Planeerimine ja ehitus › Kinnisasja sundvõõrandamine

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, so hiljemalt 29.11.2021 (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 181 lg 1). Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada

vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

2(15)

koos pinkide ja parkimisplatsiga hiljemalt 31.08.2020; 2) Kevade tee I etapp (340 jm, 14 m koridor) – tee koos kergliiklusteega ja haljasalaga tehakse mustkatte (freesasfalt) alla hiljemalt 30.09.2020.

kohtuotsuse jõustumiseni tehingute (sh võõrandamine, koormamine) tegemine Saue Vallavalitsuse 09.12.2020 korralduses nr 1273 märgitud järgmiste kinnisasjade ning nendel kinnisasjadel paiknevate tehnorajatistega: Suve tee L2; Kevade tee; Suve tee L1; samuti seada esialgse õiguskaitse korras kinnistusraamatusse käsutamise keelumärge eelmärgitud kolmele kinnisasjale, edastades vastavas osas kohtumäärus täitmiseks Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale. Tallinna Halduskohtu 27.05.2021 määrusega jäeti kaebaja taotlus rahuldamata. Tallinna Ringkonnakohtu 21.07.2021 määrusega muudeti esialgset õiguskaitset ja anti see kaebajale Suve tee L1, Suve tee L2 ja Kevade tee osas selliselt, et keelati kaevatava korralduse täitmine kinnistute ning neil asuvate rajatiste ja trasside osas kuni haldusasja nr 3-20-2535 menetlust lõpetava kohtulahendi jõustumiseni tingimustel, et: Kanaste OÜ tagab Aila küla Kanaste, Heinatee 21 ja Heinatee põik 5 maaüksuste detailplaneeringu ala elanikele alal väljaehitatud vee- ja kanalisatsioonitrassi kaudu vee- ja kanalisatsiooniteenuse kättesaadavuse, kui see on temale endale kättesaadav AS Kovek poolt (a); Suve tee L1, Suve tee L2 ja Kevade tee kinnistute osas lõpeb esialgne õiguskaitse, kui Kanaste OÜ ei jõua kahe kuu jooksul ringkonnakohtu määruse kättetoimetamisest arvates Saue valla vee-ettevõtjaga kokkuleppele neil kinnistutel paikneva vee- ja kanalisatsioonitrassi kaudu vee- ja kanalisatsiooniteenuse kättesaadavuse tagamiseks tarbijatele ega esita sama tähtaja jooksul Saue vallale puurkaevu rajamiseks ehitusprojekti ja ehitusloa taotlust, mille kaudu selle teenuse osutamine oleks võimalik Kanaste OÜ poolt. Esialgne õiguskaitse ei lõpe, kui Kanaste OÜ korraldab sama tähtaja jooksul sellise puurkaevu rajamise ja esitab kasutusloa taotluse, tingimusel et puurkaevu rajamine toimub kehtiva ehitusloa alusel (b); Suve tee L1, Suve tee L2 ja Kevade tee kinnistute osas lõpeb esialgne õiguskaitse, kui Kanaste OÜ ei jõua Saue valla vee-ettevõtjaga kokkuleppele neil kinnistutel paikneva vee- ja kanalisatsioonitrassi kaudu veeja kanalisatsiooniteenuse kättesaadavuse tagamiseks tarbijatele, kusjuures Kanaste OÜ pakub Saue valla vee-ettevõtjale haldusasja nr 3-20-2535 menetlust lõpetava kohtulahendi jõustumiseni neil kinnistutel paikneva vee- ja kanalisatsioonitrassi tasuta valdust ja kinnisasjade tasuta valdust trasside hooldamiseks vajalikus ulatuses ning korraldab kahe kuu jooksul omal kulul veetorustiku sulgemise varem kasutusel olnud puurkaevust ja veetorustiku desinfitseerimise õhk-vesi meetodil läbipesu teel (c).

