Mittetulundusühing Kena Möte kaebus Viimsi Vallavalitsuse 24.09.2019 korralduse nr 560 ja 06.11.2019 korralduse nr 674 tühistamiseks
Menetlusosalised
Kaebaja – Mittetulundusühing Kena Möte, esindaja Kiur Põld Vastustaja – Viimsi vald, esindaja Gunnar Kender
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 15.05.2020 otsus
Menetluse alus ringkonnakohtus
Mittetulundusühingu Kena Möte apellatsioonkaebus
Asja läbivaatamine
01.12.2020 kohtuistungil
RESOLUTSIOON
1.Jätta MTÜ Kena Möte apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu 15.05.2020 otsus haldusasjas nr 3-19-2373 muutmata.
2.Apellatsioonimenetluse kulud jätta menetlusosaliste endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 22.02.2021. Vastuseks esitatud kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3). Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab
3-19-2373 menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Viimsi Vallavalitsus seadis 24.09.2019 korraldusega nr 560 tähtajatu sundvalduse Viimsi valla kasuks Reinu tee L5 kinnistule kinnistut läbiva maantee ja teetaristu avalikuks kasutamiseks, remontimiseks ja korrashoiuks, hooldamiseks ja muul viisil avalikes huvides ekspluateerimiseks (p 1); vabastas Reinu tee L5 kinnistu omaniku MTÜ Kena Möte sundvaldusega koormatud ala ulatuses maamaksu tasumisest (p 2); määras ühekordse sundvalduse tasu 767,91 eurot (p 3). Reinu tee on olulisega tähtsusega asumeid ühendav kohalik tee, mida läbib asumite ja koolide vaheline bussitransport, mis teenindab lasteaedasid ja koole. Samuti ühendab Reinu tee kahte riigimaanteed. Tee teenindab tootmis- ja tööstuspiirkondasid ning ühendab RMK metsateede võrku riigimaanteega. Reinu teed läbib Viimsi valla transpordi siseliin V5. Seega on Reinu tee L5 kinnistu avalikuna teena kasutamise vajadus avalikes huvides ning tuleb tagada selle takistamatu kasutamine nii kohalikele elanikele kui ka kõigile tee kasutajatele. Kuna Reinu tee on ajalooliselt olnud kasutuses avaliku teena, ei kaasne sundvalduse seadmisega seni esinemata täiendavaid mõjusid või kitsendusi olemasoleva tee kasutamisel. MTÜ Kena Möte omandas kinnistu 2019. a veebruaris. Ühingu esindaja on jurist. Kinnistut omandades pidi ta olema teadlik kinnistu suhtes kehtiva detailplaneeringu sisust ning kinnistu kasutamisotstarbe võimalustest. Omandaja on müügilepingus kinnitanud, et on teadlik, et Reinu tee L5 kinnistu on avalikult kasutatav tee. Seetõttu ei ole eluliselt usutav, et kinnistu osteti parkla rajamise eesmärgil. Viimsi Vallavalitsus muutis 18.03.2020 korraldusega nr 153 korraldust nr 560 ning määras ühekordseks sundvalduse tasu suuruseks 820 eurot.
2.Viimsi Vallavalitsus jättis 06.11.2019 korraldusega nr 674 rahuldamata MTÜ Kena Möte vaide korraldusele nr 560.
