna hageja on võtnud kasutusse poole teise korruse pinnast, on ka kostja kasutusse jääv pind 33,5 m2. Kostja ei ole omapoolseid andmeid selle kohta esitanud. Kuna kahe kinnistu määratud piir ei taga hagejale võimalikku võrdset omandiosa ja jääb sellest 6,35 m2 võrra väiksemaks, on hageja õigustatud saama hüvitist omandiosa eest, mida ta on õigustatud saama. MaaKS § 10 lg 61 sätestab, et kui maakorralduse käigus selgub kinnisasjade omanike vaheline hüvitise maksmise vajadus, arveldavad nad kokkuleppe sõlmimise käigus enne katastriüksuste maakatastris registreerimist. Maakohus leidis, et praegusel juhul on tegemist kahe naaberkinnistu vahel kulgeva piiri määramisega, mille tulemusena tehakse kindlaks reaalosadeks jagatud kaasomandi piir. AÕS § 77 lg 3 järgi, kaasomandi reaalosadena jagamisel võib kohus, kui reaalosade väärtus ei vasta kaasomanikele kuuluvate mõtteliste osade väärtusele, määrata rahalise tasaarvestuse osade ühtlustamiseks, samuti koormata üksikuid osasid servituudiga teiste osade kasuks. Ehkki käesoleval juhul on kaasomandisse kuulunud hoone ja selle juurde kuulunud maatükk ehk kinnistu jagatud reaalosadeks juba aastal 1996, toimub piiri kindlakstegemine ja sellega seonduvalt omandiosade täpsustamine praegu ja rahalise tasaarvestuse määramine AÕS § 77 lg 3 kohaselt reaalosade väärtuse ühtlustamiseks on põhjendatud. Nõue ei ole aegunud. Hageja tellitud ja esitatud Partner Kinnisvara arvamust 13. septembri 2022. a kuupäeva seisuga ei saa võtta aluseks käesolevas asjas kahjuhüvitise määramisel, kuna sellesisulise keelu on arvamuse esitaja ise arvamusse kirjutanud. Arvamus on arvestatav osas, mille järgi otsustada osakaalu üle ehk millist osakaalu omab hagejale kuuluv elamuosa kogu kinnistu väärtusest. Elamuosa müümine eraldi, lahus sinna juurde kuuluvast maast, ei ole võimalik (tegemist on kinnisasjaga). Eksperdiarvamuse kohaselt on hinnatava katastriüksuse koosseisus olev maatulundusmaa turu jaoks kõrge väärtusega, samas kui hoonestatud osa on turu jaoks keskmise väärtusega, seejuures mängivad ostjate jaoks rolli puudujäägid dokumentatsioonis, asjaolu, et elamu on ühe küljega kokku ehitatud naabermaaüksusele jääva üksikelamuga, mille vastu on ostjate huvi väiksem. Hageja on oma arvutuse esitanud just vastupidist silmas pidades. Maakohus ei nõustu ka kostja seisukohaga võtta hüvitise määramisel aluseks maa maksustamishinnaga määratud 1,23 eurot ruutmeetri kohta, kuna tegemist ei ole maa maksustamishinna kaudu määratava väärtusega, tegemist on valmis ehitatud elupinnaga. Ekspertidel ei ole võimalik hinnata kinnistu koosseisu kuuluva hoone (elamu) väärtust ja ruutmeetri hinda, kuna hoone (elamu) võõrandamine lahus sinna juurde kuuluvast maast ei ole võimalik. Seetõttu ei kajasta ka tehtud tehingute võrdlusel põhinev hinnamudel sellist väärtust. Nii on ka tasaarvestuse osade ühtlustamiseks määratav hüvitis hinnanguline ja maakohus võttis hüvitisnõude suuruse hindamise aluseks TsMS § 233. Hüvitise määramisel on oluline võtta arvesse, kas ja millises ulatuses mõjutaks eluhoone ruutmeetrite arv, mille hageja enda omandisse saab, tema poolt hüpoteetiliselt müüdava kinnisasja hinda ehk kas hageja omanduses olev kinnisasi oleks kõrgema turuväärtusega, kui sellel kinnisasjal asuv üksikelamu (ehk hageja osa elamust) oleks 6,35 m 2 võrra suurem. Kohus arvestab hüvitise määramisel, et tasaarvestatav omandiosa moodustab umbes 12% eluhoone esimese korruse sellest pinnast, millele hagejal oleks õigus mõtteliste osade võrdse jaotumise korral (52,05 m2). 1,5 ha suuruse hoonestatud kinnisasja osa väärtuseks loeb hindaja 90 000-100 000 eurot ja hoonestamata osa väärtuseks (maatulundusmaa) 55 000 – 60