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

3) Avaliku ning kaebaja huvide kaalumist korraldusest ei nähtu. 4) Kevade tee on arenduspiirkonda rajatud 2014. a. Ligipääs pöördumise allkirjastanud isikute majapidamisele eksisteerib samast ajast. Planeeringualal on teed välja ehitatud ning need on hästi läbitavad. Asfaltkatte panekuga on kaebaja viivitanud praktilistel põhjustel, kuna elamud olid ehitamisjärgus ja ehitustehnika võis rikkuda haljastust ja kanalisatsiooni liitumispunkte. Tagatud on ringliiklus läbi Heina tee. Kanaste OÜ ei ole teinud takistusi teede kasutamiseks. Arenduspiirkonnas on valmis ehitatud vee- ja kanalisatsioonitrass, mis on ühendatud valla veeettevõtja AS Kovek hallatava piirkonna ühisveevärgiga, kuid ühendus tarbevee osas ei ole käiku antud. Liitumine AS Kovek veevärgiga seisab Saue valla tegevusetuse taga, mille tõttu ei maksa elanikud tasusid. Saue vald ei ole vee- ja kanalisatsioonitorustikule väljastanud kasutusluba, kuigi 22.09.2020 toimus ehituse ülevaatus. Valla võrkude spetsialist on kinnitanud, et nii veekui ka kanalisatsioonitrass vastavad ehitusprojektile, ehituseeskirjadele ja -normidele, keskkonna-, tervise- ja töökaitse- ning tuleohutuse nõuetele (vt ka korralduse p 2.5). Kanaste OÜ katkestas ühenduse vee- ja kanalisatsioonitrassi ning kahe kinnisasja sisese vee- ja kanalisatsioonitorustiku vahel, sest kinnisasjade omanik oli kinnistul toimunud ehitustööde käigus korduvalt lõhkunud trassi maakraani ning keeldus parandustööde maksumuse hüvitamisest. Üks kinnisasjadest on hoonestamata ja teisel on ehitusjärgus hoone, milles Kanaste OÜ-le teadaolevalt alaliselt ei elata. Kinnistu omanik ei ole Kanaste OÜ-le esitanud krundisisest vee- ja kanalisatsiooniprojekti ega teostusdokumentatsiooni, et Kanaste OÜ-l oleks võimalik veenduda selle nõuetele vastavuses. Kanaste OÜ poolt kinnisasja eraldamine trassidest toimus ühisveevärgi ja kanalisatsioonitrassi liitumispunkti ning lõpptarbimise punkti vahelisel alal Kanaste OÜ kinnistu ja kahe kinnistu piiridel pärast liitumispunkti, mis ei ole ühisveevärgi ja kanalisatsioonirajatiste osa. Kinnistu liitumispunkt on jätkuvalt olemas. Rajatise osa, millele Kanaste OÜ taotles kasutusluba, on töökorras. Liitumispunktist lõpptarbijani kulgeva toru läbilõikamine ei mõjuta rajatise tööd ega parameetreid. 5) Kanaste OÜ sõlmis AS-ga Kovek liitumislepingu, millega on võtnud kohustuse tasuda arenduspiirkonna kruntide liitumise eest valla veevärgiga. Saue valla soov on takistada Kanaste OÜ-l arenduspiirkonna siseste trasside rajamisega seotud kulutuste ja AS-le Kovek tasutavate liitumistasude nõudmist kinnistute ostjatelt. Arenduspiirkonna elanikele on olnud tagatud kvaliteetse tarbeveega varustamine läbi Kanaste OÜ-le kuuluva puurkaevu, milline lahendus on ette nähtud DP seletuskirjas. Tagatud on heitvee äravool Suve tee pumplasse, mida Kanaste OÜ tühjendas omal kulul. Seni tarbivad kõik arenduspiirkonna elanikud tarbevett ja kanalisatsiooniteenust ilma tasu maksmata. 6) Kehtiv õigus ei näe ette võimalust omandada kinnisasjad sundvõõrandamise eesmärgil, et tagada ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni häireteta töö (ÜVVKS § 12). Suve tee 24 sundvõõrandamise vajaduse põhjendused piirduvad vaid ühe lausega. 7) Kanaste OÜ on pidanud Saue vallaga läbirääkimisi üldkasutatava maa ümberviimiseks teise asukohta, mis ei paikneks elamute keskel, vaid tiigi kõrval ja oleks pindalalt suurem. Saue vald on asunud diametraalselt vastupidisele seisukohale, et tekkinud on oluline avalik huvi Kanaste OÜ-le kuuluva üldkasutatava maa sundvõõrandamiseks ja avalikes huvides on sundvõõrandada elamute vahele jääv maa-ala, selmet moodustada sotsiaalmaa kinnistu. Puudub sundvõõrandamise seos avaliku huviga. Kaalutud ei ole kaebaja omandiõiguse riivet ega seda, kas sundvõõrandamise eesmärke oleks võimalik saavutada muul viisil. 8) Sundvõõrandamine ei ole võimalik ilma vastusoorituse ja tasuta. Kinnisasja võõrandamiseks ei saa sõlmida lihtkirjalikus vormis kokkuleppeid (asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1; tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lg 1 ja § 84 lg 1). Seega ei saa Saue vald sundvõõrandamise menetluses tugineda tühisele tehingule ega põhjendada seda, et Kanaste OÜ-le ei tasuta sundvõõrandatavate kinnistute eest hüvist.

