3-21-1623 Mustamäe Spa OÜ kaebus Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 16.06.2021 ehitusloa nr 2112271/20284 tühistamiseks Kaebaja – Mustamäe Spa OÜ, esindaja vandeadvokaat Jaanus Tehver Vastustaja – Tallinna linn, esindaja Silver Sarapuu Kolmas isik – Tallinna Spordibaasid OÜ
Haldusasi
Menetlusosalised
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 20.07.2021 määrus
Menetluse alus ringkonnakohtus
Mustamäe Spa OÜ määruskaebus
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
Võtta Mustamäe Spa OÜ määruskaebus Tallinna Halduskohtu 20.07.2021 määruse peale haldusasjas nr 3-21-1623 menetlusse.
Jätta Mustamäe Spa OÜ määruskaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 20.07.2021 määrus muutmata.
EDASIKAEBAMISE KORD
Määruse peale ei saa edasi kaevata (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 252 lg 7).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Tallinna Linnaplaneerimise Amet (TLPA) andis 07.01.2016 projekteerimistingimused nr PT233690 Õismäe tee 130 ja 130e kinnisasjadele spordihoone ja sportlaste majutushoone kavandamiseks.
2.TLPA väljastas 31.07.2018 ehitusloa nr 1812271/18156 Õismäe tee 130 kinnistule ehitise püstitamiseks, mille kasutamise otstarbed olid hostel (kood 12123), kohvik, baar või söökla (kood 12132), muu kaubandushoone (kood 12319) ja spordihall, võimla (kood 12651).
3.TLPA väljastas 16.06.2021 ehitusloa nr 2112271/20284 Õismäe tee 130 kinnistule ehitise püstitamiseks, mille kasutamise otstarbed on hostel (kood 12123), kohvik, baar või söökla (kood 12132) ja muu spordihoone (kood 12659).
4.Mustamäe Spa OÜ esitas 16.07.2021 Tallinna Halduskohtule kaebuse TLPA 16.06.2021 ehitusloa nr 2112271/20284 tühistamiseks. Koos kaebusega esitas kaebaja esialgse õiguskaitse taotluse. Täidetud ei ole ehitusloa andmise eeldus, milleks on kehtiva detailplaneeringu või kehtivate projekteerimistingimuste olemasolu. Õismäe tee 130 kinnistu suhtes ei kehti ühtegi detailplaneeringut ja TLPA 07.01.2016 antud projekteerimistingimuste nr PT233690 kehtivus lõppes 07.01.2021. Täidetud ei ole ka ehitusloa andmise tingimus, et ehitusprojekt peab vastama ehitamisele esitatud nõuetele. Ehitatava ehitise kasutusotstarve peab olema kooskõlas nii katastriüksuse kasutamise sihtotstarbest kui ka projekteerimistingimustes sätestatud ehitise kasutusotstarbest tulenevate tingimustega. Kinnistu aadressiga Õismäe tee 130, Tallinn, katastriüksuse kasutamise sihtotstarve on 100 % ühiskondlike ehitiste maa. Ehitusloa taotlusele lisatud ehitusprojektist nähtub, et spordikeskuse ruumidena esitletakse ka ruume, mille kasutusfunktsioon on selgelt veekeskus ehk spaa. Põhjus, miks on vaidlustatud ehitusloa andmise aluseks olnud ehitusprojektis välditud vee- või saunakeskuse ehk spaa funktsiooni esiletoomist, on ilmselge – nii vastustaja kui ka ehitusloa taotleja on juba 2021. a algusest saadik olnud teadlik sellest, et kaebaja püüab halduskohtu kaudu takistada veekeskuse funktsiooniga hoone ehitamist Õismäe tee 130 kinnistule (haldusasi nr 3-20-1881). Kuivõrd veekeskuste opereerimine on tavapärane kasumi saamise eesmärgiga majandustegevus, siis ei ole selline tegevus kooskõlas Õismäe tee 130 maaüksuse kasutamise sihtotstarbega, mis on määratletud MaaKatS § 181 lg 12 p-s 1. Samuti ei saa olulises osas veekeskuse-spaa funktsiooniga hoonet käsitleda spordihoonena ja majutushoonena sportlaste majutamiseks, s.t hoone kasutamise otstarve ei vasta