000 eurot. Kohus arvestab ka, et hindamisaruanne on koostatud 13. septembril 2022 ehk ajal, mil kinnisvaraturg Eestis oli kõrgseisus, st lähtuda ei saa hindaja märgitud maksimumhinnast. Hindaja peab põhjendatuks realiseerimist nii, et hoonestatud ja hoonestamata maa realiseeritakse eraldi, see eeldab katastriüksuse jagamist. Ka kaalus kohus hinnangut hoonestatud ja hoonestamata maa likviidsusele (hoonestamata maal kõrge, hoonestatud maal keskmine), hindamistulemuse täpsusele, milles esile toodud hindamistulemust mõjutavad miinusasjaolud, ja hindamisaruande kommentaaride osas esitatut. Ka võttis kohus hindaja poolt esitatut arvesse paikvaatlusel nähtu taustal. Maakohtu hinnangul ei moodusta elamu osalt saadav hind hüpoteetilisest müüdavast kinnistu väärtusest (hoonestatud ja hoonestamata osa) enam kui 1/3. Kohtu diskretsiooniotsus on kõike eeltoodut arvestades, et rahalise tasaarvestuse summa mõtteliste osade väärtuse ühtlustamiseks on 5799 eurot. Hageja taotlus põhiseadusliku järelevalve algatamiseks ei ole põhjendatud. Õiguskantsler on andnud vastuse, et puutumuses olevad õigusnormid ei ole põhiseadusega vastuolus ega ole ka õiguslünka. Maakohus määras asjas hagejale hüvitise ja selle alusena on võimalik tugineda mitmele õigusnormile. Seetõttu puudub igasugune alus algatada põhiseaduslikkuse järelevalve menetlus õiguslünga olemasolule tuginedes. Kuna käesolevas asjas jääb hagi rahuldamata umbes 90% ulatuses ja rahuldatakse umbes 10% ulatuses nõuetest ehk hüvitise väljamõistmise osas, ei pidanud maakohus õiglaseks ja tasakaalus olevaks, et kulud tuleks pooltel kanda võrdselt. Maakohus määras, et 90% hageja õigusteenuse kuludest jääb hageja kanda ja 10% kostja kanda. 90% kostja õigusteenuse kuludest jääb hageja kanda ja 10% kostja kanda. Maakohus määras kindlaks ka menetluskulude suuruse.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