5(15)

9) DP Kanaste OÜ kinnistute sundvõõrandamist ette ei näe. Vorminõuet eirav kinnisasja võõrandamistehing ei kehti ka siis, kui kinnisasja võõrandamises on kokku lepitud halduslepinguga (haldusmenetluse seaduse (HMS) § 103 lg 1 p 2). Kokkulepped, et Kanaste OÜ rajab omal kulul DP järgsed rajatised ja kannab sellega seotud kulud, ei ole seostatavad sellega, et Kanaste OÜ võõrandab rajatiste alla jääva maa Saue vallale tasuta. Saue vald on korralduses käsitlenud ekslikult AÕS §-i 641. Viide halduskoostöö seadusele (HKTS) on arusaamatu. Seega tulnuks Saue vallal määrata kaebaja omandi kaotusega seotud kahju, mille hulka kuulub kinnisasjade turuhind. Isegi kui kokkulepped seoses tasuta üleandmisega oleks kehtivad, ei ole nendes viidatud ühelegi konkreetsele kinnisasjale ega kokku lepitud kinnistute tasuta võõrandamist, vaid kinnistute tasuta üleandmine.

mis tulenesid P. M. sõlmitud lepingust. ÜVK väljaehitamiseks on arendaja sõlminud hüpoteegilepingud kahele planeeringuala krundile valla vee-ettevõtja AS Kovek kasuks. HKTS ega PlanS ei sätesta halduslepingule notariaalset vorminõuet. 5) Kuna arendaja oleks pidanud sundvõõrandatavad kinnistud koos rajatud taristuga tulenevalt DP-st ja halduslepingutest vallale tasuta üle andma, ei maksta sundvõõrandamise eest hüvitist. Lepingu vorm ei oma tähtsust, kuna vaidlus ei käi lepingu täitmise üle. Kaebaja ei peaks saama tasu näol eelist, kui toimub sundvõõrandamine. 6) Kaebajal poleks sundvalduse seadmise korral neid kinnistuid ka võimalik ise kasutada, mistõttu on KAHOS § 4 lg 2 mõttes otstarbekam need sundvõõrandada, isegi kui ÜVK rajatistele saaks eraldiseisvalt seada sundvalduse. Kanalisatsioonirajatised on kinnistu oluliseks osaks ning kinnistute osas esineb sundvõõrandamise vajadus. ÜVK sundvõõrandamine on lubatav nii KAHOS § 4 lg 1 p 7 kui ÜVVKS § 12 alusel. ÜVVKS § 12 võimaldab ka kinnisasja sundvõõrandamist, kuna ehitis on kinnisasja oluline osa. Liitumistasude küsimus ei oma antud vaidluses tähtsust. 7) Sundvõõrandamiseks esines piisav avalik huvi ning seda on kaalutud. Kaevatav korraldus on õiguspärane. Kaebaja peeti enne korralduse andmist läbirääkimisi ja ta on ära kuulatud. 8) Täiendavas vastuses (08.10.2021) vastustaja märgib, et valla arengukava ja üldplaneering näevad ette selliste teemaade nagu Suve tee L1 ja L2 ning Kevade tee omandamise. Sundvalduse seadmine poleks mõistlik ega eesmärgipärane, kuna siis peaks maaomanik saama oma maid kasutada (nt taristu peal), kuid kohalik tee ja avalik väljak on vajalikud alaliselt ja kõigile ühtviisi kasutatavana. Kaebaja ei saaks oma kinnistuid kasutada DP-s märgitust erinevalt, kui eelnevalt seda ei muudeta. Samuti täpsustab vastustaja, et haldusleping kinnistute üleandmise eelkokkuleppe osas pole tühine, kuna VÕS § 33 lg 2 vorminõude eesmärk pole kaitsta kinnisvaraarendajat järelemõtlematult tehtud tehingu eest.