sellele, mis oli määratud projekteerimistingimustega. Kaebaja opereerib Tallinnas Mustamäel asuvat veekeskust (Mustamäe Elamus-Spa, aadress Akadeemia tee 30, Tallinn), mis paikneb linnulennult 3,6 km kaugusel Õismäe tee 130 objektist ning üldkasutatavate kaardirakenduste andmete kohaselt kulub selle vahemaa läbimiseks sõidukiga 8 minutit. Ilmselgelt mõjutaks Õismäe tee 130 aadressile veekeskuse-spaa funktsiooniga hoone ehitamine kaebaja ettevõtte külastatavust ja sellel oleks negatiivne mõju kaebaja majandustulemustele. Sellist mõju on Riigikohtu praktikas tunnustatud kui kaebeõigust andvat vabaduse riivet (Riigikohtu 12.12.2017 määrus nr 3-17-981, p 12). Ehitusloast tulenevaid õigusi on juba asutud realiseerima, mida kinnitab 16.07.2021 ehitisregistrile esitatud ehitamise alustamise teatis. Kui hoone ehitustööd kohtuvaidluse ajal jätkatakse ja need viiakse lõpule formaalselt kehtiva ehitusloa alusel, on kaebajal praktiliselt võimatu saavutada kaebuse eesmärki, et tema õigusi rikkuvat hoonet antud asukohta ei püstitataks. Õigusvastase ehitamise korral rakendatakse valminud ehitise lammutamise nõuet äärmiselt erandlikel juhtudel ning üldjuhul toimub juba valmis ehitatud hoonete tagantjärele seadustamine. Ehitusloa kehtivuse peatamine esialgse õiguskaitse korras kellelegi pöördumatuid tagajärgi kaasa ei tooks, kuivõrd see tähendaks vaid ehitustööde teostamise edasilükkamist ajani, mil kohus on teinud otsuse ehitusloa õiguspärasuse kohta. Kuna vaidlustatud ehitusloa alusel ei ole olulises ulatuses ehitustöid reaalselt teostada jõutud, ei kujutaks ehitusloa kehtivuse peatamine praegu ka ebaproportsionaalset riivet ei vastustaja ega kolmandatele isikute õigustele ja huvidele.
5.Tallinna Halduskohus jättis 20.07.2021 määrusega Mustamäe Spa OÜ esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata. Kaebaja esialgse õiguskaitse vajadust tuleb küll möönda, kuid pidada siiski väheseks. Võrreldes kaebusega koos esitatud ehituslube ja ehitusprojekte, nähtub, et Õismäe tee 130 kinnistule 2(6)
3-21-1623 rajatakse lisaks rannaspordihallile ka veekeskust-spaad. Kui Õismäe tee 130 hoone ehitatakse kohtumenetluse ajal valmis ja seal alustab tegevust muu hulgas ka spaakeskus, võivad kaebaja majandustulemused tihedama konkurentsi tõttu lähipiirkonnas kahaneda ja isegi kaebuse rahuldamise korral ei pruugi olla võimalik ehitusloa andmisele eelnenud olukorda taastada. Küll aga ei ole kaebaja tegutsemiskohast linnulennult 3,6 km kaugusel uue spaa tegutsema hakkamise korral kaebaja majandustulemuste vähenemine ilmtingimata kindel. Vabal turul võivad äriühingu majandustulemusi mõjutada ka teised tegurid ja samas ei pruugi piisava nõudluse korral ühe konkurendi lisandumine kaebaja majandustulemustele negatiivset mõju avaldada. Kaebuse eduväljavaated on kasinad. Ehitusloa vaidlustamiseks on üldjuhul kaebeõigus isikutel, kelle õigusi ehitusluba ja selle alusel rajatav ehitis või ehitamine otseselt mõjutavad. Eelkõige peetakse silmas piirinaabreid või teisi lähipiirkonnas elavaid ja tegutsevaid isikuid, kelleni ehitatavast hoonest või ehitamisest endast lähtuv mõju otseselt kandub (nt müra, heitgaasid, liiklusohutus, päikesevalguse vähenemine vms). Kaebaja eesmärk on säilitada oma seniseid majandustulemusi ja turupositsiooni, mida aga ei saa pidada otseselt ehitatavast hoonest või ehitamisest tulenevaks negatiivseks mõjutuseks. Ehitusseadustiku (EhS) § 44 ei näe ehitusloa andmisest keeldumise