3.MTÜ Kena Möte esitas 18.12.2019 Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles taotles korralduste nr 560 ja 674 tühistamist. Reinu tee L5 kinnistu kasutamine üldistest huvidest lähtuvalt ei ole põhjendatud, sest asumite vahel on võimalik liikuda ka vaidlusalust kinnistut läbimata. Korralduses ei ole kaalutud, kas alternatiivsed ühendused asumite vahel on kokkuvõttes otstarbekamad kui Reinu tee L5 omanikule tekkiv talumiskohustus. Reinu tee ja selle rajatised, samuti kergliiklustee on rajatud ebaseaduslikult kinnistu omaniku nõusolekuta. Vald on seega asunud õigustama aastaid kestnud ebaseaduslikku ehitustegevust ja teekasutust. Vald on viidanud, et volikogu on arvanud Reinu tee L5 kinnistu tee valla kasutusse või kohalike teede nimekirja, kuid pole tuginenud ühelegi konkreetsele volikogu otsusele. Kaebajat pole sellisest haldusaktist teavitatud. Kinnistu Reinu tee L5 pindala on 541 m2, millest sundvaldusega on koormatud 492 m2. kaebaja saab seega kasutada vaid 9,06% kinnistu pindalast. Sundvaldus ei võimalda kinnisasja kasutada vastavalt senisele sihtotstarbele ja koormab liigselt kaebajat. Arusaamatu
2(8)
3-19-2373 on ka teekaitsevööndi arvamine sundvaldusega koormatava maa-ala hulka. Sundvalduse piir on ebaselge. Teed pole ühistransport kasutanud aastakümneid, vaid teed kasutati metsa majandamiseks vajalikuks juurdepääsuks ehk metsateeks. Sundvalduse tasu ja selle määramine ei vasta seaduse nõuetele. Asja hindamine ei toimunud nõuetepäraselt, ei määratud muud varalist kahju. Kaebaja soovis rajada transpordimaale parklat, mis pole nüüd võimalik. Arusaamatu on viide maa hindamise seaduse (MHS) § 6 lgle 1, mis ei määra ära kinnisasja hinda, vaid annab üksnes volituse arvutada maa maksustamishind. Maa maksustamishinna arvutamine ei sobi sundvalduse tasu määramiseks. Korralduses ei ole põhjendatud, miks seatakse sundvalduse tasu ühekordse maksena. Kaebajaga ei peetud sisulisi läbirääkimisi sundvalduse seadmise tingimuste üle. Korraldusest ei selgu, mida peetakse silmas sellega, et sundvaldus on seatud ka maantee ja teetaristu muul viisil avalikes huvides ekspluateerimiseks. Kinnistu omanik ei ole andnud kolmandatele isikutele nõusolekut tee rajamiseks. Varasemalt on kooskõlastatud üksnes võimalik kinnistut läbiva tee asukoht. See, et kaebaja ja kinnistu varasema omaniku vahelisse kinnistu võõrandamise lepingusse on märgitud, et kinnistul on avalikult kasutatav tee, ei tekita õiguslikke tagajärgi tee rajamiseks või kasutamiseks. Arusaamatu on sundvalduse seadmise eesmärk. Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 p 8 võimaldab olemasoleva eratee korral seada sundvalduse üksnes tee avalikuks kasutamiseks. Muid kinnistu kasutusvõimalusi seadus ette ei näe.
4.Viimsi vald palus jätta kaebus rahuldamata, jäädes korraldustes toodud seisukohtade juurde.