Piiri täpsustamisel tuleb arvesse võtta kõiki muudatusi täpsustataval piiril. Kui omandiõiguse „kaotuse“ raames võttis maakohus arvesse elumaja sisese pindala hageja kasuks, siis oleks tulnud võtta arvesse ka kostja poolt kaotatud pindala põllu peal (ca 244 m2). Kostja pole kohustatud isik hüvitise maksmiseks. Piiri määras kindlaks riik (Maa-ameti isikus). Maakohtu määratud hüvitis on ebamõistlikult suur. Juhul kui tugineda hüvitise määramisel AÕS § 77 lg-le 3, siis tuleks hüvitise suurus arvutada omandiõiguse „kaotamise“ aja, st 1996. a seisuga. Ei hageja ega maakohus pole viidanud mitte ühelegi tõendile, millest nähtuks hageja elumaja väärtus 1996. aastal. Hageja omandiosa I korrusel on 48,6 m 2, mitte 45,7 m2, millele viitas ekslikult maakohus. Seega väheneks hüvitise suurus vastavalt ruutmeetrite arvule 2647,7 euro võrra (2,9 m2 x 913 eurot/m2). Menetluskulude osas on maakohus lähtunud ekslikult 70,5 töötunnist. Tuginedes kostja esitatud kolmele menetluskulude taotlusele (5. juunil 2019, 4. juulil 2023 ja 6. juulil 2023), oli kostja esindaja ajakulu tegelikult kokku 84 töötundi. Sellest oleks tulnud ka maakohtul lähtuda, kui maakohus hakkas töötunde vähendama (maakohus vähendas töötunde 2,5 töötunni võrra). Kostja hinnangul on ka 2,5 tundi põhjendatud ajakulu. Maakohus on ekslikult leidnud, et kostjal pole muid kulusid. Tegelikult on kostjal ka riigilõivu kulu. Kostja palub märkida maakohtu otsuse resolutsiooni, et hagejalt tuleb kostja kasuks välja mõista viivis hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt.

Maakohus ei ole vaidlustatud otsuses põhjendanud, millest lähtudes ei ole alust lugeda, et piiripunkt nr 13 oli kohas, kus mäletas seda asuvat hageja. Vastavas osas on tõendid hindamata jäänud. Maakohus oleks pidanud uue vaheseina rajamise nõuet menetlema. Puudub õiguslik alus, mis annab õiguse lugeda kinnistu piiri määratlemisel esimese korruse vahesein määravamaks järgnevate korruste vaheseinast ainuüksi seetõttu, et esimene korrus on maapinnale lähemal asuv korrus. Kuivõrd vaidlusalusele piirilõigule jääv elamu ei ole jagatud reaalosadeks ega korteriomanditeks, ei ole põhjendatud määrata piiri kulgemine mööda elamu esimese korruse vaheseina telgesid. Vaheseinte asukohad on muudetavad ning samuti on võimalik muuta hoone kasutuskorda, kuid sellega koos ei saa automaatselt muutuda omandiõiguse ulatus. Vaidlusaluse elamu teise korruse vahesein on hageja poolt ehitatud enne 2010. aastat. Teise korruse vaheseina ehitus oli kostjale teada ning suusõnalise kokkuleppe alusel aktsepteeriti ehitustegevust aastaid ilma takistusi tegemata. Põhjendatud oleks määrata kinnistute vaheline piir selliselt, et piir läbib kinnistute piirile jäävat elumaja eluhoone teise korruse vaheseina telgjooni mööda. Hoone esimesele korrusele on sellisel juhul projekteeritav täiendav vahesein, mis oleks kohakuti hoone teise korruse vaheseinaga ning mis on ehitustehniliselt võimalik. Servituudi seadmine ei muuda ebaseaduslikku ehitust seaduslikuks, kuid loob selle seadustamiseks eelduse. Piiri asukoha üle toimuva kohtuvaidluse käigus ei saagi hageja seadustada vaheseina II korrusel praeguses asukohas, mis Maa-ameti otsuse kohaselt asub kostja omandiosas (lisa 1). Teist korrust kasutati varem asjade hoidmiseks. Vee läbijooks teisel korrusel ei olnud tingitud ehitustegevuse kvaliteedist, vaid tekkis seetõttu, et puurkaevu pump jäi tööle. Hüvitise aluseks olevate ruutmeetrite tuvastamisel on kohus lähtunud ekslikult hetkel piirinaabrite valduses olevast pinnast ning mitte pärast piiri kindlaksmääramist eelduslikult kummagi piirinaabri valdusesse jäävast omandiosast. Kui hüvitisenõue on välistatud, on piiri kindlaksmääramise normid vastuolus põhiseadusega. Maakohtu lahendi õigsust eeldades olnuks põhjendatud jätta menetluskulud poolte endi kanda.