alusena ette konkurentsi suurenemist või negatiivset mõju konkurendi majandustulemustele. Ei nähtu ka, et kehtivast Haabersti linnaosa üldplaneeringust tuleneks kaebajale subjektiivne õigus, et kohalik omavalitsus peab lähipiirkonnas ehituslubade väljastamisel arvestama ka konkurentsiolukorda. Äriühingul ei ole ka üldist õigust turuolukorra või oma turupositsiooni muutumatuna püsimisele. Isegi juhul, kui ehitusluba on õigusvastane, ei ole isikul kaebeõigust, kui ehitusluba tema õigusi ei riku. Haabersti linnaosa üldplaneeringu maakasutusplaani kohaselt on Õismäe tee 130 juhtotstarve ühiskondlike hoonete ala (A, kaardil heleroheline), kus võivad paikneda lastehoiu-, haridus-, teadus-, tervishoiu-, sotsiaalhoolekande-, operatiivteenuste-, sakraal-, kultuuri- ja spordiasutused ning vaba aja veetmisega seonduvad ettevõtted. Seega ei välista üldplaneeringukohane maakasutuse juhtotstarve veekeskus-spaa funktsiooniga hoone rajamist. Kaebaja enda tegevuskoht Akadeemia tee 30 asub samuti Mustamäe linnaosa üldplaneeringu maakasutuse kaardi kohaselt üldkasutatavate ehitiste maal, mille sihtotstarve on kinnistusraamatu kohaselt 90% ühiskondlike ehitiste maa ja 10% ärimaa ning omanik Tallinna linn.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
6.Mustamäe Spa OÜ palub 04.08.2021 määruskaebuses halduskohtu 20.07.2021 määrus tühistada ja teha uus määrus, millega rahuldada kaebaja esialgse õiguskaitse taotlus ning peatada TLPA 16.06.2021 ehitusloa nr 2112271/20284 kehtivus kuni kohtuotsuse jõustumiseni käesolevas haldusasjas. Esialgse õiguskaitse vajadus HKMS § 249 lg 1 tähenduses seisneb kaebaja õiguste kaitse olulises raskendatuses või võimatuses juhul, kui esialgset õiguskaitset ei kohaldata. Selliselt määratletud vajadus saab kaebaja hinnangul kas esineda või puududa ning puudub alus hinnata selle vajaduse suurust. Halduskohus hindas ebaõigesti kaebuse eduväljavaateid kasinaks ja kaebuse perspektiiv ei saa antud juhul olla aluseks esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata jätmiseks. Ükski norm ega õiguspõhimõte ei sätesta reeglit, et õigusvastase ehitusloa alusel ehitise püstitamine saab teise isiku õigusi rikkuda üksnes siis, kui asjassepuutuv ehitis asub kaebaja asu- või tegevuskoha vahetus läheduses (naabruses) ja/või kui asjassepuutuvast ehitisest levivad kaebaja varale füüsilised negatiivsed mõjud (õhusaaste, müra vms). Ehitustegevusel võib olla negatiivne mõju
3(6)
3-21-1623 äriühingu majandustegevusele ja selle tulemustele ning sellest võib tuleneda ettevõtlusvabaduse riive (vt Riigikohtu 20.12.2011 otsus nr 3-3-1-59-11, p 19, määrus nr 3-17-981, p 12). Hoone kasutamise otstarbe õiguspärasuse põhjendamisel ei saa tugineda linna või valla üldplaneeringule. Planeerimisseaduse (PlanS) § 6 p 9 ja § 75 lg 1 p 18 ja lg 4 kohaselt on üldplaneeringuga määrataval maakasutuse juhtotstarbel see tähendus, et sellega määratakse maa-ala kasutamise valdav otstarve, mis annab kogu määratud piirkonnale edaspidise maakasutuse põhisuunad. Konkreetse krundi ja sellel asuva ehitise kasutamise otstarve määratakse krundi ehitusõigusega, mille aluseks on detailplaneering (PlanS § 126 lg 4 ja 5) või projekteerimistingimused (PlanS § 125 lg 5). Kui Õismäe tee 130 objekt on 100% ühiskondlike ehitiste maa, siis Akadeemia tee 30 krundi puhul on osaliselt ärilise iseloomuga tegevus maa kasutamise sihtotstarbega (10% ärimaa) ühemõtteliselt ette nähtud ja seega lubatud.