5.Tallinna Halduskohus jättis 15.05.2020 otsusega kaebuse rahuldamata. Samuti jättis halduskohus rahuldamata kaebaja taotluse jätta tõendina asja juurde võtmata (alternatiivselt kuulutada tõendi osas menetlus kinniseks) kaebaja ja OÜ Reval Ekspert vahel 28.02.2019 sõlmitud müügileping, mille järgi oli kaebaja lepingu sõlmimisel teadlik, et kinnistul kehtib detailplaneering, mille kohaselt nähakse kinnistut avalikult kasutatava teena ning ehitusseadustiku (EhS) § 95 järgi on kohalikul omavalitsusel õigus teostada kinnistu osas ostueesõigust. Kaebaja omandas Reinu tee L5 kinnisasja (kinnistu registriosa nr 8909102, katastritunnus 89001:003:0966, pindala 541 m2, sihtotstarve transpordimaa) 28.02.2019. EhS § 94 lg 2 sätestab, et eratee avalikes huvides omandamise või erateele sundvalduse seadmise otsustab riik või eratee asukoha kohaliku omavalitsuse üksus KAHOS-s sätestatud korras. Kui maa omanik ei ole nõus leppima kokku piiratud asjaõiguse seadmises, on riigil või kohalikul omavalitsusel õigus taotleda asjaõiguse omandamiseks sundvalduse seadmist. Et sundvalduse seadmine oleks proportsionaalne, peab avalik huvi olema ülekaalukas. KAHOS § 39 lg 2 järgi kohaldatakse sundvalduse seadmisele kinnisasja sundvõõrandamise sätteid. KAHOS § 4 lg 1 p 8 järgi on kinnisasja lubatud omandada eratee avalikuks kasutamiseks. Vastavalt KAHOS § 4 lg-le 3 ei ole kinnisasja omandamine lubatud, kui omandamise eesmärk on saavutatav sundvalduse seadmisega. Kaebajat on teavitatud
3(8)
3-19-2373 sundvalduse seadmise menetluse algatamisest, talle on antud võimalus esitada omapoolne arvamus sundvalduse seadmise korralduse eelnõule. Viimsi Vallavalitsuse 11.04.2003 detailplaneeringu algatamise korralduse nr 247 lisaks olevas lähteülesandes on märgitud, et koostatavale detailplaneeringule on muu hulgas nõudeks tänavate maa-alade ja liikluskorralduse määramine ning vajaduse korral eraõigusliku isiku maal asuva, olemasoleva või kavandatava tänava avalikult kasutatavaks teeks määramine. Erinõudena on ette nähtud, et kinnistut läbivale autoteele nähakse ette eraldi katastriüksus. Detailplaneeringu põhijoonisele on kantud projekteeritavana Kelvingi-Leppneeme tee, mis läbib Reinu tee L5 kinnistut. Detailplaneeringu seletuskirja p 1.3.2 kohaselt läbib planeeritava ala territooriumi perspektiivne Kelvingi-Leppneeme tee, mis on Reinu tee üheks osaks. Detailplaneering on kehtiv. Enne 28.02.2019 kuulus kinnistu OÜ-le Reval Ekspert. Viimsi vald ja osaühing sõlmisid 29.08.2003 ühise tegutsemise lepingu, mille p 1.1 järgi oli lepingu sõlmimise eesmärk ettenähtud avaliku tee rajamise võimaluse tagamine. Äriühing kohustus teealuse maa tasuta võõrandama Viimsi vallale. Kuni 30.06.2015 kehtinud teeseaduse (TeeS) § 4 lg 3 kohaselt määrab tee omaniku nõusolekul ja tingimustel ning valla- või linnavalitsuse ja eratee vahel sõlmitud lepingu alusel eratee avalikuks kasutamiseks ning nimetab teehoiu korraldamise eest vastutava isiku vallavõi linnavolikogu kohaliku omavalitsuse huvidest lähtudes. Lepingus nähakse ette eratee kasutamise kord ja tähistus, hüvitis eratee omanikule ning teehoiukulude kandjad. Vaidlusalune tee on eraomandis ning puudub leping selle kohta, et tee on avalikult kasutatav. Samas on eelnevalt käsitletud lepingust tulenevad kohustused säilinud. Müügilepingu p-s 1.11.4 kinnitab müüja, et temale teadaolevalt läbib lepingu eset detailplaneeringu kohaselt avalikuks kasutamiseks määratav tee ning p-s 1.12.3 kinnitab ostja, et on teadlik asjaolust, et lepingu esemeks olev tee on avalikult kasutatav. Eeltoodule vaatamata otsustas kaebaja kinnistu omandada. Seega võttis kaebaja teadlikult riski, et tal ei pruugi olla