KOHTU PÕHJENDUSED

7(15)

KOKS § 6 lg-st 1 tuleneb kohalikule omavalitsusele ülesanne korraldada mh veevarustust ja kanalisatsiooni ning kohalik omavalitsus ei saa ignoreerida olukorda, kus arendaja võetud kohustuste täitmata jätmise tõttu on mingi elurajoon vajaliku infrastruktuurita. Kohalikul omavalitsusel pole samas arendajaga seotud probleemide ilmnemisel kohustust koheselt arendaja täitmata kohustused üle võtta. Probleemi lahendamiseks on kohalikul omavalitsusel ulatuslik kaalutlusõigus. (vt Tallinna Ringkonnakohtu 16.12.2012 otsus haldusasjas nr 3-091814, p-d 18, 20, 22) Seda kaalutlusõigust ei saa aga kasutada meelevaldselt. KAHOS § 4 lg 2 kohaselt kinnisasja omandamine ei ole lubatud, kui avalik eesmärk on saavutatav ilma teise isiku omandis oleva kinnisasja omandamiseta või avaliku eesmärgi saavutamiseks on otstarbekam seada sundvaldus. KAHOS eelnõu 598 SE seletuskirjas märgitakse, et: „ /.../ peab isiku omandiõiguse riive olema proportsioonis avalikust huvist tingitud vajadusega. Seetõttu ei ole kinnisasja omandamine lubatud, kui omandamise eesmärk on saavutatav sundvalduse seadmisega. Nii näiteks on avalikes huvides küll tehnovõrgu või -rajatise ehitamine, kuid selle aluse maa omandamine ei ole üldjuhul põhjendatud, kuna maad saab senisel otstarbel kasutada ka pärast tehnovõrgu või -rajatise paigaldamist“. Ka HMS § 54 sätestab haldusakti õiguspärasuse eeldusena proportsionaalsuse. DP ega selle elluviimiseks sõlmitud halduslepingud ei anna alust kaalutlusõigust kasutamata viia läbi sundvõõrandamist. Haldusorganil on lisaks lepingute täitmise nõudmisele võimalik kaaluda ka halduslepingute lõpetamist ja/või DP muutmist või osaliselt kehtetuks tunnistamist (ellu viimata osas), kui arendaja pole võimeline või ei soovi oma kohustusi täita. Selleks, et kohustuste täitmist edukalt nõuda on mõistlik DP seletuskiri ja halduslepingud sõnastada selgelt ja üheselt mõistetavalt. Samuti, kui ÜVK trasside vee-ettevõtjale üleandmine (isikliku kasutusõiguse vm kaudu) on reguleeritud või lepitakse kokku (vt AS Kovek 29.09.2021 nr 21, tl 94, kd II) AS Kovek ja Kanaste OÜ vahelise tsiviilõigusliku lepinguga, tuleb lähtuda sellest lepingust ning avaliku võimu otsusega kinnisasja omandamine või sellele avalik-õiguslike kitsenduste seadmine pole tarvilik. Vastustaja 08.10.2021 menetlusdokumendis (p 5) toodud sundvõõrandamise põhjendus, et tee ja avalik väljak on vajalikud alaliselt, ei välista sundvalduse seadmist. Sundvaldus puudutab konkreetset kinnisasja ja kehtib selle igakordse omaniku suhtes, sh pärast kinnisasja võõrandamist, kuniks kohalik omavalitsus ei otsusta kitsendust lõpetada. Avalikul eesmärgil kasutamise tagamisel pole oluline, kas kaebaja jääb teiste võimalike kasutajatega võrdsesse olukorda (ei ole maaomanikuna eelisolukorras), vaid oluline on avalikes huvides vajalike rajatiste avaliku kasutuse tagamine, seejuures eraomaniku huve ebaproportsionaalselt riivamata. Lisaks peavad haldusorgani kaalutlused sundvõõrandamise läbiviimiseks nähtuma sundvõõrandamise otsusest ning haldusakt peab olema selge ja üheselt mõistetav (HMS § 55 lg 1) ega tohi olla antud ebaõigetele faktiväidetele tuginedes.