7.Tallinna linn palub 12.08.2021 vastuses jätta Mustamäe Spa OÜ määruskaebus rahuldamata. Esialgse õiguskaitse taotlus ei ole lubatav kaebeõiguse puudumise tõttu. Ehitusloa vaidlustamiseks on üldjuhul kaebeõigus isikutel, kelle õigusi ehitusluba ja selle alusel rajatav ehitis või ehitamine otseselt mõjutavad. EhS § 44 sätestab ammendava loetelu asjaoludest, millal vastustaja saab keelduda ehitusloa andmisest. Väidetav negatiivne mõju kaebaja majandustegevusele ei ole eelnevalt nimetatud loetelus. Ei esine ka EhS § 46 tulenevat alust ehitusloa kehtetuks tunnistamiseks. Kaebaja spaa asub Mustamäe linnaosas ning vaidlustatava ehitusloa alusel planeeritud spordikeskus asub Haabersti linnaosas. Vastustajale jääb arusaamatuks, millises kauguses kaebaja uusi, olemuselt sarnaseid ettevõtteid talub ja kas kaebaja majandustulemustele mõjuvad negatiivselt ainult spordikeskused või ka saunakeskused ja ujulad. Kaebaja ei ole esitanud ühtegi konkreetset tõendit, et just Haabersti linnaosasse kavandatud spordikeskus vähendab kaebaja majandustegevusest saadud tulu. Tallinna linna haldusterritoorium ei ole nii suur, et potentsiaalne spordikeskuse või spaa külastaja läheks kindlasti just talle kõige lähemasse ettevõttesse. Isegi kui võiks eeldada, et potentsiaalne spordikeskuse või spaa külastaja külastab kõige lähemalt asuvat ettevõtet, ei ole kaebus õiglane Haaberstis elavate isikute suhtes. Kui Akadeemia tee 30 kõrval elav inimene saab minna Mustamäe spaasse jalgsi kiiresti ja turvaliselt, siis Haaberstis elav inimene peab selleks kasutama rohkem aega ja ressursse. Akadeemia tee 30 kinnistul asuvat spaad ja Õismäe tee 130 kinnistule kavandatud spordikeskust külastavate inimeste sihtrühm on erinev. Kaebaja ei ole esitanud tõendeid, et potentsiaalne spordikeskuse külastaja oleks ka potentsiaalne spaa külastaja. Õige maa sihtotstarbe määramiseks on aega kuni ehitise kasutamiseni. Maakatastriseaduse § 18 lg 1 p 3 sätestab, et ehitist teenindavale katastriüksusele määratakse kogu ulatuses ehitise kasutamise otstarbest tulenev sihtotstarve ehitise tegeliku kasutuse, ehitusloa, ehitisteatise, linna- või vallavalitsuse kirjaliku nõusoleku või kasutusloa alusel.
8.Eeldatav kolmas isik Tallinna Spordibaasid OÜ määruskaebuse kohta seisukohta ei esitanud.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
9.Ringkonnakohus võtab HKMS § 204 lg 1 ja § 207 lg 1 alusel määruskaebuse menetlusse. Määruskaebuse esitamine on seaduse kohaselt lubatud (HKMS § 203 lg 1, § 252 lg 7), määruskaebus on tähtaegne (HKMS § 204 lg 1) ning vastab HKMS §-des 52–54 ja 205 toodud nõuetele. Määruskaebuse esitamine on riigilõivuvaba (HKMS § 104 lg 1 ja riigilõivuseaduse § 22 lg 1 p 9).
4(6)
3-21-1623
10.Kohus kohaldab esialgset õiguskaitset, kui vastasel juhul võib kaebaja õiguste kaitse kohtuotsusega osutuda oluliselt raskendatuks või võimatuks (HKMS § 249 lg 1). See on olukord, kus vaidlustatud haldusorgani tegevusest tulenevat negatiivset mõju ei ole kaebajale ka soodsa kohtulahendiga võimalik hiljem kõrvaldada või on selle hilisem heastamine ebaotstarbekas. Esialgset õiguskaitset kohaldatakse, kui kaebust ei saa pidada ilmselgelt perspektiivituks ning arvestades esialgse õiguskaitse erinevaid tagajärgi ei saa avalik huvi ja puudutatud isiku õigused vaidlusaluse tegevuse suhtes esialgse õiguskaitse kohaldamise tõttu ülemääraselt kahjustada (HKMS § 249 lg 3).