võimalik rajada kinnistule parklat, sest EhS § 95 järgi on kohalikul omavalitsusel ostueesõigus. Vastustajal puudus võimalus eratee kasutamist seadustada, sest Reinu tee L5 kinnisasja eelmine omanik kui ka kaebaja on seda takistanud ning eiranud lepinguga võetud kohustusi. Määrav ei ole, kas ja millistel asjaoludel on teed eelnevalt kasutatud. Oluline on vaid see, kas vaidlusaluse tee kasutamine on vajalik avalikust huvist tulenevalt ning kas on olemas võimalus kasutada alternatiivseid võimalusi, et kaebaja omandiõigust ei riivataks. Vald leidis, et alternatiivsete teede rajamine ei ole võimalik. Viimsi Vallavalitsus otsustas 09.04.2019 korraldusega nr 207 õigesti mitte teostada ostueesõigust. Kinnistu endine ning praegune omanik keeldusid kinnistu tasuta võõrandamisest. Kaebajal säilib õigus kasutada oma kinnistut sihtotstarbeliselt, s.o transpordimaana. Kaebaja ei vaidle vastu, et Reinu tee L5 kinnistu piirneb kolmest küljest vallale kuuluvate transpordimaa kinnistutega, millel asub Viimsi vallale kuuluv avalikult kasutatav maantee – Reinu tee. EhS § 71 lg 1 järgi on avalikult kasutatava tee kaitsevöönd teed ümbritsev maa-ala, mis tagab tee kaitse, teehoiu korraldamise, liiklusohutuse ning vähendab teelt lähtuvaid keskkonnakahjulikke ja inimestele ohtlikke mõjusid. Teel on kaitsevöönd, kui see on avalikult kasutatav. ÜRO Majandus- ja Sotsiaalnõukogu poolt nimetatud kaitsevööndi laius on 4(8)
3-19-2373 mõlemal pool äärmise sõiduraja välimisest servast kuni 50 m. Ülejäänud maanteede kaitsevööndi laius mõlemal pool äärmise sõiduraja välimisest servast on kuni 30 m. Seega on põhjendamatu kaebaja etteheide, et tee kaitsevööndid on arvatud sundvaldusega koormatava maa-ala hulka. Viimsi vald on korralduses piisavalt põhjendanud, miks on vaidlusaluse tee kasutamine avalikes huvides vajalik. Vald on kaalunud alternatiivset läbisõitu, kuid leidnud, et see ei ole otstarbekas vahemaa pikkuse tõttu (10–14,5 km pikem). Kaebaja ei vaidlusta sundvalduse seadmise tasu suurust, vaid selle kujunemist. Kui maaomanikuga tasu suuruses kokkulepet ei saavutata või kui orienteeruv tasu ei ole teada, võib sundvalduse tasu väljaselgitamiseks kasutada KAHOS § 12 lg-s 2 nimetatud hindamise võimalusi. Viimsi valla ja üldiselt kohalike omavalitsuste tavapärane praktika on sarnastes olukordades sõlmida isikliku kasutusõiguse seadmise lepinguid tasuta ja tähtajatult. Viimsi vald tugines tasu määramisel keskkonnaministri 30.11.2011 määruse nr 50 lisale 26 „Viimsi valla maa väärtuste loetelu sihtotstarbe liikide ja kõlvikute kaupa“. Nimetatud määrus on kehtestatud MHS § 51 lg 4 alusel. MHS-le tuginemine on KAHOS § 12 lg-st 2 tulenevalt lubatav. Vald tugines õigesti ka Vabariigi Valitsuse 22.05.2001 määrusele nr 179 „Maa maksustamishinna arvutamise kord“. Määruses toodud arvutuskäiku arvesse võttes määras vald sundvalduse tasuks 820 eurot. Tõendatud ei ole kaebajal mingi muu hüvitatava kahju tekkimine. KAHOS võimaldab tasu maksmist nii perioodiliselt kui ka ühekordselt. Arvestada tuleb ka seda, et eratee avalikuks kasutamiseks määramisega kaasnevad maaomanikule seadusest tulenevad soodustused. Kinnistu omanik on vabastatud maamaksu tasumise kohustusest, samuti tee korrashoiu ja remondiga seotud kuludest.