Planeeringualal olevatele teedele DP-ga avaliku kasutuse ettenägemine väljendab samuti avalikku huvi. PlanS § 131 reguleerib DP kohaste rajatiste väljaehitamist. PlanS § 131 lg-st 3 nähtub, et planeeringu koostamise korraldajal on lisaks väljaehitamise tagamise kohustusele ka kohustus tagada juurdepääs avalikult kasutatavale teele ning muude avalikes huvides olevate tehnorajatiste otstarbekohase kasutamise võimalus ning ühendus ÜVK-ga, kui planeeringuala jääb ÜVK arendamise piirkonda. (kuni 30.06.2015 reguleeris EhS § 13, vt eelviidatud lahend asjas 3-4-1-23-15, p 80)

9(15)

tasuta üle piirkonna vee-ettevõtjale (AS Kovek). Tehnilise infrastruktuuri võõrandamist tasu eest ei näe ette ka 18.09.2009 põhilepingu p 3.2 (va kui pooled ei lepi kokku teisiti). ÜVK torustik on halduslepingute kohaselt tehniline infrastruktuur (põhileping p 1.1 - mõiste; lisalepingute p 3.4). Avaliku ruumina määratleb 18.09.2009 põhilepingu p 1.2 avalikult kasutatava tee koos kergliiklustee, liikluskorraldusliku ja parkimislahendusega, üldkasutatava haljastuse, laste mänguväljakud, heakorraelemendid ja kujundatud maastiku. Mõlema lisalepingu p-d 3.4 sätestavad seejuures üksnes avaliku ruumi kinnistute Saue vallale tasuta üleandmise kohustuse. Kaevatavas korralduses (lk 1) toodud väide, et DP seletuskirja leheküljel 5 määratletakse Aila küla Kanaste, Heinatee 21 ja Heinatee põik 5 maaüksused avaliku ruumi kinnistuteks ei ole õige, kuna viidatud leheküljel sellist teavet ei sisaldu. Seal käsitletakse üksnes teatud planeeringuala teedele avaliku kasutuse ettenägemist ning märgitakse, et teede väljaehitamise, hooldamise ja omandisuhete kohta koostatakse maaomaniku ja valla vaheline leping. Seega, kõnealuste lepingute alusel saab väita, et tehnilise infrastruktuuri (ÜVK) võõrandamisel need kaebajale tasu küsimiseks alust ei anna. Lepingute ega DP või selle seletuskirjaga pole aga ette nähtud kinnistute sundvõõrandamise vajadust. Õige on seega kaebaja väide, et DP ega selle seletuskiri (p 7 - tehnovõrkude ja rajatiste paigutus; p 10 – planeeringuga kavandatu ellurakendamine) ei näinud ette sundvõõrandamise kohustust. DP seletuskirja p 7 kohaselt tuli tagada veevarustus Kanaste maaüksusel asuvast puurkaevust, mis tuli pärast välja ehitamist anda üle tasuta ja valla poolt määratud vee-ettevõtjale (sama p-s 10). Muid nõudeid DP ÜVK üleandmise osas ei sea. 13.4 Olukorras, kus on vaja tagada kiiresti olulise üldhuviteenuse kättesaadavus ning kaebaja halduslepingute (10.09.2015 ja 24.08.2016, p 3.4.1) täitmisest keeldub, pole aga ÜVVKS §-le 12 tuginemine siiski välistatud. ÜVVKS § 12 lg 1 võimaldab ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni häireteta töö tagamiseks sundvõõrandada kinnisasi (ja selle osaks olev ÜVK torustik), kuid kohtu hinnangul tuleb eelnevalt kaaluda sundvalduse seadmist (avalik-õiguslik kitsendus, mis tagab vee-ettevõtjale kasutusõiguse), kuna omandiõiguse riive peab olema proportsioonis avalikust huvist tingitud vajadusega. Selle üle, kas kaebajal on oma transpordimaa kinnistutega, millele seatakse ÜVK töö häireteta tagamiseks sundvaldus, midagi mõistlikku peale hakata peab saama otsustada kaebaja. Praegusel juhul ei nähtu asja materjalidest, miks sundvalduse seadmisega pole võimalik üldist huvi tagada. Kaebaja peab sundvõõrandamist endale ebasoodsamaks ning õige on ka kaebaja väide, et kinnisasjast osa omandamise nõudeõigus on kinnisasja omanikul (KAHOS § 10 lg 2). Sundvalduse kui avalik-õigusliku kitsenduse (KAHOS § 2 lg 2) puhul ei toimu kinnistusraamatusse kandmist (KAHOS § 39 lg 9), mistõttu võiks eeldada, et see on menetluslikult kiirem kui sundvõõrandamine, kui vastustaja argumendiks on kiirus. 13.5 Samuti märgib kohus, et 10.09.2015 halduslepingu p 3.4.1 kohaselt polnud kaebajal kaevatava haldusakti andmise ajal veel tekkinud väljaehitatud ÜVK torustiku (rajatise) üleandmise kohustust AS-le Kovek, kuna puudusid kasutusload. Kasutuslubade andmine oli kohaliku omavalitsuse pädevuses. Alles torustikele kasutuslubade väljastamisega langes ära õiguslik takistus vaidlusalustel kinnistutel asuva ÜVK taristu liitmiseks AS Kovek hallatava ÜVK süsteemiga ja selle kasutusse võtmiseks. Lepingu tähtaegset täitmist peaks tagama eelkõige leppetrahvid, mille nõudmise võimalus on jäänud aga halduslepingutesse lisamata.