piiri täpsustamise menetluses mitte mingit hüve. Seega pole hagejal ka alust ei kahju ega kasutuseelise hüvitamiseks ega servituudi seadmiseks. Hüvitisenõudega seoses jääb kostja oma apellatsioonkaebuses esitatud seisukohtade juurde. Piiri kindlaksmääramise normid (nii seadused kui ka alamad õigusaktid, nt määrused) on põhiseadusega kooskõlas. Kõik vajalikud normid on õigusaktides olemas ja midagi puudu ei ole. Enamgi veel, seadusandja on koguni loonud kaks menetlust, mille abil piire saab kindlaks määrata – tsiviilkohtumenetluses ja haldusmenetluses. Seega on seadusandja loonud piisavad võimalused (sh materiaal- ja menetlusõiguse normid), mille abil saavad piiri määramise vaidlused igakülgselt lahendatud. Normide kooskõla põhiseadusega kinnitab ka Õiguskantsleri arvamus. Menetluskulude jaotuse puhul ei tule lähtuda nõuete arvust, vaid iga alternatiivse nõude puhul tuleb võtta arvesse selle nõude sisu ja mahtu ning menetlemiseks kuluvat aega.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

alternatiivse nõude osas rahuldamata. Samuti on maakohus jätnud põhjendatult rahuldamata reaalservituudi seadmise nõude ning kostja sellekohase tahteavalduse asendamise nõude jõustunud kohtuotsusega. Ringkonnakohus nõustub selles osas maakohtu otsuse põhjendustega ega pea vajalikuks neid kõiki TsMS § 654 lg-st 6 tulenevalt korrata.

korrusele ei ole kooskõlas hoone seisundiga. Hageja viide veeõnnetuse tekkepõhjusele ühel korral ei anna ringkonnakohtu hinnangul alust reaalservituudi nõude rahuldamiseks.

oleks toimunud 2018. a või 2020. a piiride muutmine. Piiride kindlakstegemise menetluse mõte ei ole piire ega omandiosi muuta, vaid teha kindlaks, missugused on kinnisasjade vahelised piirid looduses. Õige on kostja väide, et piiride kindlakstegemise menetluse puhul ei toimu omandiõiguse kaotamist. Kui lähtuda sellest, et elumaja jaotamine reaalosadeks toimus 1997. a ja võimalik hüvitisenõue elamuosa omandi kaotuse eest hakkas ka siis aeguma, siis aegus hüvitisenõue TsÜS §-st 149 tulenevalt 10 aasta jooksul nõude sissenõutavaks muutumisest ehk 2007. a. Isegi kui saaks lugeda, et omandiõiguse kaotus toimus 2003. a, mil toimus X katastriüksuse mõõdistamine, siis ka sellisel juhul aegus hüvitisenõue 2013. a. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole alust pidada võimaliku hüvitisnõude aegumistähtaja alguseks 2018. a või hilisemat aega. Ringkonnakohus ei nõustu hagejaga, et hüvitisnõude aegumisele kohaldub TsÜS § 155 lg 1, mille kohaselt omandiõigusest tuleneva väljaandmisnõude ning perekonna- ja pärimisõigusest tuleneva nõude aegumistähtaeg on 30 aastat nõude sissenõutavaks muutumisest, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Hüvitisnõue ei ole käsitatav omandiõigusest tuleneva väljaandmisnõudena TsÜS § 155 lg 1 mõttes. Asjas ei nähtu ka asjaolusid, mis annaks alust lugeda kostja poolt aegumisele tuginemist hea usu põhimõttega vastuolus olevaks. Seega, kuna hüvitisnõue on aegunud, tuleb maakohtu otsus hüvitisnõude rahuldamise osas tühistada ja jätta hagi ka selles osas rahuldamata.

välja ringkonnakohtus kantud kostja põhjendatud ja vajalikud menetluskulud 3025 eurot (2430 + 595). Kokku tuleb maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskuludena välja mõista hagejalt kostja kasuks seega 16 278 eurot (13 253 + 3025).

(allkirjastatud digitaalselt)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.