6.MTÜ Kena Möte palub apellatsioonkaebuses halduskohtu 15.05.2020 otsus tühistada ning teha asjas uus otsus, millega kaebus rahuldada. Kaebaja jääb halduskohtus toodud seisukohtade juurde, esitades halduskohtu otsusele järgmised vastuväited. Halduskohus ei arvestanud, et tegemist on kohaliku omavalitsuse poolt kinnistu L5 omaniku nõusolekuta ehitatud teega. Teed hakati avalikkuse poolt kasutama alles pärast selle ebaseaduslikku rajamist. Kinnistu endise omaniku ja valla vahel 29.08.2003 sõlmitud leping ei tekitanud õigust tee ehitamiseks. Sõlmitud leping on tühine, sest see oleks pidanud olema notariaalselt tõestatud. Lepingust tulenevad kohustused ei ole kaebajale üle läinud. 2003. a kokkuleppel puuduvad eratee avalikuks kasutamiseks sõlmitava lepingu tunnused. See ei andnud vallale õigust ehitada tee võõrale maale. Maatüki maksustamise hind ei ole KAHOS § 12 lg 2 kohane maa hindamise seaduse alusel kehtestatud metoodika. MHS kohased metoodikad, mis on sätestatud KAHOS § 12 lg-s 2, tulenevad MHS §-st 3, § 5 lg-st 4 ja §-st 8. Viimsi vald ole ühestki neist lähtunud. Kaebajale tekitatud kahju hindamise kohustus on sundvalduse seadjal. Kaebajalt ei küsitud sundvalduse seadmise menetluses andmeid võimaliku kahju kohta. Kahju seisnes saamata jäänud tulus, sest kaebaja ei saa osutada kinnistul parkimisteenust. Lisaks tekib kaebajal täiendav kulu, sest ta peab ka enda sõidukeid parkima mujal. Halduskohus ei kontrollinud ühekordse tasu maksmise põhjendatust. Kohus nendib vaid, et võimalik on nii ühekordne kui mitmekordne makse. 5(8)
3-19-2373 Kohus jättis otsuses analüüsimata sundvalduse seadmise ulatuse. KAHOS ei võimalda seada sundvaldust kaitsevööndile. Sundvaldus on seatud ka alale, kus paikneb kergliiklustee. Seda põhjendust kaevatav korraldus ei sisalda. Õige pole halduskohtu seisukoht, et sundvalduse seadmisele ei pea eelnema läbirääkimisi piiratud asjaõiguse seadmiseks. KAHOS § 2 lg 1 sätestab, et kinnisasi omandatakse kokkuleppel omanikuga või sundvõõrandatakse, kui kokkulepet ei saavutata. Kuna sundvalduse seadmisel lähtutakse sundvõõrandamise sätetest, on sundvalduse seadmise eelduseks samuti läbirääkimiste nurjumine. Halduskohus leidis vääralt, et sundvalduse seadmine on piisavalt põhjendatud. Vastustaja ei ole esitanud tõendeid, et alternatiivse tee rajamine kaalub üles kinnisasja omaniku omandiõiguse rikkumise. Kuna vald ei ole selgitanud, kuidas ta alternatiivse tee leidis, ei saa kaebaja sellele hinnangut anda. Halduskohus ei andnud hinnangut küsimusele, mida tähendab korralduse tingimus, et tähtajatu sundvaldus seatakse ka Reinu tee L5 kinnistut läbiva maantee ja teetaristu muul viisil avalikes huvides ekspluateerimiseks.
7.Viimsi vald palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata, nõustudes halduskohtu otsuse põhjendustega ja jäädes halduskohtus esitatud selgituste juurde.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
8.Riigikohus on 13.10.2020 määruses nr 3-19-2255 selgitanud seoses eratee avalikuks kasutamiseks määramisega järgmist. Kuni 01.07.2015 kehtinud TeeS § 4 lg 3 teise lause järgi määras kohalik omavalitsus eratee avalikuks kasutamiseks tee omaniku nõusolekul ja tingimustel ning kohaliku omavalitsuse ja tee omaniku vahel sõlmitud lepingu alusel. Peale TeeS kehtetuks tunnistamist jäid need lepingud kehtima nendes kokkulepitud ajani. 01.07.2015 jõustunud EhS § 94 lg 2 järgi pidi kohalikul omavalitsusel olema selleks, et määrata eratee avalikult kasutatavaks, õigus kasutada teealust maad tulenevalt piiratud asjaõigusest. Kui omanik ei nõustunud piiratud asjaõigusega, tuli kinnistule seada sundvaldus. 01.07.2018 jõustus EhS § 94 lg 2 muudatus, mille järgi tuleb riigil või kohalikul omavalitsusel otsustada eratee avalikes huvides omandamine või sellele sundvalduse seadmine vastavalt KAHOS §-le 39. KAHOS-i eelnõu nr 598 SE (Riigikogu XIII koosseis) seletuskirja järgi võib sundvaldust seada nii maaomanikuga kokkuleppel kui ka temaga kokkulepet saavutamata. Enne sundvalduse seadmist ei pea pidama läbirääkimisi piiratud asjaõiguse seadmise üle. Seega võis kohalik omavalitsus nii varem kehtinud kui kehtiva õiguse alusel määrata eratee avalikuks kasutamiseks pärast seda, kui ta oli saanud õiguse teealust maad kasutada. Selleks oli vaja sõlmida maaomanikuga leping või seada tema kinnistule sundvaldus. Nimetatud leping või sundvalduse seadmise otsus reguleerib maaomaniku ja kohaliku omavalitsuse vahelisi suhteid. Tee avalikuks kasutamiseks tunnistamise otsus on aga asja avalik-õigusliku seisundi muutmisele suunatud haldusakt, mis kehtib igaühe suhtes.