10(15)

Samuti juhul, kui kaebaja ja piirkonna vee-ettevõtja vahel on sõlmitud leping edasiselt veeettevõtja kasuks piiratud asjaõiguse seadmiseks ning kaebaja keeldub piiratud asjaõiguse seadmise kokkulepet sõlmimast, tuleb vaidlus lahendada maakohtus (vt Riigikohtu lahend asjas 2-15-17137, p 20.6). 13.6 Eelnevast tulenevalt kohus leiab, et ÜVK torustiku sundvõõrandamine kaevatava haldusaktiga on õigusvastane (HMS § 54) ning rikub kaebaja omandiõigust. 13.7 ÜVK-ga liitumise tasude maksmine ja liitumislepingute tingimused pole praeguse kohtuvaidluse objektiks, mistõttu kohus sellega seotud väiteid ei käsitle.

11(15)

seletuskirja p 5 kohaselt tuleb omandisuhete kohta sõlmida maaomaniku ja valla vaheline leping. 18.09.2009 põhilepingu p 3.3 kohaselt avaliku ruumi hulka kuuluvate teede valmimisel (kasutuslubade saamisel) kohustub huvitatud isik (kaebaja) sõlmima vallaga avalikuks kasutuseks vajalike teede kohta teede tasuta võõrandamise lepingu või teeseaduse § 4 lg 3 kohase eratee avaliku kasutamise lepingu. Teede avalikku kasutusse andmise eest vald eratee omanikule hüvitist tasuma ei pea. Tee ekspluateerimisega seotud kulud kannab vastava lepingu sõlmimiseni huvitatud isik. Viidatud lepingu punkti lisakokkulepetega ei muudetud. Seega tuleneb eelnevast, et tee avalik kasutus oli võimalik tagada kahel moel, mh eratee avaliku kasutamise lepingu sõlmimisega ning pärast kasutuslubade väljastamist. Lisakokkulepete p-d 3.4 näevad ette avaliku ruumi kinnistute vallale tasuta üleandmise. DP-ga määratud avalikult kasutatav tee käib põhilepingu p-i 1.2 järgi avaliku ruumi määratluse alla. Seega saab eeltoodust järeldada, et vaidlusalustel transpordimaa kinnistutel olevad teed on ette nähtud avalikku kasutusse. Tee vastab DP seletuskirja p-s 5 toodule, kui see on kõvakattega (mustkate). Kohus märgib, et kõvakattega teed ei saa pidada valminuks (kasutusloa andmiseks) kui rajatud on üksnes tee aluskihid (kruusakatted). Kaebaja selgitused, miks pole otstarbekas mustkatte rajamine enne DP alal ehitustööde lõpetamist (kõigi etappide valmimist) on asjakohatud, kuna see küsimus tuleks pooltel vajadusel lahendada lepingu muutmise teel. Kohus nõustub vastustaja tõlgendusega (DP seletuskirja p 10), et ehituslubade väljastamine kruntide hoonestamiseks II etapis saab toimuda pärast põhilepingu p-s 3.1 nimetatud rajatistele (DP järgne tehniline infrastruktuur ja avalik ruum kogu DP alal) kasutuslubade väljastamist (va lisakokkulepete p-st 3.4.4 tulenev erisus). See tähendab, et rajatised peavad olema valmis. Etappide