11.Kaebaja on oma subjektiivsete õiguste rikkumisena nimetanud vaid seda, et Õismäe tee 130 aadressile veekeskuse-spaa funktsiooniga hoone ehitamine mõjutab tema ettevõtte külastatavust ja sellel oleks negatiivne mõju tema majandustulemustele. Ringkonnakohus nõustub halduskohtuga, et üldjuhul on isikul ehitusloa vaidlustamiseks kaebeõigus juhul, kui ehitamist reguleerivad normid kaitsevad ka tema õigusi ning loaga kaasnev tegevus avaldab isikule piisavalt intensiivset mõju. Arvestades kaebaja ettevõtte kaugust Õismäe tee 130 kinnistust, ei saa olla kindel, et vaidlustatav ehitusluba tegelikult otseselt kaebaja majandustulemusi negatiivselt mõjutab. Samuti ei tulene õigusaktidest kaebajale õigust sellele, et tema turupositsioon ja äritulud muutumatuna püsiksid.
12.Kaebaja väitel on tal esialgse õiguskaitse vajadus, sest kui Õismäe tee 130 kinnistul asuva hoone ehitustöid kohtuvaidluse ajal jätkatakse ja need lõpule viiakse, on kaebajal praktiliselt võimatu saavutada kaebuse eesmärki, s.t seda, et vaidlusalust hoonet ei püstitataks. Ringkonnakohtu hinnangul tuleb kaebaja esialgse õiguskaitse vajadust möönda, sest vaidlustatud ehitusloa faktilisi tagajärgi ei ole tõenäoliselt võimalik mõistlikul viisil kõrvaldada. Ehitamise tagajärjel valmiv hoone loob olukorra, kus puudutatud isikute õiguste kaitse võib muutuda raskendatuks või isegi võimatuks (vt nt Tallinna Ringkonnakohtu 22.05.2020 määrus asjas nr 3-20-662, p 12; 07.06.2021 määrus asjas nr 3-21-471, p 34).
13.Ringkonnakohus nõustub samas halduskohtuga, et kaebuse eduväljavaated ei ole sellised, mis tingiks esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamise ja vaidlustatud ehitusloa kehtivuse peatamise. Sealjuures peaks kaebuse edulootused olema seda suuremad, mida enam võib kaebaja esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamine kahjustada avalikkuse või puudutatud isiku huve. Kaebaja kaitstavate õiguste väidetav riive on väheintensiivne, seda enam, et väidetavat külastatavuse langust ei saa kaebaja ettevõttel tekkida veel ajal, kui Õismäe tee 130 kinnistule kavandatavat spordikeskust alles ehitatakse. Samas riivaks vaidlustatud ehitusloa peatamine märkimisväärselt kolmanda isiku huve. Kuna 16.07.2021 on ehitisregistrile esitatud aadressil Õismäe tee 130 ehitamise alustamise teatis, võib arvata, et ehitusloa taotleja on plaaninud ehitamisega ka kohe alustada, teinud selle ettevalmistamiseks kulutusi ja sõlminud lepinguid. Seetõttu võib eeldada, et ehitusloa kehtivuse peatamisega kaasneks Tallinna Spordibaasid OÜle oluline majanduslik kahju tulenevalt planeeritud ehitustegevuse viibimisest.
14.Eelneva põhjal jääb Mustamäe Spa OÜ määruskaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 20.07.2021 määrus muutmata.
15.Ringkonnakohus märgib täiendavalt, et HMS § 67 lg 4 p 1 kohaselt ei saa isik haldusakti kehtetuks tunnistamisel tugineda usaldusele haldusakti kehtima jäämise suhtes mh haldusakti kehtetuks tunnistamiseks esitatud kaebuse läbivaatamise ajal. Kuna kaebaja on ehitusloa tähtaegselt vaidlustanud, siis ei saa kolmandal isikul enne asja menetlust lõpetava kohtulahendi jõustumist tekkida kaitstavat usaldust, et vaidlustatud ehitusluba ei tühistata ja püstitatav hoone on võimalik valminud kujul ka hiljem kasutusele võtta. Seega juhul, kui kolmas isik ehitab spordikeskuse juba kohtumenetluse ajal valmis, võtab ta sellega riski, et temalt võidakse hiljem nõuda püstitatud hoone lammutamist või ümberehitamist, kui kaebaja õiguste kaitse ei ole muul
5(6)
3-21-1623 viisil võimalik (vt nt Tallinna Ringkonnakohtu 13.02.2020 määrus nr 3-19-2393, p 11; 22.05.2020 määrus asjas nr 3-20-662, p 12).
(allkirjastatud digitaalselt)
6(6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.