9.Reinu tee L5 kinnistu suhtes ei olnud sõlmitud TeeS-s nimetatud lepingut. Selliseks lepinguks ei saa pidada valla ja OÜ Reval Ekspert vahel 29.08.2003 sõlmitud ühise tegutsemise lepingut, mille eesmärgiks oli detailplaneeringu alale kavandatud avaliku tee rajamise võimaluse tagamine ning teealuse maa tasuta Viimis vallale võõrandamine. 6(8)
3-19-2373 Kinnistule polnud seatud ka muud piiratud asjaõigust valla kasuks. Piiratud asjaõigust ei asenda detailplaneering, mille järgi planeeriti kinnistule avalikult kasutatav tee. Seega kuni vaidlusaluse 24.09.2019 korralduse nr 560 andmiseni puudus Viimis vallal õiguslik alus hoida teed avalikus kasutuses. Eeltoodu ei too aga kaasa korralduse nr 560 õigusvastasust, kui esinesid alused Reinu tee L5 kinnistule sundvalduse seadmiseks.
10.Ringkonnakohus nõustub halduskohtu otsuse põhjendustega, et kaebaja kinnistule sundvalduse seadmine oli põhjendatud ja proportsionaalne, et haldusakt oli piisavalt põhjendatud ja sundvalduse seadmise ulatus on õige. Ringkonnakohus ei korda halduskohtu vastavaid põhjendusi (HKMS § 201 lg 4). Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist. EhS § 94 lg 2 järgi peab kohalik omavalitsus otsustama eratee avalikes huvides omandamise või sellele sundvalduse seadmise. Vastava otsustuse tegemisel on oluline üksnes see, kas eramaal asuva tee avalikult kasutamine on avalikes huvides. Tähtsust ei oma, kas tee on sinna ehitatud kinnistu omaniku nõusolekul või mitte. Kui tee on rajatud ebaseaduslikult ning seda kasutati kuni 24.09.2019 korralduse nr 560 andmiseni õigusliku aluseta, võib kaebajal olla õigus taotleda kahju hüvitamist, kuid ta ei saa takistada sundvalduse seadmist ja seejärel tee avalikku kasutusse määramist. Kaebaja väited, et vastustaja ei ole kaalunud alternatiivse tee rajamise võimalust, ei ole tõsiseltvõetavad. Reinu tee on asumeid ühendav tee, millest kaebaja omandas väikese osa. Sisuliselt asubki suurema osa kinnistu peal sõidutee ja kergliiklustee. Kaebajale ei kuulu ühtki muud kinnistut selle kõrval või läheduses. Kinnistu piirneb kolmest küljest vallale kuuluvate transpordimaa kinnistutega, millel asub Viimsi vallale kuuluv avalikult kasutatav maanteeReinu tee. Arvestades, et kaebaja maal asub Reinu teest umbes 35 m pikkune lõik, ei ole põhjendatud nõuda, et vastustaja peab selles ulatuses tee suunama kõrvalkinnistutele või tee veel suuremas ulatuses ümber ehitama. Usutavad ei ole kaebaja väited, et ta omandas kinnistu selleks, et ehitada sinna parkla. Kaebajale pidi olema arusaadav, et Reinu teed 35 m pikkusel lõigul ümber ei ehitata. Kinnistu omandamine oli pigem seotud selle suhtes OÜ Reval Ekspert ja Viimsi valla vahel toimuva vaidlusega, kus OÜ Reval Ekspert ei olnud nõus teealust maad Viimsi vallale tasuta võõrandama (29.08.2003 leping). Kaebajal oli õigus kinnistu omandada ning sõltumata omandamise põhjustest saada sundvalduse tasu, kuid pole põhjust väita, et sundvalduse seadmine riivab kaebaja õigusi ebaproportsionaalselt ega lase kinnistut eesmärgipäraselt kasutada.