väljaehitamise ajaks on DP seletuskirja p 10 kohaselt ca 5 aastat, mida kaebaja on I etapi väljaehitamise osas ilmselgelt ületanud. Tegemist on tavapärase DP regulatsiooni ja realiseerimise praktikaga, mille eesmärgiks on tagada avalikes huvides vajalike objektide väljaehitamine DP alal, mh juhuks, kui arendaja hilisema etapi realiseerimise ajal pole võimeline DP-d realiseerima. Kehtiva õiguse järgi on avaliku kasutusega erateed võimalik jätkuvalt omandada piiratud asjaõiguse seadmise, eratee avalikes huvides omandamise või KAHOS alusel sundvalduse seadmisega (vt Riigikohtu 13.10.2020 lahend asjas 3-19-2255, p 11.2). Kuna antud juhul ei saa olla mõistlikku vaidlust, et DP ala avaliku kasutusega teed polnud kaevatava korralduse andmise ajal ehituslikult lõpetatud (isegi lähtudes sellest, et asfaltiga katmine on vaid üks DP-ga lubatud võimalustest), rääkimata neile kasutusloa väljastamisest, tuli vastustajal lahendada küsimus, kas teede lõpuni väljaehitamiseks tuleks kohaldada KAHOS § 4 lg 1 p-i 7. Ehk, kas selleks esines piisavalt kaalukas avalik huvi, mida muul moel tagada ei saanud. Kui DP ala kinnistutele on juurdepääs tagatud ja küsimus on pelgalt asfaltkatte puudumises (mida DP seletuskiri ei näe ette ainsa variandina), on kohtu hinnangul põhjust selles tõsiselt kahelda. Praeguses asjas pole kohtu hinnangul vajalik teede valmidusastme ja kasutatavuse täpne tuvastamine, kuna kaalutlusotsust ei saa kohus teha haldusorgani eest. Nagu kohus eelnevalt märkis on DP-st ja halduslepingust tulenevate kohustuste täitmisele sundimiseks muid õiguskaitsevahendeid, mille kasutamist asja materjalidest ei nähtu, mistõttu ei saa pidada sundvõõrandamist proportsionaalseks. 14.4 Mis puudutab vastustaja 08.10.2021 menetlusdokumendi p-s 3 toodud seisukohta, et valla arengukava koosmõjus üldplaneeringuga sätestab eraomandis olevate, kuid avalikult kasutatavate teede omandamise, siis see ei saa iseenesest põhistada sundvõõrandamist, kuna omandamise ainus viis pole sundvõõrandamine. Sundvõõrandamine peaks olema eelduslikult viimane võimalus, kui avalikku huvi ei õnnestu muul mõõdupärasemal moel tagada.

12(15)

14.5 Nagu kohus otsuse põhjenduste p-s 11 leidis, pole sundvõõrandamine antud juhul proportsionaalne ning isegi kui DP ala avaliku kasutusega teede ehituslikult lõpetamiseks esineb kaalukas avalik huvi, tuli vastustajal kaaluda esmalt sundvalduse seadmist. Ka teede sundvõõrandamise puhul ei nähtu kaevatavast haldusaktist, miks sundvaldus ei taga avalikku eesmärki. Seega on kaevatav haldusakt ka selles osas õigusvastane.