11.KAHOS § 39 lg 5 alusel makstakse kinnisasja omanikule sundvalduse seadmisel sundvalduse tasu § 12 lg-s 2 sätestatud korras. Kinnisasja omanikule tuleb ka hüvitada varaline kahju, mis tekib sundvalduse seadmise tõttu (KAHOS § 39 lg 6). Ringkonnakohus nõustub halduskohtuga, et varalise kahju tekkimist pole kaebaja tõendanud. Nagu eelnevalt märgitud, ei ole kaebaja väidetud parkla rajamise plaan usutav, arvestades kinnisasja asukohta ning seal olevat faktilist olukorda. Kaebaja omandas kinnistu 28.02.2019 ning pole teega seoses kandnud mingeid kulutusi. Kaebaja väidab, et kahju tekkis veel seeläbi, et ta peab nüüd oma sõidukeid mujale parkima. Arvestades, et kaebajal ei ole transpordimaa juures muid kinnistuid ja hooneid, on arusaamatu, miks ta peaks oma sõidukeid parkima just Reinu tee äärde või peale. Seega on vaidluse all küsimus üksnes sundvalduse tasu suuruses ning selles, kas lubatud oli tasu ühekordne maksmine. KAHOS § 12 lg 2 järgi tellitakse väärtuse määramiseks hindamine kutsetunnistusega hindajalt või selgitab väärtuse välja Maa-amet tehingute andmebaasis sisalduvate tehinguandmete ja 7(8)
3-19-2373 turuanalüüsi alusel. Menetluse läbiviija võib väärtuse määrata, lähtudes maa hindamise seaduse, looduskaitseseaduse, riigivaraseaduse või muu asjakohase seaduse alusel kinnitatud metoodikast.
12.Ringkonnakohus nõustub halduskohtuga, et vastustaja võis lähtuda MHS-st ja selles sätestatud metoodikast (HKMS § 201 lg 4). Kaebaja ei ole tõendanud, et kinnistu turuväärtus on suurem kui vastustaja saadud 820 eurot. Maa väärtuse hindamine muude sarnaste tehingute abil ei oleks usutavasti olnud tulemuslik, sest tavakäibes selliseid tehinguid tõenäoliselt ei tehta. Vähemalt mitte mahus, mis annaks usaldusväärse valimi. Selleks, et soetada kinnistu (541 m2 suurune transpordimaa), millel asub sisuliselt üksnes jupp teed, peab olema mingi erihuvi. Turuväärtuseks pole ringkonnakohtu hinnangul põhjust pidada ka kaebaja ja OÜ Reval Ekspert vahel 28.02.2019 sõlmitud lepingus märgitud hinda 45 000 eurot. Tehingu tegemine sellistel tingimustel ei olnud majanduslikult otstarbekas. Kaebajale kuuluva kinnistu lähikonnas ei asu sellist hoonestust või muud, mis võimaldaks eeldada, et keset maanteed parkla ehitamine võiks olla majanduslikult tulutoov.
13.KAHOS ei reguleeri, kas sundvalduse tasu tuleb maksta ühekordselt või perioodiliselt. Seletuskirja järgi on lubatavad mõlemad variandid. Ringkonnakohus leiab, et tasu ühekordne maksmine ei ole õigusvastane ega piira kaebaja õigusi rohkem kui tasu perioodiline maksmine. Nagu märkis halduskohus, on soodustusena käsitatav ka see, et kaebaja on vabastatud maamaksu tasumise kohustusest ega pea transpordimaad ise hooldama.
14.Eeltoodut arvestades jääb apellatsioonkaebus rahuldamata. Kaebaja apellatsioonimenetluse kulud jäävad tema enda kanda (HKMS § 108 lg 1). Vastustaja ei ole menetluskulude hüvitamist taotlenud.
(allkirjastatud digitaalselt)
8(8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.