(Riigikohtu lahend asjas 3-3-1-20-11 jt). Kohus jätab seetõttu välja mõistmata kaebaja esitatud spetsifikatsioonis 30.11.2020 kuupäevaga kulu. Kohus leiab, et kaebuse koostamise kulu, ka juhul kui selle koostamist alustati haldusakti eelnõuga tutvumise ajal, pole alust jätta sel põhjusel välja mõistmata, kuna kaebuse koostamine on otseselt seotud kohtumenetlusega ning kaebus esitati. Kohus kahtleb siiski nagu vastustaja esindajagi sellise ennatliku kaebuse koostamise mõistlikkuses, kuid see pole põhjus jätta kulu välja mõistmata. Küll on aga kaebuse koostamiseks märgitud ajakulu ilmselgelt ülepaisutatud, arvestades mh, et kaebus sisaldab mitmel lehel haldusakti tsiteerimist, asjakohatuid põhjendusi seoses liitumislepingute ja tasudega. Kohus möönab, et haldusakti väga halb kvaliteet (selge struktuuri puudumine ja põhjenduste ebaselgus) võis põhjustada probleeme sellest arusaamisega ja suurendada kaebuse koostamisele minevat ajakulu, kuid sellele vaatamata pole ca 15 tundi kaebuse ja esmase õiguskaitse taotluse (kus samuti esineb terve lehekülje jagu asjatut kordamist) koostamiseks adekvaatne, arvestades mh, et esindaja oli faktilise ja õigusliku olukorraga juba tuttav. Väljamõistmisele ei kuulu liitumistasudega seotud e-kirja koostamise (09.12.2020) ja ekspertiisi teabenõudega (08.06.2021) seotud kulud, kuna need pole otseselt seotud praeguse kohtuvaidlusega. Kohus ei pea põhjendatuks vastustaja etteheidet, et dokumendiga tutvumine ja sellele vastuse koostamine ei võiks olla eraldi ajakulu arvestuses välja toodud (kuigi tarbetu), kuna vastamine eeldab tutvumist. Kohus ei pea ebamõistlikuks vastustaja vastusega tutvumise ajakulu. Küll on põhjendamatult suur esialgse õiguskaitse määruskaebemenetlustega seotud ajakulu, kuna tegeleti sisuliselt samade küsimuste lahendamisega. Samuti on põhjendatud vastustaja seisukoht, et asjakohatute (tagastati protokollilise määrusega) tõendite kogumise ja esitamisega seotud kulusid (09.09.2021-14.09.2021), ei peaks vastustajalt välja mõistma. Arvestades seda, et kohtupraktikat analoogsetes asjades kohtule teadaolevalt pole, kuid vaidlus pole sellele vaatamata tavapäratult keeruline ning asja materjalide maht pole väga suur, peab kohus põhjendatuks esindaja kulu väljamõistmist kokku 7000 euro ulatuses (koos käibemaksuga). Kohus mõistab vastustajalt kaebaja kasuks välja kokku 7030 eurot (30+7000).

14(15)

Esialgse õiguskaitse määrusest tulenev keeld haldusakti täitmiseks oli aga seatud vastustaja suhtes. Sundvõõrandamise lõpuleviimine oli vastustaja, mitte kaebaja ülesanne. Seega oli vastustajal võimalik kaaluda sundvõõrandamise lõpuleviimist enne kui lõpeb kohtumenetlus. Kohtul poleks seega võimalik kaebajat trahvida esialgsest õiguskaitsest tuleneva keelu rikkumise eest, kuivõrd kaebaja pole selle keelu suhtes kohustatud isik. Seda, kas kaebaja oli täitnud omalt poolt määruse tingimused selleks, et esialgne õiguskaitse kehtiks ja vastustaja ei saaks sundvõõrandamist lõpule viia, ei saaks kohus hinnata käesoleva taotluse raames. Pooled teavitasid kohtuistungil kohut, et käimas on kinnisasja omanikukande avalduse menetlemine (kohtu infosüsteemi andmetel numbriga 2-21-8501), millesse halduskohus sekkuda ei saa. Trahvitaotlus tuleb seega jätta rahuldamata.

/allkirjastatud digitaalselt/

15(15)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.